Poznámky na závěr. Byť je smlouva o výstavbě jednou z možností vzniku vlastnických práv k jednotce a podílového spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, vlastnická práva nebyla zatím v této kapitole pojednána na rozdíl od náležitostí smlouvy, které zákon upravuje velmi podrobně. S ohledem na skutečnost, že práce se bude dále zabývat dalšími dvěma smluvními typy a to smlouvou o dílo dle občanského zákoníku a smlouvou o dílo dle obchodního zákoníku, budou vlastnická práva pojednána v kapitolách následujících s porovnáním u jednotlivých smluvních typů.
Poznámky na závěr. Porovnáme-li základní ustanovení smlouvy o dílo dle ObčZ a ObchZ ze zákonného znění, mimo zhotovení díla a zaplacení ceny za něj, občanský zákoník klade důraz na provádění díla na nebezpečí zhotovitele, zatímco v definičních znacích u smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku tento prvek chybí. Právo odstoupit od smlouvy, často i bez nutnosti udání důvodu, vyplývající na základě § 642 odst. 1 ObčZ taktéž staví objednatele do výhodnější pozice. Je tedy otázkou k zamyšlení, zda-li je občanskoprávní úprava vhodnou volbou pro strany v případě výstavby bytového domu, lze-li předpokládat, že smluvní strany, respektive objednatele, budou velmi zřídka praxí nedotčené, aby mohlo dojít ke zneužití postavení objednatele, který je na základě ObčZ mnohem lépe chráněn. Proto dochází při výstavbě k časté volbě obchodněprávního režimu, mohou-li si strany vybrat, často doplněné o obchodní podmínky.105 Smlouva o dílo upravuje zhotovení stavby, účastníci si vymezí předmět díla, cenu, termíny, místo a vzájemné povinnosti při provádění výstavby. Smlouva o výstavbě nic
Poznámky na závěr. Smlouva o výstavbě, ať je uzavřena v kterékoli fázi výstavby bytového domu, vždy řeší právě vlastnická práva stavebníků k vymezeným jednotkám. Jedná se o listinu, na základě které se vkládají vlastnická práva do katastru nemovitostí, a pokud jednotky ještě nejsou zapsány, zajišťuje alespoň spoluvlastnický podíl na budově dle velikosti podílů na společných částech domu příslušejícího ke každé jednotce. Je to významná průkazní listina o vlastnickém právu a uzavře-li budoucí vlastník smlouvu o výstavbě, má prakticky zajištěnou ochranu vlastnického práva již od prvopočátku, neboť jak již bylo zmíněno, tato vlastnická práva jsou vymezena a to již od počátku výstavby, byť se v jejím průběhu forma vlastnického práva mění.
Poznámky na závěr. Odlišný postup při nabývání vlastnického práva budoucími vlastníky je již z předchozího výkladu znám. Má-li se zvolit ze dvou možností, pro budoucího vlastníka ten bezpečnější, vítězí varianta smlouvy o výstavbě. Vlastnická práva jednotlivých stavebníků, a tudíž i budoucích vlastníků jednotlivých bytových jednotek, zde existují od počátku, postupně, jak probíhá výstavba, se transformují až do finálního vlastnického práva k bytové jednotce včetně podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku. Zvážíme-li praktické hledisko a zejména taky fakt, že katastrální úřady se ve své praxi nesetkávají s mnoha případy vkladu vlastnického práva k bytovým jednotkám, které vznikly výstavbou domu na základě smlouvy o výstavbě dle § 17 a násl. ZoVB, přináší smlouva o výstavbě v komerční výstavbě bytových domů četné komplikace. Některé již byly zmíněny, avšak pro připomenutí: počet stavebníků musí být vyšší než dva, smlouva o výstavbě musí být již sepsána a uzavřena před zahájením výstavby, neboť je povinnou přílohou k žádosti o vydání stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby a stavebníci si musí vzájemně upravit řadu práv a povinností (které investor provádějící výstavbu jen na základě smlouvy o dílo zatím v této fázi nemusí) a mimo jiné se nevyhnou i uzavření smlouvy o dílo, neboť provádění stavby svépomocně se v dnešních podmínkách dá jen zřídka předpokládat. Vyloučíme-li ze škály uvažovaných subjektů skupinu několika fyzických či právnických osob, které se tedy již od začátku shodnou na postupu dle smlouvy o výstavbě, zbývají nám na trhu s nemovitostmi většinou specializované subjekty, pro které je nepředstavitelné, aby uzavíraly smlouvu o výstavbě se všemi budoucími vlastníky bytového domu, zejména v případě, kdy má vzniknout např. 20 a více bytových jednotek. Je sice možné uzavřít smlouvy o výstavbě až ve fázi rozestavěné stavby, ale praxe ukazuje, že touto možností se investoři vůbec nezabývají a rovnou vymezí bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka. Investor je velmi často silným hráčem, který může určovat podmínky a je-li pro něj jednodušší postup smlouva o dílo – prohlášení vlastníka, což ve skutečnosti je, zvolí tento postup bez ohledu na zajištění vlastnických práv budoucího vlastníka. Velkou roli tu hraje i lidský faktor. Pokud by se každého postupu v rámci výstavby bytového domu mělo účastnit např. 20 a více stavebníků, pravděpodobnost, že se vždy všichni bez problému shodnou na všech aspektech průběhu výsta...
Poznámky na závěr. Vlastník musí mít zjištěnou ochranu svých vlastnických práv nejen smluvně, ale i zákonem. Nebyla-li některá zákonná práva zahrnuta do ujednání stanov či dokumentů, nemá to vliv na nárok vlastníka se těchto práv domáhat. Tato základní práva a povinnosti bývají, jak již jsem výše uvedla, součástí i stanov společenství vlastníků, prohlášení vlastníka budovy i smlouvy o výstavbě. Vzhledem ke skutečnosti, že bytová otázka je citlivou problematikou a je-li v současné době někdy velmi obtížné ukončit smluvní vztah s velmi problematickým nájemcem, je také zdlouhavým procesem např. prodej jednotky dle § 14 ZoVB.