Common use of Grunder Clause in Contracts

Grunder. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Här gäller ett allmänt krav på fackmässighet, och på att mäklaren ska agera för att säkerställa att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Det låg i deras intresse att betala köpeskillingen till den som hade rätt att sälja bostadsrätten. Som ovan angivits hade Xxxxxxx inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrätten. I vart fall skulle Mäklaren i slutet av augusti, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrätten. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse av att betala köpeskillingen till rätt ägare av bostadsrätten, vilket han borde känt till inte var Xxxxxxx. Hade Xxxxxxxx informerat dem om att säljaren inte hade förfoganderätt över bo- stadsrätten, hade de aldrig betalat köpeskillingen. Vidare borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsen. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se till att informationen verkligen kommer köparen till del. Att veta om att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för dem. Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen om de hade vetat om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstaterats, inte kontrollerat att Bolaget hade erlagt betalning till bostads- rättsföreningen och att Bolaget hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av det nu anförda har Mäklaren även brustit i sin plikt att kontrol- lera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten innan den överlåts. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över den. De vet inte om Mäklaren kände till att Bolaget inte hade fullföljt upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen eller inte. Med beaktande av hur lång tid som hade förflutit mellan att Xxxxxxx begick avtalsbrottet och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrott. Det som de däremot vet är att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett för Mäklaren att Bolaget var ägare av bo- stadsrätten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om Mäklaren hade kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljt, hade han insett att Bolaget inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade han sedan informerat dem om detta, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då inte varit intresserade av bostadsrätten och inte heller betalat köpeskillingen. Sammantaget kan det sägas att eftersom Mäklaren i vart fall av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada som till följd av detta drabbat dem i enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagen.

Grunder. I första hand anser Köpmannen att hyresavtalet skall ses separat från Samarbetsavtalet, varför i första hand hyresrättsliga grunder skall prövas. Såsom framgår av uppsägningshandlingen, bilaga 1, åberopas som grund för uppsägningen att ”hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som hyresvärden som huvudleverantör för dagligvaror”. Den omständigheten att Köpmannen inte längre vill anlita bolag i Axfoodkoncernen som huvudleverantör är inte ett brott mot hyresavtalet, utan mot Samarbetsavtalet i den mån det är ett brott mot något avtal. Även om leverantörsbytet skulle vara ett brott mot Samarbetsavtalet så innebär det inte att det är en giltig grund för att säga upp hyresavtalet. Avtalen skall ses som två separata avtal där brott mot samarbetsavtalet inte är en grund för att säga upp hyresavtalet. Grunden för uppsägningen av hyresavtalet strider således mot hyreslagen då de avtalsbestämmelser som hyresgästen påstås bryta mot inte är del av hyresavtalet. I uppsägningshandlingen har Axfood även tillagt ”Hyresvärden har vidare befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eftersom man är i behov av lokalen för att själv driva verksamhet i den.” Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och Köpmannens uppfattning skall denna formulering inte uppfattas som en självständig grund för uppsägning av hyresavtalet, utan endast som en följd av uppsägningen p g a att hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Här gäller ett allmänt krav på fackmässighetsamma koncern som hyresvärden som huvudleverantör av dagligvaror, och att hyresvärden därför själv vill ta över lokalen för fortsatt butiksverksamhet. Uppsägningsgrunden är påstått anteciperat kontraktsbrott. Uppsägning på att mäklaren ska agera för att säkerställa att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Det låg grund av anteciperat kontraktsbrott får inte göras i deras intresse att betala köpeskillingen till den som hade rätt att sälja bostadsrätten. Som ovan angivits hade Xxxxxxx inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrättenhyresförhållanden. I vart fall den mån det skulle Mäklaren vara ett brott mot hyresavtalet att inte längre köpa sitt behov av dagligvaror hos hyresvärden, inträffar det avtalsbrottet inte förrän i slutet av augustijanuari 2005, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrättennär det faktiska leverantörsbytet äger rum. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse av att betala köpeskillingen till rätt ägare av bostadsrätten, vilket han borde känt till inte var Xxxxxxx. Hade Xxxxxxxx informerat dem Först vid denna tidpunkt kan ifrågasättas om att säljaren inte hade förfoganderätt över bo- stadsrätten, hade de aldrig betalat köpeskillingen. Vidare borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsen. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se till att informationen verkligen kommer köparen till del. Att veta om att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för dem. Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen om de hade vetat om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som hyresvärden har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstateratssäga upp hyresgästen för avflyttning, inte kontrollerat tidigare. Då det inte är fråga om hyresrättsförverkande utan en vanlig uppsägning kan vid tidpunkten för det förmenta hyresavtalsbrottet uppsägning inte ske till tidigare tidpunkt än den 30 september 2008. Som grund för uppsägningen har Axfood anfört att Bolaget ”hyresgästen avser att upphöra med att anlita bolag i samma koncern som hyresvärden som huvudleverantör för dagligvaror”. En sådan grund för uppsägning av hyresavtal är utan verkan eftersom det innebär ett sanktionerande av bestämmelser som strider mot konkurrenslagen och sådana avtal är enligt 7 § konkurrenslagen är ogiltiga. Enligt 6 och 19 §§ konkurrenslagen är vissa konkurrensbegränsande avtal och uppträdanden på marknaden inte tillåtna. Dit hör typiskt sett villkor såsom skyldigheten att inköpa allt sitt sortiment hos en part, vilket hindrar den fria konkurrensen och möjligheten för en part att själv bestämma var han vill handla. Enligt allmänna rättsgrundsatser kan villkor som är förbjudna enligt lag och som används som grund för uppsägning av hyresavtal inte förtjäna rättsordningens upprätthållande. Enligt 58 § första stycket hyreslagen gäller att om hyresvärden vill säga upp avtalet skall han i uppsägningen bl a underrätta hyresgästen om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt nämnda lagrum är uppsägningen utan verkan. Om orsaken till att hyresvärden vill säga upp hyresgästen för avflyttning är oriktig är alltså uppsägningen ogiltig. I andra hand, för det fall Samarbetsavtalet anses vara integrerat med hyresavtalet, anförs följande. Mellan parterna finns ett Samarbetsavtal och ett hyresavtal. Hyresavtalet är dock endast ett utflöde av Samarbetsavtalet som löper i 10-årsintervaller och är överordnat hyresavtalet. Parterna har i Samarbetsavtalet avtalat om att Köpmannen skall driva dagligvarubutik med adress Xxxxxxxxxx 000 x Xxxxxxxxx enligt de närmare villkoren i Samarbetsavtalet. En förutsättning för att Köpmannen skall kunna följa Samarbetsavtalet är alltså att han tillåts bedriva butik på den aktuella adressen. Genom Samarbetsavtalet får parterna därför anses ha avtalat att uppsägning av hyresavtalet inte får göras annat än i samband med att Samarbetsavtalet sägs upp och då till sådan tidpunkt att båda avtalen upphör samtidigt, varvid Samarbetsavtalets uppsägnings- och avtalstider äger företräde framför hyresavtalets. Axfoods uppsägning av enbart hyresavtalet betar Köpmannen hans möjlighet att fullgöra sin del av samarbetsavtalet. Uppsägningen är illojal mot Samarbetsavtalet och strider mot parternas grundläggande förutsättningar för samarbetet. Om inte Köpmannen kan bedriva verksamhet i den aktuella lokalen kan han inte heller i övrigt följa Samarbetsavtalet. Uppsägning av hyresavtalet kan därför även ses som ett kringgående av Samarbetsavtalets bestämmelser om avtalstid och uppsägningstid eftersom uppsägningen av hyresavtalet i praktiken innebär en uppsägning av Samarbetsavtalet. Axfood har således inte rätt att säga upp hyreskontraktet utan att först säga upp Samarbetsavtalet på sätt som föreskrivs i Samarbetsavtalet. Grunden för uppsägningen är ett befarat kontraktsbrott. Enligt 7 § i Samarbetsavtalet får det dock inte sägas upp p g a kontraktsbrott utan föregående anmodan att vidtaga rättelse. Någon sådan anmodan hade erlagt betalning emellertid inte skickats innan uppsägningen av hyresavtalet skedde. Som Samarbetsavtalet är konstruerat med bl a avtalstider om 10 år, berövas köpmannen genom uppsägningen av hyresavtalet flera år innan samarbetsavtalet går ut, möjlighet att bedriva konkurrensmässig verksamhet på grund av bl a bestämmelsen om inköpstrohet. I marknadsrättsliga sammanhang anses långtgående inköpsskyldigheter likställda med konkurrensklausuler eftersom effekten blir densamma. Inköpsklausulen kvarstår även efter att hyresavtalet upphört och gäller så länge samarbetsavtalet gäller och hindrar därmed Köpmannen från tillgång till bostads- rättsföreningen den fria marknaden. Sådana villkor strider mot konkurrenslagen och är förbjudna. Uppsägningen av hyresavtalet främjar således ett enligt konkurrenslagen förbjudet villkor och är därför utan verkan. För det fall den omständigheten att Bolaget hade förfoganderätt hyresvärden är i behov av lokalen för att själv bedriva verksamhet i lokalen skall ses som en självständig uppsägningsgrund är inte heller denna grund giltig. Enligt Samarbetsavtalet skall samarbete ske genom att Köpmannen skall bedriva verksamhet på den aktuella adressen. Det strider således mot Samarbetsavtalet att säga upp hyresgästen för att bedriva egen verksamhet i lokalen eftersom det berövar Köpmannen rätten att bedriva verksamhet på aktuell adress. Genom att Samarbetsavtalet är överordnat hyresavtalet har parterna således överenskommit att Axfood ej äger rätt att säga upp hyresavtalet för att själv bedriva verksamhet där. I den mån tingsrätten skulle finna att avtalsbestämmelserna i samarbetsavtalet inte skall tolkas på sätt Köpmannen gör gällande hävdar käranden att Samarbetsavtalet i berörda avseenden är ogiltigt enligt 33 § avtalslagen då det strider mot tro och heder att åberopa avtalet, alternativt att avtalet skall jämkas enligt 36 § avtalslagen, enär bestämmelserna är oskäliga med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt enligt följande. Det råder en oskälig obalans i avtalsförhållandet mellan parterna, vilket framgår av förteckning över bostadsrättenparternas rättigheter respektive skyldigheter, se bilaga 4. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrättenVidare är villkoren i butiksavtalen ensidiga och kraftigt snedvridna till Axfoods förmån. De härstammar från en tid när köpmännen var majoritetsägare i Axfood (tidigare namn Detaljinvest/D- Gruppen/D&D). Intresset att skydda kollektivet och det gemensamt ägda bolaget mot enskilda köpmän formade de hårda villkoren, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av men det nu anförda har Mäklaren även brustit köpmännen förlorade individuellt i sin plikt att kontrol- lera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten innan den överlåts. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över denavtalsposition i butiksavtalet, fick de igen genom aktievärdet i det gemensamma bolaget. De vet få bestämmelser som ålägger Axfood vissa skyldigheter tillämpas inte om Mäklaren kände till längre. Vissa omsättningsbaserade ersättningar som köpmannen skall erlägga avser t ex tjänster som Axfood sedan länge inte tillhandahåller. Under år 2000 var det meningen att Bolaget bolaget skulle börsintroduceras. Börsintroduceringen gjordes indirekt genom att det redan börsnoterade Hemköp förvärvade samtliga aktier i Axfood (D&D AB) av köpmännen. Samtidigt uttalades från den nya företagsledningen för Axfood att man med egna butikskedjor avsåg att gå ut och aktivt konkurrera med köpmännen på detaljistmarknaden. Vidare avsåg man att utöka antalet helägda butiker väsentligt och på bekostnad av sitt delägande i köpmännens butiksbolag. Allt detta har också Axfood genomfört. Konkurrenssituationen är således den att köpmännen inte hade fullföljt upplåtelseavtalet längre är i majoritet i det bolag som blivit Axfood. Axfood har börjat konkurrera direkt med bostadsrättsföreningen eller inteköpmännen genom helägda butiker som får bättre inköpspriser och villkor än köpmännens butiker, samt utnyttjar avtal som tillkommit under helt andra förutsättningar än vad som gäller nu. Med beaktande De villkor som återfinns i butiksavtalen har alltså upprättats i en helt annan kontext än vad som gäller för köpmännen idag, vilket återspeglas i avtalstexten. När avtalsvillkoren sätts i sitt nuvarande sammanhang är flertalet av hur lång tid dem att beteckna som hade förflutit mellan konkurrensbegränsande. De villkor i Samarbetsavtalet som Axfood anser att Xxxxxxx begick avtalsbrottet Köpmannen har brutit mot är alltså oskäliga och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrottdet strider mot tro och heder att åberopa dessa. Det Påstått brott mot avtalsvillkor som de däremot vet är oskäliga och alltså ogiltiga utgör inte grund för att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett säga upp hyresavtalet och uppsägningen är alltså ogiltigt även på denna grund. Köpmannen avser att närmare utveckla grunderna för Mäklaren att Bolaget var ägare av bo- stadsrätten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om Mäklaren hade kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljt, hade han insett att Bolaget inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade han sedan informerat dem om detta, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då inte varit intresserade av bostadsrätten och inte heller betalat köpeskillingen. Sammantaget kan det sägas att eftersom Mäklaren i vart fall av oaktsamhet jämkning när Axfood har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada som till följd av detta drabbat dem i enlighet inkommit med 25 § fastighetsmäklarlagensvaromål.

Grunder. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Här gäller ett allmänt krav på fackmässighetSom säljare är man redan vid köpekontraktets tecknande bunden av köpet, eller snarare försäljningen, och på att mäklaren ska agera för att säkerställa att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Det låg i deras intresse att betala köpeskillingen till den som hade rätt är därmed även förhindrad att sälja bostadsrättenbostadsrätten till tredje part, på samma sätt som köparen inte har möjlighet att frånträda köpet utan särskilt villkor. Som ovan angivits hade Xxxxxxx inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrätten. I vart fall skulle Mäklaren i slutet av augusti, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrätten. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse Med anledning av att betala köpeskillingen till rätt YY vid tidpunkten för det andra budet var civilrättslig ägare av bostadsrätten, vilket hade han borde känt till ingen skyldighet och inte heller någon rätt att kon- takta NN och förmedla budet från AA eftersom bostadsrätten redan var såld. Tvärtom hade han agerat i strid med god mäklarsed om han hade informerat tredje man om en överlåtelse som NN inte var Xxxxxxxpart i och där parterna uttryckligen meddelat att han inte fick informera NN om överlåtelsen. Hade Xxxxxxxx informerat dem Om han hade upplyst NN om att säljaren en tidigare budgivare ville köpa bostadsrätten, var NN bunden vid försäljningen till förste köparen YY, oavsett om föreningen hade beviljat medlemskap för YY eller inte när AA kontaktade honom om att han ville köpa bostadsrätten. Som säljare har man inte juridisk möjlighet att fram- tvinga ett nekande av medlemskap för att ett nytt bud kommer in efter det att bostadsrätten är såld. I detta fall fick han dessutom besked från föreningens för- valtare att medlemskap hade beviljats den 31 januari 2021. Det föreligger där- med inte adekvat kausalitet mellan hans agerande och NN:s påstådda skada. Det föreligger inte heller rätt till nedsättning av provisionen då han agerade i enligt med fastighetsmäklarlagen och god mäklarsed. Situationen kan tyckas olycklig för NN, som ändå fick betydligt mer för bostads- rätten än förväntat, men han hade inte kunnat agera på annat sätt utan att bryta mot gällande rätt. Inledningsvis kan sägas att Mäklaren undviker att bemöta de rättsliga grunder som anges i anmälan utan fokuserar i stället på en rad andra frågeställningar och påståenden. Mäklaren anger att styrelsebeslutet den 24 februari 2021 skulle vara en efter- handskonstruktion. Det är en grov anklagelse och den tillbakavisas helt. Styrelsen har givetvis inte förfalskat ett protokoll. Att medlemskapet godkändes elektro- niskt den 31 januari 2021 av en person i styrelsen är inte ett förfarande som överensstämmer med föreningens stadgar. Men även om medlemskap skulle an- ses ha varit beviljat vid tidpunkten för AA:s bud, är det inte avgörande för skade- ståndsanspråket. Mäklaren medger att han mottog AA:s bud under pågående förmedlingsuppdrag. Mäklaren medger vidare att han framförde budet till YY i stället för till honom, NN. Mäklaren bröt mot god fastighetsmäklarsed genom att inte i första hand rådgöra med honom, utan i stället påbörja en ny förhandling med andra parter, utan att ha avslutat pågående uppdrag och utan att ha ingått ett nytt förmed- lingsuppdrag. Mäklaren ingick ett nytt förmedlingsuppdrag efter att han redan hade inlett förhandlingarna mellan YY och AA och under samma tid som han alltså hade ett pågående förmedlingsuppdrag med honom, NN, gällande samma objekt. Detta är anmärkningsvärt och inget som Mäklaren överhuvudtaget bemö- ter i sitt yttrande. Mäklaren gör gällande att han den 18 februari 2021 fick instruktion från YY och AA att han, NN, inte skulle få någon information om den nya överlåtelsen. Mäkla- ren påstår vidare att han inte hade förfoganderätt över bo- stadsrättenvare sig någon skyldighet eller rätt att kon- takta honom, NN, utan att han enligt god fastighetsmäklarsed var skyldig att följa YY:s och AA:s instruktioner. Detta är en helt befängd slutsats. För det första har YY aldrig lämnat någon sådan instruktion. Vid ett inspelat tele- fonsamtal mellan honom och YY uppgav YY följande: ”Att jag skulle säga till honom [Mäklaren] att ´nej men säg ingenting till säljaren´, det har jag inte gjort ... Utan han [Mäklaren] föreslog det, ´vi gör så här och så ser jag ingen anledning i nuläget att informera nuvarande säljare´ och så sa jag att ´nej fine, då gör vi som du tycker då´”. För det andra hade de aldrig betalat köpeskillingenMäklaren redan ett förmedlingsuppdrag med honom när han ingick förmedlingsuppdraget med YY. Vidare Mäklaren borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit överhuvudtaget inte ingått ett nytt uppdrag med hans motpart avseende samma objekt under deras på- gående uppdrag. Redan det agerandet i sig torde strida mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 stdå mäklarens lojalitetsplikt därmed inte går att upprätthålla. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de Man kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsengi- vetvis inte tillvarata två motstående parters ekonomiska intressen samtidigt. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Att Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se val dessutom bidrog till att informationen verkligen kommer köparen till delhan erhöll ett högre arvode förtydligar loja- litetsproblematiken ytterligare. Att veta om Grunden för hans skadeståndsanspråk är inte baserat på huruvida avtalet mellan honom och YY var bindande vid tidpunkten för Mäklarens val att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för dembryta mot sin lojalitetsplikt gentemot honom. Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen om de hade vetat om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstaterats, inte kontrollerat att Bolaget hade erlagt betalning till bostads- rättsföreningen och att Bolaget hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av det nu anförda har Mäklaren även brustit i sin plikt att kontrol- lera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten innan den överlåts. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över den. De vet inte om Mäklaren kände till att Bolaget inte hade fullföljt upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen eller inte. Med beaktande av hur lång tid som hade förflutit mellan att Xxxxxxx begick avtalsbrottet och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrott. Det som de däremot vet Grunden är att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett för Mäklaren under pågående för- medlingsuppdrag, genom att Bolaget var ägare av bo- stadsrätten eller medlem i bostadsrättsföreningenbryta mot sin lagstadgade lojalitetsplikt, orsakat honom skada. Om Mäklaren hade kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljt, hade han insett Han menar att Bolaget inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade han sedan informerat dem om detta, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då inte varit intresserade av bostadsrätten det finns adekvat kausalitet mellan Mäklarens age- rande och inte heller betalat köpeskillingen. Sammantaget kan det sägas att eftersom Mäklaren i vart fall av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada som till följd av detta drabbat dem i enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagenhans skada.

Grunder. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och Till stöd för sin talan anför bolaget i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Här gäller ett allmänt krav på fackmässighet, och på att mäklaren ska agera för att säkerställa att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intressehuvudsak följande. Det låg i deras intresse att betala köpeskillingen till den anbud som hade rätt att sälja bostadsrättenAdvania lämnat är inte komplett. Som ovan angivits hade Xxxxxxx Alternativt har motstridiga uppgifter lämnats varigenom anbudet inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrättenrätteligen har kunnat utvärderas. I vart fall skulle Mäklaren i slutet av augustiupphandlingsunderlagets bilaga 1, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrätten. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse av att betala köpeskillingen till rätt ägare av bostadsrätten, vilket han borde känt till inte var Xxxxxxx. Hade Xxxxxxxx informerat dem om att säljaren inte hade förfoganderätt över bo- stadsrätten, hade de aldrig betalat köpeskillingen. Vidare borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsen. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se till att informationen verkligen kommer köparen till del. Att veta om att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för dem. Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen om de hade vetat om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstaterats, inte kontrollerat att Bolaget hade erlagt betalning till bostads- rättsföreningen och att Bolaget hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av det nu anförda har Mäklaren även brustit vilken i sin plikt helhet utgör obligatoriska krav, redovisas under avsnitt 2 och 3 de krav som SMN ställer på den ser- vicedesk som leverantören ska tillhandahålla. I avsnitt 3 beskrivs hur ser- vicedesken ska fungera utanför ordinarie öppettider. I punkten 3.2 ”Omfatt- ning” finns endast en referens till punkten 2.2. Innebörden är omöjlig att kontrol- lera vem som har rätt missförstå – samma omfattning gäller alltså för Servicedesk utanför ordina- rie öppettider och är därför ett obligatoriskt krav för anbudsgivare att förfoga över bostadsrätten innan upp- fylla. Tillhopa kan därför kravet konstateras innefatta att leverantören dyg- net runt ska tillhandahålla en servicedeskfunktion enligt den överlåts. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över den. De vet inte om Mäklaren kände till att Bolaget inte hade fullföljt upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen eller inte. Med beaktande av hur lång tid som hade förflutit mellan att Xxxxxxx begick avtalsbrottet och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrottlämnade be- skrivningen. Det som skiljer funktionen är prissättningen av tjänsten inom det ordinarie öppethållandet contra utanför det ordinarie öppethållandet. Servicedeskfunktionen under ordinarie öppettider prissätts inte separat, se inledningen till avsnitt 2, medan priset utanför ordinarie öppettider ska defi- nieras som ett pris per samtal, se avsnitt 3.3. De ordinarie öppettiderna är kl. 7 – 18, se avsnitt 5 i upphandlingsunderlagets bilaga 4 ”Servicenivåer och viten”. Vad avser servicedeskfunktionen har Advania, i sitt anbud gjort en reservat- ion. I anbudet under avsnitt 3.3 anges följande. Servicedesk är bemannad helgfria vardagar, kontorstid (07.00–18.00). Som option kan servicedesk 24/7/365 offereras. Detta kan omöjligen läsas på annat sätt än att Advania i sitt anbud endast erbjuder en servicedesk som är tillgänglig under vardagar under det som Advania definierar som kontorstid (7–18), vilket motsvarar det som i upphandlingsunderlaget definieras som ordinarie öppettid. Den prisuppgift som Advania redovisat i svarsbilagan är därför direkt obegriplig eftersom Advania avseende tiden utanför den ordinarie öppettiden endast erbjudit att lämna en option. Även om tjänsten prissatts ingår den således inte i vad Advania har erbjudit i sitt anbud. Det är således fråga om en re- servation, vilket innebär att anbudet inte är komplett och därför vare sig kan eller ska utvärderas. Rätteligen skulle anbudet ha uteslutits från utvärdering- en. Vid en genomgång av Xxxxxxxx anbud har ytterligare en omständighet note- rats som också måste uppfattas som en reservation. I Advanias beskrivning av Servicedesk & Onsite Support (kap. 3 i anbudet, sidan 5) har Advania, vad gäller möjligheten att hantera och ge support till tjänster levererade av en annan leverantör, angivit som en förutsättning att eventuella SLA (Ser- vice Legal Agreement) som är kopplade till annan leverantör avtalsmässigt måste hanteras