Inledning

Inledning‌

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under 2006 har 474 mäklare varit föremål för tillsyn. Registreringen har återkallats för 3 mäklare och 39 mäklare har varnats. Under samma år har 20 mäklare överklagat nämndens beslut i tillsynsärenden.

Fastighetsmäklarnämnden har beslutat om fyra anmälningar till åklagare på grund av att det funnits anledning att anta att personer agerat yrkesmässigt som fastighets- mäklare utan att vara registrerade. Tre anmälningar avsåg enskilda personer och en anmälan avsåg anställda vid ett företag.

Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från personer som klagat på mäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäk- larens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastighetsmäklarnämnden. Detta kan aktualiseras bl.a. i samband med skatterevisioner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dessutom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos kronofogdemyndig- heterna och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.

Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens bedömningar.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2006. Mot- svarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000 till och med Årsbok 2005. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastighetsmäklarnämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behand- las i besluten.

Inledning

Av denna årsbok framgår inte om ett beslut om varning överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i förvaltningsdomstol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastighetsmäklarnämndens kansli.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet, Besiktningsklausul

Tidpunkten för besiktning

2006-06-07:5

2006-08-23:5

2006-08-23:6

Omfattning av besiktning

2006-08-23:5

2006-09-27:6

2006-11-15:7

2006-12-13:4

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boarea

2006-11-15:3

Boendekostnadskalkyl

Kontroll av uppgift från bostadsrättsförening

2006-01-25:4

Skyldighet att tillhandahålla kalkyl

2006-05-10:3

Bostadsrätt se Panträtt/Pantsättning

Förmedling av bostadsrätt pantsatt för säljarens skuld

2006-01-25:3

Kontroll av uppgift för boendekostnadskalkyl från bostadsrättsförening

2006-01-25:4

Uppgift om förmögenhetsvärde i objektsbeskrivning

2006-05-10:3

Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet

Budgivning

Fejkade bud, svarta pengar och svartmäkleri

2006-06-07:6

2006-06-07:7

Förutsättningar för spekulanter vid budgivning

2006-03-22:3

2006-03-22:6

Krav på mäklare att vidarebefordra bud till uppdragsgivaren

2006-03-22:10

2006-04-19:3

Mäklarens upplysningsskyldighet om betydelsen av underskrift av kontrakt

2006-03-22:3

Byte

Ersättning för hyresrätt

2006-01-25:5

Villkor om byte till hyresrätt

2006-01-25:5

Deposition

Avtal om deposition

2006-10-25:2

2006-10-25:3

2006-12-13:2

Avtal om ränta på deponerade medel

2006-09-27:5

Sökordsregister

Krav på skydd av deponerade medel

2006-09-27:5

2006-11-15:5

Mäklares skyldighet att ta upp frågan om deposition

2006-01-25:5

Otydligt avtal

2006-11-15:3

Ränta på deponerade medel

2006-01-25:1

2006-10-25:3

2006-11-15:1

Utbetalning/Redovisning av deponerade medel

2006-01-25:1

2006-09-27:5

2006-11-15:5

2006-12-13:2

Dokumentation av överenskommelse

2006-04-19:5

2006-05-10:4

2006-08-23:1

2006-08-23:5

2006-09-27:4

2006-09-27:6

2006-10-25:2

Dokument; korrekt innehåll se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet

Doldafelförsäkring se Försäkring

Ersättning till mäklaren

Mäklares krav på ersättning vid utebliven försäljning

2006-03-22:11

Otydligt villkor om mäklares rätt till ersättning för kostnader

2006-03-22:11

Rätten att kräva ersättning

2006-10-25:6

Villkor om ersättning

2006-04-19:2

Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Hänvisning till utdrag från Lantmäteriverket

Felaktiga uppgifter i dokument se Köpekontraktet/Köpebrevet m.m.

Finansiering

Mäklarens skyldighet att med köpare ta upp frågan om finansiering

2006-09-27:6

Fullmakt se Ombud

Kontroll av fullmakt

2006-11-15:4

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Försvårande av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn

2006-01-25:3

Underlåtenhet att efterkomma förelägganden

2006-01-25:3

2006-08-23:8

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling

Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Förmedling utan delägares godkännande

2006-08-23:9

Nytt uppdrag utan uppsägning av tidigare uppdrag

2006-08-23:9

Sökordsregister

Förtroenderubbande verksamhet

Erbjudande av lån till part

2006-03-22:1

Försäkring

Säljarförsäkring

2006-09-27:1

Handel med fastighet (inkl. försäljning av egen fastighet i mäklarverksamheten)

2006-02-22:2

Handpenning se Deposition

Kvittering av samma handpenning vid två tillfällen

2006-01-25:3

Hyresförmedling

2006-04-19:4

Identitetskontroll

2006-12-13:3

2006-12-13:5

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Köpekontraktet/Köpebrevet och Objekts- beskrivningen

Information om marknadsföringsregler och god mäklarsed

2006-08-23:4

Information om miljövårdsavtal

2006-06-07:3

Information om ”muntlig” försäljning av fast egendom

2006-08-23:2

Information om skatteregler

2006-08-23:3

Information om undersökningsplikt

2006-08-23:5

Information till spekulant om säljarens krav på friskrivningsklausul

2006-03-22:10

Kontroll av uppgift från säljaren m.fl.

2006-05-10:2

2006-06-07:5

2006-08-23:10

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Kontrollskyldighet

Kontroll av parternas åtaganden

2006-11-15:7

Köparens ekonomi

2006-04-19:3

Köparens lånelöfte

2006-04-19:3

Säljarens förfoganderätt

2006-11-15:4

Säljarens uppgifter

2006-05-10:3

Köpekontraktet/Köpebrevet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2006-01-25:5

2006-01-25:6

2006-04-19:2

2006-04-19:7

2006-05-10:4

2006-06-07:5

2006-08-23:1

2006-08-23:5

2006-08-23:6

2006-09-27:4

Sökordsregister

2006-09-27:6

2006-10-25:2

2006-10-25:3

2006-10-25:9

2006-11-15:3

2006-11-15:7

2006-12-13:2

2006-12-13:4

Ansvar för villkor utformat av parts ombud

2006-01-25:6

Beräkning av reparationskostnad

2006-06-07:5

2006-08-23:1

2006-08-23:6

2006-09-27:4

2006-09-27:6

2006-10-25:2

2006-11-15:3

2006-11-15:7

Bedömning av säljarens åtgärder

2006-09-27:4

Besiktningsklausul

2006-06-07:5

2006-08-23:1

2006-08-23:5

2006-08-23:6

2006-09-27:4

2006-09-27:6

2006-10-25:2

2006-11-15:3

2006-11-15:7

2006-12-13:4

Felaktig uppgift i köpekontrakt/köpebrev

2006-05-10:4

2006-08-23:5

Hävningsklausul se Villkorande av köpet

Information till part om innebörden av villkor

2006-08-23:1

2006-08-23:5

2006-08-23:6

2006-09-27:4

2006-10-25:3

2006-10-25:9

2006-12-13:2

2006-12-13:4

Krav på tydlighet

2006-09-27:4

2006-09-27:6

2006-10-25:2

2006-10-25:3

2006-10-25:9

2006-11-15:3

Krav på utformning av villkor om lån

2006-10-25:9

Uppgift om mervärdesskatt

2006-06-07:5

Villkor med för kort tidsfrist för köpare att begära återgång

2006-08-23:5

2006-10-25:9

Sökordsregister

Villkor om byte till hyresrätt

2006-01-25:5

Villkor om ensidig rätt för part

2006-03-22:7

Villkor om tillträde

2006-03-22:7

Villkor utan anvisning för part om förfarande

2006-01-25:6

2006-08-23:1

2006-08-23:6

2006-09-27:6

2006-12-13:4

Villkor utan tidsfrist

2006-01-25:6

2006-06-07:5

2006-08-23:6

2006-09-27:4

2006-09-27:6

2006-10-25:9

2006-12-13:2

2006-12-13:4

Villkorande av köpet

2006-01-25:5

2006-04-19:2

2006-06-07:5

2006-08-23:5

2006-09-27:6

Återgångsvillkor med undantag för besiktningsmannens riskanalys

2006-08-23:6

Återgångsvillkor om lån trots klar finansiering

2006-10-25:9

Köpeskillingen se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lockpris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lån se Förtroenderubbande verksamhet Erbjudande av lån till part

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Brott

2006-03-22:2

2006-04-19:2

2006-08-23:8

2006-10-25:4

2006-11-15:1

2006-12-13:1

Restförda skulder

2006-01-25:3

2006-08-23:7

2006-09-27:5

2006-10-25:5

2006-11-15:6

2006-12-13:1

Marknadsföring

Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

2006-01-25:2

2006-03-22:4

Missvisande uppgift om ansvarig mäklare

2006-02-22:4

Oregistrerad medhjälpare anges som kontaktperson och mäklare

2006-02-22:4

2006-11-15:2

Sökordsregister

Personuppgifter i markandsföringen

2006-06-07:4

Uppgift om objektets pris

2006-04-19:1

2006-04-19:6

2006-08-23:4

Medhjälpare

Oregistrerad medhjälpare

2006-02-22:4

2006-08-23:11

2006-09-27:3

2006-09-27:4

2006-10-25:1

2006-11-15:2

Mellanman se Ombud

Mäklararvode se Ersättning till mäklaren

Neutral mellanman se Opartisk mellanman, Närståendeförmedling

Nycklar

2006-05-10:4

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes fastighet

2006-02-22:1

Objektsbeskrivningen

Hänvisning till utdrag från Lantmäteriverket

2006-11-15:3

Uppgift om belastning

2006-08-23:11

2006-11-15:1

Uppgift om boarea se Boarea

Uppgift om förmögenhetsvärde

2006-05-10:3

Uppgift om ägare/delägare saknas

2006-01-25:1

Ombud

Mäklaren ombud för part

2006-08-23:5

2006-09-27:5

2006-09-27:6

Mäklare ombud vid lantmäteriförrättning

2006-10-25:8

Opartisk mellanman

Affärsmässig relation med uppdragsgivaren

2006-05-10:1 (köp av inventarier)

Närståendeförmedling

2006-02-22:1

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Otillåten fastighetsförmedling

2006-03-22:5

2006-03-22:8

2006-03-22:9

2006-04-19:8

2006-06-07:2

Väsentlig anknytning till Sverige saknas

2006-03-22:8

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning, Bostadsrätt, Förmedling av bostadsrätt pantsatt för säljarens skuld

Sökordsregister

Penningtvätt

Identitetskontroll

2006-08-23:2

2006-09-27:4

Personupplysning

2006-05-10:3 (UC-utdrag)

Posthantering

2006-08-23:8

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Ränta se Deposition Ränta på deponerade medel

Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder

Svarta pengar

2006-06-07:6

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling 2006-06-07:7

Säljarförsäkring se Försäkring

Tidsfrist se Köpekontraktet/Köpebrevet, Villkor utan tidsfrist

Tillträde

Tillgång till objektet före tillträdesdagen

2006-04-19:5

2006-05-10:4

Tilläggsavtal

Sent upprättat avtal

2006-11-15:7

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag

Underlåtenhet att ansöka om förköpsyttrande för part

2006-09-27:2

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren villkor om ersättning, Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

Avtalets utformning

2006-03-22:11

2006-11-15:1

Delägare som företräder annan delägare

2006-09-27:5

Dokumentation av överenskommelser

2006-02-22:3

Ensamrättsavtal med en mäklare och en oreg. medhjälpare angiven som ”sakkunnig”

2006-06-07:1

Förutsättningar för mäklarens rätt till uppsägning av uppdragsavtalet

2006-02-22:3

Krav på mäklaren att redovisa sitt arbetssätt

2006-02-22:5

Otydligt villkor om mäklarens rätt till ersättning för kostnader

2006-03-22:11

Skriftlighetskrav

2006-01-25:2

2006-10-25:7

Tidpunkt för uppdragsgivarens underskrift

2006-01-25:2

2006-03-22:4

Villkor om oregistrerad medhjälpares medverkan vid visning

2006-02-22:4

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen

Sökordsregister

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Förutsättningar för mäklarens rätt till uppsägning av uppdragsavtalet

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Visning se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare, Uppdragsavtalet, Villkor om oregistrerad medhjälpares medverkan vid visning

Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling

Årsavgift

Underlåtenhet att betala

2006-08-23:8

Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling

Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet

Ägare se Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare/delägare saknas

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet

2006-01-25:1‌

Beslut i tillsynsärenden 2006-01-25:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I oktober 2004 fick Fastighetsmäklarnämnden ett meddelande från Kronofogde- myndigheten i G att mäklare X hade restförda skulder i allmänna mål. Kronofogde- myndigheten har den 28 november 2005 upplyst att mäklare X den 13 april 2005 betalade sin skuld och att han sedan dess inte längre har varit restförd för några skulder.

Med anledning av kronofogdemyndighetens uppgift från oktober 2004 har Fastig- hetsmäklarnämnden granskat fem av mäklare Xs uppdrag som han erhållit och avslutat under 2004. Vid granskningen har nämnden konstaterat följande.

Beträffande fyra av förmedlingsuppdragen har mäklare X inte redovisat den upplupna räntan till den som var berättigad till kapitalbeloppet trots att det i depositionsavtalen anges att ”redovisning av deponerade medel jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå”.

I ett förmedlingsuppdrag saknas uppgift i objektsbeskrivningen att ett dödsbo var delägare till en bostadsrätt.

Mäklare X har uppgett följande. Han har inte redovisat den upplupna räntan till dem som skulle ha kapitalbeloppet och inte heller upplyst om räntans storlek. Beloppen var dock små och uppgick till 6 kr, 5 kr, 17 kr resp. 2 kr. Dödsboet efter den avlidne hade endast den andra delägaren som dödsbodelägare. Den avlidne var gift med den andra delägaren. De hade ett gemensamt barn. Skälet till att han utelämnade uppgiften om dödsboet i objektsbeskrivningen var rent humanitärt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redovisning av ränta på deponerade medel

Mäklare X har i fyra depositionsavtal åtagit sig att redovisa upplupen ränta. Att en sådan skyldighet allmänt föreligger för mäklare framgår också av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (se prop. 1994/95:14 s. 76). Genom att inte redovisa räntan till de som fick kapitalbeloppet har mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelserna kan dock bedömas som ringa.

Objektsbeskrivningen

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att en objektsbeskrivning skall innehålla uppgift om ägarens namn. I ärendet är utrett att en objektsbeskrivning saknar uppgift om att ett dödsbo var delägare till en bostadsrätt. Mäklare X har således brutit mot en

2006-01-25:2

utrycklig lagbestämmelse. Fastighetsmäklarnämndens praxis är att en mäklare vid sådant förhållande vanligtvis förtjänar att meddelas varning. Nämnden finner dock att omständigheterna i detta fall medför att förseelsen kan bedömas som ringa. Påföljd kan därför underlåtas.

2006-01-25:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet avseende mäklare Y. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet avseende mäklare Z. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X, mäklare Y och mäklare Z. Anmälarna har bl.a. anfört följande.

Den ena av anmälarna skulle sälja en fastighet som hon ärvt av sina föräldrar. Hon anmälde med anledning av detta att fastigheten var till salu till en mäklarbyrå. Det dröjde emellertid tre veckor innan någon mäklare hörde av sig till henne. Mäklar- byråns agerande borde ha gett henne varningssignaler om bristande intresse. Hon trodde att hon vände sig till en seriös mäklarbyrå för att få hjälp med försäljningen, så var dock inte fallet. Mäklarbyrån innehade uppdraget under ett års tid. Det förekom många felaktigheter under det året, bl.a. upprättades inte något skriftligt uppdrags- avtal. Enligt mäklare Y fanns det ett uppdragsavtal i datorn. Under året som gick bytte man mäklare tre gånger. Nya mäklare tog över utan kunskap om huset. Hon har endast träffat en av mäklarna personligen. Mäklarna har inte varit särskilt aktiva och den spekulantlista hon fick stämde inte överens med de uppgifter hon tidigare fått.

Hon har fått genomföra flera visningar själv då mäklaren ofta var ledig. I annonse- ringen på Internet tog det ett halvår innan uppgiften om att huset var besiktigat togs med. Denna uppgift togs aldrig med i de annonser som fanns ute på stan.

Mäklare Y har i yttrande anfört bl.a. följande.

Han har aldrig haft i uppdrag att förmedla fastigheten i fråga. Uppdragsavtalet upp- rättades den 4 november 2003 av mäklare X och överlämnades till säljarna. Beklag- ligt nog kontrollerades inte att avtalet undertecknades och returnerades till mäklar- byrån. Mäklare Z tog över uppdraget när mäklare X blev sjuk sommaren 2004.

Mäklare X hade under uppdragstiden gjort allt som stod i hennes makt för att hitta köpare till huset. Då hennes sjukdom var svår att överblicka tidsmässigt fann mäklare Z inte någon anledning att upprätta ett nytt uppdragsavtal. Enligt mäklare Xs läkare kunde det ta allt från några veckor till flera månader innan hon tillfrisknade.

Mäklare X har i yttrande anfört bl.a. följande.

2006-01-25:2

Som ansvarig mäklare för förmedlingen av fastigheten har hon gjort allt hon kunnat för att få till stånd en försäljning. De hade visningar och annonserade vid nio tillfällen i länstidningar. Fastigheten annonserades även ut på Internet under uppdragstiden.

Det kom in bud på fastigheten som framfördes till säljarna som emellertid inte godtog buden. När hon blev sjukskriven i augusti 2004 tog mäklare Z över visningar m.m.

Beklagligt nog fick hon inte tillbaka det upprättade skriftliga uppdragsavtalet från säljarna, vilket är något som sällan eller aldrig inträffar.

Mäklare Z avregistrerades den 19 oktober 2004. Fastighetsmäklarnämndens bedömning Mäklare Z

Fastighetsmäklarnämndens uppgift som tillsynsmyndighet är att bedöma om en fas- tighetsmäklare agerar så att det påverkar hans eller hennes rätt att vara registrerad.

Mäklare Z är inte längre registrerad som fastighetsmäklare, varför han inte står under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Vad som framkommit i ärendet avseende mäklare Z föranleder därför ingen vidare åtgärd från nämndens sida.

Mäklare Y

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare Y inte var ansvarig mäklare vid för- medlingen av fastigheten och att han inte heller i övrigt har varit delaktig i den aktuella förmedlingen.

Vad som kommit fram i ärendet avseende mäklare Y föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Mäklare X

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. En fastighetsmäklare skall dessutom se till att uppdragsgivaren eller uppdragsgivarna skriver under uppdragsavtalet i omedelbar anslutning till att avtalet ingås. Innan så har skett skall aktiva åtgärder som annonsering, visningar och andra åtgärder inte vidtas av mäklaren.

I förevarande fall har mäklare X varit ansvarig mäklare för förmedlingen av fastig- heten. Hon har i yttrande uppgivit att något skriftligt och av uppdragsgivarna under- tecknat uppdragsavtal inte finns.

Mäklare X borde ha sett till att uppdragsgivarna skrev på uppdragsavtalet i omedelbar anslutning till att avtalet ingicks. Det strider även mot god fastighetsmäklarsed att inleda aktiva marknadsföringsåtgärder innan avtalet har undertecknats. Mäklare X kan inte undgå varning för sitt agerande härvidlag.

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet avseende mäklare X föranleder inte någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2006-01-25:3

2006-01-25:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och underlåtenhet att besvara Fastighetsmäklarnämndens föreläggande m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Restförda skulder

Vid kontroll med kronofogdemyndigheten den 3 maj 2005 var mäklare X restförd för skuld i ett enskilt mål om 193 181 kr. Förelagd därtill svarade mäklare X den 16 maj 2005 att han försökt komma överens med fordringsägaren om en avbetal- ningsplan som inte godtogs av denne.

I början av juni 2005 fick nämnden efter några fruktlösa försök kontakt med mäklare X varvid denne uppgav att han var sjukpensionär på halvtid och arbetade med för- medling resterande tid. Hans hälsa var dock vacklande och han skulle under komman- de tio månader genomgå en behandling som skulle medföra att han skulle må dåligt.

Den 29 juni 2005 beslöt Fastighetsmäklarnämnden att granska mäklare Xs förmed- lingsverksamhet. Han anmodades då att ge in en förteckning över förmedlingsupp- drag som ingåtts under perioden den 1 juni 2004 till den 1 juni 2005.

Mäklare X har, trots upprepade försök till kontakt från Fastighetsmäklarnämnden, både skriftligt och per telefon, inte inkommit med en förteckning över sina för- medlingsuppdrag. Han påmindes om förteckningen den 19 september och den

6 december 2005 och erinrades därvid även om att en fastighetsmäklare riskerar återkallelse av registreringen om han underlåter att besvara nämndens föreläggande.

Anmälan

Den 14 oktober 2005 inkom en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden från en miss- nöjd köpare till en bostadsrätt. Anmälaren anmärkte att mäklare X inte sett till att säljarens skuld löstes i samband med tillträdet vilket medförde att panträtten kvarstod i bostadsrätten, att säljarens borgenär gjort gällande panträtten, att handpenningen erlagts innan köpeavtalet undertecknats samt att handpenningen kvitterats vid två olika tillfällen. Anmälaren har bifogat bl.a. objektsbeskrivning, köpekontrakt, skulde- brev samt kvittenser på handpenningen. - Anmälaren är i domstol stämd för att med bostadsrätten svara för säljarens skuld.

I objektsbeskrivningen anges att bostadsrätten är pantsatt och att Föreningsspar- banken är långivare.

I köpekontraktet anges under punkten Betalningssätt att köparen betalar en del av köpeskillingen såsom handpenning och resten kontant. Under punkten Garanti anges

2006-01-25:3

att säljaren garanterar att lägenheten ej är pantsatt på tillträdesdagen – utöver lån med panträtt i lägenheten som skall övertas av köparen. Kontraktet undertecknades den

3 januari 2005.

Av ingivna handlingar framgår att mäklare X bevittnat säljarens namnteckning på skuldebrev samt att meddelandet om pantsättning av bostadsrätt skulle återsändas till mäklarfirman.

Av de två kvittenserna som ingivits framgår att samma handpenning kvitterats av mäklare X både den 29 november 2004 och den 3 januari 2005.

Förelagd att yttra sig över anmälan och svara på ett antal frågor hemställde mäklare X den 14 november 2005 – på grund av utlandsvistelse - om tio dagars anstånd med att besvara Fastighetsmäklarnämndens föreläggande av den 21 oktober 2005. Han på- mindes den 6 december 2005 och erinrades därvid även om att en fastighetsmäklare riskerar återkallelse av registreringen när han underlåter att besvara nämndens före- läggande.

Mäklare X har inte låtit sig avhöra.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. I 8 § stadgas att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fas- tighetsmäklare.

Enligt 7 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en mäklare skyldig att lämna Fastighetsmäklarnämnden de uppgifter som begärs för tillsynen. Enligt 8 § första stycket 3 skall nämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som hand- lar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. I prop. 1994/95:14 s. 70 anförs bl.a. följande.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsyns- myndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utred- ningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

2006-01-25:3

Möjligheten till en kraftig reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka re- spekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får näm- ligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

---

Det bör inte komma ifråga att en mäklare avregistreras utan att ha fått en upplysning om att han kan avregistreras för det fall han inte besvarar ett föreläggande från nämnden.

Fastighetsmäklarnämnden har skickat sammanlagt sex förelägganden till mäklare X (den 4 maj, den 30 juni, den 19 september, den 21 oktober samt två stycken den

6 december 2005). I tre förelägganden har nämnden upplyst honom om att han kan komma att avregistreras om nämndens förelägganden inte besvaras.

Mäklare X har besvarat Fastighetsmäklarnämndens föreläggande avseende skuld- sättningen men inte beträffande förteckningen och anmälan. Han har vid fyra tillfällen kontaktat Fastighetsmäklarnämnden, vid två av dem för att begära anstånd. Någon förteckning över förmedlingsuppdrag har inte ingivits och inte heller har mäklare X svarat på föreläggandet i anledning av den anmälan som gjorts till nämnden.

Vad först angår skuldsättningen kan nämnden konstatera att redan mäklare Xs skuld- sättning om nära 200 000 kr ger anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastig- hetsmäklare.

Vad härefter angår mäklare Xs hantering av ärendena hos Fastighetsmäklarnämnden har han informerats om vikten av att nämndens förlägganden besvaras och följden av att så inte sker. Mäklare Xs agerande har medfört att han förhindrat nämndens möj- ligheter till en granskning av hans verksamhet. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X på ett allvarligt sätt försvårat nämndens möjligheter att utöva tillsyn över honom och hans verksamhet som mäklare. Detta är en så allvarlig förseelse att den i sig motiverar en avregistrering.

Till detta kommer mäklare Xs uppträdande i samband med förmedlingen av en bo- stadsrätt. Av handlingarna i akten framgår att han vid två tillfällen kvitterat samma handpenning och att han har förmedlat en bostadsrätt som visade sig vara fortsatt pantsatt för säljarens skuld. Mäklare X måste ha haft kännedom om att bostadsrätten var pantsatt eftersom han först bevittnade låntagarens/säljarens namnteckning på skuldebrev och därefter skulle meddelandet om pantsättning av bostadsrätt återsändas från föreningen till den mäklarfirma där mäklare X arbetade. Detta ägde rum i oktober- november 2004, dvs. samtidigt med den anmälda affären. Genom att inte ombesörja att säljarens skuld med panträtt i bostadsrätten inte kvarstod vid försäljningen till anmäla- ren den 3 januari 2005 har mäklare X så grovt åsidosatt sin skyldighet att bistå parterna och undvika svårigheter att även det handlandet torde kunna leda till avregistrering.

Under alla omständigheter skall vad som nu lagts mäklare X till last – skulder, ohör- samhet och bristande ärendehantering – sammantaget föranleda att mäklare X bedöms vara olämplig som fastighetsmäklare. Hans registrering skall därför återkallas.

Beslutet gäller omedelbart.

2006-01-25:4

2006-01-25:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl och driftskostnader

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot mäklare X. Anmä- laren har anfört bl.a. följande.

Hon förvärvade den 21 september 2004 en bostadsrätt. Innan överlåtelseavtalet skrevs erhöll hon en bostadspresentation och en boendekostnadskalkyl. I en bilaga till bo- stadspresentationen (faktabeskrivning) anges ”Månadsavgift 1945 inkl värme, VA” och beräknade driftskostnader angavs vara noll. Inför tillträdet observerade hon att det på plan två i lägenheten fanns el-radiatorer. Vid förfrågan upplyste säljaren att dessa radiatorer var kopplade till lägenhetens el-abonnemang. På grund av mäklare Xs underlåtenhet att upplysa om detta fick hon av en merkostnad om ca 300 kr per månad för uppvärmning. Med korrekta uppgifter hade hon förmodligen bjudit

100 000 kr mindre för lägenheten. Hon anser att mäklaren brustit genom att inte upprätta en korrekt boendekalkyl och inte lämna korrekta uppgifter.

Mäklare X har anfört bl.a. följande.

Hon har såväl från säljaren som från föreningen erhållit uppgift om att månadsavgif- ten bland annat inkluderade värme. Det fanns således ingen anledning för henne att misstänka att uppvärmningen på lägenhetens övervåning betalades via lägenhetsinne- havarens eget elabonnemang avseende hushållsel. Enligt förarbetena till fastighets- mäklarlagen skall hushållsel inte räknas in bland driftskostnaderna. Hon har därför inte agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Boendekostnadskalkylen är främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren upp- märksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet medför för honom. Kalkylen bör omfatta alla kostnader som är av någon betydelse för köparen. Kapitalkostnaderna skall anges med såväl amorterings- som räntebelopp. Dessutom bör kalkylen uppta normala driftskostnader för bl.a. värme, vatten, avlopp sotning, sophämtning och försäkring. Bestämmelsen har överförts från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare till den nu gällande fastighetsmäklarlagen.

