Common use of Parternes påstande Clause in Contracts

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift på 24.900 kr. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anfører, at hun den 18. august 2014 gjorde opmærksom på, at hun kun ønskede at optage et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgift. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pct. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik det, at hun skulle betale 0 kr. i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grund, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregning. Den 10. november 2014 blev hun ringet op af rådgiveren, som nu oplyste hende om, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnes. Det var næsten 3 måneder efter, at hun havde gjort opmærksom på, at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevet. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var ”sund”. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede siger, at der er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virke, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbet.

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre anerkende, principalt at indklagede skal give hende den variable tinglysningsafgift mulighed for inden 29. januar 2019 at indfri det eksisterende lån til kurs 100 uden omkostninger for hende, subsidiært at bidragssatsen på 24.900 krhendes lån hos indklagede indtil næste refinansiering pr. 1. april 2019 skal fastfryses på niveauet forud for 1. juli 2016 svarende til 1,0032 pct. p.a. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anføreroplyser, at hun den 184. august 2014 gjorde opmærksom pånovember 2015 modtog brev fra indklagede, hvori det blev oplyst, at tiden for rentetilpasning nærmede sig. Hun blev i samme brev oplyst om, at hun kun ønskede havde indtil 29. januar 2016 til at optage ændre på lånet eventuelt opsige det. Hun undersøgte markedet og fandt interesse for et realkreditlånboliglån hos sin daglige bankforbindelse. Ydelserne på lån i hendes pengeinstitut og lån hos det koncernforbundne realkreditinstitut var på dette tidspunkt nogenlunde lige store. Da forskellen var marginal (incl. bidragssatser), valgte hun intet at gøre, således at F3 lånet hos indklagede blot fortsatte. Imidlertid modtog hun til sin store overraskelse den 4. februar 2016 et brev fra indklagede, hvori den nye bidragssats på 1,3728 pct. blev oplyst. På det tidspunkt havde hun ingen mulighed for uden meget store omkostninger at skifte til lån i sit pengeinstitut, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrevnu var ganske væsentligt billigere end lånet til indklagede. Såfremt indklagede havde udvist en seriøs forretningsmoral, kunne indklagede have oplyst om de forhøjede bidragssatser inden den 29. januar 2016, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgiftkunne have indfriet lånet til kurs 100 og optaget et væsentligt billigere lån hos sit pengeinstitut. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 Det skete ikke. Derimod blev hun fem hverdage efter udløbet af fristen for ændringer på lånet til indklagede oplyst om den uhørte stigning på 36,8 pct., svarende til DKK 14.344 p.a. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift(før skat). Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik detDet er uredeligt, at hun bliver afskåret fra at disponere. Indklagede har selvfølgelig kendt til bidragsstigningerne i god tid inden 29. januar 2016, men var nervøs for, at et stort antal låntagere skulle betale 0 krforlade indklagede i forbindelse med rentetilpasningen den 1. april 2016. Der var trods alt tale om en låneportefølje på omkring DKK 45 mia. for F1, F3 og F5. Herudover skal nævnes: • At lånet blev optaget i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr2012 med en bidragsprocent på 0,7024. i fast tinglysningsafgiftDet betyder, at indklagede har ladet bidragssatsen stige 97,9 pct. på blot 4 år. • At indklagede opkræver et helt urimeligt størrelse bidrag, idet: o Der er en oversikring af indklagedes pant på mindst DKK 1 mill. o Hun overhovedet ikke belaster indklagede nævneværdigt, idet det blev lagt til grundeksisterende lån blot videreføres, og idet der heller ikke har været bankrådgivning; det sidste set i lyset af, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt indklagede jo lader ca. 50 pct. af bidragsindtægterne tilfalde de samarbejdende banker. o Der overhovedet ikke synes at være en individuel behandling omkring bidragssatsen i henseende til stempelmodregningpantsikkerhed og administrativt træk på indklagede. Den 10. november 2014 blev Til støtte for den nedlagte påstand skal hun ringet op af rådgiveren, som nu oplyste hende omfremhæve, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnesde øvrige realkreditinstitutter har de samme kapitalkrav m.v. Det var næsten 3 måneder eftersom indklagede, men at hun havde gjort opmærksom på, at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder de øvrige realkreditinstitutter arbejder med sikkerhed i ejerpantebrevetmarkant lavere bidragssatser. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede Indledningsvis konstaterer hun, at indklagede i sin udtalelse overhovedet ikke forholder sig til det substantielle i hendes klage, men blot foretager en opremsning af velkendt indhold fra låneaftalen. Herudover vedlægges et stort antal sider, der beskriver det koncernforbundne realkreditinstituts/indklagedes markedsmæssige position og behov for økonomisk polstring; alt formuleret i tidligere offentliggjorte standardredegørelser m.v. I brev af 24. november 2015 fra indklagede blev hun oplyst om, at hendes lån skulle rentetilpasses den 1. april 2016. Her fremgik det også, at hun inden den 29. januar 2016 skulle kontakte sin rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøgehos indklagede, om ejendommen var ”sund”såfremt låneprofil eller indfrielse mv. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet stedsskulle gennemføres. Når Medio januar 2016 undersøgte hun som kunde henvendte sig nævnt markedet, herunder de forskellige institutters bidragssatser. Konklusionen blev, at hun fastholdt F3-lånet hos indklagede, idet også bidragssatsen på det tidspunkt var nogenlunde konkurrencedygtig. Den 4. februar 2016, kun 4 bankdage efter udløbet af fristen for at indfri det eksisterende lån til indklagedekurs 100, modtog hun brev fra indklagede om den urimelige stigning i bidragssatsen. Det er hendes opfattelse, at indklagede har udøvet dårlig og utilstrækkelig rådgivning, som har haft den konsekvens, at hun blev afskåret fra at indfri lånet til kurs 100, hvilket hun ville have gjort set på baggrund af den eksorbitante bidragsstigning, som er angivet i brevet af 4. februar 2016 fra indklagede. For fuldstændighedens skyld skal det gentages, at den samlede bidragsstigning, siden lånet blev optaget i 2012, er knap 100 pct. Eksempelvis havde et professionelt realkreditinstitutandet realkreditinstitut på det tidspunkt en markant lavere bidragssats. Det står også helt klart, at indklagede lang tid inden den 29. januar 2016 havde besluttet at hæve bidragssatserne voldsomt. Dette er blandt andet bekræftet i interview i Berlingske med det koncernforbundne realkreditinstituts administrerende direktør. Derfor optræder indklagede uredeligt ved at hæve sine bidragssatser ganske få dage efter udløbet af fristen for indfrielse af lånet til kurs 100. En redelig, seriøs og sober måde havde været enten at oplyse om bidragsstigningerne i brevet af 24. november 2015 eller udsende varslet om bidragsstigningerne så forventede hun ikkebetids, at hun skulle som låntager kunne disponere til anden side. Som bekendt rentetilpassede indklagede lån for omkring 45 mia. pr. 1. april 2016. Det er meget bemærkelsesværdigt, at man ventede lige akkurat, til den 29. januar 2016 var passeret, med at informere om bidragsstigningerne. Ganske mange låntagere ville naturligvis have en tredjepart indfriet deres lån til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl kurs 100 og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet forladt indklagede og ej heller tilbudt af indklagedefået lån i andre realkreditinstitutter eller banker med markant lavere bidragssatser. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype 6. april 2016 fået et tilbud fra et andet realkreditinstitut om at flytte sit lån dertil. Indfrielsen af det eksisterende lån vil beløbe sig til DKK 62.000 i kursdifference. Besparelsen på bidragssatsen udgør p.t. DKK 34.674 på 3 år i forhold til indklagedes nye bidragssats. Det er således med et betydeligt tab, såfremt hun måtte ønske at skifte til det andet realkreditinstitut. I sin udtalelse beskriver indklagede udførligt, hvor vigtigt det er at polstre instituttet økonomisk i forbindelse med at leve op til myndighedernes krav og har sat sig ind i lånetypens vilkårmarkedets forventninger. Derfor underskrev hun dokumentet omHertil er blot at konstatere, at hun de øvrige realkreditinstitutter og banker, som må forudsættes at skulle opfylde samme økonomiske polstringskrav, ikke har modtaget rådgivninghævet deres bidragssatser. Man ser med god grund tiden an. Sagen er nemlig den, at Basel IV forordningen endnu ikke er færdigforhandlet og implementeret i EU-regi. Det giver ingen mening at gætte, hvad forordningen rent faktisk kommer til at indeholde. Hertil kommer, at erhvervs- og vækstministeren har nedsat et udvalg, der skal kulegrave realkreditsektorens forhold i almindelighed og bidragssatserne i særdeleshed. Med hensyn til økonomisk polstring af det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede skal konstateres, at det koncernforbundne realkreditinstitut i 2008 købte det koncernforbundne pengeinstitut for DKK 1,8 mia. kr. Dermed lykkedes det at opnå den fulde negative effekt af finanskrisen, og det koncernforbundne realkreditinstitut har siden tilført 13,8 mia. kr. i kapitaltilskud. I sandhed en usædvanlig dårlig forretning, som kunderne i indklagede har haft fornøjelsen af at medfinansiere i form af konstant højere bidragssatser. Indklagede beskriver endvidere i generelle vendinger kendte forhold omkring beslutningsprocessen vedrørende fastsættelse af bidragssatser samt mulighed for at påvirke kursdannelsen på obligationerne m.v. Hendes klage er, at indklagede har optrådt uredeligt ved først at offentliggøre bidragsstigningen få dage efter fristen for opsigelse af lånets udløb. Hun undrer sig over, hvilke konkrete forretningsmæssige dispositioner der ligger til grund i forhold til at vente 4 dage efter muligheden for opsigelse, og hvilke konsekvenser det ville have medført for indklagede at fremrykke offentliggørelsen af bidragsstigningen med 4 dage. Argumenterne fra indklagede er ikke substantielle. Et af de øvrige realkreditinstitutter har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivningden 24. I dette skriver man som kunde under maj 2016 offentliggjort stigninger i bidragssatsen til ikrafttræden 1. oktober 2016. Direktøren for det pågældende institut gjorde specifikt opmærksom på, at man offentliggørelsen fandt sted på daværende tidspunkt, således at kunder i det pågældende realkreditinstitut havde god tid til at beslutte opsigelse af deres lån og eventuelt finde et bedre tilbud hos et af de andre realkreditinstitutter/banker. Man må gå ud fra, at det pågældende realkreditinstitut er underlagt nøjagtig de samme regler i relation til Fondsbørsen for udstedere, herunder regler om værdipapirhandelslovens insiderregler m.v. Det pågældende realkreditinstitut har i den grad optrådt redeligt ved i god tid at give sine kunder handlefrihed. Man må endvidere gå ud fra, at det pågældende realkreditinstituts bestyrelse i samme omfang som indklagede har inddraget de samme forretningsmæssige forhold i relation til tidspunkt for offentliggørelse m.v. Alt andet ville være besynderligt. Det skal for god ordens skyld også anføres, at det pågældende realkreditinstitut ikke har angivet kapitalkrav fra EU (Basel IV) som årsag til bidragsstigningerne, hvilket indklagede gentagne gange har oplyst indklagede som en af årsagerne til bidragsstigningerne, men alene har henvist til et ønske om sin risikovillighed, om man synesadfærdsændring hos låntagerne. Konklusionen er, at man har indklagede ved sine dispositioner nøje og velovervejet afskar hende og mange andre låntagere fra at kunne opsige deres lån, således at markedet kunne afsøges for et bedre tilbud. Det siger sig selv, at uanset hvilket tidspunkt indklagede vælger at gennemføre (offentliggøre) en sund økonomistigning, vil der naturligvis altid være kunder, som ikke får mulighed for at disponere i forhold til en bidragsstigning. Hertil skal anføres, at en redelig og et kundevenligt fastsat tidspunkt for offentliggørelse naturligvis bør gives på et tidspunkt, hvor mange gange man flest får mulighed for at disponere. Det kan en offentliggørelse den 4. februar 2016 ikke anses for. Den ligner i den grad nøje en dato, der er planlagt for at forhindre kunder, der skulle have refinansieret pr. 1. april 2016, i at forlade indklagede. I øvrigt er der næppe bestemmelser, der forbyder indklagede at have et længere varsel i den aktuelle sag end minimumsvarslet; eksempelvis 8 eller 10 måneder. Sammenfattende skal konkluderes: • At indklagede har prøvet optrådt uredeligt ved at optage lån, om man forventer afskære hende fra at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den durtil kurs 100 ved med fuldt overlæg at vente 4 bankdage. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at • At indklagede ikke har rådgivet kvalificeret og dermed har påført hende om lånetyper, er relevant et tab i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløbde vilkår, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede siger, at der er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virkede øvrige realkreditinstitutter/banker, som om sælgers bank alle har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgangmarkant lavere bidragssatser. Muligheden forTil støtte for sine påstande henviser hun endvidere til aftalelovens § 36, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, hvorefter en aftale kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det sammetilsidesættes, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbeter urimelig eller stridende med redelig handlemåde.

