Common use of Mäklaren Clause in Contracts

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka priset.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav Mäklare X har anfört i sitt kravbrev huvudsak följande. Beträffande budet på den fastighet som anmälaren sålde föreslog han att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten han skulle tala om i vilken situation de befann sig i och för eventuella spekulanter att det klargjordes i uppdrags- avtalet kommit ett bud på fastigheten eftersom så varit fallet. Utgångspriset var 3,1 miljoner kronor och han fick ett bud på 2,9 miljoner kronor. Det stod anmälarna fritt att köparen för- kasta detta bud om de tyckte det var för dåligt. Säljarnas krav på friskrivningsklausul framfördes samma dag som kontraktskrivning- en skedde. Han förnekar bestämt att detta diskuterats tidigare. I så fall hade han natur- ligtvis meddelat anmälaren. Vad avser omdräneringen av den fastighet som anmälaren köpte så kom parterna överens om att kostnaden skulle delas lika mellan dem. Som underlag införskaffade säljaren en offert från en schaktfirma vilket anmälaren accepterade. Anmälaren hade, om han så önskat, kunnat ta in en egen offert. Att han skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt dikterat vem som skulle utföra dessa arbeten eller vägra att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen skriva ut nya köpeavtal är inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarenkorrekt. Det var av den anledningen de skrev in inte svårt att skriva nya köpekontrakt eftersom alla uppgifter redan fanns i upp- dragsavtalet att en köpare datorn. Enligt köpekontraktet skulle ha dräneringsarbetena utföras på ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare fackmannamässigt sätt vilket han förmodar har skett eftersom anmälaren inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav framfört några synpunkter på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningendessa. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår arbetena delvis utförts av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade säljaren anser han sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetråda över.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav I samband med marknadsföringen samt visningen av lägenheten överlämnade hon en objektsbeskrivning samt information om bland annat den undersökningsplikt som en köpare har inför ett eventuellt köp. Av objektsbeskrivningen framgår att lägenheten i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i många avseenden hade en ur- sprungskaraktär från 60-talet och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen man inte som köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och kunna kräva den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarenstandard som idag får anses som normalt för modernt uppförda lägenheter. Det var av den anledningen de skrev in överlåtelseavtal som hon upprättade hade en paragraf om bostadsrättens skick med följande lydelse. ”Bostadsrätten överlåts i upp- dragsavtalet befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från för- hållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte undersöka bo- stadsrätten. Säljaren har lämnat uppgifter om bostadsrätten i bilagd frågelista.” Avtalet översändes till NN innan han undertecknade det, för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadeståndkunna gå igenom avtalet och återkomma med eventuella synpunkter. Innan avtalet skulle undertecknas meddelade NN henne att han hade gått igenom avtalet med sin advokat och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om han kände sig fullt införstådd med avtalet och dess villkor och att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med han accepterade detta i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsningsin helhet. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare lät även vid detta tillfälle att de som säljare anser meddela att han inte gav dem klar avsåg att närvara vid avtalets undertecknande då han var upptagen på annat håll och korrekt att han skulle representeras av sin dotter som hade fullmakt att företräda honom. Hon utgick och anpassade sig till denna lämnade information och inte heller möjlighet hade vid tillfället ingen som helst anledning att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YYifrågasätta NN:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandetuppgifter. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i I samband med att överlåtelseavtalet undertecknades gick hon igenom avtalet och dess villkor med NN:s ombud. I detta sammanhang gick hon även igenom den frå- gelista som säljaren hade fyllt i. Hon redovisade således i detta sammanhang para- grafens lydelse och innebörd. Ingen av parterna framförde några ifrågasättanden eller frågor, varvid avtalet och dess bilagor undertecknades av parterna. Först efter det att NN hade tillträtt lägenheten återkom han med en reklamation om påstått fel enligt köplagen. Säljaren bestred kravet med hänvisning till villkoret om befintligt skick. Hon meddelade NN att bedömningen för ett felansvar byggde på de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul faktiska för- hållandena vid tidpunkten för köpet, kostnaden för ett eventuellt åtgärdande, de uppgifter som gav köparen rätt att häva säljaren kunde lämna om lägenheten i frågelistan samt den faktiska undersökning som NN gjorde före köpet. Mäklaren sa aldrig Som framgår av NN:s uppgifter hade han före köpet en diskussion med säljaren om lägenhetens badrum – detta skedde utan hennes vetskap. Det framgår även att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick NN vid köpet kände till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett badrummet var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet2006, det vill säga det var inga nya brister cirka tolv år gam- malt. Detta är en uppgift som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad kan påverka rätten till prisavdrag på grund av deras krav köp- rättsligt fel. Dock kan säljaren inte freda sig med att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod påstå att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar rör sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokollgenerell friskrivning, utan det så som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparnaNN gör gällande. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visninganses felaktig, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka priset.om

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att hanHan har utfört uppdraget enligt uppdragsavtalet samt överenskommelser mellan parterna. Han anser sig ha rätt till arvode för det köp som hävdes, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund detta som en del av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarenska- deståndet. Det var av den anledningen de skrev in finns inskrivet i upp- dragsavtalet att en köpare skulle genomläst, godkänt samt signerat i kontraktet. För omförsäljningen anser han sig ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala rätt till normalt arvode enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 septemberuppdragsavta- let. Efter besiktningen hävningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom säljaren att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN fortsätta med befintligt uppdragsavtal och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen"nystart" samt prissänkning. Han tillbakavisar NN breddade marknadsföringen och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal hittade nya kunder, hade visningar och tilläggsavtal fick nya bud. Köpeskillingen översteg sa- lupriset med 180 000 kr och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in köpeskillingen i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 80 000 kr. Att Mäklaren har rätt till arvode för det första köpekontraktet har de gick inte ifråga- satt. Ytterligare ersättning enligt det enda uppdragsavtal som ingåtts kan inte göras gällande, eftersom uppdragsavtalet gällde för den första försäljningen. Vad Mäklaren anfört om sitt arbete med att få fastigheten försåld på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten nytt innebär enbart sedvanligt mäklararbete och grundar inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- parenrätt till ytterligare ersättning eftersom parterna inte avtalat om detta. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där har varken ingått ytterligare upp- dragsavtal eller informerats om att ytterligare provision skulle debiteras. Än mindre har de gick med på accepterat detta. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman parterna inte träffade något nytt upp- dragsavtal och att de informerades Mäklaren inte informerade dem om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrighan avsåg att kräva ytterligare arvode. Det Dessa är alltså ostridiga. Vid sådant förhållande ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetFRN bifalla deras yrkande.

