Common use of Relevante Beispiele und steuerliche Regeln Clause in Contracts

Relevante Beispiele und steuerliche Regeln. 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier müssen Sie bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses besonders aufpassen: ◼ Bewohnt ein Angehöriger Ihre Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug Ihrerseits und damit einen steuersparenden Ver- lust aus der Vermietung aus. Sie können z. B. Finanzie- rungszinsen und Abschreibungsbeträge nicht geltend machen. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber Folgendes festge- legt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prü- fung ob die Absicht besteht, hierbei langfristig aus der Vermietung einen Gewinn zu erzielen, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung aus Sicht des Fi- nanzamts in einen entgeltlichen und einen unentgeltli- chen Teil aufgeteilt. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Repa- raturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich ab- ziehbar. Hinweise: Als ortsübliche Marktmiete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert. Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten. Einen Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie z. B. beim Wohnungsamt. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teil- möbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Es ist immer sinnvoll, sich mit der FG-Rechtsprechung im relevanten Bundesland vor einer Vermietung auseinan- derzusetzen. So sind von der durchschnittlichen Miete für vergleichbare Wohnungen in dem Mietspiegel bei negati- ven Ausstattungsmerkmalen der vermieteten Wohnung Abschläge (z. B. 20% wegen lediglich einfach verglaster Fenster und des hohen Alters der Immobilie) vorzuneh- men. Muss – von Fremdvermietungen abweichend – nicht der Angehörigen-Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen, ist die Kaltmiete laut Miet- spiegel um 10 % zu erhöhen. Damit Sie im Laufe der Jahre nicht versehentlich unter die 66 %-Grenze geraten (Mietpreisniveau steigt in vielen Städten), sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das ist möglich, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben. Auch ein möglicher vorzeitiger Auszug des Angehörigen hat steuerliche Folgen: Ist ein Angehöriger als bisheriger Mieter aus- und infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflege- heim umgezogen, ist das Mietverhältnis anschließend fak- tisch nicht mehr den zivilrechtlichen Vereinbarungen ent- sprechend durchgeführt worden und ist nach den gesamten Umständen nicht von einer Rückkehr des Angehörigen in die Wohnung und einer weiteren tatsächlichen Vermietung an den Angehörigen auszugehen, so ist das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Auszugs nach den Grundsätzen über Mietverträge zwischen nahen Angehörigensteuerlich unbe- achtlich. Wenn Sie als Vermieter neu vermieten wollen, sollten Sie nicht vorschnell renovieren, aber auf jeden Fall Ihre Ver- mietungsbemühungen ausführlich dokumentieren, damit die Ausgaben für die Renovierung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig sind. Von einer ernsthaften Vermietungsabsicht ist laut FG Ber- lin-Brandenburg nicht auszugehen, wenn der Vermieter die nach Auszug des Verwandten nunmehr leerstehende Wohnung lediglich im Bekanntenkreis zur Vermietung an- geboten haben will, die Wohnung eventuell ohne finanzielle Gegenleistung für einen familienangehörenden Wun- schmieter in der Zukunft freigehalten wurde und keine nachgewiesenen Bemühungen entfaltet worden sind, um die Wohnung am Markt anzubieten. Laut Bundesfinanzhof hat der Vermieter eine gewisse Zeit, um das Mietverhältnis zu beenden. Bei einem Steuerpflich- tigen, der seit Jahren ein Wohnhaus an seine Eltern ver- mietet hat und die Eltern nach ihrer Einweisung in ein Pfle- geheim und Anordnung einer Betreuung die Miete nicht mehr zahlen, ist das Mietverhältnis bis zu seiner Beendi- gung anzuerkennen, wenn es zeitnah beendet wird. Das ist der Fall, wenn zwischen der Unterbringung im Pflegeheim und der geräumten Übergabe des Objekts in etwa ein hal- bes Jahr vergangen ist. Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbe- hält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen, sofern davon auszugehen ist, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen soll.

Relevante Beispiele und steuerliche Regeln. 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier müssen Sie bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses besonders aufpassen: ◼ Bewohnt ein Angehöriger Ihre Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug Ihrerseits und damit einen steuersparenden Ver- lust aus der Vermietung aus. Sie können z. B. Finanzie- rungszinsen und Abschreibungsbeträge nicht geltend machen. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber Folgendes festge- legt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prü- fung ob die Absicht besteht, hierbei langfristig aus der Vermietung einen Gewinn zu erzielen, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung aus Sicht des Fi- nanzamts in einen entgeltlichen und einen unentgeltli- chen Teil aufgeteilt. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Repa- raturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich ab- ziehbar. Hinweise: Als ortsübliche Marktmiete gilt jede Miete innerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert. Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten. Einen Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie z. B. beim Wohnungsamt. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teil- möbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Es ist immer sinnvoll, sich mit der FG-Rechtsprechung im relevanten Bundesland vor einer Vermietung auseinan- derzusetzen. So sind von der durchschnittlichen Miete für vergleichbare Wohnungen in dem Mietspiegel bei negati- ven Ausstattungsmerkmalen der vermieteten Wohnung Abschläge (z. B. 20% wegen lediglich einfach verglaster Fenster und des hohen Alters der Immobilie) vorzuneh- men. Muss – von Fremdvermietungen abweichend – nicht der Angehörigen-Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen, ist die Kaltmiete laut Miet- spiegel um 10 % zu erhöhen. Damit Sie im Laufe der Jahre nicht versehentlich unter die 66 %-Grenze geraten (Mietpreisniveau steigt in vielen Städten), sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das ist möglich, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben. Auch ein möglicher vorzeitiger Auszug des Angehörigen hat steuerliche Folgen: Ist ein Angehöriger als bisheriger Mieter aus- und infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflege- heim umgezogen, ist das Mietverhältnis anschließend fak- tisch nicht mehr den zivilrechtlichen Vereinbarungen ent- sprechend durchgeführt worden und ist nach den gesamten Umständen nicht von einer Rückkehr des Angehörigen in die Wohnung und einer weiteren tatsächlichen Vermietung an den Angehörigen auszugehen, so ist das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Auszugs nach den Grundsätzen über Mietverträge zwischen nahen Angehörigensteuerlich unbe- achtlich. Wenn Sie als Vermieter neu vermieten wollen, sollten Sie nicht vorschnell renovieren, aber auf jeden Fall Ihre Ver- mietungsbemühungen ausführlich dokumentieren, damit die Ausgaben für die Renovierung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig sind. Von einer ernsthaften Vermietungsabsicht ist laut FG Ber- lin-Brandenburg nicht auszugehen, wenn der Vermieter die nach Auszug des Verwandten nunmehr leerstehende Wohnung lediglich im Bekanntenkreis zur Vermietung an- geboten haben will, die Wohnung eventuell ohne finanzielle Gegenleistung für einen familienangehörenden Wun- schmieter in der Zukunft freigehalten wurde und keine nachgewiesenen Bemühungen entfaltet worden sind, um die Wohnung am Markt anzubieten. Laut Bundesfinanzhof hat der Vermieter eine gewisse Zeit, um das Mietverhältnis zu beenden. Bei einem Steuerpflich- tigen, der seit Jahren ein Wohnhaus an seine Eltern ver- mietet hat und die Eltern nach ihrer Einweisung in ein Pfle- geheim und Anordnung einer Betreuung die Miete nicht mehr zahlen, ist das Mietverhältnis bis zu seiner Beendi- gung anzuerkennen, wenn es zeitnah beendet wird. Das ist der Fall, wenn zwischen der Unterbringung im Pflegeheim und der geräumten Übergabe des Objekts in etwa ein hal- bes Jahr vergangen ist. Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbe- hält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen, sofern davon auszugehen ist, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen soll.

