Mietvertrag Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- len. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Xxxxxx über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. Xxxxxx und Vermieter xxx- xxx aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier un- terstellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zurückfließen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abge- rechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Ver- spätung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Vermietung und Verpachtung anerkennen. Eltern volljähriger Kinder, die im elterlichen Betrieb arbei- ten und zugleich eine Erstausbildung oder ein Erststudium absolvieren, erhalten seit 2012 unabhängig von der Höhe der Einkünfte oder Bezüge des Kindes Kindergeld bzw. den Kinderfreibetrag. Kinder in der Zweitausbildung dürfen höchstens 20 Stunden/Woche arbeiten, um das Kinder- geld/den Kinderfreibetrag nicht zu gefährden. Arbeitsverträge mit dem Ehepartner enden nicht automa- tisch mit der Trennung der Eheleute. Vielmehr muss der Ehepartner als Arbeitgeber u. U. lange Kündigungsfristen beachten. In einem Betrieb mit mehr als zehn Mitarbeitern gilt das Kündigungsschutzgesetz, so dass eine Kündigung nur aus verhaltens-, personen- oder betriebsbedingten Gründen zulässig ist. Eine Scheidung ist also kein Kündi- gungsgrund. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche Musterverträge. Die Vertrags- freiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlas- sung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht des Vermieters an:
2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vorsicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, denen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jah- ren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Ein- nahmen als auch den Ausgaben (außer der Abschrei- bung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vorneh- men. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Total- gewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verlus- te voll abzugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle Werbungskosten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltli- chen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Wer- bungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete ver- einbart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst wer- den. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; anderenfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete klagen.
2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der ortsüblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.
Kündigung nach Veräußerung versicherter Unternehmen 12.1 Wird ein Unternehmen, für das eine Haftpflichtversicherung besteht, an einen Dritten veräußert, tritt dieser an Stelle des Versicherungsnehmers in die während der Dauer seines Eigentums sich aus dem Versicherungsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch, wenn ein Unternehmen aufgrund eines Nießbrauchs, eines Pachtvertrags oder eines ähnlichen Verhältnisses von einem Dritten übernommen wird.
12.2 Das Versicherungsverhältnis kann in diesem Falle ‒ durch den Versicherer dem Dritten gegenüber mit einer Frist von einem Monat, ‒ durch den Dritten dem Versicherer gegenüber mit sofortiger Wirkung oder auf den Schluss der laufenden Versicherungsperiode gekündigt werden. Die Kündigung durch den Versicherer muss in Schriftform, durch den Versicherungsnehmer in Textform erfolgen.
12.3 Das Kündigungsrecht erlischt, wenn ‒ der Versicherer es nicht innerhalb eines Monats von dem Zeitpunkt an ausübt, in welchem er vom Übergang auf den Dritten Kenntnis erlangt; ‒ der Dritte es nicht innerhalb eines Monats nach dem Übergang ausübt, wobei das Kündigungsrecht bis zum Ablauf eines Monats von dem Zeitpunkt an bestehen bleibt, in dem der Dritte von der Versicherung Kenntnis erlangt.
12.4 Erfolgt der Übergang auf den Dritten während einer laufenden Versicherungsperiode und wird das Versicherungsverhältnis nicht gekündigt, haften der bisherige Versicherungsnehmer und der Dritte für den Versicherungsbeitrag dieser Periode als Gesamtschuldner.
12.5 Der Übergang eines Unternehmens ist dem Versicherer durch den bisherigen Versicherungsnehmer oder den Dritten unverzüglich anzuzeigen. Bei einer schuldhaften Verletzung der Anzeigepflicht besteht kein Versicherungsschutz, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, in dem die Anzeige dem Versicherer hätte zugehen müssen, und der Versicherer den mit dem Veräußerer bestehenden Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen hätte. Der Versicherungsschutz lebt wieder auf und besteht für alle Versicherungsfälle, die frühestens einen Monat nach dem Zeitpunkt eintreten, in dem der Versicherer von der Veräußerung Kenntnis erlangt. Dies gilt nur, wenn der Versicherer in diesem Monat von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Der Versicherungsschutz fällt trotz Verletzung der Anzeigepflicht nicht weg, wenn dem Versicherer die Veräußerung in dem Zeitpunkt bekannt war, in dem ihm die Anzeige hätte zugehen müssen.