Mäklaren. Han tog del av det upplåtelseavtal som säljaren hade tecknat med bostadsrättsför- eningen. Han vitsordar att NN-YY hävt överlåtelseavtalet och att någon återbetal- ning av köpeskillingen, såvitt han känner till, inte har skett. Han bestrider att han agerat felaktigt på det sätt som ▇▇-▇▇ gör gällande. Han an- ser att säljaren genom upplåtelseavtalet förvärvade äganderätt och förfoganderätt till bostadsrätten och att han inte hade skäl att ifrågasätta upplåtelseavtalet. Detta då han vid tidpunkten för förmedlingen inte hade någon som helst kännedom eller misstanke om att äganderätten var ifrågasatt eller att upplåtelseavtalet var ifråga- satt av bostadsrättsföreningen eller riskerade sägas upp. Han gör gällande att upplåtelseavtalet inte var hävt av bostadsrättsföreningen vid förmedlingstillfället eller då överlåtelseavtalet tecknades. Då upplåtelseavtal tecknats enligt gällande formkrav så gjorde han – och gör alltjämt – bedömningen att säljaren var att anse som medlem i bostadsrättsför- eningen och det inte fanns grund för att förhindra en försäljning av bostadsrätten. Han hade inte skäl att avstå från förmedlingen och genomförandet av avtalet då det inte vid tillfället fanns några objektiva omständigheter som kunde anses med- för oklarheter eller osäkerhet på det sätt som NN-YY gör gällande. Det var först efter bostadsrättsföreningens hävning av upplåtelseavtalet som de förutsättningar som NN-YY gör gällande var för handen och han hade haft skäl att agera annorlunda. Det ålåg inte honom att kontrollera att betalning skett till bostadsrättsföreningen på det sätt som ▇▇-▇▇ gör gällande. Någon misstanke om att betalning inte hade skett fanns inte. NN-YY har inte visat på den påstådda skadan då kravet inte har bestritts av ▇▇▇▇▇▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev då Bolagets ovilja och oförmåga att hanåterbetala aktuellt belopp inte på något sätt kan anses vara styrkt. Bolaget har inte förvärvat vare sig äganderätten eller förfoganderätten endast ge- nom undertecknandet av upplåtelseavtalet. I upplåtelseavtalet angavs tydligt att Bolaget skulle ha erlagt en betalning om 9 500 000 kr till bostadsrättsföreningen senast fyra månader efter upplåtelseavtalets undertecknande. Därmed kan det inte anses att säljaren hade förfoganderätten över bostadsrätten vid underteck- nandet, då inte alla villkor var uppfyllda. Även om säljaren skulle anses haft förfoganderätten efter upplåtelseavtalets un- dertecknade, hade inte säljaren förfoganderätten vid tidpunkten för köpet ef- tersom det ägde rum den 1 april 2021, mer än ett halvår efter den 20 augusti 2020, när betalningen skulle ha erlagts enligt upplåtelseavtalet. I kommentaren till 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen (2021:516), som har näst intill identisk lydelse som 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) varför den kan ge väg- ledning även i det här fallet, framhålls att kontrollen av förfoganderätten innefat- tar även eventuella förfogandeinskränkningar, så som överlåtelseförbud och hem- budsvillkor, samt förekomsten av en make eller sambo vars samtycke till försälj- ningen krävs. Kontrollen ska ske i första hand med hjälp av att ställa frågor till säl- jaren samt lättillgängliga källor såsom fastighetsregistret. I vissa fall kan det dock bli aktuellt att därutöver kontakta berörda myndigheter för att bringa klarhet i en fråga. Mäklaren har i fråga om kontrollplikten inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter, utan måste göra en självständig kontroll. Det anförda innebär att Mäklaren inte skulle ha förlitat sig på upplåtelseavtalet utan skulle ha kontrollerat om säljaren hade fullföljt upplåtelseavtalet. Redan det förhållandet att Mäklaren marknadsförde bostadsrätten utan att ha ringt bostadsrättsföreningen och tagit reda på vem som hade förfoganderätten över den är oaktsamt och redan vid den här tidpunkten åsidosatte han sina skyl- digheter enligt lag. Det faktum att upplåtelseavtalet inte var uppsagt vid tidpunkten för köpet saknar betydelse då överträdelsen av upplåtelseavtalet skedde innan köpekontraktets un- dertecknande och Bolaget inte hade förfoganderätt när köpet ingicks. Bolaget var dessutom aldrig medlem i bostadsrättsföreningen, vilket Mäklaren enkelt hade kunnat kontrollera genom att kontakta bostadsrättsföreningen. Det kan därför inte påstås att endast undertecknande och uppvisande av upplåtelseavtalet skulle be- fria Mäklaren från sin skyldighet att faktiskt kontrollera vem som hade förfogande- rätt. Undertecknandet av upplåtelseavtalet innebär inte i sig att säljaren får förfo- ganderätten över bostadsrätten utan säljaren måste uppfylla de gav villkor som åter- finns i upplåtelseavtalet. Att inte betala och fullfölja upplåtelseavtalet är att anse som ett avtalsbrott som säljaren begick och som Mäklaren hade en skyldighet att undersöka närmare. Mäklaren skulle därmed inte endast ha litat på upplåtelseav- talet och säljaren utan själv kontrollerat förfoganderätten och säkerställt den. Att det i upplåtelseavtalet fanns en skrivning om att betalning måste ske inom fyra månader från undertecknandet är en sådan objektiv omständighet som Mäklaren skulle ha undersökt. Därmed måste det anses att Mäklaren haft skäl att undersöka förfoganderätten på ett grundligt sätt som krävs enligt lag samt avbryta för- medlingen när han hade insett att säljaren inte hade förfoganderätten. Vidare nämns det inte i något av ovan nämnda lagrum att mäklaren ska ha miss- tanke eller kännedom om att säljaren inte fullföljt sina förpliktelser enligt upplåtel- seavtalet för att kontrollera förfoganderätten. Däremot står det uttryckligen att mäklaren ska kontrollera vem som har förfoganderätt och då genom att ringa bo- stadsrättsföreningen, oavsett om någon misstanke finns eller inte. Därtill saknar påståendet om att Mäklaren inte kände till ifrågasättandet av upplåtelseavtalet betydelse eftersom det inte fritar honom uppdragetfrån hans skyldighet att kontrollera för- foganderätten. Den 14 januari 2022 hävde de köpet och bad om återbetalning av köpeskillingen. Säljaren har än idag, åtta månader senare, inte betalat tillbaka köpeskillingen. Det visar att säljaren inte alls har någon avsikt, alternativt möjlighet, att återbetala kö- peskillingen. Han hade inte anledning att misstänka att upplåtelseavtalet var ifrågasatt, uppsagt eller ens riskerades att säga upp till upphörande. Detta beroende på uppgifterna från säljaren samt omständigheterna vid förmedlingen, då bostadsrättsföreningen var väl medveten av hans förmedlingsåtgärder och på intet sätt informerade ho- nom eller säljaren om i vilken situation de befann sig i och föreliggande förhållandena mellan säljaren samt bostads- rättsföreningen. Det får anses vara uppenbart att bostadsrättsföreningen, om de ansåg att ägande- rätten kunde ifrågasättas samt att det klargjordes i uppdrags- avtalet förelåg skäl att köparen säga upp det tecknade upp- låtelseavtalet, skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöftetagit kontakt med honom för att meddela honom denna information. NN Så skedde dock inte och ▇▇ han anser inte att det hade försökt ålegat honom att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, ta en ytterligare kontakt med bostadsrättsföreningen för att kontrollera detta. Bolaget förvärvade enligt det tecknade upplåtelseavtalet de facto medlemskap i bostadsrättföreningen och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök hade därmed full äganderätt till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarenbostadsrätten. Det var först efter bostadsrättsföreningens hävning av den anledningen upplåtelseavtalet som de skrev in i upp- dragsavtalet förutsättningar som NN-YY gör gällande var för handen och han hade haft att en köpare skulle agera annorlunda. Hävningen skedde såvitt känt först efter det att överlåtelseavtal teck- nats. Då detta förhållande inte var känt för honom, kan han inte heller ha ett skriftligt giltigt lånelöfte ansvar härför. Det förhållandet att NN-YY enligt uppgift inte fått erlagd köpeskilling återbetald av säljaren, kan inte anses utgöra full bevisning för påstådd skada. För att så skall vara fallet torde det krävas full bevisning i form av Kronofogdens utredning av säljarens ekonomiska situation samt avsaknad av utmätningsbara tillgångar. Skyldigheten att kontrollera vem som får förfoga över bostadsrätten begränsas inte till att endast notera ett upplåtelseavtal framlagt av säljaren. En fastighets- mäklare ska inte förlita sig på säljarens uppgifter utan måste göra en egen kontroll. Upplåtelseavtalet är just säljarens uppgift, varför det inte kan anses tillräckligt att endast se ett upplåtelseavtal för att förhindra försäkra sig om förfoganderätten. Inte ens om säljaren uppvisat ett bostadsrättsbevis hade den kontrollen varit tillräcklig. Det framgår klart av såväl prop. 1983/84:16 s. 39 som prop. 2010/11:15 s. 57 att ytterligare köpare mäk- laren utöver bostadsrättsbevis ska ta kontakt med föreningens styrelse för att kon- trollera uppgifterna och om säljaren har förfoganderätt. Mäklaren kan få ut en så kallad mäklarbild där ett utdrag från lägenhetsförteckningen finns med. Mäklaren kan inte kunde betala enligt avtaletmed befriande verkan göra gällande att han inte haft anledning att förutse eller ens misstänka att upplåtelseavtalet var ifrågasatt, uppsagt eller ens riskerade att sägas upp till upphörande. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktningEnligt fastighetsmäklarlagen skulle Mäklaren ha kontrollerat Bolagets förfoganderätt hos föreningen, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna omoavsett miss- tanke om upplåtelseavtalet. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter ska en mäklare inte förlita sig på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kruppgifter från säljaren, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom vilket Mäklaren i sin inlaga tydligt säger att han gjort. Mäklaren kan inte heller med befriande verkan göra gällande att föreningen skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadeståndha kontaktat ho- nom och att han därför inte haft någon skyldighet att ta kontakt med föreningen. NN Av fastighetsmäklarlagen framgår inga skyldigheter för en bostadsrättsförening. Mäklaren borde ha kontaktat föreningen och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst kontrollerat om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausulBolaget hade fullföljt upplåtelseavtalet, var medlem och det är ju riktigt därmed hade förfoganderätt över bostadsrät- ten. Mäklaren har dock aldrig frågat föreningens styrelse om båda par- terna är överens om dettalägenhetsförteck- ningen. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser Bostadsrättsföreningens ordförande har uppgett att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig kan utesluta att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte frågat om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren medlemskapet för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebärsäljaren, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med han i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen fallet har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇informerat ▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom om att det var ett krav från köparen, dock framgår det säljaren inte när det kravet ställdes eller hur det ställdesbeviljats medlemskap. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade Ordföranden kan inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte minnas att Mäklaren har varit tydlig frågat honom om säljarens medlemskap. Hade han gjort det, hade han fått reda på att Bolaget inte var medlem och skulle då ha infor- merat dem om denna omständighet. ▇▇▇▇▇▇▇ ska även nämnas att ▇▇▇▇▇▇▇ inte kunde bli medlem i sin kom- munikationföreningen innan betalning i enlighet med upplåtelseavtalet skett. De valde Orsaken till att en Mäklaren då han var övertygande måste kontrollera förfoganderätten med bostadsrätts- föreningen är uppenbar. För det första behöver ett avtal benämnt ”upplåtelseav- tal” inte per automatik innebära att säljaren har förfoganderätt. För det andra kan en bedräglig säljare tillhandahålla ett förfalskat upplåtelseavtal. Därför är det vik- tigt att mäklaren inte förlitar sig enbart på upplåtelseavtalet utan faktiskt kontrol- lerar med föreningen om det stämmer att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov säljaren har förfoganderätt. Enligt 1 kap. 3 § bostadsrättslagen får upplåtelse av en mäklare bostadsrätt endast ske till den som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information är medlem i rätt tidföreningen. Då Mäklaren Detta betyder dock inte att en köpare vid under- tecknandet av upplåtelseavtalet per automatik blir medlem i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att görabostadsrättsför- eningen. Det är riktigt två olika processer. Dessutom framgår det av den aktuella före- ningens stadgar att upplåtelse inte får ske till juridiska personer, varför det hade krävts ett styrelsebeslut för medlemskapet. ▇▇▇▇▇▇▇ begick Bolaget avtalsbrott mer än ett halvår innan (den 21 augusti 2020) överlåtelseavtalet undertecknades och hade i vart fall inte förfoganderätt över bo- stadsrätten när avtalet ingicks (den 1 april 2021). Därtill ska det även nämnas att det kan ifrågasättas om Mäklaren ens granskade innehållet i upplåtelseavtalet. Hade han aldrig sagt gjort det, hade han sett att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten upplåtelseav- talets giltighet var villkorat och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausulmåste kontrollera om villkoret uppfyllts och upplåtelseavtalet därmed gällde. I upplåtelseavtalet benämns säljaren som ”kom- mande medlem”, vilket indikerar att säljaren de facto inte var medlem. Det är också den klausulen står klart att Mäklaren inte endast var skyldig att kontrollera förfoganderätten, utan han gick igenom hade även en skyldighet att informera dem om förfoganderätten. Om Mäklaren hade kontaktat föreningen hade han fått informationen om att ▇▇▇▇▇▇▇ inte var medlem och skulle då meddelat dem detta. Om de hade fått information om att ▇▇▇▇▇▇▇ inte var medlem i föreningen, hade de inte köpt bostadsrätten. Därmed kan Mäklaren inte med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att befriande verkan påstå att man skadan först uppstått efter att upplåtelseavtalet hävts och att han först därefter haft skyldighet att informera dem. ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇ fullföljt sin skyldighet vid för- medlingen så hade hävningen av upplåtelseavtalet inte varit ett problem. Därtill så ska det noteras att upplåtelseavtalet var ogiltigt redan den 20 augusti 2020 när ▇▇▇▇▇▇▇ senast skulle ha betalat insatsen till föreningen och blivit med- lem. Därmed kan Mäklaren inte påstå att hans skyldigheter först aktualiseras efter föreningens hävning. Därutöver ska det noteras att om ▇▇▇▇▇▇▇ hade varit medlem, hade föreningen inte haft någon anledning (eller möjlighet) att neka dem medlemskap, vilket hade in- neburit att de hade kunnat lägga beslag på bostadsrätten. Då hade ingen skada uppstått. De betalade ett marknadspris för bostadsrätten och skulle haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt felsälja den till marknadspris. Det är riktigt Mäklaren skulle ha kontrollerat om insatsen för bostadsrätten var betald och kon- taktat föreningen för att budgivare nr 2 kontrollera förfoganderätten innan avtalet underteckna- des. När ▇▇▇▇▇▇▇▇ fått reda på att ▇▇▇▇▇▇▇ inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick medlem i föreningen skulle han ha upphört med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel förmedlingen eller i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetvart fall informerat dem.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionenhar i huvudsak anfört följande. Vid genomgången påskrift av köpekontraktet tillsammans förmedlingsuppdraget kan inte mäklaren känna till den exakta om- fattningen av uppdraget, tar det en månad eller en vecka att förmedla objektet, en, många eller ingen visning. Detta är en del av den affärsrisk som förmed- lingsuppdraget innebär och inga utfästelser, varken muntliga eller skriftliga, har gjorts där den specifika arbetsinsatsen på något sätt ska kompenseras, varken till fördel för säljaren eller för mäklaren. Den överenskomna kompensationen för för- medlingsuppdraget utgörs av den avtalade provisionen. Som fastighetsmäklare har hon gått igenom förmedlingsuppdraget och allmänna villkor med köparen gavs inget utrym- mer uppdragsgivarna. Som en bekräftelse av att båda uppdragsgivarna har tagit del av och förstått innehållet har de signerat samtliga sidor både förmed- lingsuppdraget och allmänna villkor. Uppdragsavtalet är utformat för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick skydda båda parter i samband med köpeten fastig- hetsaffär samt säkerställa att kraven i fastighetsmäklarlagen uppfylls. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande Antydan om att han kunde tillgodose deras krav avtalet är ensidigt och oskäligt måste anses som säljare helt ogrundat och mycket väl förstod bygga på bristande kunskap. I detta fall har [mäklarkedjans] standardavtal från Mäklarsam- fundet använts, vilket följer marknadens praxis. När budet diskuterades mellan henne och makarna NN upplyste hon om möjlig- heten att avvisa budet och fortsätta med förmedlingen. Makarna NN valde att ac- ceptera budet. Att i efterhand begära att uppdraget utförs för mindre än 46 procent av den situation de befann sig i. De hade över- enskomna provisionen måste anses som orimligt samt oskäligt och dessutom i en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen efterhandskonstruktion koppla ersättningen till arbetsinsatsen är att i grunden modifiera det ingångna avtalet. Om säljaren endast behövde en skrivartjänst, vilket får betraktas som fallerade var de i stort behov ett förring- ande av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikationhel yrkeskår med universitetsutbildning, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är framgår det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för ma- karna NN hade möjlighet att sänka prisetsäga upp avtalet men så har inte skett. Makarna ▇▇ har fortsatt att förlita sig på hennes tjänster inklusive kontraktsskrivning med ge- nomgång med säljare och köpare, tillträdet, upprättande av likvidavräkning, lösen av lån etc. Provisionen utgör 1,28 procent av försäljningsbeloppet, vilket får be- traktas som marknadsmässigt. Hon erbjöd sig att kostnadsfritt låta en fotograf fotografera huset både invändigt och utvändig och ta fram ett prospekt som dokumentation av uppdraget, men detta förkastades av makarna NN.

