Emsallerin Değerlendirilmesi. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL EMSAL EMSAL SATIŞ FİYATI 158.600 121.000 126.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% ALAN 85 62 78 BİRİM M² DEĞERİ 1.866 1.952 1.615 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% ORTA KÜÇÜK -10% BENZER 0% İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -14% -10% TOPLAM DÜZELTME 10% -4% 10% DÜZELTİLMİŞ DEĞER 1.900 2.052 1.874 1.777 KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL EMSAL EMSAL SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ 10.000.000 - BENZER 0% 5.750.000 BENZER 0% 350.000 BENZER 0% ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME 47.964,65 7.950 1.258 ORTA KÜÇÜK -10% 7.110 809 ORTA KÜÇÜK -10% 310 1.129 ÇOK KÜÇÜK -30% İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% ORTA KÖTÜ 10% ORTA İYİ -10% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -15% -10% -15% TOPLAM DÜZELTME -25% 0% -45% DÜZELTİLMİŞ DEĞER 790 943 809 621 Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki arsa birim m² değerlerinin 600-TL/m² ile 1.000-TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Konut değerlerinin konum, alan ve cephe özelliklerine göre 1.300- TL/m² ila 3.000-TL/m², Ticari yapı değerlerinin ise cephe, konum ve alan özelliklerine göre 2.000-TL/m² ila 5.500-TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, değerleme konusu 4 adet arsa için takdir edilmiş olan birim değerler ve toplam değerler aşağıdaki gibidir. Ada/Parsel Parsel Alanı (m²) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Toplam Arsa Değeri (TL)
Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 20% 20% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0% -5% 20% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma...
Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsaller taşınmazla benzer imar hakkına sahip olmamakla beraber, üç adet arsa emsali seçilerek konum ve imar hakkı vb. özelliklerinin (+) (-) yönleri irdelenerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Yapılaşma koşulları, konum, hisse durumu ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermekte olup, taşınmazın xxxx xxxx planı koşulları baz alınarak karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Konut ve dükkan emsalleri taşınmazların tamamlanması durumundaki bugünki değerlerin takdirinde kullanılmak üzere hazırlanmış tabloda belirtilen bağımsız bölümler baz alınmıştır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Atatürk Rapsodi Evleri Sinpaş Gökorman Evidea Sitesi SATIŞ FİYATI B blok 9.000.000 6.000.000 7.200.000 SATIŞ TARİHİ 98 nl b.bl. BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 167,25 197 139 140 BİRİM M² DEĞERİ 45.685 43.165 51.429 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK BENZER KAT 12 1. kat 6. kat 7. kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME...
Emsallerin Değerlendirilmesi. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ELA QUALITY RESORT OTEL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL EMSAL EMSAL SATIŞ FİYATI (EURO) 135.000.000 100.000.000 125.000.000 SATIŞ TARİHİ BENZER BENZER BENZER ZAMAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% ALAN 90.150,00 m² 105.000 75.000 110.000 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER KÜÇÜK BENZER ODA SAYISI 583 530 455 674 BİRİM ODA DEĞERİ (EURO) 254.717 219.780 185.460 ODA SAYISINA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER ORTA İYİ KALAN İRTİFA SÜRESİ 40 yıl 25-30 yıl tahsisli tahsisli
Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmazın arsa büyüklüğü, denize ve ana caddeye uzaklığı, yapılaşma koşulu, konumu ve çevresindeki yapılaşmaların özelliği göz önünde bulundurularak, emsal karşılaştırma yaklaşımından, 480 parselin (tam mülkiyetli olması halinde ) arsa birim m² değeri için 900.-EURO/m² takdir edilmiştir. Ancak taşınmazın üst hakkı mülkiyeti gözönünde bulundurularak aşağıdaki hesaplamalar yapılmış ve taşınmazın kalan 40 yıllık kullanma hakkına ilişkin arsa değeri belirlenmiştir. *Üst hakkı değerinin mülkiyet değerine oranı 492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesindeki 2/3 oranı baz alınarak %67 olarak kabul edilmiştir. **Üst hakkının bedeli toplam süresi göz önünde bulundurularak kalan üst hakkı kullanım süresi üzerinden hesaplanmıştır. (Üst hakkının başlangıç yılı 2005, bitiş yılı ise 2054 'dir) Arsa Birim Değeri 900 .-EUR/M² Arsa Değeri 2700 -TL/M² Üst Hakkı Oranı Katsayısı* 67% Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** 0,82 480 PARSEL ARSA TOPLAM (İRTİFAK HAKKI) DEĞERİ HESAPLAMASI Arsa Üst Hakkı Birim Değeri 1477 -TL/M² Arsa Yüzölçümü 90.150 M² Toplam Arsa Değeri 133.127.633 -TL
Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki (1/1 tam hisseli) konut imarına sahip NET arsa birim m² değerlerinin ortalama 3.500-5.000-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Bölgede 2B alanından çıkarılarak hak sahiplerine satışı gerçekleşmiş ve 1/1000 ölçekli planları askıdan indirilmiş arazilerinin satış değerlerinin hisseli olup olmaması, imar planı kapsamındaki fonksiyonları, konumu, büyüklüğü, merkeze ve projelere uzaklığı gibi faktörlere bağlı olarak ortalama brüt birim m2 bedellerinin 2.500 TL ile 3.000 TL arasında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın tek hak sahibinin bulunması, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, Göktürk merkezde yer alması nedeni ile ortalama birim m2 değerinin 2.873 TL/m2 olabileceği kanaatine varılmıştır. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ KANALLAR EMLAK KUMKALE EMLAK WEST SİDE SATIŞ FİYATI 18.054.000 6.760.000 23.700.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 17.403 6.672 821 4.479 BİRİM M² DEĞERİ 2.706 8.234 5.291 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI
Emsallerin Değerlendirilmesi. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL (1) EMSAL (2) EMSAL (3) SATIŞ FİYATI 3.850.000 3.410.000 1.650.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 60.674,66 2.200 2.990 715 BİRİM M² DEĞERİ 1.750 1.140 2.308 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI
Emsallerin Değerlendirilmesi. İşyeri karşılaştırma tablosunda bağımsız bölüm bazında beşinci bodrum kattaki 1 numaralı bağımsız bölüm baz alınmıştır. Diğer bağımsız bölümler emsal yöntemi kullanılırken bu bağımsız bölümle karşılaştırılarak değerlendirilmiştir. Bina karşılaştırma tablosunda bina bütün olarak kullanıldığından emsal plaza tipi binalar ile karşılaştırılmıştır.
Emsallerin Değerlendirilmesi. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (KONUT) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL EMSAL EMSAL SATIŞ FİYATI 158.600 320.000 126.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% XXXX 85 147 78 BİRİM M² DEĞERİ 1.866 2.177 1.615 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -12% -10% TOPLAM DÜZELTME 10% 8% 10% DÜZELTİLMİŞ DEĞER 2.060 2.052 2.351 1.777 KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL EMSAL EMSAL SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ 5.750.000 - BENZER 0% 350.000 BENZER 0% 10.000.000 BENZER 0% ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME 45.052,69 7.110 809 ORTA KÜÇÜK -10% 310 1.129 ÇOK KÜÇÜK -30% 7.950 1.258 ORTA KÜÇÜK -10% İMAR KOŞULLARI YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% BENZER 0% KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ 10% ORTA İYİ -10% ORTA İYİ -10% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -15% -10% -15% TOPLAM DÜZELTME -5% -40% -35% DÜZELTİLMİŞ DEĞER 750 768 677 818 Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki arsa birim m² değerlerinin 600-TL/m² ile 1.000-TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Konut değerlerinin konum, alan ve cephe özelliklerine göre 1.300- TL/m² ila 3.000-TL/m², Ticari yapı değerlerinin ise cephe, konum ve alan özelliklerine göre 2.000-TL/m² ila 5.500-TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum, parsel büyüklüğü dikkate alındığında, değerleme konusu 4 adet arsa için takdir edilmiş olan birim değerler ve toplam değerler aşağıdaki gibidir. Ada/Parsel Parsel Alanı (m²) Birim m² Fiyatı (TL/m²) Toplam Arsa Değeri (TL) 103/1 45.052,69 750,00 00.000.000,50 103/4 14.363,04 700,00 00.000.000,00 104/1 58.772,51 750,00 00.000.000,50 104/2 7.130,52 850,00 6.060.942,00
Emsallerin Değerlendirilmesi. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikte bulunan ofis katlarının birim m² değerlerinin 5.000 - 8.000 TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın mevkii, konumu, iç mekan özellikleri, alanı , katı dikkate alınarak 6.660.-TL/m² takdir edilmiştir. Bu yöntem ile 7 nolu bağımsız bölümün değeri 4.800.000-TL olarak takdir edilmiştir.