Koupě nemovité věci. Kupní smlouva, jejíž předmětem je koupě nemovité věci, musí mít vždy písemnou formu. Obsahem smlouvy musí být informace týkající se nemovité věci. Prodávající uveden veškeré údaje o nemovitosti, mezi které patří i přesná výměra pozemku. Zjištění kupujícím, že pozemek nemá výměru, jaká byla obsažena ve smlouvě, má právo požadovat po druhé straně slevu z kupní ceny. Pokud kupující nalezne skrytou vadu a neoznámí tuto vadu prodávajícímu do pěti let, soud nepřizná kupujícímu právo z vadného plnění. Z takového tvrzení vyplývá, že u nemovitosti, na které kupující nalezne vadu, má právo ji oznámit prodávajícímu do pěti let. Smluvní strany si mohou ujednat výhradu zpětné koupě. Znamená to, že pokud si tuto výhradu smlouvy ujednají, má prodávající právo požadovat movitou či nemovitou věc za úplatu zpět. V případě, že si smluvní strany neujednají výhradu zpětné koupě, má prodávající možnost požadovat movité věci do tří let a nemovité věci do deseti let, od vzniku kupní smlouvy. Kupující má právo na tzv. koupi na zkoušku. Kupující si koupí věc na zkoušku, ale s podmínkou, že tuto věc ve zkušební době schválí a následně si ji převezme do svého vlastnictví. 28
Koupě nemovité věci. 2104
(1) Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 552. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo
(2) Zřizuje-li se ujednáním o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě, zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce nebo ujednáním o koupi na zkoušku věcné právo k věci zapsané do veřejného seznamu, vzniká takové právo až zápisem do veřejného seznamu.
Koupě nemovité věci. Koupě věci nemovité jako taková není v současné obchodněprávní úpravě samostatně zakotvena a pro její převod v rámci obchodního styku je proto třeba použít ustanovení občanského zákoníku. K odstranění uvedeného nežádoucí stav dojde přijetím NOZ, který obsahuje smluvní typy i pro případy obchodního styku. Samu kupní smlouvu, jejímž předmětem je věc nemovitá, upravuje Návrh úsporně pouze v § 2104 - 2107. Obligatorně je stanovena písemná forma a to i v případě, že se k nemovitosti smlouvou zřizuje věcné právo. Tvůrci Návrhu, i přesto že pro nemovitost stanovují přiměřené použití ustanovení vztahujících se na koupi věcí movitých, upravují některé následky vadného plnění odchylně. Pokud má tedy stavba spojená se zemí pevným základem například skrytou vadu, kterou kupující prodávajícímu neoznámil do pěti let od nabytí vlastnictví „soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že vada nebyla včas oznámena.“ Prodávající právo na tuto námitku nemá, pokud byla vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věděl nebo musel vědět (§ 2105 odst. 2 NOZ). Uvedené znění je pravým projevem posíleného postavení kupujícího, o kterém se zmiňuje Důvodová zpráva a jedná se o ustanovení v právním řádu žádoucí. Prodej nemovitostí bude jistě ovlivňovat i návrat zásady superficies solo cedit do českého právního řádu. Stavba se tedy stane součástí pozemku ihned ke dni účinnosti
Koupě nemovité věci. Kupní smlouva, jejíž předmětem je koupě nemovité věci, musí mít vždy písemnou formu. Obsahem smlouvy musí být informace týkající se nemovité věci. Prodávající uveden 26 Vzory smluv: darovací smlouva, kupní smlouva, smlouva o výpůjčce, zápůjčka, směnná smlouva, výprosa, pacht, licence, nájemní smlouva, zasílatelství, úschova, skladování, zprostředkování, komise, úvěr, smlouva o dílo, kontrolní činnost, účet, akreditiv, inkaso, důchod, pojištění, výměnek, společnost. Český Těšín: Poradce, [2014]. ISBN 978-80-7365-353-8 27 Vzory smluv: darovací smlouva, kupní smlouva, smlouva o výpůjčce, zápůjčka, směnná smlouva, výprosa, pacht, licence, nájemní smlouva, zasílatelství, úschova, skladování, zprostředkování, komise, úvěr, smlouva o dílo, kontrolní činnost, účet, akreditiv, inkaso, důchod, pojištění, výměnek, společnost. Český Těšín: Poradce, [2014]. ISBN 978-80-7365-353-8 veškeré údaje o nemovitosti, mezi které patří i přesná výměra pozemku. Zjištění kupujícím, že pozemek nemá výměru, jaká byla obsažena ve smlouvě, má právo požadovat po druhé straně slevu z kupní ceny. Pokud kupující nalezne skrytou vadu a neoznámí tuto vadu prodávajícímu do pěti let, soud nepřizná kupujícímu právo z vadného plnění. Z takového tvrzení vyplývá, že u nemovitosti, na které kupující nalezne vadu, má právo ji oznámit prodávajícímu do pěti let. Smluvní strany si mohou ujednat výhradu zpětné koupě. Znamená to, že pokud si tuto výhradu smlouvy ujednají, má prodávající právo požadovat movitou či nemovitou věc za úplatu zpět. V případě, že si smluvní strany neujednají výhradu zpětné koupě, má prodávající možnost požadovat movité věci do tří let a nemovité věci do deseti let, od vzniku kupní smlouvy. Kupující má právo na tzv. koupi na zkoušku. Kupující si koupí věc na zkoušku, ale s podmínkou, že tuto věc ve zkušební době schválí a následně si ji převezme do svého vlastnictví. 28
Koupě nemovité věci. NOZ v § 2128 a násl. zvlášť upravuje specifika kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitá věc. Důleži- tá je zejména možnost sjednání výhrad ke kupní smlouvě s věcněprávní povahou. Kromě předkupního práva může být zřízeno věcné právo nově i ujednáním o následujících výhradách (§2132 a násl.).
Koupě nemovité věci. Obdobně jako dosavadní soukromoprávní úprava NOZ odlišuje koupi jejímž předmětem je věc nemovitá od koupě ostatních věcí. Za tímto účelem zákonodárce vymezil požadavky na koupi věci nemovité, které jsou obsaženy v v ust. § 2128 an. NOZ. 214 K základním premisám vymezeným v ustanovení koupě věci movité215 jsou zákonodárcem vyjmenovány následující odchylky: Požadavky na formální úpravu kupní smlouvy zůstávají zachovány. I nadále je vyžadována písemná forma takové smlouvy. Z podaných odchylek od obecné právní úpravy je podstatná základní úprava následků vadného plnění – sleva z kupní ceny v případě nesprávné výměry pozemku nebo lhůta pro oznámení skrytých vad ze stavby. Vzhledem ke skutečnosti, že koupě věcí nemovitých by vyžadovala samostatnou práci, ponechávám její úpravu jiným autorům.