Relevante Beispiele und steuerliche Regeln. 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier müssen Sie bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses besonders aufpassen: ◼ Bewohnt ein Angehöriger Ihre Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug Ihrerseits und damit einen steuersparenden Ver- lust aus der Vermietung aus. Sie können z. B. Finanzie- rungszinsen und Abschreibungsbeträge nicht geltend machen. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber Folgendes festge- legt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prü- fung ob die Absicht besteht, hierbei langfristig aus der Vermietung einen Gewinn zu erzielen, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung aus Sicht des Fi- nanzamts in einen entgeltlichen und einen unentgeltli- chen Teil aufgeteilt. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Repa- raturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich ab- ziehbar. Hinweise: Als ortsübliche Marktmiete gilt jede Miete innerhalb in- nerhalb der Bandbreite des örtlichen Mietspiegels, somit auch der niedrigste Wert. Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten. Einen Mietspiegel Ihrer Region erhalten Sie z. B. beim Wohnungsamt. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teil- möbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S.d. § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Es ist immer sinnvoll, sich mit der FG-Rechtsprechung im relevanten Bundesland vor einer Vermietung auseinan- derzusetzen. So sind von der durchschnittlichen Miete für vergleichbare Wohnungen in dem Mietspiegel bei negati- ven Ausstattungsmerkmalen der vermieteten Wohnung Abschläge (z. B. 20% wegen lediglich einfach verglaster Fenster und des hohen Alters der Immobilie) vorzuneh- men. Muss – von Fremdvermietungen abweichend – nicht der Angehörigen-Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen, ist die Kaltmiete laut Miet- spiegel um 10 % zu erhöhen. Damit Sie im Laufe der Jahre nicht versehentlich unter die 66 %-Grenze geraten (Mietpreisniveau steigt in vielen Städten), sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das ist möglich, wenn Sie im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben. Auch ein möglicher vorzeitiger Auszug des Angehörigen hat steuerliche Folgen: Ist ein Angehöriger als bisheriger Mieter aus- und infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflege- heim umgezogenEltern dem studierenden Kind einen monatlichen Barunter- halt leisten, ist mit dem das Mietverhältnis anschließend fak- tisch nicht mehr den zivilrechtlichen Vereinbarungen ent- sprechend durchgeführt worden und ist nach den gesamten Umständen nicht von einer Rückkehr des Angehörigen in die Wohnung und einer weiteren tatsächlichen Vermietung an den Angehörigen auszugehen, so ist das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Auszugs nach den Grundsätzen über Mietverträge zwischen nahen Angehörigensteuerlich unbe- achtlich. Wenn Sie als Vermieter neu vermieten wollen, sollten Sie nicht vorschnell renovieren, aber auf jeden Fall Ihre Ver- mietungsbemühungen ausführlich dokumentieren, damit die Ausgaben für die Renovierung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig sind. Von einer ernsthaften Vermietungsabsicht ist laut FG Ber- lin-Brandenburg nicht auszugehen, wenn der Vermieter die nach Auszug des Verwandten nunmehr leerstehende Wohnung lediglich im Bekanntenkreis zur Vermietung an- geboten haben will, die Wohnung eventuell ohne finanzielle Gegenleistung für einen familienangehörenden Wun- schmieter in der Zukunft freigehalten wurde und keine nachgewiesenen Bemühungen entfaltet worden sind, um die Wohnung am Markt anzubieten. Laut Bundesfinanzhof hat der Vermieter eine gewisse Zeit, um das Mietverhältnis zu beenden. Bei einem Steuerpflich- tigen, der seit Jahren ein Wohnhaus an seine Eltern ver- mietet hat und die Eltern nach ihrer Einweisung in ein Pfle- geheim und Anordnung einer Betreuung Kind die Miete nicht mehr zahlen, ist das Mietverhältnis bis zu seiner Beendi- gung anzuerkennen, wenn es zeitnah beendet wird. Das ist der Fall, wenn zwischen der Unterbringung im Pflegeheim bezahlt und der geräumten Übergabe des Objekts in etwa ein hal- bes Jahr vergangen ist. Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann zu bejahen sein, wenn sich der Vermieter eine Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs vorbe- hält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen, sofern davon auszugehen ist, dass diese Überlassung nicht unentgeltlich erfolgen sollmit dem Rest seinen laufenden Lebensunterhalt bestreiten kann.