Fogalma és jellemzői. Az építőipari projektek általános „mérföldkő” elnevezést jogszabály kifejezetten nem definiálja. A mérföldkő a projekt menedzsmentben használt olyan eszköz, amelynek az a funkciója, hogy a projekt ütemtervében meghatározott – a megren- delő, illetve sok esetben minden fél számára fontos – műszaki készültségi ponto- kat (komplex előrehaladási pontokat) megjelöljön a szerződésben és azokhoz szerződéses jogkövetkezményeket (számla kibocsátási lehetőség, kötbér, fel- mondás stb.) fűzzön. Hasonló megközelítésben szól az Épkiv. is több helyen „tel- jesítési szakaszról”, ill. „kivitelezési szakaszról”. A mérföldkő jogi szempontból bi- zonyos esetekben, osztható szolgáltatás esetén részteljesítésnek minősülhet. Egy komplex projekt megvalósítása számos kisebb részfeladat kivitelezését, teljesítését jelenti. E feladatcsoportok szakaszolják is a projektfolyamatot, és ez- zel azonos időben lehetőséget biztosítanak a projektmenedzsment számára, hogy a projektfeladatok kivitelezése közben is ellenőrizni tudják a munka előreha- ladását. A projektek természetes megvalósítási fázisaihoz tartozó „jelzőtáblákat” nevez- zük a projekt mérföldköveinek. A mérföldkő általában két elemet tartalmaz: – az elérendő állapot leírását, – a kívánt állapot eléréséhez szükséges feltételeket és kritériumokat, amelyek specifikusak és mérhetőek (például időpontokat). Az utóbbi évek gyakorlata azt mutatja, hogy az építőipari kivitelezési projektek összetettsége és a kivitelezési folyamatok összefüggései miatt a mérföldkövek ki- kötésére megalapozott megrendelői igény mutatkozik. A mérföldkő akár a szerződés teljesítése érdekében teendő jogi lépések, akár a tervezés egyes fázisai, akár a kivitelezés elvárt előrehaladásának számonkéré- sére alkalmas eszköz a megrendelő kezében. Lényege, hogy a vállalkozó szerző- désszerű teljesítése egy adott időpontban valamely előre meghatározott készült- ség/ismérv elérésével vagy esemény bekövetkezésével igazolható legyen. A Felek a mérföldkövek teljesítésére a szerződésben határidőt kötnek ki, ame- lyek elmulasztásához szankciók is társulhatnak. A mérföldkövek célja végső soron a projekt teljesítésének folyamatos nyomon követhetősége. A mérföldkövek lehe- tővé teszik azt is, hogy a teljesítés esetleges késedelmét a megrendelő idejében érzékelje, és a késedelem által okozott károkat, következményeket idejében eny- hítse vagy megelőzze.
Fogalma és jellemzői. Az építési beruházások megvalósítása során a termékek, megoldások, projekte- lemek egyenértékűségének kérdése rendszeresen vita tárgya: az ajánlatkérők, megrendelők, különféle közbeszerzési ellenőrző szervezetek, illetve a tervezők, kivitelezők értelmezése sokszor igen különböző. Az egyenértékűség kérdése már az előkészítés és annak is jellemzően a tervezési fázisában megjelenik, míg a megvalósítással kapcsolatos közbeszerzési eljárások során először az alkalmas- sági követelmények körében merül fel, máskor az egyenértékűség értékelése bár- mely műszaki kontextusban, a kivitelezési tevékenység közben jelentkezik, ese- tenként az új innovációs megoldások az ajánlattevő vállalatok körében merülnek fel. Így az egyenértékűség kérdése a projekt életciklusának bármely részére befo- lyással lehet. A versenysemlegesség érdekében a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. törvény a közbeszerzési eljárások dokumentációjában – a szerződés tárgya által indokolt esetek kivételével – csak példa jelleggel engedi meg egy konkrét termék, műszaki megoldás meghatározását, és kötelezővé teszi a műsza- ki megoldások versenyét azzal, hogy az esetleg megnevezett termékkel egyenér- tékű más termék is beépíthető legyen az épületbe, építménybe. Az egyenértékű termék vagy műszaki megoldás alkalmazása a kivitelezés alatt is rendre felmerül, a beszerezhetőség, a gazdaságosság vagy a technikai fejlődés következtében; mindemellett rendszeresen megjelenik a kivitelezés alatti helyettesítő termék vagy megoldás alkalmazása is. Egyéb általánosan elfogadott meghatározás hiányában a közbeszerzési tör- vény korábbi meghatározását idézzük: a műszaki egyenértékűség a létesítmény, termék vagy szolgáltatás olyan meghatározó műszaki paramétere, amely mérhe- tő, és amelynek előírt mérőszámát több létesítmény, termék vagy szolgáltatás is teljesítheti. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a műszaki egyenértékűség csakis a közbeszerzés útján megvalósuló építési beruházásokhoz lenne kapcsol- ható; az minden építési beruházásra jellemző kategória, így a magánfejlesztések esetén is vizsgálható/vizsgálandó kérdés lehet. A definícióból fakadóan műszaki paraméterek összehasonlításáról szó, ezért az erre vonatkozó vizsgálatnak mű- szaki jellegűnek kell lennie. A szóban forgó paraméterek az építési termék esetén az építési termék épít- ménybe történő betervezésének és beépítésének, ennek során a teljesítmény iga- zolásának részletes szabályairól szóló 275/2013. (VII. 16.) Korm. rendeletből szin- te teljeskö...
Fogalma és jellemzői. A teljesítés, mint fogalom egzakt jogi értelemben a szerződő felek szerződésben vállalt kötelezettségeinek a szerződésszerű végrehajtását jelenti. Fontos szabály, hogy a teljesítés során a szerződést kötő felek a Ptk. 6:62.§ értelmében együttmű- ködni kötelesek – ennek az építési szerződések teljesítésével kapcsolatban (a szerződés teljesítése révén létrejövő épület, építmény különösen nagy értéke, bo- nyolultsága, jelentős kooperációs igénye, hosszú átfutási ideje miatt) különös je- lentősége van. Ennek megfelelően kiemelten fontos, hogy a felek a kivitelezésre vonatkozó szerződésükben mikor tekintik a szerződést teljesítettnek, vagyis mikor állnak be a teljesítéshez fűződő jogkövetkezmények, mint például a végszámla kiállítása és kiegyenlítése, jótállási idő kezdete stb. Ez kötődhet a sikeres átadás-átvételhez vagy az átadás-átvétel során feltárt hibák elhárításához stb.
Fogalma és jellemzői. Az építési kivitelezési pályázatok során egyre gyakrabban fordul elő, hogy a vég- ső megállapodott ár és műszaki tartalom a vállalkozók által kidolgozott alternatív megoldásokat tartalmaz. Az alternatívák alkalmazása általában a kivitelezési költ- ségek csökkentését célozza, de előfordulhat számos más ok is, mint pl. a gyor- sabb kivitelezés, vagy méretproblémák, vagy beszerzési nehézségek stb. Az al- ternatívákat általában a kivitelezők javasolják és dolgozzák ki a versenypozíciójuk javítása érdekében, azonban néha előfordul, hogy a megrendelők tesznek javas- latokat a kivitelezők felé alternatív megoldások beárazására. Jogi szempontból az ilyen jellegű megoldások ún. vagylagos szolgáltatásnak minősülhetnek. Ilyen megoldások esetén a feleknek célszerű kikötni a szerződés- ben, hogy melyik fél (megrendelő vagy kivitelező) jogosult arról dönteni, hogy az alternatív megoldások körül melyiket kivitelezzék. Ennek hiányában a Ptk. lesz irányadó, amely kimondja, hogy ha a kötelezettség több szolgáltatás közül bárme- lyikkel teljesíthető, a választás joga a kötelezettet (kivitelezőt) illeti. A Ptk. azt is rögzíti, hogy amennyiben a jogosultat (megrendelő) illeti meg a választás joga, és a választással késedelembe esik, a választás joga a kötelezettre, vagyis a kivite- lezőre száll át. Megjegyezzük, hogy a szerződésekben általában a megrendelő döntési hatásköre kerül rögzítésre. Nyilvánvaló, hogy amennyiben a vagylagos szolgáltatások közül valamelyiknek a teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés a többi szolgáltatásra (vagyis a fenn- maradó alternatívákra) korlátozódik. Ha viszont a szolgáltatás lehetetlenné válá- sáért a választásra nem jogosult fél a felelős, a másik fél választása szerint a le- hetséges szolgáltatást kell teljesíteni vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni – ekkor tehát a jogosult dönthet úgy, hogy nem kéri a fennmaradt, lehetséges alternatívát, helyette inkább a lehetetlenülés szabályait szeretné alkalmazni (vagyis lényegében kártérítést érvényesít). Az alternatív műszaki megoldások integrálása az építési vállalkozásokba elő- nyöket (pl. költségmegtakarítás, a teljesítési határidő rövidítése stb.) és kockáza- tokat egyaránt magával hozhat (alternatívák megvalósításának egyéb következ- ményei a tervre stb.).
Fogalma és jellemzői. Napjaink egyre összetettebbé váló épületeit, építményeit a generálkivitelezők, fő- vállalkozók a mindinkább specializálódó szakkivitelező vállalkozások bevonása, igénybevétele mellett tudják megvalósítani; ennek legelterjedtebb formája, hogy ezeket a cégeket alvállalkozóként vonják be a teljesítésbe. Az alvállalkozók igénybevételének alapvető szabályát a Ptk. tartalmazza; ez – egyfelől kimondja, hogy a felek kötelezettségük teljesítéséhez vagy joguk gyakorlásához más személy közreműködését vehetik igénybe – lásd 6:129. § (1) bekezdés, – másfelől rögzíti, hogy aki a kötelezettsége teljesítéséhez vagy joga gyakor- lásához más személy közreműködését veszi igénybe, az igénybe vett sze- mély magatartásáért úgy felel, mintha maga járt volna el – lásd 6:148. § (1) bekezdés. Fontos tudni, hogy a felek úgy is megállapodhatnak, a kivitelező nem jogosult a teljesítés során alvállalkozót igénybe venni. Ha azonban a kivitelező ezen köte- lezettség ellenére közreműködőt vett igénybe, akkor felelős mindazokért a káro- kért is, amelyek e személy igénybevétele nélkül nem következtek volna be (pl. adott esetben a jogosulatlanul igénybe vett alvállalkozónál – annak vétlensége mellett bekövetkezett – tűzeset következményeiért). Itt említjük meg, hogy a teljesítésbe bevont személlyel, szervezettel szemben a megrendelője mindaddig érvényesítheti a szerződésszegés miatti jogait, amíg az ő megrendelője (praktikusan az építtető) felé helyt kell állnia – lásd a Ptk. 6:148. § (3) bekezdés. Az idézett jogszabályhely megteremti az alvállalkozó bevonásának a lehetőségét, egyben szigorú kötelezettséget ró az igénybe vevőre (azaz a gene- rálkivitelezőre, fővállalkozóra). Lényeges szabály, amely azonban csak a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés esetén irányadó, hogy (6:104. § (1) h) a kivitelezési szerződésben kü- lönösen tisztességtelennek és így semmisnek minősül az a kikötés, amely kizárja vagy korlátozza a vállalkozásnak az általa igénybe vett közreműködőért való fele- lősségét. Abban az esetben, ha a megrendelő (építtető) korlátozza a generálkivitelező, fővállalkozó lehetőségét az alvállalkozó (vagy bizonyos alvállalkozó) igénybevéte- lében, akkor a kivitelezési szerződésben rögzíteni kell, hogy az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá – lásd erről az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Kor- mányrendelet 3. § (2) f) pontját. Mivel a Ptk. alapján főszabályként jogszerű és megengedett az alv...
Fogalma és jellemzői. Ha felek között a kivitelezési szerződéssel összefüggésben olyan vita merül fel, amelyet békés úton nem tudnak megoldani, a felek jogaikat bírósági úton tudják érvényesíteni. A Ptk. kifejezetten rögzíti, hogy az ott biztosított jogok érvényesíté- se – ha törvény eltérően nem rendelkezik – bírói útra tartozik. Ennek keretén belül a felek már a szerződésben rendelkezhetnek arról, hogy esetleges későbbi jogvi- tájukban pontosan melyik bíróság járjon el. A felek a vitás ügyüket utalhatják ún. rendes bírósági hatáskörbe, vagy választottbíróság elé.
Fogalma és jellemzői. Az alább taglalt jogintézmények, garanciák alapvetően azt a célt szolgálják, hogy a feleket rászorítsák a szerződésszerű teljesítésre és adott esetben az egymással szembeni követelések érvényesítését megkönnyítsék. Az építőipari kivitelezéshez kapcsolódóan a gyakorlatban alkalmazott legtipikusabb biztosítékok az alábbi csoportosításokban foglalhatók össze:
1.1. Formai szempontból
1.2. Tartalmi szempontból – vagyis attól függően, hogy az adott biztosíték milyen követelés biztosítására vonatkozóan nyújt fedezetet
Fogalma és jellemzői. Az előleget a Ptk. kifejezetten nem definiálja, azonban az Áfa tv-ből levezethető az előleg meghatározása. Eszerint az előleg termék értékesítése, szolgáltatás nyúj- tása esetében a teljesítést megelőzően juttatott, az ellenértékbe beszámítható va- gyoni előny. Az előleg elsődleges célja a projekt, vállalkozó általi finanszírozásának könnyí- tése, emellett egyben a vállalkozó pénzügyi kockázatát is csökkenti. Az előleg lé- nyegében a vételár ill. vállalkozási díj része, abba minden esetben beszámít, ah- hoz különleges jogkövetkezmények nem fűződnek – szemben a foglalóval. Az Épkiv. 3.§ (2) előírja, hogy amennyiben az építtető a fővállalkozó kivitelező részé- re előleg kifizetését biztosítja, az előleg felhasználásának meghatározását és az előleg elszámolásának módját is rögzíteni kell a kivitelezési szerződésben. Elszámolása a felek megállapodása alapján történhet a teljesítéssel arányosan valamennyi részszámlában, illetve egy összegben a végszámlában is. Az előleg szerződésszerű elszámolásának biztosítékaként bankgarancia vagy biztosítási szerződés alapján kiállított készfizető kezességvállalást tartalmazó kötelezvény szolgálhat. A fentiek alapján tehát, amennyiben a megrendelő kisebb mértékű előleget ad, akkor az előleg visszafizetésére vonatkozó biztosíték kikötése nem feltétlenül in- dokolt és szükséges. Felhívjuk a figyelmet, hogy amennyiben az előleg elszámolása a végszámlá- ban történik, akkor az a finanszírozás mellett fizetési biztosítékként is funkcionál. Amennyiben viszont az előleg elszámolása a teljesítés arányában folyamatosan történik, úgy indokolt, hogy ennek megfelelően az előlegvisszafizetési biztosíték összege az előleg elszámolásával arányosan csökkenthető legyen. Javasoljuk azt is, hogy előlegvisszafizetési biztosítékként ne csak bankgaran- ciát, hanem alternatívaként biztosítói kötelezvényt is fogadjon el a megrendelő.
Fogalma és jellemzői. A kivitelezési szerződések teljesítése jellemzően arra a mechanizmusra épül, hogy a kivitelező vállalkozó szükségszerűen a teljesítésben elől jár, azaz fokozott figyelmet kell arra fordítania, hogy meggyőződjön arról, hogy az építtető rendelke- zik a kivitelezéshez szükséges pénzügyi forrással, ill. amennyiben az építtetőnek nem áll rendelkezésre a kivitelezéshez szükséges forrás, lehetősége legyen a tel- jesítés mielőbbi felfüggesztésére, és az építési terület birtokban tartására. A magánberuházások piacán a fentiekre szolgálnak a jogszabályban rögzített eszközök, ill. ezúton kívánunk néhány praktikus szerződéses feltételt javasolni a kivitelező vállalkozók részére.
Fogalma és jellemzői. Tekintettel arra, hogy az építőipari tervezési és kivitelezési tevékenység sok le- hetséges kockázatot hordoz magában, a felek megállapodhatnak, ill. bizonyos esetekre a jogalkotó előírja, hogy a vállalkozó meghatározott biztosítások meg- kötésére ill. fenntartására köteles. Ezek a biztosítások jellemzően a következők lehetnek: