Common use of Grundlagen des Mietrechts Clause in Contracts

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- men auch ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach den Bestimmungen des ABGB in Frage. Beim Fruchtgenuss wird dem Fruchtgenussberechtigten das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des Fruchtgenusses übertragen. Das bedeutet, dass der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumt, die Dauer ist aber frei gestaltbar. 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben. Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Frucht- genuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; im Einzelfall mag sich dann die Frage stellen, ob das Recht als Umgehung der Vorschriften des MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlen.

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- Wesentliches Merkmal des Bestandvertrages ist dessen Entgeltlichkeit. Die Bittleihe ist hingegen unentgeltlich; im Gegensatz zur ebenfalls unentgelt- lichen Leihe kann die Bittleihe jederzeit willkürlich widerrufen werden, bei der Leihe besteht hingegen eine Bindung des Leihgebers (und zwar entweder auf eine bestimmte Zeit oder unbefristet bis zur Kündigung durch den Leihgeber). Sofern kein Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs geschuldet ist und auch die jederzeitige freie Widerruflichkeit vereinbart wird, liegt nicht Miete, sondern Bittleihe (§ 974 ABGB) vor, die auch als „Prekarium“ bezeichnet wird. Die Rechtsprechung legt bei der Annahme von Unentgeltlichkeit einen re- lativ strengen Prüfungsmaßstab an, um eine Umgehung des MRG zu verhin- dern; nur ein Anerkennungszins wird als zulässig angesehen. Die Rechtspre- chung geht von einem Anerkennungszins aus, wenn dieser gegenüber dem Wert der Nutzung wirtschaftlich nicht ins Gewicht fällt; dies ist bspw bei einem Betrag von bis zu maximal rund 10% des ortsüblichen angemessenen Mietzinses oder bei bloßer Übernahme der anteiligen Betriebskosten noch der Fall.3 Nach der neuesten Rechtsprechung des OGH4 dürfen vom Prekaristen nur solche Kosten übernommen werden, die ihrer „Natur“ nach als Ge- brauchskosten zu qualifizieren sind; dagegen dürfen keine Kosten übernom- men auch ein Fruchtgenussrecht werden, die nicht als „Gebrauchskosten“ anzusehen sind, worunter nach der Rechtsprechung zB die Grundsteuer, Beiträge zum Reparaturfonds oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach den Bestimmungen des ABGB in Frage. Beim Fruchtgenuss wird dem Fruchtgenussberechtigten das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des Fruchtgenusses übertragendie Rückzahlung von Sanierungsdarlehen zu verstehen sind. Das bedeutet, dass bei der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumt, die Dauer ist aber frei gestaltbar. 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben. Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Frucht- genuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; Überlassung von Wohnungen im Einzelfall mag sich dann Rah*men einer Bittleihe jeden- falls nur die Frage stellenvon der Rechtsprechung anerkannten Betriebskosten, ob das Recht nicht aber von der Nutzung unabhängige Gebrauchskosten im vorgenannten Sinn ver- rechnet werden sollten, weil sonst die Qualifikation als Umgehung Bittleihe gefährdet ist (dh, es läge – sofern der Vorschriften des Mietgegenstand in dessen Anwendungsbereich fällt – ein dem MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlenunterliegender Mietvertrag vor).

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- men auch ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach Die grundlegenden Regelungen des Mietrechts finden sich im 25. Haupt- stück des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 1090 bis 1121 ABGB) unter dem Titel „Bestandvertrag“; dies ist der historische Kernbereich des Mietrechts. Unter dem Begriff Bestandvertrag fasst das ABGB dabei die bei- den Vertragstypen Miete und Pacht zusammen. Über diese Grundlagen des Mietrechts im ABGB hinaus wird das österreichische Mietrecht vor allem durch das Mietrechtsgesetz (MRG) bestimmt, das eine Sonderstellung ein- nimmt. Das MRG ist als Spezialgesetz auf die Mehrzahl der österreichischen Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume zumindest zum Teil an- wendbar, und seine Bestimmungen ergänzen und überlagern die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des ABGB (zum Anwendungsbereich des MRG siehe unten Kapitel II). Daneben bestehen noch eine Reihe von Sondergesetzen, welche in Frageeinzel- nen Bereichen des Wohnrechts Sondervorschriften vorsehen (wie zB Land- pachtgesetz, Kleingartengesetz, Heizkostenabrechnungsgesetz und diverse förderungsrechtliche Vorschriften). Beim Fruchtgenuss wird Aufgrund der grundlegenden Regelungsunterschiede zwischen dem Fruchtgenussberechtigten ABGB und dem MRG ist die wesentliche Vorfrage bei Beantwortung einer mietrechtlichen Fragestellung immer, in welchem Umfang das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des Fruchtgenusses übertragen. Das bedeutetMRG an- wendbar ist, dass der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumtnämlich ganz (Vollanwendungsbereich), die Dauer ist aber frei gestaltbar. 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache teilweise (Teilanwen- dungsbereich) oder gar nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben(Vollausnahmebereich). Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Frucht- genuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; wesentlichen „Bruchlinien“ im Einzelfall mag sich Mietrecht verlaufen daher auch entlang dieser Einteilung. Naheliegend wäre daher vielleicht zunächst eine Darstellung des ABGB ei- nerseits und der Sonderregelungen des MRG andererseits. Eine solche Glie- derung verstellt allerdings den Blick auf die eigentlichen Themenbereiche des Mietrechts und erschwert das Verständnis für die Zusammenhänge. Die Dar- stellung des Mietrechts in diesem Buch folgt daher einer thematischen Glie- derung, innerhalb derer dann die Frage stellen, ob das Recht als Umgehung der Vorschriften des MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlenunterschiedlichen Gestaltungen in den ver- schiedenen Anwendungsbereichen gezeigt werden.

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- Sofern kein Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs geschuldet ist und auch die jederzeitige freie Widerruflichkeit vereinbart wird, liegt nicht Miete, sondern Bittleihe (§ 974 ABGB) vor, die auch als „Prekarium“ bezeichnet wird. Die Rechtsprechung legt bei der Annahme von Unentgeltlichkeit einen relativ strengen Prüfungsmaßstab an, um eine Umgehung des MRG zu ver- hindern; nur ein Anerkennungszins wird als zulässig angesehen. Die Recht- sprechung geht von einem Anerkennungszins aus, wenn dieser gegenüber dem Wert der Nutzung wirtschaftlich nicht ins Gewicht fällt; dies ist bspw bei einem Betrag von bis zu maximal rund 10% des ortsüblichen angemesse- nen Mietzinses oder bei bloßer Übernahme der anteiligen Betriebskosten noch der Fall.3 Nach der neuesten Rechtsprechung des OGH4 dürfen vom Prekaristen nur solche Kosten übernommen werden, die ihrer „Natur“ nach als Ge- brauchskosten zu qualifizieren sind; dagegen dürfen keine Kosten übernom- men auch ein Fruchtgenussrecht werden, die nicht als „Gebrauchskosten“ anzusehen sind, worunter nach der Rechtsprechung zB die Grundsteuer, Beiträge zum Reparaturfonds oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach den Bestimmungen des ABGB in Frage. Beim Fruchtgenuss wird dem Fruchtgenussberechtigten das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des Fruchtgenusses übertragendie Rückzahlung von Sanierungsdarlehen zu verstehen sind. Das bedeutet, dass bei der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumt, die Dauer ist aber frei gestaltbar. 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben. Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Frucht- genuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; Überlassung von Wohnungen im Einzelfall mag sich dann Rahmen einer Bittleihe jeden- falls nur die Frage stellenvon der Rechtsprechung anerkannten Betriebskosten, ob das Recht nicht aber von der Nutzung unabhängige Gebrauchskosten im vorgenannten Sinn ver- rechnet werden sollten, weil sonst die Qualifikation als Umgehung Bittleihe gefährdet ist (dh, es läge – sofern der Vorschriften des Mietgegenstand in dessen Anwendungsbereich fällt – ein dem MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlenunterliegender Mietvertrag vor).