Smlouva o výstavbě. Jednou z možností výstavby bytového domu je nepříliš často využívaný institut smlouvy o výstavbě. Základním právním pramenem je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), kde je smlouva o výstavbě upravena v § 17 až § 19. Než však přikročíme k jejímu rozboru, je nutno si upřesnit stěžejní pojem bytového vlastnictví.
Smlouva o výstavbě. Jedná se o vícestranné právní jednání, při němž smluvní strany vyjadřují svoji vůli podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu, a to za účelem zřízení nebo změny jednotek, jakožto objektů bytového spoluvlastnictví §1724 NOZ. Ve smlouvě o výstavbě musí být uvedeno: o výčet veškerých údajů předepsaných pro obsah prohlášení vlastníka § 1166 odst. 1) NOZ, o jak budou řešeny náklady na splnění svého účelu, o ocenění vynaložené vlastní práce smluvní strany pro jeho dosažení, o stanovy společenství vlastníků a stanovení spoluvlastnických podílů.28
Smlouva o výstavbě. Podstatou smlouvy o výstavbě je úmysl dvou a více stavebníků postavit bytový dům podle XxXX a získat tak do vlastnictví bytové jednotky s příslušnými podíly na společných částech domu a případně pozemku. Podle § 5 odst. 1 ZoVB je jedním ze způsobů vzniku vlastnického práva k jednotce, jedná se o originární vznik vlastnického práva. Na prvopočátku samotné výstavby samozřejmě vznikne myšlenka či nápad výstavby bytového domu. Není směrodatné, jestli již od začátku existuje více stavebníků či se záměrem přišla developerská společnost a ta pro provedení výstavby na základě smlouvy o výstavbě, která předpokládá dva a více stavebníků, zajistí další fyzickou či právnickou osobu, případně osoby, které budou dalšími stavebníky v rámci smlouvy o výstavbě.
Smlouva o výstavbě. Výhodné postavení má budoucí vlastník v rámci smlouvy o výstavbě zejména v případě, je-li účastníkem této smlouvy a ne pozdějším nabyvatelem bytové jednotky na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotek dle § 6 ZoVB. Jak bylo v předchozí části uvedeno, smlouvou o výstavbě si dle § 17 odst. 1 ZoVB stavebníci upraví vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami, zejména to, kdo ze stavebníků bude vlastníkem té které bytové jednotky s příslušným podílem na společných částech domu včetně spoluvlastnického podílu na pozemku, je-li pozemek ve vlastnictví stavebníka. Vlastnické právo provází stavebníka v průběhu celé výstavby, ať již se jedná o pouhý spoluvlastnický podíl na pozemku či budově před vymezením jednotky, až po vlastnictví rozestavěné a dokončené bytové jednotky. Je přesně definováno včetně souvisejících práv a povinností a budoucí vlastník má jistotu, že vlastnictví není vázáno na podmínku dokončení stavby jiným cizím subjektem, na jehož vůli prakticky závisí veškerý postup včetně závěrečného převodu. Vlastnické právo je chráněno smlouvou o výstavbě, která je důležitou listinou, na základě které katastrální úřady rozhodují o vkladu vlastnického práva, je i důkazním materiálem v případě sporu, který mohl vzniknout při financování výstavby, při určení vlastnického práva, apod.
Smlouva o výstavbě. Jedná se o vícestranné právní jednání, při němž smluvní strany vyjadřují svoji vůli podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu, a to za účelem zřízení nebo změny jednotek, jakožto objektů bytového spoluvlastnictví §1724 NOZ. Ve smlouvě o výstavbě musí být uvedeno: výčet veškerých údajů předepsaných pro obsah prohlášení vlastníka § 1166 odst. 1) NOZ, jak budou řešeny náklady na splnění svého účelu, ocenění vynaložené vlastní práce smluvní strany pro jeho dosažení, stanovy společenství vlastníků a stanovení spoluvlastnických podílů.28 Jiné způsoby převodu vlastnického práva k nemovitostem Dohoda o zrušení podílového spoluvlastnictví O podílovém spoluvlastnictví bylo již zmíněno výše v textu. Ze spoluvlastnictví lze buď vystoupit takovým způsobem, že podíl spoluvlastník převede na jinou osobu, nebo že bude spoluvlastnictví úplně zrušeno dohodou (§ 1141 NOZ), nebo soudem (§ 1143 NOZ). Každý spoluvlastník má ve svém výlučném vlastnictví svůj podíl, se kterým může disponovat. Jestliže chce převést tento podíl na jinou osobu, mají ostatní spoluvlastníci „předkupní právo“. V případě porušení předkupního práva, se mohou ostatní spoluvlastníci dovolávat neplatnosti převodu. Výsledkem dovolání se neplatnosti může být obnovení právního stavu, jaký existoval před napadeným převodem. Nebo se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, na nabyvateli spoluvlastnického podílu domáhat, aby mu podíl za stejných podmínek nabídl ke koupi. Odmítne-li, může se spoluvlastník obrátit na soud, aby nabyvateli podílu uložil povinnost smlouvu uzavřít, nebo soud rozhodne o způsobu vypořádání spoluvlastnictví (§1143 NOZ). Při vypořádání spoluvlastnického podílu k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu vznikají nová vlastnická práva zápisem do tohoto veřejného seznamu (§ 1149 NOZ). Spoluvlastnictví může zaniknout stejnými způsoby, jako klasické vlastnictví. Kromě toho může zaniknout dle speciálních ustanovení zákona: dohodou, rozhodnutím soudu, reálným rozdělením věci podle výše podílů – vzniknou samostatné věci, přikázáním věci jednomu nebo více spoluvlastníkům, prodejem věci a rozdělením výtěžku dle podílů. Při zrušení spoluvlastnictví může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem.