Common use of Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Clause in Contracts

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu 73 parsel için 11.830.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. 83 parsel içinde 10.000.-TL olabileceği kabul edilmiştir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. 2019 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 5-A yapı sınıfına ait birim maliyet 2.010.-TL/m², 5-C 2.850-TL/m², 5-D 0.000.XX/x² ’dir. 2019 Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne göre Ticarethane ve İşyeleri’ nin azami birim m² değeri 1.932,36.-TL/m² ve Mesken Binaları için azami birim m² değeri 1.835,79.-TL/m²’dir. Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Söz konusu proje için yapı ruhsatlarında yer alan yapı sınıflarına istinaden inşaat birim m² değeri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu 73 parsel için 11.830.-TLtaşınmazlardan emsal:2.00 konut alanında kalan 12626 ada 1 parselin birim değerinin 4.250 - TL/M², emsal:1.75 konut alanında kalan 12624 ada 4 parselin birim değerinin 3.980 -TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. 83 parsel içinde 10.000.-TL olabileceği kabul edilmiştir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. 2019 2020 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 5-A yapı sınıfına ait birim maliyet 2.010.-TL/m², 5-C 2.850-TL/m², 5-D 0.000.XX/x² ’dirdeğerleri dikkate alınarak maliyet değerleri belirtilmiştir. 2019 Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne 12341 ada 69 parsel için 2021 yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre Ticarethane ve İşyeleri’ nin azami yapı sınıfına ait birim m² değeri 1.932,36.-TL/m² ve Mesken Binaları için azami birim m² değeri 1.835,79.-TL/m²’dirmaliyet değerleri dikkate alınarak maliyet değerleri belirtilmiştir. Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni 3A yapı sınıfına ait birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerinemaliyet 1360.- TL/m²,3B yapı sınıfına ait birim maliyet 1800.-TL/m², kullanılan malzemelerin kalitesine göre 4C yapı sınıfına ait birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Söz konusu proje için maliyet 2480.- TL/m², 5A yapı ruhsatlarında yer alan yapı sınıflarına istinaden inşaat sınıfına ait birim m² değeri aşağıdaki gibi öngörülmüştürmaliyet 2970-TL/m²'dir.

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı. Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu 73 parsel için 11.830.-TL4.612 -TL/M² olabileceği kabul edilmiştir. 83 parsel içinde 10.000.-TL olabileceği kabul edilmiştir. Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır. 2019 2017 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre 5-A VA yapı sınıfına ait birim maliyet 2.010.-TL/m², 5-C 2.850-1.425.- TL/m², 5-D 0.000.XX/x² ’dirm²'dir. 2019 2017 Emlak Vergisi Genel Tebliği’ne göre Ticarethane ve İşyeleri’ nin azami birim m² değeri 1.932,36.-TL1.481,85.-TL/m² ve Mesken Binaları için azami birim m² değeri 1.835,79.-TL1.453,97.-TL/m²’dir. Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir. Söz konusu Projenin lüks bir proje için yapı ruhsatlarında yer alan yapı sınıflarına istinaden inşaat olacağı öngörülmüş ve birim maliyetler 1.500.-TL/m² değeri aşağıdaki gibi olarak öngörülmüştür.