Nemndas synspunkter. Nemnda vil først ta stilling til entreprenørens anførsel om at reklamasjonen er foreldet. Foreldelsesreglene i foreldelsesloven gjelder ved siden av reglene bustadoppføringslova, det vil si at et krav mot entreprenøren kan være foreldet selv om man er innenfor reklamasjonsperioden på 5 år. Reglene om foreldelse finner vi i foreldelsesloven (fl) av 18. mai 1979 nr. 18. Den alminnelige foreldelsesfristen (også kalt den objektive foreldelsesfristen) er 3 år, jf. fl § 2. Etter hovedregelen i fl § 3 nr. 1 regnes foreldelsesfristen fra «den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse». Det slås klart fast i Rt. 2002 side 696 NEBB- dommen, og Rt. 2006 s. 1705 at for mangler som forelå ved overtakelsen (leveringen), begynner den objektive treårsfristen å løpe fra dette tidspunktet selv om mangelen er skjult for kjøperen. Overtakelsen fant sted den 5. juli 2016. Det kan da fastslås at den objektive foreldelsesfristen på 3 år løp ut den 5. juli 2019. Foreldelse inntrer likevel ikke automatisk ved oversittelse av treårsfristen. Det følger av fl § 10 nr. 1 at fordringshaveren (forbrukeren) får en tilleggsfrist (den relative foreldelsesfristen) dersom han var uvitende om kravet. Regelen er slik at foreldelse først inntrer ett år «etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap». Det sentrale spørsmålet er når man kan si at kunnskapskravet var innfridd i foreliggende sak. Generelt har Høyesterett slått fast at det skal en del til for å si at en fordringshaver (forbruker i vår sak) «burde skaffet seg» nødvendig kunnskap. I Rt-2007-1479 avsnitt 39 ble det blant annet uttalt at «det objektivt sett kunne konstateres grunnlag for å reise sak, det vil si at det var eller kunne være skaffet til veie bevis som gjorde det forsvarlig å anlegge sak». Xxxxxx har ingen annen informasjon å forholde seg til enn den fotodokumentasjon som forbrukeren har fremlagt og at forbrukeren ble oppmerksom på forholdet i juli 2021. Ut fra et vedlikeholdsperspektiv anbefales det gjerne at forbrukeren inspiserer taket på egen bolig en til to ganger årlig. Dette er allment kjent og også beskrevet under kapitelet vedlikehold av tak i Bruksanvisning for eneboliger og småhus utgitt av Boligprodusentenes Forening: Nemnda har ved bedømmelsen av foreldelsesspørsmålet valgt å ikke anlegge en så streng synsvinkel, men kommer til at forbrukeren i løpet av ett år eller to etter overtagelsen burde ha oppdaget forholdet og deretter reklamert. Den relative f...
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever kr 20 000 i erstatning for manglende utebod samt at entreprenøren dekker kostander til leie av lager fra september 2019 til og med mai 2020 med kr 5 382. Totalt kr 25 382. Entreprenøren har avvist kravet da utebod ikke er en del av kjøpekontrakten med bilag. Kravet i TEK10 § 12-10 om utebod på minimum 5m2 BRA er etter entreprenørens oppfatning tilfredsstilt ved at det på situasjonsplanen er vist en fremtidig garasje med plass til 5 m2 utebod. Hvorvidt det foreligger en mangel ved entreprenørens leveranse, må avgjøres etter buofl § 25 første ledd som fastslår at: Nemnda viser til TEK10 § 12-10 «Bod og oppbevaringsplass» som har følgende ordlyd i første ledd bokstav b): I veiledning til første ledd bokstav b) fremkommer det: Nemnda vil fremheve at alle krav i teknisk forskrift skal oppfylles og det er ikke anledning til å kjøpe seg fri disse kravene. Entreprenøren får derfor ikke medhold i at det er tilstrekkelig å vise at det er avsatt plass til utebod i en fremtidig garasje. Det må evt. foreligge en innvilget dispensasjon fra kravet til utebod. Da slik dispensasjon ikke er søkt og innvilget, skal entreprenøren oppføre en utebod som tilfredsstiller kravene i TEK10 § 12-10. Entreprenøren har imidlertid avvist kravet og har derfor mistet sin utbedringsrett, jf. buofl §
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever prisavslag på kr 7 110 fordi det kommer fluer ut av tilluftsventilen på soverom/kontor og fordi festet til hånddusjen er ødelagt. Entreprenøren har avvist kravet da forholdene ikke utgjør mangler. For øvrig er tvistesummen mindre enn 10 ganger rettsgebyret. Nemnda har i pkt. 2.2.2 b) kommet til at klagen ikke skal avvises pga. tvistesummens samlede størrelse. Når det gjelder dette tvistepunktet viser nemnda til Boligtvistnemndas vedtekter kap. 1.3 som har ordlyden "Boligtvistnemnda behandler ikke tvister hvor tvistesummen samlet er på under 10 ganger rettsgebyret". Da de to forholdene som ble reklamert den 6. oktober 2023 er en del av den samlede klagen som forbrukeren sendte til Boligtvistnemnda den 17. november 2023, skal heller ikke nemnda avvise behandling av disse to forholdene alene. Hvorvidt fluer i tilluftsventil og ett ødelagt festet til hånddusjen utgjør mangler ved entreprenørens leveranse, må avgjøres etter buofl § 25 første ledd som fastslår at: Etter å ha studert den fotodokumentasjon som er fremlagt kommer nemnda til at fjerning av fluene i tilluftsventilen er å anse som en del forbrukerens vedlikehold. Når det gjelder det ødelagte festet til hånddusjen, kan ikke nemnda a stilling til om dette utgjør en mangel. Forbrukeren skal imidlertid gi entreprenøren tilgang til leiligheten slik at han kan ta stilling til reklamasjonen og deretter om forholdet utgjør en mangel eller om det skyldes naturlig slitasje. Dersom forholdet utgjør en mangel, skal entreprenøren foreta retting innen 1. mai 2024. Konklusjon: Forbrukeren får ikke medhold i kravet om prisavslag, men skal gi entreprenøren rettetilgang slik at han kan rette håndtaket i dusjen innen 1. mai 2024 dersom forholdet utgjør en mangel og ikke skyldes naturlig slitasje.