Mäklaren. ▇▇ Efter kontraktsskrivningen upptäcktes att byggnadens boarea avvek med dryga 50 kvm från den information som Bolaget lämnat. Efter det fördes diskussioner mellan säljare och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen köpare som slutade med att NN parterna träffade en överens- kommelse om att köpet skulle hävas samt att säljaren skulle erlägga 50 000 kr i skadestånd till köparen. Hon fick i uppdrag att återbetala handpenningen och YY hävde köpet i samband med återbetalningen av handpenningen kvittade hon sin provision om 87 000 kr. Bolaget reklamerade mot henne den 11 mars 2020. Av uppdragsavtalet framgår att rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella villkor är uppfyllda. Rätten till provision är oberoende av om det i överlåtelseavtalet föreskrivs att köpebrev ska utfärdas eller om överlåtelsen på grund annat sätt görs beroende av att köparen inte kunde betala handpenningen köpeskillingen erläggs. Provisionen är förfallen till betalning vid mäklarens anfordran då rätt till provision föreligger och heller inte resterande köpeskillingköpekontrakt utväxlats mellan säljare och köpare. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan Anfordran kan såväl enligt civilrättsliga regler som enligt god fastighetsmäklarsed ske formlöst. I praktiken avräknas oftast provisionsfordran från inbetalad handpenning och kvittas mot denna. Bindande köpekontrakt har undertecknats och alla villkor i avtalet har varit upp- fyllda. Återgången skedde frivilligt genom en överenskommelse mellan parterna. Av Bolagets anmälan framgår att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇▇▇▇ inte köparen fått gick med på att låta köpet återgå för att man var av uppfattningen att köparna med framgång kunnat häva avtalet till följd av Bolagets felaktiga information. Detta har ingen inverkan på frågan om bin- dande köpekontrakt träffats eller inte. Den felaktiga informationen om byggna- dens storlek som låg till grund för att parterna enades om att häva avtalet, för att slippa framtida tvist, kom från säljaren. Sedan köparna riktat en besiktningsklausul i avtalet reklamation mot Bolaget, tog Bolaget juridisk hjälp och förhandlade med köparna på egen hand. Hon meddelades via mejl att de hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med träffat en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningenöverenskommelse. Att NN parterna valt att förhandla om eventuell hävning och träffa en överenskommelse om detta påverkar inte mäklarens rätt till provis- ion och innebär ingen brist i hennes uppdrag gentemot parterna. Hade parterna efterfrågat hjälp avseende upprättande av hävningssavtal, hade hon bistått i den delen. Hon frågade Bolaget flera gånger om uppgifterna i objektsbeskrivningen var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen kor- rekta. Bolagets företrädare bereddes även tillfälle att läsa igenom objektsbe- skrivningen och godkänna denna. Boareauppgiften kom från Bolaget, både genom att Bolaget angav arean men också genom att man överlämnade ritningar som visade byggnadens storlek. Bo- laget bekräftade även att byggnadens storlek stämde via sms. Hon informerade köparna om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av deras undersökningsplikt, både muntligt och skrift- ligt. Eftersom ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst lämnat uppgift om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt arean är det med innehållet i klausulen – det går ovidkommande om köpar- na skulle kunnat upptäckt att göra begränsningar i köparens rätt storleken avvek från den uppgiften de fick om stor- leken. Hon erbjöd Bolagets företrädare att hävainför kontraktsskrivningen komma in till kon- toret tidigare och gå igenom kontraktet. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul Företrädarna kom flera timmar innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots Flera av hennes kollegor var på plats och kan intyga att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇hon under flera timmar beredde ▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med företrädare att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN avtalet och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetställa frågor.

Mäklaren. ▇▇ Mäklare X har inkommit med yttrande och ▇▇ uppgav anfört följande. Han fick i sitt kravbrev uppdrag att hanförmedla blivande fastigheter där säljaren projekterade ett bostadsom- råde. Uppdraget var begränsat till att finna köpare som var villiga att träffa bokningsavtal med säljaren om förvärv av något av objekten. Markägaren hade tagit fram bokningsavtal. Han informerade samtliga spekulanter om att hans uppdrag inte innefattade förhandlingar om och medverkan till framtagande av köpekontrakt, när de gav honom uppdraget, entreprenadavtal och annat. Han klargjorde att hans uppdrag enbart var väl medveten om i vilken situation de befann sig i att tillse att bokningsavtal upprättades och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök efter köparens undertecknande översändes till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulenmarkägaren. Han tillbakavisar NN tillhandahöll anmälarna ett antal boende- kostnadskalkyler som byggde på olika tillvalsalternativ. Bokningsavtalet undertecknades av anmälarna i september 2005 och YY:s krav på grund översändes till markägaren för vidare handläggning. Därmed var hans uppdrag slutfört. Anmälarna förhandlade med säljaren om tillval m.m. och enligt avtalet skulle betalning av att de undertecknade köpeavtal tillvalen ske mot separat faktura med 20 % vid beställningen och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandetmed resterande belopp vid tillträdet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget Anmälarna kontaktade honom i samband med att de gav fick fakturan och redovisade att de kände oro för att betala till en byggare som kunde gå i konkurs innan det som skulle betalas hade levererats. Han rekommenderade dem att avtala med sälja- ren om att beloppet skulle insättas på ett spärrat bankkonto. Detta resulterade i att han fick i uppdrag från parterna om att förvalta beloppet. Enligt hans uppfattning innebar uppdraget att han skulle förvalta 209 704 kr fram till Mäklarendess att tillvalen faktiskt levererats. • De Han mottog beloppet i december 2005. Eftersom parterna inte ville träffades hos honom kom något sedvanligt depositionsavtal inte att köpekontraktet upprättas. Han upprättar regelmässigt skriftliga depositionsavtal och inser att det hade varit lämpligt att i ärendet upprätta ett sådant. Vid tidpunkten för anmälarnas överföring av det aktuella beloppet var parternas samfällda uppfattning och mening att omhändertagandet skulle innehålla någon klausul ske fram till dess att tillvalen faktiskt levererats. Anmälarna har inte ens påstått att leverans inte har skett. Han har därför haft att redovisa det deponerade beloppet. Anmälarna synes ha önskat använda det deponerade beloppet som gav köparen rätt säkerhet för fullgörandet i övrigt av entreprenaden. Någon sådan deposition skulle han inte ha åtagit sig. Tillträde genomfördes i september 2006. Han var inte inblandad i detta. Parterna har själva upprättat likvidavräkningen. Det tillägg som parterna skrivit för hand har tillkommit utan samråd med honom. Under våren hade han flera kontakter med säljaren för att häva köpetefterhöra vad som skulle ske med det deponerade beloppet och fick besked om att några frågor återstod att lösa. Mäklaren sa aldrig Han informerades sommaren/hösten 2007 om att köparen eller någon annan budgivare parterna hade olika uppfattningar om hur entre- prenaden utförts och säljaren framförde då krav på en häv- ningsklausulhonom om utbetalning. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte Vid konsultation med hur jurister på S fick han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte besked om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningendet mest korrekta förfarandet var att redovisa det deponerade beloppet. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras Utbetalningen till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdesgjordes den 31 augusti 2007. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsmanbokningsavtalet har mäklare X anfört följande. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen Avtalet saknar i och för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren närmare anvisningar om på vilket sätt hävning skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningenske. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man dock inte haft möjlighet att göra någon ändring påverka avtalets innehåll. Mäklare X har även inkommit med bland annat kopia av uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyler. Enligt uppdragsavtalet utgår provision med fast arvode. Arvodet är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN förfallet till betalning när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetköpare.

Mäklaren. ▇▇ Han framhöll för säljaren vikten av att presumtiva köpare på ett så tidigt stadium som möjligt erhåller information om fastighetens skick samt att det åligger en säljare att lämna uppgift om kända fel och ▇▇ brister. Han uppmanade säljaren att noggrant fylla i frågelistan. Säljaren uppgav att det skett en besiktning vid hennes förvärv varvid besiktningsmannen rekommenderat att en ny dränering skulle göras inom 5-10 år. På direkt fråga om protokollets innehåll i sitt kravbrev övrigt upp- gav säljaren att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i ett flertal påtalade småpunkter hade åtgärdats och att den enda allvarlig bristen som kvarstod var dräneringen. Han fick inte del av besiktningsprotokollet före kontraktets ingående. Han hade till objektsbeskrivningen bifogat frågelistan. När anmälaren var spekulant framhöll han vid åtminstone två tillfällen vikten av att låta genomföra en besiktning genom en auktoriserad besiktningsman. Köparen valde att inte anlita någon auktoriserad besiktningsman före köpet. Han uppfattade det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av såsom att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskillingville ådra sig kostnader så länge han var en av flera spekulanter. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök Därför såg han till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med i köpekontraktet intogs en besiktningsklausul framgår bestämmelse av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav innebörd att köparen hade rätt att antingen få låta köpet återgå såvida det vid en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman besiktning efter köpekontraktets ingående skulle framkomma allvarliga fel eller brister. Inte heller då valde köparen att själva anlita en auktoriserad besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången En besikt- ning och fuktmätning gjordes av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningentvå andra personer. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte endast haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad kännedom om de brister som framgick av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklarenfrågelistan. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, har tagit del av besiktningsprotokollet lång tid efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- parentillträdesdagen. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka priset.2007-06-20:12

Mäklaren. ▇▇ Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Vid kontraktskrivningen uppgav spekulanterna att de hade köpare på sin nuvarande bostad men att man inte vågade skriva den affären förrän ersättningsbostaden var säkrad. På frågan om hur säker denna affär var så svarade man att allt var klart. Affären hade varit skriven om de hittat en ersättningsbostad tidigare och ▇▇ om den trots allt skulle hänga upp sig så uppgav de att lägenheten kunde betalas kontant. Köparna beviljades medlemskap i sitt kravbrev föreningen tre dagar efter kontraktsdatum. När handpenningen inte inbetalades i rätt tid tog han kontakt med köparna. Då framkom att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och deras försäljning inte genomförts. Han uppmanade dem att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller att ta kontakt med en lokal mäklare för att få hjälp med försäljningen. Efter ytterligare någon tid meddelade köparna att de ville bryta avtalet. Eftersom köparna avsåg att förvärva lägenheten kontant och övriga kostnader, varmhyran, framgår av objektsbeskrivningen upprättades inte resterande köpeskillingnågon boendekostnadskalkyl. Enligt det uppdragsavtal som bifogats yttrandet har parterna avtalat om att provision skall utgå med 7,5 % dock lägst 18 750 kr. Fastighetsmäklarnämnden har tidigare meddelat mäklare X varning vid två tillfällen. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 1 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser 1999 konstaterade nämnden att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet kunnat styrka att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för demboendekostnads- kalkyl tillhandahölls köparen. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om ansågs även visat att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat utformat ett köpeavtal på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten felaktigt sätt och att han därför har krav på brustit i omsorg mot säljarna genom att underlåta att lämna viss 2007-01-24:3 information till dem. Den 17 april 2002 varnades mäklare X för brister i en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN objektsbe- skrivning och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var i ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav köpekontrakt i fråga om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades uppgift om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetservitut.

Mäklaren. Den 12-14 juli 2017 hjälpte hans kollega och chef ▇▇ till med att upprätta ett nytt överlåtelseavtal. Han själv var vid tillfället bortrest och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev ZZ fanns på plats på kon- toret dessa dagar när köparen ringde till kontoret och frågade om det gick att lösa så att de fick in en delägare till på avtalet innan tillträdet. I samband med telefon- kontakter den 12-13 juli med både säljare och köpare berättade ZZ att han, ZZ, i hans ställe skulle undersöka möjligheterna och om möjligt hjälpa till med detta. Efter kontakt med juristsupport inom mäklarkedjan presenterades en vattentät lösning för parterna och den gemensamma viljan var att upprätta ett nytt avtal. Inför tillträdet bad han ZZ att ta över kontakterna med parterna då han kände att han var för dåligt insatt i förfarandet med det nya avtalet. Detta meddelade han i mejl till NN den 31 juli, cirka två veckor före tillträdet. Vid den tidpunkten fanns alltså redan ett bindande överlåtelseavtal och det enda som återstod av för- medlingen var tillträdet och dess förberedelser. Det första överlåtelseavtalet är daterat den 15 juni 2017, det andra den 13 juli 2017. Innan det andra avtalet skrevs på av båda parter hade ZZ pratat med jurister inom mäklarkedjan om lösningen som han använde sig av. ZZ tog kontakt med för- eningens styrelse och förvaltare och fick i mejl skriftligt bekräftat dagen innan det senare avtalet skrevs på att den nya delägaren redan hade beviljats inträde i före- ningen. Direkt när de gav honom uppdragetZZ skriftligen fått bekräftat att även den nya delägaren skulle beviljas inträde i föreningen, var väl medveten om undertecknades det nya avtalet av både säljare och köpare. Något hävningsavtal undertecknades inte, istället skrevs det in i vilken situation de befann sig i och det senare överlå- telseavtalet att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte”detta överlåtelseavtal ersätter tidigare ingånget avtal daterat 2017-06-15”. NN hade vid tidpunkten för upprättande av det nya överlåtelseavtal inga syn- punkter på denna lösning, eftersom de presenterade denna 100 procent vatten- täta lösning. Om hon hade haft synpunkter och ▇▇ inte hade försökt velat gå med på denna lösning, hade hon väl inte skrivit under det nya överlåtelseavtalet? Detta skedde inte under några som helst påtryckningar. Med hänvisning till deras juristsupport inom mäklarkedjan godkände hon lösningen och skrev under det nya avtalet. YY är heltidsanställd förvaltare i föreningen och beslutsfattare i fråga om medlem- skap i berörd bostadsrättsförening. Föreningen hade gjort sin kontroll av köparna och skriftligt godkännande av båda köpare fanns tillhanda innan det nya överlåtel- seavtalet undertecknades. Gällande handpenningen är det enda som är värt att sälja fastigheten tidigarekommentera, via annan fastighetsmäklareatt han för tidigt betalade ut handpenningen till NN. Köparen var beviljad medlemskap, och men hand- penningen hade ännu inte betalats in av köparen, varför NN betalade tillbaka hand- penningen till klientmedelskontot. Direkt när handpenningen kommit in, betalades den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök ut igen till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, MäklarenNN. Det var av den anledningen de skrev in vid tidpunkten för försäljningen semestertider och det blev onödigt många kontaktpersoner för NN. Först han själv, sedan ZZ och sedan slutligen en annan mäklare som höll i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastighetentillträdet. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte enkla förklaringen är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och helt enkelt att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionenför att det var semestertider och att de gick om varandra semestermässigt just när de olika momenten i försäljningen av lägenheten ägde rum. Han informerade dem dock inte Vidare är det olyckligt om NN har angett sina lånenummer flertalet gånger, men det är att hänföra till en helt nyanställd mäklarassistent som råkade efterfråga uppgiften upprepade gånger trots att NN hade försett henne med denna uppgift. Hon fick ingen information om att klausulen förvaltningskontoret skulle kontaktas. Det hon hade att förhålla sig till var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både det första svaret hon hade fått från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektetmäklarkedjans ju- rister, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparenatt inte skriva om kontraktet. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var Hon fick ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig information om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt juristerna hade kommit med ytterligare en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetrekommendation.

Mäklaren. ▇▇ Mäklare X har anfört bland annat följande. I samband med intagsbesiktningen som förevisades i programmet provocerades han till att göra avsteg från god fastighets- mäklarsed och ▇▇ uppgav klarade dessa provokationer galant. Han avböjde med bestämdhet från att medverka till svarta affärer gällande hyreslägenheter, riggade budgivningar samt att medverka till skattebrott. I programmet uttalade han sig positivt om att köparen gör en undersökning av fastigheten i sitt kravbrev stället för att hansäljaren gör en förbesiktning. Han anser att ett sådant förfarande dels är i enlighet med gällande bestämmelser i jorda- balken och aktivt medvetandegör köparen om sin undersökningsplikt, när de gav honom uppdraget, dels kan med- föra ett mer positivt utfall för säljaren vad gäller försäljningspriset. Han anser att rekommendationen var väl medveten om i vilken situation de befann sig i korrekt och att den inte strider mot god fastighetsmäklarsed samt att den inte avviker från vad som får anses brukligt. Av inslaget framgår att han rekommenderade en klausul som gör det klargjordes i uppdrags- lätt för parterna att bryta avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något buden rättslig process uppkommer. Därefter anlitades han, MäklarenEn öppen klausul kan medverka till att parterna lättare hittar överenskommelser vilket också medför att affären kan avslutas. Det var av den anledningen de skrev in Han angav i upp- dragsavtalet inslaget att det förelåg skäl att reducera priset vilket visar att han även medvetandegör en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen säljare om att det skulle vara finns en avtalsenlig skyldighet att medverka till prisnedsättning i samband med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 septemberfel. Efter besiktningen ville köparen Det är värt att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom poängtera att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma på intet sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet haft tillfälle att ta del av förbehåll och hävningsklausul eller bemöta vad som visades i programmet innan möte med köparen och kontraktsskrivningendet sändes. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i I samband med att han förevisades fastigheten han fått i uppdrag att föremedla gjorde han bedömningen att den var i ett mycket gott skick utifrån förutsättningarna och de gav uppdraget uppgifter som lämnades av säljaren. Han erhöll ingen uppgift om att hemmabioan- läggningen skulle ingå i försäljningen och tog inte heller in denna uppgift i objekts- beskrivningen. Köparen gjorde dock en förfrågan om anläggningen och han hän- visade denne till Mäklarensäljaren för förhandlingar. • De Han lovade inte ville vid något tillfälle att köpekontraktet den skulle innehålla någon klausul som gav ingå vilket köparen rätt synes göra gällande. Han var parterna behjälplig med att söka lösa tvisten om felet i fastigheten och informerade om säljarens dolda fel- försäkring vilken medförde att en skadeutredning påbörjades av försäkringsbolaget. Han kan inte se att han i egenskap av mäklare skulle stå ansvaret för fastigheten då detta enbart torde åligga säljare och köpare. Av TV-programmet framgår inte heller med önskvärd tydlighet att en besiktning gjordes och att köparen hade möjlighet att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur köpet i det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fall fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparenallvarlig karaktär påträffades. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten köpa- ren påträffade mögellukt och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar besiktningsmannen ▇▇▇▇▇ upp fukt ville köparen full- följa affären vilket också var det uppdrag han slutförde. Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat objektsbeskrivningen, köpekontraktet, uppdragsavtalet och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligtprotokoll från överlåtelsebesiktningen, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I vilken ägde rum den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka priset2 september 2004.

Mäklaren. ▇▇ Anledningen till att handpenningen blev fördröjd var att hans mäklarföretag bytte system från ett internt till Tambur. Han och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten NN höll under hela tiden en löpande diskussion om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöftedetta. NN hade förståelse för att sådant kunde hända. Hans chefer pratade också med NN angående situationen. Med anledning av förseningen på handpenningen fick NN ytterligare rabatt på arvodet och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigareersättning i form av ränta. Han förnekar alla övriga felaktiga uppgifter som NN har lämnat. Hon underteck- nade ett uppdragsavtal med en högre provision, via annan fastighetsmäklare49 000 kr, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet vid det inledande samarbetet. Han sänkte arvodet till 45 000 kr, bland annat på grund av att köparen hen- nes syster tidigare anlitat en av hans mäklarkollegor, och även för att NN:s hand- penning blev fördröjd. NN hade orimliga förväntningar på priset för sin bostad, som ligger i ett av de om- råden i Malmö där omsättningen och efterfrågan på bostäder inte kunde är särskilt hög. Som framgår av budgivningshistoriken var marknaden inte beredd att betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarendet pris som NN hade begärt. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet är också tydligt att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte det är han som mäklare som har producerat fler bud utifrån NN:s önskemål och fortsatt att bearbeta och jobba med samma budgivare för att förhindra höja buden, för att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare där genom nå den nivå som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfteönskade. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇Han presenterade samtliga bud till ▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul och lät henne fatta beslutet, oavsett hans personliga uppfattning. Alla dessa uppgifter och anklagelser är helt nya för honom, de har aldrig tagits upp i avtalet hade deras tidigare samtal. Han anser det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nadesvara uppenbara efterhandskonstrukt- ioner för att kunna argumentera för ett avtalsbrott, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med för att NN och YY accepterade en köpeskilling ska kunna få till- baka provisionen som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr betalats till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsninghans mäklarföretag. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav lämnade högsta betyg på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav hans prestation på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev webbplatsen hittamäk- ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar .▇▇ och ▇▇:s krav lämnade en rekommendation om honom. Mäklarens svar är direkt felaktigt, ogrundat och menar hans påståenden saknar bevis. Tvärtom, när hon nu bifogar all sms- och mejlhistorik samt det urkundsförfals- kade avtalsdokumentet, blir det uppenbart att argumenten bygger på rena osan- ningar. Hon noterar att Mäklaren, de helt frivilligtallvarliga avvikelserna till trots, efter genomgång väljer att inte ta ansvar. Mäklarens inlaga är dessutom skickad från hans privata e-postadress och är inte undertecknad av kontraktet dagen innan per telefon[mäklarföretaget], valde att underteckna kontraktet med kö- parensom hon juridiskt ingått ett mäklarav- tal med. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med Vid granskning av [mäklarföretagets] arbetar Mäklaren inte kvar på att sänka köpeskillingen med 150 000 krföre- taget. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades Hon ställer sig därför frågande till om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan [mäklarföretaget] känner till Mäkla- rens inlaga samt om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt företaget formellt ställer sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetbakom denna inlaga.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav Den arbetsbänk som NN-YY refererar till utgör lös egendom. NN-YY var införstådda med att bänken fanns på bild i sitt kravbrev objektsbeskrivningen som inredning, men att handen inte ingick i köpet. I objektsbeskrivningen, när de gav honom uppdragetsom utgör en bilaga till köpekontraktet, varken anges eller beskrivs arbetsbänken, bortsett från att den var väl medveten fotograferad för att redogöra för miljön, precis som all annan lös egendom på fastigheten såsom möbler eller annan inredning. Vidare vill han betona att arbetsbänken inte är integrerad med byggnaden på ett sådant sätt att den skulle utgöra fast egendom. Det är inte heller något som NN-YY åberopar, men han väljer ändå att förtydliga detta. Under förhandlingen mellan parterna informerade han parterna om i vilken situation de befann sig i att arbetsbän- ken är lös egendom och att en eventuell överenskommelse som reglerar det klargjordes köpet utgör en separat handling gällande lös egendom. Denna information tillhandahöll han i uppdrags- avtalet samband med visning, varvid han återigen betonade att köparen skulle eventuell överens- kommelse som avser någon lös egendom på fastigheten får regleras i en separat köpehandling. Parterna har sedermera förhandlat om priset på verktygsbänken, utan att nå en överenskommelse. Säljarna har i en separat lista översänt prisförslag på lös egen- dom som de önskar sälja till NN-YY eftersom de inte hade nytta av viss lös egendom i en mindre bostad, vilket NN-YY fick information om på visningen. Efter att ha ett skriftligt giltigt lånelöftefått prisförslag enligt en specificerad lista på lös egendom, försökte NN- YY sänka priset på arbetsbänken med motsvarande tio procent. NN och ▇▇ hade försökt Förslaget om pris- sänkning ledde till att sälja fastigheten tidigareparterna aldrig ingick avtal om köp för verktygsbänken, via på samma sätt som de inte heller ingick avtal om köp för någon annan fastighetsmäklare, och lös egendom på den försäljningen slutade specificerade listan som tillhandahölls av säljarna. Det är högst anmärkningsvärt att NN-YY gör gällande att han misslyckats med att NN och YY hävde köpet på grund av övertyga säljarna om att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklarenäven skänka arbetsbänken. Det var av den anledningen faller inte inom ramen för hans uppdrag. Han har dock varit behjälplig med att ställa frågan till säljarna om de skrev in i upp- dragsavtalet kunde tänka sig att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtaletlämna kvar arbetsbänken utan kostnad. NN De och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare Mäklaren har olika uppfattningar om vad som NN och YY valde hade ett krav sas på besiktningvisningen, men hade lånelöfteplanrit- ningen talar för deras uppfattning. Detta De var NN och YY fullt medvetna ompå visningen tillsammans med två vänner. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade En av vännerna frågade dem om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsningarbetsbänken ingick. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare svarade att de som säljare anser att han hon inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebärvisste, men att det var högst ovanligthon inte trodde det. NN frågade då Mäklaren, som sa att arbetsbänken och frysen i matkällaren ingick. De bad i detta läge blev förvånade men glada över att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren arbetsbänken ingick. De tittade på planrit- ningen igen när de kommit hem och insåg att arbetsbänken och frysen var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad med på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydligplanritningen, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikationall annan fast egendom, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparengarderob, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetspis etc.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken Han beklagar verkligen den situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklaresom uppstod inför tillträdet, och den försäljningen slutade med han medger att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskillinghan borde ha dokumenterat parternas överenskommelse. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och Oavsett om han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nadesdokumenterat överenskommelsen eller inte, då så har han svårt att se att situ- ationen hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför slutat annorlunda eftersom parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna alltjämt är överens om dettaöverens- kommelsens innehåll. Att det Hans uppfattning är att parterna var överens om att köparen fick flytta in sina saker och att köparna skulle ersätta säljarna genom att betala månadsavgiften för denna period, men absolut inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser fick flytta in. Det är riktigt att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget köparna lånade nyckel cirka fyra gånger i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de uppgav att de inte gavs möjlighet hade specifikt behov av att ändra lämna eller hämta något i avtaletlägenheten. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt Vid något tillfälle meddelade han säl- jarens sambo per e-post att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇han lämnade ▇▇▇▇▇▇▇ ombud till köparen. Han var tydlig med att informera om de risker som det framkom fanns med den överenskom- melse de träffade och han poängterade att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen köparna endast hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller ställa in saker – inte att själva anlita en besiktningsmanbosätta sig i lägenheten före tillträdesdagen. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från FastighetsmäklarinspektionenAtt köparna bröt överenskommelsen och hans direkta instruktioner är beklagligt, men han förklarade inte har svårt att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen se att begära återgångsituationen hade utvecklats på ett annat sätt om han dokumenterat parternas överenskommelse. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka Köparna vitsordar att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydligagerat i strid med överenskommelsen med säljaren, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som så det är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande fråga om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann överenskommel- sen i sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningenifrågasatts. Han har aldrig sagt tidigare erbjudit nedsättning av provisionen med 5 000 kr och erbjuder detta fortfarande. Vid kontraktsskrivningen var det bestämt att köparna skulle stå för månadsavgiften för denna period, men det var bestämdes sedan att köparna även skulle stå för alla driftkostnader under denna period. Detta reglerades i efterhand genom ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt felpåskri- vet avtal. Det är riktigt tecknades då även ett avtal som sa att budgivare nr 2 inte om det uppstått någon skada i lägenheten orsakad av köparna skulle de stå för skadan. Mäklaren anser att samtliga parter var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav överens om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 krköparna fick ställa in sina saker. Det stämmer inte. De var överens om att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades köparna fick ställa in sina större möbler vid ett tillfälle under översyn av mäklaren. Detta avtal följde varken kö- parna eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetMäklaren.

Mäklaren. ▇▇ och ▇▇ uppgav i sitt kravbrev Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Han bestrider att han, när de gav honom uppdraget, var väl medveten om i vilken situation de befann sig i och att det klargjordes i uppdrags- avtalet att köparen skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte. NN och ▇▇ hade försökt att sälja fastigheten tidigare, via annan fastighetsmäklare, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskillinghan brutit mot god fastighetsmäklarsed eller mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Den fastighetsmäklaren gjorde 7 juni 2004 tecknades ett ytterligare försök – uppdragsavtal med ensamrätt till ett försök utgångspris av 1,2 miljoner kronor. Provision skulle erläggas med fem procent av blivande köpeskilling inklusive mervärdesskatt. Rabatt skulle ges med 3 500 kronor. Utöver provisionen skulle upp- dragsgivaren även betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg för externa kost- nader, såsom ERA Köp & Säljförsäkring och besiktning. Efter det att ensamrättstiden löpt ut var fastigheten alltjämt osåld. Uppdragsgivaren sade upp uppdragsavtalet och anlitade en annan mäklare och fastigheten såldes två veckor därefter för en köpeskil- ling av 950 000 kronor. Den 22 september 2004 utfärdades en faktura till omförsäljning av fastigheten – utan att få något budanmälaren. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte Fakturan avsåg hans utlägg om 3 500 kronor för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning besiktning av fastigheten. Den köpare Anledningen till att fakturan ställdes ut var att det i förmedlingsuppdraget hade avtalats om att uppdragsgivaren skulle betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg bland annat för besiktning. Han önskar tillförsäkra sig ersättning för vissa utlägg eftersom utläggen görs för uppdrags- givaren räkning och denne har nytta av att så sker. I det här fallet gällde det en besikt- ning som NN anmälaren haft nytta av oavsett om förmedlingen ägt rum genom honom eller inte. En annan möjlighet som står till buds är att uppdragsgivaren själv beställer och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöftebetalar fakturan till besiktningsmannen utan hans inblandning. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN Anmälaren och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade var emellertid överens om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadeståndbeställa och initialt ligga ute med pengarna. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde välja. Köparen hade besiktning som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens Enligt hans uppfattning har han rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information och inte heller möjlighet att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid fakturera för utlägg även om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget i samband med att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningen. Detta efterfrågades av dem och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annat. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehåll, något som de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt att det inte var ett krav som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparen. Han hävdade däremot att det var ett krav från Fastighetsmäklar- inspektionen. Om köparen har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningen, ska det framföras till säljaren i tidigt skede. Det gjorde inte Mäklaren, varken i muntlig eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulen. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren provision skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningenutgå. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausulinte vidtagit några inkassoåtgärder. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju Att han tillskrivit anmälaren för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man efterhöra hur han ställer sig till betalning står inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick i strid med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetgod fastighetsmäklarsed.

Mäklaren. ▇▇ Mäklare X har anfört i huvudsak följande. Då han den 20 maj 2003 fick uppdraget att förmedla fastigheten gick han enligt rutin bland annat igenom och ▇▇ uppgav förhörde sig om de eventuella belastningarna på fastigheten i sitt kravbrev form av arrenden, jakträtter, åtaganden och annat som säljaren kände till, samt bad dem om kopior på dessa avtal. Dels som underlag för objektsbeskrivningen, dels för att hanså småningom kunna överföra avtalen på en blivande köpare. Han fick inte någon kopia av deras avtal om stöd för miljövänligt jordbruk, när landskapsvård eller miljöstöd. Redan vid intaget blev han dock klar över existensen av ett sådant avtal och han för- hörde sig om de gav honom uppdraget, var väl medveten ville kräva av köparna att de skulle överta avtalet eller om i vilken situation de befann sig i och istället ville låta köparen själv få avgöra om han ville överta avtalet. Han förklarade att det klargjordes i uppdrags- avtalet de riskerade att bli återbetalningsskyldiga för tidigare utbetalda bidrag om de eller köpa- ren inte fullföljde avtalet. Å andra sidan kunde ett krav på att köparen skulle ha överta avtalet leda till ett skriftligt giltigt lånelöftesvalare intresse för fastigheten och i förlängningen därmed även ett lägre pris. NN och ▇▇ hade försökt Säljaren beslutade att sälja fastigheten tidigarelåta köparen själv få avgöra om han ville överta åta- gandet, via annan fastighetsmäklarevilket han även formulerade i objektsbeskrivningen, och den försäljningen slutade med att NN och YY hävde köpet på grund som har godkänts av att köparen inte kunde betala handpenningen och heller inte resterande köpeskilling. Den fastighetsmäklaren gjorde ett ytterligare försök – ett försök till omförsäljning av fastigheten – utan att få något bud. Därefter anlitades han, Mäklaren. Det var av den anledningen de skrev in i upp- dragsavtalet att en köpare skulle ha ett skriftligt giltigt lånelöfte för att förhindra att ytterligare köpare inte kunde betala enligt avtalet. NN och YY hade gjort en förbesiktning av fastigheten. Den köpare som NN och YY valde hade ett krav på besiktning, men hade lånelöfte. Detta var NN och YY fullt medvetna om. ▇▇▇▇ inte köparen fått med en besiktningsklausul i avtalet hade det inte blivit något avtal. NN och han hade kontakt dagen innan kontraktet underteck- nades, då han hade meddelat att köparen ville besiktiga med en egen besiktnings- man, varför parterna avtalade om en s.k. öppen besiktningsklausul där köparen hade rätt att begära köpets återgång senast den 11 september 2019 kl. 12.00. Denna klausul gick han noga igenom dagen innan kontraktsskrivning per telefon med NN och även vid kontraktsskrivningen. Att NN var fullt informerad dagen in- nan kontraktsskrivningen om att det skulle vara med en besiktningsklausul framgår av ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ den 11 september. Efter besiktningen ville köparen att köpet skulle gå åter på grund av fel och brister som konstaterats vid besiktningen. Då uppstod en prisdiskussion mellan parterna som slutade med att NN och YY accepterade en köpeskilling som sänktes med 150 000 kr, från 7 100 000 kr till 6 950 000 kr, samtidigt som köparen förklarade sig nöjaktigt kompenserad för de fel och brister som konstaterats vid besiktningen. NN uppgav för honom att han skulle begära mellanskillnaden av den första köpa- ren som skadestånd. NN och YY uppger vidare att Fastighetsmäklarinspektionen upplyst om att det inte är något krav att ha med en besiktningsklausul, och det är ju riktigt om båda par- terna är överens om detta. Att det inte kan vara något krav vet för övrigt NN och YY redan eftersom någon sådan klausul inte fanns med i det avtalet som hävdes. Nu var inte verkligheten sådan att NN och YY kunde väljasäl- jaren. Köparen hade besiktning har blivit informerad om existensen av avtalet samt erbjudits att om han så önskade få överta det. Enligt samtal med köparen har även säljaren själv framfört detta erbjudande till köparen och då formulerat det hela som ett krav för att underteckna avtalet. På samma sätt är det med innehållet i klausulen – det går att göra begränsningar i köparens rätt att häva. Men nu ville inte köparen ha någon sådan begränsning. ▇▇ och ▇▇ skriver vidare att de som säljare anser att han inte gav dem klar och korrekt information erbjudande och inte heller möjlighet som ett krav. Köparen valde att ta del av förbehåll och hävningsklausul innan möte med köparen och kontraktsskrivningen. Trots att ▇▇ själv skrivit att de dagen innan kontraktet talades vid inte överta eller påta sig något ansvar för avtalet om besiktningsklausulen. Han tillbakavisar NN och YY:s krav på grund av att de undertecknade köpeavtal och tilläggsavtal och var fullt medvetna om vad dessa avtal innehöll efter den genom- gång de fick före undertecknandet. När uppdraget gavs var de tydliga med att: • Säkerställa att giltigt lånelöfte fanns hos potentiell köpare – detta skrevs in i förmedlingsuppdraget landskapsvård i samband med köpekontraktets tecknande. Denna fråga berördes inte på kontrakts- dagen annat än att de gav uppdraget till Mäklaren. • De inte ville att köpekontraktet skulle innehålla någon klausul som gav köparen rätt att häva köpet. Mäklaren sa aldrig att köparen eller någon annan budgivare hade krav på en häv- ningsklausul. Mäklarens uppgifter om hur det gick till att välja köpare stämmer inte med hur han förklarade sitt arbete för dem. Det framkom aldrig att Mäklaren hade svårt att hitta köpare och han informerade dem inte om att krav på hävningsklausul hade uppkommit i samband med budgivningenhans genomgång av kontraktet med parterna även bör ha stått klart för säljaren att avtalet om miljöstöd inte skulle komma att tas över av köparen. Detta efterfrågades Något sådant krav står inte heller inskrivet i köpekontraktet eller någon av dem dess bilagor. Någon särskild blankett för ”Förtida uppsägning av miljöåtagande” finns inte och de fick svaret att ingen klausul har krävts gällande hävning eller annatinte heller funnits enligt länsstyrelsens handläggare av miljöstöd. De fick vetskap om klausulen först när kontraktet Säljaren skulle skrivas under. Mäklaren hade inte informerat dem om den öppna besiktningsklausulen i god tid innan kon- traktet skulle undertecknas, det skedde aldrig någon förhandling eller fördes nå- gon diskussion om detta. När de satt med köparen själv ha kontaktat länsstyrelsen och Mäklaren för att skriva un- der avtalet, upplevde de meddelat att de inte gavs möjlighet att ändra i avtalet. Och som Mäklaren uppgett var det inte möjligt att hitta en köpare som var beredd att köpa utan förbehålllängre kunde fullfölja sitt åtagan- de, något som vilket han framförde till dem under tiden för förmedlingsuppdraget och när de som säljare var omedvetna om men som Mäklaren ser ut att ha haft information om. Det stämmer att Mäklaren informerade dem dagen före undertecknandet att det skulle finnas en besiktningsklausul och att det var ett krav enligt Fastighetsmäklar- inspektionen. Han informerade dem dock inte om att klausulen var förknippad med en möjlighet för köparen att utan grund begära köpets återgång. De fel och brister som konstaterades vid köparens besiktning var angivna som in- formation både från dem och i den besiktning de låtit utföra på objektet, det vill säga det var inga nya brister som konstaterades av köparen. Mäklaren utryckte att det ibland händer att en köpare utnyttjar möjligheten som klausulen innebär, men att det var högst ovanligt. De bad i detta läge att Mäklaren skulle kontakta budgivare nr 2 som förlorat bud- givningen, men enligt Mäklaren var de inte intresserade utan hade hittat ett annat objekt. Det var ingen återkoppling angående om budgivare 2 inte var intresserad på grund av deras krav att köparen inte skulle ha möjlighet att begära att köpet skulle återgå. Det stämmer att avtalet vid den tidigare försäljning av fastigheten, det som hävdes, inte hade någon besiktningsklausul. Detta var något de inte kunde relatera till i diskussionen med Mäklaren; det var först efter diskussionen med Fastighets- mäklarinspektionen och kontroll av det gamla kontraktet som de förstod att det inte fanns med i det tidigare avtalet samt visste att det inte var ett krav säkert att de skulle få en köpare som Mäklaren ville göra det till. Mäklaren informerade aldrig överta deras åtagande om att den öppna besiktningsklausulen var ett direkt krav från köparenmiljövänligt jordbruk. Han hävdade däremot att det var ett anser sig inte ha frångått sina skyldigheter som mäklare och bestrider säljarnas krav från Fastighetsmäklar- inspektionenpå ersättning. Om köparen Mäklare X har krävt en öppen besiktningsklausul i budgivningentill sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtalet, ska det framföras till säljaren i tidigt skedeobjektbeskrivningen och köpekontraktet. Det gjorde aktuella avtalet med Jordbruksverket nämns inte Mäklaren, varken i muntlig uppdrags- avtalet eller skriftlig form. Det var först i brev ▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ombud som det framkom att det var ett krav från köparen, dock framgår det inte när det kravet ställdes eller hur det ställdes. Vad gäller genomgången av köpekontraktet så förklarade Mäklaren att det var ett krav att köparen hade rätt att antingen få en genomgång av besiktningsprotokollet med deras besiktningsman eller att själva anlita en besiktningsman. Mäklaren på- pekade flera gånger att detta var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen, men han förklarade inte att besiktningsklausulen var helt öppen för köparen att begära återgång. Mäklaren angav inte heller att det var ett krav från köparen utan hänvi- sade enbart till Fastighetsmäklarinspektionen. Vid genomgången av köpekontraktet tillsammans med köparen gavs inget utrym- mer för dem att ta upp en diskussion angående besiktningsklausulenköpekontraktet. I samband med undertecknandet tog de upp frågan. Svaret från Mäklaren var att det var en- ligt krav från Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklaren sa aldrig att kravet kom från köparen, det objektsbeskrivningen finns inte heller med i något av de dokument som de fick i samband med köpet. Som säljare måste de påpeka att de köper en tjänst från en mäklare och då förvän- tar sig att mäklaren skall vara tydlig, precis och öppen i sin kommunikation. Han ska agera utifrån de förväntningar och krav som är överenskomna samt se till säl- jarens ekonomiska intressen. De anser inte att Mäklaren har varit tydlig i sin kom- munikation. De valde Mäklaren då han var övertygande om att han kunde tillgodose deras krav som säljare och mycket väl förstod den situation de befann sig i. De hade en på- gående skilsmässa och med den första försäljningen som fallerade var de i stort behov av en mäklare som kunde tillgodose de krav de hade och kunde ge dem rätt information i rätt tid. Då Mäklaren i efterhand tydligt visat på brister i sin kommu- nikation, brister i sitt mäklarskap genom att inte informera om krav från köparen, står deras krav fast om 150 000 kr följande text under övriga uppgifter: Bidrag för den ekonomiska skada de har lidit. Eftersom NN och YY via en tidigare försäljning hade råkat ut för en spekulant som inte kunde genomföra köpet på grund av brist på pengar, ville de ha med en klausul i uppdragsavtalet om att alla eventuella köpare skulle ha ett giltigt lånelöfte. Klau- sulen skrevs in i uppdragsavtalet. Den klausulen handlar enbart om lånelöfte. Den har alltså ingenting med en eventuell besiktningsklausul att göra. Det är riktigt att han aldrig sagt att köparen haft krav på hävningsklausul. Däremot så har han sagt att köparen vill besiktiga fastigheten och att han därför har krav på en helt öppen besiktningsklausul. Det är också den klausulen han gick igenom med NN och YY dagen innan kontraktsskrivningen. Han har aldrig sagt att det var ett krav från Fastighetsmäklarinspektionen att använda en sådan klausul. Vitsen med att gå igenom kontraktet paragraf efter paragraf är ju för att båda par- ter dels skall förstå avtalet, dels kunna påverka det. Att påstå att man inte haft möjlighet att göra någon ändring är alltså helt fel. Det är riktigt att budgivare nr 2 inte var intresserad av NN och YY:s fastighet ef- tersom de hittat ett annat objekt. NN och YY har inte visat på vilket sätt de har lidit skada och än mindre varför de har ett krav om 150 000 kr. Att de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr beroende på fel i fastigheten innebär inte att de landskapsvård utmed S-åns strand kan kräva denna sänk- ning av köpeskillingen av fastighetsmäklaren. Han tillbakavisar ▇▇ och ▇▇:s krav och menar att de helt frivilligt, efter genomgång av kontraktet dagen innan per telefon, valde att underteckna kontraktet med kö- paren. De undertecknade därefter, helt frivilligt, ett tilläggsavtal, där de gick med på att sänka köpeskillingen med 150 000 kr. Det stämmer att köparen valde att använda en egen besiktningsman och att de informerades om detta dagen innan kontraktsskrivningen, men att det skulle vara frågan om en helt öppen besiktningsklausul diskuterades eller nämndes aldrig. Det ska påpekas att de aldrig motsatt sig en besiktning eller genomgång av befint- ligt besiktningsprotokoll, utan det som de invänder mot är att Mäklaren skrev in en öppen besiktningsklausul med hävningsrätt, utan att det hade diskuterats med dem före kontraktsskrivningen utan framkom först vid sittande bord med köparna. Även under kontraktsskrivningen hänvisade Mäklaren till Fastighetsmäklarinspekt- ionen vad gällde besiktningsklausulens utformning. Mäklaren använde ordet ”krav” när han redogjorde för Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning om be- siktningsklausuler. I den situation de befann sig såg de inte möjlighet att ändra på kontraktet. Mäkla- ren gjorde inte heller något försök att hjälpa dem med att föreslå eventuella in- skränkningar i den öppna hävningsklausulen som ingick i besiktningsklausulen. Då de fel som köparen åberopade redan var upptagna i det existerande besikt- ningsutlåtande som fanns tillgängligt vid visning, är det tydligt att köparen utnytt- jade besiktningsklausulen för att sänka prisetutgå.