当事者の権利義務. 17】 増改築禁止の特約がなければ借地上の建物の増改築を自由に行える？ Ｙは、地主Ｘから建物所有目的で土地を賃借し、借地上に建物を所有している（借地契約の締結は平成4年7月以前）。借地契約に増改築を禁止する特約はない。借地契約は旧借地法によって法定更新となっているところ、建物が老朽化し改築をしなければ3年後に建物が朽廃するという状況に至った。そのような状況の下で、ＹはＸが反対しているにもかかわらず、建物を改築し、その結果、建物の耐久年数が20年以上増加することとなった。Ｙの建物改築は借地契約違反か。また、借地権が消滅するのはいつか。
当事者の権利義務. 67 建物の増改築は自由であり、改築は契約違反ではない。ただ、旧借地法下の借地権では、期間の合意がない場合、建物が朽廃すべきときに消滅する。改築によって朽廃の時期が延びるケースでは、改築をしなければ朽廃すべきであった時期に借地契約が終了し、借地権が消滅するから、Ｙの借地権は改築から3年後に消滅することになる。 解 説 1 特約がない場合の建物の維持・増改築 借地契約は、借地上に借地人が建物を所有することを目的として締結される契約です。借地人は建物所有のために借地を利用することができるのであり、借地契約で認められる建物であれば、これを建築し、維持し、さらに増改築を行うことは借地人の権利です。 借地契約において、修繕や増改築に関する特約がない場合には、地主の承諾を得ることなく修繕や増改築を自由に行うことができます。
当事者の権利義務. この借地権の存続期間を改築との関係でみると、朽廃が近くなっても借地人は建物の改築をすることができますが、他方で、朽廃が間近であるときには、改築を行うと朽廃の時期が延びることになります。そのようなケースでは、改築を行わなければ朽廃すべかりし時期に借地契約が終了し、借地権が消滅するものとされています。
当事者の権利義務. 保証人が死亡したときには保証人の相続人に未払賃料を請求できる？ 賃貸人Ｘと賃借人Ｙとの間で締結された賃貸借契約に関し、その委託に基づいて、Ａが同契約から生ずるＹの債務を連帯保証しているという状況の下で、Ａが死亡した。Ａの相続人には、妻Ｂである。Ｂは、Ａ死亡後に生じるＹの賃料不払について保証債務を負うか。
当事者の権利義務. 115 相続人は、保証人死亡時に既に発生していた賃料の責任 は負うが、相続開始後に生じた債務については、相続人は保証債務を負わないことになる。
当事者の権利義務. 債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行・担保権の実行を申し立てたとき（1号）
当事者の権利義務. 117 3 建物賃貸借の保証などでは元本確定しないとされた項目
(1) 賃借人の財産への強制執行等の申立て（上記2図(a)） 建物賃貸借では、債権者（賃貸人）は主たる債務者（賃借人）の資産状態が悪化しても、賃貸借契約が継続している限り、賃貸を続けなければなりません。主たる債務者（賃借人）の債権者による強制執行等が根保証契約の主債務の範囲に含まれない債務（賃貸借以外の債務）に基づいて申し立てられる場合もありますが、この場合も賃料不払による解除などがなされない限り、賃貸借契約は終了しません。これらの状況が生じても賃貸借は続き、賃料が新たに生じるという事情が考慮され、強制執行等の申立ては貸金等根保証以外の保証の元本確定事由とはされませんでした（法制審議会民法（債権関係）部会資料83 ― 2）。
(2) 賃借人が破産手続開始の決定を受けたこと（上記2図(b)） 主たる債務者（賃借人）が破産手続開始の決定を受けたとしても、債権者（賃貸人）はそのことを理由として賃貸借契約を解除することはできず、賃貸借契約が当然に終了することもありません。そのために、主たる債務者(賃借人)が破産手続開始の決定を受けた後であっても、債権者(賃貸人)は、主たる債務者（賃借人）に対し、その目的物を賃貸し続けなければならず、それによって主たる債務も新たに生じます。そこで、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたことについては、これを個人根保証契約一般における元本確定事由としませんでした（法制審議会民法（債権関係）部会資料83 ― 2）。
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