Exploateringsavtal
Diarienr. 2011KSM0085
Exploateringsavtal
– Del av fastigheten Järnet 6
Innehållsförteckning
§ 1 Bakgrund 4
§ 2 Förutsättningar 4
§ 3 Exploateringsbidrag 5
§ 4 Marköverlåtelse 5
§ 5 Tillträde 5
§ 6 Fullgörandegaranti 5
§ 7 Inteckningar 6
§ 8 Fastighetsbildning och ledningsåtgärd 6
§ 9 Områdets skick 6
§ 10 Markföroreningar 6
§ 11 Bebyggelse och utemiljö 7
§ 12 Godkännande 7
§ 13 Kommunala anläggningar 7
§ 14 Gatukostnader 8
§ 15 VA- anläggningsavgift 8
§ 16 Flyttning av ledningar 8
§ 17 Dagvatten 8
§ 18 Uppvärmning 8
§ 19 Bevarande av vegetation 9
§ 20 Bygg- och informationsskyltar 9
§ 21 Tillfart/störning 9
§ 22 Parkering 10
§ 23 Tillgänglighet 10
§ 24 Källsortering 10
§ 25 Buller 10
§ 26 Skydd 10
§ 27 Brandförsvar 10
§ 28 Byggetablering/upplag 10
§ 29 Fastighetsägarens ansvar 11
§ 30 Skadeståndsansvar 11
§ 31 Överlåtelse 11
§ 32 Avtalsexemplar 12
Bilagor: 13
Följande avtal om exploatering på del av fastigheten Järnet 6 i Tyresö kommun har träffats mellan Tyresö kommun (Kommunen), Kvalitena AB (Exploatören) och Taracaxum AB (Fastighetsägaren):
Kommunen | Fastighetsägaren | Exploatören |
Tyresö kommun | Taracaxum AB | Kvalitena AB |
000 00 Xxxxxx | Xxxxxxxxx 0 | c/o Broadgate & Stendörren |
Org nr:212000-0092 | Box 70414 107 25 Stockholm Org nr: 556692-6878 Kontaktperson: Xxxx xx Xxxxxx | Fastigheter AB Xxxxxxxxxxx 0X 000 00 Xxxxxxxxx Org nr: 556527-3314 Kontaktperson: Xxxx Xxxxxxxx |
Genom dotterbolag: XXXXXX Org nr: |
§ 1 Bakgrund
Idag ägs fastigheten Järnet 6 av Taracaxum AB. Då detaljplanen för ”bostäder vid Bollmora alle” vinner laga kraft kommer marken för de planerade bostäderna att styckas av och förvärvas av Exploatören i syfte att uppföra ny bostadsbebyggelse inom fastigheten. Till grund för avtalet ligger förslag till ny detaljplan för ”Bostäder vid Bollmora allé” (Detaljplanen) (bilaga 1).
§ 2 Förutsättningar
Parterna förutsätter:
dels att Tyresö kommunfullmäktige godkänner detta avtal genom beslut som vinner laga kraft
dels att Tyresö kommunfullmäktige antar en detaljplan som i huvudsak överensstämmer med bifogat förslag genom beslut som vinner laga kraft (bilaga 1),
dels att både Exploatörens och Fastighetsägarens styrelse, innan detta avtal godkänns och Detaljplanen antas i kommunfullmäktige, godkänner detta avtal (se intyg i bilaga 2).
Om någon av dessa förutsättningar inte uppfyllts innan 2016-12-31 är detta avtal till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någondera part. I de fall att en överklagandeprocess pågår avseende något beslut som krävs för avtalets genomförande ska samtliga parter medverka till en förlängning av ovan nämnd tidsgräns.
§ 3 Exploateringsbidrag
Exploatören ska till följd av byggandet av 21 000 kvm ljus BTA, som ersättning för Kommunens investeringar i, för projektet nödvändiga, allmänna anläggningar som t ex gator, torg och cirkulationsplats erlägga ett exploateringsbidrag på tjugofemmiljonertvåhundratusenkronor (25 200 000 kr). Exploateringsbidraget ska erläggas inom 2 månader från det att Kommunen tillsett att infart från Bollmora allé och övriga kommunala gator inom planområdet är iordningsställda till en standard som lämpar sig att användas för erforderlig byggtrafik till bygget av bostäderna och p-huset. Kommunens avsikt är att påbörja detta så snart villkoren i § 2 och § 8 är uppfyllda. Innan Kommunens arbeten inleds krävs dock att Exploatören har avlägsnat oljecisternen enligt § 13 och att Kommunen har erhållit en fullgörandegaranti enligt § 6.
Ersättningen kan komma att ändras i enlighet med § 11
§ 4 Marköverlåtelse
Kommunen överlåter härmed till Exploatören med full äganderätt de delar av fastigheten Bollmora 1:94 (Området) som i bifogade kartor (bilaga 3) markerats med grönt. Exploatören ska som ersättning för Området till Kommunen erlägga niohundratjugofyratusenkronor (924 000 kr).
Fastighetsägaren överlåter härmed till Kommunen med full äganderätt samtliga markområden inom fastigheten Järnet 6 som i Detaljplanen (bilaga 1) är avsedda för allmän plats (lokalgata, huvudgata och park). Överlåtelsen sker utan ersättning.
Kommunen överlåter härmed med full äganderätt till Fastighetsägaren den del av fastigheten Bollmora 1:94 som på bifogad karta (bilaga 4) är markerad med grönt. Överlåtelsen sker utan ersättning
§ 5 Tillträde
Ersättningen enligt § 4, första stycket, ska erläggas senast en månad efter det att fastighetsbildningen enligt § 8 har vunnit laga kraft. Tillträde till Området sker då köpeskillingen erlagts.
§ 6 Fullgörandegaranti
Exploatören ska, inom 2 v, från det att villkoren i § 2 uppfyllts, som säkerhet till Kommunen för rätta fullgörandet av detta avtal ha ställt en ovillkorlig fullgörandegaranti utställd av svensk bank om 25 200 000 kronor.
Fullgörandegarantin gäller fram tills att samtliga åtaganden av Exploatören enligt detta avtal har uppfyllts. Då exploateringsbidraget enligt § 3 har kommit Kommunen till handa kan garantibeloppet skrivas ned till 5 000 000 kronor.
§ 7 Inteckningar
Kommunen garanterar att Området, enligt § 4 ovan, inte omfattas av några inteckningar. Befintliga rättigheter framgår av fastighetsägarförteckningen till Detaljplanen. Detsamma gäller marken som avses i § 4, stycke 3.
§ 8 Fastighetsbildning och ledningsåtgärd
Kommunen ansöker om och Exploatören bekostar de Fastighetsbildnings- och ledningsåtgärder som blir nödvändiga för genomförandet av detta avtal. Ansökan om fastighetsbildning ska göras utan oskäligt dröjsmål så snart § 2 och § 6 är uppfyllda. De åtgärder så blir nödvändiga är:
- Avstyckning. Området som i Detaljplanen (bilaga 1) är avsett för bostäder, centrumändamål och kontor ska styckas från Fastighetsägarens fastighet Järnet 6 och förvärvas av Exploatören i syfte att uppföra planerad bebyggelse. Ersättning för förvärvet utgår enligt särskild överenskommelse mellan parterna,
- Fastighetsreglering. Området markerat med grönt i bifogade kartor (bilaga 3) om ca 493 kvm ska överföras från Kommunens fastighet Bollmora 1:94 till den nybildade fastigheten som Exploatören avser att bebygga med bostäder enligt Detaljplanen,
- Fastighetsreglering. Samtliga markområden i Detaljplanen (bilaga 1), avsedda för allmänplats (lokalgata, huvudgata och park), som idag hör till fastigheten Järnet 6 ska överföras till Kommunens fastighet Bollmora 1:94,
- Fastighetsreglering. Markområdet markerat med grönt i bifogad karta (bilaga 4) om ca 303 kvm ska överföras från Kommunens fastighet Bollmora 1:94 till Fastighetsägarens fastighet Järnet 6,
- Ledningsrätt. För de 2 markområden markerade med u i detaljplanekartan (bilaga 1) inom fastigheten Järnet 6, ska ledningsrätt bildas till förmån för Kommunen. Inom u- områdena planeras en VA-ledning att nedläggas. Upplåtelsen sker utan ersättning.
- Ledningsrätt.
Detta exploateringsavtal gäller som ansökan och överenskommelse om fastighetsbildning och ledningsåtgärder för i denna paragraf specificerade åtgärder.
Exploatören ska även bekosta övriga fastighetsbildningsåtgärder som erfordras för genomförandet av Detaljplanen.
§ 9 Områdets skick
Exploatören har haft tillfälle att utföra de besiktningar och undersökningar som han funnit lämpliga och avstår från alla anspråk mot Kommunen på grund av Områdets skick.
Exploatören är införstådd med att föregående mening är en friskrivning från Kommunens ansvar som avses i JB 4:19 avseende ”dolda fel”.
§ 10 Markföroreningar
Exploatören ansvarar för ev. arbeten och kostnader för att sanera marken inom planområdet i den omfattning som krävs för att marken ska kunna användas i enlighet med bestämmel- serna i Detaljplanen.
§ 11 Bebyggelse och utemiljö
Exploatören ska uppföra ca 230 bostadslägenheter i flerbostadshus på totalt ca 21 000 kvm ljus BTA. Bebyggelsen ska uppföras i enlighet med bifogat kvalitetsprogram (bilaga 5).
Kommunen och Exploatören kan komma överens om mindre justeringar i antalet kvm BTA. Om det i bygglovet angivna antalet kvm BTA överstiger det i 1 stycket angivna antalet BTA, ökas den i § 3 angivna ersättningen med 1 200 kr/kvm BTA som tillkommer. Ersättning för eventuellt tillkommande kvm BTA ska erläggas senast 2 månader efter beviljat bygglov.
Exploatören förbinder sig att iordningställa samtliga vägar och övrig mark inom området planlagt för bostäder och som i Detaljplanen är avsett för g-område, enligt anvisningarna i kvalitetsprogrammet (bilaga 5)
Fastighetsägaren förbinder sig att uppföra P-huset och gestalta den kvartersmark (benämnd torget i kapitel 6, bilaga 5) som omger P-huset i enlighet med bifogat kvalitetsprogram (bilaga 5). Detta ska ske utan oskäligt dröjsmål så snart det är möjligt att inleda bygget med hänsyn tagen till årstid och möjligheten att framföra erforderlig byggtrafik.
På de två gårdarna som hör till respektive bostadskvarter ska lekplatser anläggas, en på vardera gård. Dessa ska minst bestå av en sandlåda, en gungställning samt minst ett ytterligare lekredskap.
Avvikelser från kvalitetsprogrammet måste skriftligen godkännas av ansvarig projektledare från samhällsbyggnadsförvaltningen i Tyresö kommun.
§ 12 Godkännande
Ansvarig projektledare från samhällsbyggnadsförvaltningen ska närvara vid byggsamråd av samtliga i projektet ingående delar. Projektledaren ska även i samband med slutbesiktningen av både Fastighetsägarens (p-huset) och Exploatörens (bostäder, lokaler för centrumändamål och kontor) byggnation skriftligen godkänna att Exploatören respektive Fastighetsägaren fullföljt sina åtaganden enligt detta avtal. Detta godkännande krävs innan slutbevis utfärdas för respektive byggnation.
§ 13 Kommunala anläggningar
Inom allmän platsmark
Exploatören förbinder sig att avlägsna den cistern som finns nedgrävd i marken under den träddunge som finns markerad med rött i bifogat flygfoto (bilaga 6). Detta måste utföras innan Kommunen kan inleda arbetet med att färdigställa gatorna till ett skick som lämpar sig att användas för byggtrafik. I de fall Exploatören inte har avlägsnat cisternen inom 6 månader från det att Detaljplanen vunnit laga kraft har Kommunen rätt att utföra detta på Exploatörens
bekostnad. Eventuell sanering av xxxx som kan bli nödvändig till följd av denna flytt svarar Exploatören för.
Inom kvartersmark
Exploatören förbinder sig att riva den vaktkur som idag befinner sig inom planområdet, läget på kuren framgår av bilaga 7. Om detta inte har gjorts inom 12 månader från det att detaljplanen vunnit laga kraft har Kommunen rätt att riva vaktkuren på Exploatörens bekostnad. Trappräcket i stål på kurens baksida ska varsamt avlägsnas och överlämnas till Kommunen.
§ 14 Gatukostnader
Har Exploatören och Fastighetsägaren till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, ska de anses ha erlagt belöpande ersättning för gatukostnad för detta detaljplaneområde. Detta gäller inte för framtida förbättringar av gator eller andra allmänna platser med därtill hörande anordningar.
§ 15 VA- anläggningsavgift
Exploatören ska erlägga anslutningsavgift för vatten och avlopp enligt vid varje tillfälle gällande VA-taxa.
§ 16 Flyttning av ledningar
Det åligger Exploatören att bekosta nödvändig flytt av befintliga ledningar. Ägaren till varje ledning som berörs ska kontaktas i god tid innan flytten ska utföras. Idag kända ledningar inom planområdet som behöver flyttas är fiber- och teleledningar. De nya ledningarna ska vara i bruk innan de gamla tas bort.
§ 17 Dagvatten
Exploatören och Fastighetsägaren ska i största möjliga mån gemensamt bidra till att minimera belastningen på Fnyskdiket och Kolardammarna till följd av dagvatten från planområdet. Detta sker exempelvis genom att maximera antalet gröna ytor och få in lämplig vegetation.
Fastighetsägaren förbinder sig dessutom att anlägga ett grönt tak till p-huset, företrädelsevis beklätt med sedum, se närmare beskrivning i kvalitetsprogrammet (bilaga 5).
§ 18 Uppvärmning
Samtliga byggnader som uppförs inom planområdet ska anslutas till fjärrvärme. Energianvändningen får högst uppgå till 75 KWh/m2 och år. Efter överenskommelse med ansvarig projektledare från samhällsbyggnadsförvaltningen kan annan typ av uppvärmning tillåtas, under förutsättning att Exploatören kan redovisa skälen till detta och vilken miljömässig inverkan detta får. Om uppvärmningsmetod ändras får det inte medföra en ökad energianvändning.
Exploatören ska uppföra husen med separata elmätare för varje lägenhet.
§ 19 Bevarande av vegetation
Allmän platsmark
Exploatören ansvarar för att gatu-, park- och naturmarksträd samt annan vegetation intill planområdet inte skadas under den tid exploateringen genomförs. Exploatören skall skydda träd och vegetation på ett betryggande sätt genom att avgränsa dem med ett stabilt två meter högt staket. Exploatören ansvarar för att Exploatören själv, eller något företag som Exploatören anlitar, inte på något sätt nyttjar denna mark utan skriftligt tillstånd från Kommunen.
Vid överträdelse skall Exploatören utge vite med 50 000 kronor per skadat träd, (gäller när stammens diameter > 10 cm mätt 1 m ovan mark). Vid annan skada ansvarar Exploatören för att reparera skadan, eller för att bekosta Kommunens reparation av skadan. Om Exploatören nyttjar mark utan tillstånd skall Exploatören utge vite till Kommunen med
1 000 kronor per påbörjad vecka och kvadratmeter.
§ 20 Bygg- och informationsskyltar
Från det att Exploatören inleder sina arbeten förbinder sig Exploatören att, utan kostnad för Kommunen kontinuerligt informera allmänheten med skyltar på plats om pågående projektering och byggnadsarbeten och därvid ange Kommunens medverkan i projektet.
§ 21 Tillfart/störning
I de fall Kommunens gator och andra allmänna anläggningar inom planområdet, efter färdigställande, skadas till följd av byggtrafik för bygget av bostäderna ska Exploatören ersätta Kommunen denna skada. Exploatören ansvarar för att anlita en oberoende besiktningsman och kalla Kommunen till en gemensam besiktning av gatorna innan bygget inleds och efter avslutat bygge.
Exploatörens ansvar att kalla till besiktning och ställas till svar för eventuella skador enligt första stycket gäller inte då slutbevis utfärdats för samtliga åtgärder enligt detta avtal innan Kommunen färdigställt gatorna inom planområdet.
Exploatören är skyldig att bedriva byggverksamheten så att närboende, de befintliga verksamheterna och allmänheten störs så lite som möjligt. Byggnadsarbetena ska i största möjliga mån begränsas till ordinarie arbetstid.
Under hela byggtiden ska parterna gemensamt ansvara för att infart till den befintliga parkeringen kan ske och att det finns tillräckligt med parkeringsplatser för att tillgodose verksamhetens behov. Dessutom ska entréerna till de befintliga verksamheterna under hela byggtiden hållas öppna och tillgängliga.
§ 22 Parkering
Samtliga parkeringsplatser avsedda för de boende ska ligga i garage under husen. Antalet parkeringsplatser ska motsvara 0,8 platser/lägenhet och kraven i Tyresö kommuns tillgänglighetshandbok (bilaga 8) ska uppfyllas vad gäller boendeparkering. Utöver dessa platser ska möjlighet till angöring för färdtjänstfordon och dylikt anordnas inom 10 m från respektive entré, enligt riktlinjerna i Tyresö kommuns tillgänglighetshandbok (bilaga 8).
Parkeringen till befintliga verksamheter i de intilliggande lokalerna ska inrymmas i det p-hus som finns med i Detaljplanen. Exploatören förbinder sig genom undertecknandet av detta avtal att inte inleda bygget av bostäderna (gäller även byggrätten för centrumändamål och kontor) innan p-huset för de befintliga verksamheterna är i bruk. Fastighetsägaren ansvarar för att p-huset byggs i enlighet med Detaljplanen och bifogat kvalitetsprogram (bilaga 5)
§ 23 Tillgänglighet
Exploatören ska skapa en tillgänglig och användbar inne- och utemiljö som uppfyller kraven i gällande lagstiftning, dessutom ska de krav som finns i Tyresö kommuns tillgänglighetshandbok (bilaga 8) uppfyllas, om inte annat överenskommes med ansvarig projektledare från samhällsbyggnadsförvaltningen i Tyresö kommun.
Fastighetsägaren ska utforma P-huset enligt de anvisningar som finns för parkering i Tyresö kommuns tillgänglighetshandbok (bilaga 8)
§ 24 Källsortering
Exploatören förbinder sig att utföra bebyggelsen så att källsortering av sopor och avfall blir möjlig med separata underjordiska behållare för hushållsavfall och matavfall. Även under byggtiden ska separering av byggavfall ske.
§ 25 Buller
Bulleråtgärder för bostäderna ska utföras av Exploatören så att gällande riktvärden inte överskrids och i enlighet med bifogad bullerutredning (bilaga 9).
§ 26 Skydd
Exploatören förbinder sig att under byggtiden på arbetsplatsen ha skydd mot intrång för obehöriga.
§ 27 Brandförsvar
Det åligger Exploatören att undersöka och efterfölja Södertörns brandförsvarsförbunds krav på utformningen av husen och utemiljön inom kvartersmarken för bostäder, framkomligheten för räddningstjänstens fordon ska av Exploatören säkerställas inom och till bostäderna med omgivande kvartersmark.
§ 28 Byggetablering/upplag
Innan exploatering inom kvartersmark för bostäder påbörjas tar Exploatören kontakt med ansvarig projektledare från Kommunen för att säkerställa framkomlighet för trafik och tillgänglighet till allmänna anläggningar samt att tillse att trafiksäkerhet kan upprätthållas.
Innan byggnadsarbeten påbörjas ska Exploatören upprätta en etableringsplan, som skriftligen ska godkännas av Kommunen. Denna skall bl.a. behandla eventuellt nyttjande av natur, park eller gatumark för uppställning av arbetsbodar, upplag eller dylikt, återställningsarbeten efter nyttjandet, skyddande av träd och natur (se även § 19), stängsel runt byggarbetsplatsen (se även § 26), in- och utfartslösningar för byggtrafik samt eventuella provisoriska lösningar för gång- och cykeltrafik under byggtiden. Uppställning av bodar, upplag och dylikt ska i första hand ske på kvartersmark.
Byggetablering på Kommunens mark kräver att ett särskilt avtal om detta tecknas med Kommunen.
Upplåtelse av offentlig plats för byggetablering kräver polistillstånd och debiteras enligt taxa.
Exploatören eller av Exploatören anlitad entreprenör ska hålla sig inom av Kommunen anvisad byggetableringsyta. Om inte utgår vite med 1 000 kronor per påbörjad vecka och kvadratmeter, som Exploatören eller dess entreprenörer nyttjar ytor utanför anvisad byggetableringsyta.
§ 29 Fastighetsägarens ansvar
Ansvaret i § 19, 20, 23, 24, 26, 27 och 28 gäller även i tillämpliga delar Fastighetsägaren vid anläggandet av P-huset.
§ 30 Skadeståndsansvar
Exploatören och Fastighetsägaren i tillämpliga delar är gentemot Kommunen ansvarig för åtgärder som med avseende på detta avtal vidtages eller underlåtes av Exploatörens eller Fastighetsägarens anställda samt av Exploatören eller Fastighetsägaren anlitade entreprenörer och leverantörer.
Fastighetsägaren frånsäger sig genom undertecknandet av detta avtal alla eventuella skadeståndskrav mot Kommunen på grund av att gällande detaljplan för planområdet ändras innan genomförandetiden har gått ut.
§ 31 Överlåtelse
Detta avtal får inte överlåtas av Exploatören eller Fastighetsägaren till annan utan Kommunens skriftliga godkännande. För att Kommunen ska medge en överlåtelse krävs att den överlåtande parten tydligt redovisar för Kommunen att den som överlåtelsen sker till både har goda ekonomiska möjligheter och en dokumenterad erfarenhet av att genomföra projekt av denna omfattning.
För Exploatören gäller att vidare överlåtelse av mark som i detaljplanen (bilaga 1) är planlagd för bostäder inte får ske förrän fastighetsbildningen enligt § 8 har genomförts.
I de fall att avstyckningen och förvärvet enligt § 1 inte genomförs övergår samtliga åtaganden som Exploatören har enligt detta avtal till Fastighetsägaren.
Vid överlåtelse av fastighet eller del därav som omfattas av detta avtal ska överlåtaren förbinda den nya ägaren att iakttaga vad som åvilar Exploatören alternativt Fastighetsägaren enligt detta avtal, så att detta blir gällande mot varje kommande ägare av planområdet eller del därav. Då Exploatören medges en överlåtelse av egna kvarstående åtaganden enligt detta avtal ska Exploatören svara solidariskt med den övertagande parten som för egen skuld gentemot Kommunen för avtalets rätta fullgörande till och med det datum då den övertagande parten har ställt en fullgörandegaranti enligt § 6. Detta gäller även vid överlåtelse i flera led.
§ 32 Avtalsexemplar
Detta avtal har upprättats i fyra exemplar varav parterna erhållit ett vardera och ett avtal till Lantmäteriet för ansökan om förrättningsåtgärder.
Tyresö 2011- Tyresö 2011-
För Tyresö kommun För Kvaliténa AB
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx
Tyresö 2011-
För Taracaxum AB
Xxx Xxxxxxxx Xxxx xx Xxxxxx
Ovanstående namnteckningar bevittnas:
Bilagor:
Bilaga 1 Detaljplan för ”Bostäder vid Bollmora allé”
Bilaga 2 Intyg från Exploatörens och fastighetsägarens styrelse Bilaga 3 Kartor till fastighetsreglering bostäder
Bilaga 4 Kartor till fastighetsreglering p-hus Bilaga 5 Kvalitetsprogram
Bilaga 6 Flygfoto med markerad cistern Bilaga 7 Flygfoto med markerad vaktkur Bilaga 8 Tillgänglighetshandboken
Bilaga 9 Bullerutredning