mellan den leverantören, Advania och Katrineholm. Denna omständighet kan inte ses på annat sätt än att Advania gjort en reservation för hur de däremot vet av SMN föreskrivna SLA i vissa situationer ska tillämpas. Även om det är fråga om en felskrivning borde åtminstone den omständigheten ge upphov till att SMN noterat reservationen avseende SLA. Att acceptera fö- reskrivna SLA är även en otillåten reservation, som borde föranlett SMN att diskvalificera Advanias anbud. För det fall förvaltningsrätten skulle finna att bolagets förstahandsyrkande inte kan bifallas ska upphandlingen avbrytas och göras om. Skälet härför är att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett kravet på servicedeskfunktion, i så fall måste bedömas vara så oklart och oprecist utformat att anbudsgivarna inte kunnat utläsa hur förfrågan kunde och skulle besvaras med avseende på kravuppfyllnaden. Att bolaget har lidit skada eller riskerar att lida skada är uppenbart. Bolagets anbud placerade sig på andra plats i utvärderingen och hade Xxxxxxxx anbud korrekt uteslutits från utvärderingen hade därför bolaget tilldelats kontraktet. Advania har i sitt anbudssvar bl.a. bifogat ett dokument ”Dnr: SMN- 2016/10 Offererad lösning”. Bolagets tolkning av de av bolaget citerade uppgifterna i dokumentet är felaktig. I avsnitt 3.3 av det nämnda dokumen- tet anges meningarna ”Servicedesk är bemannad helgfria vardagar kontors- tid (07.00–18.00). Som option kan Servicedesk 24/7/365 offereras”. Me- ningen ”Som option kan servicedesk 24/7/365 offereras” syftar uppenbarli- gen på nästföregående mening, dvs. tjänsten Servicedesk under ordinarie öppettider med tillhörande servicenivåer och viten, kan även offereras som option för Mäklaren tider utanför ordinarie öppettider. Det har dock inte efterfrågats någon sådan option i upphandlingen varför denna information har lämnats utan hänsynstagande. Anbudsförfrågan är inte otydlig. I anbudsförfrågan ”Bilaga 1 Tjänstebe- skrivning” anges i avsnitt 2 och 3 tydligt vad som avses med tjänsten ser- vicedesk. I ”bilaga 4 Servicenivåer och viten” under avsnitt 1, anges tydligt vilka tider som avser ordinarie öppettider, vilket således de övriga tiderna utgör ”tider utanför ordinarie öppettider”. Noteras kan även att Bolaget var ägare bolaget (liksom alla övriga inkomna anbudssvar) i ”Bilaga 7 Svarsbilaga under fliken Admin befintliga volymer” har angett pris både för det fasta priset per månad samt pris för angiven volym per må- nad av bo- stadsrätten samtal under ”Nr 1, Samtal till Servicedesk utanför ordinarie service- tider”. Det går inte att förstå eller medlem tillgodogöra sig på vad sätt förfrågnings- underlaget, enligt bolaget, skulle vara otydligt. Någon reservation har inte lämnats i bostadsrättsföreningenAdvanias anbud ”Offererad lösning avseende uppdraget”. Om Mäklaren hade kontrollerat vem Vad som hade förfoganderätt över bostadsrättenanges där utgör en beskrivning av vad som efterfrågats enligt punkt 2.5 g) i Allmän orientering och upphandlingsföre- skrifter. Det är dock inte i detta dokument som svar ska sökas på om de ob- ligatoriska kraven accepterats eller ej. Som framgått ska dessa svar lämnas i Svarsbilagan, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljtvilket både Advania och bolaget har gjort. Det finns för övrigt inget krav på SLA för servicedesken i förfrågningsun- derlaget utanför tiderna 07–18. Av naturliga och lätt insedda skäl kan de uppgifter i Xxxxxxxx beskrivning av den offererade lösningen, hade han insett som bolaget valt att Bolaget ifrågasätta, följaktligen inte hade förfoganderätt över bostadsrättenutgöra någon reservation. Hade han sedan informerat dem om dettaDen av Adva- nia offererade optionen, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då som ifrågasatts av bolaget, skulle visserligen med- föra en högre och bättre servicenivå för SMN. Någon sådan option har dock inte varit intresserade av bostadsrätten efterfrågats och den har följaktligen inte heller betalat köpeskillingenutvärderats. Sammantaget Advania har accepterat alla obligatoriska krav genom att på föreskrivet sätt inlämna svarsbilagan. Bolaget uttalar i svepande ordalag att vissa andra uppgifter i Xxxxxxxx beskrivning av den offererade lösningen utgör en re- servation för hur de av myndigheten beskrivna SLA i vissa situationer ska tillämpas. Uppenbarligen kan det sägas att eftersom Mäklaren i vart fall av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. eller vill inte bolaget precisera vilka SLA och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada vilka situationer som till följd av detta drabbat dem i enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagenavses.

Grunder. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen JÖ har till grund för talan hållit fast vid att han är uppfinnare till del av uppfinningen. Xxxxxx har till grund för talan åberopat att bolaget har bättre rätt till del av uppfinningen än Targian. Targian har till grund för sitt bestridande hållit fast vid att JÖ inte är uppfinnare till någon del av uppfinningen samt att Goodit till följd härav inte har bättre rätt till någon del av Targians ansö- kan. Targians ansökan (2011:666nr 0100685-7) ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt bygger på kunskap som – före den 28 februari 2001 då Goodits ansökan (nr 9903040-5) blev offentlig – överförts från JÖ till LE, vilken antecknats som uppfinnare i Targians ansökan. Denna kunskap har hämtats från Goodits patentansökan och överförts till LE av patentombudet MK, som vid den aktuella tiden arbetade vid Xxxxxxx patentbyrå, trots att denne var bunden av ett sekretessavtal med Posten som då var innehavare av sistnämnda ansökan. Sekretessavtalet, som är dagtecknat den 20 oktober 2000, tillkom vid ett möte samma dag, där Posten företräddes av patentombudet BÖ och Targian av MK. I avtalet anges att Posten och Xxxxxxx kommit överens om ”att respektive bolags patent- ombud får ta del av respektive bolags patentansökan i allt iaktta god fastighetsmäklarsedsyfte att ut- röna huruvida något av patentansökningarna skulle kunna utgöra hinder för Targian AB eller Posten AB att fullfölja sin respektive exploatering av respektive uppfinning”. Här gäller ett allmänt krav Vidare förband sig ombu- den ”att till endast respektive parts uppdragsgivare utlämna in- formation avseende huruvida hinder att exploatera respektive bo- lags uppfinning föreligger”. MK fick vid mötet en övergripande och initierad kunskap om innehållet i Goodits patentansökan, vilken han och Targian sedan tog fördel av när de medvetet kopierade Goodits ansökan vid offentliggörandet den 28 februari 2001. Med utgångspunkt i antalet ord i Targians ansökan hämtades ca 80 procent av dess innehåll från Goodits ansökan. Även tilläggen i Targians ansökan hämtades från Goodits ansökan, men dessa är ”omskrivna”. Trots att innehållet i Targians ansökan i huvudsak är hämtat från Goodits ansökan var det inte möjligt att göra arbetet på fackmässigheten dag. Xxxxxxx patentansökan har inte uppgetts som närmast liggande tidigare känd teknik i någon av de ansökningsversioner som in- getts av Xxxxxxx, trots att så stor del av innehållet härrörde från Goodits ansökan. Även till de delar som kopierats från Goodits och på XXx patentansökan har LE antecknats som uppfinnare. Targian har också vid marknadsföring av sina produkter gjort gällande att mäklaren ska agera för dess i målet aktuella ansökan omfattade uppfinningen enligt Goodits ansökan. Senare har dock Targian vitsordat att säkerställa att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intressebolagets uppfinning är beroende av Goodits. Det låg har således inte förelegat något utvecklingssamarbete mellan JÖ och uppfinnaren LE i deras intresse att betala köpeskillingen till den som hade rätt att sälja bostadsrätten. Som ovan angivits hade Xxxxxxx inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrätten. I vart fall skulle Mäklaren i slutet av augusti, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrätten. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse av att betala köpeskillingen till rätt ägare av bostadsrätten, vilket han borde känt till inte var Xxxxxxx. Hade Xxxxxxxx informerat dem om att säljaren inte hade förfoganderätt över bo- stadsrätten, hade de aldrig betalat köpeskillingen. Vidare borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsenXxxxxxxx patentansökan. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för Xxxxxx och XX menar istället att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se till att informationen verkligen kommer köparen till del. Att veta om att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för dem. Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen om de hade vetat om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstaterats, inte kontrollerat att Bolaget hade erlagt betalning till bostads- rättsföreningen och att Bolaget hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av det nu anförda har Mäklaren även brustit Xxxxxxxx patentansökan ingår JÖs uppfinning i sin plikt att kontrol- lera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten innan den överlåtshelhet. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över den. De vet inte om Mäklaren kände Även de av Targian gjorda tilläggen kan härledas till att Bolaget inte hade fullföljt upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen eller inte. Med beaktande av hur lång tid som hade förflutit mellan att Xxxxxxx begick avtalsbrottet och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrott. Det som de däremot vet är att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett för Mäklaren att Bolaget var ägare av bo- stadsrätten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om Mäklaren hade kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljt, hade han insett att Bolaget inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade han sedan informerat dem om detta, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då inte varit intresserade av bostadsrätten och inte heller betalat köpeskillingen. Sammantaget kan det sägas att eftersom Mäklaren i vart fall av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada som till följd av detta drabbat dem i enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagenJÖs uppfinning.

Grunder. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) Han har ingen minnesbild av att han skulle ha frågat familjen NN om det gick bra att använda Storbanken som tillträdesbank. Alldeles oavsett vad som sades före och vid kontraktsskrivningen, meddelade familjen XX hans assistent i ett mejl den 11 mars 2021 att ”vi kommer att ha våra bolån i [Mellanbanken] men kom- mer att föra över allt till vårt konto i [Storbanken] före den 13/8”. De lånade med- len enligt familjen NN skulle överföras till Storbanken innan tillträdesdagen, blev det Storbanken som fick hantera tillträdet och inte Mellanbanken. Storbanken tog ut en avgift om 5 000 kr för tillträdet. Familjen NN:s påstående om att han ska mäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och ha uppgett att han missade att meddela sin assistent om korrekt tillträdesbank tillbakavisas. Sammanfattningsvis föreligger ingen oaktsamhet som kan läggas honom till last. Eftersom familjen NN i allt iaktta god fastighetsmäklarsedmejlet lämnade information om att medlen skulle överfö- ras till ett konto i Storbanken föreligger i vart fall skäl för jämkning. Här gäller ett allmänt krav på fackmässighet, och på Mäklaren uppger att mäklaren ska agera för han inte har någon minnesbild av att säkerställa han skulle ha frågat dem om det gick bra att affären genom- förs på ett juridiskt korrekt och adekvat sätt. Därtill ska mäklaren ta tillvara både säljarens och köparens intresseanvända Storbanken som tillträdesbank. Det låg i deras intresse att betala köpeskillingen till den som hade rätt att sälja bostadsrätten. Som ovan angivits hade Xxxxxxx inte tidigare tillträtt bostadsrätten och inte hade förfoganderätt över den när kan de ingick avtalet med Xxxxxxx. Mäklaren skulle därmed aldrig ha förmedlat bostadsrätten. I vart fall skulle Mäklaren i slutet av augusti, efter avtalsbrottet med bostadsrättsföreningen, ha avbrutit för- medlingen då Xxxxxxx inte fullbordade upplåtelseavtalet och därmed inte hade för- foganderätt över bostadsrätten. Mäklaren skulle ha tillvaratagit deras intresse av att betala köpeskillingen till rätt ägare av bostadsrätten, vilket han borde känt till inte var Xxxxxxx. Hade Xxxxxxxx informerat dem samtliga vittna om att säljaren inte hade förfoganderätt över bo- stadsrätten, hade de aldrig betalat köpeskillingen. Vidare borde Mäklaren ha för- hindrat affären eftersom Bolaget innan tillträdesdagen hade brutit mot upplåtel- seavtalet med bostadsrättsföreningen. Utöver vad som tidigare anförts ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäk- larsed och 16 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ge köpare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlå- telsen. Enligt 16 § 2 st. fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för en köpare. Mäklarens upplysningsskyldighet begränsas inte av det som anges i lagen utan sträcker sig över andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparna. Dessutom måste mäklaren se till att informationen verkligen kommer köparen till del. Att veta om att Xxxxxxx hade tillträtt Bostadsrätten och därmed hade förfogande- rätt över den måste anses vara ett förhållande av betydelse för han frågade dem. Mejlet med meddelandet ”vi kommer att ha våra bolån i [Mellanbanken] men kommer att föra över allt till vårt konto i [Storbanken] för den 13/8”, som Mäkla- ren gett in, är taget ur sitt sammanhang. Eftersom Mäklaren borde därmed ha informerat dem om vem som hade förfoganderätt uppgett att Storbanken skulle vara tillträdesbank, var de tillmötesgående och sa att de hade lånen i Mellanbanken, men att de kunde föra över bostads- rätten innan överlåtelsen skedde, särskilt med beaktande av att Bolagets brott mot upplåtelseavtalet begicks långt innan de köpte bostadsrätten. På grund av Mäklarens åsidosättande av upplysningsplikten ingick de köpet ove- tandes om att Xxxxxxx inte hade förfoganderätt över bostadsrättenpengarna till Storbanken. De hade inte ingått avtalet eller betalat köpeskillingen var helt ovetande och oinformerade av Mäklaren om konsekvenserna av detta. Varför skulle de hade vetat frivilligt ta på sig en extra kostnad på 5 000 kr om detta förhållande. Hade de vetat om det, hade deras skada enkelt kunnat förhindras. En mäklare har även en skyldighet enligt 17 § 2 st. fastighetsmäklarlagen att kon- trollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. Mäklaren hade, som tidi- gare konstaterats, inte kontrollerat att Bolaget hade erlagt betalning till bostads- rättsföreningen och att Bolaget hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade Mäklaren kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, hade han enkelt insett att Xxxxxxx inte hade detta vid tillträdesdagen. Med anledning av det nu anförda har Mäklaren även brustit i sin plikt att kontrol- lera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten innan den överlåts. Mäklaren hade därmed förmedlat bostadsrätten utan att Xxxxxxx hade förfoganderätt över den. De vet inte om Mäklaren kände till att Bolaget inte hade fullföljt upplåtelseavtalet med bostadsrättsföreningen eller inte. Med beaktande av hur lång tid som hade förflutit mellan att Xxxxxxx begick avtalsbrottet och de ingick överlåtelseavtalet så borde Mäklaren ha känt till Bolagets avtalsbrott. Det som de däremot vet är att bostadsrättsföreningen aldrig uppgett för Mäklaren att Bolaget var ägare av bo- stadsrätten eller medlem i bostadsrättsföreningen. Om Mäklaren hade kontrollerat vem som hade förfoganderätt över bostadsrätten, och/eller kontrollerat om upplåtelseavtalet var fullföljt, hade han insett att Bolaget inte hade förfoganderätt över bostadsrätten. Hade han sedan informerat upplyst dem om detta? Xxxxxxxx har tillbakavisat påståendet om att han missade att meddela sin assi- stent om korrekt tillträdesbank. Två av döttrarna i familjen, hade skadan enkelt kunnat undvikas; de hade då inte varit intresserade av bostadsrätten som närvarade vid tillträdet, kan vittna om att Mäklaren tog på sig ansvaret för det begångna felet och inte heller betalat köpeskillingen. Sammantaget kan det sägas att eftersom Mäklaren missen i vart fall av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt 8 §, 16 § 1-2 st. kommunikation både med dem och 17 § 2 st. fastighetsmäklarla- gen, ska han ersätta den skada som till följd av detta drabbat dem i enlighet med 25 § fastighetsmäklarlagensin assistent.