Common use of Emsallerin Değerlendirilmesi Clause in Contracts

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 20% 20% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0% -5% 20% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 4.236.000 1.700.000 8.200.000 SATIŞ TARİHİ - 2016 ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 ALAN 280.812 31.396 10.000 68.000 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 135 170 121 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK ORTA ÇOK KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ E: 0,5 YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 BENZER İYİ BENZER FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER İYİ BENZER MANZARA BENZER BENZER BENZER ALANI MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% MANZARA KONUM BENZER BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ İYİ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 200% 20-10% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA İYİ KÖTÜ ORTA İYİ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0-40% -5-100% 20-50% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki (1/1 tam hisseli) arsa birim net m² değerlerinin 40-100-TL/m²; aralığında olduğu gözlemlenmiştir. Bölgede konumlu olan ana yola cepheli sanayi parsellerin de istenen rakamların 120 TL/m²-200 TL/m² civarında olduğu ancak bölgede yol üzerinde çok sayıda satılık arsa bulunduğu gözlemlenmiştir. Taşınmazın yakın konumunda bulunan sanayi yapılarında ve boş arsalarda da çok fazla hareketlilik olmadığı gözlemlenmiştir. Bölgede yer alan tarım arazilerinde yine m² birim fiyatlarının 20-40 TL/m² aralığında olduğu özellikle konut projelerine ve kooperatiflere yakın konumda yer alan arazilerde, imara açılma ihtimali göz önünde bulundurularak elde edilebilecek rant gözetilerek rakamların yükseldiği düşünülmektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, mevkii konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede parsel büyüklüğü dikkate alındığında ( parsel alanı bölgedeki benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen oldukça büyüktür. Bu nedenle güvenli tarafta kalınarak makul bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak birim m² bedeline ulaşılmaya çalışılmıştır) parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² 47,084-TL takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA-TL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 3 EMSAL 2 4 EMSAL 3 5 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 750.000 1.350.000 4.400.000 SATIŞ TARİHİ - SATIŞTA SATIŞTA SATIŞTA ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00ALAN ( Net Alanı m2) 6.329,05 m² 1.600 2.228 9.800 245 495 1.338 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 3.061 2.727 3.288 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ÇOK KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ E: 1,25 E:1,25 3 Kat E:1,00 YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL KONUT KONUT KONUT KONUT FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% MANZARA KONUM BENZER BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER hisse DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -20% -20% -20% TOPLAM DÜZELTME -50% -50% -30% Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede seçilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan üç adedi seçilerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın imar şartları konumu alanı gibi tüm özellikleri göz önünde bulundurularak taşınmaza değer takdir edilmiştir. Arsaların konumlarına göre birim m² değerlerinden değişklikler gösterdiği gözlemlenmiştir. Yapılaşma koşulları, konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Bölgedeki konut emsalleri de incelenmiş olup, Pazar Yaklaşımı ile ortalama birim m² değerleri bulunmuştur. Konut emsalleri değerlendirildiğinde aynı lokasyonda benzer donatılara sahip projelerde elde edilen m² değerleri gözlemlenmiştir. Dükkan bölümleri için sitenin konumu, ulaşılabilirliği ve büyüklükleri dikkate alınarak m2 birim değeri takdir edilmiştir. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 3 EMSAL 4 EMSAL 7 SATIŞ FİYATI 259.000 255.000 245.000 SATIŞ TARİHİ SATIŞTA SATIŞTA SATIŞTA ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 50 60 60 60 BİRİM M² DEĞERİ 4.317 4.250 4.083 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ BÜYÜK BENZER BENZER KAT BENZER BENZER BENZER KATA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% FONKSİYON Konut Konut Konut Konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 100% 100% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 105% 200% 200% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 05% -5-10% 20% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.-10%

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (ARSAB BLOK 2 NOLU KONUT) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 2.605.000 2.380.000 1.772.250 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 ALAN 111,00 150 170 120 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 17.367 14.000 14.769 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 BÜYÜK ORTA KÖTÜ BÜYÜK BENZER KAT ZEMİN 2 1 ZEMİN KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İYİ BENZER NİTELİK SİTEDE NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% KONUM BENZER BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER Cephe YAPIM YILI DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER ORTA KÖTÜ BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -8% -5% -8% TOPLAM DÜZELTME -13% -5% -8% KİRALIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (B BLOK 2 NOLU KONUT) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 10.000 9.000 8.500 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 111,00 182 152 122 BİRİM M² DEĞERİ 55 59 70 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BÜYÜK ORTA BÜYÜK BENZER KAT ZEMİN 3 3 2 KATA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA İYİ ORTA İYİ ORTA İYİ NİTELİK SİTEDE NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% KONUM BENZER BENZER BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -5% -5% -5% TOPLAM DÜZELTME 5% 2% -8% SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (A2 NOLU DÜKKAN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 7.500.000 4.750.000 3.790.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 206,55 165 210 110 BİRİM M² DEĞERİ 45.455 22.619 34.455 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK BENZER ÇOK KÜÇÜK KAT DEPOLU ZEMİN ZEMİN ZEMİN KATA İLİŞKİN DÜZELTME İYİ İYİ İYİ NİTELİK YENİ PROJE YENİ ESKİ ESKİ NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ CEPHE BENZER BENZER BENZER CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% KONUM BENZER ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 205% 205% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -20% -20% -15% TOPLAM DÜZELTME -70% -35% -60% KİRALIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (A2 NOLU DÜKKAN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 25.000 12.000 15.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER ALAN 206,55 165 77 190 BİRİM M² DEĞERİ 152 156 79 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK ÇOK KÜÇÜK BENZER KAT DEPOLU ZEMİN ZEMİN ZEMİN KATA İLİŞKİN DÜZELTME İYİ İYİ İYİ NİTELİK YENİ PROJE YENİ ESKİ ESKİ NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ CEPHE BENZER ORTA İYİ BENZER CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% -10% -100% KONUM BENZER BENZER KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 20% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -5% -5% -10% TOPLAM DÜZELTME 0-55% -5-65% 20-10% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konumtaşınmaza yakın nitelikte olan konut, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı dükkan emsalleri araştırılmış ve rapor içerisinde bu emsallere yer verilmiştir. Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Konut emsalleri benzer ve aynı projede nitelikli yakın konumlu projelerden seçilmiştir. Dükkan emsalleri yakın konumunda yer alan benzer özellikten seçilmiştir. Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Bölgede benzer nitelikli projeler geliştiriliyor olması nedeni ile konut ve dükkan emsalleri konum ve nitelik olarak değiştiği gözlemlenmiştirtaşınmazlara yakındır. Ticari emsaller benzer bölgeden seçilmiş olmasına karşın, herhangi bir proje içerisinde yer almayan, nitelik olarak projedeki ticari taşınmazlardan farklılık göstermektedirler. Emsal karşılaştırması yapılırken bu durum göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme konusu taşınmazın projenin bulunduğu bölgede benzer nitelikbulunan, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin prestijli projelerde konumlu olan konutların birim m² değeri olarak ~3.353.-TLdeğerlerinin ise 13.000.-TL/m² ile 17.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup 14.000.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000(Emsal tablosu örnek olarak B 2 bağımsız bölüm nolu daire için hazırlanmıştır.) Kiralık karşılaştırmasıda aynı daire için yapılmış olup, 60- 64-7.000.-TLTL/m² aralığında değiştiği görülmüştürgözlemlenmiş olup 60,81.-TL/m² takdir edilmiştir. Merkeze yakın konumlu olan ticaret (dükkan) birim m² değerlerinin daha yüksek olduğu görülmekle birlikte bulunan emsallerde zemin kat birim değer aralığının 20.000.-TL/m² ile 30.000.-TL/m² aralığında değiştiği, depolarının da 9.000.-TL/m² ile 12.000.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 14.050.-TL/m² takdir edilmiştir. (Emsal tablosu örnek olarak 2 nolu bağımsız bölüm 206,55 m² dükkan için hazırlanmıştır.) Kiralık karşılaştırmasıda aynı m² dükkan için yapılmış olup, 55.-TL/m² ile 85.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup 64,63.-TL/m² takdir edilmiştir. Emsal karşılaştırma tablosu konut için B blokta 2 numaralı bağımsız bölüm için hazırlanmış olup, diğer bağımsız bölümlerin değeri 2 numaralı bağımsız bölüm özellikleri ile kıyaslanmak sureti ile takdir edilmiştir. Dükkan için de A blok 2 numaralı bağımsız bölüm için hazırlanmış olup, diğer bağımsız bölümlerin değeri 2 numaralı bağımsız bölüm özellikleri ile kıyaslanmak sureti ile takdir edilmiştir. Taşınmaza yakın özellik gösteren 3 adet emsal seçilmiş olup, konum, cephe, alan vb. özelliklerin artı-eksi yanları karşılaştırılarak birim m² değeri öngörülmüştür. Değerleme konusu 8 adet taşınmazın Pazar yaklaşımına göre değer tablosu ekte sunulmaktadır.:

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSAKONUT (E BLOK 167 NOLU B.B.)) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 (1) EMSAL 2 (2) EMSAL 3 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 SATIŞ TARİHİ - (3) EMSAL (4) EMSAL (5) ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 ALANA BENZER BENZER XXXXX XXXXXXX DÜZELTME -20% 0% -5% -20% 0% NİTELİĞİ KONUT KONUT KONUT KONUT KONUT KONUT KAT 11 KAT 6 6 7 11 8 KATA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA 5% 5% 5% 0% 5% MANZARA XXXX XXX Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA 0% 0% DİĞER BİLGİLER Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (DÜKKAN (E BLOK 14 NOLU B.B.)) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL (6) EMSAL (7) EMSAL (8) EMSAL (11) EMSAL (13) SATIŞ FİYATI 13.000.000 7.000.000 9.900.000 9.000.000 14.548.000 SATIŞ TARİHİ SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER BİRİM M² DEĞERİ 53.061 40.000 53.514 77.586 42.291 XXXXX XXXXXXX DÜZELTME 25% 5% 5% -10% 35% NİTELİĞİ İŞYERİ İŞYERİ İŞYERİ İŞYERİ İŞYERİ İŞYERİ KAT 1. BODRUM 1. BODRUM 2. BODRUM 1. BODRUM 1. BODRUM ZEMİN KATA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 20% 200% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0% -5% MANZARA XXXX XXX Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx Xxxx Xxx MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% 0% 0% KONUM Aynı Sitede benzer konumda Aynı Sitede benzer konumda Aynı Sitede benzer konumda Aynı Sitede benzer konumda Yan Site KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% 0% 20% Değerleme DİĞER BİLGİLER Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde Site içerisinde TOPLAM DÜZELTME 18% 18% -3% -18% 43% Yukarıdaki karşılaştırma tablosu değer takdirinde kullanılan yöntemlere ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir. Tabloda, değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerden özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Pazar yaklaşımı yönteminde İşyeri niteliğindeki taşınmazlar için değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konumbağımsız bölümlerden E Blok 14 nolu bağımsız bölüm, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme Konut niteliğindeki taşınmazlar için değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikbağımsız bölümlerden E Blok 167 nolu bağımsız bölüm, büyüklük numaralı daire baz alınarak karşılaştırma yapılmıştır Bölgedeki konut ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa işyeri emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselinde incelenmiş olup, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni Pazar yaklaşımı ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin ortalama birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştürdeğerlerine ulaşılmıştır.

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri ARSA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSATL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL Emsal 1 EMSAL Emsal 2 EMSAL Emsal 3 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 62.500.000 20.000.000 3.500.000 SATIŞ TARİHİ 2016 sonu ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 18.962,47m² 17.518 7.000 1.272 BİRİM M² DEĞERİ 3.568 2.857 2.752 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER ORTA KÜÇÜK KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1,65 BENZER KÖTÜ ÇOK KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=1,65- NET PARSEL E=1,10- NET PARSEL E=0,90- NET PARSEL FONKSİYON T+K4 BENZER BENZER ORTA KÖTÜ FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME TİCARET+KONUT TİCARET+KONUT KONUT MANZARA BENZER KÖTÜ ÇOK KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 20% 30% KONUM BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 10% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME 0% -5% -5% TOPLAM DÜZELTME 5% 35% 60% Arsa emsalleri değerlendirildiğinde bölgedeki arsa nitelikli taşınmazlar için istenen birim m² satış değerlerinin 2.500-4.400 TL/m² bedeller arasında değişiklik gösterdiği görülmektedir. Yapılaşma koşulları, konum ve yüzölçümü gibi kriterlere göre arsa bedelleri değişkenlik göstermektedir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazın, konumu, terkleri, mevkii, imar koşulları, parsel büyüklüğü dikkate alındığında arsa birim m² değeri 4.000-TL olarak takdir edilmiştir. Konut emsalleri değelendirildiğinde aynı lokasyonda benzer donatılara sahip projelerde elde edilen m² değeri 4.000-5.250 TL/m² arasında değişmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 4.600 TL/m² takdir edilmiştir. Dükkan emsaller ise değerlendirildiğinde benzer donatılara sahip projelerde elde edilen m² değeri 5.500- 12.000 TL/m² arasında değişmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 7.000 TL/m² takdir edilmiştir. Projede yer alan depo nitelikli ticari taşınmazlar için, dükkan emsalleri ile karşılaştırıldığında daha değeriz olacağı ve m² değeri 2.000- 3.000 TL/m² arasında olabileceği düşünülmekte olup ortalama birim m² değeri olarak 2.500 TL/m² takdir edilmiştir. KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ Rings İstanbul Nef Sancaktepe Evora Park SATIŞ FİYATI 275.000 480.000 205.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 ALAN 100 61 107 40 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 4.508 4.486 5.125 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA BENZER BENZER BENZER KAT 5.kat 3.kat KATA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 BENZER BENZER BENZER FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL konut konut konut konut FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI MANZARA BENZER BENZER BENZER MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% MANZARA KONUM ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 108% 208% 207% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0-2% -5-2% 20-3% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net 18.962,47m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL4.000 TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.75.849.880,00 TL

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri SNP-2210030 K.ÇEKMECE (BOSPHORUS CITY ) 46 KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA( YAY BLOK 1 12 NOLU KONUT - TL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 İstanbul Lounge Dumankaya Konsept Tema İstanbul SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 5.750.000 3.849.000 5.500.000 SATIŞ TARİHİ - SATILIK SATILIK SATILIK ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 ALAN 120,49 185 120 122 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 31.081 32.075 45.082 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 BÜYÜK BENZER BENZER CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM 12% 15% -15% KONUM BENZER BENZER BENZER ALANI KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 20% 20% BENZER BENZER BENZER PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 017% -56% 20-25% Değerleme konusu Konu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² bölge, markalı konut projelerinin yoğunlukta olduğu bir bölgedir. Yeni inşa edilmiş olan bu projeler kısmen dışarıya açık, içerisinde pek çok sosyal tesisi barındıran sitelerdir. Yapılan konut pazar araştırmasında emsal taşınmazların satış değerlerinin konumkonumlu oldukları sitelerin imkanlarına ve teknik altyapılarına, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştirbulundukları binanın yaşına, binadaki konumuna, iç mekan özelliklerine ve alanına göre değişkenlik gösterdiği belirlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TLİncelenen projelerde satış fiyatlarının 25.000 – 50.000 TL/m² takdir bandından değiştiği tespit edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda Bosphorus City Projesi’nin proje özellikleri dikkate alınarak projede şerefiye bakımından değerli dairelerden olan Yay Blok 1 Blokta bulunan 12 bağımsız bölüm no’lu taşınmazın m2 birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştürsatış değeri 34.775 TL olarak belirlenmiştir. Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Pazar yaklaşımı analizine göre değerleme konu taşınmazlar için belirlenen satış değerleri aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSABİNA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 X-0 X-0 X-0 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 4.600.000 7.430.000 15.000.000 SATIŞ TARİHİ - - - ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 ALAN 2,158 630 1.800 3.000 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 7.302 4.128 5.000 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA BENZER BENZER KAT 5 Kat 5 5 5 KATA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 BENZER BENZER BENZER FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARA BENZER BENZER ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 100% 100% 10% KONUM BENZER BENZER ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 10% 20% 20% DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER ORTA KÖTÜ PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10-12% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0-22% -5-10% 2015% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.X-0 X-0 X-0 X-0 X-0 X-0

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSASATILIK) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 (1) EMSAL 2 (2) EMSAL 3 SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 SATIŞ TARİHİ - ZAMAN DÜZELTMESİ (3) EMSAL (4) EMSAL (5) BİRİM M² DEĞERİ 6.190 6.095 5.714 5.714 5.909 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% ORTA KÜÇÜK -3% ORTA KÜÇÜK -3% BENZER 0% OFİS KAT 12.KAT 14. 14. 2. 2. 3. KATA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% ORTA KÖTÜ 10% MANZARA BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10% KONUM ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 20% 20% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0% -5% 20% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan, benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştirkonumlu benzer nitelikte ofis birim m² değerlerinin pazarlanan alanlarına göre normal katlarının 5.700.-TL/m² ile 6.000.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının Emsal taşınmazların kullanım alanlarının projesine göre daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak parselin pazarlandığı bilinmektedir. Bu nedenle ortalama ofis birim m² değeri olarak ~3.353.-TLproje alanı üzerinden 5.960 TL/m² takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık bina emsalleri incelenmiş Yapılan araştırmalar ve binaların paçalda incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ile söz konusu taşınmazların mevkii, konum, iç mekan,alan ve katı dikkate alınarak belirtilen birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TLdeğeri takdir edilmiştir. PAZAR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ İLE DEĞER TAKDİRİ Bağımsız Bölüm No Bulunduğu Kat Bağ. Bölüm Toplam Brüt Alanı (m²) NiteliK m² Birim Değeri TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.M2 Taşınmazın Değeri (KDV Hariç) (TL) Taşınmazın Değeri (KDV Dahil) (TL) 63 12 131,00 OFİS 5.960,00 780.000 TL 920.400 TL 64 12 131,00 OFİS 5.960,00 780.000 TL 920.400 TL

Emsallerin Değerlendirilmesi. Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz “iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır. ORAN ARALIĞI ÇOK KÖTÜ ÇOK BÜYÜK 20% üzeri KÖTÜ BÜYÜK 11% - 20% ORTA KÖTÜ ORTA BÜYÜK 1% - 10% BENZER BENZER 0% ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK -10% - (-1%) İYİ KÜÇÜK -20% - (-11%) ÇOK İYİ ÇOK KÜÇÜK -20% üzeri KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) (114 ADA 8 PARSEL) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL 1 (1) EMSAL 2 (1) EMSAL 3 (3) EMSAL (4) SATIŞ FİYATI 5.800.000 5.000.000 35.000.000 7.500.000 2.800.000 2.500.000 2.350.000 SATIŞ TARİHİ - SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER XXXX* 13.732,00m² 1.600 2.228 9.800 BENZER ALAN 448 1.001 360 360 382 BİRİM M² DEĞERİ 3.625 2.244 3.571 7.493 7.778 6.944 6.152 ALANA İLİŞKİN DÜZELTME KÜÇÜK KÜÇÜK ORTA KÜÇÜK İMAR KOŞULLARI E=1.00 ORTA KÖTÜ BÜYÜK BENZER BENZER BENZER NİTELİĞİ TARLA ARSA ARSA ARSA ARSA NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME ORTA İYİ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA İYİ ORTA İYİ ORTA İYİ İMAR DURUMU E=1.50 E=1.50 E=1.50 E=1.50 E=1.50 İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME E=0.50 E=1.20 E=0.65 BENZER BENZER BENZER BENZER FONKSİYON ÖZEL ÖZEL EĞİTİM ÖZEL EĞİTİM OKUL KDKÇA BENZER BENZER BENZER BENZER FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME EĞİTİM BENZER BENZER BENZER ALANI 0% 0% 0% MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 100% KONUM BENZER ORTA KÖTÜ KÖTÜ KÖTÜ İYİ ORTA İYİ ORTA İYİ KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 20% 20% PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME -10% -10% -10% TOPLAM DÜZELTME 0% -5% 20-5% Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa -5% DİĞER BİLGİLER TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER BENZER Karşılaştırma tablosu 114 ada 8 parsel içni hazırlanmış olup, 114 ada 16 parsel birim net m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelik, büyüklük ve yapılaşma koşulunda parselin bulunmaması nedeniyle yakın çevresinden satılık arsa emsalleri değerlendirilmiştir. Genelde taşınmazın yakın bölgesinde Konut imarlı parsellere rastlanmıştır. Değerleme konusu parselin, imar ve yapılaşma koşullarının diğer parsellere nazaran daha iyi olması, alanının daha büyük olması, merkezi ve tercih edilen bir konumda olması, arazinin oldukça eğimli bir yapıya sahip olması nedeni ile Servet GYO tarafından Belediye'den alınıp tarafımıza ibraz edilen imar planının plan notlarına da bağlı olarak değeri 114 ada 8 parselin birim m² değeri olarak ~3.353.-TLreferans alınarak ve artı/m² eksi özellikleri düşünülerek takdir edilmiştir. Bölgede değişik özellikteki satılık 114 ada 16 parsel konum olarak 114 ada 8 parselden daha iyi, tabela kabiliyeti daha yüksektir. İmar durumları benzerdir. Xxxx xxxxxx ise 114 ada 8 parsele göre kısmen daha büyüktür. 114 8 448,00 6.220 2.786.560 2.787.000 TL 114 16 797,86 6.800 5.425.448 5.425.000 TL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (BİNA) BİLGİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ EMSAL (5) EMSAL (6) EMSAL (7) EMSAL (8) XXXX 1927+130 2.100 5.400 2.552 5.000 BİRİM M² DEĞERİ 5.714 5.463 5.290 6.380 ALANA İLİŞKİN BENZER ORTA BÜYÜK BENZER ORTA BÜYÜK KAT KATA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% BENZER 0% MANZARA SOKAK BENZER BENZER BENZER BENZER DİĞER BİLGİLER TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET TEK MÜLKİYET Pazar yaklaşımına göre 114 ada 16 parsel üzerindeki bina emsalleri incelenmiş ve binaların paçalda için karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Brüt alana 130 m2 lik teras alanı dahil edilmemiş olup şerefiye değeri olarak birim m² değerlerinin yaklaşık 6.000-7.000.-TL/m² aralığında değiştiği görülmüştür.m2 değerine yansıtılmıştır. 114 16 1.927,00 4.770 9.191.790 9.192.000