Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur. 5.3 -
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu 73 parsel için 11.830.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. 83 parsel içinde 10.000.-TL olabileceği kabul edilmiştir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. 2019 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 5-A yapı sınıfına ait birim maliyet 2.010.-TL/m², 5-C 2.850-TL/m², 5-D 0.000.XX/x² ’dir. 2019 Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne göre Ticarethane ve İşyeleri’ nin azami birim m² değeri 1.932,36.-TL/m² ve Mesken Binaları için azami birim m² değeri 1.835,79.-TL/m²’dir. Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Söz konusu proje için yapı ruhsatlarında yer alan yapı sınıflarına istinaden inşaat birim m² değeri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Yeniden İnşa Etme (ikame) Maliyet Yaklaşımı kapsamında parseller incelendiğinde, değerleme konusu parseller üzerinde,değerlemede dikkate alınmayan yapı bulunması, onaylanmış ruhsat ve projenin bulunmaması nedenleri ile değerleme konusu parseller nezdinde Yeniden İnşa Etme (ikame) Maliyet Yaklaşımı yöntemi uygulanamamıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Değerlemesi yapılan taşınmazlar için onaylanmış ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Parsel üzerindeki yapılar inşa edilmiş olduklarından ve kat mülkiyeti kurulmuş olduğundan bu yöntem kullanılmamıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. 524 ada 1 parsel üzerinde A, B, C, D konut blokları ve E blok (market bloğu) projelendirilmiştir. E blok Metro Gross Market tarafından kullanılmakta olup, yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Değer takdir edilirken konut projesi ve Metro Gross Market ayrı ayrı değerlendirilmiştir. 2014 yılı, Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2014 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği'ne göre V.A (Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aşan yapılar) yapı sınıfı birim maliyeti 1.150.-TL/m² ve IV.A (Büyük alışveriş merkezleri) yapı sınıfı birim maliyeti 700.-TL/m²'dir. Projenin niteliği dikkate alınarak Konut Projesi için 1.150.-TL/m², Market Bloğu için 1.200.-TL/m² inşaat birim maliyet öngörülmüştür. Belirlenen birim değerlere Mimari ve Mühendislik Bedeli, Diğer Giderler bedeli ilave edilmiştir. Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inşaat maliyetinin % 5'i oranında varsayılmıştır. Diğer Giderler, toplam inşaat maliyetlerin % 5'i oranında varsayılmıştır. Çevre düzenleme maliyeti toplam yapı maliyetinin %10'u oranında olacağı varsayılmıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Parsel üzerindeki yapılar yeni inşa edilmiş olduklarından bu yöntem kullanılmamıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunamakta olup, yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. 5678 ada 24 parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 5678 ada 22 parsel üzerinde ise toplam inşaat alanı 145.431,89 m² olan iskanlı alışveriş merkezi bulunmaktadır. Yapı ruhsatı ve iskan belgesine göre yapı sınıfı VA' dır. 2014 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre VA yapı sınıfına ait birim maliyet 1.150.-TL/m²'dir. Değerleme konusu taşınmazın niteliği, yapı kalitesi dikkate alındığında bina değeri 1.750.-TL/m² olarak öngörülmüştür.
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için 4.600.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan % 35,50 hasılat payının değeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre üç adet parsel için düzenlenmiş olan Nakit akımı tablosundan elde edilen toplam değerin %35,50 ' si dikkate alındığında geliştirilmiş olan arsa değeri olarak 1.429.620.178.-TL sonucuna ulaşılmıştır. Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.