Fogalma és jellemzői. A mérföldkövet jogszabály kifejezetten nem definiálja. A mérföldkő a projekt me- nedzsmentben használt olyan eszköz, amelynek az a funkciója, hogy a projekt ütemtervében meghatározott – a megrendelő számára fontos – műszaki készült- ségi pontokat (komplex előrehaladási pontokat) megjelöljön a szerződésben és azokhoz szerződéses jogkövetkezményeket (számla kibocsátási lehetőség, köt- bér, felmondás stb.) fűzzön. Hasonló megközelítésben szól az Épkiv. is több he- lyen „teljesítési szakaszról”, ill. „kivitelezési szakaszról”. A mérföldkő jogi szem- pontból bizonyos esetekben, osztható szolgáltatás esetén részteljesítésnek minősülhet. Egy komplex projekt megvalósítása számos kisebb részfeladat kivitelezését, teljesítését jelenti. E feladatcsoportok szakaszolják is a projektfolyamatot, és ez- zel azonos időben lehetőséget biztosítanak a projekt menedzsment számára, hogy a projektfeladatok kivitelezése közben is ellenőrizni tudják a munka előreha- ladását. A projektek természetes megvalósítási fázisaihoz tartozó „jelzőtáblákat” nevez- zük a projekt mérföldköveinek. A mérföldkő két elemet tartalmaz: – az elérendő állapot leírását, – a kívánt állapot eléréséhez szükséges feltételeket és kritériumokat, amelyek specifikusak és mérhetőek. Az utóbbi évek gyakorlata azt mutatja, hogy az építőipari kivitelezési projektek összetettsége és a kivitelezési folyamatok összefüggései miatt a mérföldkövek ki- kötésére megalapozott megrendelői igény mutatkozik. A mérföldkő akár a szerződés teljesítése érdekében teendő jogi lépések, akár a tervezés egyes fázisai, akár a kivitelezés elvárt előrehaladásának számonkéré- sére alkalmas eszköz a megrendelő kezében. Lényege, hogy a vállalkozó szerző- désszerű teljesítése egy adott időpontban valamely előre meghatározott készült- ség/ismérv elérésével, vagy esemény bekövetkezésével igazolható legyen. A Felek a mérföldkövek teljesítésére a szerződésben határidőt kötnek ki, ame- lyek elmulasztásához szankciók is társulhatnak. A mérföldkövek célja végső soron a projekt teljesítésének folyamatos nyomon követhetősége. A mérföldkövek lehe- tővé teszik azt is, hogy a teljesítés esetleges késedelmét a megrendelő idejében érzékelje, és a késedelem által okozott károkat, következményeket idejében eny- hítse vagy megelőzze.
Fogalma és jellemzői. Az építőipari kivitelezések során a felek jellemzően kivitelezési vagy vállalkozási típusú szerződést kötnek egymással. A Ptk. értelmében kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására, a meg- rendelő annak átvételére és a vállalkozói díj megfizetésére köteles. Kivitelezési szerződés alapján a kivitelező építési, szerelési munka elvégzésé- re és az előállított mű átadására, a megrendelő annak átvételére és díj fizetésére köteles. A vállalkozási típusú szerződések tehát alapvetően ún. eredménykötel- mek, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vállalkozó valamely konkrétan megha- tározott eredmény, mű megalkotására köteles. Ahhoz azonban, hogy jövőben létrehozandó eredményt a vállalkozó meg tudja alkotni és az eredmény megfele- lőségét a megrendelő ellenőrizni tudja, kellő részletességgel körül kell írni mindazt a tevékenységet, amelyet a vállalkozó a szerződés alapján elvégez – ezt nevezik a szakmagyakorlók a szerződés műszaki tartalmának. Nyilvánvalóan a szerződés terjedelmétől függően ez lehet „csak” építési, szerelési munka, de kiterjedhet a műszaki tervezés teljes skálájára és technológiai szerelési munkák elvégzésére is. Ez a tevékenység minden esetben igen szerteágazó, összetett és nagy felelős- séggel jár, ezért mindkét fél közös érdeke a műszaki tartalom pontos meghatáro- zása a szerződésben. Az Épkiv. 3.§ (2) c) pontja is kifejezetten előírja, hogy a ki- vitelezési szerződésben meg kell jelölni a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését az építményre, építési tevé- kenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatáro- zásával. A szerződés műszaki tartamának kialakításában a feleknek konszenzusra kell jut- niuk. Tárgyalásaik során nyilvánvalóan a megrendelő igényeit tükröző ajánlatkéré- si dokumentációból, és a már esetlegesen meglevő tervekből indulnak ki a felek. Ezekhez kapcsolódik, ezt egészíti ki a vállalkozó, mint a szakmában jártas szak- cég ajánlata. Ideális esetben a két dokumentum maradéktalanul megfelel egy- másnak, és ez képezi a szerződés műszaki tartalmát, azonban a gyakorlat azt mutatja, hogy összetett beruházásoknál, kivitelezéseknél ezen dokumentumok- ban a legnagyobb körültekintés és szakmai felkészültség mellett is lehetnek hibák, hiányosságok, téves számítások stb., amelyeket adott esetben a megrendelő sem vesz észre – aki egyébként sem feltétlenül jártas az adott szakmában. Ebben az esetben kerül a viták középp...
Fogalma és jellemzői. Közismert, hogy a piacgazdaság velejárója a verseny; ez az építési beruházások tervezése és kivitelezése során nemcsak a vállalkozók, hanem a műszaki megol- dások versenyét is jelenti: a versenyre bocsátott, kivitelezendő munka terveinek, tervdokumentációjának lehetővé kell tennie, hogy a pályázók – az előírt műszaki és egyéb jellemzők színvonalának szem előtt tartásával – különböző megoldások- kal, termékekkel, technológiákkal versenyezzenek. A piaci verseny ilyesfajta szé- lesítése az utóbbi évtizedben nagy jelentőséget adott annak az elvárásnak, hogy a verseny alapjául szolgáló ajánlati dokumentációkban a tervező a műszaki tartal- mat teljesítmény-, illetve funkcionális követelmények megadásával, valamint szabványokra, műszaki leírásokra történő hivatkozásokkal fogalmazza meg. Az az általános megrendelői elvárás (közbeszerzések terén kötelező előírás), hogy a tervező ne hivatkozzon meghatározott gyártmányú vagy eredetű dologra, illetve konkrét eljárásra, ha ez az egyes gazdasági szereplők, termékek előnyben része- sítéséhez vezetne; az ilyen megnevezés csak kivételes esetben engedhető meg és mellette a „vagy azzal egyenértékű” kifejezést szerepeltesse a tervező. Ezzel az elvvel szinkronban öt esztendeje lépett hatályba a 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendelet az építési termék építménybe történő betervezésének és beépíté- sének, ennek során a teljesítmény igazolásának részletes szabályairól; ez a jog- szabály az építési termékek épületekbe, építményekbe történő betervezésének és beépítésének részletes szabályait tartalmazza. Ezek a tények adnak különös hangsúlyt annak, hogy a kivitelezési szerződé- sekben a megrendelő az általában követelmény-előírásokkal meghatározott (ter- vezői) műszaki tartalmat konkretizálni akarja az anyagok, szerkezetek, berende- zések beépítése előtt; ennek az eljárásnak a rendjét mindenképpen szükséges szabályozni a szerződésekben, hiszen mind a megrendelő, mind a vállalkozó szá- mára lényeges feladatokról van szó. Általában építési anyagokról, berendezésekről kell döntést hozni, aminek során az előterjesztést a vállalkozó, mint szakcég teszi meg, majd a megrendelő (általá- ban a tervező bevonásával) elfogadja vagy elutasítja a vállalkozói javaslatot. A döntés előkészítése komoly vállalkozói munkát igényel és jelentős szállítói, al- vállalkozói együttműködés nélkül nem vezethet eredményre. Javasoljuk, hogy a szerződés egyértelműen rögzítse: milyen módon kell ezt az előterjesztést megten- ni, milyen kellékekkel, dokumentációval; az...
Fogalma és jellemzői. Az építési kivitelezési pályázatok során egyre gyakrabban fordul elő, hogy a vég- ső megállapodott ár és műszaki tartalom a vállalkozók által kidolgozott alternatív megoldásokat tartalmaz. Az alternatívák alkalmazása általában a kivitelezési költ- ségek csökkentését célozza, de előfordulhat számos más ok is, mint pl. a gyor- sabb kivitelezés vagy kisebb szerkezeti méret stb. Az alternatívákat általában a kivitelezők javasolják és dolgozzák ki a versenypozíciójuk javítása érdekében. Néha a megrendelők tesznek javaslatokat a kivitelezők felé alternatív megoldások beárazására. Jogi szempontból az ilyen jellegű megoldások ún. vagylagos szolgáltatásnak minősülhetnek. Ilyen megoldások esetén a feleknek célszerű kikötni a szerződés- ben, hogy melyik fél (megrendelő vagy kivitelező) jogosult arról dönteni, hogy az alternatív megoldások körül melyiket kivitelezzék. Ennek hiányában a Ptk. lesz irányadó, amely kimondja, hogy ha a kötelezettség több szolgáltatás közül bárme- lyikkel teljesíthető, a választás joga a kötelezettet (kivitelezőt) illeti. A Ptk. azt is rögzíti, hogy amennyiben a jogosultat (megrendelő) illeti meg a választás joga, és a választással késedelembe esik, a választás joga a kötelezettre, vagyis a kivite- lezőre száll át. Nyilvánvaló, hogy amennyiben a vagylagos szolgáltatások közül valamelyiknek a teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés a többi szolgáltatásra (vagyis a fenn- maradó alternatívákra) korlátozódik. Ha viszont a szolgáltatás lehetetlenné válá- sáért a választásra nem jogosult fél a felelős, a másik fél választása szerint a le- hetséges szolgáltatást kell teljesíteni vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni – ekkor tehát a jogosult dönthet úgy, hogy nem kéri a fennmaradt, lehetséges alternatívát, helyette inkább a lehetetlenülés szabályait szeretné alkalmazni (vagyis lényegében kártérítést érvényesít). Az alternatív műszaki megoldások integrálása az építési vállalkozásokba elő- nyöket (pl. költségmegtakarítás) és kockázatokat egyaránt magával hozhat (alter- natívák megvalósításának egyéb következményei a tervre stb.).
Fogalma és jellemzői. Napjaink egyre összetettebbé váló épületeit, építményeit a generálkivitelezők, fő- vállalkozók a mindinkább specializálódó szakkivitelező vállalkozások bevonása, igénybevétele mellett tudják megvalósítani; ennek legelterjedtebb formája, hogy ezeket a cégeket alvállalkozóként vonják be a teljesítésbe. Az alvállalkozók igénybevételének alapvető szabályát a Ptk. tartalmazza; ez – egyfelől kimondja, hogy a felek kötelezettségük teljesítéséhez vagy joguk gyakorlásához más személy közreműködését vehetik igénybe – lásd 6:129. § (1) bekezdés, – másfelől rögzíti, hogy aki a kötelezettsége teljesítéséhez vagy joga gyakor- lásához más személy közreműködését veszi igénybe, az igénybe vett sze- mély magatartásáért úgy felel, mintha maga járt volna el – lásd 6:148. § (1) bekezdés. Fontos tudni, hogy felek úgy is megállapodhatnak, a kivitelező nem jogosult a teljesítés során alvállalkozót igénybe venni. Ha azonban a kivitelező ezen kötele- zettség ellenére közreműködőt vett igénybe, akkor felelős mindazokért a károkért is, amelyek e személy igénybevétele nélkül nem következtek volna be (pl. adott esetben a jogosulatlanul igénybe vett alvállalkozónál – annak vétlensége mellett bekövetkezett – tűzeset következményiért). Itt említjük meg, hogy a bevont személlyel, szervezettel szemben a megrende- lője mindaddig érvényesítheti a szerződésszegés miatti jogait, amíg az ő megren- delője (praktikusan az építtető) felé helyt kell állnia – lásd a Ptk. 6:148. § (3) be- kezdés. Az idézett jogszabály-hely megteremti az alvállalkozó bevonásának a lehetősé- gét, egyben szigorú kötelezettséget ró az igénybevevőre (azaz a generálkivitele- zőre, fővállalkozóra). Lényeges szabály, amely azonban csak a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén irányadó, hogy (6:104. § (1) h) a kivitelezési szerződésben kü- lönösen tisztességtelennek és így semmisnek minősül az a kikötés, amely kizárja vagy korlátozza a vállalkozásnak az általa igénybe vett közreműködőért való fele- lősségét. Fordított helyzet is elképzelhető: amikor a megrendelő (építtető) korlátozza a generálkivitelező, fővállalkozó lehetőségét az alvállalkozó (vagy bizonyos alvállal- kozó) igénybevételében – lásd erről az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet 3. § (2) f) pontját, amely a kivitelezési szer- ződésben rögzíteni rendeli, ha az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá. Mivel a Ptk. alapján főszabályként jogszerű és megeng...
Fogalma és jellemzői. Ha felek között a kivitelezési szerződéssel összefüggésben olyan vita merül fel, amelyet békés úton nem tudnak megoldani, a felek jogaikat bírósági úton tudják érvényesíteni. A Ptk. kifejezetten rögzíti, hogy az ott biztosított jogok érvényesíté- se – ha törvény eltérően nem rendelkezik – bírói útra tartozik. Ennek keretén belül a felek már a szerződésben rendelkezhetnek arról, hogy esetleges későbbi jogvi- tájukban pontosan melyik bíróság járjon el. A felek a vitás ügyüket utalhatják ún. rendes bírósági hatáskörbe, vagy választottbíróság elé.
Fogalma és jellemzői. Az alább taglalt jogintézmények, garanciák alapvetően azt a célt szolgálják, hogy a feleket rászorítsák a szerződésszerű teljesítésre és adott esetben az egymással szembeni követelések érvényesítését megkönnyítsék. Az építőipari kivitelezéshez kapcsolódóan a gyakorlatban alkalmazott legtipikusabb biztosítékok az alábbi csoportosításokban foglalhatók össze: – pénzügyi intézmény vagy biztosító által vállalt garancia vagy készfizető ke- zesség vagy esetlegesen anyavállalat által adott garancialevél, – biztosítási szerződés alapján kiállított – készfizető kezességvállalást tartal- mazó – kötelezvény, – óvadékként a jogosult számlájára történő befizetés/átutalás, – visszatartás a vállalkozó számláiból, – ajánlati biztosíték – teljesítési biztosíték – jóteljesítési biztosíték – előleg visszafizetési biztosíték.
Fogalma és jellemzői. A kivitelezési szerződések teljesítése jellemzően arra a mechanizmusra épül, hogy a kivitelező vállalkozó szükségszerűen a teljesítésben elől jár, azaz fokozott figyelmet kell arra fordítania, hogy meggyőződjön arról, hogy az építtető rendelke- zik a kivitelezéshez szükséges pénzügyi forrással, ill. amennyiben az építtetőnek nem áll rendelkezésre a kivitelezéshez szükséges forrás, lehetősége legyen a tel- jesítés mielőbbi felfüggesztésére, és az építési terület birtokban tartására. A magánberuházások piacán a fentiekre szolgálnak a jogszabályban rögzített eszközök, ill. ezúton kívánunk néhány praktikus szerződéses feltételt javasolni a kivitelező vállalkozók részére. Az Épkiv. alapján az építtető köteles nyilatkozni arról, hogy a kivitelezés ellenérté- kével rendelkezik, azaz az építtető kizárólag abban az esetben köthet kivitelezési szerződést, amennyiben a szerződés aláírásakor már rendelkezésre áll a kivitele- zéshez szükséges teljes pénzügyi forrás. Ezen alapfeltétel teljesülését azonban számos esetben ellenőrizni szükséges, hiszen ezen jognyilatkozathoz önmagá- ban nem fűződik joghatás, és ezáltal az építtető fizetési készsége vagy képessé- ge sem lesz jobb.
Fogalma és jellemzői. A felek érdeke nyilvánvalóan megkívánja és ennek okán az Épkiv. is előírja, hogy a feleknek a kivitelezési szerződésben rögzíteniük kell a vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét. Ezen szerző- déses rendelkezéseken túlmenően azonban jogszabályi rendelkezések is szabá- lyozzák ezt a kérdést – annak érdekében, hogy a felek közötti kiegyensúlyozott szerződéses viszony fennálljon.
Fogalma és jellemzői. Tekintettel arra, hogy az építőipari tervezési és kivitelezési tevékenység sok lehet- séges kockázatot hordoz magában, a felek megállapodhatnak, ill. bizonyos ese- tekre a jogalkotó előírja, hogy a vállalkozó meghatározott biztosítások megkötésé- re ill. fenntartására köteles. Ezek a biztosítások jellemzően a következők lehetnek: