Common use of 税收政策变化的风险 Clause in Contracts

税收政策变化的风险. 房地产行业涉及税种较多，政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号），规定将个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业 税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税， 改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2010 年 6 月 3 日，国 家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关 全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东 北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。《通知》确定土地增 值税核定征收率原则上不得低于 5%。2013 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制 改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是 经济体制改革重点内容之一。2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠 政策改善棚户区居民住房条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。2015 年财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由 5 年改成 2 年。2016 年 2 月 19 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。

税收政策变化的风险. 房地产行业涉及税种较多，政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。2008 政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等各个房地产业务环节采取税收调控措施。 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号），规定将个人购买普通住房超过 号），其中规定：将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业 税；将个人购买普通住房不足 年）转让免征营业税；将 个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税， 改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2010 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 2010 年 6 月 3 日，国 家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关 全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东 北地区省市不得低于 日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。《通知》确定土地增 值税核定征收率原则上不得低于 5%。2013 1%。 《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于 5%。 2013 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制 改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是 经济体制改革重点内容之一。2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是经济体制改革重点内容之一。 2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠 政策改善棚户区居民住房条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。2015 年财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由 5 年改成 2 年。2016 年 2 月 19 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。日，财政部出台了一系列税收优惠政策改善棚户区居民住房

税收政策变化的风险. 房地产行业涉及税种较多，政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号），规定将个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业 税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税， 改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2010 年 6 月 3 日，国 家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关 全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东 北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。《通知》确定土地增 值税核定征收率原则上不得低于 5%。2013 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制 改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是 经济体制改革重点内容之一。2013 改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围” 是经济体制改革重点内容之一。2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠 政策改善棚户区居民住房条件。按照通知的安排，个人首次购买 日，财政部出台了一系列税收优 惠政策改善棚户区居民住房条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。2015 年财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由 年财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征 期限由 5 年改成 2 年。2016 年 2 月 19 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。

税收政策变化的风险. 房地产行业涉及税种较多，政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。2008 房地产行业税收政策的变化将直接影响到市场的供需形势，从而对发行人经营业绩产生重大影响。 从需求层面看，除少数年份外，税收政策的变化大多以抑制需求为主，对购房需求产生了实质影响，例如：2005 年二手房交易增加营业税，2009 年营业税免征时限由两年变为五年，2010 年二次购房契税减免取消，2011 年上海和重庆出台房产税试点，2012年住房交易个人所得税从严征收，以及 2013 年二手房交易的个人所得税由交易总额的 1%调整为按差额 20%征收。2015 年 12 3 月，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额 征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收 入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 而从供给层面看，历次土地增值税预征税率变化，以及 2009 年开始从严清缴土地增值税等对房地产行业供给都具有较大的影响。 5、 行政干预政策变化的风险 除上述宏观经济政策、金融政策、土地政策、税收政策对行业和公司的影响之外，房地产行业的行政干预政策也对公司经营产生重大影响。 房地产行业的行政干预手段主要是指房产限购政策的实施：2010 年 4 月 20 日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131 号），规定将个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业 税；将个人购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税， 改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2010 17 日国务院发布“新国十条”，提出“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”；2010 年 6 4 月 3 日，国 家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关 全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东 北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。《通知》确定土地增 值税核定征收率原则上不得低于 5%。2013 30 日，北京出台“新国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”；2010 年 5 月《关于 2013 年深化经济体制 改革重点工作意见的通知》明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”是 经济体制改革重点内容之一。2013 年 12 月 2 日，财政部出台了一系列税收优惠 政策改善棚户区居民住房条件。按照通知的安排，个人首次购买 90 平方米以下的改造安置住房，将按 1%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。2015 年财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由 5 年改成 2 年。2016 年 2 月 19 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税9 月以来，国家有关部委分别出台措施强调对“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，之后累计有北京、广州、上海等多个城市推出具体限购政策，并在执行及落实过程中。