Ação de cobrança -

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TJMG - Jurisprudência Cível

Ação de cobrança -

Taxas condominiais - Condomínio de fato - Possibilidade - Contraprestação pelas benfeitorias e serviços disponibilizados - Vedação ao enriquecimento sem causa - Voto vencido

Ementa: Apelação cível. Ação de cobrança. Taxas condo- miniais. Condomínio de fato. Possibilidade. Contra- prestação pelas benfeitorias e serviços disponibilizados. Vedação ao enriquecimento sem causa. Sentença mantida.

- O proprietário de imóvel pertencente a condomínio, ainda que atípico, é obrigado a participar do rateio das despesas feitas para conservação e melhoria do espaço comum, mesmo que não tenha se associado voluntaria- mente à associação de moradores.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0188.07.059679-9/001 - Co-

marca de Nova Lima - Apelante: Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx

- Apelada: Aspas - Associação dos Proprietários em Pa- sárgada - DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA

Acórdão

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, VENCIDO O REVISOR.

Belo Horizonte, 24 de abril de 2014. - José Marcos Rodrigues Vieira - Relator.

Notas taquigráficas

DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA - Trata-se

de apelação cível interposta por Xxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx da sentença de f. 186/191-TJ, que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por Aspas - Associação dos Proprie- tários em Pasárgada, julgou procedente o pedido inicial para condenar a ré ao pagamento das taxas condomi-

cinco salários mínimos, de acordo com o previsto na Lei Municipal nº 5.073/76.

Conforme se extrai dos autos, o apelante foi inves- tido no cargo de prefeito do Município de Juiz de Fora na data de 16 de junho de 2008, permanecendo em exer- cício até 1º de janeiro de 2009.

Verifica-se que a norma aplicável ao caso em apreço é a Lei Municipal nº 5.073/76, uma vez que a Lei Municipal nº 11.740/09 - que atualmente dispõe sobre o assunto - apenas entrou em vigor em 19 de fevereiro de 2009, data posterior ao fim do mandato do ex-prefeito.

A Lei nº 5.073/76 “assegurou, a título de repre- sentação, um subsídio mensal e vitalício equivalente a 5 (cinco) salários mínimos regionais a quem, contando 60 (sessenta) anos de idade, tiver exercido em caráter perma- nente o cargo de Prefeito Municipal”.

Nesse sentido, para que seja concedido o subsídio mensal vitalício a ex-prefeito, é necessário o cumprimento dos requisitos: idade de 60 (sessenta anos) e exercício permanente no cargo de prefeito.

Verifica-se, todavia, que o segundo requisito trata de norma em branco - uma vez que a lei não apresentou definição do que seria o exercício permanente do cargo. Não vislumbro, contudo, a necessidade de aden-

trar a análise dessa omissão legislativa, uma vez que os Tribunais Superiores deste país, bem como a Corte deste Tribunal, em Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 1.0000.05.417841-3/000, já reconheceram serem inconstitucionais as leis municipais que, a despeito de sua competência constitucional, criam benefícios de caráter previdenciário, sem sua respectiva fonte de custeio.

Assim, entendo irrelevante, ainda, suscitar incidente de inconstitucionalidade da Lei Municipal nº 5.073/76, nos termos do art. 248, § 1º, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça, visto que decidida questão seme- lhante na Corte Superior deste Tribunal e no Supremo Tribunal Federal.

Há, portanto, de considerar que a referida lei não foi recepcionada pela Constituição da República de 1988, porquanto ofende diretamente o art. 195, § 5º, da CR/88, no qual proíbe qualquer criação ou majoração de benefício social, sem a correspondente fonte de custeio.

niais referentes ao lote 15 do loteamento denominado “Pasárgada”.

Inconformada, a ré interpôs apelação às f. 204/211- TJ, em que sustenta não ter-se associado à autora. Alega a inexistência de condomínio, mas de mero loteamento aberto, servido por ruas públicas de responsabilidade do município de Nova Lima. Afirma inexistir área particular comum a justificar a cobrança de taxa condominial. Afirma que a colocação de cancelas para o controle de entrada no bairro ofendeu o art. 23 da Lei Orgânica Municipal de Nova Lima.

Em atenção ao princípio da eventualidade, afirma que, ainda que se entenda ter sido auferido benefício, indevida a cobrança de taxa condominial, devendo ser calculadas as despesas realizadas pela autora, rateadas pelos moradores da região. Aduz que a taxa condominial não corresponde aos gastos realizados pela ré.

Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certificado à f. 213v.-TJ.

É o relatório. Passo a decidir.

Conheço do recurso, presentes os pressupostos de admissibilidade.

A ora apelada ajuizou a presente ação de cobrança, pleiteando o recebimento de taxas condominiais em atraso referentes ao lote de propriedade da autora no Condomínio Pasárgada, no total de R$2.146,90.

O pedido foi julgado procedente sob os seguintes fundamentos:

Com efeito, inegável que o imóvel da requerida está inserido em um contexto condominial de fato, sendo irrelevante que não tenha aderido à associação, pois a obrigação ao paga- mento da taxa mensal encontra fundamento legal na proi- bição de enriquecimento sem causa, na forma do art. 884 do CC.

Isso porque restou comprovado que o autor presta diversos serviços à comunidade local (f. 78/118), tais como manu- tenção de pontes, vias e calçamento, portaria com vigilância, carros para ronda, transporte, sendo que a ré se beneficia de todos os serviços prestados, o que valoriza sem dúvida alguma sua propriedade.

[...]

Restando comprovados tanto as despesas do condomínio com estrutura e benefícios em favor da ré, quanto a inadim- plência, conclui-se que a requerida tem a obrigação de pagar a taxa mensal cobrada (f. 188-TJ).

Após analisar detidamente os autos, tenho que a sentença deve ser mantida, sendo inequívoca a existência de condomínio.

É certo que a autora, Aspas - Associação de Proprie- tários em Pasárgada, não foi constituída sob as regras da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, tratando-se, portanto, de condomínio de fato ou atípico. De tal consta- tação, no entanto, não decorre a irregularidade da insti- tuição e cobrança de taxas de manutenção de todos os participantes do empreendimento, cuja autorização legal se encontra no art. 1.315 do Código Civil.

Conforme já decidiu o STJ,

[...] um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circuns- tância, que um participante, aproveitando-se do ‘esforço’ desta comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfei- torias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente (STJ, 3ª T., REsp 139.953/RJ, Rel. Min. Xxxxxxxx Xxxxxxx, j. em 23.02.99, DJ de 19.04.99, p. 134).

No caso, a própria ré acostou aos autos fotografias que comprovam a realização de benfeitorias pela autora (f. 53/55-TJ), como o calçamento de vias do condo- mínio, desconstituindo a alegação apresentada em sede recursal, de que é o Município de Nova Lima o respon- sável pela pavimentação das vias em Pasárgada.

Também a autora apresentou diversas provas de que atua em benefício dos condôminos, controlando a entrada de pessoas no condomínio (f. 78-TJ), oferecendo segurança à região (79/80), disponibilizando transporte para os moradores e empregados (f. 112/16-TJ), bem como realizando obras para melhoria do acesso às casas e lotes (f. 81/107, 117/118-TJ).

Note-se que a via em que mora a ré, Alameda da Alegria, foi umas das reformadas em obra realizada pela autora (f. 83/84-TJ), sendo inegável, portanto, que a ora apelante usufrui dos benefícios proporcionados pela associação, com clara valorização de seu imóvel.

Assim, não pode a ré escusar-se da responsabili- dade de participar do rateio das despesas feitas pela autora para manutenção e melhoria do condomínio.

Nesse contexto, irrelevante se o condômino se asso- ciou voluntariamente à autora ou não, sendo devida a contraprestação pelos benefícios auferidos, notadamente a fim de que seja evitado o enriquecimento sem causa do condômino, vedado pelo art. 844 do Código Civil.

Sobre o tema, são fartos os julgados deste Tribunal, todos envolvendo a associação ora apelada:

Ação de cobrança. Ausência de apreciação de preliminar. Inocorrência. Prescrição. Regra do art. 206, § 5º, I, do CC. Condomínio atípico. Taxas. Rateio. Possibilidade. Ônus da prova. Art. 333, inciso II, do CPC e litigância de má-fé. Não demonstrados. - Sendo apreciadas na sentença preliminares que se confundem com o mérito da causa, não há que se falar em nulidade do trabalho decisório. - É de se aplicar o prazo prescricional previsto no art. 206, § 5º, I, do CC para a cobrança de dívida líquida e certa. - O proprietário de imóvel pertencente a condomínio atípico é obrigado a parti- cipar do rateio das despesas feitas em prol de todos. - É do réu o ônus da prova em relação a fatos impeditivos, xxxx- ficativos ou extintivos do direito do autor em conformidade com a determinação emanada do inciso II do art. 333 do Código de Processo Civil. - Não cabe a aplicação da multa por litigância de má-fé, quando a mesma não restou efetiva- mente demonstrada (Apelação Cível nº 1.0188.11.009843- 4/001, Rel. Des. Xxxxxxx xx Xxxxx, 10ª Câmara Cível, j. em 24.09.2013, p. da súmula em 04.10.2013).

Ação de cobrança. Associação de moradores. Taxa de manu- tenção. Condomínio atípico ou irregular. Procedência da cobrança. Sentença mantida. - É legítima a cobrança das

despesas, a título de taxas de administração, efetuadas por associação de moradores com serviços (de limpeza, manu- tenção, conservação e vigilância) efetivamente postos à disposição do proprietário de imóvel localizado no ‘condo- mínio’. Incumbe a cada condômino pagar a sua quota-parte, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio, diante da exis- tência de gastos imprescindíveis com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, das quais certa- mente se beneficia, no mínimo, com a valorização de seu imóvel (Apelação Cível nº 1.0188.07.059667-4/001, Rel. Des. Xxxxxxx xx Xxxxx, 14ª Câmara Cível, j. em 16.02.2012,

p. da súmula em 22.05.2012).

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Apelação. Nulidade afastada. Ausência de publicação de vista. Documentos que não embasaram a decisão. Cobrança de rateio das despesas em loteamento fechado. Associação de moradores. Proprietário de imóvel no condomínio. Fruição dos benefícios e serviços prestados. Obrigação pelo paga- mento. 1. Não há que se falar em nulidade, quando os documentos aos quais a parte não teve a vista publicada, não influiu no julgamento da causa, mormente porque sequer serviram de sucedâneo para a convicção do Juízo de primeiro grau, que não se reportou a eles no decisum. 2. Mesmo que o proprietário não tenha anuído à associação de mora- dores, tem obrigação de pagamento das despesas relativas à conservação, limpeza, segurança e vigilância do lotea- mento, eis que se beneficia das melhorias e serviços imple- mentados (Apelação Cível nº 1.0188.07.059689-8/001, Rel. Des. Xxxx Xxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxx, 15ª Câmara Cível, j. em 29.03.2012, p. da súmula em 10.04.2012).

Direito civil. Ação de cobrança. Vedação ao enriquecimento ilícito. Associação de moradores. Taxas de manutenção de loteamento. Imposição a quem não é associado. Possibili- dade. 1. O proprietário de imóvel em loteamento adminis- trado por associação de moradores, mesmo não havendo anuído ao ato que instituiu aquela associação e não aderindo ao ato que instituiu o encargo, deve arcar com as taxas de manutenção e melhoria impostas, pois de outro modo estaria incorrendo em enriquecimento sem causa, situação prevista no art. 884 do CC/02 (Apelação Cível nº 1.0188.07.059669- 0/001, Rel. Des. Xxxxxx xx Xxxxx, 10ª Câmara Cível, j. em 05.07.2011, p. da súmula em 19.07.2011).

Ressalto, por fim, que a ré se limita a impugnar de forma genérica o valor da taxa condominial cobrada, deixando de fazer prova da ilegalidade e da inido- neidade do montante exigido, que se mostra razoável ante os gastos comprovados nos autos. Assim, não se desincumbiu a apelante do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 333, II, CPC, devendo ser reconhecido o débito no valor indicado na inicial.

Com esses argumentos, nego provimento ao apelo. Custas recursais, pela apelante, suspensa a exigibi-

lidade nos termos do art. 12 da Lei nº 1.060/50.

DES. XXXXXXXXX XXXXXXX XX XXXXX - Xxxxx a dar

provimento à apelação.

O pagamento de mensalidade a associação depende da livre e espontânea vontade do cidadão em associar-se. É preceito constitucional que ninguém está obrigado a associar-se ou manter-se associado.

Nesse sentido, já votamos:

Apelação cível. Cobrança. Associação de moradores. Cobrança de taxas de condomínio. Não cabimento. - As asso- ciações só podem cobrar de quem é seu associado, os não associados não estão obrigados a contribuir. - O simples fato de o apelante ser proprietário de um terreno não o obriga ao pagamento de contribuições às quais ele não aderiu.

Apelação cível nº 1.0188.09.088335-9/001. Comarca de Nova Lima. Apelante: Xxxxx Xxxx Xxxxxxx - Apelada: Asso- ciação Comunitária Jardins de Petrópolis. Xxxxx assiste ao apelante ao não se conformar com a sentença. O direito de liberdade de associação é consagrado pela Constituição da República e está previsto dentre os direitos fundamen- tais (art. 5º, XX, CR). Não há obrigação em associar-se ou manter-se associado. A associação é um ato expresso de manifestação de vontade, não pode, de forma alguma, ser imposto a quem quer que seja. Nesse sentido, as associa- ções só podem cobrar de quem é seu associado, os não asso- ciados não estão obrigados a contribuir. Portanto, no caso em julgamento, o simples fato de o apelante ser proprietário de um terreno no loteamento Jardins de Petrópolis não o obriga ao pagamento de contribuições às quais ele não aderiu. Não há condomínio. O que existe é uma associação de moradores para promover a melhoria da área. Condomínio, no sentido jurídico, pressupõe a existência de propriedade comum. Mas o que se vê no presente caso é o uso vulgar da expressão ‘condomínio’ para se referir a uma associação de moradores que, espontaneamente, se uniram para defender os interesses de um determinado local, impondo aos demais moradores da região uma contribuição.

É do Tribunal Superior:

Agravo regimental no recurso especial. Associação de mora- dores. Cobrança compulsória de taxa. Não associado. Impossibilidade. Jurisprudência do STJ. Fundamentos do novo recurso insuficientes para reformar a decisão agra- vada. 1. Não apresentação pela parte agravante de argu- mentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicer- çaram a decisão agravada. 2. Impossibilidade de a asso- ciação de moradores efetuar a cobrança de taxa condomi- nial, ou assemelhada, de não associado, pois tal ente cole- tivo não se caracteriza como condomínio. Precedentes espe- cíficos desta Corte. 3. Agravo regimental desprovido (STJ - AgRg no REsp 1322393/SP - Min. Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx

- DJe de 18.06.2013).

E, também do STF, o voto do Ministro Xxxxx Xxxxxxx, que também votou nesse sentido:

Associação de moradores. Mensalidade. Ausência de adesão.

- Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - art. 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal (STF - RE 432106/RJ - Rel. Min. Xxxxx Xxxxxxx - j. em 20.09.2011).

O Ministro Xxxxx Xxxxxxx ressaltou, em seu voto, que ninguém deve fazer ou deixar de fazer alguma coisa que não está prevista em lei. E, segundo ele, a decisão do TJ-RJ, a “título de evitar o que se apontou como xxxxxxx- xxxxxxx sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do art. 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

O seu entendimento foi seguido, de forma unânime, pelos Ministros Xxxx Xxx, Xxxx Xxxxxxx e Xxxxxx Xxxxx.