Nemndas synspunkter. Forbrukerne krever prisavslag på kr 203 801 på grunn av knirk i parkettgulv som skyldes manglende avlastningsplater og kr 24 690 på grunn av for korte staver og omlegg. Totalt kr 228 491 inkludert merverdiavgift. Entreprenøren har avvist kravet. Hvorvidt knirk i parketten utgjør en mangel, må avgjøres på bakgrunn av bestemmelsene i buofl § 25 som bla. sier at «Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13».
a) Xxxxx på grunn av manglende avlastningsplate over gulvvarme
b) Knirk på grunn av for korte staver og omlegg.
Nemndas synspunkter. Det følger av buofl § 32 fjerde ledd andre setning at entreprenøren skal bære utgifter til «konstatering av mangelen». Fordi forbrukerne har fått medhold i tvisten som gjelder støy ventilasjonsanlegget og bytte av låskasse skal entreprenøren dekke kostnadene til lydmåling med kr 14 287,50 og en skjønnsmessig andel på kr 1 000 av kostnadene til reklamasjonsrapporten. Totalt kr. 15 287,50 inkludert merverdiavgift. I de øvrige krav har ikke forbrukerne fått medhold og de får derfor heller ikke medhold i kravet om dekning av disse utgiftene.
Nemndas synspunkter. Nemnda behandler ikke spørsmålet som gjelder forbrukernes tilbakeholdte beløp på kr 52 000 på grunn av at deler av arbeidene ikke er utført. Entreprenøren har ikke sendt faktura for disse arbeidene, men nemnda forutsetter at arbeidene ferdigstilles uten ugrunnet opphold og betales etter avtale mellom partene. Konklusjon: Nemnda behandler ikke spørsmålet som gjelder kontraktsarbeidene som ikke er fullført.
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever at entreprenøren bygger tak over terrassedørene som er rømningsvei, slik at snø og is ikke hindrer åpning av dørene på vinterstid. Entreprenøren har avvist kravet da forholdet ikke utgjør en mangel. Hvorvidt det foreligger en mangel ved entreprenørens leveranse, må avgjøres etter buofl § 25 som fastslår at: Nemnda viser til TEK10 §11-13 "Utgang fra branncelle" men kan ikke se at det er krav til tak over balkongdører selv om de skulle ha funksjon som rømningsvei. Kravene til utgang/rømningsvindu i TEK10 er uansett oppfylt, da det er tilstrekkelig utgang/rømningsvindu fra alle etasjer uavhengig av balkongdører. Konklusjon: Forbrukeren får ikke medhold i kravet om tak over balkongdører som har funksjon som rømningsvei.
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever at entreprenøren dokumenterer at den valgte pumpeløsningen ikke fører til skade på bygningskonstruksjonene og tilfredsstiller kravene i TEK10 §§13-14, 13-15 og 13-
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever å få dekket utlegg han hatt i forbindelse med påvisning av muggsopp samt erstatning av tapt innbo, nytt gulvbelegg og ny dørkarm i boddøren og kostnader til leie av ekstern bod. Entreprenøren har i det alt vesentlige avvist kravet. Det følger av buofl § 32 fjerde ledd andre setning at entreprenøren skal bære utgifter til Når det gjelder de hyllene som forbrukeren krever erstattet med kr 2 295 finner nemnda det rimelig at entreprenøren erstatter disse da det er overveiende sannsynlig at skadene skyldes vannlekkasjen. Nemnda forutsetter da at hyllene ikke lar seg rengjøre og soppsanere. Entreprenøren skal også legge nytt gulvbelegg og montere ny dørkarm i boddøren. I og med at entreprenøren stiller en ekstern bod til rådighet for forbrukerne og boden er tilgjengelig «utenom ordinære åpningstider» kommer nemnda til at forbrukerens krav er etterkommet.
Nemndas synspunkter. Forbrukeren krever kr 3 414,51 for kostnader til innvendig parkering i 2023 samt kr 1 450 pr. måned i vinterhalvåret, inntil han får tilgang til parkeringsanlegget som nå er under utbedring. Entreprenøren avviser kravet da det ikke er påvist noe økonomisk tap. Nemnda kommer til at forbrukeren skal få dekket kr 3 414,51 til innvendig parkering i 2023 da dette er et rimelig avbøtende tiltak. Det forutsettes at forbrukeren kan dokumentere sine utgifter. Når det gjelder kravet om kr 1 450 pr. måned i vinterhalvåret, inntil forbrukeren får tilgang til parkeringsanlegget som nå er under utbedring, finner nemnda at dette også er et rimelig avbøtende tiltak. Nemnda legger da til grunn at utbedring av parkeringsanlegget er svært omfattende og vil pågå i en lengre periode og at entreprenøren er meget å bebreide. Etter nemndas syn foreligger det derfor grunnlag for erstatning av økonomisk tap, jf. buofl §§ 36 og 35. Forbrukeren får medhold i sitt krav om å få dekket kr 3 414,51 til innvendig parkering i 2023 og kr 1 450 pr. måned i vinterhalvåret inntil parkeringsanlegget er tilgjengelig.