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift erstatte hendes udgifter på 24.900 10.000 kr. til juridisk bistand i forbindelse med lånesagen. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anfører, at sagen drejer sig om et lån, som hun og hendes eksmand optog hos indklagede i november 2009 med sikkerhed i huset, således at eksmanden pr. 4. januar 2010 kunne købe hende ud af hendes 1/3 af huset. Ved optagelsen af dette lån på 1.030.000 kr. forsikrede indklagedes rådgiver hende flere gange, at hun ville have sine 900.000 kr. til disposition på overtagelsesdagen den 184. august 2014 gjorde opmærksom januar 2010. Det var meget vigtigt for hende, idet hun havde købt andelslejlighed, hvor betalingen skulle falde medio januar 2010. Selve skødeoverdragelsen blev varetaget af skødekontoret. Gennem sin kontakt med advokatkontoret gik det op for hende, at de 900.000 kr. først kunne være til hendes disposition, når der forelå et anmærkningsfrit skøde. På dette tidspunkt var den digitale tinglysningsprocedure indført, hvilket kunne forsinke proceduren. Dette havde indklagedes rådgiver ikke oplyst hende om, da hun underskrev lånedokumentet. Rådgiveren har altså givet hende fejlagtige oplysninger. Et institut som indklagede burde kende til regler om tinglysning af skøder og den digitale tinglysning og videregive disse oplysninger til deres låntagere. Hun ved fra Skødekontorets sagsbehandling, at der har været kontakt mellem kontoret og indklagede, men hun fik ikke nogen henvendelse fra indklagede efter låneoptagelsen i november 2009. Dette til trods for, at de 2 instanser gav hende modsatrettede meddelelser. På grund af den manglende information om, at skødet skulle være anmærkningsfrit tinglyst, før hendes penge kunne udbetales til hende, stod hun i en meget svær situation i januar 2010, hvor hun skulle betale sin andelslejlighed. Xxxxxxx var ikke som lovet til hendes disposition. Hun måtte derfor finde en alternativ løsning, så hun kunne betale. Hendes niece, som er jurist, og som har støttet og vejledt hende gennem hele forløbet, måtte atter træde til. De fandt en løsning, der gik ud på, at hun kun ønskede at optage et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgift. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pct. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik det, at hun skulle betale 0 kr. i variabel tinglysningsafgift der blev udarbejdet og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grund, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregning. Den 10. november 2014 blev hun ringet op af rådgiveren, som nu oplyste hende underskrevet en erklæring om, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnes. Det var næsten 3 måneder efter, at hun havde gjort opmærksom på, at hun ikke ønskede ville påtage sig nogen form for gæld, der kunne medføre, at betale variabel tinglysningsafgiftskødet i handlen ikke ville blive lyst anmærkningsfrit, første gang det blev tinglyst. På grund af den dårlige og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsenmangelfulde rådgivning og information fra indklagede, har hendes niece måtte træde til som hendes juridiske rådgiver. Den 12Som tak for hendes store arbejder og indsats, har hun lovet hende en rejse til de vestindiske Øer. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes kontoRejsens pris vil beløbe sig til 10.000 kr. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik Til støtte for sin påstand bemærker hun, at hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevethar fået denne udgift som følge af indklagedes mangelfulde rådgivning. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en Udtalelsen forholder sig ikke til hendes klage. Hendes klage går hovedsageligt på den information, hun fik af indklagedes rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var ”sund”ved låneoptagelsen i november 2009. Hende bekendt yder indklagede Her blev hun ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet oplyst om, at hun ikke har modtaget rådgivningudbetaling af hendes 900.000 kr. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgikvar betinget af, at der skulle betales 1.660 krforelå et anmærkningsfrit skøde. i tinglysningsomkostninger baseret påHun rejste dette spørgsmål adskillige gange under den samtale, og rådgiveren bekræftede hver gang, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes pengene var til stempelmodregninghendes disposition den 4. Hun modtog selve tilbuddetjanuar 2010. Da hun siden talte med skødekontoret, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist gav de hende information om, at der udbetalingen var taget højde for betinget af dette på tilbudstidspunktetanmærkningsfrie skøde. Indklagede sigerDa pengene blev fremsendt til hendes bank, spærrede hendes bank 566.666,67 kr., fordi de havde modtaget information om, at der er taget forbehold for det dette beløb skulle spærres. Derfor måtte de – som nævnt ovenfor i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbudhast finde en anden løsning. Hun var henviser i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun forbindelse til sin e-mail af 6. januar 2010 fra hendes jurist til hendes tidligere ægtefælle, hvori juristen forklarer ham omstændighederne omkring skødet, der endnu ikke var anmærkningsfrit tinglyst, hvorfor den anførte erklæring skulle udarbejdes. Det har i øvrigt været interessant at se det af indklagede fremlagte brev af 18. december 20152009 fra indklagede til advokaten, (som gengiver resultatet hun ikke har set før), underskrevet blandt andre af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagedeindklagedes rådgiver. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun Heri omtales tinglysningen. Indklagedes rådgiver 2 har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig ijo over for hende påstået, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, ikke havde været kontakt mellem advokaten og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virke, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbet.

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift anerkende, at der ikke er indgået en for klageren bindende aftale om kurssikring, og at indklagede derfor ikke er berettiget til at kræve betaling af omkostninger på 24.900 33.919 kr. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anføreroplyser, at hun den 18han kontaktede indklagede for eventuel omprioritering. august 2014 gjorde opmærksom påSamtidig indhentede han andre tilbud. Han fik af indklagede oplyst, at hun kun den første mundtlige telefonsamtale var bindende. Han har efterfølgende fået en regning på 33.919 kr. for ophævelse af kursaftaler vedrørende udbetaling og indfrielse, idet kursen blev fastlåst og obligationer solgt/købt på baggrund af denne telefonsamtale og uden underskrevne dokumenter. Til indklagedes redegørelse af 20. november 2015 om ”Ophævelse af fastkursaftale” har han følgende bemærkninger, idet hans punktopstilling refererer til afsnitsrækkefølgen i redegørelsen: Han aftalte ikke specifikke muligheder med rådgiveren, men blev blot informeret. Han ringede ikke og bad om en fastrenteaftale. Han var totalt uvidende om, at en sådan eksisterede. Det er rådgiveren, som åbenbart har foreslået en sådan, dvs. telefonsalg. Der har altså ikke været tale om, at en fastrenteaftale ikke kunne vente. Han opfattede overhovedet ikke, at han indgik en aftale. Hvorfor solgtes obligationerne, når papirer ikke var underskrevet? Igen: Hvorfor fastlåstes kursen, når papirerne ikke var underskrevet? Dette var som anført ikke hans ønske. Han blev informeret om, at der ville blive fremsendt nye papirer til underskrift, idet de første var forkerte, og at han bare skulle smide de modtagne dokumenter ud. Det blev ikke oplyst, hvad der var forkert i de modtagne dokumenter. Han oplyste igen i denne telefonsamtale, at han ikke ønskede at optage et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgiftgøre brug af indklagedes tilbud. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pct. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik detDet er korrekt, at hun skulle betale 0 krhan bekræftede, at han var vidende om, at der var en lånesag i gang, men han accepterede på ingen måde dette. Han fik i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grundførste omgang at vide, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregningville koste 500 kr., hvis indklagede skulle beregne ophævelsen. Den 10Han spurgte, hvem der ellers skulle foretage beregningen, idet han ikke forstod det. november 2014 blev hun ringet op Han fik oplyst beløbet på 33.919 kr. Han accepterede på ingen måde beløbet, men svarede blot: ”Så må I jo sende en regning”. Dette er absolut ikke en accept, men blot en afsluttende kommentar. For så vidt er der jo ikke mere at sige om denne information. Referatet af rådgiveren, som nu oplyste hende omsamtalen den 9. oktober 2015 er noget vrøvl. Han havde anmodet om ophævelse af aftalen tidligere. Det er indklagedes problem, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnes. Det var næsten 3 måneder efter, at hun havde gjort opmærksom på, at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnesman sælger obligationer, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra der foreligger en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevetskriftlig aftale. Til indklagedes udtalelse har hun klageren følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver Der mangler følgende telefonsamtaler, som efter hans opfattelse er relevante for hele sagsfremstillingen og klart til hans fordel: • 2 eller 3 dage efter telefonsamtalen af den 28. september 2015 ringede han til indklagede for at gennemgå købsaftalen med hende ændre lånet. Denne telefonsamtale mangler. • Imellem telefonsamtalerne af 28. september og undersøge, om ejendommen var ”sund”20. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til oktober 2015 (og efter ovenstående manglende telefonsamtale) blev han ringet op af indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikkeder oplyste, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun papirerne var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede siger, at der er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhedforkerte, og at det skal være på samme vilkår som det tilbudhan blot skulle smide dem ud, hun har modtaget fra indklagedeidet indklagede ville fremsende nye dokumenter. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultatBl.a. Med hensyn til sælger er hun enig inævnte han i denne samtale, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig derhan igen ønskede lånet lavet om. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man seI denne samtale fik han oplyst, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev”bordet fanger”. Med udgangspunkt i det kunne det virkeHan undrer sig meget over, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbethvorfor netop disse telefonsamtaler mangler.

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet principalt at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift tilbagebetale ham differencen på 24.900 46.000 kr. mellem det oprindelige og det endelige tilbud samt indklagedes vederlag i forbindelse med lånesagen, subsidiært at tilbagebetale ham vederlaget i forbindelse med låneomlægningen samt udbetale kursdifferencen mellem udbetalingskursen i slutningen af januar og udbetalingskursen på fastkursaftale indgået på det tidspunkt, hvor det endelige tilbud blev udformet, mere subsidiært at tilbagebetale ham vederlaget i forbindelse med låneomlægningen. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anføreroplyser, at han den 9. januar 2012 modtog et tilbud fra indklagede om omlægning af hans 5 pct., 30-årige realkreditlån uden afdragsfrihed med en restløbetid på knap 27 år til et tilsvarende 4 pct. lån med 24 års løbetid. Omkring den 25. januar 2012 indgik indklagede og klageren telefonisk en aftale om kurssikring af det nye lån og opsigelse af det nuværende lån. I den forbindelse havde klageren en længere samtale med kunderådgiver 1 fra indklagede for at få styr på økonomien i omlægningen ved en sådan aftale (samtalen blev, ligesom en del andre samtaler, optaget af indklagede). Rådgiver 1 fremlagde nøgletallene for, hvordan et kurssikret lån ville se ud. Klageren undrede sig over, at rådgiver 1 ikke regnede på et nyt lånetilbud men blot ville kurssikre det lånetilbud, klageren allerede havde fået den 9. januar. Rådgiver 1 holdt fast i, at det oprindelige lånetilbud ville dække alle omkostninger ved låneomlægningen, hvis klageren låste kursen fast. Der var godt nok i beregningen et underskud på omkring 39.000 kr. Men det, forklarede rådgiver 1, var et ”teknisk underskud”, som skyldtes, at klageren skulle betale endnu en termin på sit lån, og at der faktisk så ville være et overskud på omkring 6.000 kr. Det kunne klageren ikke forstå, og han spurgte ind til dette vel omkring 5 gange, før rådgiver 1 endelig fik ham overbevist om, at indklagede havde taget højde for dette i det oprindelige tilbud. Klageren spurgte også under samtalen ind til en række nøgletal for lånet. Klageren sagde derefter ja til ovenfor nævnte kurssikring og opsigelse af det daværende lån. Det nye lån havde en hovedstol på 2.448.000 kr. I slutningen af februar 2012 blev klageren så ringet op af rådgiver 2 på vej hjem fra sit arbejde i bil. Rådgiver 2 nævnte, at der var en fejl i den indgåede aftale. Der var et underskud på 39.000 kr. Rådgiver 2 spurgte, om det var i orden, at hun sendte et nyt lånetilbud til klageren. Det sagde klageren ja til, men der var ingen aftale om, at klageren accepterede bortfaldet af den 18oprindelige aftale. august 2014 gjorde opmærksom Der er i sagens natur ikke tid til de helt store overvejelser, når man kører i myldretiden på motorvejen. Klageren ville derfor se på sagen, når han modtog papirerne fra indklagede. Dem modtog klageren så kort efter. Dette lånetilbud var tilsyneladende det oprindelige lånetilbud fra 9. januar 2012. Altså med samme hovedstol på 2.448.000 kr.. Men hvor kursen var justeret opad, så provenuet nu passede – dog var det forventede overskud af omlægningen på 6.000 kr. fjernet. Det var altså et tilbud, hvor klageren ud over de 6.000 kr. blev holdt skadefri, og hvor nøgletallene, han fik oplyst ved rådgivningen i slutningen af januar, stod nogenlunde ved magt. Klageren udfyldte endnu en gang papirerne og underskrev pantebrevet med vitterlighedsvidner. Klageren mente dog, at rådgiver 2 i deres tidligere samtale havde nævnt, at hun ville lave et tilbud med samme kurs som i det oprindelige tilbud. På grund af dette og tidspresset (klageren var ikke sikker på, at hun kun ønskede han kunne nå det, hvis der var fejl i tilbuddet), ringede klageren ind til indklagede for at optage sikre sig, at tilbuddet var korrekt. Da han ringede fik han så af rådgiver 3 at vide, at rådgiver 2 måske havde sendt et realkreditlånforkert tilbud. Men rådgiver 3, som tilsvarede klageren talte med (det var en fredag eftermiddag), ville prøve at få fat i ejendommen tinglyste ejerpantebrevrådgiver 2, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgiftsom havde sendt det andet tilbud til ham. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pctRådgiver 2 var imidlertid gået på weekend. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik detRådgiver 3 mente derfor, at hun skulle betale 0 tilbuddet var forkert og sendte ham et nyt (det tredje tilbud). Dette tilbud havde samme kurs som det oprindelige lånetilbud fra slutningen af januar. Det skal bemærkes, at kursen i mellemtiden var steget, så den lå en hel del over denne kurs (omkring 1 procentpoint, så vidt klageren husker). Dette lån havde en hovedstol på 2.488.000 kr. og et lille underskud i stedet for de omkring 6.000 kr. i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kroverskud på det oprindelige lån. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grundEftersom han på rådgiver 3 kunne forstå, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregningtidsmæssigt ville blive meget snært med at få lånet tinglyst med mere, skyndte klageren sig at sende disse papirer i underskrevet stand. Den 10Det nye lån stillede altså klageren omkring 46.000 kr. november 2014 blev hun ringet op dårligere, end han regnede med, da han indgik fastkursaftalen med indklagede. Det daværende lån var i sagens natur opsagt. Klageren havde derfor ikke mulighed for at tage stilling til, om risikoen ved den højere restgæld opvejede gevinsten ved omlægningen. Det skal også bemærkes, at indklagedes tredje tilbud i slutningen af rådgiverenfebruar havde en kurs, som nu oplyste hende omvar langt ringere end den på tidspunktet aktuelle kurs (naturligvis også når man ser bort fra kurssikring/terminsfradrag frem til udbetalingstidspunktet). Et løst overslag fra klagerens side giver en kursgevinst på 20-25.000 kr. til indklagede på grund af dette (klageren har ikke al information, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnesmen indklagede kan naturligvis lave en præcis beregning). Det var næsten 3 måneder eftervirker i klagerens øjne rimeligt, hvis denne kursgevinst anvendes til delvis at hun havde gjort opmærksom påkompensere for det tab, at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevet. Til indklagedes udtalelse han har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var ”sund”. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype lidt i forhold til renteudvikling, refinansiering, afdragsfrihed den oprindelige fastkursaftale. Klageren indsendte den 1. marts en klage over ovenstående til indklagede og betydningen af disse, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår har jævnligt rykket for henholdsvis kontant- eller obligationslån. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikke, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke se, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgiftsvar. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktetløfter herom har klageren dog ikke modtaget noget svar. Indklagede siger, at der ligger inde med lydoptagelser af rådgivningsforløbet. Det er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostningerdisse optagelser, der er forbundet med den fejl, indklagede omdrejningspunktet for klagen. Klageren har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virke, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn følgende kommentarer til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbet.sagsfremstilling:

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift på 24.900 krfastholde en uændret eller mere fair reguleret bidragssats. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anføreroplyser, at hun han i forbindelse med nybyggeri i maj 2015 blev kunde hos indklagede gennem det låneformidlende pengeinstitut. Han valgte den 18”sikre” løsning med fastforrentet 2,5 pct., afdragsfrit lån. august 2014 Det gjorde opmærksom påhan helt bevidst, da det er vigtigt for ham og hans familie, at hun kun ønskede at optage et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgiftde kender deres økonomi fremover. Hun optog altså et realkreditlån under de normale 80 pct. alene med det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik detDet var derfor til stor forundring, at hun skulle betale 0 han modtog brevet om stigning i bidragssatsen. Selv om han er i den kategori, der slipper billigst, er det uacceptabelt med så høj en stigning. Stigningen i hans bidragsydelse er på 811 kr. i variabel tinglysningsafgift kvartalet, og 1.660 krdet virker usmageligt og udokumenteret, når indklagede som begrundelse anfører en fremtidig børsnotering og polstring. Indklagede/det koncernforbundne realkreditinstitut ønsker i fremtiden at vækste, og dermed skal de hæve deres indtjening. Det er simpelthen ikke fair. Det hævede bidrag vil koste ham ca. 100.000 mere hen over de næste 29,25 år. Han kan ikke se det rimelige i forhøjelsen, når der i forvejen betales et højt bidrag plus renter. Indklagede går fra at være blandt de billigste til nu de dyreste. Der er tale om vildledende markedsføring, når indklagede i sit materiale om fastforrentede lån lover ”en ydelse, der ikke ændrer sig”. Der er således tale om et ”sikkert” produkt, der er solgt til ham med udsigt til fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grund, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt til stempelmodregningydelse i hele lånets løbetid. Den 10. november 2014 blev hun ringet op af rådgiveren, som nu oplyste hende Ud over låneguiden er han ikke blevet informeret om, at ejerpantebrevet ikke kunne stempelmodregnesbidrag kan stige så voldsomt. Det var næsten 3 måneder efterHan har haft et klart indtryk af, at hun havde gjort opmærksom på, at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, fremtidige ændringer og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsen. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske reguleringer kunne være minimale og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevet. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var ”sund”. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under på, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighed, om man synes, at man har en sund økonomi, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype ubetydelige beløb i forhold til renteudviklingderes budget. Han er klar over, refinansieringat han ved optagelsen af lånet har accepteret, afdragsfrihed at indklagede kan fastsætte størrelsen på bidraget, men der må være rimelighed i ændringerne. Han har informeret det låneformidlende pengeinstitut om sin klage og betydningen utilfredshed. Pengeinstituttet henviser til indklagede med henvisning til, at beslutningen ikke er taget af dissepengeinstituttet, samt udbetalings-og foreslår ham, omlægnings- at han afventer, at pengeinstituttet fremkommer med alternativer. Han kan forestille sig, at de eventuelle alternativer vil koste mange tusinde kroner i indfrielse og indfrielsesvilkår omlægninger. Han har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse i sagen: Han vil fortsat ikke acceptere det koncernforbundne realkreditinstituts/indklagedes begrundelse for henholdsvis kontant- eller obligationslånbidragsstigningen. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun Han har oprettet et fastforrentet obligationslån med meget lav risiko og mener ikke, at det kan være lovligt at lave så markante stigninger med henvisninger, som hverken Finanstilsynet eller Basel-komitéen kan nikke genkendende til. End ikke hans eget pengeinstitut eller hans bankrådgiver kan give ham et modargument – de står lige så uforstående. Det koncernforbundne realkreditinstitut/indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for har i dag en sund forretning med et milliardoverskud, der stiger år efter år. Derfor vil han ikke acceptere at skulle udarbejde dokumenterne korrektbetale mere i bidrag med henvisning til behovet for polstring og fremtidig børsnotering. Hun kan desuden ikke seEt højere bidrag må pålægges nye kunder, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, der da fra aftalens indgåelse kender satsen og begrundelsen. Bidragsstigningen vil for hans vedkommende betyde en forøgelse af restgælden på mere end 50.000 kr. de næste 29 år. Han er relevant derfor meget utryg i forhold til denne sagindklagedes muligheder for yderligere stigninger i fremtiden. Denne sag handler om et beløbTil støtte for sin påstand gør han gældende, som skal anvendes til at sikre indklagedes panthøj sikkerhed og en fastlagt ydelse er vigtigt for hans familie, og dette beløb afhænger ikke at han derfor blev rådgivet og enig med pengeinstituttet, på vegne af lånetypen. Hun forventerindklagede, om at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om vælge et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede sigerfastforrentet obligationslån, at der er taget forbehold tale om vildledende markedsføring, idet fastforrentet lån bliver markedsført som den sikre løsning, ”hvor man kender prisen for det hele lånets levetid”, herunder i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden påbankens rådgivning, i databladet fra indklagede og i ydelsestabellen i lånetilbuddet, hvor der kun omtales ydelse ved uændret renteniveau, at der i det forbeholdydelsestabellen således ikke længere er retvisende, som hun ikke anser for gældende, stårda bidraget allerede ca. 9 måneder efter indgåelsen af aftalen stiger med 811 kr. pr. kvartal, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forventede af indklagede foretagne forhøjelser bryder med rimelighedsprincippet, at det senest indklagedes begrundelse med polstring og fremtidig børsnotering ikke er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhedlovligt acceptabelt grundlag, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev ingen dokumentation foreligger for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virkestigningen, som om sælgers bank indklagede i øvrigt har fået tinglyst haft svært ved at forklare på forkerte vilkår sociale medier og i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbetpressen.

Parternes påstande. Klageren påstår indklagede tilpligtet at godtgøre hende den variable tinglysningsafgift på 24.900 krnedsætte bidraget til det oprindelige niveau. Indklagede påstår frifindelse. Klageren anføreroplyser, at hun han har to lån i sin ejendom, som er henholdsvis kortrentelån F5 og F3. F5 lånet er p.t. uden afdrag, det andet betaler klageren afdrag på. Indklagede justerede sidste år hans bidragssatser, hvilket er blevet en økonomisk byrde, som klageren uden mulighed for at ændre måtte acceptere. I den 18forbindelse bad han i 2013 det låneformidlende pengeinstitut, som er hans kontakt, da der ingen direkte kontakt er med indklagede, om at tage en snak med indklagede om det urimelige i disse nye vilkår. På sit F5 lån er klageren fra marts 2013 til august 2014 gjorde opmærksom på, at hun kun ønskede at optage gået fra et realkreditlån, som tilsvarede det i ejendommen tinglyste ejerpantebrev, således at hun ikke skulle betale variabel tinglysningsafgiftkvartårligt bidrag på 1.940 kr. Hun optog altså til et realkreditlån under de normale 80 kvartårligt bidrag på 4.206 kr. Det er en stigning på 216 pct. alene med Retfærdigvis skal det formål ikke at skulle betale variabel tinglysningsafgift. Den 14. september modtog hun tilbuddet fra indklagede. Af tilbuddet fremgik det, at hun skulle betale 0 kr. i variabel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift, idet det blev lagt til grundnævnes, at det eksisterende ejerpantebrev blev anvendt andet lån i samme periode er gået fra 1.422 kr. til stempelmodregning1.093 kr., men ikke desto mindre er der tale om en ekstraomkostning på 12.452 kr. Den 10pr. november 2014 blev hun ringet op af rådgiverenår. Det er 1.000 kr. ekstra, som nu oplyste hende omhan pludselig skulle finde i sit budget hver måned. Klageren bad det låneformidlende pengeinstitut om at tage kontakt til indklagede og forelægge indklagede det urimelige i denne ændring. Klageren er blevet klar over, at ejerpantebrevet der i den underskrevne låneaftale er gjort opmærksom på denne mulighed, men dette er jo ikke kunne stempelmodregneset punkt, som indklagede lister op på side 1. Det var næsten 3 måneder efternævnes nærmest i en bisætning. I forhold til denne store ændring i hans privatøkonomi, giver det ikke mening, at hun havde gjort opmærksom påteksten ikke er markeret bedre, herunder hvilken stor risiko aftalen indebærer. Som nævnt var svaret fra det låneformidlende pengeinstitut respektive indklagede negativt, idet man afviste at hun ikke ønskede at betale variabel tinglysningsafgift, og næsten 1 måned efter selve udbetalingen/overtagelsenændre noget i den eksisterende aftale. Den 12. november 2014 trak indklagede beløbet fra hendes konto. Hun sendte samme dag en klage. Den 18. november 2014 fik hun afslag på sin klage. Hvis indklagede ikke havde ignoreret hendes ønske og havde undersøgt, om ejerpantebrevet kunne stempelmodregnes, inden indklagede udarbejdede tilbuddet, havde hun haft nogle valgmuligheder: • Hun kunne have kontaktet sælger. • Hun kunne have valgt at få medfinansieret omkostningerne. • Hun kunne have bedt om tilbud fra en anden udbyder med sikkerhed i ejerpantebrevet. Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Hun benyttede en rådgiver til at gennemgå købsaftalen med hende og undersøge, om ejendommen var ”sund”. Hende bekendt yder indklagede ikke denne service, hvorfor hun selvfølgelig søgte rådgivning herom andet steds. Når hun som kunde henvendte Han undrer sig til indklagede, som er et professionelt realkreditinstitut, så forventede hun ikke, at hun skulle have en tredjepart til at gennemgå indklagedes tilbud for fejl og mangler. Rådgivning om forskellige lånetyper er ikke ydet og ej heller tilbudt af indklagede. Hun har selv ønsket den pågældende lånetype og har sat sig ind i lånetypens vilkår. Derfor underskrev hun dokumentet om, at hun ikke har modtaget rådgivning. Hun har set et rådgivningsskema fra indklagede, hvor der er ydet rådgivning. I dette skriver man som kunde under påover, at man har oplyst indklagede om sin risikovillighedkan lade sine kunder låse et lån i f.eks. 5 år og derefter lave sådan en ændring, om man syneshvor det ikke er muligt for kunden at lave sit lån om. Hvis han havde vidst, at man har en sund økonomihan skulle betale sådanne beløb i bidrag, hvor mange gange man har prøvet at optage lån, om man forventer at indfri lånet før tid, og andre spørgsmål i den dur. Indklagede oplyser i skemaet om vilkår for den pågældende lånetype havde han nok valgt anderledes i forhold til renteudviklingafdrag eller ikke afdrag. Der er ingen fornuft i hans nuværende set up. Klageren havde før sommerferien besøg af indklagedes vurderingsmand, refinansieringhvor han igen brugte lejligheden til at udtrykke sin utilfredshed. Heller ikke denne gang kom der nogen tilbagemelding, afdragsfrihed og betydningen på trods af disseat han gjorde det meget klart, samt udbetalings-, omlægnings- og indfrielsesvilkår for henholdsvis kontant- eller obligationslånat det kunne være rart med direkte kontakt til indklagedes top. Rådgivningsskemaet indeholder således informationer om selve lånetypen. Hun mener ikkeDet er muligt, at indklagede på denne baggrund kan fraskrive sig ansvaret for at skulle udarbejde dokumenterne korrekt. Hun kan desuden ikke sepapiret er i sin gode ret, men han finder det yderst urimeligt, at det, at indklagede ikke har rådgivet hende om lånetyper, er relevant i forhold til han økonomisk påføres denne sag. Denne sag handler om et beløb, som skal anvendes til at sikre indklagedes pant, og dette beløb afhænger ikke af lånetypen. Hun forventer, at indklagede som professionel part har styr på omkostninger til sikring af pantet. Dette drejer sig ikke om et rådgivningsspørgsmål, men er et spørgsmål om, hvorvidt et professionelt realkreditinstitut kan tillade sig at udarbejde et tilbud, som instituttet efterfølgende ikke ønsker at leve op til. Indklagede mener åbenbart, at indklagede blot har givet hende det tilbud, hun har bedt om. Men hun vil vove den påstand, at hvis hun havde bedt om et tilbud med f.eks. anden bidragssats, havde indklagede ikke ”bare” udarbejdet et sådant tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt gjort opmærksom på, at hun ønskede at danne sig et overblik over sagsomkostningerne. Hun modtog derefter beregninger over sagsomkostningerne, hvor det fremgik, at der skulle betales 1.660 kr. i tinglysningsomkostninger baseret på, at det eksisterende ejerpantebrev skulle anvendes til stempelmodregning. Hun modtog selve tilbuddet, hvoraf det ligeledes fremgik, at der skulle betales 0 kr. i procentuel tinglysningsafgift og 1.660 kr. i fast tinglysningsafgift. På trods af dette prøver indklagede alligevel at komme uden om det afgivne tilbud. Inden tilbudsgivningen gjorde hun tydeligt opmærksom på, at hun ønskede at benytte det eksisterende ejerpantebrev til stempelmodregning. Hun var derfor overbevist om, at der var taget højde for dette på tilbudstidspunktet. Indklagede siger, at der er taget forbehold for det i tilbuddet. Der må hun henlede opmærksomheden på, at der i det forbehold, som hun ikke anser for gældende, står, at hvis et ejerpantebrev mod forventning ikke kan stempelmodregnes, vil provenuet blive mindre. Ud fra dette må man forvente, at det senest er på udbetalingstidspunktet, indklagede finder ud af, om et ejerpantebrev kan anvendes til stempelmodregning. For at provenuet skal blive mindre, skal den variable tinglysningsafgift trækkes i forbindelse med udbetalingen. Provenuet er imidlertid ikke blevet mindre, da indklagede først fandt ud af, at ejerpantebrevet ikke kunne anvendes til stempelmodregning, efter udbetalingen var sket. Den ekstra uoplyste tinglysningsafgift har indklagede trukket direkte fra hendes konto. Ud fra formuleringen opfatter hun forbeholdet som bortfaldet, så snart udbetalingen har fundet sted. Indklagede har som professionel part valgt at udarbejde et tilbud uden at undersøge det nødvendige. Som konsekvens af dette har indklagede udarbejdet et fejlagtigt tilbud. Indklagede er i hendes øjne bundet af det tilbud. Hun var i god tro, da hun modtog og underskrev tilbuddet. De omkostninger, der er forbundet med den fejl, indklagede har begået, må indklagede dække. Ud over ovennævnte henviser hun til sin mail af 6. december 2015, som gengiver resultatet af de forhandlinger, som i forlængelse af klagens indgivelse blev gennemført med indklagede. Heraf fremgår det blandt andet, at indklagede mener, at hun skal bevise, at hun har lidt et tab, og det anføres, at det ikke er sikkert, at hun kunne finde ud af noget med sælger, ligesom der lægges op til, at hun skal fremskaffe et tilbud fra en anden bank, hvor ejerpantebrevet ligger til sikkerhed, og at det skal være på samme vilkår som det tilbud, hun har modtaget fra indklagede. Hvis hun skulle have medfinansieret omkostningerne, ville det ifølge indklagede have givet det samme resultat. Med hensyn til sælger er hun enig i, at der er usikkert, om hun kunne have fået noget ud af at henvende sig der. Men indklagede har frataget hende den mulighed. Hun har efterfølgende fået hjælp til at kigge i akten, og der kan man se, at sælgerejerpantebrevet først er tinglyst som et privat pantebrev for derefter få minutter senere at blive omdannet til et ejerpantebrev. Med udgangspunkt i det kunne det virke, som om sælgers bank har fået tinglyst på forkerte vilkår i første omgang. Muligheden for, at hun havde fået noget ud af at henvende sig til sælger herom før overtagelsen, vil hun mene er til stede. Med hensyn til, at hun skal dokumentere, at hun kunne få et tilbud andet steds på samme vilkår som det modtagne fra indklagede, kan hun ikke se, hvordan det skal være muligt for hende at gå tilbage i tid og indhente dette tilbud. Endvidere synes hun, at det er en meget forkert holdning at have, at andre banker skal sættes i gang med et stykke arbejde, velvidende at hun ikke kan tage imod deres tilbud, da hun nu har et 3-årigt rentetilpasningslån hos indklagede. Hvis hun skal ud af det før tid, kommer det igen til at koste hende penge. I indklagedes beregninger er der ikke taget højde for den variable tinglysningsafgift, så ÅOP er ikke korrekt, og hun tænker derfor, at det ikke kan bruges til at sammenligne tilbud. Med hensyn til indklagedes holdning om, at det giver det samme, hvis omkostningerne skulle medfinansieres, gør hun opmærksom på den likviditetsmæssige forskel på et træk på 24.900 kr. fra bankkontoen over for en medfinansiering af beløbetbyrde.