Xxxxx Xxxxxxx ressaltou, na decisão, que o autor do recurso foi “condenado a pagamento em contrarie- dade frontal a sentimento nutrido quanto à associação e às obrigações que dela decorreriam”.

Assim sendo, dou provimento à apelação para julgar improcedente o pedido inicial. Invertida a sucum- bência fixada na sentença.

Custas recursais, pela associação apelada.

DES. XXXXXX XX XXXXX PORTES - De acordo com

o Relator.

Súmula: NEGARAM PROVIMENTO AO APELO, VENCIDO O REVISOR.

Fiança - Aval - Outorga uxória - Ausência - Garantia - Ineficácia - Anulação -

Art. 1.647, III, do Código Civil - Súmula nº 332 do STJ - Aplicabilidade

Ementa: Apelação cível. Contrato de cessão tempo- rária de direitos federativos do atleta. Fiança pres- tada sem outorga uxória. Vício no plano de validade do negócio jurídico. Ação anulatória do cônjuge que não anuiu. Possibilidade. Anulação da fiança. Necessidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Recurso não provido.

- A ausência de outorga uxória afeta a validade do ato praticado, tendo sido ele formalizado sob a forma de fiança ou aval.

- É necessária a anuência conjugal para a prestação de aval por xxxxxx casada, por força do art. 1.647, III, do Código Civil.

- A necessidade de concordância do outro cônjuge obje- tiva proteger o patrimônio familiar, retirando de uma das partes o poder de gravá-lo sem anuência expressa da outra.

Aplicação do disposto na Súmula nº 332 do Superior Tribunal de Justiça.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.12.060910-2/001 -

Comarca de Belo Horizonte - Apelante: Clube Atlético Mineiro - Apelada: Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx

- Litisconsorte: Associação Atlética Anapolina - Relator: DES. EDISON FEITAL LEITE

Acórdão

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Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 5 de junho de 2014. - Edison Feital Leite - Relator.

Notas taquigráficas

DES. EDISON FEITAL LEITE - Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Clube Atlético Mineiro contra a sentença de f. 143/145, prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 30ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/ MG, que, nos autos da ação anulatória de fiança proposta por Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, julgou procedente o pedido inicial, para anular a fiança prestada pelo seu marido Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, em razão da ausência de outorga uxória, e condenou o recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor da causa.

Irresignado, alega o recorrente, em suas razões, que, embora a garantia prestada no contrato tenha sido denominada fiança, trata-se de verdadeiro aval, motivo pelo qual deve ser reconhecida sua eficácia diante do disposto no art. 1.647, III, do Código Civil, ainda que ausente a outorga uxória.

Isso porque, segundo suas alegações, malgrado o disposto no citado artigo, há uma corrente jurisprudencial que mitiga a exigência nele disposta em prol do princípio da boa-fé objetiva, a fim de que sejam preservados os direitos do credor e a meação do cônjuge não consultado. Nesse sentido, ressaltou o Enunciado nº 114, da I Jornada do CJF, segundo o qual: “o aval não pode ser anulado por falta de vênia conjugal, de modo que o inciso III do art. 1.647 apenas caracteriza a inoponibili-

dade do título ao cônjuge que não assentiu”.

Aduz assim que “[...] a falta de outorga uxória não pode, por si só, anular a integralidade do aval, mas, sim, permite ao julgador preservar a meação do cônjuge que não consentiu com a garantia prestada”.

Pretende, com isso, que seja presumida a boa-fé do Clube Atlético Mineiro, que acreditou ter sido concedida a vênia conjugal ao aval prestado pelo marido da parte recorrida, devendo, portanto, ser reformada a sentença, não para nulificar a garantia prestada pelo marido, mas para esclarecer seus contornos, de forma a pronunciar sua inoponibilidade à meação do cônjuge que a ela não prestou anuência.

Citou jurisprudência, que entende lhe favorecer.

O recurso foi recebido em seus regulares efeitos (f. 159).

Consoante a f. 158, o preparo foi devida- mente recolhido.

Juntadas as contrarrazões às f. 166/172, sustenta a recorrida que, quer seja o aval, quer seja a fiança, ambos