En fastighetsmäklare skall kunna utgå från att de uppgifter som en säljare lämnar i samband med ett förmedlingsuppdrag är korrekta om mäklaren inte har anledning att betvivla uppgifterna. I så fall skall fastighetsmäklaren inte okritiskt föra in

2006-01-25:5

uppgifterna i vare sig objektsbeskrivning eller boendekostnadskalkyl. Av utredningen framgår att mäklare X fått uppgiften om att värme inkluderades i månadsavgiften från föreningens kassör. Vid sådant förhållande skall det inte läggas mäklare X till last att hon inte gjorde någon mer ingående undersökning av uppgifterna om driftskostnader- na i det aktuella fallet. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2006-01-25:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som enligt uppgift företräder säljaren av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Anmä- laren har framfört kritik mot mäklare X och bl.a. ifrågasatt att överlåtelsen av fastig- heten villkorats av att säljarens make skulle överta köparnas hyresrätt.

Av handlingarna i akten kan följande utläsas om händelseförloppet.

I köpekontraktet som är daterat den 14 december 2003 finns följande villkor (§ 14). Som förutsättning gäller även att NN och dotter nn kan övertaga hyreskontraktet på lägenheten som tillhör MM och mm belägen på ---. Köpeskillingen uppgår till

2 000 000 kr. I tilläggsavtal till köpekontrakt undertecknat den 2 april 2004 har parterna avtalat om följande. Köpare och säljare har enats om att förutsättningen i § 14 i köpekontrakt dat 0000-00-000 (eg -14) skall förlängas till 2004-10-01. Skulle förutsättningen ej uppfyllas skall köparna till säljarna erlägga ett belopp på

200 000:-. Köpebrev utfärdades samma dag som tillägget varvid en köpeskilling om 2 000 000 kr kvitterades. NN godkändes inte som hyresgäst. Xxxxxxx har krävts på tilläggsköpeskillingen men de har bestritt xxxxxx.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och i huvudsak anfört följande.

Han medger att han begått ett misstag i hanteringen av uppdraget men anser att förseelsen kan ses som ringa och att påföljd därmed kan underlåtas. Han var med- veten om att makens ekonomi inte var exceptionellt god men han visste inte – och hade inte anledning att misstänka – att denne inte skulle bli godkänd som ny hyres- gäst. Att inom ramen för ett köpekontrakt komma överens om ett annat pris om det skulle visa sig att en av förutsättningarna för köpet brister är inte att likställa med ett otillåtet betingande av vederlag. Xxxxxxx hade låtit helrenovera hyresrätten för mer än 200 000 kr och betalat för detta ur egen ficka. Det strider inte mot förbudet i

12 kap 65 § jordabalken att betinga sig ersättning för gjorda förbättringar. Parterna var överens om priset då köpekontraktet skrevs. Därefter ändrades köpeskillingen till 2 200 000 kr – under förutsättning att överlåtelse av hyreslägenheten inte kunde ske. Han borde ha verkat för en deposition av handpenningen fram till dess att bytesvill- koret blev uppfyllt och har inte någon förklaring till varför har inte gjorde det. Han

2006-01-25:5

kommer att förbättra sina rutiner i denna del. Vad gäller frågan om deposition efter tillträdet föreligger en skyldighet för mäklaren att verka för detta om det finns miss- tanke om att part som skall prestera är på obestånd eller eljest har dålig ekonomi. I detta fall var det borgenärerna som hade dålig ekonomi. Han har nu uppmärksammats på att det även i sådant fall kan finnas anledning att ta upp frågan om deposition.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgifter. Han har i väsentliga delar anfört följande.

Parterna informerades om att köpets giltighet förutsatte att en överlåtelse av hyresrät- ten kom till stånd. Vid upprättande av köpebrev och tilläggsavtal var det fortfarande oklart om någon sådan överlåtelse kunde komma till stånd. Av detta skäl bestämdes att överlåtelsens giltighet inte längre skulle vara beroende av att byte kunde ske, men att man ändå skulle försöka få till stånd ett byte. Köpebrevet innehåller inte något villkor om byte vilket innebär att säljaren avhände sig sin hävningsrätt för det fall att den eventuella tilläggsköpeskillingen inte erlades. Tidigare har angivits att köpeskil- lingen skulle ändras. Vad som avses är att tilläggsköpeskillingen under vissa betingel- ser skulle utgå. Hyresvärden vägrade bytet och hyresnämnden gick på hyresvärdens linje. Säljaren har gjort anspråk på tilläggsköpeskillingen. Frågan är för närvarande föremål för rättslig prövning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Byte av bostadslägenhet

En hyresgäst har under vissa förutsättningar rätt att använda sin lägenhet för att byta till sig en annan bostad. Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Lämnar inte hyresvärden sitt medgivande kan hyresnämnden lämna tillstånd till bytet. Det förutsätts därvid att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och att detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet (se jordabalken 12 kap 35 §). Om någon uppsåtligen uppställer villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägen- heten eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, kan denne dömas till straff. Villkor om ersättning är ogiltigt. Den som ställt upp villkor är skyldig att lämna till- baka vad han tagit emot (se jordabalken 12 kap 65 §).

Fastighetsmäklarnämnden har att pröva tillsynsärenden i första hand med utgångs- punkt från reglerna i fastighetsmäklarlagen. Enligt 12 § skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Båda parter har ett berättigat intresse av att tvist inte uppstår i efter- hand.

Fastighetsmäklare som i samband med ett förmedlingsuppdrag får uppgift om att ett byte av bostadslägenhet kan komma att utgöra villkor för en överlåtelse skall upp- märksamma parterna på de regler som gäller för förfarandet. Informationsskyldig- heten omfattar särskilt den straffsanktionerade bestämmelsen. Av omsorgsplikten följer att mäklaren även skall uppmärksamma parterna på risken att bytet inte accepteras av hyresvärd eller hyresnämnden och konsekvenserna av detta. Om

2006-01-25:5

mäklaren har anledning att misstänka att samtliga förutsättningar inte kan uppfyllas så bör mäklaren avråda parterna från att avtala om byte.

Ersättning för överlåtelse av hyresrätt

Det är självklart att fastighetsmäklares förslag till köpekontrakt och överenskommel- ser skall stå i överensstämmelse med gällande lag och att mäklaren inte får medverka till att parterna träffar avtal som riskerar att medföra ansvar för brott.

Fastighetsmäklarnämnden anser att det, mot bakgrund av vederlagsförbudet, kan ifrågasättas om en mäklare har möjlighet medverka till den typ av överenskommelse som träffats i nu aktuellt ärende utan att agerandet står i strid med god fastighetsmäk- larsed. Mäklare X har emellertid gjort gällande att köparna låtit helrenovera hyres- rätten och att det inte strider mot vederlagsförbudet att betinga sig ersättning för gjorda förbättringar. Mot mäklare Xs bestridande är det inte utrett att denne med- verkat till att parterna träffat avtal om byte som står i strid med jordabalkens regler.

Deposition

I de fall avtalets fullföljande gjorts beroende av något villkor åligger det mäklaren att ta upp frågan om deponering av handpenning (prop. 1994/95:14 s. 55). Det aktuella köpekontraktet innehåller villkor om byte. Mäklare X har vitsordat att han borde ha verkat för en deposition av handpenningen. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäk- lare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte verka för att avtal om deposi- tion träffades mellan parterna. För detta skall han meddelas varning.

Tilläggsköpeskillingen

Enligt jordabalken 4 kap 1 § andra stycket är överenskommelse om annan köpe- skilling än den som anges i köpehandlingen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller den köpeskilling som anges i köpehandlingen.

Det är ostridigt att säljarens make och barn inte var godkända som hyresgäster då köpebrevet undertecknades. Av mäklare Xs uppgifter i ärendet framgår att säljaren inte längre gjorde gällande att bytet skulle utgöra en förutsättning för köpet. Fastig- hetsmäklarnämnden anser att flera skäl talar för att köpeskillingen borde ha anpassats till den situation som då var vid handen. Så har emellertid inte skett. Parterna har istället avtalat att om den angivna förutsättningen inte blev uppfylld senast en viss senare dag skulle säljarna erhålla ytterligare ett angivet belopp. Mäklare X har doku- menterat parternas överenskommelse i ett tilläggsavtal.

Köpebrevet som mäklare X upprättat kan ses som en slutlig uppgörelse angående köpeskillingen. Tvist har uppkommit mellan parterna om den s.k. tilläggsköpeskil- lingen skall utgå eller inte. Enligt Fastighetsmäklarnämnden har mäklare X hanterat den uppkomna situationen på ett felaktigt sätt genom att medverka till upprättande av motstridiga handlingar – köpebrev och tilläggsavtal samma dag. Detta motiverar i sig varning.

Påföljd

Mäklare X har underlåtit att verka för att avtal om deposition träffades mellan par- terna trots att köpekontraktet innehöll villkor. Han har också upprättat motstridiga handlingar i samband med slutförande av överlåtelsen. För detta skall han meddelas varning.

2006-01-25:6

2006-01-25:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av återgångsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som företräder köparen av en fastighet. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har i huvudsak anfört följande. I det köpekontrakt som upprättades i samband med förmedlingen infördes en åter- gångsklausul för det fall att det skulle upptäckas fel i samband med besiktning. Be- siktningsmannen konstaterade en rad fel vid sin undersökning. Köparen hittade inte gränsmarkeringar för fastigheten. Säljarna har inte fyllt i någon frågelista. Mäklare Xs oregistrerade medhjälpare har ansvarat för visningar samt upprättat köpekontrakt och depositionsavtal. Utgångspriset för objektet var ett lockpris. En muntlig överenskom- melse mellan parterna borde ha dokumenterats.

Anmälaren har senare inkommit med komplettering och bl.a. medgivit vissa fel i an- mälan. Hon har även uppgivit att mäklare X och medhjälparen löst tvisten på bästa möjliga sätt.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har bland annat anfört:

Han har varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Vid visningarna var både han själv och medhjälparen närvarande. De bar namnbrickor där namn och befattning framgick. Medhjälparen har inte upprättat köpekontrakt eller depositionsavtal.

Genom återgångsklausulen fick köparna rätt att besiktiga fastigheten. Köparna önska- de inte utnyttja klausulen. Efter besiktningen hävdade köparna att säljarna lovat att åtgärda alla fel före tillträdesdagen. De hävdade att detta skulle dokumenteras i ett tilläggsavtal. Han kontaktade säljarna men fick då besked att de inte lovat att åtgärda felen. Problemen har nu löst sig och båda parter är nöjda.

I det köpekontrakt som mäklare X fogat till sitt yttrande finns följande återgångsklau- sul.

Säljaren ger köparen rätt att på egen bekostnad låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman senast den 8 juli 2005.

Om besiktningsmannen anmärker på fukt-/mögelskador, konstruktions- material- eller utförandefel med av besiktningsmannen beräknad åtgärdskostnad som över- stiger 36 400 kr, har köparen rätt att låta köpet återgå.

Återgår köpet, har köparen rätt att omgående få tillbaka betald handpenning och ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten. Vid sådan köparens rätt till återgång av köpet, får inte åberopas fel eller skador som kan anses motsvara vad

2006-01-25:6

köparen haft skälig anledning att förvänta sig, bland annat med ledning av fastig- hetens ålder, xxxxx och pris.

Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgifter enligt följande.

Återgångsklausulen utformades av köparens ombud som är jurist och specialiserad på fastighetsrätt. Då köparna var representerade av ett juridiskt ombud kände de sig komfortabla med klausulens utformning. ”Xxxxxxxxx har aldrig varit föremål för någon diskussion/tvist.” Ingen av parterna har betraktat återgångsklausulen som oklar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Återgångsklausulen

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighets- mäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets inne- börd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

I det aktuella återgångsvillkoret saknas uppgift om när köparna senast kan åberopa sin rätt till återgång enligt villkoret. Det saknas också anvisning om hur köparna då skall gå tillväga om de vill använda sig av återgångsrätten; dvs. till vem en sådan framställan skall göras och eventuella formkrav. Mäklaren har att verka för att even- tuella återgångsvillkor innehåller sådana anvisningar. Mäklaren bör således verka för att det i köpekontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om åter- gång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter.

Enligt mäklare Xs egna uppgifter har villkoret utformats av köparens ombud. Denna omständighet påverkar inte det ansvar som mäklare X har för utformningen av åter- gångsvillkor i avtalet.

Övrigt

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

2006-02-22:1

Påföljd

Mäklare Xs har medverkat vid utformningen av en återgångsklausul som är oklar i flera avseenden. Han skall därför meddelas varning.

2006-02-22:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om närståendeförmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X för att han genom det företag där han är verksam har förmedlat en fastighet som ägs av hans hustru och där han och hustrun är bosatta. Anmälaren har även begärt att Fastighets- mäklarnämnden skall granska budgivningen.

Mäklare X har anfört i huvudsak följande. Innan han tog beslut om uppdraget kontaktade han Fastighetsmäklarnämnden och dessutom tre jurister med fastig- hetsjuridik som specialitet. Bland annat diskuterades de två domar kammarrätten meddelat den 21 september 2004 och som inte överklagats av Fastighetsmäklarnämn- den. Efter dessa samtal gjorde han bedömningen att det var möjligt att genomföra förmedlingsuppdraget om han i övrigt följde Konsumentverkets riktlinjer.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat objektsbeskrivningen och köpekontraktet. I objektsbeskrivningen anges under rubriken Ägare: L.G, gift med fastighetsmäklare X. I köpekontraktet anges att objektsbeskrivningen utgör en bilaga till köpekontraktet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 13 § samma lag får fastighetsmäklaren inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Han får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan när- stående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14) anförs, vad gäller begrep- pet god fastighetsmäklarsed, att det ligger ett särskilt värde i att mäklaren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för (s. 51). Vidare uttalas att självinträde, förmedling till närstående och handel med egna fas- tigheter innebär att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade förvänt- ningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk mellanman (s. 53).

2006-02-22:2

Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning kan grunderna för förbudet i 13 § fastighetsmäklarlagen mot att förmedla en fastighet till närstående även tillämpas vid förmedling från närstående. Även vid en sådan förmedling finns det risk för att mäk- laren tar ovidkommande hänsyn och inte uppträder som en opartisk mellanman.

Kammarrätten har i två domar meddelade den 21 september 2004 uttalat att det finns en risk för att en mäklare vid förmedling av en närståendes fastighet kan komma att påverkas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman härigenom kan komma att äventyras. Domstolen har konstaterat att förfarandet såle- des inte är lämpligt. I de två målen har emellertid respektive mäklare följt reglerna i Konsumentverkets riktlinjer (KOVFS 1996:4) för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden. I punkten 11.2 i riktlinjerna anges följande. Vid marknadsföring av eget och/eller närståendes objekt skall upplysning lämnas om att objektet överlåts från mäklaren eller från honom när- stående. I köpekontraktet skall anges att fastighetsmäklaren eller honom närstående är avtalspart.

Kammarrätten har funnit att rättssäkerhetsskäl talar för att otydligheten i lagstiftning- en inte skall drabba en enskild mäklare som i övrigt följt fastighetsmäklarlagen och som agerat i enlighet med riktlinjerna. Av Fastighetsmäklarnämnden utfärdade var- ningar har därför undanröjts (Kammarrätten i Stockholm mål nr ---, se även mål

nr ---).

I förevarande fall framgår av objektsbeskrivningen - som har använts i marknadsfö- ringen - att mäklare X är gift med säljaren. Enligt uppgift i köpekontraktet utgör objektsbeskrivningen en av bilagorna till kontraktet. Mäklare X får därmed anses ha agerat i enlighet med Konsumentverkets riktlinjer. Även om närståendeförmedling anses vara olämpligt skall mäklare enligt kammarrättens praxis inte varnas härför.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2006-02-22:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om handel med fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anonym anmälan har kritik riktats mot mäklare X för att han, enligt anmälaren, har sålt sin egen fastighet genom sitt mäklarföretag. Anmälaren ifrågasätter även om äklare X i övrigt har följt god fastighetsmäklarsed.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Mäklare X har sålt sitt radhus till en köpare som ångrat sig efter att köpekontraktet har undertecknats. Köparen har av

2006-02-22:2

mäklare X stressats att underteckna ett för denne förmånligt köpeavtal. Mäklare X har uppgett till köparen att det inte går att häva köpet utan vidare och att hon åsamkar honom en allvarlig skada. Mäklare X har varit allmänt otrevlig och hotfull i sin atti- tyd. Bägge parter har nu tagit hjälp av juridiska ombud för att lösa tvisten. Köpekon- traktet har upprättats på mäklarföretagets kontor och på företagets blanketter. Mäklare X har i efterhand påstått att försäljningen skett privat. Någon opartisk värdering av fastigheten har inte gjorts. Köparen har betalat ett överpris på ca 125 000 kr vid en jämförelse med marknadsvärdet i området. Köparen har inte besiktigat fastigheten innan köpekontraktet upprättades.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Tvisten med köparen har lösts. Försälj- ningen har på intet sätt gått via hans mäklarföretag. Radhuset har inte någon gång varit till salu via företaget genom annons, i fönster eller på Internet. Eftersom för- säljningen skedde i privat regi upprättades ingen objektsbeskrivning, frågelista eller boendekalkyl. Det var helt och hållet på köparens och hennes sambos initiativ som försäljningen aktualiserades. När köparens sambo erbjöd honom och hans hustru

700 000 kr förstod de köparens seriösa intresse och lämnade ett motbud på 750 000 kr vilket accepterades. Köparen var fullt på det klara med att affären gjordes upp i privat regi och handpenningen sattes in på hans privata konto. De har redovisat driftskostna- derna noga. Köparen ville inte ha någon besiktning och finansiering hade hon ordnat själv via Handelsbanken. Alla försäljningsdiskussioner skedde utanför kontorets väggar med undantag för de gånger köparens sambo kom in och frågade om radhuset var till salu. När kontraktet skulle skrivas fick köparen och hennes sambo frågan om det gick bra att kontraktet skrevs på kontoret vilket de inte hade något emot. För att vara snäll fick köparen en pärm att samla sina handlingar i samt en penna, vilka båda bar mäklarföretagets namn. På originalkontraktet fanns inte företagets namn med.

Någon hotfullhet har absolut inte förekommit från deras sida. Det är snarare de som upplevt hotfullhet från köparens sambo när de ifrågasatte köparens motiv för att bryta kontraktet. Eftersom deras ansträngningar om ett nytt boende har avancerat så långt har de beslutat att gå vidare med försäljningen genom ett mäklarföretag. Begärt pris är 750 000 kr och flera intressenter har redan bokat in visningar.

Handlingar i ärendet

Vid Fastighetsmäklarnämndens granskning av köpekontraktet har följande formu- leringar uppmärksammats.

§ 13 Fastighetens skick

(…)

Köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- respektive upplysnings- plikt.

---

Utväxling av kontrakt

Detta kontrakt är upprättat i tre likalydande exemplar, varav säljare och köpare tagit var sitt och det tredje exemplaret utgör fastighetsmäklarens arkivexemplar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 14 § fastighetsmäklarlagen anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter.

2006-02-22:3

Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14) framgår att bakgrunden till förbudet bland annat är att vid handel med egna fastigheter kan mäklaren inte motsvara spe- kulanternas berättigade förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som en opartisk mellanman (s. 53). Vidare anges att en mäklare givetvis har rätt att själv

sälja sin privatbostad men att han inte får göra det som ett led i sin mäklarverksamhet (s. 79).

Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att försäljningen skett genom mäklar- företaget. Fastighetsmäklarnämnden har emellertid uppmärksammat att det i köpe- kontraktet anges att köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- res- pektive upplysningsplikt samt att kontraktet är upprättat i tre exemplar varav det tredje exemplaret utgör fastighetsmäklarens arkivexemplar. Dessa formuleringar ger intryck av att en fastighetsmäklare medverkat vid försäljningen av fastigheten. Mäk- lare X kan inte undgå kritik för att han underlåtit att anpassa köpekontraktet till de aktuella förhållandena.

Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att köpekontraktet undertecknats på mäklar- företagets kontor. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening finns det i en sådan situation risk för att köparen får intryck av att försäljningen sker som ett led i mäk- larens näringsverksamhet. Kontraktsskrivning på mäklarens kontor i samband med överlåtelse av mäklarens egen fastighet bör därför undvikas.

Med dessa påpekanden skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2006-02-22:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om marknadsföring av objekt och mäklarens uppsägning av uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt. Anmälaren har kritiserat mäklare X för hennes agerande i samband med ett förmed- lingsuppdrag. Uppdragsavtal tecknades den 17 maj 2003. Anmälaren har bl.a. gjort gällande att mäklare X inte fullföljt sina åligganden genom att underlåta att annonsera i dagstidningar samt att hon skall ha framfört krav på ersättning som villkor för sådan marknadsföring trots att annonseringen utgjorde del av uppdragsavtalet. Anmälaren anser att mäklarens agerande fördröjt försäljningen av bostadsrätten och att detta medfört kostnader för honom.

Till anmälan har bl.a. fogats en handling daterad den 13 juni 2003 som är underteck- nad av mäklare X. Handlingen innehåller följande meddelande. Härmed vill jag säga upp förmedlingsuppdraget gällande din bostadsrätt på ---. Jag önskar dig lycka till med försäljningen.

2006-02-22:3

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Hon har i huvudsak anfört följande.

Hon fick i uppdrag att förmedla anmälarens bostadsrätt. Den avtalade provisionen var förmånlig. Det överenskomna utgångspriset bedömde hon som ett skäligt marknads- pris. Lägenheten hade renoveringsbehov och föreningen var nybildad vilket påverka- de värderingen. Objektet annonserades på Internet enligt överenskommelse. Trots flera öppna och individuella visningar var intresset inte speciellt stort. Uppdragsgiva- ren fick xxx som motsvarade det begärda priset men han accepterade inte det. Hon mottog därefter flera otrevliga e-postmeddelanden från sin uppdragsgivare. De kom överens om att avsluta samarbetet så att han kunde anlita annan mäklare så fort som möjligt. En lista på spekulanter lämnades i samband med uppsägningen. Hon har inte yrkat ersättning – varken för annonsering eller för provision.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Marknadsföringen av objektet

Motstridiga uppgifter har lämnats om vad som överenskommits beträffande annonse- ring av bostadsrätten. Det är därför inte möjligt att avgöra om mäklare X åsidosatt sina skyldigheter i detta avseende. Fastighetsmäklarnämnden vill dock påpeka att det är viktigt att mäklaren går igenom med uppdragsgivaren hur förmedlingsuppdraget skall utföras. För det fall uppdragsgivaren har särskilda krav bör detta dokumenteras i uppdragsavtalet (se 2003-03-19:6 Fastighetsmäklarnämndens årsbok för 2003).

Uppsägning av uppdragsavtal

Mäklare X har gjort gällande att parterna kommit överens om att avsluta samarbetet. Fastighetsmäklarnämnden noterar dock att den bekräftelse som hon skickat till anmälaren en månad efter att hon anlitades ger uttryck för att hon ensidigt avsagt sig uppdraget.

En mäklare som har ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt har i enlighet med om- sorgsplikten en skyldighet att utan onödigt dröjsmål vidta åtgärder för att få en för- säljning till stånd. Utredningen i ärendet tyder på att oklarheter uppstått om hur förmedlingsuppdraget skulle utföras och att detta föranlett kritik från uppdrags- givarens sida.

Mäklare X, som uppenbarligen ansett sig inte kunna genomföra förmedlingen, har frånträtt uppdraget och bekräftat detta till uppdragsgivaren. En fastighetsmäklare måste ha tungt vägande skäl för att få bryta ett uppdragsavtal i förtid. Det är tveksamt om sådana tungt vägande skäl förelegat.

Vid bedömning av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för en mäklare läggas till grund för disciplinära åtgärder om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Genom vad som framkommit i ärendet kan det inte otvetydigt slås fast att mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon sade upp uppdraget i förtid. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte anledning till annan åtgärd än ovanstående påpekande. Nämnden vill dock upplysningsvis framhålla att det inte ankommer på nämnden att pröva frågor om ersättningskrav. Sådana frågor prövas av tingsrätt och under visa förutsättningar även av Allmänna reklamations- nämnden.

2006-02-22:4

2006-02-22:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om vilseledande uppgift i annons och om klausul i uppdragsavtal om oregistrerad medhjälpares medverkan vid visning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har anmälaren med hänvisning till ett stort antal annonser ifrågasatt riktigheten av att en viss namngiven person anges vara fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att den namn- givna personen inte är registrerad i nämndens register.

I ett flertal annonser anges Mäkl. mäklare X/en namngiven oregistrerad person och Mäkl. mäklare Y/samma namngivna oregistrerade person, samtliga med telefonnum- mer. Dessutom har till anmälan fogats sex annonser rörande förmedling av bostads- rätter i en förening där annonserna anger endast den namngivna personen och då som mäklare.

Fastighetsmäklarnämnden har vidare kunnat konstatera att ett av mäklare X och samtliga av mäklare Y ingivna uppdragsavtal innehåller en passus om att upp- dragsgivaren godkänner att den namngivna personen, som är fastighetsmäklar- assistent, kan genomföra såväl öppna som riktade visningar för spekulanter.

Mäklare X har uppgett bl.a. följande. Mäklarassistenten arbetar med att ordningsställa materiel inför visningar och tillsammans med honom medverka vid allmänna vis- ningar. Assistenten bär alltid vid visningar och vid normalt kontorsarbete namnskylt där det tydligt framgår att denne är mäklarassistent. Även av assistentens visitkort framgår att denne är mäklarassistent. När det gäller annonserna har titeln mäklar- assistent av förenklingsskäl fallit bort. Detta har vid senare annonsering åtgärdats vilket framgår av till yttrandet fogad annons. Vad gäller utformningen av uppdrags- avtalet om assistentens medverkan vid riktade visningar var han inte medveten om att lämpligheten av detta kunde ifrågasättas. Han har endast undantagsvis haft denna klausul i uppdragsavtalen och har för avsikt att fortsättningsvis utforma klausulen så att den endast omfattar öppna visningar.

Mäklare Y har uppgett bl.a. följande. Skälet till att mäklarassistenten anges i annon- serna är att man vill öka servicegraden eftersom han som ansvarig mäklare inte alltid är tillgänglig på grund av kundbesök m.m. Avsikten är att assistenten skall svara på allmänna frågor. Han har ändrat annonserna och medhjälparen anges nu som mäklar- assistent. Detta framgår av en av honom till Fastighetsmäklarnämnden ingiven annons. Assistentens medverkan vid visningarna är också ett uttryck för ökad ser- vicegrad. Han trodde inte att klausulens utformning kunde ifrågasättas men förklarar sig beredd att ändra klausulen så att den endast skall gälla för öppna visningar.

2006-02-22:5

Mäklare Z har uppgett bl.a. följande. I alla kundkontakter är han noga med att marke- ra medhjälparens roll som assistent med visitkort och namnbrickor där det klart framgår att medhjälparen är mäklarassistent. Det har varit helt klart för kunderna vilket ansvar assistenten haft och dennes roll har inte ifrågasatts av spekulanter eller andra. I annonsmanus har det stått mäklarass. Tyvärr har det blivit fel i annonserna och ass. har fallit bort. Detta beklagas men ansvaret för detta ligger på tidningen.

Felet har omgående rättats till.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Annonserna

Fastighetsmäklarnämnden anser att det för spekulanter är av stort värde att veta vilket ansvar de i annonser angivna kontaktpersonerna har för ett förmedlingsuppdrag.

I annonserna där den ansvarige mäklaren angetts tillsammans med medhjälparen finns en risk att spekulanter kan uppfatta även medhjälparen som ansvarig för upp- draget. Det borde därför i annonserna ha angetts att medhjälparen var en assistent. Nämnden finner dock ingen anledning att i denna del vidta någon ytterligare åtgärd mot mäklare X och mäklare Y mot bakgrund av vad dessa anfört.

I sex annonser där mäklare Z är ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget anges endast den oregistrerade medhjälparen som kontaktperson och dessutom anges han vara mäklare. Att utforma en annons på detta sätt är inte förenligt med god fastig- hetsmäklarsed. Mot bakgrund av att ett misstag föranlett annonsens utformning kan förseelsen dock bedömas som ringa.

Xxxxxxx i uppdragsavtal om oregistrerad medhjälpares medverkan vid visning

Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregistrerad medhjälpare. Avtalstexten i denna del strider således mot god mäklarsed. Vad mäklare X och mäklare Y uppgett medför dock att påföljd kan underlåtas.

2006-02-22:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om visningar under helger skulle ha reglerats i uppdragsavtalet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan har en säljare kritiserat mäklare X och anfört bland annat följande. Han hade bråttom att sälja sin lägenhet vilket mäklare X inte tog hänsyn till. Det visade sig att inga visningar sker på helger och kvällar; han fick själv ha visningar.

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Han besökte lägenheten den 23 mars 2005. Beskrivningen gjordes den 24 mars och blev klar den 29 mars. Den 24 mars lämnades en annons till lokalpressen att införas den 29 mars. Däremellan var det påsk och ingen var i tjänst. Så snart beskrivningen var klar annonserades

2006-03-22:1

lägenheten ut även på Internet. En första visning genomfördes den 1 april. Ytterligare två annonser sattes in i lokalpressen med tre visningstillfällen. En visning ställdes in på grund av att inga anmälde sig. En annan visning, en söndag som säljaren själv hade bestämt, genomfördes av säljaren eftersom han av familjeskäl inte visar under helger. Till den sista visningen kom den blivande köparen. Om säljaren i samband med att förmedlingsuppdraget lämnades krävt att han skulle ställa upp på helgvis- ningar hade han inte åtagit sig uppdraget.

Mäklare X har gett in av Fastighetsmäklarnämnden efterfrågade handlingar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X inte klargjort för säljaren sitt arbetssätt, bland annat innebärande att han inte arbetar på helger. Eftersom upp- dragsavtalet slöts vid en tid då flera helger stundade hade det varit lämpligt att detta dokumenterats i uppdragsavtalet. Med detta påpekande kan ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2006-03-22:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om lån

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Genom uppgifter i ett tillsynsärende med dnr --- har det kommit till Fastighetsmäklar- nämndens kännedom att mäklare X i egenskap av företrädare för ett mäklarföretag har lånat ut pengar till en person som sålde sin bostad och köpte en annan genom en fastighetsmäklare på samma mäklarföretag. Pengarna lånades ut efter det att köpe- kontraktet var undertecknat. Köpets fullbordande var således inte beroende av lånet.

Mäklare X har i yttrande förklarat att det inte hör till vanligheterna att han i egenskap av företrädare för mäklarföretaget lånar ut pengar till parterna i en fastighetsaffär.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Av 14 § andra stycket samma lag framgår att mäklaren inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

En fastighetsmäklare bör undvika att i anslutning till ett förmedlingsuppdrag per- sonligen engagera sig i affärer med säljaren eller dennes motparter, då det kan ses som ett uttryck för en lojalitetsbindning som gör att mäklarens ställning som opartisk

2006-03-22:2

mellanman kan ifrågasättas. Att som i detta fall i egenskap av företrädare för mäk- larföretaget låna ut pengar till en av parterna i en fastighetsaffär, som en anställd mäklare på mäklarföretaget varit ansvarig fastighetsmäklare för, är även det att betrakta som förtroenderubbande verksamhet. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2006-03-22:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Bokföringsbrott

Mäklare X har den 13 oktober 2003 godkänt ett strafföreläggande enligt vilket han gjort sig skyldig till bokföringsbrott under tiden den 1 januari 2000 till den

31 december 2001. Påföljden bestämdes till villkorlig dom och dagsböter 40 à 110 kr. Gärningen bestod i att mäklare X av oaktsamhet underlät att i rätt tid bokföra affärs- händelser. Affärshändelser från januari 2000 till augusti 2000 bokfördes först i oktober 2001. Affärshändelser från september 2000 till september 2001 bokfördes först vid årsskiftet 2001/2002. Till följd härav kunde rörelsens förlopp, ekonomiska resultat eller ställning inte i huvudsak bedömas med ledning av bokföringen under januari 2000 till december 2001.

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande.

Skattemyndigheten uppmärksammade att han vid flera tillfällen var försenad med sin skattedeklaration under en period, samt att han ett år var försenad med bokslutet.

Detta medförde att skattemyndigheten kontaktade honom varvid han hänvisade myn- digheten till det företag som sköter hans bokföring och således har hand om samtliga handlingar. När skattemyndigheten gått igenom handlingarna blev han kallad till ett möte. Han konstaterade då att han enligt skattemyndigheten borde ha skött bokföring- en på ett bättre sätt. Han diskuterade två möjliga lösningar med skattemyndigheten.

Enligt den första skulle han likvidera företaget och arbeta som anställd hos någon mäklare och enligt den andra skulle han organisera sitt arbete så att han inte skulle hamna i samma situation som tidigare. Han valde det andra förslaget och diskuterade med skattemyndigheten hur han skulle lösa det dagliga praktiska arbetet med bok- föringen. Efter ett år följde skattemyndigheten upp hur det gick för honom. Myndig- heten kunde då konstatera att allting sköttes på ett utmärkt sätt och att skattedeklara- tioner och övriga handlingar kom in i tid.

Det första mötet med skattemyndigheten kändes som en befrielse. Samarbetet med skattemyndigheten var mycket bra och givande och han har sedan dess följt de rutiner som han själv föreslog i diskussionerna med myndigheten.

2006-03-22:3

Särskild granskning

I anledning av vad som framkommit av det godkända strafföreläggandet har Fastig- hetsmäklarnämnden granskat fem förmedlingsuppdrag som mäklare X ingått under år 2005. Mäklare X har yttrat sig över nämndens noteringar från granskningen och in- kommit med kompletterande uppgifter. Det har därefter inte kvarstått något anmärk- ningsvärt att notera från granskningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses till- räckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.

I förarbetena (se prop. 1983/84:16 s. 33) till denna lag anfördes bland annat följande. Om mäklaren har begått en brottslig gärning, kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyl- dig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott.

I förarbetena (se prop. 1994/95 s. 66) till fastighetsmäklarlagen anförs följande.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden.

Mäklare X har godkänt ett strafföreläggande enligt vilket han gjort sig skyldig till bokföringsbrott. Brottsligheten är av allvarligt slag och är direkt hänförlig till hans fastighetsmäklarrörelse, varför hans lämplighet som fastighetsmäklare i och för sig skulle kunna ifrågasättas. Eftersom brottsligheten ligger långt tillbaka i tiden och den granskning som Fastighetsmäklarnämnden företagit inte givit anledning till någon anmärkning, finner nämnden att påföljd ändock kan underlåtas. Ärendet skall därför avskrivas.

2006-03-22:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om budgivning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2006-03-22:3

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklarna X och Y. I början av september 2005 utannonserades en fastighet i E kommun och mäklare X angavs som ansvarig mäklare. Begärt pris var 1 300 000 kr.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Hon anmälde sig till visning den 10 eller 11 september och meddelade därefter att hon var mycket intresserad och ville återkomma. Hon försökte dessutom att få till en omvisning veckan därpå men mäklare X hade inte tid. Till slut kom de överens om att hon kunde få titta på fastigheten den 25 september. Besöket på fastigheten stärkte hennes intresse vilket hon meddelade mäklare X per telefon, då han inte var närva- rande på fastigheten. Den 7 oktober lade hon ett bud på 1 050 000 kr. Hon poängte- rade därvid att budet utgjorde grund för fortsatta diskussioner. Några dagar senare meddelade mäklare X att några andra spekulanter hade lagt ett bud på 1 200 000 kr.

Efter ett dygns betänketid lämnade hon ett nytt bud på 1 300 000 kr. På kvällen samma dag meddelade mäklare X att de andra spekulanterna hade lagt ett bud på

1 400 000 kr. Hon återkom dagen efter och uppgav då att hon gav sig men att hennes bud stod kvar tills kontraktet var påskrivet.

Den 17 oktober ringde mäklare X och sade att de andra spekulanterna hade ”hoppat av”. De bestämde att hon skulle få möjlighet att titta på fastigheten en gång till för att därefter skriva kontrakt.

Den 20 oktober tittade hon på fastigheten och trots en del ”nya brister” ville hon köpa den. De träffades på mäklarbyrån för att skriva kontrakt. Hon deklarerade att hon var villig att skriva kontrakt med en köpeskilling om 1 250 000 kr. Säljaren kontaktades och sade först nej, han ville ha 1 300 000 kr. Mäklare X började utforma ett köpe- kontrakt med en köpeskilling om 1 300 000 kr, vilket hon skulle skriva på dagen där- på. Tio minuter efter första samtalet ringde säljaren upp och sade sig vara villig att sälja fastigheten för 1 250 000 kr under förutsättning att hon skrev på omgående. Hon skrev därför på köpekontraktet som skickades till säljaren för påskrift.

Dagen därpå ringde mäklare X när hon var på banken och meddelade att hans kollega mäklare Y hade skrivit ett kontrakt till med andra köpare på 1 350 000 kr. Detta sked- de utan att kontakt togs med henne.

Måndagen den 24 oktober ringde hon mäklarbyrån och lade ett bud på 1 375 000 kr. Efter en dryg timme ringde de tillbaka och meddelade att de andra spekulanterna hade höjt budet med ytterligare 25 000 kr och att hon fick en timme på sig att svara på det budet. Hon fick ingen möjlighet att prata med sin familj eller med sin bank med så kort varsel, varför hon gav sig.

Mäklarnas yttrande

Mäklare X i huvudsak anfört följande.

Han var ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Han träffade anmälaren på sitt kontor den 20 oktober 2005. Köpekontrakt upprättades med en köpeskilling om

2006-03-22:4

1 250 000 kr och anmälaren undertecknade tre kontraktsexemplar. Samma dag skickades kontrakten till säljaren för påskrift. Den 21 oktober var han upptagen med besök hos sin revisor, varför hans kollega mäklare Y mottog ett telefonsamtal från två andra spekulanter som lämnade ett bud på 1 350 000 kr. Mäklare Y bokade ett möte för kontraktsskrivning med de nya spekulanterna på hans kontor klockan 15:30, vilket var den tid som han kom tillbaka till kontoret. Mäklare Y deltog ej i mötet. Han kon- taktade säljaren och framförde det nya budet. Säljaren meddelade att han mottagit brevet med de köpekontrakt som undertecknats av anmälaren men att han ännu inte hade öppnat brevet. Han fick direktiv från säljaren att skriva kontrakt med de nya spekulanterna. Anmälaren underrättades om att ett nytt kontrakt hade upprättats. Säl- jaren meddelade under hand att han tänkte avvakta till den 25 oktober med att skriva på kontrakten för att ge anmälaren möjlighet att höja sitt bud. Den 24 oktober kon- taktade anmälaren honom och framförde ett nytt bud på 1 375 000 kr. Han framförde det nya budet till säljaren som meddelade att han önskade sälja till högstbjudande. De andra spekulanterna kontaktades och de lämnade därvid ett nytt bud på 1 400 000 kr. Anmälaren underrättades om det nya budet. Efter en timmes betänketid avböjde hon från att gå vidare. Ett nytt köpekontrakt med en köpeskilling på 1 400 000 kr upprät- tades med de andra spekulanterna samma dag. Xxxxxxxx skrev på detta kontrakt den

25 oktober 2005.

Mäklare Y har i yttrande hänvisat till vad mäklare X har anfört.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och säljarens intresse.

Budgivningen är inte reglerad i lag. Till dess att ett köpekontrakt eller överlåtelseavtal är undertecknat av köparen och säljaren måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Xxxxxx säljaren att sälja till annan före det att en köparespekulant hinner komma in med ytterligare bud kan fastighetsmäklaren inte förhindra att så sker.

I förevarande ärende har köpekontrakt undertecknats av den presumtive köparen och därefter skickats till säljaren för underskrift. Det är i dessa fall viktigt att fastighets- mäklaren upplyser den presumtive köparen om att köpet inte är bindande förrän säl- jaren också har undertecknat kontraktet. Med detta påpekande finner Fastighetsmäk- larnämnden att ärendet kan avskrivas.

2006-03-22:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

2006-03-22:4

Bakgrund

I en anmälan inkommen till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande.

Hon kontaktade mäklare X per telefon och frågade om han var intresserad av att hjälpa till med försäljningen av hennes bostadsrättslägenhet. De kom överens om att de skulle träffas i hennes lägenhet den 8 november 2005. Mötet varade i ungefär tio minuter och de pratade om utgångspriset och om hans provision. Mäklare X sade inget om förmedlingsuppdraget eller om övriga villkor. Den 28 november träffades de åter i hennes lägenhet och mäklare X tog vid detta tillfälle bilder. Han fick även nycklar till lägenheten. Mäklare X uppgav att han skulle skicka kontraktet per post. Den 1 december kontaktade hon mäklare X med anledning av att han inte hade skickat något kontrakt avseende förmedlingsuppdraget. Han hade inte heller annon- serat ut hennes bostad på Internet som han hade lovat. Senare samma dag lade emel- lertid mäklare X ut bilderna på hennes bostad på Internet. Hon var dock missnöjd med presentationen och bilderna. Tisdagen den 6 december hade hon fortfarande inte fått något uppdragsavtal. Hon ringde därför till mäklare X och sade att de skulle av- bryta samarbetet och ställa in visningen. Han hade inte något att invänta mot detta. På onsdagen såg hon att hennes lägenhet fortfarande annonserades ut på Internet. Hon skickade med anledning av detta ett fax till mäklare X, i vilket hon uppmanade honom att omedelbart ta bort annonsen från Internet. Trots detta fanns annonsen fortfarande kvar på eftermiddagen den 8 december.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har anfört bland annat följande.

När han hade varit och fotat lägenheten var anmälaren ytterst angelägen om att den skulle marknadsföras för försäljning så snart som möjligt. För att tillgodose anmäla- rens önskemål gjorde han som han hade blivit ombedd.

Dagen efter att lägenheten hade lagts ut till försäljning blev hans kollega på kontoret uppringd av anmälarens sambo som upplyste om att han inte var nöjd med försälj- ningspresentationen av lägenheten. Något förmedlingsuppdrag skulle inte skrivas under om inte både text och bilder gjordes om. Under dagen fotades lägenheten om och ny text skrevs och lägenheten lades åter ut till försäljning. Dagen efter ringde säljarens sambo och sade sig vara nöjd med försäljningspresentationen.

Den 6 december blev han uppringd av säljarens sambo som sade att lägenheten inte längre var till salu och att den måste tas bort från Internet. Han tog med anledning av detta bort annonsen avseende lägenheten från Internet. Varför annonsen inte försvann direkt från Internet kan han inte svara på. Han har varit i kontakt med Capitex och fått bekräftelse på att den sista aktiviteten rörande lägenheten var den 6 december då han tog bort den.

2006-03-22:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligt.

Med ett sådant krav uppnås bland annat att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats.

En fastighetsmäklare skall se till att uppdragsgivaren skriver under uppdragsavtalet i omedelbar anslutning till att avtalet ingås. Innan så har skett skall aktiva åtgärder som annonsering, visningar och andra åtgärder inte vidtas av mäklaren.

Mäklare X har vidtagit aktiva marknadsföringsåtgärder innan något skriftligt upp- dragsavtal upprättats och skrivits under av anmälaren. Mäklare X har genom detta agerat i strid med 11 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar i sig en varning.

Övrigt

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning då han vidtagit aktiva marknadsföringsåtgärder innan något skriftligt uppdragsavtal upprättats och skrivits under av uppdragsgivaren.

2006-03-22:5

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning att anta att personer anställda hos företaget A yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har den 29 november 2005 beslutat inleda ett ärende för att undersöka huruvida anställda hos företaget A ägnar sig åt yrkesmässig fastighetsför- medling i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § Fastighetsmäklarlagen (SFS 1995:400).

Av uppgifter på hemsidan www.---.se kan läsaren få intryck av att företaget och dess anställda arbetar med förmedling i Sverige av olika objekt i utlandet. Vid kontroll med Fastighetsmäklarnämndens register är ingen av de i Stockholm verksamma personerna registrerade som fastighetsmäklare.

Företaget har på Fastighetsmäklarnämndens frågor anfört i huvudsak följande.

Det utländska företaget B förvärvar mark i utlandet på vilket bolaget bygger hus. Innan huset byggs säljer bolaget marken genom en upplåtelseform som kallas

2006-03-22:5

”Leasehold land” och motsvarar det vi i Sverige kallar tomträtt och ett entreprenad- kontrakt avseende byggnationen upprättas.

Företaget A, som till största delen ägs av samma fysiska personer som företaget B, säljer Leasehold land och entreprenadkontrakt. Företaget A är ett säljbolag med ägaridentitet med företaget B. Det är sålunda fråga om handel med ”Leasehold land” och entreprenadkontrakt och inte fastighetsförmedling. Försäljningen innebär att företaget A marknadsför objekten via annonser. För intressenter informerar företaget A om objekten och om utlandet genom bildvisning i företaget As lokaler. Visninghus och områden visas på plats i utlandet av företaget B.

Företaget A förmedlar inte fastigheter enligt 1 § Mäklarlagen. Ersättningen för för- säljningen mellan bolagen regleras med ett fast månatligt belopp. Något uppdrags- avtal från företaget B har inte företaget A.

Eftersom företaget A ej är fastighetsmäklare enligt 1 § Mäklarlagen har de inte heller registrerat någon i personalen som fastighetsmäklare enligt 5 § Mäklarlagen. Före- taget A säljer sina egna fastigheter och får därför inte vara registrerade mäklare.

Företaget A har aldrig och kommer heller aldrig att förmedla fastigheter enligt 1 § Mäklarlagen. För det fall någon vill sälja sin fastighet eller köpa en icke av företaget B nyproducerad byggnad, hänvisar företaget A till registrerade fastighetsmäklare.

Företaget A har till Fastighetsmäklarnämnden gett in ett flertal handlingar bland annat Meddelande från Bolagsverket. Av meddelandet från Bolagsverket framgår att det sökta bifirmanamnet ”företaget B” inte kan godkännas eftersom det är förväxlingsbart med bl.a. släktnamnet ---.

Företaget A har vidare anfört att eftersom Bolagsverket inte godkände firmanamnet företaget B valde bolaget att behålla firma utlandet eftersom detta är förenligt med gällande regler och att det är produkten utlandet som skall marknadsföras. Eftersom det är samma personer som äger bolagen och som sitter i bolagens styrelse, råder så stark ägaridentitet att företaget A enbart utgör representant för företaget B. Företaget A har förtydligat detta på sin hemsida genom att ange dels ”Kontor med säljrepresen- tanter för företaget B”, dels ”Kontor med registrerade fastighetsmäklare…” samt att representantkontoren ej är registrerade fastighetsmäklare. Detta innebär att företaget A till skillnad från mäklarkontoren inte har förmedlingsuppdrag från företaget B utan de representerar företaget B.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar bland annat fastigheter, delar av fastigheter och tomträtter.

I 3 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att bestämmelserna i denna lag tillämpas oav- sett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

2006-03-22:6

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registre- rad hos Fastighetsmäklarnämnden. Vidare framgår av 10 § samma lag att den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller fängelse i högst sex månader.

Enligt 7 § Fastighetsmäklarförordningen (SFS 1995:1028) åligger det Fastighetsmäk- larnämnden att anmäla till allmän åklagare om det finns anledning anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen.

Den svenska lagstiftningen skall gälla när en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige. Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlings- objektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt ordnad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen (se prop. 1983/84:16 s. 27 f).

Företaget A har anfört att eftersom det föreligger ägaridentitet mellan bolagen företaget A och företaget B säljer företaget A sina egna fastigheter.

Oberoende av ägarförhållandena kan konstateras att företaget A inte är ägare av den mark och eller de byggnader i utlandet som företagets anställda förmedlar. Det finns därför anledning att anta att personer anställda hos företaget A förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar att anmäla detta förhållande till åklagaren.

2006-03-22:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om höjd köpeskilling genom budgivning.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X förmedlade i september 2005 en fastighet.

I en anmälan har köparen genom sitt juridiska ombud kritiserat mäklare X för att han fått köpa fastigheten till ett högre pris än det överenskomna.

Anmälan

Anmälaren har bland annat uppgivit följande. Han lade ett bud på fastigheten som accepterades av säljaren. Samma dag undertecknades köpekontraktet av honom och han betalade handpenning. Kontraktet skickades inte till säljaren för underskrift utan en annan spekulant fick bjuda över och köparen tvingades bjuda 50 000 kr mer för att få förvärva fastigheten. Mäklare X har inte följt fastighetsmäklarlagen som föreskri- ver att mäklaren skall iakttaga både säljarens och köparens intressen. Han skall bl.a.

2006-03-22:7

informera dem om de regler som omgärdar ett fastighetsköp och om vilka rättigheter de har. Mäklaren får inte desinformera någondera sidans företrädare.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Köparen kom in på kontoret den 22 november 2005 och sade att han ville köpa fas- tigheten för 530 000 kr. Efter en visning samma dag vidhöll han sin önskan att för- värva fastigheten och angav att lån inte var något problem. När jag kontaktade säl- jaren accepterades budet även om inte säljaren var nöjd. Köparen undertecknade köpekontraktet samma eftermiddag. Jag upplyste köparen om att kontraktet inte är giltigt förrän båda parter undertecknat detta. Vi överenskom att säljaren skulle under- teckna kontraktet påföljande dag eftersom hon saknade möjlighet att göra detta sam- ma dag. Påföljande dag höjde en tidigare spekulant sitt bud till 550 000 kr vilket med- delades köparen. Han informerades om att han skulle få köpa huset om han höjde sitt bud. När säljaren kom till kontoret var den andra spekulanten närvarande och det blev budgivning mellan köparen och spekulanten. Köparen vann budgivningen och kon- trakt undertecknades av köpare och säljare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 12 § fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Av mäklare Xs berättelse framgår att köparen undertecknat ett köpekontrakt som säljaren avsåg att underteckna påföljande dag. Den dagen inkom ett högre bud. Mäk- lare X har meddelat både köparen och säljaren detta. Han har, enligt egen uppgift som Fastighetsmäklarnämnden inte finner anledning att ifrågasätta, även meddelat köpa- ren att inget giltigt avtal föreligger förrän båda parter undertecknat avtalet.

Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan avskrivas.

2006-03-22:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformningen av villkor om tillträde i köpekontrakt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X en varning. Bakgrund

I ett köpekontrakt daterat den 2 februari 2005 anges följande under rubriken Till- trädesdag. Enligt överenskommelse, preliminärt senast 2005-09-01 Senast tre måna- der före preliminär tillträdesdag lämnar säljaren besked om definitiv inflyttningsdag.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen riktat kritik mot mäklare X med anledning av villkoret.

2006-03-22:7

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. I kontraktet fastslogs inflyttningsdatum till den 1 september 2005. Datumet sattes som preliminärt då viss justering på några dagar enligt uppgift möjligen kunde bli aktuell. Detta på grund av att säljarnas nya hus kunde bli något försenat. På hans direkta fråga till mäklare X uppgav denne att risken för försening absolut inte var stor. Att sedan säljarnas hus drabbades av det beryktade Salamanderfallet och försenades med tre månader är inget som i sig bör drabba honom. Mäklarföretaget där mäklare X är anställd har bett honom att försöka sälja sin bostad senare än den 1 september men när detta nu inte är möjligt är det hans direkta vilja att fullfölja köpekontraktet enligt avtal. Mäklarföretaget hävdar nu att han redan från början var införstådd med åtminstone den 1 oktober men något annat datum än den 1 september diskuterades aldrig i samband med kontraktsskrivandet.

Han ifrågasätter även formuleringen ”preliminärt senast” i köpekontraktet. Till yttrandet har fogats kopia på köpekontraktet.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Inför kontraktsskivningen diskuterades ingående frågan om tillträdesdag. Anledningen till detta var att säljarna i sin tur för- värvat ett nytt boende i form av en nyproducerad fastighet i ett närbeläget grupphus- område där tolv parhus skulle uppföras. Då tillträdesdagen i viss mån var osäker på grund av att det var fråga om en pågående produktion hade tillträdesdagen slutligen överenskommits till ett preliminärt angivet senaste datum, den 1 september 2005, i förening med en uppgift om att besked om definitiv inflyttningsdag skulle lämnas senast tre månader dessförinnan. Då säljarna var angelägna om att tillträdesdagarna ”synkroniserades” angav han – i samförstånd med båda parter – tillträdesdagen i det nu kritiserade kontraktet på motsvarande sätt. Formuleringen som användes mot- svarade således vad som avtalats vid säljarnas köp av parhuset. Vid kontraktstillfället kunde vare sig han eller parterna förutse annat än att några smärre förskjutningar i tiden skulle kunna ske. Bakgrunden till att produktionen av det bostadsområde där säljarna köpt sitt nya parhus plötsligt fick avbrytas i februari 2005 var att Regerings- rätten upphävde detaljplanen som låg till grund för bygglovet. Först tre månader senare kunde byggnadsarbetena återupptas efter det att länsstyrelsen vid en förnyad prövning fastställt bygglovet trots den upphävda detaljplanen. Säljarna fick i slutet av maj besked om att tillträde kunde påräknas först den 1 december 2005.

Den 30 maj 2005 underrättades anmälaren om att dennes tillträde kunde ske först den 1 december 2005. Anmälaren fick således besked om definitiv tillträdesdag inom föreskriven tid enligt villkoret i köpekontraktet. Anmälaren har härefter utan beak- tande av beskedet för sin del sålt sin fastighet med enligt uppgift avtalat tillträde den 1 september 2005. Han vädjade till anmälaren om förståelse för den uppkomna situationen som berodde på den helt oförutsedda händelseutvecklingen avseende säljarnas köpta parhus. Han sökte genom formuleringen i köpekontraktet eftersträva en samordning av de inblandade parternas tillträden. Att en definitiv tillträdesdag inte kunde anges beror på att detta inte gick att erhålla vid säljarnas köp. Anmälarens be- rättigade intresse av att i god tid kunna veta när tillträde skall ske har i möjligaste mån beaktats genom föreskriften om ett slutligt besked med tre månaders varsel.

Detta har iakttagits. Skäl att kritisera honom för formuleringen kan inte anses före- ligga. Anmälaren har tillträtt fastigheten den 1 december 2005. Vid tillträdet berördes över huvud taget inte förseningen.

2006-03-22:8

Till yttrandet har bland annat fogats kopia av köpebrevet och mäklarföretagets skrivelse den 30 maj 2005 till anmälaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Det ansvar som enligt lagen åläggs fastighetsmäklaren innebär bland annat att denne skall vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen. Han bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan till- fredställa båda parter. Om endera parten önskar ett särskilt avtalsvillkor åligger det mäklaren att klargöra villkorets innebörd samt att se till att det blir tydligt formulerat i köpekontraktet (jfr prop. 1983/84:16, s. 41).

I nu aktuellt avtalsvillkor har angetts att tillträde skall ske enligt överenskommelse, preliminärt senast den 1 september 2005. Vidare har angetts att säljaren skall lämna besked om definitiv inflyttningsdag senast tre månader före preliminär tillträdesdag. I villkoret finns ingen definitivt senaste tillträdesdag angiven. Enligt ordalydelsen skulle således tidpunkten för tillträdet kunna inträffa under en obegränsad tidsperiod framåt i tiden under förutsättning att säljaren lämnat besked om detta senast tre måna- der före den 1 september 2005. Det är vidare säljaren som ges en ensidig rätt att be- stämma definitiv tillträdesdag. Avtalsvillkorets utformning medför en obalans mellan säljarens och köparens rättigheter och oklarheten om avtalad tillträdesdag har, oavsett de speciella omständigheterna i förevarande fall, kunnat innebära en stor nackdel för köparen. Enligt vad som framgått av anmälan synes avtalsvillkorets utformning inte heller överensstämma med anmälarens uppfattning om vad som diskuterats vid av- talstillfället. Det kan vidare anmärkas att det inte framgår till vem säljaren skall lämna beskedet om definitiv tillträdesdag eller på vilket sätt.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X har brustit i sin skyldighet att med omsorg om både köpare och säljare upprätta ett tillräckligt tydligt avtalsvillkor. Detta motiverar en varning.

2006-03-22:8

Saken: Fråga om yrkesmässig förmedling av fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2006-03-22:8

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en fastighetsmäklare. An- mälaren har gjort gällande att X kan misstänkas för att bedriva otillåten mäkleriverk- samhet.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. X besökte honom på hans kontor och presenterade sin verksamhet i syfte att eventuellt etablera ett samarbete. Xs verksam- het gick ut på att presentera försäljningsobjekt översatt till holländska via en hemsida med adress www.---.com. X åtar sig att söka, guida och sammanföra parter och objekt för att sedan låta respektive objekts fastighetsmäklare slutföra ”uppdraget”. X ville inte att fastighetsmäklarna skulle framgå i objektspresentationen.

Till anmälan har fogats utskrifter från företaget A:s webbplats.

X

X har anfört bland annat följande. Vid mötet med anmälaren klargjorde han att han ämnade starta ett nytt företag med liknande verksamhet som företaget A. Som exempel använde han företaget A:s webbplats. Han är vare sig direkt eller indirekt involverad i företaget A:s verksamhet.

Övrigt

Vid Fastighetsmäklarnämndens kontroll med Bolagsverket har framkommit att X inte är registrerad som styrelseledamot i företaget A.

Fastighetsmäklarnämnden har uppmärksammat webbplatsen www.---.nl. På webb- platsen återfinns fastigheter för försäljning och uthyrning. Texterna på webbplatsen är på holländska med undantag för objektsbeskrivningar som i förekommande fall är angivna på svenska. X är angiven som kontaktperson för objekten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen.

I 3 § fastighetsmäklarlagen anges att lagen är tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14) uttalas vad gäller tillämp- ningen av 3 § bland annat följande. De särskilda krav som lagen om fastighetsmäk- lare ställer bör gälla all förmedlingsverksamhet som har så stark anknytning till Sverige att mäklarens kund och dennes motpart har anledning att förvänta sig att de skall skyddas av den svenska rättsordningen (s. 17). Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utomlands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen alltså tillämplig och det även om han har fått uppdraget av en utländsk kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i Sverige som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäklaren själv

2006-03-22:9

skulle ha utfört i sin egenskap som mäklare, blir bedömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlingsarbete som medhjälparen utför (s. 64).

Enligt vad som framgår av webbplatsen www.---.nl är X kontaktperson för de på webbplatsen marknadsförda objekten. Med hänsyn till att texterna är på holländska torde webbplatsen huvudsakligen vända sig till holländska spekulanter. Som Fastig- hetsmäklarnämnden uppfattat saken förmedlar X kontakt mellan holländska speku- lanter och de för objekten ansvariga fastighetsmäklarna.

Utredningen i ärendet ger inte belägg för att X utför förmedlingsuppdrag med väsent- lig anknytning till Sverige. Det saknas således skäl att anta att X yrkesmässigt för- medlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäk- larlagen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2006-03-22:9

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens beslut

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att nämnden finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registre- ring i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit två anmälningar avseende X – en i oktober 2005 och en i februari 2006. Till anmälningarna har fogats kopior på brev från X till fastighetsägare, avtal, köpebrev samt utskrifter från webbplatsen www.---.se.

X har anfört bland annat följande i anledning av den första anmälan. Det är riktigt att han agerat mellanhand vid fastighetsaffärer i S-området och att han därvid skickat brev till fastighetsägare i området samt att han även på sin hemsida har erbjudit tom- ter till salu. Han har förmedlat sexton objekt till tolv olika personer. Tre av dessa har skett efter uppmärksamhet från hans annonsering genom en skylt på hans egen fas- tighet om försäljning av egna fastigheter och övriga efter rekommendation. Samtliga köpare har, med ett undantag, varit danska medborgare. Han har ett fritidsboende i S sedan 2004. När han köpte sin fastighet erfor han att det fanns en stor efterfrågan på fastigheter. Han köpte upp ett flertal fastigheter som sedan såldes. Han har även hän- visat intressenter till lokala mäklare. Efterfrågan var emellertid stor och därför vände han sig till fastighetsägare i området. Han har hört att någon tidigare anmält honom till Fastighetsmäklarnämnden. Nämnden skall då ha lämnat beskedet att allt är OK under förutsättning att han inte kallar sig för mäklare. Eftersom han inte använde sig av denna beteckning kände han ingen oro. Han har så fort han fått reda på hur det förhåller sig med svensk lagstiftning upphört med alla aktiviteter. Han har sålunda aldrig kallat sig för mäklare och förmedlingen har varit strängt lokal. Köpare har funnits från början utan att han salufört några objekt. Han har sålunda bara försökt hjälpa till att finna fastighetsägare som är villiga att sälja. Någon annonsering i

2006-03-22:9

dagspressen har inte skett. I och för sig är hans hemsida tillgänglig men den har inte någon, får han anta, större besöksfrekvens.

X har anfört bland annat följande i anledning av den andra anmälan. Han har förmed- lat att antal tomter till sina danska vänner och deras bekanta. Det rör sig inte om yrkesmässig förmedling eftersom han har pension från D och är fast bosatt i S. Sedan oktober 2005 har han ändrat proceduren till att det är ägaren som säljer direkt till köparen. Detta framgår även av utskriften från hans hemsida den 21 februari 2006.

Det förekommer inget kommissionsavtal, utan säljaren fyller själv i alla papper röran- de fastighetsaffären och betalar sedan ett belopp till honom för annonseringen på hemsidan. Sedan han mottagit brevet från Fastighetsmäklarnämnden har han skrivit ”utsålt” på hemsidan och tagit bort skylten utanför sitt hus. Det kommer att så förbli tills frågan är utredd. Han vill poängtera att ”fin stuga till salu” på hemsidan är hans eget sommarhus som redan är sålt.

Av den andra anmälan framgår att annonsering alltjämt förekommer på webbplatsen www.---.se om tomter till salu i februari 2006. I anslutning till de marknadsförda tomterna anges följande. Nedanstående säljes av ägaren direkt

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses med fastighetsmäklare enligt lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § samma lag anges bland annat att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen an- förs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver affärs- mässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidka- re som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop.

1983/84:16 s. 27 f.).

Vid beaktande av vad som framkommit genom de handlingar och utskrifter från webbplatsen www---.se som inkommit i ärendena finner Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med

2006-03-22:10

vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till allmän åklagare.

2006-03-22:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om budgivning, friskrivningsklausul och kostnad för omdränering

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X för hans hantering av budgivning, information om friskrivningsklausul och utformningen av ett köpekontrakt beträffande reglering av kostnaderna för omdränering.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Sommaren 2003 sålde han och hans fru sin gamla fastighet och köpte en ny. Först sålde de sitt gamla hus och sedan köpte de det nya. I båda affärerna medverkade fastighetsmäklaren X och de är kritiska till honom.

De fick ett bud på sitt gamla hus som de tyckte var för lågt och därför inte acceptera- de. Om fler skulle lägga bud ville de inte att mäklare X skulle säga att det redan funnits ett bud som de tackat nej till. Detta kunde mäklare X inte acceptera utan han menade att det var bättre att det kom ett bud överhuvudtaget. De anser att mäklare X åsidosatt deras vilja för att han skulle få betalt. Köpekontrakten för de båda fastig- heterna skrevs samma dag. Strax före det att de skulle underteckna köpeavtalet för det nya huset talade mäklare X om för dem att säljaren krävde friskrivning för dolda fel. Säljaren sade att han långt tidigare upplyst mäklare X om detta. Mäklare X försökte ursäkta sig med att han inte förstått att det var ett absolut krav. Oavsett om det är sant eller inte borde han naturligtvis långt tidigare ha meddelat dem att säljaren tagit upp frågan. De ångrar att de lät sig övertalas att skriva på ett kontrakt med friskrivnings- klausul. Inte minst på grund av diverse problem med fastigheten som de upptäckte efter hand.

Enligt den besiktningsman de anlitat behövde det nya huset dräneras om. De ingick därför en överenskommelse med säljarna om att de skulle dela lika på kostnaden för omdräneringen. Följande fyra delfrågor avtalades muntligen mellan dem och säljarna i närvaro av mäklare X. Den offert på 96 900 kronor plus moms som säljaren tagit fram skulle gälla; kostnaden skulle delas lika mellan säljare och köpare; arbetet skulle vara ”helt vitt” och de skulle få kopior på alla förekommande fakturor och kvitton.

Kostnaden för dräneringen delades genom att halva kostnaden lades på priset för huset och det överenskoms att säljaren sedan skulle betala hela fakturan. I kontraktet ansåg mäklare X att det räckte att det stod att säljaren skulle bekosta dräneringen och han ansåg att det var onödigt att skriva ut nya kontrakt.

Arbetet med dräneringen genomfördes under ledning av den entreprenör som skrivit offerten men i övrigt iakttogs inte vad som överenskommits. Xxxxxxxx och hans söner

2006-03-22:10

hjälpte till med dräneringen, materialet köptes på annat håll och några kopior av fak- turor och kvitton har de inte fått. Dräneringen genomfördes således till en mycket lägre kostnad än vad som angavs i offerten. Det råder inget tvivel om att de blivit lurade och det tyckte även mäklare X när de efteråt talade med honom. Senare har mäklare X fullständigt ändrat uppfattning och han vill nu inte bekräfta någon av de överenskommelser som gjordes vid kontraktsskrivandet.

Mäklaren

Mäklare X har anfört i huvudsak följande. Beträffande budet på den fastighet som anmälaren sålde föreslog han att han skulle tala om för eventuella spekulanter att det kommit ett bud på fastigheten eftersom så varit fallet. Utgångspriset var 3,1 miljoner kronor och han fick ett bud på 2,9 miljoner kronor. Det stod anmälarna fritt att för- kasta detta bud om de tyckte det var för dåligt.

Säljarnas krav på friskrivningsklausul framfördes samma dag som kontraktskrivning- en skedde. Han förnekar bestämt att detta diskuterats tidigare. I så fall hade han natur- ligtvis meddelat anmälaren.

Vad avser omdräneringen av den fastighet som anmälaren köpte så kom parterna överens om att kostnaden skulle delas lika mellan dem. Som underlag införskaffade säljaren en offert från en schaktfirma vilket anmälaren accepterade. Anmälaren hade, om han så önskat, kunnat ta in en egen offert. Att han skulle ha dikterat vem som skulle utföra dessa arbeten eller vägra att skriva ut nya köpeavtal är inte korrekt. Det var inte svårt att skriva nya köpekontrakt eftersom alla uppgifter redan fanns i datorn.

Enligt köpekontraktet skulle dräneringsarbetena utföras på ett fackmannamässigt sätt vilket han förmodar har skett eftersom anmälaren inte framfört några synpunkter på dessa. Att arbetena delvis utförts av säljaren anser han sig inte kunna råda över.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgs- fullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljaren och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen.

I köpekontraktet för den fastighet som anmälaren förvärvat anges följande.

§ 14 Säljaren skall låta omdränera bostadshuset på fackmannmässigt sätt. Kostnaden för detta arbete skall säljaren svara för ensam. Detta arbete skall påbörjas snarast och vara avslutat senast 2003-10-31.

§ 15 Därest villkor enligt ovan ej infrias i sin helhet/inom angiven tid, äger köparen rätt att låta anlita egen fackman för att utföra dessa arbeten. Säljaren skall svara ensam för denna kostnad.

§ 16 Köparen har ingående undersökt fastigheten med dess byggnad och tillbehör och förklarar sig godtaga fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Köparen är införstådd med, att ovanstående villkor är en s.k. friskrivning från säljarens ansvar som avses i Jordabalken 4 kap 19 § avseende s.k. ”dolda fel”.

2006-03-22:11

Budgivningen på den fastighet som anmälaren sålde

En av fastighetsmäklares uppgifter är att ta emot de bud som kommer in från speku- lanterna på objektet och informera säljaren om buden. Därefter får säljaren avgöra om han vill acceptera ett bud eller inte. Det har inte framkommit annat än att mäklare X agerat på det sätt en fastighetsmäklare bör göra i den uppkomna situationen. Fastig- hetsmäklarnämnden finner därför inte att mäklare X skall kritiseras i detta hänseende.

Införandet av friskrivningsklausulen

Ord står mot ord i frågan om när mäklare X fick vetskap om att en friskrivnings- klausul skulle införas, varför förutsättning för eventuell kritik eller påföljd saknas. Fastighetsmäklarnämnden vill emellertid framhålla vikten av att en fastighetsmäklare, så snart han får klart för sig att införandet av en sådan klausul är ett krav från säljaren, informerar en köparspekulant om detta, inte minst mot bakgrund av att det kan ha betydelse för köpeskillingens storlek.

Omdräneringen

Fastighetsmäklarnämnden anser inte att det föreligger några egentliga svårigheter att förstå innebörden av § 14 i köpekontraktet. Mäklare X har således medverkat till att reglera frågan om vem som skulle bekosta omdräneringen på ett begripligt sätt. An- mälarens kritik synes i huvudsak gå ut på att säljaren skulle ha genomfört omdräne- ringen till en lägre kostnad än vad som angavs i offerten genom att säljaren och hans söner genom eget arbete reducerat kostnaden. Fastighetsmäklarnämnden, som inte avgör tvister mellan säljare och köpare, finner inte att det finns anledning att kritisera mäklare X i anledning härav.

2006-03-22:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens krav på ersättning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en säljare av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X för att denne framställt ett enligt anmälaren ogrundat krav på ersättning för kostnaden för en besiktning.

Anmälan

Anmälaren har bland annat anfört följande. Den 7 juni 2004 undertecknade han ett uppdragsavtal med ensamrätt under tre månader med mäklare X för förmedling av en fastighet. När tiden för ensamrätten löpte ut var fastigheten inte såld. Eftersom han vid den tiden redan ägde en bostadsrätt i L och befarade att han skulle drabbas av dubbla boendekostnader avslutade han uppdraget med mäklare X. Han engagerade istället en annan fastighetsmäklare som, efter viss prisreducering, kunde avsluta upp- draget inom två veckor. Den 22 september 2004 erhöll han från mäklare X ett betal- ningskrav för besiktningskostnad på 3 500 kronor. I det uppdragsavtal han ingått med mäklare X stod bland annat att ”Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen

2006-03-22:11

kostnad för uppdragsgivaren.” Han skrev omgående till mäklare X och invände mot fakturan samt meddelade att han ej hade för avsikt att betala innan han erhållit ett ut- låtande från en jurist. Han kontaktade emellertid inte någon jurist eftersom han trodde att saken var utagerad. Han har fått en påminnelse daterad den 15 februari 2005.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Han bestrider att han brutit mot god fastighetsmäklarsed eller mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Den 7 juni 2004 tecknades ett uppdragsavtal med ensamrätt till ett utgångspris av 1,2 miljoner kronor. Provision skulle erläggas med fem procent av blivande köpeskilling inklusive mervärdesskatt. Rabatt skulle ges med 3 500 kronor. Utöver provisionen skulle upp- dragsgivaren även betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg för externa kost- nader, såsom ERA Köp & Säljförsäkring och besiktning. Efter det att ensamrättstiden löpt ut var fastigheten alltjämt osåld. Uppdragsgivaren sade upp uppdragsavtalet och anlitade en annan mäklare och fastigheten såldes två veckor därefter för en köpeskil- ling av 950 000 kronor.

Den 22 september 2004 utfärdades en faktura till anmälaren. Fakturan avsåg hans utlägg om 3 500 kronor för besiktning av fastigheten. Anledningen till att fakturan ställdes ut var att det i förmedlingsuppdraget hade avtalats om att uppdragsgivaren skulle betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg bland annat för besiktning. Han önskar tillförsäkra sig ersättning för vissa utlägg eftersom utläggen görs för uppdrags- givaren räkning och denne har nytta av att så sker. I det här fallet gällde det en besikt- ning som anmälaren haft nytta av oavsett om förmedlingen ägt rum genom honom eller inte. En annan möjlighet som står till buds är att uppdragsgivaren själv beställer och betalar fakturan till besiktningsmannen utan hans inblandning. Anmälaren och han var emellertid överens om att han skulle beställa och initialt ligga ute med pengarna. Enligt hans uppfattning har han rätt att fakturera för utlägg även om ingen provision skall utgå. Han har inte vidtagit några inkassoåtgärder. Att han tillskrivit anmälaren för att efterhöra hur han ställer sig till betalning står inte i strid med god fastighetsmäklarsed.

Handlingar i ärendet

Uppdragsavtal och efterföljande korrespondens har fogats till anmälan.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller pro- vision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersätt- ningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med fastighetsmäklarlagen; dels 22 § beträffande rätt till ersättning för kostnader efter särskild överenskommelse, dels 12 § om att mäklaren i allt skall ha iakttagit god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden noterar att det i uppdragsavtalet står att Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Meddelar uppdragsgivaren att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren och eventuella konsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till ersättning för kostnader eller skadestånd skall han informera om detta och uppdragsgivaren skall

2006-04-19:1

få en rimlig chans att tänka över sitt beslut. Det kan inte anses som god fastighets- mäklarsed att som enda reaktion på en uppsägning översända en faktura.

Den klausul som Fastighetsmäklarnämnden har att bedöma har följande fullständiga lydelse.

Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 5 % av blivande köpeskilling, inkl moms.

Utöver arvodet skall uppdragsgivaren betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg för externa kostnader såsom ERA Köp & Säljförsäkring, besiktning o.dyl. Rabatt utgår med 3 500 :- (Kommentar: det kursiverade är handskrivet).

Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpekontrakt eller annan därmed jämförlig överlåtelsehandling är påtecknad och utväxlad mellan parterna. Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Även om mäklare X tänkt sig att klausulen skall tillämpas på av honom angivet sätt torde det inte vara klart för uppdragsgivaren, vilket också visat sig i förevarande fall.

Om mäklaren önskar kostnadsersättning skall detta avtalas på ett tydligt sätt i upp- dragsavtalet. Så är inte fallet här eftersom det anges att kommer bindande köp inte till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Det kan inte anses utgöra god fastig- hetsmäklarsed att mot bakgrund av denna formulering sända en faktura till uppdrags- givaren med begäran om ersättning för kostnader. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X skall tilldelas varning.

2006-04-19:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utgångspriser vid mäklares marknadsföring av förmedlingsobjekt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Med anledning av en anmälan beslutade Fastighetsmäklarnämnden den

27 september 2005 att granska de uppdrag mäklare X erhållit under perioden

den 1 februari – 31 juli 2005 för att utreda om han angivit för låga utgångspriser i marknadsföringen av sina förmedlingsobjekt. Mäklare X har gett in en förteckning i enlighet med nämndens föreläggande.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet. I yttrandet har han lämnat en detaljerad redo- visning av de omständigheter som legat till grund för bedömningen av de utgångs- priser som han angett vid marknadsföringen av de olika objekten. Han har hänvisat till prisstatistik, utgångspriser för andra objekt som marknadsförts samtidigt, objek- tens läge, skick och standard, bullerstörningar från bil- och flygtrafik m.m.

2006-04-19:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Vid marknadsföringen av sina förmedlings- objekt har en mäklare en skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet. Om en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid marknadsföringen innebär att fastighets- mäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed.

Mäklare X har under den aktuella perioden förmedlat 37 objekt. Av dessa har i fyra fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling uppgått till 50 procent och däröver (högst 58 procent). I två fall var skillnaden över 39 procent men under 50 procent. I sju fall var skillnaden över 29 procent men under 40 procent. I nio fall var skillnaden mellan 20 och 29 procent. I åtta fall var skillnaden mellan tio och 19 procent och i fem fall mellan noll och nio procent. I två fall understeg köpeskil- lingen utgångspriset.

Mäklare X har i ett stort antal förmedlingsuppdrag angett utgångspriser som väsent- ligt understiger köpeskillingen vilket aktualiserar frågan om mäklare X har åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed.

Vid bedömningen av en mäklares agerande har Regeringsrätten uttalat att omständlig- heter som är graverande för mäklaren kan läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa omständigheter kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). Det kan konstateras att kraven är höga för att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna till- dela en mäklare en disciplinpåföljd. Med beaktande av de uppgifter som mäklare X har lämnat i ärendet finner nämnden att det inte är otvetydigt fastställt att han har an- gett utgångspriser på sina förmedlingsobjekt på sätt som står i strid med god fastig- hetsmäklarsed. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Två ledamöter anmäler skiljaktig mening och anför.

En spekulant skall kunna utgå från att det pris till vilket ett objekt utbjuds inte klart avviker från en fackmannamässig bedömning av det marknadsmässiga värdet. Det är således inte acceptabelt att en fastighetsmäklare utbjuder objekt till belopp klart understigande förväntat försäljningspris.

Utredningen i nu aktuellt ärende visar att det slutliga priset för utbjudna objekt i flertalet fall väsentligen överstiger det belopp som angetts vid annonseringen. De förklaringar som mäklare X hänvisat till kan enligt vår uppfattning inte anses utgöra sådana oförutsedda omständigheter som kan motivera avvikelserna. Mäklare X bör därför meddelas varning.

2006-04-19:2

2006-04-19:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om lämplighet och redbarhet, utformning av återgångsvillkor samt villkor i uppdragsavtal om ersättning till mäklaren m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anonym anmälan där mäklare Xs lämplig- het som fastighetsmäklare ifrågasatts. Till anmälan har fogats N tingsrätts dom från den 22 december 2005 där mäklare X dömts för grov kvinnofridskränkning till skyddstillsyn med särskild behandlingsplan. Mäklare X har också bland annat dömts att utge skadestånd till målsäganden. Domen har vunnit laga kraft.

Med anledning av domen har Fastighetsmäklarnämnden beslutat att granska mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare. Han har på nämndens begäran inkommit med förteckning över de förmedlingsuppdrag som han avslutat under 2005. Från de granskade förmedlingsuppdragen har följande noterats.

I ett köpekontrakt finns följande återgångsklausul. Köparen äger rätt att snarast och på egen bekostnad låta godkänd besiktningsman besiktiga fastigheten. --- I det fall utförd besiktning utvisar fel eller brister i fastigheten vars värde överstiger 70 000 kr inkl mervärdeskatt äger köparen rätt att senast 2004-10-14 låta köpet återgå alterna- tivt försöka omförhandla försäljningspriset.

Parterna är överens om att värdering av eventuella fel eller brister skall ske av be- siktningsman eller av denne utsedd/rekommenderad person. Parterna är överens om att i frågelista angivna fel och brister ej kan åberopas mot säljaren eller hänföras till ovanstående villkor. Vid beräkning av värdet avseende fel/brister skall hänsyn tagas till ålder, utförande, byggnadssätt etc.

I ett av de granskade uppdragsavtalen finns följande villkor om ersättning till mäk- laren. --- Kommer försäljning inte till stånd på grund av att uppdragsgivaren, efter annonsering m.m. enligt föregående stycke och eventuell budgivning inte ingår köpe- avtal med en av fastighetsmäklaren anvisad seriös spekulant som är beredd att betala minst priset 4 500 000 kr och godta övriga av uppdragsgivaren skriftligen uppställda villkor, skall uppdragsgivaren ändå ersätta fastighetsmäklaren med angiven provi- sion såsom skadestånd. I annat fall utgår ingen ersättning för uppdraget.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och i nu aktuella frågor anfört följande.

Vad angår återgångsklausulen skulle - för det fall det skulle finnas skäl för köpets återgång - detta i så fall ske skriftligen till honom för vidarebefordran till säljaren enligt en muntlig överenskommelse vid kontraktskrivningen. Han medger att detta borde ha skrivits in i avtalet.

2006-04-19:2

Beträffande det ifrågasatta villkoret i uppdragsavtalet var en av delägarna avtalsjurist och hade fullmakt att företräda sina syskon. Avtalet är upprättat efter uppdragsgivar- nas eget förslag. Syftet var att garantera uppdragsgivarna hans odelade engagemang vad gäller annonsering och visningar. Det angivna slutpriset låg mycket högt mark- nadsmässigt. Det förelåg därför ”inte någon risk för att konsumenterna (säljarna) skulle drabbas negativt på något sätt”. I detta fall hade uppdragsgivarna en kunskap i avtalsrätt som var långt över allmänt kunnande. De var vana att skriva avtal och fullt införstådda med uppdragsavtalet samt mycket nöjda med affärens genomförande.

Av Fastighetsmäklarnämndens register framgår att mäklare X varit registrerad fastighetsmäklare sedan den 17 juni 1993 och att han tidigare inte varit föremål för tillsyn.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redbarhet och lämplighet

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs, enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Det särskilda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen tar sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Sådana krav bör kunna ställas på mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som denne intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Enligt 8 § samma lag skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §.

Av förarbetena till 8 § fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s 69) framgår bland annat följande.

Omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Bedrä- geribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet utgör exempel på sådana om- ständigheter. I bedömningen får också andra faktorer vägas in som kan vara av be- tydelse. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under tiden. Den generella utgångspunkten är att det skall göras en samlad bedömning av samtliga omständigheter om mäklaren, trots doku- menterad brottslighet, kan anses lämplig att fortsätta sin verksamhet som mäklare.

Det övergripande syftet med lämplighetsprövningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren. Hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken får inte tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Den brottslighet som mäklare X dömts för är av allvarlig art och kan ge anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare. Mäklare X har varit registrerad mäklare sedan 1993 och har inte varit föremål för granskning i något tidigare till- synsärende. Fastighetsmäklarnämnden finner vid en samlad bedömning - med iakttagande av det övergripande syftet som skall vara utgångspunkt för lämplig- hetsbedömning - att lagföringen i sig inte ger anledning till påföljd enligt fastig- hetsmäklarlagen.

2006-04-19:2

Återgångsklausulen

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighets- mäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets inne- börd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

I det aktuella återgångsvillkoret saknas anvisning om hur köparna skall gå tillväga om de vill använda sig av återgångsrätten; dvs. till vem en sådan framställan skall göras och eventuella formkrav. Mäklaren har att verka för att eventuella återgångsvillkor innehåller sådana anvisningar. Mäklaren bör således verka för att det i köpekontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra par- ten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överens- kommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter.

Enligt Mäklare X har förutsättningarna för återgång diskuterats med parterna. En muntlig överenskommelse skall ha träffats om att begäran om återgång skall göras skriftligt och i första hand sändas till honom. Mäklare X kan dock inte undgå kritik för att han inte dokumenterat överenskommelsen om förfarandet i köpekontraktet.

Villkor om ersättning till mäklaren

Kammarrätten har i dom den 16 april 2004 uttalat följande. Ett sedvanligt provisions- uppdrag innebär att fastighetsmäklaren blir utan ersättning för arbete och andra kost- nader om uppdraget inte leder till ett överlåtelseavtal. Det finns dock inget hinder för mäklaren att i förväg avtala om ersättning för nedlagda kostnader för det fall att för- säljning inte kommer till stånd. Att däremot försäkra sig om att samma provisions- belopp skall utgå vid utebliven försäljning som om försäljning kommit till stånd innebär i normalfallet att mäklaren erhåller ett belopp som betydligt överstiger ned- lagda kostnader. Att med konsument sluta avtal med en sådan innebörd bedömer kammarrätten inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed (mål ---).

I ett uppdragsavtal bör en fastighetsmäklare inte kunna tillförsäkra sig samma vinst som om mäklaren fullgjort och genomfört ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklar- nämnden anser att mäklare X medverkat till utformningen av ett oskäligt villkor om ersättning i ett av de granskade uppdragsavtalen, vilket strider mot god fastighets- mäklarsed. Vad han anfört om förhållandena på uppdragsgivarens sida och om an- ledningen till klausulens utformning föranleder dock att förseelsen kan anses vara ringa.

2006-04-19:3

2006-04-19:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens kontroll av lånelöfte

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant på en bostadsrätt fram- fört kritik mot mäklare X. Enligt anmälaren har mäklare X kontaktat banken för att kontrollera att lånelöfte fanns trots att anmälaren uttryckligen meddelat mäklare X att denne inte fick ringa banken och att i stället anmälaren skulle be banken kontakta mäklare X.

Mäklare X har i huvudsak anfört följande. I samband med att anmälaren framförde ett bud vid lunchtid bad han anmälaren om telefonnumret till dennes bank för att kontrol- lera lånelöftet. Anmälaren hade invändningar mot detta. Han förklarade då att det in- går i hans uppdrag gentemot säljarna att kontrollera att lånelöfte finns och att han måste få klartecken från banken innan han kan ta emot budet. Han kontrollerar alltid lånelöften och vilka villkor dessa har för att säljarna skall ha ett gott underlag när de skall utvärdera bud och därmed förbättra köparens möjligheter att förvärva objektet.

Han kom överens med anmälaren om att denne skulle be banken kontakta honom. När detta inte skett vid ca kl. 16.00 samma dag ringde han till banken för att kontrol- lera lånelöftet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

En fastighetsmäklare har ingen generell skyldighet att närmare granska en köpares ekonomi. Mäklaren bör normalt ta köparens uppgifter för goda om han inte har någon särskild anledning att misstro dessa. En annan sak är att en mäklare med köparens medgivande kan inhämta uppgifter från bland annat köparens bank vid upprättandet av boendekostnadskalkyl.

Mäklare X har anfört att det ingår i hans skyldigheter att kontrollera en spekulants lånelöfte för att kunna ta mot dennes bud. Nämnden vill därför påpeka att en mäklare är skyldig att till säljaren vidarebefordra alla bud till dess att ett undertecknat köpe- kontrakt föreligger. För det fall en spekulant motsätter sig att mäklaren kontrollerar ett lånelöfte hos spekulantens bank bör mäklaren respektera detta. I en sådan situation åligger det i stället mäklaren att vidarebefordra budet till säljaren med uppgift om spekulantens inställning. Det ankommer sedan på säljaren att ta ställning till hur denne vill agera i anledning av uppgiften.

2006-04-19:4

Med dessa påpekanden finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2006-04-19:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om viss verksamhet utgör förmedling och om den i så fall strider mot förord- ningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

På webbplatsen www.---.com erbjuds privatpersoner och företag att mot avgift annonsera efter bostäder att hyra i andra hand. Sökanden får därutöver tillgång till ett register där uthyrare lagt in objekt för uthyrning. Ansvarig för webbplatsen är bo- stadsförmedlingsföretaget A. Mäklare X är registrerad hos nämnden som hyresför- medlare. På webbplatsen återfinns bland annat följande avtalsvillkor för privatper- soner.

1. Allmänt

Avtalet gäller mellan företaget A, xxx.xx --- och den som annonserar under rubriken "så här söker du bostad" på företaget A:s hemsida, nedan kallad Annonsören. Annon- sören är medveten om att regelbunden tillgång till Internet och en e-postadress är ett måste, då företaget A:s tjänster är helt Internetbaserade.

2. Annonsvillkor

1. Annonsören skall vara en privatperson samt uppge sitt personnummer.

2. Annonsören åtager sig härmed att betala en annonsavgift på 750 kr inkl. moms, för en annons under ”så här söker du bostad”, på företaget A:s hemsida.

3. Annonsören får under avtalstiden tillgång till företaget As bostadsregister med 2:a handsbostäder i S, som hyrs ut till privatpersoner.

4. Kontaktuppgifter som erhålls genom företaget As bostadsregister får endast användas av Annonsören personligen, utlämnande av kontaktuppgifter till tredje part leder till omedelbar avstängning från bostadsregistret.

5. Vid upprättande av hyresavtal mellan Annonsören och uthyrare som Anno- nsören fått kontakt med på företaget As hemsida, sker förhyrningen juridiskt mellan Annonsören och Uthyraren. Företaget A kan inte ställas till svars för eventuella felaktigt eller osant lämnade uppgifter samt tvister mellan Annon- sören och Uthyraren vad det än må gälla.

[…]

4. Avtalstid

Avtalet gäller i 45 dagar från och med den dag Annonsören har betalat annons- avgiften och registrerat sin Annons på företaget As hemsida. Avtalet upphör auto- matiskt att gälla efter avtalsperiodens utgång. Annonsören kan när som helst under avtalsperioden själv ta bort annonsen. Om så sker har Annonsören ingen rätt till

2006-04-19:4

reducering av annonsavgiften. Företaget A lämnar ingen garanti att annonsering leder till ett hyresavtal.

Anmälan

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har anmälaren gjort gällande att bostads- förmedlingsföretaget A i strid mot gällande bestämmelser inte återbetalar avgiften på 750 kr när förmedlingen inte lett till ett hyresavtal.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Webbplatsen företaget A är en nätbaserad tjänst som är en annonsplats för bostadssökande, dvs. sökanden får annonsera och lägga ut sina önskemål på webbplatsen. Uthyrarna tar sedan kontakt med annonsörer- na. Dessutom har de sökande tillgång till hela företagets bostadsregister och kan själva ta kontakt med uthyrarna utan kostnad. Kostnaden för annons på webbplatsen är 750 kr inklusive moms.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses med fastighetsmäklare enligt lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

Av 1 § första och andra styckena förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling framgår att ersättning av hyressökande för förmedling av bo- stadslägenhet får tas ut endast om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal.

Det är i ärendet ostridigt att den ersättning hyressökande erlägger för den aktuella tjänsten inte återbetalas även om hyresavtal inte träffas. För att bedöma om för- farandet strider mot bestämmelsen i 1 § förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling, måste nämnden först ta ställning till om den tjänst mäklare X erbjuder genom webbplatsen www.---.com utgör förmedling.

Enligt vad som framgår i ärendet är www.---.com en webbplats där uthyrare kan lägga ut objekt för uthyrning. Vidare kan hyressökande mot en avgift annonsera efter hyresobjekt samt söka bland annonserade objekt. Hyresavtal träffas genom att parter- na tar kontakt med varandra utifrån uppgifterna på webbplatsen.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare avgörande bedömt ett s.k. annonspaket som ett företag marknadsförde. I företaget var flera fastighetsmäklare verksamma. Den anmälde mäklaren anförde att företaget tillhandahöll en webbplats där köpare och säljare själva kunde ta kontakt med varandra och att företaget inte sammanförde parterna. Nämnden fann avseende det s.k. annonspaketet att det inte var fråga om förmedling utan tillhandahållande av annonsplats och att de bestämmelser som reglerar hur en fastighetsmäklare skall förfara vid ett förmedlingsuppdrag inte var tillämpliga (2000-12-20:4 i FMN:s årsbok för 2000, jfr SOU 1999:35, s. 62).

Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning är webbplatsen www.---.com att betrakta som en annonsplats som kan jämföras med andra annonswebbplatser på Internet eller en dagstidning. Det finns inget i ärendet som tyder på att mäklare X på

2006-04-19:5

annat sätt än genom att tillhandahålla annonsplatsen medverkar till sammanförandet av parterna. Verksamheten kan därför inte anses utgöra förmedling och bestämmel- serna i förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling är inte tillämpliga. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2006-04-19:5

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om överenskommelse om tillgång till fastigheten före tillträde, säljarens förfoganderätt, boendekostnadskalkyl m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X förmedlade en fastighet i augusti 2005. I en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden har köparna av fastigheten riktat kritik mot mäklare X i anledning av för- medlingen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett bl.a. följande. I besiktningsprotokollet angavs att det fanns en massa lösa kablar i elcentralen och att en separat besiktning av elen borde genom- föras. De meddelade mäklare X att de ville göra en el-besiktning innan köpekontrak- tet skrevs. Hon gav då uttryck för att detta var onödigt och att det säkert inte var någon fara. Det är anmärkningsvärt att hon uppträdde på det sättet. Om de inte hade gjort någon undersökning hade de inte kunnat åberopa fel avseende elinstallationerna. Drygt en vecka innan tillträdet kontaktade de mäklare X för att efterhöra om de kunde ta med lite saker till huset. Kort därefter meddelade hon att hon kontaktat säljaren som gett sitt godkännande. De flyttade över en del kartonger till huset. Dagen innan köpet skulle fullbordas kontaktade säljaren dem och meddelade att han var förvånad över att se flyttkartonger i huset och att han absolut inte godkänt detta. Mäklare X hade således försatt både dem och säljaren i en obehaglig situation. Innan köpet full- bordades konstaterade de att någon flyttstädning inte skett. Mäklare X kontaktade då säljaren som skulle ombesörja att huset städades innan tillträdet. Innan köpebrevet skrevs konstaterade de att så inte skett men på fråga till mäklare X uppgav hon att det bara var att skriva på annars kunde de begå kontraktsbrott. De hade velat hålla inne en del av köpeskillingen tills huset var flyttstädat men vågade inte ta ett sådant steg av rädsla för att bli skadeståndsskyldiga. Mäklare X visade ett tydligt ointresse över att huset var ostädat och pressade dem att fullfölja köpet trots att villkoret om flyttstäd- ning inte var uppfyllt. När de flyttat in i huset upptäckte de att en av toaletterna var trasig. När de spolade stod den och rann i fem minuter och det syntes på emaljen att det inte var något nytt problem. När de kontaktade mäklare X hänvisade hon endast till köparens undersökningsplikt. Hon upplyste dem inte om vilka skyldigheter sälja- ren har och om deras möjligheter att få rättelse. En månad efter tillträdet blev de kon- taktade av deras bank som uppgav att inskrivningsmyndigheten inte beviljade lagfart. Eftersom säljaren utvandrat till F behövdes någon form av intyg som visade att säl- jaren hade rätt att ensam sälja huset här i Sverige då han kunde vara gift i F. När de

2006-04-19:5

frågade mäklare X varför hon inte ombesörjt detta svarade hon att hon inte kunde hålla reda på allt. De anser att mäklare X åtminstone borde ha försäkrat sig om att säljaren hade rätt att sälja sin fastighet. De fick ingen boendekostnadskalkyl. De fick endast generella uppgifter om taxeringsvärde och driftskostnader. När de träffade säljaren undrade han var dessa uppgifter kom ifrån eftersom han inte kände till dem. De undrar om det är tillåtet att en mäklare bara hittar på driftskostnaderna.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bl.a. följande. Hon har aldrig försökt få en kund att avstå från besiktning. I detta fall gav hon även råd om ett lämpligt företag som utfört el-besikt- ningar vid tidigare försäljningar genom henne. Säljaren accepterade att köparna före tillträdet fick ställa in en del kartonger och mindre saker i huset. På banken kom frå- gan upp om att säljaren motsatt sig detta och hon sade att hon måste ha missuppfattat saken. Hon har upplyst köparna om att säljaren accepterat att de fick ställa in saker men inte flytta in eller börja riva köket. Hon tror att säljaren kan erinra sig detta om hon tar upp saken igen. Hon tror att hon fick ett mail om detta men det har hon tyvärr inte kvar. Det var köparna som kontaktade henne och ville ha tillgång till huset före tillträdesdagen eftersom de sålt sin lägenhet.

Att hon visat ointresse angående flyttstädningen är helt befängt. Hon har aldrig någonsin ringt så många samtal beträffande städning. Något krav om att innehålla köpeskillingen framfördes inte vid tillträdet. Hade detta gjorts skulle hon dock ha avrått eftersom det kan betraktas som ett kontraktsbrott som är väsentligt. Klagomål på flyttstädningen framfördes redan i september trots att tillträdet enligt kontraktet skulle ske den 1 december. Köparna ville att hon skulle framföra att säljaren fick städa bättre eller betala en ersättning med 6 000 kr. Eftersom säljaren ansåg att han redan städat huset bestämde han sig för att göra en kompletterande städning vid till- trädet. Köparna har sedermera framfört att det var den städningen som var bristfällig. Hon har haft ytterligare kontakter med säljaren angående städningen. Säljare erhåller alltid en skrift i kontraktsmappen om hur en flyttstädning skall utföras. Beträffande wc-stolen kontaktade hon säljaren som meddelade att han inte haft problem med denna. Säljaren har sedermera kontaktat en rörmokare som uppgett att det finns en risk för att packningar torkar i vattenbehållaren när vattnet är avstängt vilket det varit sedan säljaren flyttade. Detta har hon meddelat köparna.

Säljaren hade ensam lagfart och hade fått detta genom övrigt fång år 2004. Eftersom hon sålt huset 1996 till säljaren och hans dåvarande sambo kontaktade hon inskriv- ningsmyndigheten och frågade om en kopia av bodelningen behövdes vid lagfart för en ny köpare. Detta behövdes inte eftersom bodelningen redan registrerats då säljaren erhöll lagfart ensam. Det var banken som sökte lagfart åt köparna. Hon erbjöd sig att ordna intyget från ambassaden men det ville banken ordna själv. Beträffande boende- kostnadskalkylen är det märkligt att köparna inte minns att de fick en sådan kalkyl.

Eftersom den inte arkiverades i datorsystemet när den upprättades, ändrades datumet till arkiveringsdatumet. Den bifogade kalkylen är dock den som köparna tog del av. Utifrån säljarens uppgifter angav hon en driftskostnad i beskrivningen vilken säljaren erhöll och godkände.

Till yttrandet har fogats kopia av uppdragsavtal, objektsbeskrivning, boendekostnads- kalkyl daterad den 13 oktober 2005 och köpekontrakt med bilagor.

2006-04-19:5

Övrigt

I en frågelista som ingått som bilaga till köpekontraktet och som är undertecknad av parterna den 22 augusti 2005 anges bland annat följande. Köparen har även av mäk- laren erhållit en objektsbeskrivning och boendekalkyl.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den.

Av 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Tillgång till fastigheten före tillträdet

Av utredningen i ärendet framgår att det rått oklarheter om köparna haft säljarens tillåtelse att ställa in flyttkartonger i huset före tillträdestillfället. För det fall parterna genom mäklarens medverkan träffar en överenskommelse efter det att köpekontraktet undertecknats, kan det finnas anledning att skriftligen dokumentera överenskommel- sen för att undvika missförstånd mellan parterna om dess innebörd och omfattning.

Detta får anses särskilt viktigt när det gäller frågan om tillträde till objektet före av- talad tillträdesdag. Nämnden finner därför att det hade varit lämpligt att mäklare X dokumenterat den överenskommelse som enligt hennes och köparnas uppgifter fanns mellan parterna.

Säljarens förfoganderätt

Mäklare X har anfört att hon kontrollerat med inskrivningsmyndigheten att säljaren hade rätt att ensam överlåta fastigheten. Mot bakgrund av vad som framkommit i ärendet finner nämnden att mäklare X fullgjort de kontrollskyldigheter som ankom- mer på henne enligt 17 § fastighetsmäklarlagen.

Boendekostnadskalkyl

Det råder motstridiga uppgifter om huruvida köparna har erhållit en boendekost- nadskalkyl före avtalets ingående. Mäklare X har uppgett att hon överlämnat en kalkyl till köparna men det framgår inte vid vilken tidpunkt detta skulle ha skett. Vidare är den av mäklare X bifogade kopian av kalkylen daterad den 13 oktober 2005, vilket enligt vad som framgår är tillträdesdagen. Hon har anfört att dateringen beror på rutiner i mäklarföretaget datorsystem. Fastighetsmäklarnämnden vill under- stryka vikten av att handlingar i ett förmedlingsuppdrag har ett korrekt angivet datum.

2006-04-19:6

Vid en granskning av Fastighetsmäklarnämnden kan mäklaren i annat fall drabbas av sanktioner från nämndens sida. I förevarande fall anges i den av köparna underteck- nade frågelistan att köparna erhållit en boendekalkyl. Vid sådant förhållande finner nämnden inte att det föreligger grund för att kritisera mäklare X i förevarande hän- seende.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Med dessa påpekanden skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2006-04-19:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. lockpriser

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X en varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom ett TV-program kallat ”---,” som sändes den --- i Kanal 5, uppmärksammats på mäklare Xs agerande i samband med ett förmedlings- uppdrag. Den bostadsrätt som mäklare X hade i uppdrag att förmedla blev genom TV-bolagets försorg föremål för en s.k. homestyling. Av TV-programmet framgår att mäklare X uppskattade bostadsrättens marknadsvärde i det skick den var före åtgär- derna till ca 2 miljoner kr. Vidare uttalade mäklare X i programmet att värdet efter åtgärderna skulle öka med ca 500 000 kr. Enligt uppgift i programmet utbjöds bostadsrätten för 1 995 000 kr. Försäljningspriset blev 2 725 000 kr.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Han träffade säljaren den 20 juni 2005. Säljaren hade tidigare träffat flera mäklare som liksom han ansåg att försäljnings- priset borde ligga mellan 1,9 och 2,2 miljoner kr. De kom överens om att sätta igång med försäljningen i augusti. Efter att det var klart att säljaren tänkte anlita honom kontaktade han Kanal 5 produktionsbolag som sökte bostäder för ett program om homestyling. Bolaget var intresserat och säljaren var glad för den extra ”hjälpen” med försäljningen. Den 15 augusti 2005 spelades det första programmet in där han gav uttryck för vad han trodde om priset i det läget. Fyra dagar senare, efter att home- stylingföretaget arbetat med lägenheten, spelade de in vad han spontant kände när han såg resultatet. Han och säljaren hade väntat med försäljningen längre in i augusti än planerat. När han besökte lägenheten hade han och säljaren redan gjort klart med annonser och övrigt material inför visningen. Det enda som saknades var bilderna på den stylade lägenheten. I TV-programmet framstod lägenheten vara i toppskick vilket inte var fallet. Den var enkelt påmålad och möblerad, vilket han påpekade för alla spekulanter som eventuellt kunde ha missat att lägenheten var stylad genom Kanal 5. Köparen har helrenoverat lägenheten efter köpet. Kanal 5 har vinklat programmet för att göra ett intressant program om homestyling. Av bifogade utdrag från Hemnet framgår att hans utgångspris inte var ett lockpris. Lägenheten var inte ett toppobjekt.

2006-04-19:6

Varken han eller de andra mäklarna var förberedda på den prisuppgång som skedde under sommaren. I så fall borde han och de andra mäklarna satt ett högre förväntat pris för att få vara säkra på att få sälja lägenheten.

Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av uppdragsavtalet, skriftväxling mellan säljaren och en annan fastighetsmäklare samt utdrag från Hemnet daterat den

22 augusti 2005.

I uppdragsavtalet, daterat den 12 augusti 2005, anges att för förmedlingsuppdraget gäller som utgångspris 1 995 000 kr.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare uttalat att det strider mot god fastighetsmäklar- sed att vid marknadsföring av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet.

Ett slutligt försäljningspris som väsentligt överstiger utgångspriset kan inte enskilt läggas till grund för bedömningen att utgångspriset varit satt för lågt i förhållande till det beräknade marknadsvärdet. Försäljningspriset kan påverkas av en rad faktorer såsom vilken tid som förflutit mellan annonsering och försäljning, oväntade prisupp- gångar och intresset vid budgivningen. Dessa faktorer kan således medföra att mäk- larens bedömning av marknadsvärdet i det enskilda fallet kan skilja sig i större eller mindre grad från det slutliga försäljningspriset utan att detta kan läggas mäklaren till last.

I förevarande fall blev köpeskillingen 730 000 kr högre än det marknadsförda ut- gångspriset. Även med beaktande av vad som ovan sagts om faktorer som påverkar det slutliga priset finner nämnden att detta indikerar att utgångspriset väsentligt understigit det beräknade marknadsvärdet. Av mäklare Xs uttalande i TV-program- met framgår dessutom att han bedömt att marknadsvärdet på objektet skulle stiga väsentligt efter den s.k. homestylingen. Objektet har detta till trots marknadsförts till ett oförändrat utgångspris om 1 995 000 kr.

Mot bakgrund av detta finner nämnden det visat att mäklare X har marknadsfört objektet till ett utgångspris som väsentligt understigit det beräknade marknadsvärdet efter s.k. homestyling. Han har därför handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte bedömas som ringa. Att, såsom mäklare X anfört, annonserna och övrigt material var färdigställt innan den s.k. homestylingen var genomförd föran- leder ingen annan bedömning. Mäklare X skall därför meddelas en varning.

2006-04-19:7

2006-04-19:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ersättning för att utforma köpehandlingar och utformning av åter- gångsklausul m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan har kritik riktats mot mäklare X för att denne tagit ut en ersättning om 7 500 kronor istället för 5000 kronor som ursprungligen avtalats för att upprätta ett köpekontrakt. Vidare kritiseras mäklare X för utformningen av en friskrivningsklau- sul i köpekontraktet och för att handpenningen utbetalades för sent.

Anmälan

Anmälarna har i huvudsak anfört följande. De beslutade att sälja en fastighet i början av år 2003 och kontaktade mäklare X för en värdering och han värderade fastigheten till 1 500 000 kronor. Eftersom de redan hade en köpare frågade de mäklare X om han kunde upprätta nödvändiga handlingar vilket han accepterade att göra för

5000 kronor. När affären skulle göras upp på banken ville mäklare X istället ha 7 500 kronor för sitt arbete vilket de då gick med på. Detta innebar emellertid att

mäklare X bröt ett muntligt avtal om kostnaden. De är även missnöjda med utform- ningen av en klausul om särskild besiktning eftersom den medförde att de fick stå för alla elfel i fastigheten. Köpeavtalet undertecknades den 4 april 2003 och handpen- ningen som uppgick till 140 000 kr deponerades hos mäklare X. Den deponerade handpenningen betalades inte ut förrän på tillträdesdagen och då fattades räntan. De anser att mäklare X skulle ha betalt ut handpenningen när depositionsavtalet så tillät.

Köpekontraktets § 12 rubricerad ”Särskild besiktning” har följande lydelse.

Fastigheten har besiktigats av köparen själv och av Anticimex. Priset på fastigheten är satt efter de fel och brister som upptäckts. Bilagor: Anticimex och köparens anteckningar.

Köparen besiktigar el-installationen. Eventuella fel betalas av säljaren.

Mäklaren

Mäklare X har anfört i huvudsak följande.

Han värderade fastigheten till 1 200 000 kronor och inte till 1 500 000 kronor som anmälarna anfört. Avtalat pris för värdering, köpekontrakt och köpebrev var

7 500 kronor. När köpebrevet skrevs var det ingen kommentar om arvodet. Han har inte lämnat någon utfästelse om ansvarsförhållandet mellan nuvarande och tidigare ägare av fastigheten avseende fel och brister. Anmälarna informerades om att ränta under 100 kronor inte betalas ut.

2006-04-19:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram i ärendet ger anledning att påpeka såväl vikten av att avtal mellan fastighetsmäklare och uppdragsgivare dokumenteras som att det av ingångna avtal klart framgår vad som gäller. Av depositionsavtalet framgår ej vad som sker med räntan och § 12 i köpekontraktet synes något ofullständig i sin utformning.

I förevarande fall finns dock inget för nämnden uppenbart belägg för anmälarens uppgifter, som motsägs av mäklaren, varför ärendet skall avskrivas från vidare hand- läggning.

2006-04-19:8

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har initierat rubricerat ärende med anledning av TV-pro- grammet --- den 23 mars 2006 där bl.a. X, som inte är registrerad hos Fastighetsmäk- larnämnden, förekommit.

X har yttrat sig och anfört bl.a. följande.

Han har genomgått en tredagars kurs för mäklarassistenter och arbetat två år som mäklarassistent på mäklarföretaget A. Därefter har han från april 2004 varit mäklar- assistent hos mäklarföretaget B där han dels varit anställd till december 2004 dels bedrivit verksamhet med egen F-skattesedel. Hos mäklare Y arbetar han med för en mäklarassistent sedvanliga göromål. I TV-programmet har journalisterna vinklat programmet och framställt honom i en oseriös dager. Beträffande svarta pengar fram- går tydligt av programmet att journalisten med ledande frågor - efter tjat - fick fram fick fram önskat resultat. Uppdragsgivaren hade begärt att få all information från pre- sumtiva köpare, varför han informerades om förslaget. När fastighetsmäklarna Y och Z fick reda på förslaget om ”svarta pengar” anmodade de honom att omedelbart av- sluta diskussionerna med den presumtive köparen. Det var en ovanlig situation och han blev extremt överrumplad av köparens påstridighet i denna del. Enbart de för honom negativa delarna har spelats upp i programmet. Han anser inte att han har agerat i strid med vad en oregistrerad medhjälpare får göra.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på

2006-05-10:1

annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registre- rad hos Fastighetsmäklarnämnden. Advokater är dock undantagna från registrerings- tvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. En fastighetsmäklare kan i sin förmedlingsverksamhet ta hjälp av s.k. mäklarassisten- ter men dessa skall uppträda på ett sådant sätt att det står helt klart vem som är ansva- rig mäklare och endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget kan överlämnas till en mäklarassistent. I marknadsföring av objekt bör det tydligt framgå om en medverkande är oregistrerad fastighetsmäklare.

Med hänvisning till den information som framkommit i det aktuella TV-programmet finner Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X förmedlar fas- tigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till åklagaren.

2006-05-10:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ersättning till mäklaren och om mäklarens förvärv av rörelseinventarier m.m. i säljarnas bolag strider mot god fastighetsmäklarsed

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. Enligt anmälarna har mäklare X brustit i sina förpliktelser som fastighetsmäklare genom sin hantering av mäklarprovisionen och genom att ha utnyttjat deras ekonomiska trångmål på ett otillbörligt sätt när han förvärvat inventa- rierna i deras bolag.

Anmälan

Anmälarna har anfört bland annat följande. De är enda bolagsmännen i företaget A. De ägde även gemensamt samtliga aktier i det numera likviderade bolaget företaget

B. Mäklare X medverkade vid försäljningen av företaget A:s fastighet och uppbar mäklarprovision härför. Med anledning av företaget A:s dåliga ekonomi skulle köpeskillingen för fastigheten avräknas bolagets skulder. Mäklare X föreslog därför

2006-05-10:1

konstruktionen att hans provision skulle vara 25 000 kr men att det utåt skulle se ut som om sedvanlig provision efter taxa eller 75 000 kr utgått. Mäklare X mottog följ- aktligen en postväxel på sistnämnda belopp. Han skulle sedan omedelbart återge

50 000 kr till företaget A enligt deras ”interna avtal”. Anledningen till konstruktionen var att mäklare X endast skulle ersättas med 25 000 kr då han inte anvisat eller ens arbetat för att anskaffa köparen. Köparen var redan hyresgäst i fastigheten och hade förhandlat med dem direkt. Mäklare X förvärvade härefter genom köpeavtal med företaget B:s rörelseinventarier och lager samt hyresrätten till den av dem nyttjade kontorslokalen i företaget A:s fastighet. Då tvist uppkom avseende vad överlåtelsen av inventarierna m.m. avsett, hyran mäklare X skulle betala till företaget A, provi- sionen vid fastighetsförsäljningen samt löneanspråk ingick parterna den 5 juli 2004 ett förlikningsavtal. Genom förvärvet av inkråmet från företaget B har mäklare X tillgodogjort sig ett värde avsevärt överstigande normal handelsvinst och utnyttjat deras ekonomiska trångmål på ett otillbörligt sätt.

Anmälarna har inkommit med bland annat kopia av likvidavräkning, förlikningsavtal, handlingar i tvisten i allmän domstol mellan dem och mäklare X samt ett intyg från köparna till fastigheten där dessa uppgett att de uteslutande haft kontakt med anmä- larna vid fastighetsöverlåtelsen.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 27 december 2001 fick han i uppdrag att med ensamrätt förmedla försäljningen av fastigheten S 2, ägd av anmälarnas bolag företaget A. Del av fastigheten överläts den 10 april 2002. Den 14 februari 2003 undertecknades köpebrevet för fastigheten S 11 efter att avstyckning skett avseende fastigheten S 2.

Den 6 juni 2002 överlät företaget B, vilket ägdes av anmälarna, bland annat rörelse- inventarier och lager till honom genom en s.k. inkråmsöverlåtelse. I anledning av överlåtelsen uppstod tvist mellan honom och anmälarna avseende lager, hyra m.m. Anmälarna förde dessutom in frågan om provisionens storlek i tvisten. Parterna ingick ett förlikningsavtal i juli 2004. Det har inte funnits något ”internt avtal” mellan honom och anmälarna med innebörd att icke sedvanlig provision skulle utgå vid fas- tighetsförmedlingen. Provisionen reglerades i uppdragsavtalet och angavs där till

5 procent av köpeskillingen, vilket i det aktuella fallet motsvarade 75 000 kr. Han mottog en postväxel på nämnda belopp vid likvidavräkningen. Vid förmedlingen utförde han sedvanliga uppgifter såsom annonsering, visning, upprättade köpehand- lingar och medverkade vid avstyckningen av fastigheten. På anmälarnas initiativ angavs i förlikningsavtalet att 50 000 kr av vad han skall utge till anmälarna avsåg återbetalning av mäklarprovision. Då fråga var om att genom förlikningen nå en slutlig lösning av samtliga mellanhavanden ansåg han det inte vara av alltför stor betydelse vad förlikningslikviden kallades. Att han förvärvade inkråmet i företaget B kan inte på något sätt anses ha varit ägnat att rubba förtroendet för honom som mäk- lare. Dessutom var köpekontraktet vid tidpunkten för förvärvet undertecknat av såväl köpare som säljare.

Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av uppdragsavtal, köpekontrakt, köpeavtal och postväxel.

2006-05-10:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Ersättningen till mäklaren

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att pröva tvister avseende ersättning eller provision för fastighetsmäklartjänster. Nämnden kan däremot pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklar- sed.

Av uppdragsavtalet framgår att mäklare X haft i uppdrag att förmedla fastigheten till en avtalad provision om 5 procent av köpeskillingen. Vidare framgår i ärendet att han, efter att överlåtelse skett, erhållit en ersättning motsvarande den avtalade provi- sionen. Anmälarna har själva anfört att mäklare X medverkat vid försäljningen av fastigheten men att det råder tvist om storleken på mäklarprovisionen. Mäklare X har tillbakavisat anmälarnas uppgift om att parterna avtalat något annat belopp än det som framgår av uppdragsavtalet. Vid sådant förhållande föreligger inte grund för att kritisera mäklare X i anledning av ersättningsfrågan.

Överlåtelsen av rörelseinventarier m.m.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att syftet med bestämmelsen i 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen är att framhålla mäklarens speciella ställning som en mellanman (prop. 1994/95:14, s. 76). Att en fastighetsmäklare vid ett förmedlings- uppdrag skall agera som en opartisk mellanman innebär bland annat att denne inte, utöver sedvanliga uppgifter vid en förmedling, får vidta åtgärder i syfte att underlätta att en överlåtelse kommer till stånd. Som exempel på sådana icke tillåtna åtgärder kan nämnas att mäklaren lånar ut pengar till en part i en fastighetsaffär (se nämndens beslut den 22 mars 2006, dnr 4-1458-05).

I förevarande fall har mäklare X ingått en affärsuppgörelse med sina uppdragsgivare efter att köpekontraktet undertecknats men före köpet fullbordats. Affärsuppgörelsen har sedermera lett till tvist mellan mäklare X och uppdragsgivarna. Av föreliggande utredning i ärendet framgår inte något som tyder på att affärsuppgörelsen haft någon inverkan på mäklare Xs utförande av förmedlingsuppdraget eller på fastighetsöver- låtelsen i sig. Detta har heller inte påståtts av anmälarna. Vid beaktande av kravet på att mäklaren skall vara en opartisk mellanman kan det visserligen ifrågasättas att en mäklare ingår affärsmässiga relationer med en uppdragsgivare, i synnerhet innan ett förmedlingsuppdrag är avslutat, även om den affärsmässiga relationen inte har något samband med förmedlingsuppdraget. Nämnden kan dock inte finna att det nu har framkommit att mäklare X har agerat på sätt som står i strid med god fastighetsmäk- larsed. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2006-05-10:2

2006-05-10:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens undersöknings- och upplysningsplikt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har i augusti 2005 förmedlat en fastighet. Köparen av fastighe- ten har i en anmälan riktat kritik mot mäklaren för att hon, enligt anmälaren, lämnat vilseledande uppgifter om radonrisk.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. I samband med kontraktsskrivningen frågade de om uppmätta radonvärden i huset och i området. Säljaren uppgav att han inte hört talas om problem med radon i området och mäklare X visade en radonkarta som påvisade att huset låg i ett s.k. lågriskområde. De kände sig trygga med denna information och skrev på avtalet. Någon vecka senare utannonserades ett hus på samma gata. Enligt annonsen var detta hus försett med radonsug. Vid kontakt med E kommun fick de besked om att deras hus låg i ett högriskområde vad gäller radon.

Vid en senare mätning konstaterades att radonvärdena översteg gällande gränsvärden. De hade ingen anledning att ifrågasätta mäklare Xs uppgifter och de känner sig vilse- ledda av henne. Mäklare X informerade dem inte om möjligheten att skriva en radon- klausul som kunde ha gett dem rätt till kompensation. Hon uppmuntrade dem inte heller att undersöka fastigheten och de fick själva se till att kontraktet fick en klausul som gav dem rätt att kontrollera de anmärkningar som framkommit vid säljarens ansvarsbesiktning.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. I samband med intaget diskuterades frågan om eventuell radonproblematik kring fastigheten. Diskussionen rörde då enbart markradon eftersom det konstaterades att fastigheten inte var uppförd med blåbetong eller något annat material som gav anledning till misstanke att det skulle förekomma problem med materialradon. Säljaren uppgav då att han inte hade känne- dom om någon radonproblematik, vare sig i det egna huset eller i området. Hon såg ingen anledning att betvivla säljarens uppgifter, särskilt som de föreföll att stämma överens med en s.k. radonriskkarta som hon några år tidigare fått från E kommun.

Hennes uppfattning var att fastigheten låg i ett normalriskområde, på gränsen till ett lågriskområde. Inför kontraktsskrivningen gick hon igenom samtliga handlingar med parterna. I samband härmed uppkom frågan om eventuell radonproblematik. Säljaren redovisade samma uppgifter som han lämnat till henne vid intaget. Hon visade radon- riskkartan och de kom gemensamt fram till att fastigheten syntes ligga i ett lågriskom- råde. Det framgick klart att anmälaren var införstådd med att man som köpare hade skäl att vara vaksam på förekomst av radon och att detta omfattades av köparens undersökningsplikt men att anmälaren mot bakgrund av säljarens uppgifter och radonriskkartan inte såg någon anledning att undersöka förhållandena ytterligare.

Hon medverkade till att det infördes en besiktningsklausul i köpekontraktet enligt

2006-05-10:2

anmälarens önskemål. Det hade självfallet funnits utrymme att införa motsvarande klausul avseende undersökning av eventuell förekomst av markradon men hon upp- fattade att anmälaren var nöjd med den information som framkommit och att anmä- laren inte ansåg att behov fanns för en sådan klausul. Hon tillstår att kommunen, vid kontakt som nu tagits i anledning av ärendet, har lämnat besked att fastigheten ligger i ett normalriskområde. Hon vitsordar att den mätning anmälaren sedermera låtit göra utvisar en radongashalt som överstiger riktvärdet för utrymmen där människor stadig- varande vistas.

Av det besiktningsprotokoll som presenterades för anmälaren vid visningen framgår att presumtiva köpare har en kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar som inte omfattas av besiktningen, däribland radon. Hon lämnade även ett informa- tionsblad om undersökningspliktens innehåll och betydelse vid visningen och gick igenom frågan muntligen vid kontraktsskrivningen.

Mäklare X har till yttrandet fogat en radonriskkarta över E kommun, kopia av köpe- kontrakt, frågelista och besiktningsprotokoll.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen i 16 § fastighetsmäklarlagen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att mäklaren är skyldig att informera köpa- re eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han fått av den ena med- kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem.

Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Vidare anges att mäklaren inte har någon skyl- dighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det ålig- ger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträf- fande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16, s. 37 f).

Av utredningen i ärendet framgår att frågan om eventuell förekomst av radon har diskuterats vid kontraktsskrivningen och att mäklare X därvid förevisat en s.k.

2006-05-10:3

radonriskkarta från E kommun. Det har inte framkommit något som ger anledning att anse att mäklare X borde ha ifrågasatt säljarens uppgifter eller utfört någon ytterligare undersökning avseende radonrisken. Något skäl att kritisera mäklare X i detta avseen- de har således inte framkommit.

Mäklare X, som även kritiserats av anmälaren för att hon inte informerade om möj- ligheten att skriva en s.x. xxxxxxxxxxxx, har anfört att anmälaren inte framfört något önskemål om en sådan klausul i köpekontraktet. Inte heller i detta avseende anser Fastighetsmäklarnämnden att det föreligger skäl att kritisera mäklare X.

Mot bakgrund av det ovan sagda skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2006-05-10:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl, uppgifter i objektsbeskrivning och god fastighetsmäklarsed

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Mäklare X förmedlade i slutet av år 2003 en bostadsrätt i centrala S. I en anmälan har köparen kritiserat mäklare X och hävdat att denne bland annat slarvat med faktaupp- gifterna kring bostadsrätten i fråga.

Anmälan

Anmälaren har uppgett bland annat följande. Mäklare X har vare sig erbjudit eller lämnat en boendekostnadskalkyl. I objektsbeskrivningen var uppgiften om avgiften till föreningen felaktig och förmögenhetsvärde och andelstal saknades. Objektsbe- skrivningen innehöll även andra felaktigheter. Därutöver har mäklare X trots att det inte var nödvändigt initierat en personupplysning om honom utan hans vetskap.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Han upprättade inte en boendekostnads- kalkyl eftersom anmälaren avböjt detta med motiveringen att köpeskillingen skulle erläggas kontant. En avståendehandling om erbjudandet att upprätta en boendekost- nadskalkyl upprättades aldrig.

Uppgiften i objektsbeskrivningen om månadsavgiftens storlek, 1 700 kr mot rätte- ligen 1 857 kr, erhöll han från säljaren. Han hade rätt att förlita sig på säljarens upp- gift och behöver normalt inte kontrollera denna närmare.

Information om förmögenhetsvärde och andelstal fick anmälaren senast vid över- låtelseavtalets påtecknande.

2006-05-10:3

Det var extremt kort tid mellan avtalsskrivning och tillträdet. De flesta föreningar kräver en personupplysning. För att påskynda behandlingen av medlemsansökan sökte han via banken ett UC-utdrag utan att först ha kontaktat köparen.

Handlingar i ärendet

I ärendet finns bland annat ett överlåtelseavtal av vilket förmögenhetsvärde och andelstal framgår samt en objektsbeskrivning där månadsavgiften uppges vara 1 700 kr. Dessutom finns brevväxling angående bland annat månadsavgiften.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Av 16 § samma lag framgår bland annat att mäklaren, i den mån god fastighetsmäk- larsed kräver det, skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Enligt 18 § samma lag skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten och en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Förmögenhetsvärde

Enligt Kammarrättens i Stockholm dom den 19 april 2005, nr ---, föreligger det inte en skyldighet för mäklaren att ta med uppgift om bostadsrättslägenhetens förmögen- hetsvärde i objektsbeskrivningen eftersom det inte framgår av ordalydelsen i 18 § fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämnden vill framhålla vikten av att mäklaren ger köparen de upp- lysningar som denne kan behöva inför överlåtelsen.

Boendekostnadskalkyl

Mäklare X har enligt egen uppgift inte upprättat en boendekostnadskalkyl och inte heller visat att köparen avstått från en sådan kalkyl. Mäklare X har således brutit mot en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen och skall därför meddelas varning.

Månadsavgift

De uppgifter som mäklaren för in i en objektsbeskrivning hämtar han huvudsakligen från säljaren. Det är denne som svarar för att uppgifterna är riktiga. Det är först om mäklaren har anledning att misstänka att de är felaktiga som mäklaren har en viss kontrollskyldighet. Eftersom mäklare X endast fört vidare uppgiften om månads- avgiftens storlek från säljaren föranleder den felaktiga uppgiften i objektsbeskriv- ningen i detta fall ingen åtgärd.

Personupplysning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Till detta hör att förvissa sig om att en bostadsrättsförening verkligen anser ett UC-utdrag nödvändigt eller att köparen är införstådd med att mäklaren inhämtar sådana upplysningar. Mäklare X har för- anstaltat om en personupplysning rörande köparen utan att förvissa sig om att det var

2006-05-10:4

nödvändigt eller att köparen var införstådd med hans handlande. För detta kan han inte undgå kritik.

Övrigt

Anmälarens kritik i övrigt föranleder ingen annan åtgärd än ett påpekande om vikten av att mäklaren är omsorgsfull vid upprättandet av en objektsbeskrivning för att undvika faktafel.

Fastighetsmäklarnämnden vill erinra om att det inte ankommer på nämnden att pröva ersättningsanspråk. Sådana anspråk får framställas i annan ordning.

Påföljd

Mäklare X har inte upprättat en boendekostnadskalkyl. Mäklare X har således brutit mot en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen och skall därför meddelas varning.

2006-05-10:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens agerande i samband med tillträdet till en fastighet och om upprättande av överlåtelsehandlingar

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Mäklare X förmedlade i juli 2005 en fastighet. I en anmälan har säljaren kritiserat henne för att hon, enligt säljaren, missbrukat förtroendet genom sitt agerande i sam- band för försäljningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett bland annat följande. När fastigheten var såld och överlåten och full betalning skulle ske den 10 augusti visade det sig att mäklare X lämnat nycklarna till köparna redan den 4 augusti. Dessutom kom pengarna inte in på hennes konto förrän den 18 augusti. Det står tydligt i kontraktet att nycklar skulle överlämnas och tillträde ske först när full betalning gjorts.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. När hon erhöll förmedlingsuppdraget fick hon ingen nyckel. Nyckeln hängde gömd vid fastigheten. Hon minns inte vad par- terna kom överens om angående köparnas förtida tillträde till fastigheten. Köparna erlade inte slutlikviden förrän den 18 augusti på grund av ett missförstånd från köpar- nas bank. Så snart hon erhållit slutlikviden på klientmedelskontot utbetalade hon be- loppet till anmälaren. Med anledning av att köparna inte kunde erlägga slutlikviden på avtalad tillträdesdag den 10 augusti kom parterna överens om att underteckna köpebrevet på tillträdesdagen den 10 augusti och att hon skulle handha och hålla inne köpebrevet till dess betalning skett. Parterna erhöll således inte det undertecknade

2006-06-07:1

köpebrevet förrän den 18 augusti, det vill säga den tidpunkt då anmälaren erhöll slutlikviden.

Handlingar i ärendet

Av köpekontraktet och köpebrevet framgår att fastigheten skulle tillträdas den 10 augusti 2005 och att köpeskillingen kvitterats samma dag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Av 19 § samma lag framgår att mäklaren skall verka för att köpare och säljare träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen och, om inte annat avtalats, hjälpa köpare och säljare med att upprätta de handlingar som be- hövs för överlåtelsen.

Det är oklart hur det förhållit sig med säljarens tillstånd att lämna ut nycklarna till köparen och ett eventuellt förtida tillträde till fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte tillräckliga belägg för att mäklare X lämnat ut nyckeln i strid med instruktioner från anmälaren. Nämnden får dock påpeka att en överenskommelse om förtida tillträde är av så stor betydelse för parterna att det inte får finnas någon oklar- het i vad som överenskommits. Det är därför lämpligt att detta regleras skriftligen.

Mäklare X har medverkat till att parterna undertecknat köpebrevet den 10 augusti och till att säljaren kvitterat köpeskillingen samma dag trots att inga pengar fanns att kvit- tera. Mäklare X var väl medveten om att säljaren inte mottagit köpeskillingen den dag som anges i köpebrevet. Hon har således medverkat till att köpebrevet kom att inne- hålla en felaktig uppgift i ett väsentligt avseende och därigenom exponerat framför allt säljaren för en risk. Det är viktigt att mäklaren medverkar till att upprätta hand- lingar som avspeglar de faktiska förhållandena. Det har mäklare X inte gjort. För detta skall hon varnas.

2006-06-07:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av uppdragsavtal.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har den 2 januari 2006 initierat en granskning av mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare. Nämnden har begärt in kopior av handlingar i fem förmedlingsuppdrag genomförda under år 2005.

2006-06-07:2

I ett av de granskade uppdragsavtalen återfinns följande skrivning vid rubriken upp- drag. ”Undertecknad uppdragsgivare ger härmed mäklare X (fastighetsmäklaren) samt Y såsom sakkunnig mm i uppdrag att – med ensamrätt – förmedla försäljningen av …”. Uppdragsavtalet är undertecknat av mäklare X och säljarna.

Y är inte registrerad som fastighetsmäklare.

Mäklare X har uppgivit att det felaktigt och av misstag angivits i uppdragsavtalet att Y är sakkunnig.

I övrigt har inget att anmärka på framkommit vid den särskilda granskningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare uttalat att det inte är förenligt med god fastig- hetsmäklarsed att fler än en mäklare innehar ett uppdragsavtal med ensamrätt. Det blir inte mer tillåtet att ge ett ensamrättsuppdrag till två varav en person betecknas som sakkunnig. Mäklare X har uppgivit att angivandet av Y har skett av misstag.

Förfarandet strider mot god fastighetsmäklarsed men kan i detta fall bedömas som ringa.

Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2006-06-07:2

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

X är inte registrerad fastighetsmäklare sedan hans registrering år 1992 återkallats av länsstyrelsen i anledning av att han försatts ikonkurs.

X dotter Y registrerades som fastighetsmäklare år 1995. Fastighetsmäklarnämnden varnade henne den 25 mars 1998 (dnr ---) för att hon bland annat brustit i sin skyldig- het att se till att X utåt agerade på ett sådant sätt att det framgick att han endast var hennes medhjälpare och inte den som svarade för mäklartjänsten. Den 27 februari 2003 återkallade nämnden hennes registrering (dnr ---) med motivering att hon bland annat, trots den tidigare varningen, återigen låtit X i alltför stor omfattning utföra delar av ett förmedlingsuppdrag.

I en lagakraftvunnen dom från N:s tingsrätt den 5 mars 2004 (mål nr ---) ogillades ett åtal mot X och Y avseende trolöshet mot huvudman vilket brott påstods ha begåtts i samband med ett förmedlingsuppdrag givet den 18 februari 2000. Av domen framgår

2006-06-07:2

att Y i förhållande till sin far haft en klart underordnad roll och delegerat stora delar av det aktuella förmedlingsuppdraget till X. Han har varit aktiv i budgivningsproces- sen samt i informationen rörande fastigheten.

Den 15 augusti 2005 beslöt Fastighetsmäklarnämnden att inleda ett granskningsären- de enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (dnr ---) enär nämnden uppmärksammat att X på företaget A:s webbplats angavs som kontaktperson under en annons avseen- de ett försäljningsobjekt. Den 22 augusti 2005 inkom en anonym anmälan (dnr ---) i anledning av samma annonsering. Granskningsärendet avskrevs från vidare hand- läggning den 2 januari 2006 sedan X besvarat nämndens frågor.

I ett uppdragsavtal med fastighetsmäklaren Z på företaget A har uppdragsgivaren gett ”mäklare Z (fastighetsmäklare) samt X såsom sakkunnig mm i uppdrag att – med ensamrätt – förmedla försäljningen av…”.

Fastighetsmäklarnämnden har under år 2006 fått ett flertal telefonförfrågningar av- seende X. Den 6 februari 2006 uppgav en man i S att han planerade att avyttra flera fastigheter och hade av den anledningen varit i kontakt med företaget A. Han undrade varför inte X var registrerad. Vid månadsskiftet februari/mars 2006 undrade en dam om X var registrerad fastighetsmäklare eftersom han förmedlat hennes bror fastighet. Den 17 februari 2006 uppgav en mäklare att X fortfarande förmedlar fastigheter.

Fastighetsmäklarnämnden har granskat företaget A:s webbplats och objektsbeskriv- ningar och funnit att det inte där framgår vem som är ansvarig mäklare på de olika förmedlingsobjekten.

En handläggare på Fastighetsmäklarnämnden har den 23 maj 2006 per telefon begärt att få tala med ansvarig fastighetsmäklare för två namngivna förmedlingsobjekt. X svarade och uppgav att ”det går bra med mig”.

X har inte beretts tillfälla att kommentera ovanstående.

Fastighetsmäklarnämndes bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyres- rätter. I 5 § föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall var registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Advokater är dock undantagna från registreringstvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastig- hetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla fastigheter etc. tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. En förmedling sker yrkesmässigt då en mäklare bedriver en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan

2006-06-07:3

emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. (Prop. 1994/95:14

s. 72 jämförd med prop. 1983/84:16 s. 27 f).

Av N:s tingsrätts dom den 5 mars 2004 framgår klart att X i samband med det i domen aktuella förmedlingsuppdraget varit den som utfört uppdraget att förmedla en fastighet. Av domen framgår även att X agerande inte var en engångsföreteelse utan att Y i förhållande till sin far haft en klart underordnad roll. Domen rör förhållanden som ligger långt tillbaka i tiden, närmare bestämt år 2000. Med hänsyn till dels vad som framkommit i samband med Fastighetsmäklarnämndens utredning av Y:s age- rande och vid de telefonförfrågningar som nämnden tagit emot under år 2006, dels utformningen av det uppdragsavtal som mäklare Z träffat samt dels att X på en direkt fråga om vem som var ansvarig mäklare inte svarat på frågan utan uppgett att det gick bra med honom själv, finner nämnden anledning att anta att X inte upphört med sin förmedlingsverksamhet utan att han alltjämt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Eftersom X är mantalsskriven i N görs anmälan till åklagarmyndigheten i N.

2006-06-07:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens hantering av säljarnas avtal med Jordbruksverket beträffande viss skötsel av åkermark

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna av en jordbruksfastighet kritiserat mäklare X för att han inte medverkat till att deras femårsavtal med Jordbruksverket om hållandet av en skyddszon reglerades i samband med över- låtelsen av fastigheten år 2003. De har härigenom drabbats av ett återbetalningskrav från Jordbruksverket på 19 615 kr. De anser att mäklare X skall ersätta dem för den kostnaden.

Anmälan

Anmälarna har i huvudsak anfört följande.

De anlitade mäklare X på mäklarföretagets avdelning Lantbruk. Anledningen till att de valde det aktuella mäklarföretaget var att företaget på sin hemsida säger att de har specialutbildad personal för just lantbruk eftersom det är mer invecklat än andra fas- tigheter med betydligt fler faktorer som måste tas med i beräkningarna; särskilda skatteregler, lagar osv.

De hade ett femårsavtal med Jordbruksverket från år 2002 om att hålla en skyddszon om 20 meter gentemot S-ån. I beskrivningen av fastigheten angavs att avtalet kunde

2006-06-07:3

övertas. När affären skulle genomföras tillsammans med köparen på mäklarens kon- tor pratade de om att det var ett bra och lätt avtal och att det inte innebar någon större motprestation för att erhålla det aktuella bidraget. Mer blev inte sagt om detta och det skrevs inte heller in något i kontraktet. Eftersom mäklaren inte sade något mer om detta antog de att ansvaret automatiskt fördes över på köparen.

I maj 2005 fick de ett brev från Länsstyrelsen om att de brutit kontraktet gällande skyddszonen och att de skulle betala tillbaka 19 615 kr för uttagna bidrag för de två år de fullgjort sina åtaganden. De skulle ha fyllt i en blankett och skickat in till Länssty- relsen för övertagande eller uppsägning. Om de vid försäljningstillfället hade vetat att de skulle ha lämnat in en blankett till Länsstyrelsen om uppsägning av avtalet hade de gjort detta, eftersom de i det fall köparen hade nekat till att överta åtagandet och de hade varit tvungna at bryta kontraktet, hade kunnat lägga denna summa till köpeskil- lingen.

De anser att mäklare X har brustit i sitt åtagande och att mäklarföretaget skall ersätta dem för kostnaden om 19 615 kr.

Mäklaren

Mäklare X har anfört i huvudsak följande.

Då han den 20 maj 2003 fick uppdraget att förmedla fastigheten gick han enligt rutin bland annat igenom och förhörde sig om de eventuella belastningarna på fastigheten i form av arrenden, jakträtter, åtaganden och annat som säljaren kände till, samt bad dem om kopior på dessa avtal. Dels som underlag för objektsbeskrivningen, dels för att så småningom kunna överföra avtalen på en blivande köpare. Han fick inte någon kopia av deras avtal om stöd för miljövänligt jordbruk, landskapsvård eller miljöstöd. Redan vid intaget blev han dock klar över existensen av ett sådant avtal och han för- hörde sig om de ville kräva av köparna att de skulle överta avtalet eller om de istället ville låta köparen själv få avgöra om han ville överta avtalet. Han förklarade att de riskerade att bli återbetalningsskyldiga för tidigare utbetalda bidrag om de eller köpa- ren inte fullföljde avtalet. Å andra sidan kunde ett krav på att köparen skulle överta avtalet leda till ett svalare intresse för fastigheten och i förlängningen därmed även ett lägre pris. Säljaren beslutade att låta köparen själv få avgöra om han ville överta åta- gandet, vilket han även formulerade i objektsbeskrivningen, som har godkänts av säl- jaren.

Köparen har blivit informerad om existensen av avtalet samt erbjudits att om han så önskade få överta det. Enligt samtal med köparen har även säljaren själv framfört detta erbjudande till köparen och då formulerat det hela som ett erbjudande och inte som ett krav.

Köparen valde att inte överta eller påta sig något ansvar för avtalet om landskapsvård i samband med köpekontraktets tecknande. Denna fråga berördes inte på kontrakts- dagen annat än att det i samband med hans genomgång av kontraktet med parterna även bör ha stått klart för säljaren att avtalet om miljöstöd inte skulle komma att tas över av köparen. Något sådant krav står inte heller inskrivet i köpekontraktet eller någon av dess bilagor.

2006-06-07:3

Någon särskild blankett för ”Förtida uppsägning av miljöåtagande” finns inte och har inte heller funnits enligt länsstyrelsens handläggare av miljöstöd. Säljaren skulle själv ha kontaktat länsstyrelsen och meddelat att de inte längre kunde fullfölja sitt åtagan- de, vilket han framförde till dem under tiden för förmedlingsuppdraget och när de visste att det inte var säkert att de skulle få en köpare som ville överta deras åtagande om miljövänligt jordbruk.

Han anser sig inte ha frångått sina skyldigheter som mäklare och bestrider säljarnas krav på ersättning.

Mäklare X har till sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtalet, objektbeskrivningen och köpekontraktet. Det aktuella avtalet med Jordbruksverket nämns inte i uppdrags- avtalet eller i köpekontraktet. I objektsbeskrivningen finns följande text under övriga uppgifter: Bidrag för landskapsvård utmed S-åns strand kan utgå.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljaren och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Även om det aktuella avtalet om miljövård inte är direkt knutet till innehavet av fastigheten har det ett sådant samband med innehavet att det påverkas av en överlåtel- se av fastigheten. Det får därför anses ligga i den omsorgsplikt som en mäklare har mot säljare och köpare att frågan om ett övertagande av avtalet tas upp i samband med diskussionerna om överlåtelsen av fastigheten. Mäklare X har uppgett att över- låtelsen inte var villkorad av att köparen övertog det aktuella avtalet om miljövård utan att det skulle vara köparens fria val och att köparen blivit informerad om avtalet och erbjuden att överta det. Det finns inget som talar mot att så varit fallet. Mot denna bakgrund kan det inte anses ha varit nödvändigt att göra någon särskild anmärkning i köpekontraktet om att köparen inte övertagit ansvaret för avtalet.

I och med att köparna inte övertagit avtalet har mäklare X inte haft något ytterligare ansvar i fråga om avtalet mellan säljarna och Jordbruksverket, såvida han inte särskilt lovat säljarna att hjälpa dem med detta. Säljarna har inte påstått att han lämnat något sådant löfte. De synes endast ha utgått från att han skulle ombesörja de åtgärder som krävdes. Vid sådant förhållande kan mäklare X inte anses ha brustit i sina åtaganden gentemot säljarna.

Fastighetsmäklarnämnden, som inte avgör tvister mellan säljare och köpare, anser att det inte framkommit något som visar att mäklare X har åsidosatt sina skyldigheter som mäklare i den aktuella förmedlingen. Det finns därför ingen anledning till kritik.

2006-06-07:4

2006-06-07:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om personuppgifter i marknadsföring m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X en varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X i anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har bland annat gjort gällande att mäklare X använt anmälarens namn i mäklarföretagets marknadsföring.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Mäklare X tecknade ett uppdragsavtal med ensamrätt där avtalstiden översteg tre månader trots att det finns en begränsning till tre månader när avtalsparten är konsument. Han förvägrades insyn i uppdraget och fick inga upplysningar om vad som skulle ske vid tillträdet. Han blev utskälld av mäklare X när han hade löst ett inteckningslån i fastigheten. Mäklare X uppgav att slutlikviden skulle inbetalas på klientmedelskonto i stället för på säljarens bankkonto. Mäklare X distribuerade under november 2005 ett reklamblad där hans och köparnas namn användes utan tillstånd.

Anmälaren har till anmälan fogat kopia av uppdragsavtalet, köpekontraktet, köpebre- vet och marknadsföringsmaterialet.

Annonsen har följande text återgiven under en bild av fastigheten.

NN:s tomt – 8 milj kr

Efter vår senaste förmedling här på XX har det kommit nya grannar nu i höst. Det är YY och ZZ som fick köpt fastigheten. Enligt uppgift kommer de att bygga upp ett året- runthus och flytta hit permanent. Det är vår förhoppning att de kommer att trivas lika bra som säljaren har gjort. Många härliga dagar önskar vi dem!

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. I marknadsföringen angav han att ett visst namngivet par förvärvade den aktuella fastigheten. Han medger att han har brutit mod god fastighetsmäklarsed i denna del men anser att förseelsen är ringa och att påföljd därmed kan underlåtas. I marknadsföringen använde han även det i bygden vedertag- na namnet på fastigheten vilket i detta fall innehöll anmälarens mellannamn. Det stri- der knappast mot god fastighetsmäklarsed att ange en vedertagen beteckning på en fastighet även om denna beteckning innehåller ett egennamn på en fysisk person.

Eftersom fastigheten var en näringsfastighet fanns inget hinder mot att avtala om sex månaders ensamrätt. Säljaren bedrev yrkesmässigt fiske från fastigheten. Han har i övrigt inga särskilda kommentarer till det som anförs i anmälan. Det var fråga om en helt vanlig förmedling där han i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed med undantag

2006-06-07:4

för vad som nyss anförts. Det är således inte korrekt att han skulle ha förvägrat säljaren insyn i förmedlingsarbetet.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat utdrag ur fastighetsregistret.

Övrigt

Av fastighetsregistret framgår att fastigheten är taxerad som typ 414, industrienhet. Av köpekontraktet framgår att fastigheten är en tomt bebyggd med brygga och sjöbod samt att byggnadslov finns för bostadshus. I uppdragsavtalet anges att uppdraget är förenat med ensamrätt från den 8 april 2005 till den 7 oktober 2005.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 4 § fastighetsmäklarlagen framgår att bestämmelserna i lagen inte får frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Av 11 § andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att om förmedlingsuppdraget är förenat med ensamrätt får tiden för ensamrätt bestämmas till högst tre månader åt gången.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 4 § marknadsföringslagen (1995:450) skall marknadsföringen stämma överens med god marknadsföringssed och även i övrigt vara tillbörlig mot konsumenter och näringsidkare.

Enligt 1 § lagen (1978:800) om namn och bild i reklam får en näringsidkare vid marknadsföring av en vara, tjänst eller annan nyttighet inte använda framställning i vilken annans namn eller bild utnyttjas utan dennes samtycke.

Enligt 1 § personuppgiftslagen (1998:204) är lagens syfte att skydda människor mot att deras personliga integritet kränks genom behandling av personuppgifter. Av 3 § samma lag framgår att med personuppgift menas all slags information som direkt eller indirekt kan hänföras till en fysisk person som är livet. Av 10 § personuppgifts- lagen framgår bland annat att behandlingen av personuppgifter är tillåten endast om den registrerade har lämnat sitt samtycke eller om behandlingen är nödvändig för att ett ändamål som rör ett berättigat intresse hos den personuppgiftsansvarige skall kunna tillgodoses, om detta intresse väger tyngre än den registrerades intresse av skydd mot kränkning av den personliga integriteten.

Tiden för ensamrätt

Mot mäklare Xs bestridande ger inte utredningen stöd för att säljaren innehaft fastigheten huvudsakligen för enskilt bruk. Vid sådant förhållande föreligger inte grund för att kritisera mäklare X vad gäller den avtalade tiden för ensamrätt i uppdragsavtalet.

2006-06-07:5

Marknadsföringen

I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastig- hetsmäklarsed. Formuleringen är avsedd att framhålla att detta inte enbart gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll, exempelvis vid mäklarens marknadsföring av sina tjänster (jfr prop. 1994/95:14, s. 76). Det hör till god fastighetsmäklarsed att följa bestämmelser i annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande.

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X i sitt marknadsföringsmaterial lämnat uppgifter om säljarens och köparnas namn och personliga förhållanden. Mäklare X har agerat i strid mot gällande lagstiftning och därmed brutit mot god fastighetsmäk- larsed. Förseelsen kan inte anses som ringa. Mäklare X skall därför meddelas en varning.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2006-06-07:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om när besiktning bör ske i samband med överlåtelse, utformning av besikt- ningsklausul m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X en varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 uppmärksammats på mäklaren Xs uttalande om när en besiktning i samband med överlåtelse lämpligen bör göras och hans hantering av förmedlingen av en fas- tighet. Mäklare X har förelagts att yttra sig i anledning av vad som framkommit i programmet och inkomma med handlingar avseende förmedlingsuppdraget. Fastig- hetsmäklarnämnden har även beslutat om en s.k. utvidgad granskning, vilken hand- läggs i annat ärende (dnr ---).

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. I samband med intagsbesiktningen som förevisades i programmet provocerades han till att göra avsteg från god fastighets- mäklarsed och klarade dessa provokationer galant. Han avböjde med bestämdhet från att medverka till svarta affärer gällande hyreslägenheter, riggade budgivningar samt att medverka till skattebrott. I programmet uttalade han sig positivt om att köparen gör en undersökning av fastigheten i stället för att säljaren gör en förbesiktning. Han anser att ett sådant förfarande dels är i enlighet med gällande bestämmelser i jorda- balken och aktivt medvetandegör köparen om sin undersökningsplikt, dels kan med- föra ett mer positivt utfall för säljaren vad gäller försäljningspriset. Han anser att rekommendationen var korrekt och att den inte strider mot god fastighetsmäklarsed samt att den inte avviker från vad som får anses brukligt. Av inslaget framgår att han

2006-06-07:5

rekommenderade en klausul som gör det lätt för parterna att bryta avtalet utan att en rättslig process uppkommer. En öppen klausul kan medverka till att parterna lättare hittar överenskommelser vilket också medför att affären kan avslutas. Han angav i inslaget att det förelåg skäl att reducera priset vilket visar att han även medvetandegör en säljare om att det finns en avtalsenlig skyldighet att medverka till prisnedsättning i samband med fel. Det är värt att poängtera att han på intet sätt haft tillfälle att ta del av eller bemöta vad som visades i programmet innan det sändes.

I samband med att han förevisades fastigheten han fått i uppdrag att föremedla gjorde han bedömningen att den var i ett mycket gott skick utifrån förutsättningarna och de uppgifter som lämnades av säljaren. Han erhöll ingen uppgift om att hemmabioan- läggningen skulle ingå i försäljningen och tog inte heller in denna uppgift i objekts- beskrivningen. Köparen gjorde dock en förfrågan om anläggningen och han hän- visade denne till säljaren för förhandlingar. Han lovade inte vid något tillfälle att

den skulle ingå vilket köparen synes göra gällande. Han var parterna behjälplig med att söka lösa tvisten om felet i fastigheten och informerade om säljarens dolda fel- försäkring vilken medförde att en skadeutredning påbörjades av försäkringsbolaget. Han kan inte se att han i egenskap av mäklare skulle stå ansvaret för fastigheten då detta enbart torde åligga säljare och köpare. Av TV-programmet framgår inte heller med önskvärd tydlighet att en besiktning gjordes och att köparen hade möjlighet att häva köpet i det fall fel och brister av allvarlig karaktär påträffades. Xxxxxx att köpa- ren påträffade mögellukt och att besiktningsmannen xxxxx upp fukt ville köparen full- följa affären vilket också var det uppdrag han slutförde.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat objektsbeskrivningen, köpekontraktet, uppdragsavtalet och protokoll från överlåtelsebesiktningen, vilken ägde rum den

2 september 2004.

Övrigt

I köpekontraktet återfinns en besiktningsklausul med följande lydelse.

§ 20 Besiktning Säljaren ger köparna rätt att på köparnas bekostnad låta utföra en överlåtelsebesikt- ning enligt JB 4:19 på fastigheten före 2004-09-03 kl: 18.

Vid köparens rätt till frånträde enligt nedan, äger köparna då ej rätt att åberopa fel, brister eller ska- dor som utan svårighet hade kunnat uppmärksammats eller som kan anses motsvara vad köparna haft skälig anledning att förvänta sig bl a med ledning av fastighetens ålder och skick.

Framkommer härvid grava fel eller brister där totala reparationskostnaden överstiger 38.000:- äger köparna om säljaren ej avser att åtgärda fel och brister före tillträdesdagen eller medger nedjustering av köpeskillingen med skäligt belopp och därest förutsättningar föreligger enligt ovan, rätt att frånträ- da detta avtal.

Samtliga prestationer skall härvid återgå. Köparna skall vid begäran om frånträde senast 2004-09-06 kl 12.00, informera säljaren och handläggande fastighetsmäklare om de fel och brister eller skador köparna önskar åberopa som grund för frånträde samt skälig kostnad att fackmässigt åtgärda dessa

Maken till säljaren av den aktuella fastigheten har i skrivelser till Fastighetsmäklar- nämnden redogjort för sin syn på vad som förevarit i samband med överlåtelsen och på mäklare Xs agerande.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av TV-programmet.

2006-06-07:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Tidpunkt för besiktning i samband med överlåtelse

Mäklare X har anfört att han rekommenderar att köparen gör en besiktning efter att köpekontraktet undertecknats och motiverat detta med att det dels medför ett mer positivt utfall för säljaren vad gäller försäljningspriset, dels överensstämmer med jordabalkens bestämmelser och är i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Fastighets- mäklarnämnden vill härvid anföra följande. Bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB har enligt nämndens mening som utgångspunkt att en köpare fullgör sin undersökningsplikt före köpet. Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår också att mäklaren skall verka för att köparen undersöker eller låter undersöka fastigheten före förvärvet. Det är således inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att rekommendera köparen att låta be- siktiga fastigheten efter köpet annat än om det finns särskilda skäl för detta. Det kan inte heller anses förenligt med den omsorgsplikt mäklaren har gentemot både köpare och säljare att, i syfte att höja försäljningspriset, rekommendera att besiktning sker efter köpet. Mäklaren bör istället verka för att spekulanter ges möjlighet att undersöka fastigheten och vid behov genomföra en besiktning före köpet.

För det fall en besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en be- siktningsklausul skall tas in i köpekontraktet. I sådant fall ankommer det på mäklaren att medverka till en klausul som kan tillfredställa båda parter, se till att den blir tydligt formulerad i köpekontraktet samt att noga klargöra klausulens innebörd för parterna för att undvika en framtida tvist om dess tolkning (jfr prop. 1983/84:16, s. 41).

Förmedlingsuppdraget

Bestämmelsen i 16 § fastighetsmäklarlagen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att mäklaren är skyldig att informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han fått av den ena medkontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla på- ståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Vidare anges att mäklaren inte har någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick.

2006-06-07:5

Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16, s. 37 f).

Av handlingarna i ärendet och av TV-programmet framgår att tvist uppstått mellan köpare och säljare i anledning av att fukt påträffats i fastigheten efter överlåtelsen. I TV-programmet görs gällande att fuktskador dolts genom att väggar målats med plastfärg. I frågelistan, vilken utgör en bilaga till köpekontraktet, har säljaren uppgett att hon inte observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering eller fuktgenomslag, fuktskador eller liknande i källarvåningen. Enligt uppgift från säljarens make har den tidigare ägaren av fastigheten målat om källaren. Av överlåtel- sebesiktningsprotokollet framgår att köpare, säljare och mäklare X varit närvarande vid besiktningstillfället. I överlåtelsebesiktningsprotokollet anges bland annat att för- höjda fuktvärden uppmätts i nederkant av källarväggar vid sovrum. Det har inte fram- kommit något som ger anledning att anse att mäklare X borde ha ifrågasatt säljarens uppgifter avseende förekomst av fukt eller att han, utöver vad som framgår av besikt- ningsprotokollet, skulle ha haft ytterligare kännedom eller misstanke om sådan före- komst och underlåtit att informera köparen om detta. Något skäl att kritisera mäklare X i detta avseende har således inte framkommit.

Mäklare X har tillbakavisat köparens uppgifter, såsom de framkommit i TV-program- met, att han påstått att hemmabioanläggningen skulle ingå vid överlåtelsen. Att så skulle vara fallet framgår inte heller av handlingarna i ärendet. Vid sådant förhållande föreligger inte grund för att kritisera mäklare X i detta avseende.

Besiktningsklausulen

I besiktningsklausulen anges att köparna har rätt att under vissa förutsättningar från- träda avtalet om grava fel eller brister framkommer där totala reparationskostnaden överstiger 38 000 kr. Det saknas uppgift om mervärdesskatt är inkluderad i prisupp- giften. Det framgår inte heller vem som skall bedöma reparationskostnaden. Fastig- hetsmäklarnämnden vill härvid påpeka att ett besiktningsuppdrag normalt inte om- fattar beräkning av reparationskostnader för upptäckta fel.

Köparna får enligt klausulen inte åberopa fel, brister eller skador som utan svårighet hade kunnat uppmärksammas eller som kan anses motsvara vad köparna haft skälig anledning att förvänta sig med ledning av bland annat fastighetens ålder och skick. Enligt nämndens tolkning innebär klausulen att oavsett vad som framkommer vid be- siktningen kan köparna inte åberopa sådana fel som inte utgör fel enligt 4 kap. 19 § JB. Klausulen medför en risk för att köparna överskattar förutsättningarna för att be- gära återgång eller nedjustering av priset. Fastighetsmäklarnämnden vill därför på- peka att om en sådan formulering används åligger det mäklaren att noga förklara innebörden för parterna för att undvika att tvist uppstår om tolkningen av undantagen för köparnas rätt till återgång eller nedjustering av priset.

Vidare anges i besiktningsklausulen att köparnas rätt att frånträda avtalet är avhängig om säljaren avser att åtgärda fel och brister före tillträdesdagen eller medger nedjuste- ring med skäligt belopp. Någon tidpunkt för när säljaren senast måste meddela om

2006-06-07:6

denne avser att åtgärda fel anges inte. Detta medför att frågan om köpets återgång kan hållas öppen ända till tillträdesdagen, vilket är till stor nackdel för köparna (jfr Kam- marrättens i Stockholm dom den 9 februari 2005 i mål nr ---).

Vad som i övrigt framkommit i anledning av förmedlingsuppdraget föranleder inte någon vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Mäklare X har medverkat vid utformningen av en besiktningsklausul som är otydlig i flera avseenden. Det saknas uppgift om vem som skall bedöma åtgärdskostnaderna för eventuella fel som upptäcks vid besiktningen och säljaren medges en ensidig rätt att fram till tillträdesdagen hålla frågan om köpet skall återgå öppen. För detta skall mäklare X varnas.

2006-06-07:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om hantering av budgivningar och svarta pengar

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Genom TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 på TV har Fastighets- mäklarnämnden uppmärksammats på mäklare Xs hantering av budgivningar samt syn på s.k. fejkade bud och svarta pengar.

Förelagd därom har mäklare X i yttrande anfört bland annat följande.

Innan hon kom till huset som skulle säljas kontrollerade hon vem som ägde det och lite andra uppgifter. Hon förstod att personen som tog emot henne inte var säljaren och upplystes om att personen i fråga var där i stället för ägarna som skulle skiljas och inte kunde vara med.

De gick runt och tittade på huset, vilket är brukligt, och sedan satt de och pratade igenom försäljningen. Hon berättade om mäklarfirmans sätt att sälja, provision, annonsering m.m.

Ganska plötsligt kom det en del i hennes tycke konstiga frågor, bland annat om man kan ha kompisar på visningen. Hon svarade att hon inte kunde hindra dem från att ha kompisar på visningen om de ville det, men att det inte fanns någon anledning till det då det ändå är många personer som tittar på hus i det aktuella området.

Nästa fråga var om fejkade bud och de diskuterade budgivning. De talade även om ett pris som säljarna inte ville gå under, då de ville ha så mycket som möjligt. Hon

nämnde vid detta tillfälle bud på 2,6 eller 2,7 miljoner kronor, som egentligen inte var aktuella eftersom prisnivån skulle vara 2,8 miljoner kronor eller därutöver. Utgångs- priset skulle ligga någonstans mellan 2,4 och 2,5 miljoner kronor. Hon förklarade åter

2006-06-07:6

hur stort intresset är för området och att det finns många människor som är intresse- rade av just det ifrågavarande området samt att det följaktligen inte är någon brist på intressenter och att budgivningen därför är bra. Husets prisnivå medförde att det skulle finnas många spekulanter.

Därefter kom frågan om man kan få betalning på annat sätt. Hon frågade hur perso- nen menade då. Det var naturligtvis fråga om pengar som inte fanns på kontraktet. Hon förklarade hur reavinstberäkningen ser ut och berättade att reavinsten egentligen inte är så stor utan endast 20 procent av vinsten. Hon förklarade även hur uppskov går till. Hon hade dock svårt att få svar på frågor om vilket pris säljarna hade köpt huset för samt om de hade köpt nytt. Personen som representerade säljarna var även lite undvikande när hon försökte få fram hennes förhållande till säljarna, då personens frågor var ganska privata för säljarna och ovanliga för henne själv. Hon sade något om att de får se hur det ser ut i slutändan när försäljningen är klar för att komma ur resonemanget som inte ledde någon vart.

Hon kände sig mycket olustig efter att ha varit på detta ”intag”, varför hon blev lättad när personen som representerade säljarna ringde nästa dag och berättade att ett annat företag fått uppdraget.

Hon har varit mäklare i 25 år och inte varit med om något liknande. Hon borde natur- ligtvis ha varit mer bestämd, men personen i fråga gav ett lite oerfaret intryck med sina frågor och var inte heller den egentliga uppdragsgivaren, varför hon tänkte att det hela skulle klargöras om hon fick uppdraget. Det råder även stor konkurrens mellan mäklarna så hon försöker att vara så trevlig och positiv som möjligt.

Hon har under sina år som mäklare inte medverkat till fejkade bud eller s.k. svarta pengar. Hon har numera dessutom dragit ner på mäklartjänsten då hon arbetat under så många år och känner att det blir för mycket med att alltid finnas tillgänglig alla tider på dygnet. Hon arbetar nu mest med administration på företaget.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av TV-programmet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Mäklare X har i TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 gett uttryck för att det skulle vara godtagbart att vid behov låta uppdragsgivarens kamrater vara med i budgivningen. Mäklare X har vidare gett uttryck för att hon skulle kunna medverka till att en del av köpeskillingen betalas svart.

Enligt god fastighetsmäklarsed ankommer det på mäklaren att klargöra för en person som väcker frågan om fejkade bud eller s.k. svarta pengar att något sådant inte är acceptabelt. Genom att inte göra detta har mäklare X brutit mot god fastighetsmäklar- sed. För detta skall hon varnas.

2006-06-07:7

2006-06-07:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om hantering av budgivningar och s.k. svartmäklare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X en varning. Bakgrund

Genom TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 har Fastighetsmäklarnämn- den uppmärksammats på mäklare X uttalanden om fejkade budgivningar, hantering av spekulanter och s.k. svartmäklare. Mäklare X har förelagts att yttra sig i anledning av vad som framkommit i programmet. Fastighetsmäklarnämnden har även beslutat om en s.k. utvidgad granskning, vilken handläggs i annat ärende (dnr ---).

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Klippen ur programmen speglar endast någon minut av den timme hon var på platsen. Hon har sagt det som visades i pro- grammet men man får en helt annan bild av situationen när redaktionen valt att klippa i hennes samtal samt mellan olika mäklare, uttalanden och situationer.

Hon har inte använt sig av fejkade anbud och förutom det rent felaktiga med ett sådant förfarande tror hon inte heller att det skulle kunna vara en bra metod i sig. Hon hittar inte på spekulanter som inte finns. När reportern frågade om hon kunde lägga in bud själv svarade hon att hon absolut inte får göra detta. Vad hon i stället föreslog är såvitt hon vet korrekt och i enlighet med Fastighetsmäklarnämndens uttalanden om budgivning att säljaren själv har rätt att välja köpare och förhandla särskilt med denne. Hon tog upp det hypotetiska fallet att om det finns fyra spekulanter och hon känner att en spekulant verkligen vill ha våningen kan hon, efter avstämning med säljaren, säga till spekulanten att om denne lägger ett bud på den avstämda nivån accepterar säljaren ett avslut med spekulanten. Vad hon menar med att ”halvfula” är att frångå ordningen för budgivningen. Hon inser att hon och reportern talade förbi varandra när hon svarade att hon oftast uppger att det finns fler spekulanter även om så inte är fallet och att en spekulant aldrig får känna att denne är ensam om ett objekt. Hon talade om försäljningssituationen i början och reportern om avslutningen. Hade hon förstått missförståndet hade hon klargjort det felaktiga i att påstå annat än san- ningen och det affärsmässigt mycket riskabla med förfarandet då spekulanten kan ha kommit till sin slutnivå och förslaget blir rent kontraproduktivt.

Hon har inte hållit på med eller medverkat till svartmäkleri med hyresrätter. Hon vill överhuvudtaget inte hålla på med hyresrätter då det talas så mycket om svarta pengar i samband med sådana. Det har förekommit att krav ställs på hyresrätter som byte vid villaförsäljningar och då har hon informerat om att ersättning inte får utgå. Den per- son hon hänvisade till i programmet är inte svartmäklare såvitt hon vet, vilket hon inte heller sade eller antydde i programmet. Han letar upp hyresrätter och andra bo- städer åt främst hyresvärdar som behöver evakueringslägenheter och liknande.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av TV-programmet.

2006-08-23:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Mäklare X har enligt vad som framkommit i TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 gett intryck av att hon kan upplysa en spekulant om att det finns flera intressenter på ett objekt även om så inte är fallet. Vidare har hon vid förfrågan om hon känner till någon som förmedlar hyresrätter, ”typ är svartmäklare”, hänvisat till en person. Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden anfört att hon i

programmet talade om en annan situation än den reportern frågade om och att perso- nen hon hänvisade till inte är svartmäklare enligt vad hon känner till.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren vid förfrågan upplysa om vad som följer enligt god fastighetsmäklarsed, fastighetsmäklarlagen eller annan lagstiftning som frågan berör. Vid frågor om fejkade bud eller s.k. svartmäkleri ankommer det på mäklaren att tydligt ta avstånd från att medverka till något sådant och att informera om gällande bestämmelser. Genom att inte göra det har mäklare X brutit mot god fastighetsmäklarsed. För detta skall hon varnas.

2006-08-23:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av besiktningsklausul

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I ett köpekontrakt undertecknat av köparna den 27 maj 2005 och säljarna den 7 juni 2005 anges följande villkor under rubriken Övriga bestämmelser. Köparna äger rätt att senast 2005-06-09 vidta teknisk besiktning av fastigheten. Skulle denna visa fel eller brister utöver vad som angetts i frågelistan, vars sammanlagda åtgärder över- stiger Kr. 40.000:- Äger köparna rätt att senast 2005-06-10 häva avtalet.

Xxxxxxx på den nu inbyggda balkongen saknas. Skulle detta medföra framtida kostnader för köparna skall säljarna stå för dessa.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren X i anledning av villkoret. Anmälaren har gjort gällande att hennes dotter och xxx- xxxxx xxxxx (xxxxx xxxxxxx) gått miste om ett husköp och dessutom blivit stämda på 127 920 kr på grund av mäklare Xs agerande.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Den 6 juni 2005 besiktigade köparna huset tillsammans med en skadeinspektör och en snickare. De hittade fel i fastigheten som skulle medföra stora kostnader att åtgärda. Den 8 juni 2005 pratade köparna med

2006-08-23:1

mäklare X angående vad som framkommit vid besiktningen och önskade få felen åtgärdade eller en sänkning av priset. Mäklare X uppgav att felen skulle täckas av försäkringen. Vid kontakt med försäkringsbolaget visade det sig att detta inte stämde och att mäklare X över huvud taget inte varit i kontakt med försäkringsbolaget. Efter att mäklare X pratat med säljarna uppgav han att säljarna kunde tänka sig att sänka priset med 20 000 kr. Detta accepterade inte köparna utan hävde köpet muntligt i telefon. Mäklare X lovade att prata med säljarna igen och återkomma. Den 10 juni 2005 ringde köparna på nytt till mäklare X och hävde köpet muntligt då mäklare X inte återkom som han lovade. På uppmaning från mäklare Xs chef faxades den

16 juni 2005 en kopia av besiktningsprotokollet. Den 17 juni 2005 faxades en skriftlig hävning av köpet med hänvisning till den muntliga hävningen. En vecka senare fick köparna reda på att huset sålts till en annan familj för ett 40 000 kr lägre pris, vilket de hade accepterat om de fått reda på det.

Till anmälan har fogats kopia på köpekontraktet, ett fax ställt till mäklarföretaget A, skrivelse från säljarnas ombud med skadeståndsanspråk mot köparna samt en skri- velse undertecknad av köparna. Den sistnämnda skrivelsen har följande text. G den 2005.06.17. Skriftlig hävning av köp med hänvisning till den muntliga hävningen 2005.06.10 av fastighet XX. Efter överenskommelse vid samtal med Y på mäklar- företaget A den 2005.06.15. kommer nu den skriftliga hävningen. Se anledning bilaga, tidigare fax.

Köparna har sedermera inkommit med en skrivelse där de återkallar anmälan mot mäklare X. Till skrivelsen har fogats en kopia av en av G:s tingsrätt stadfäst för- likning mellan säljarna och köparna.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. När han fick samtal från köparna angåen- de besiktningen och den misstänkta skadan i badrummet kontaktade han säljarna och rekommenderade dem att kontakta sitt försäkringsbolag. Försäkringsbolaget anlitade en besiktningsman – M – som inte hittade något fel eller något onormalt i badrummet. Köparna vidhöll att det fanns fuktskador i badrummet och att försäkringen inte skulle täcka skadan. Den 10 juni 2005 kontaktade han försäkringsbolaget och fick uppgift om att försäkringen täckte en eventuell skada även om arbetet var utfört som i detta fall. Efter samtalet meddelade han köparna denna uppgift. Xxxxxxx föreslog då att säljarna skulle sänka priset med 80 000 kr vilket säljarna avböjde. Säljarna kunde dock tänka sig att reducera priset med 20 000 kr vilket köparna avböjde.

Både han och Y har vid ett flertal tillfällen vid samtal med köparna påtalat att de måste häva avtalet skriftligen och ställa hävningen till mäklarföretaget A, vilket så småningom också skedde.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat kopia av besiktningsprotokoll och minnesanteckning avseende kontakt med försäkringsbolaget.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

2006-08-23:1

I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Enligt det aktuella villkoret i köpekontraktet ges köparna rätt att senast den 10 juni 2005 ”häva” avtalet om det vid besiktning framkommer fel eller brister utöver vad som angetts i frågelistan och de sammanlagda åtgärdskostnaderna för felen eller bristerna överstiger 40 000 kr. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att villkoret inte har varit avsett att reglera den hävningsrätt som föreligger vid kontraktsbrott utan att köparna genom villkoret getts en möjlighet att under vissa förutsättningar begära åter- gång av köpet. Av formuleringen framgår inte vem som skall bedöma huruvida kost- naderna för att åtgärda åberopade fel eller brister överstiger 40 000 kr. Fastighetsmäk- larnämnden vill härvid påpeka att ett besiktningsuppdrag normalt inte omfattar beräk- ning av reparationskostnader för upptäckta fel.

Av utredningen i ärendet framgår att tvist uppstått avseende frågan om köparna har begärt återgång av köpet inom föreskriven tid enligt villkoret. Mäklare X har uppgett att han påtalat för köparna att begäran om återgång skall vara skriftlig och ställd till mäklarföretaget. Detta formkrav finns dock inte dokumenterat i avtalsvillkoret. Det ankommer på mäklaren att verka för att eventuella återgångsvillkor innehåller anvis- ning om till vem köparna skall meddela att de vill utnyttja sin rätt till återgång och på vilket sätt. Detta får anses vara av synnerlig vikt om parterna överenskommit om sådana formkrav som i det aktuella fallet.

Av utredningen i ärendet framgår att i anledning av besiktningen har parterna inlett förhandlingar om en eventuell nedsättning av köpeskillingen och att mäklare X har medverkat till detta. Om sådana förhandlingar inleds – i synnerhet när tidpunkten för att senast begära återgång av köpet är nära förestående – bör mäklaren klargöra för parterna att en möjlighet till nedsättning av köpeskillingen inte ges enligt avtalsvillko- ret och uppmärksamma parterna på vad följderna kan bli om en överenskommelse inte nås. Mäklaren bör därvid vara observant på om parterna kan behöva reglera förutsättningarna för fortsatta förhandlingar och verka för att överenskommelser dokumenteras.

Påföljd

Mäklare X har medverkat vid utformningen av en återgångsklausul som är oklar i flera avseenden. Det saknas uppgift om vem som skall bedöma åtgärdskostnaderna för eventuella fel eller brister som upptäcks vid besiktningen samt de formkrav som överenskommits mellan parterna avseende begäran om återgång. För detta skall han varnas.

2006-08-23:2

2006-08-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens omsorgsplikt mot spekulant och identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren

X. Anmälarna har gjort gällande att mäklare X dröjt med att informera dem om att säljarna av en fastighet valt att sälja till en annan spekulant.

Anmälan

Anmälarna har anfört bland annat följande. Onsdagen den 22 mars 2006 meddelade Mäklare X att de vunnit budgivningen och att säljarna accepterat deras bud. De bad om en skriftlig bekräftelse för att kunna anlita besiktningsman och kontakta banken. Samma dag erhöll de en skriftlig bekräftelse från Mäklare X att huset sålts till dem. På torsdagen den 23 mars 2006 diskuterades kontraktsskrivningen och mäklare X föreslog att kontrakt skulle skrivas efter besiktningen den 28 mars 2006. På månda- gen den 27 mars 2006 ringde mäklare X och meddelade att huset sålts till en annan spekulant och att kontrakt skrivits redan på fredagen den 24 mars 2006. Mäklare X hävdade senare att säljarna uttryckligen bett honom att inte kontakta dem förrän kontraktet var underskrivet. När de kontaktade säljaren uppgav denne att den på- stådda uppmaningen inte stämde. I och med bekräftelsen att huset hade sålts till dem lade de två andra intressanta hus åt sidan, realiserade tillgångar, ställde barnen i dagiskö och bokade resa till Sverige för att planera inflyttning m.m. Att mäklare X medvetet undanhållit det faktum att de redan den 24 mars 2006, möjligen ännu tidigare, inte längre var köpare av fastigheten är ett graverande förfarande med allvarliga konsekvenser för dem såväl ekonomiskt, praktiskt som emotionellt.

Anmälarna har till anmälan fogat bland annat kopia av skriftväxling med mäklare X.

Fastighetsmäklarnämnden har förelagt mäklare X att yttra sig i ärendet och att in- komma med bland annat kopia av dokumentering av identitetskontroll.

Av den av mäklare X ingivna dokumenteringen av identitetskontroll framgår att kon- trollen av både uppdragsgivarnas och köparnas identiteter har utförts samma dag som köpekontraktet undertecknats.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Budgivningen avslutades den 22 mars 2006 med anmälarna som avgivare av det högsta budet. Anmälarna önskade få be- kräftat att deras bud var antaget. I anledning därav meddelade han att ett köp av fast egendom kräver skriftlig form för att vara bindande och att man inte kan vara säker på ett köp förrän kontrakt är tecknat men han skickade ett e-postmeddelande där det

2006-08-23:2

tydligt framgick att säljarna muntligen sålt fastigheten till anmälarna. Vidare begärde han in personuppgifter och fullmakt i anledning av den kommande kontraktsskriv- ningen. Vid tidpunkten förelåg således inget bindande avtal vilket anmälarna inte heller trodde eller hade fog att tro. Då säljarna ändrade sin tidigare åsikt och inte längre ville införa någon besiktningsklausul i köpekontraktet, önskade de att han skulle kontakta den spekulant som lagt det näst högsta budet. Kontrakt skrevs på fredagskvällen den 24 mars 2006. Påföljande arbetsdag, måndagen den 27 mars 2006, kontaktade han anmälarna och meddelade att huset sålts till någon annan. Han har med den skyndsamhet som kan krävas kontaktat anmälarna och informerat dem om det förändrade läget. Han kan inte yttra sig över uppgiften om att anmälarna kontaktat säljarna då han inte känner till vad som eventuellt har sagts eller huruvida det är sant att telefonkontakten förevarit.

Anledningen till att han har utförde identitetskontrollen avseende uppdragsgivaren först vid kontraktsskrivningen var att han använde sig av datasystemet Svensk Fastig- hetsData. I datasystemet fanns en blankett för identitetskontroll samt information om att fastighetsmäklaren omfattas av lagen om åtgärder mot penningtvätt med skyldig- het att kontrollera bland annat uppdragsgivarens identitet. Vidare angavs att mäklaren kunde avvakta med att skapa dokumentet till dess att det var dags för köpekontrakt för att få parterna ifyllda automatiskt. I själva dokumentet angavs under rubriken ID- kontroll; ”I enlighet med lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt samt fastig- hetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) har identitetskontroll utförts innan avtal om köp träffats mellan nedanstående parter”. Av informationen och texten i blanket- ten fick han uppfattningen att identitetskontrollen mycket väl kunde ske i samband med eller precis före undertecknandet av köpekontraktet. Han är nu uppmärksammad på att identitetskontrollen avseende uppdragsgivare bör ske i samband med under- tecknandet av uppdragsavtalet. Underlåtenheten att göra så i detta enskilda fall och det faktum att det av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd framgår att kontrollen bör (och inte skall) ske i samband med uppdragsavtalets tecknande medför att han inte skall varnas i detta ärende. Under alla omständigheter måste denna förseelse betraktas såsom ringa och varning bör av den anledningen underlåtas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penning- tvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbin- delse med och att uppdragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före under- tecknandet av uppdragsavtalet.

Identitetskontroll avseende uppdragsgivare

Fastighetsmäklarnämnden har ännu inte erhållit föreskriftsrätt i fråga om penningtvätt varför nämnden tills vidare utfärdat allmänna råd. I Fastighetsmäklarnämndens

2006-08-23:3

allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt anges att mäklaren bör kontrollera upp- dragsgivarens identitet precis före undertecknandet av uppdragsavtalet. I allmänna råd ges rekommendationer om tillämpningen av en författning som anger hur någon kan eller bör handla i ett visst hänseende. Allmänna råd är till skillnad från föreskrifter inte bindande för vare sig den utfärdande myndigheten eller enskilda och får således inte innehålla s.k. skall-krav. Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt framgår dock att en fastighetsmäklare skall kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Det följer således uttryckligen av lagen att en mäk- lare är skyldig att kontrollera uppdragsgivarens identitet före undertecknandet av upp- dragsavtalet.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Mäklaren kan inte frångå sitt ansvar för detta genom att hänvisa till att han fått missvisande information eller använts sig av en felaktigt utformad standardblankett. Mäklare X har i strid mot bestämmelser i lagen om åtgärder mot penningtvätt underlåtit att kon- trollera uppdragsgivarens identitet när denne velat ingå en affärsförbindelse med honom. Förseelsen är i sig varningsgrundande. Fastighetsmäklarnämnden anser dock den i förevarande fall kan stanna vid att uttala kritik.

Förmedlingsuppdraget

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X enligt önskemål från anmälarna be- kräftat att säljarna ”muntligen” sålt huset till dem. Enligt egen uppgift har han upplyst anmälarna om kravet på skriftlighet vid fastighetsköp. Mäklare Xx påstående härom kan inte vederläggas men skall under alla omständigheter ses i ljuset av hans e-post- meddelande av den 22 mars 2006 med texten Säljarna av fastigheten xx har munt- ligen sålt huset till er för 4.2 miljoner. Fastighetsmäklarnämnden kan inte nog under- stryka vikten av att mäklaren inte invaggar en spekulant i tron att bindande köp före- ligger innan köpekontraktet undertecknats. Det e-postmeddelande mäklare X lämnat anmälarna var felaktigt.

Av utredningen framgår vidare att köpekontraktet undertecknats fredagen den 24 mars 2006 och att mäklare X underrättat anmälarna om detta först påföljande

måndag den 27 mars 2006. Med beaktande av det felaktigt utformade e-postmedde- landet och det förhållandet att han inte snarast möjligt meddelat de ändrade förhållan- dena finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X brustit i sin omsorgsplikt. För detta skall han varnas.

2006-08-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens råd för deklaration

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

2006-08-23:3

Bakgrund

Genom TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 på TV har Fastighets- mäklarnämnden uppmärksammats på mäklare X rådgivning i samband med fastig- hetsaffärer, särskilt råd för deklaration. Mäklare X har förelagts att yttra sig över sitt i programmet dokumenterade handlande.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande.

Han kontaktades av en person som undrade om han hade möjlighet att komma och titta på ett hus i anledning av en förestående försäljning. De bestämde tid och plats för ett möte som kom att vara ungefär en timme. Under hela mötet fick han frågor av de mest skiftande slag. Så här i efterhand kan man konstatera att de flesta av frågorna ställdes i ett enda syfte, nämligen att visa i TV-programmet att fastighetsmäklare är ohederliga.

I hans fall visades ett inslag i vilket han inte lämnade någon skatterådgivning till någon köpare eller säljare. Han upprättade inte heller någon kalkyl. Vad han däremot gjorde och som han naturligtvis ångrar djupt är att han uttalade sig på ett sätt som kan uppfattas som felaktigt. Detta kommer naturligtvis inte att ske igen. Det är inte så han normalt uttrycker sig. Bakgrunden till uttalandena var att hade haft ett mycket långt samtal med personen om just denna fråga. Fastighetsägaren hade ägt fastigheten under mycket lång tid. Vid sådana situationer är det vanligt förekommande att sälja- ren har vidtagit ombyggnads- eller nybyggnadsåtgärder som man i efterhand måste uppskatta kostnaden för om det inte längre finns kvitton. Det är inte på något sätt fel att yrka avdrag för kostnader man haft, även om de inte kan styrkas med kvitton. Det finns dock en risk för att avdragen inte accepteras.

Med den näsbränna som TV-programmet gav honom, och insikten om hur han kan ha uppfattats, så kan han garantera att han aldrig kommer att uttala sig på liknande sätt igen.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av TV-programmet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Mäklare X har i TV-programmet --- gett uttryck för att det skulle vara godtagbart att i sin deklaration avseende försäljning av fastighet yrka avdrag för större kostnader än vad man egentligen har haft.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren vid förfrågan upplysa om vad som följer enligt god fastighetsmäklarsed, fastighetsmäklarlagen eller annan lagstiftning som frågan berör. Vid frågor angående råd för deklaration ankommer det på mäklaren att tydligt ta avstånd från otillåtet undandragande av skatt samt att informera veder- börande om gällande bestämmelser alternativt hänvisa till en skatterådgivare. Genom

2006-08-23:4

att inte göra detta har mäklare X brutit mot god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

2006-08-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. lockpriser

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Genom TV-programmet --- som sändes den 23 mars 2006 på TV har Fastighets- mäklarnämnden uppmärksammats på mäklare Xs inställning till utgångspris vid annonsering av objekt. Mäklare X har förelagts att yttra sig över sitt i programmet dokumenterade handlande.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande.

Hon blev uppringd av en person som utgav sig för att vara ägare till en trea som per- sonen ville ha värderad inför en försäljning. Lägenheten var i gott skick och hade ett bra läge. Den låg dock i ett gårdshus på tredje våningen utan hiss. Hon uppgav till personen i fråga att det med rätt utgångspris kunde bli en bra budgivning. På fråga hur hon tänkte då uppgav hon att utgångspriset inte skulle vara allt för högt utan kanske någonstans runt 3 200 000 – 3 300 000 kr. Personen frågade då omedelbart om det kunde skjuta iväg till 4 000 000 kr. Som svar på detta uppgav hon att hon trodde att lägenheten skulle ha kunnat gå för 4 000 000 kr om det hade funnits hiss men att hon inte visste hur hårt det förhållandet att det inte fanns hiss skulle slå.

Hon medgav således inte att hon trodde att lägenheten skulle få ett slutpris om 4 000 000 kr. De kom inte fram till något utgångspris och något uppdragsavtal ingicks inte heller.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av TV-programmet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Vid marknadsföringen av sina förmedlingsobjekt har en mäklare en skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet. Om en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid marknadsföringen innebär att fastighetsmäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed.

2006-08-23:5

Enligt god fastighetsmäklarsed ankommer det dessutom på mäklaren att klargöra för en person som väcker frågan om s.k. lockpriser att något sådant inte är acceptabelt. Det åligger därvid mäklaren att tydligt ta avstånd från att medverka till något sådant och informera om gällande bestämmelser.

I förevarande ärende är det inte klarlagt att mäklare X varit villig att medverka till s.k. lockpriser. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att ärendet kan avskrivas från vidare handläggning med ovanstående påpekanden.

2006-08-23:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av återgångsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget bl.a. avseende utform- ningen av återgångsvillkor i köpekontraktet, tidspress under överläggningar om köpet skulle frånträdas eller inte samt priset i marknadsföringen.

I köpekontrakt undertecknat av parterna den 9 oktober 2005 finns följande återgångs- klausul. Säljaren ger köparen rätt att på egen bekostnad, låta besiktiga fastigheten med certifierad besiktningsman senast den 2005-10-18. Om besiktningsmannen an- märker på fukt-/mögelskador, konstruktions-, material- eller utförandefel med av be- siktningsmannen beräknad åtgärdskostnad som överstiger 40 000 kr, har köparen rätt att låta köpet återgå. Återgår köpet, har köparen rätt att omgående få tillbaka betald handpenning och ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten. Vid sådan köparens rätt till återgång av köpet, får inte åberopas fel eller skador som kan anses motsvara vad köparen haft skälig anledning förvänta sig, bland annat med ledning av fastighetens ålder, skick och pris (enl. tidigare genomförd besiktning 2005-08-16). Köparen ska vid begäran om köpets återgång, om besiktning skett och förutsättningar enligt ovan föreligger, senast den 2005-10-19 skriftligen, med kopia av besiktningsprotokollet, informera säljaren och fastighetsmäklaren om de fel och/eller skador köparen önskar åberopa som grund för sin begäran om återgång, samt av besiktningsmannen beräknad skälig kostnad att fackmässigt åtgärda dessa.

Anmälaren

Anmälaren har bland annat uppgivit följande.

Mäklaren hade inte låtit besiktiga fastigheten. Han fick själv argumentera för att det infördes en återgångsklausul i kontraktet. Det borde vara en självklarhet för mäklaren att erbjuda detta. Mäklaren bokade tid för besiktning den 18 oktober. I kontraktet skrevs det in att begäran om återgång skulle skickas till mäklaren dagen efter samt att besiktningsprotokoll skulle bifogas. Detta var helt orimligt. Han fick protokollet först

2006-08-23:5

cirka en vecka efter besiktningen. Eftersom allvarliga brister hittades i grundmuren så anlitades en entreprenör för att värdera skadorna. Innan offerten lämnades kontaktade mäklaren entreprenören för att få förhandsinformation. Mäklaren uppskattade därefter själv kostnaden till 15 000 – 30 000 kr. Offerten som inkom senare uppgick till

93 500 kr. Han mottog ett sms den 29 oktober där mäklaren krävde ett besked från honom senast den 31 oktober kl. 16.00. Han fick inte tillräcklig tid att ta ställning till skadan. Han begärde prisavdrag motsvarande reparationskostnaden men fick i stället två alternativ av mäklaren att ta ställning till inom 2 ½ timme; att betala hela köpe- skillingen eller ”att häva”. Han kunde inte överblicka skadan på denna korta tid och tvingades därför häva köpet.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

För att undvika onödigt dröjsmål bokade han besiktning fem dagar före kontraktskriv- ningen. Dagen efter besiktningen, dvs. den 19 oktober 2005 meddelande köparen per fax att det vid besiktningen konstaterats fukt- och sättningsskador på källarmuren som måste åtgärdas. Besiktningsprotokoll förväntades i slutet av veckan och köparen skulle så snart som möjligt söka en lämplig byggentreprenör för att få kostnadsförslag på det reparationsarbete som behövde utföras. Köparen ”fick naturligtvis den respit han behövde”. Han avtalade med köparen om att diskutera vad entreprenören kommit fram till två dagar senare men köparen hade då inte några besked. Detsamma gällde ytterligare två dagar senare. Köparen angav att han kanske skulle få offert efter den 30 oktober. Detta kändes inte tillfredsställande. Han tog därför kontakt med besikt- ningsmannen för att höra vad som framkommit vid besiktningen. Besiktningsmannen redogjorde då för sina iakttagelser rörande lokalt fuktgenomslag och inbuktning i källarmur. Med hänsyn till att byggnaden var 70 år var felen inte att anse som all- varliga utan hade upptagits mer som påpekanden. Enligt besiktningsmannen skulle det kosta mellan 15 000 och 30 000 kr att avhjälpa dem. Den 29 oktober skickade han sms och mail till köparen om att han senast den 31 oktober behövde besked om huruvida köparen avsåg att fullfölja köpet eller ej. Den 31 oktober mottog han via fax en offert från entreprenören avseende dränering av hela byggnaden. Den uppgick till 93 500 kr. Köparen hörde inte av sig och var inte samarbetsvillig. Först sex dagar senare återsände köparen ett undertecknat återgångsavtal.

De i köpekontraktet angivna tidsfristerna kan verka snålt tilltagna men har i praktiken tillämpats synnerligen liberalt. Det kan vara praktiskt och ekonomiskt att besiktnings- mannen inte bara uttalar sig om eventuella skadors art och omfattning utan även om det är lönt att avhjälpa fel. Besiktningsmannen är väl kvalificerad för detta. I mer komplicerade situationer måste en entreprenör anlitas. Så skedde också i detta fall – utan hinder av köpekontraktets lydelse. Problemet var skilda meningar om vad som behövde åtgärdas.

Vid kontraktstillfället diskuterades det faktum att träbyggnader uppförda på

1930-talet inte i alla avseenden kan vara perfekta idag. En köpare måste acceptera vissa brister. Hänvisningen i kontraktet till en tidigare genomförd besiktning har emellertid fått en oklar formulering. Dessutom anges fel datum. En besiktning utfördes den 14 april 2005 i samband med tecknande av trygghetsavtal. En sådan besiktning kan inte utgöra underlag vid en försäljning men protokollet har ändå

2006-08-23:5

intresse för bedömningen av byggnadens skick. Vid prissättningen har hänsyn tagits till att objektet utgör en tomträtt.

Mäklare X har inkommit med ett undertecknat avtal om återgång avseende den aktuella överlåtelsen. Avtalet är daterat den 1 november 2005.

En företrädare för säljaren har inkommit med en skrivelse i ärendet. Hon har bland annat anfört följande.

Köparen önskade kompensation för dräneringsarbete runt hela huset, 93 500 kr. Detta var ett arbete som köparen rimligen måste ha förstått att det snart måste utföras. Säl- jaren var beredd att stå för arbetskostnaden avseende de skadade partierna. De hade mycket god kontakt med mäklaren men tyckte att affären drog ut på tiden. Köparen erbjöds två alternativ; antingen betala köpeskillingen eller häva köpet. Köparen hävde köpet vilket säljaren accepterade. De önskade att mäklaren ”skulle sköta affären” och ville inte själva förhandla med köparen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren och fastighetens skick

Fastighetsmäklarnämnden vill inledningsvis framhålla att det inte åligger mäklaren att utföra någon besiktning av fastigheten och att mäklaren inte har någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick. Däremot åligger det mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar av liknande hus i samma område eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (se prop. 1983/84:16 s. 38).

Mäklaren skall informera köparen om den undersökningsplikt köparen har. Det är viktigt att mäklaren förklarar vad som ingår i undersökningsplikten och att den om- fattar mer än en byggteknisk undersökning. Mäklaren skall också göra köparen upp- märksam på att uppgifter från säljaren om fastigheten kan innebära att köparen behöver undersöka vissa delar av fastigheten särskilt noggrant. Mäklaren skall för- söka få köparen att fullgöra undersökningsplikten men har inte något ansvar för att köparen verkligen gör detta.

Tidpunkt för besiktning i samband med överlåtelse

I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 16 § samma lag skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

2006-08-23:5

Bestämmelsen i 4 kap 19 § jordabalken har, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, som utgångspunkt att en köpare fullgör sin undersökningsplikt före köpet. Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår också att mäklaren skall verka för att köparen undersöker eller låter undersöka fastigheten före förvärvet. Det är således inte för- enligt med god fastighetsmäklarsed att rekommendera köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpet annat än om det finns särskilda skäl för detta. Mäklaren bör istället verka för att spekulanter ges möjlighet att undersöka fastigheten och vid behov genomföra en besiktning före köpet.

Mäklare X har inte gjort gällande att han uppmanat köparen att besiktiga fastigheten innan köpekontraktet skrevs. Han har själv uppgivit att han bokat tid för besiktning redan fem dagar före kontraktskrivningen i syfte att undvika onödigt dröjsmål.

Det kan visserligen ifrågasättas om mäklare Xs agerande i detta avseende står i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed men det föranleder inte Fastighets- mäklarnämnden till någon ytterligare åtgärd.

För det fall att besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en besikt- ningsklausul skall tas in i köpekontraktet. I sådana fall ankommer det på mäklaren att medverka till en klausul som kan tillfredställa båda parter, se till att den blir tydligt formulerad i köpekontraktet samt att noga klargöra klausulens innebörd för parterna för att undvika en framtida tvist om dess tolkning (jfr prop. 1983/84:16 s.41).

Orimlig tidsfrist

Av utredningen framgår att tiden för besiktningen avtalats till den 18 oktober 2005 och att denna tjänst beställts av mäklare X redan före kontraktsskrivningen. Trots detta har det i köpekontraktet intagits ett villkor om att begäran om återgång skall ske senast dagen efter besiktningen ”skriftligen, med kopia av besiktningsprotokollet” till säljaren och fastighetsmäklaren. Mäklare X har medgivit att tidsfristerna i klausulen varit snålt tilltagna men anfört att de i praktiken tillämpats synnerligen liberalt.

Enligt Fastighetsmäklarnämnden har mäklare X utformat ett återgångsvillkor som inte hade förutsättningar att fungera i praktiken eftersom det normalt inte är möjligt att erhålla besiktningsprotokoll med utlåtande samma dag eller dagen efter besikt- ning. För detta kan han inte undgå varning. Det förhållandet att parterna i efterhand avtalat om andra villkor och att köpet kunnat återgå utan rättslig tvist saknar betydel- se för denna bedömning.

Påpekanden avseende återgångsvillkoret i övrigt Besiktningsmannens uppdrag

Ett besiktningsuppdrag omfattar normalt inte någon beräkning av åtgärdskostnaden. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att den besiktningsman som mäklare X vidtalat accepterat att även uttala sig om kostnaderna att avhjälpa eventuella fel.

Dokumentation av parternas överenskommelser

Av utredningen framgår att köparen anlitat en entreprenör för att få en offert. Det kan konstateras att återgångsklausulen inte medger denna beräkning av åtgärdskostnaden. I en sådan situation bör mäklaren reagera och i vart fall diskutera förutsättningarna för åtgärden med parterna. Mäklaren bör verka för att överenskommelser mellan

2006-08-23:5

parterna såsom nya frister och liknande väsentliga villkor dokumenteras skriftligt i tilläggsavtal.

Undantag

I besiktningsklausulen anges att köparen har rätt att begära återgång om besiktnings- mannen anmärker på fukt/mögelskador, konstruktions-, material eller utförandefel med åtgärdskostnad som överstiger 40 000 kr. Förutom dessa begränsningar får köparna enligt klausulen inte åberopa fel som kan anses motsvara vad de haft skälig anledning att förvänta sig, bland annat med ledning av fastighetens ålder, skick och pris, med hänvisning till tidigare utförd besiktning. Enligt Fastighetsmäklarnämndens tolkning innebär klausulen att oavsett vad som framkommer vid besiktningen kan köparen inte åberopa sådana fel som inte utgör fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Klausulen medför en risk för att en köpare överskattar möjligheterna att erhålla åter- gång. Nämnden vill därför påpeka att om en sådan formulering används åligger det mäklaren att noga förklara innebörden för parterna för att undvika att tvist uppstår om tolkningen av villkoret.

Mäklaren som ombud för part

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklaren inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det.

Av uppgifterna i ärendet framgår att mäklare X vid ett flertal tillfällen diskuterat nya förutsättningar för återgång med köparen samt att han avtalat om nya tidsfrister och annat med köparen. Fastighetsmäklarnämnden vill framhålla att mäklaren inte får företräda någon av parterna. Det finns risk för att mäklaren uppfattas som ombud och att agerandet omfattas av förbudet i 15 §. Utredningen ger dock inte belägg för att mäklare X agerat utan anvisning från säljaren.

Felaktig uppgift i köpekontrakt

Mäklare X har medgivit att han lämnat en felaktig uppgift om tid för tidigare be- siktning i köpekontraktet. Med hänsyn till omständigheterna kan denna brist anses som ringa. Fastighetsmäklarnämnden vill dock framhålla vikten av att mäklaren anpassar handlingarna som upprättas efter aktuella förhållanden så att de inte inne- håller missvisande eller oklara uppgifter.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt föranleder inte någon åtgärd.

Påföljd

Mäklare X meddelas varning för att han medverkat till utformningen av en besikt- ningsklausul som inte hade förutsättningar att fungera i praktiken eftersom det nor- malt inte är möjligt att erhålla besiktningsprotokoll med utlåtande samma dag eller dagen efter besiktning.