Vertrag Zusammenfassend für Einspeisevertrag, Ausspeisevertrag, Bilanzkreisvertrag.
Rücktritt vom Vertrag Jeder Vertragspartner ist berechtigt, den sofortigen Rücktritt vom Vertrag zu erklären:
a) bei Untergang der bereits erbrachten Leistung;
b) wenn Umstände vorliegen, die die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages offensichtlich unmöglich machen, soweit der andere Vertragspartner diese zu vertreten hat;
c) wenn der andere Vertragspartner Handlungen gesetzt hat, um den Vertragspartner in betrügerischer Absicht Schaden zuzufügen, insbesondere wenn er mit anderen Unternehmen nachteilige, gegen die guten Sitten oder gegen den Grundsatz des Wettbewerbs verstoßende Abreden getroffen hat;
d) wenn der andere Vertragspartner unmittelbar oder mittelbar Organen des Vertragspartners, die mit dem Abschluss oder der Durchführung des Vertrags befasst sind, den guten Sitten widersprechende Vorteile versprochen oder zugewendet bzw Nachteile unmittelbar angedroht oder zugefügt hat. Der AG ist darüber hinaus berechtigt, den sofortigen Rücktritt vom Vertrag zu erklären, wenn sich herausstellt, dass durch eine Behinderung, die länger als 3 Monate dauert oder dauern wird, die Erbringung wesentlicher Leistungen nicht möglich ist. Jahreszeitlich bedingte bzw vertraglich vorgesehene Unterbrechungen sind dabei nicht zu berücksichtigen. Der AG ist weiters im Falle eines 30 Kalendertage überschreitenden Verzugs des AN und nach Setzung einer 10-tägigen Nachfrist zum Rücktritt berechtigt. Ebenso ist der AG ohne weitere Nachfristsetzung zum Rücktritt berechtigt, wenn der AN der Verpflichtung zur Vorlage einer Erfüllungsgarantie nach Punkt 14 Abs 1 nicht, nicht vollständig oder verspätet nachkommt sowie wenn ein allenfalls mit dem Bauherrn bzw hinkünftigen Nutzer bestehender Hauptvertrag aufgelöst wird. Der AN ist weiters im Falle eines 60 Kalendertage überschreitenden Zahlungsverzugs des AG und nach Setzung einer 30-tägigen Nachfrist zum Rücktritt berechtigt. Der Rücktritt vom Vertrag ist schriftlich zu erklären. Das Rücktrittsrecht im Falle der Rücktrittsgründe gemäß Abs 1 und 3 erlischt 30 Kalendertage nach dem Zeitpunkt, zu dem der andere Vertragspartner vom Vorliegen der zum Rücktritt berechtigenden Tatsachen Kenntnis erhalten hat. Das Rücktrittsrecht gemäß Abs 2, 1. Fall erlischt bei Wegfall der Gründe für die Leistungsunterbrechung, jedenfalls aber nicht vor erfolgter Wiederaufnahme der Arbeiten. Erfolgt der Rücktritt aus Gründen, die in der Sphäre des AN liegen, ist der AG ausschließlich zur Bezahlung eines den nachweislich erbrachten und tatsächlich für den AG verwendbaren Leistungen des AN aliquoten Honorars verpflichtet. Erfolgt der Rücktritt aus Gründen, die in der Sphäre des AG liegen, ist der AG zur Bezahlung eines den nachweislich erbrachten Leistungen des AN aliquoten Honorars verpflichtet. Sonstige weitere Ansprüche des AN sind mit 5 % des für die entfallende Leistung gebührenden Werklohns gedeckelt (darüber hinausgehende Ansprüche insbesondere gemäß § 1168 bzw § 1155 ABGB oder auf schadenersatzrechtlicher Basis bestehen nicht). Die Bewertung der entfallenden Leistungen erfolgt – sofern sich aus anderen Vertragsbeilagen keine abweichende Bewertung ergibt – entsprechend den Vorgaben des Zahlungsplans. Nach einer vorzeitigen Beendigung ist der AN binnen 3 Kalendertagen verpflichtet, alle Dokumente, die sich auf diese Vertragsbedingungen oder dieses Projekt beziehen, in Papierform und auch digital bearbeitbar, an den AG als Voraussetzung eines Honoraranspruches zu übergeben.
Ertrag Der Ertrag von Investmentfonds setzt sich aus den jährlichen Ausschüttungen und der Entwicklung des errechneten Xxxxx des Investmentfonds zusammen und kann nicht im Vorhinein festgelegt werden. Die Wertentwicklung ist von der in den Fondsbestimmungen festgelegten Anlagepolitik sowie der Marktentwicklung der einzelnen Vermögenswerte des Investmentfonds abhängig. Je nach Zusammensetzung eines Investmentfonds sind daher auch die Risikohinweise für Anleihen, Aktien sowie Optionsscheine zu beachten.
Vertragsauflösung Sollte der Auftraggeber den Vertrag vorzeitig kündigen, erhält der Kommunikationsdesigner die vereinbarte Vergütung, muss sich jedoch ersparte Aufwendungen oder durchgeführte oder böswillig unterlassene Ersatzaufträge anrechnen lassen (§ 649 BGB).
Vorzeitige Vertragsauflösung (1) Bei Umzug des Auftraggebers sowie bei Verkauf oder sonstiger Aufgabe des Vertragsobjektes oder –gegenstandes kann das Vertragsverhältnis von jeder Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.
(2) Gibt das Unternehmen das Revier auf, so ist es ebenfalls zu einer vorzeitigen Lösung des Vertrages unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat berechtigt.
Vertragslaufzeit Verträge auf unbestimmte Zeit sind unter Einhaltung einer etwaigen Mindestlaufzeit und unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Kalenderhalbjahr kündbar.
Vertragslaufzeit und Kündigung 5.1 Die Mindestvertragslaufzeit beträgt 1 Monat, sofern der Kunde keine längere Laufzeit beauftragt hat. Der Vertrag verlängert sich automatisch um einen Monat, wenn er nicht mit einer Frist von 4 Wochen schriftlich zum Monatsende gekündigt wird. Die Wiederaufnahme eines Nutzungsverhältnisses ist unter Berechnung der Wiederanschlusskosten nach Umfang des handwerklichen Aufwands möglich. Muss das Vertragsverhältnis seitens des Kunden aus anderem wichtigem Grund vorzeitig beendet werden, ist der Telekommunikationsnetzbetreiber berechtigt den ihm daraus entstandenen Schaden dem Kunden zu berechnen (z.B. Nachberechnung von zur Verfügung gestellter Hardware für eine bestimmte Laufzeit).
5.2 Die vereinbarten Preise entsprechend der gültigen Preisliste, sind zum 3. eines Monats ohne Abzug fällig und werden vom Auftragnehmer über das genannte Bankkonto eingezogen, im Übrigen erfolgt keine gesonderte Rechnungslegung. Für jede nicht eingelöste bzw. zurück gereichte Lastschrift hat der Kunde dem Telekommunikationsnetzbetreiber die ihm entstandenen Kosten in dem Umfang zu erstatten, wie er das Kosten auslösende Ereignis zu vertreten hat. Alle Entgelte incl. der gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer sind ab Bereitstellung zu zahlen. Einmalige Preise sind nach Erbringung der Leistung zu zahlen.
5.3 Kommt der Kunde für zwei aufeinander folgende Monate mit der Bezahlung der Preise bzw. eines nicht unerheblichen Teils dieser Preise oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Bezahlung der Preise in Höhe eines Betrages, der den monatlichen Preis für zwei Monate erreicht, in Verzug, so kann der Netzbetreiber den Vertrag ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Die Geltendmachung weiterer Ansprüche wegen Zahlungsverzuges bleibt dem Telekommunikationsnetzbetreiber vorbehalten. Gerät der Telekommunikationsnetzbetreiber mit der geschuldeten Leistung in Verzug, so richtet sich die Haftung nach den Bestimmungen der Telekommunikations-Kundenschutzverordnung. Der Kunde ist nur dann zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn der Telekommunikationsnetzbetreiber eine vom Kunden gesetzte angemessene Nachfrist nicht einhält, die mindestens vier Wochen betragen muss.
Beitrag bei vorzeitiger Vertragsbeendigung Bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages hat der Versicherer, soweit durch Gesetz nicht etwas anderes bestimmt ist, nur Anspruch auf den Teil des Beitrages, der dem Zeitraum entspricht, in dem Versicherungsschutz bestanden hat.
