FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO INVEST REAL SECURITY
FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO INVEST REAL SECURITY
Fondo gestito da Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR , società incorporata con effetto giuridico, contabile e fiscale dal 1° gennaio 2015 in Investire Immobiliare SGR S.p.A. (facente parte del gruppo Banca Finnat), con sede in Xxxx, Xxxxxx xxx Xxxx 00, numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di Roma n. 06931761008, con atto Notaio X. Xxxxxxxx Rep. 198062 del 19 dicembre 2014 e registrato il 22 dicembre 2014.
RENDICONTO DI GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2014
Approvato dal Consiglio di Amministrazione della Investire Immobiliare SGR S.p.A.
in data 27 febbraio 2015
INDICE
INFORMAZIONI SOCIETARIE 3
DATI IDENTIFICATIVI DEL FONDO 5
INFORMAZIONI GENERALI 6
RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI 7
1. QUADRO ECONOMICO E ANDAMENTO DEL MERCATO 7
1.1 Quadro macroeconomico 7
1.2 Andamento del mercato immobiliare 8
1.3 Mercato dei fondi immobiliari 10
2. ATTIVITA˘DI GESTIONE DEL FONDO 16
2.1 ANDAMENTO DELLA GESTIONE 16
2.2 OBIETTIVI E POLITICHE IN MATERIA DI GESTIONE DEI RISCHI 19
2.3 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL˘ESERCIZIO 20
RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2014 21
SITUAZIONE PATRIMONIALE 21
SEZIONE REDDITUALE 23
NOTA INTEGRATIVA 25
PARTE A - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA 25
PARTE B - LE ATTIVITA˘, LE PASSIVITA˘E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO 29
Sezione I – Criteri di valutazione 29
Sezione II – Le attività 31
Sezione III – Le passività 38
Sezione IV – Il valore complessivo netto 41
Sezione V – Altri dati patrimoniali 42
PARTE C ¯ IL RISULTATO ECONOMICO DELL˘ESERCIZIO 43
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari (esclusi interessi) 43
Sezione II – Beni immobili 43
Sezione III – Crediti 44
Sezione IV – Depositi bancari 44
Sezione V – Altri beni 44
Sezione VI - Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 44
Sezione VII – Oneri di gestione 45
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri 46
Sezione IX – Imposte ed altri aggiornamenti normativi 47
PARTE D ¯ ALTRE INFORMAZIONI 51
INFORMAZIONI SOCIETARIE
In data 19 dicembre 2014 si è perfezionata l’operazione di fusione per incorporazione di Polaris Real Estate SGR SpA (Incorporata) e Beni Stabili Gestioni SpA SGR (Incorporata) in Investire Immobiliare SGR SpA (Incorporante), con atto a rogito Notaio Xxxxxxxx Xxxxxxxx di Roma Rep.n. 198062/70931, registrato presso l’Xxxxxxx xxxxx Xxxxxxx xx Xxxx 0 in data 22 dicembre 2014 n. 32256, serie 1T ed iscritto nei Registri delle Imprese di Roma e Milano in data 23 dicembre 2014.
La fusione ha avuto effetto a decorrere dal 1° gennaio 2015 e, da tale data, l’Incorporante Investire Immobiliare SGR S.p.A è subentrata, ai sensi dell’articolo 2504 bis c.c., in tutto il patrimonio attivo e passivo delle società incorporate, inclusa la gestione dei fondi immobiliari, nonchè, in tutti i diritti, le ragioni, le azioni giudiziarie, i crediti e i debiti, gli obblighi, i contratti ed impegni di qualsiasi natura, sia di fronte ai privati come nei confronti di tutte le pubbliche amministrazioni, anche comunali.
Contestualmente all’ efficacia della fusione sono cessati dalle cariche e dalle relative mansioni e facoltà gli organi amministrativi e gli organi di controllo delle incorporate (Nota 1); gli incaricati della revisione legale dei conti delle Incorporate hanno continuato a svolgere le proprie funzioni al solo fine di esprimere il giudizio sui dati contabili al 31 dicembre 2014, ivi inclusi quelli relativi ai rendiconti annuali dei Fondi gestiti dalle stesse Incorporate.
In conseguenza della fusione, il capitale sociale dell’Incorporante è stato aumentato di Euro 6.170.000,00 passando da Euro 8.600.000,00 a Euro 14.770.000,00, mediante emissione di numero
6.170 azioni ordinarie del valore nominale di Euro 1.000,00 cadauna.
A seguito dell’efficacia della fusione, il capitale sociale dell’Incorporante risulta così suddiviso:
1. BANCA FINNAT EURAMERICA S.P.A. è titolare di 7.409 azioni ordinarie, pari al 50,16% del capitale sociale;
2. B.S. 7 SOCIETA' PER AZIONI è titolare di 2.643 azioni ordinarie, pari al 17,90% del capitale sociale;
3. REGIA SRL è titolare di 1.720 azioni ordinarie, pari al 11,64% del capitale sociale;
4. FONDAZIONE CASSA DI RISPARMIO DELLE PROVINCE LOMBARDE è titolare di 1.277 azioni ordinarie, pari al 8,65% del capitale sociale;
5. CASSA NAZIONALE DI PREVIDENZA ED ASSISTENZA IN FAVORE DEI GEOMETRI è titolare di
1.140 azioni ordinarie, pari al 7,72% del capitale sociale;
6. ICCREA HOLDING SPA è titolare di numero 352 azioni ordinarie, pari al 2,38% del capitale sociale;
7. FONDAZIONE CASSA DEI RISPARMI DI FORLI' è titolare di numero 229 azioni ordinarie, pari al 1,55% del capitale sociale.
Inoltre, alla data di efficacia della fusione sono stati emessi i seguenti warrant:
- n. 8.600 (ottomilaseicento) warrant "Categoria A", sulla base del Regolamento riportato in allegato al Progetto di Fusione sub "B", assegnati gratuitamente ai soci dell’ Incorporante INVESTIRE IMMOBILIARE SGR S.P.A secondo il rapporto di n. 1 (uno) warrant "Categoria A" per ogni azione della medesima Società Incorporante detenuta alla data di efficacia della fusione;
- n. 3.524 (tremilacinquecentoventiquattro) warrant "Categoria B", sulla base del Regolamento riportato in allegato al Progetto di Fusione "sub C", assegnati gratuitamente ai soci della BENI STABILI GESTIONI S.P.A. SGR secondo il rapporto di n. 1 (uno) warrant "Categoria B" per ogni azione della INVESTIRE IMMOBILIARE SOCIETA' DI GESTIONE DEL RISPARMIO S.P.A. assegnata in concambio
alla data di efficacia della Fusione;
- n. 3.524 (tremilacinquecentoventiquattro) warrant "Categoria B2", sulla base del Regolamento accluso al Progetto di Fusione sub "D", assegnati gratuitamente ai soci della BENI STABILI GESTIONI
S.P.A. - SOCIETA' DI GESTIONE DEL RISPARMIO secondo il rapporto di n. 1 (uno) warrant "Categoria B2" per ogni azione di INVESTIRE IMMOBILIARE SOCIETA' DI GESTIONE DEL RISPARMIO S.P.A. assegnata in concambio alla data di efficacia della fusione;
- n. 2.646 warrant "Categoria C", sulla base del Regolamento riportato in allegato al Progetto di Fusione sub "E", assegnati gratuitamente ai soci della POLARIS REAL ESTATE SGR S.p.A. secondo il rapporto di n. 1 (uno) warrant "Categoria C" per ogni azione di INVESTIRE IMMOBILIARE SOCIETA' DI GESTIONE DEL RISPARMIO S.P.A assegnata in concambio alla data di efficacia della fusione.
In data 13 gennaio 2015 si è riunita l’Assemblea ordinaria dei soci di Investire Immobiliare Sgr S.p.A., che, a seguito delle dimissioni dei membri del Consiglio di Amministrazione e del Collegio Sindacale, ha deliberato, tra l’altro, di nominare:
1. quali membri del Consiglio di Amministrazione i Signori:
- Xxxx Xxxxxxxx, Presidente;
- Xxxxx Xxxxxx, Vice Presidente;
- Xxxxx Xxxxxxxxx, Amministratore Delegato;
- Xxxxxxxx Xxxxxxx, Consigliere;
- Xxxxxx Xxxxxx, Consigliere;
- Xxxxxxx Xxxxx, Consigliere;
- Xxxxxxxx Xxxxxxxx, Consigliere;
- Xxxxx Xxxxxxxx, Consigliere;
- Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx; Consigliere;
- Xxxxxx Xxxxxxx, Consigliere;
- Xxxx Xxxxxxxx, Consigliere;
- Xxxxxxxx Xxxxxxx, Consigliere;
- Xxxxx Xxxxxxxxx, Consigliere.
2. quali membri del Collegio Sindacale i Signori:
- Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, Presidente;
- Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Effettivo;
- Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx;
- Xxxxx Xxxxxx, Sindaco Supplente;
- Xxxxxxx Xxxxxx, Sindaco Supplente.
Il Consiglio di Amministrazione e il Collegio Sindacale resteranno in carica fino all’Assemblea di approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2017.
In data 5 febbraio 2015 il Consiglio di Amministrazione della Società dopo averne verificato i requisiti ha conferito la nomina di Amministratori Indipendenti all’Avv. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx e al Xxxx. Xxxxx Xxxxxxxxx.
(Nota 1)
Consiglio di Amministrazione Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR in carica fino al 31/12/2014
Presidente Xxx. Xxxx Xxxxxxxx Amm. Delegato Arch. Xxxx Xxxxxxxx Vice Presidente Xxxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
Xxxx. Xxxxxxx Xxxxxxx Arch. Xxxxxxx Xxxxxxx Avv. Xxxxxxx Xxxxxxx
Ing. Xxxxx X. X. Masseroli
Collegio Sindacale Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR in carica fino al 31/12/2014
Presidente Xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Sindaci effettivi Xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxx. Xxxxx Xxxxxxx
Sindaci supplenti Xxxx. Xxxxx Xxxxxxxxxx
Xxxx. Xxxxxxxxx Xxxxx
DATI IDENTIFICATIVI DEL FONDO
Il Fondo Invest Real Security è un fondo immobiliare comune di investimento quotato in Italia. Il Fondo è destinato ad investitori retail ed è quotato sul mercato telematico.
Tipologia | Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso |
Data avvio operatività del Fondo | 29/09/2003 |
Scadenza del Fondo | 31 dicembre 2016 - periodo di grazia di 3 anni dal 31 dicembre 2013 |
Tipologia patrimonio immobiliare | Immobili con varia destinazione, prevalentemente di utilizzo terziario, sia direzionale che commerciale |
Banca Depositaria | ICCREA Banca S.p.A. fino al 19/10/2014 I.C.B.P.I. S.p.a dal 20/10/2014 |
Esperto Indipendente | DTZ Italia S.p.A. |
Società di revisione | Mazars S.p.A. |
Fiscalità | Fiscalità prevista per tali strumenti finanziari, come da D.L. 351/2001 del 25 settembre 2001, convertito dalla Legge n. 410/2001, dal D.L. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010, dal D.L. 70/2011 convertito dalla Legge n. 106/2011, dal DL 83/2012 convertito dalla Legge 07/08/2012 n. 134, Dlgs 44/2014 |
Valore del Fondo al collocamento | Euro 141.000.000 |
Numero di quote collocate | 56.400 |
Valore nominale originario delle quote | Euro 2.500 |
Valore nominale delle quote al 31 dicembre 2014 | Euro 2.475 |
Valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2014 | Euro 104.323.912 |
Valore unitario delle quote al 31 dicembre 2014 | Euro 1.849,715 |
Valore di mercato degli immobili al 31 dicembre 2014 | Euro 118.900.000 |
Quotazione | MIV, Segmento Fondi Chiusi, Borsa Italiana |
In merito alla scadenza del Fondo si evidenzia che in data 11 dicembre 2014 si è tenuta l’ Assemblea dei Partecipanti chiamata a deliberare la proposta di modifica del Regolamento del Fondo al fine di introdurre la facoltà da parte del Consiglio di Amministrazione, previo parere del Collegio Sindacale, di deliberare la Proroga Straordinaria Biennale (al 31 dicembre 2018), al solo fine di completare lo smobilizzo degli investimenti in portafoglio, prevista dalla Legge n.116/2014.
Le suddette modifiche regolamentari non sono state approvate a seguito di voto contrario della maggioranza dei partecipanti all’Assemblea.
INFORMAZIONI GENERALI
Il presente rendiconto, redatto in osservanza al principio di chiarezza e precisione, rappresenta in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria al 31 dicembre 2014 e l’andamento economico dell’esercizio chiuso a tale data del Fondo comune di investimento immobiliare chiuso Beni Stabili Invest Real Security, ed è composto, in osservanza a quanto disposto dal D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, e dal Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica, n. 228 del 24 maggio 1999 e dalle direttive impartite dalla Banca d’Italia con il provvedimento dell’8 maggio 2012 e successive modifiche, dai seguenti documenti:
1) Situazione patrimoniale
2) Sezione reddituale
3) Nota Integrativa.
Il rendiconto è corredato dalla Relazione degli Amministratori della Società di gestione del Fondo. La Nota integrativa forma parte integrante del rendiconto. Essa fornisce informazioni più dettagliate sui dati contabili delle sezioni patrimoniale e reddituale ed ulteriori notizie al pubblico, rispetto a quelle ricavabili dagli schemi di bilancio, in quanto ritenute necessarie ad esprimere in modo chiaro, veritiero e corretto i dati esposti nel rendiconto di gestione.
La nota è ripartita in parti e sezioni, che illustrano singoli aspetti della gestione, in funzione dell’operatività svolta dal Fondo ed è corredata di allegati che ne costituiscono parte integrante, incluso il prospetto dei flussi di cassa.
Il rendiconto è redatto in unità di Euro, salvo dove specificato diversamente.
Il rendiconto al 31 dicembre 2014 è oggetto di revisione contabile da parte di Mazars S.p.A..
RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
1. QUADRO ECONOMICO E ANDAMENTO DEL MERCATO
1.1 Quadro macroeconomico
Secondo l’analisi del quadro macroeconomico mondiale condotta da Banca d’Italia (Bollettino Economico n. 1 – gennaio 2015), la dinamica dell'economia globale e del commercio internazionale nel corso del 2014 è stata decisamente inferiore alle attese. Anche se si sono intravisti segnali di un lento miglioramento, la ripresa è ancora fragile e difforme tra le varie aree. Nella seconda metà dell’anno l’attività globale si è progressivamente rafforzata, sostenuta dalla ripresa dei principali parametri e dal forte slancio espansivo in alcune delle principali economie avanzate, soprattutto gli Stati Uniti, dove l’attività economica ha accelerato nettamente, crescendo oltre le attese. Nello stesso tempo, persiste la debolezza nell’area dell’euro e in Giappone, per il prolungarsi del rallentamento in Cina e per la brusca frenata in Russia. La crescita nei mercati emergenti è rimasta contenuta e incerta per effetto delle tensioni geopolitiche e sui mercati finanziari, nonché di ostacoli di natura strutturale. L'avvio di una vera ripresa risulta, quindi, ancora molto difforme tra le diverse regioni del mondo ed è frenata ancora da numerosi elementi di incertezza.
Area Euro
La crescita economica nell’area dell’euro rimane modesta. Nel terzo trimestre del 2014 il PIL dell’area è cresciuto in misura modesta (0,2%) e si prefigura per il quarto trimestre una crescita ancora contenuta, con andamenti differenziati tra paesi. Tra le maggiori economie il prodotto è tornato ad aumentare in Francia (0,3%) e molto lievemente in Germania (0,1%), mentre è diminuito in Italia (-0,1%). L’interscambio con l’estero ha fornito un contributo appena positivo alla variazione del PIL; l’apporto della domanda interna è stato nullo, a causa del calo degli investimenti e della crescita limitata dei consumi. Anche in Germania l’attività economica ha subito un rallentamento, a causa del calo della domanda estera che non è compensata da un sufficiente recupero di quella interna. Le prospettive di crescita per i prossimi mesi sono state riviste al ribasso, sia per l’area euro nel suo complesso che per le principali economie.
In dicembre l’inflazione al consumo è scesa su valori negativi, per la prima volta da ottobre del 2009 e le aspettative per il 2015 sono di un’inflazione dell’area pari allo 0,6%, ulteriormente rivista al ribasso rispetto alle previsioni. Su orizzonti più lunghi risalirebbe solo lentamente, rimanendo a lungo su livelli bassi. La BCE è pronta a ricorrere a nuove misure per contrastare i rischi crescenti per la stabilità dei prezzi e per fronteggiare i rischi connessi con un periodo eccessivamente prolungato di bassa inflazione.
Il mercato del lavoro è in fase di miglioramento in alcuni Paesi, come il Regno Unito, mentre il tasso di disoccupazione è ancora in crescita in altre nazioni, soprattutto nell’Europa del sud.
Italia
Attività economica – In Italia l'attività economica resta debole. Dopo una sostanziale stabilizzazione nella seconda parte del 2013, l'economia è tornata a indebolirsi. Nella prima metà del 2014 il PIL ha risentito del protrarsi della caduta degli investimenti e, in misura minore, dell'effetto dell'andamento sfavorevole del commercio internazionale sulle nostre esportazioni. Migliorano invece i consumi delle famiglie, che hanno registrato un modesto rialzo. Secondo le valutazioni di Banca d’Italia, nel quarto trimestre il PIL sarebbe ancora lievemente diminuito, come indicato dalla flessione della produzione industriale. Le prospettive della domanda estera sono diventate più incerte, risentendo dell’acuirsi delle tensioni geopolitiche Secondo i principali osservatori un’inversione di tendenza dell’attività produttiva potrebbe verificarsi nella prima parte dell’anno, ma con ancora un’elevata incertezza. Nei sondaggi più recenti il miglioramento delle opinioni delle imprese, in atto dal 2013, ha subito una battuta d'arresto, cui hanno contribuito le prospettive sulla domanda e sulla situazione economica generale. La maggioranza delle imprese intervistate nell'indagine autunnale condotta da Banca d'Italia conferma, comunque, la spesa per investimenti nel 2015, in particolare quelle aziende con migliori condizioni di accesso al credito, con minori problemi di liquidità e soprattutto con attese positive sull’evoluzione della domanda dei propri prodotti. Rimane debole il settore delle costruzioni, nonostante un'attenuazione della flessione del prezzo delle abitazioni.
Xxxxxxx – Nella prima metà dell'anno i consumi delle famiglie, in forte caduta dall'avvio della crisi, sono tornati a crescere, sia pure in misura contenuta. Vi ha contribuito il deciso aumento della fiducia registrato fino alla primavera. Nei mesi estivi le opinioni delle famiglie sul quadro economico generale sono peggiorate; tuttavia nella media giugno-agosto la produzione industriale nei settori dei beni di consumo ha significativamente accelerato e nel terzo trimestre sono lievemente aumentate le immatricolazioni di autovetture.
Occupazione – Segnali di stabilizzazione si xxxxx xxxxxxxxxx xxx xxxxxx xxx xxxxxxx xxx xxxxxx, con una leggera ripresa dell’occupazione in primavera. I dati registrati a ottobre, evidenziano un balzo record del
xxxxx di disoccupazione, stimato al 13,2%, in aumento dello 0,3% rispetto al mese precedente. Record negativo anche per il tasso di disoccupazione giovanile, salito al 43,3%, in aumento dello 0,6% rispetto al mese precedente. La bassa intensità di utilizzo della manodopera e le aspettative delle imprese delineano prospettive ancora incerte.
Inflazione – L’inflazione al consumo, in calo da oltre un biennio, è risultata negativa sia in agosto sia in settembre (-0,2 e -0,1% sui dodici mesi); nei mesi finali del 2014 è rimasta su valori estremamente bassi, tornando appena negativa (-0,1%) in dicembre. Circa un terzo della flessione è ascrivibile alla riduzione dei prezzi dei prodotti energetici e dei beni alimentari. Al netto delle componenti più volatili (energia e alimentari), la variazione dell’indice è rimasta positiva, ma ha raggiunto in agosto il valore più basso mai registrato (0,4%). Secondo le previsioni degli operatori, nei prossimi cinque anni l’inflazione risalirebbe solo lentamente. Rimane elevato il rischio che un periodo prolungato di bassa inflazione, se non di calo dei prezzi.
Credito – Vi sono segnali di miglioramento delle condizioni del credito, ma non sono generalizzati. Il costo dei prestiti è diminuito, rispondendo alla riduzione dei tassi ufficiali; si sono stabilizzate le erogazioni di mutui alle famiglie, mentre continua la flessione del credito alle imprese. Secondo i sondaggi le difficoltà di accesso al credito bancario si attenuerebbero, ma restano elevate per le imprese di minore dimensione. Sulla domanda di finanziamenti pesa il ciclo ancora sfavorevole degli investimenti. È proseguita la riduzione rispetto al picco del 2013 dei flussi di nuove sofferenze in rapporto alle consistenze dei prestiti alle imprese. Domanda estera – La spinta delle esportazioni, che aveva sostenuto la dinamica del prodotto negli ultimi anni nell'area dell'euro e in Italia grazie alla modesta ripresa del commercio mondiale, sembra affievolirsi. In base alle inchieste più recenti, le prospettive sulle nostre vendite all’estero risultano incerte.
1.2 Andamento del mercato immobiliare
Andamento del mercato immobiliare in Europa
L’andamento dei mercati immobiliari è stato nel complesso migliore rispetto a quello dell’economia in generale. Segnali di miglioramento, seppure lento e graduale, sono visibili nella maggior parte dei mercati europei, compresi quelli dell’Europa del sud. La liquidità è in aumento tra gli investitori e l’accesso al credito comincia a essere più agevole anche sul versante dei mutui per le famiglie. Molti investitori sono disposti ad alzare il profilo di rischio, allocando risorse in mercati che fino a poco tempo fa erano tagliati fuori dai circuiti di investimento, come Spagna e Italia.
Il comparto residenziale guida la ripresa nella maggior parte dei mercati europei. Le politiche monetarie e i tassi di interesse bassi sostengono il recupero e la stabilizzazione dei valori, soprattutto nei Paesi favoriti da uno scenario economico più positivo. Si assiste a un generalizzato aumento delle compravendite, grazie anche alla ripresa del mercato dei mutui. Alcune città, soprattutto nell’Europa del nord, hanno già registrato aumenti consistenti dei prezzi rispetto all’anno scorso, mentre qualche aggiustamento verso il basso ha caratterizzato i Paesi dell’Europa del sud con riferimento agli immobili secondari. Una più generalizzata crescita dei valori è attesa nel biennio 2015-2016, anche se la previsione è legata all’andamento economico e a quanto accadrà all’inflazione.
Gli ultimi mesi hanno evidenziato un generalizzato miglioramento del mercato degli uffici, favorito anche da un buon livello di liquidità degli investitori. Tuttavia, l’elevata disoccupazione e il forte debito pubblico esercitano una notevole pressione sul mercato, dominato da un atteggiamento di prudenza da parte degli affittuari e dalla rinegoziazione dei contratti esistenti. I canoni di locazione hanno visto un trend fortemente differenziato. Londra, le principali città tedesche e Dublino hanno registrato aumenti significativi, mentre a Parigi e nella maggior parte delle città dell’Europa del sud e in alcune orientali il trend è ancora negativo.
Il mercato commerciale ha performato meglio degli altri durante la crisi e ha mantenuto anche nel 2014 un andamento positivo, sia nella Gdo che nella piccola distribuzione. L’incremento della domanda da parte degli investitori internazionali ha comportato un aumento dei canoni nelle top location delle città più dinamiche. Le previsioni per i prossimi mesi sono di un diffuso miglioramento, con riferimento sia ai volumi che alle quotazioni.
Il comparto industriale ha visto un generalizzato miglioramento del clima di fiducia, sebbene l’atteggiamento di società e developer continui a essere finalizzato al contenimento del rischio. La logistica continua a essere caratterizzata da una divisione nord-sud, con vacancy rate in calo e forte attività locativa nei mercati del nord a fronte di eccesso di offerta e assorbimento in calo nell’Europa del sud. E’ in aumento la richiesta di spazi di piccole dimensioni situati nei pressi dei centri urbani, con una crescente attenzione verso gli immobili dotati di elevata flessibilità e alto contenuto tecnologico. I valori sono in fase di stabilizzazione.
In termini di volumi scambiati in Europa (secondo le rilevazioni di CBRE – European Investment– MarketView – Q3-2014), nel terzo trimestre 2014, sono stati raggiunti 48,4 mld di euro, in crescita del 4% rispetto al secondo trimestre 2014 e ancor più (+27%) rispetto allo stesso trimestre del 2013. Da segnalare una crescita record dei volumi scambiati nel terzo trimestre 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013 in
paesi come Irlanda (+240%) e Spagna (+174%). Dai recenti dati elaborati da CBRE la Spagna dovrebbe chiudere l’anno con un volume eccezionalmente elevato, poco meno del doppio rispetto all’Italia.
In totale nei primi nove mesi dell’anno sono stati scambiati 133 mld di euro, contro i 105 mld di euro dei primi 9 mesi del 2013. Gli ultimi dati del quarto trimestre, registrano un aumento dei volumi investiti del 40% rispetto al trimestre precedente, facendo chiudere il 2014 con una crescita rispetto all’anno 2013 del 21%. I forti risultati nei mercati core di Francia, Germania e Regno Unito sono stati supportati anche da livelli di attività in crescita in diversi mercati periferici dell’Europa centro-orientale, dei Paesi Nordici e dell’Europa meridionale. Si attende un 2015 positivo: il volume degli investimenti dovrebbe crescere nuovamente, con le migliori performance attese nel Sud Europa e nei Paesi Bassi, dal momento che gli investitori guardano sempre di più ai mercati in via di ripresa.
Andamento del mercato immobiliare in Italia
Il 2014 è stato caratterizzato da un continuità rispetto al 2013. I segnali positivi, registrati nell’anno precedente, sono stati confermati nel primo semestre del 2014 e sono proseguiti anche nella seconda metà dell’anno. Guardando l’andamento degli investimenti trimestre dopo trimestre si nota però un leggero rallentamento nel ritmo di crescita. La ripresa c’è, ma il mercato è cambiato rispetto al ciclo passato. A fronte del sostenuto dinamismo del mercato investimenti, permane un lieve ritardo nella ripresa dei mercati degli utilizzatori e quindi nella domanda da parte delle grandi corporate, soprattutto nel settore uffici. Da evidenziare, in particolare, che si è passati ad un mercato decisamente più dinamico, con un ritorno dell’interesse da parte degli investitori opportunistici che approfittano delle occasioni a prezzi di sconto e di rendimenti mediamente più elevati, contando su un’inversione di tendenza a breve termine. Si è verificata, infatti, una sostituzione degli investitori di lungo periodo con quelli di breve periodo. E’ in aumento anche l’interesse degli investitori istituzionali. In generale si avverte ottimismo per una ripartita, sebbene permanga un atteggiamento prudente da parte degli operatori, per le preoccupazioni legate alle difficoltà burocratiche e, soprattutto, all’instabilità politica. Il segno positivo è atteso nel 2015, ma la crescita sarà modesta, con un ritmo inferiore agli altri Paesi europei. La ripresa sarà legata all’avvio di un nuovo ciclo che sarà caratterizzato soprattutto da una crescita qualitativa anziché quantitativa. Il nuovo prodotto dovrà rispondere ad esigenze di flessibilità e multifunzionalità, con scarso consumo del suolo, recupero dell’esistente e ricerca dell’efficientamento energetico dell’immobile.
Secondo gli ultimi dati elaborati da CBRE, il volume degli investimenti immobiliari in Italia nell’ultima parte dell’anno con 2,6 miliardi di euro, rappresenta una crescita di oltre il 50% rispetto al trimestre precedente. Già nel terzo trimestre era stato registrato un incremento nell’ordine del +5,5% su base trimestrale e di oltre il +16% su base annua, superando la quota del miliardo di euro. Si conferma quindi per il quarto trimestre consecutivo un trend positivo e un consolidarsi dell’interesse da parte degli investitori, nonostante le avvisaglie di una nuova recessione economica per il Paese ed il posticipo dell’inizio della ripresa al 2016. Il 2014 si chiude con un volume pari a 5,3 miliardi di euro, un aumento dell’11% rispetto allo scorso anno. Ancora una volta è stato il capitale straniero a guidare la ripresa, rappresentando l’80% degli investimenti totali protagonisti nel trimestre, con oltre 4 miliardi investiti. Il volume annuo registrato sul mercato immobiliare italiano mette in evidenza un recupero significativo dalla crisi più acuta del 2012 (+104%) ed è incoraggiante per il settore, ma dimostra ancora una volta il ritardo cronico dell’Italia nei confronti dell’Europa che corre a velocità più che doppie, con un volume complessivo che nel 2014 dovrebbe superare di oltre il 30% quello dello scorso anno.
Permane la debolezza degli investitori nazionali, pressoché assenti negli ultimi due anni, con investimenti stabilizzati intorno al miliardo di euro anche nel 2014. La maggior parte degli investimenti domestici è stata realizzata da fondi legati alle casse di previdenza di alcune categorie Un numero interessante emerso dall’analisi è quello relativo alla differenza di capitale domestico e straniero investito in Italia tra il 2007 ed il 2014. Infatti, se il capitale straniero è in linea rispetto a quello investito nel 2007, quello domestico è inferiore dell’80%.
I prodotti o le asset class che hanno trainato i volumi sono certamente i grandi portafogli immobiliari a destinazione mista, che hanno rappresentato oltre il 50% del volume totale, con un valore medio che ammonta a circa 55 mln di euro. Il 55% di tali operazioni è stato condotto da fondi immobiliari (nella posizione di venditore e/o acquirente). Per quanto riguarda la distribuzione settoriale degli investimenti, come evidenziato dall'ultimo report Italy Commercial Real Estate, il settore retail con oltre il 40% del totale si conferma il più attraente, pur perdendo qualche posizione rispetto al settore uffici che segue con il 30% del totale investito. I prodotti retail continuano a segnare un trend positivo grazie all’azione e all’attività di molti fondi opportunistici, ma ora finalmente anche da parte dei fondi istituzionali. Da segnalare l’acquisizione, nel terzo trimestre 2014, da parte di un fondo pensione italiano della maggioranza di un portafoglio di gallerie commerciali. Il settore uffici rimane stabile alla luce della mancanza di lot size rilevanti tali da richiamare l’attenzione degli investitori stranieri. L’interesse è interamente concentrato a Milano, che si conferma il mercato italiano più importante. Quanto, invece, a distribuzione geografica, i deals si concentrano nel Nord Italia per quasi il 50% dei casi; il Centro conquista il 19% del mercato mentre il Sud si ferma all’1,5%.
I rendimenti rimangono stabili come risultato di un raffreddamento nel sentiment generale sull’economia italiana, che tarda a mostrare segnali concreti di cambiamento. Unica eccezione, il settore della logistica per cui è stata registrata un’ulteriore contrazione dei rendimenti di 25 bps come effetto diretto del forte interesse che si sta registrando a livello europeo per portafogli logistici combinato alla scarsità di prodotto prime. In realtà, le recenti transazioni per questo tipo di asset riflettono ancora rendimenti lordi tra il 9 e 10%.
I segnali di ripresa che hanno accompagnato la chiusura del 2013 e tutto il 2014 nel settore degli investimenti immobiliari, si scontrano tuttavia con la situazione di stagnazione in cui versa ancora l’intera economia italiana, a causa di un PIL in diminuzione e previsto in crescita solo nel 2015 e con un settore creditizio che, pur registrando un costo del credito in diminuzione, registra un netto calo nelle richieste di finanziamento. La continua stagnazione dell’economia e le prospettive di crescita riviste al ribasso sono probabilmente da ritenersi uno dei fattori che hanno portato gli addetti ai lavori del mercato immobiliare a intravedere segnali meno ottimistici per i prossimi due anni: le aspettative di una raggiunta stabilità e di un leggero miglioramento del mercato sono attese complessivamente dal 66,9% degli operatori, in diminuzione rispetto alle precedenti rilevazioni trimestrali (70,1% e 79,4% rispettivamente nel secondo e nel primo trimestre 2014), riposizionandosi così sui valori di fine 2012.
Tra i mercati più interessanti per il nuovo ciclo atteso, quello dei trophy e iconic asset, che nel tempo è stato in grado di garantire agli investitori un’ottima protezione del capitale dalle oscillazioni congiunturali. La maggiore tenuta delle quotazioni dei trophy assets, rispetto al normale mercato di riferimento, è stata particolarmente evidenziata negli ultimi sette anni di crisi, durante i quali le quotazioni medie cittadine si sono contratte di diversi punti percentuali, mentre quelle degli asset di alta gamma sono aumentate. Lo scostamento delle quotazioni degli immobili trofeo rispetto ai valori della media cittadina risulta, in termini di prezzi, più elevato per il residenziale a Milano e per il commerciale a Roma, mentre in termini di canoni è più elevato per il commerciale a Milano e per il residenziale e terziario a Roma.
1.3 Mercato dei fondi immobiliari
Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento, anche se ha risentito della perdurante fragilità del sistema economico. Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari, negli otto Paesi europei considerati il 2014 si dovrebbe chiudere con un patrimonio di quasi 388 miliardi di euro, che significa un aumento di circa il 2,4% rispetto all’anno precedente e la cifra più elevata mai raggiunta. La crescita più modesta rispetto all’anno scorso è imputabile alla flessione del valore del patrimonio nel Regno Unito e in Germania.
Per quanto riguarda l’asset allocation, è in aumento la percentuale del residenziale, che per un buon numero di società rappresenta l’asset class più interessante, soprattutto nell’Europa centrale e orientale. Il valore del patrimonio abitativo è destinato a crescere nel prossimo futuro, non solo per i nuovi investimenti ma anche per la probabile rivalutazione degli asset in portafoglio grazie alla ripresa del mercato nella maggior parte dei Paesi. E’ in aumento anche l’attività di ristrutturazione e valorizzazione dei patrimoni.
Per quanto riguarda l’Italia, la crescita dell’industria dei fondi immobiliari in Italia, dall’avvio nel 1999 ad oggi si è mantenuto nel tempo, nonostante la doppia crisi immobiliare ed economica. Tra il 2001 e il 2014 il patrimonio è aumentato di quasi diciassette volte: a fine dicembre 2013 il Nav era pari a 38,3 miliardi di euro e si stima che per fine 2014, il Nav superi i 41 mld di euro.
La crescita maggiore è stata quella dei fondi per investitori istituzionali, in linea con quanto sta accadendo nei principali Paesi europei. Più difficile il contesto per i fondi retail, per i quali l’inefficienza del mercato finanziario e l’approssimarsi delle scadenze hanno creato difficoltà. Anche in un anno di mancata ripresa immobiliare come il 2014, il patrimonio netto dei fondi è comunque aumentato del 5,1%, rispetto a una media europea del 2,4% per cento. Sulla stessa linea le previsioni per il 2015, quando entreranno sul mercato nuovi fondi, sia pubblici che di investitori internazionali.
L’asset allocation nel corrente anno ha visto una leggera crescita dei settori più tradizionali, come uffici e commerciale. In un contesto di “zero inflazione”, i tradizionali modi di investire stanno subendo profonde trasformazioni e il settore del risparmio gestito in immobili ne sta traendo e ne trarrà molteplici vantaggi. Lo strumento fondo è sufficientemente flessibile per consentire investimenti sia in beni particolari (come immobili pubblici da riqualificare), che in settori come l’energia e le infrastrutture. Con il 2015 si apre quindi una nuova stagione di opportunità per i fondi immobiliari.
Una questione centrale è la scadenza, in tempi relativamente brevi, di molti fondi che potrebbe portare su un debole mercato immobiliare una rilevante offerta con il rischio di un eccesso di offerta. Secondo i dati di Banca d’Italia, entro il 2015 saranno posti in liquidazione un elevato numero di fondi retail, riversando sul mercato circa 5 miliardi di euro di immobili. Se si considerano anche i fondi riservati a investitori istituzionali, la massa aumenta in modo esponenziale. A questi si aggiungano i piani di dismissione del sistema previdenziale e bancario. Nell’attuale fase di congiuntura economica appare evidente come tale eccesso di offerta non potrà essere efficacemente assorbito dal mercato e l’inevitabile clima competitivo dei
prezzi ed il probabile ricorso a procedure di quick sale potrebbero influenzare negativamente il rendimento del fondo e dell'equity investita.
L’approvazione a fine agosto del cosiddetto “Decreto Competitività” (D.L. 91/2014, convertito nella L. 116/2014) rappresenta una risposta concreta alle problematiche sopra evidenziate per i fondi retail. Il decreto ha, infatti, introdotto, per i soli fondi quotati, la facoltà di proroga straordinaria per un periodo non superiore a due anni al solo fine di completare lo smobilizzo degli investimenti. È una norma nata proprio con lo scopo di tutelare i quotisti e risparmiatori e a salvaguardare, nel contempo, il mercato dei fondi immobiliari. In tale contesto, appare evidente la ratio della norma che permetterà un più ordinato processo di dismissione degli asset per i fondi in scadenza, attenuando le probabili pressioni sui prezzi ed evitando dismissioni dell’attivo a valori di mercato eccessivamente penalizzanti, con detrimento del valore della quota. Anche le modifiche introdotte dal D.L. “Sblocca Italia” (D.L. 133/2014 convertito in L. 164/2014), agevolando le interazioni tra le SIIQ e i fondi immobiliari, grazie alla possibilità di conferire gli immobili di un fondo in fase di liquidazione in una SIIQ, rappresentano un’ulteriore boccata di ossigeno per il settore dei fondi immobiliari
Il settore residenziale
Il perdurare della crisi economica, accompagnato da un aumento del tasso di disoccupazione, ha frenato le potenzialità della domanda residenziale. Il numero delle compravendite dovrebbe attestarsi per il 2014 a quota 423.000 scambi, avvicinandosi ai valori di circa 30 anni fa, ma complessivamente segnando un’inversione di tendenza rispetto al calo inesorabile dei volumi iniziato nel 2006 e continuato sino allo scorso anno. La previsione per il prossimo anno è quella di un ulteriore incremento delle compravendite (450.000), non si può parlare ancora di ripresa, ma certamente di una normalizzazione dell’andamento
I segnali di una ripresa registrati all’inizio del 2014 (+4,07% rispetto allo stesso periodo del 2013) sono stati confermati nel terzo trimestre (+4,15%), nonostante una battuta d’arresto intermedia registrata a fine giugno.
Il settore è ancora debole, anche a causa dell’incertezza normativa e fiscale, pur continuando a essere il comparto a maggiore potenziale di crescita. Nel primo semestre del 2014 si erano concretizzati in modo più tangibile i segnali di ripresa attraverso, in particolare, la ripresa delle transazioni e l’aumento delle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di una abitazione. Certamente questa ripresa va calata in un contesto macroeconomico che deve ancora consolidarsi, ma i principali indicatori legati all’andamento del settore residenziale hanno comunque mostrato segnali positivi.
Il risultato positivo osservato su base nazionale nel terzo trimestre, si presenta ancora più marcato nelle otto maggiori città italiane (+9,6%).
Tra le città spiccano in particolare i rialzi a Firenze e Bologna che mostrano tassi di variazione intorno al 20%. Roma e Milano, i due mercati più grandi per numero di compravendite, sono in forte recupero in questo trimestre rispetto al terzo trimestre del 2013, con Milano che conferma per il quinto trimestre consecutivo il segno positivo e Roma che rafforza il risultato dello scorso trimestre (+11,8%).
L’accenno di ripresa nel numero di transazioni per il comparto residenziale è stato accompagnato da un propedeutico decremento dei prezzi che continuano a registrare quindi una performance negativa. La decrescita dei valori è un carattere comune all’intero mercato, riconducibile a un eccesso di offerta diffuso in tutte le aree urbane. La differenziazione è nella “velocità” con cui variano i prezzi, ridotta per gli immobili di fascia “alta”, i quali hanno minori tempi di permanenza sul mercato, e prolungata per gli asset secondari Dal rapporto di Banca d’Italia (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - dicembre 2014) si evince come nel terzo trimestre 2014 le transazioni abbiano registrato uno sconto medio del 16,1% tra la richiesta iniziale dei venditori e il prezzo effettivamente pagato al momento del rogito. Restano, comunque, elevate le oscillazioni tra le varie zone: nelle grandi città e nei quartieri più centrali si intravedono segnali positivi, con leggero calo dei tempi di vendita e riduzione della “forbice” tra prezzo richiesto e proposta del compratore. Ancora forte la crisi delle nuove costruzioni, vicine ai minimi storici. L’invenduto è ancora elevato e i nuovi cantieri sono rari.
Le aspettative sul 2015 sono legate all’andamento economico e quindi restano ancora molto caute e con previsioni di leggeri incrementi sul fronte degli scambi, ma non su quello delle quotazioni. Bisognerà probabilmente aspettare il 2016 per superare la soglia delle 500.000 transazioni residenziali
Il settore terziario-uffici
Insieme al settore commerciale, quello degli uffici è stato il preferito dagli investitori esteri. Anche i fondi immobiliari italiani hanno privilegiato questo comparto, che ancora non è uscito però dalla lunga crisi, essendo influenzato dai riflessi dello scenario economico: debolezza del comparto dei servizi, alti livelli di disoccupazione, trasformazioni del modo di lavorare (temporary office, coworking). Complessivamente i primi tre trimestri del 2014 hanno registrato, in termini di volumi, una variazione negativa del -6,67% rispetto allo stesso periodo del 2013. Il terzo trimestre 2014 è stato tuttavia caratterizzato da un robusto livello di attività rispetto agli investimenti in questo settore e relativa a un cospicuo numero di
compravendite in atto, alcune delle quali poi concretizzatesi entro la fine dell’anno. La grossa parte di tali investimenti è stata effettuata da player stranieri, ed è rappresentata da tipologie di operazioni prevalentemente di tipo core e opportunistico.
Gli investitori istituzionali concentrano il loro interesse su immobili a reddito preferibilmente di pregio in termini di location e qualità edilizio-architettonica, i cui contratti di locazione hanno già registrato un riallineamento dei valori alle attuali situazioni di mercato. Il mercato delle locazioni presenta una certa dinamicità in quanto mosso dall’interesse degli utilizzatori di razionalizzare gli spazi e di ridurre i costi di gestione; è infatti in aumento il numero delle società che stanno intraprendendo iniziative di ristrutturazione organizzativa concentrando nei propri headquarters tutte le funzioni aziendali, comprese quelle prima delocalizzate sul territorio. Si continua a ricercare immobili di grado A: l’efficienza dell’uso degli spazi e dei consumi, insieme alla location, è sempre cruciale nelle scelte localizzative. Cambia il modello del workplace: si prediligono l’open space, il desk sharing e le tecnologie più avanzate che permettono di sfruttare in modo diverso e più intelligente gli spazi di lavoro. Il crescente interesse dei potenziali conduttori per immobili di recente costruzioni con elevate caratteristiche qualitative (classe energetica, funzionalità degli spazi, etc.) principalmente localizzati a Milano e Roma, sta causando una innalzamento del tasso di sfitto di immobili di classe inferiore e con scarsa funzionalità; tasso questo destinato a crescere per gli uffici situati in zone non primarie.
La vacancy si mantiene intorno al 10% a Milano e Roma, ma è in calo nelle zone dei business district. Aumenta la domanda non solo da parte degli investitori, ma anche delle imprese che sono alla ricerca di spazi moderni e meglio attrezzati. Questo spostamento dagli immobili di classe B alla classe A sta caratterizzando il mercato in questa fase e si amplierà nel corso del 2015. Nel corso del 2014 si è visto ancora un calo dei canoni medi, mentre i prezzi si sono mantenuti stabili nelle top location e in calo nelle altre zone. In termini numerici nel secondo semestre del 2014 i prezzi di compravendita e di locazione del comparto hanno segnato rispettivamente un -1,75% e un -2,00%, in leggera attenuazione del trend negativo
Molto diffuse la “scalettatura” dei canoni per i primi anni di contratto oppure la rinegoziazione degli stessi, anche se per breve periodo. Milano e Roma restano nelle preferenze degli investitori italiani ed esteri, anche se ci sono stati acquisti importanti sia a Torino che Bologna e Firenze. Nel corso del 2015 è probabile il ritorno al mercato dei patrimoni e dello scambio di “pacchetti” più importanti. E’ indicatore di una ripresa del mercato che dovrebbe concretizzarsi tra la seconda metà del 2015 e i primi mesi del 2016.
Mercato di Milano
A Milano il mercato degli immobili direzionali e terziari rimane il più attivo d’Italia. Il canone medio degli uffici classe A è posizionato su livelli ancora bassi rispetto alle principali città terziarie europee e offre prospettive di crescita per il prodotto di qualità.
L’assorbimento nel terzo trimestre dell’anno ha raggiunto i 55.400 mq, un 15% in meno rispetto alla media trimestrale degli ultimi tre anni. Il dato dei primi nove mesi del 2014 ha superato i 200.000 mq, il 60% in più rispetto al valore registrato nello stesso periodo dello scorso anno. La qualità si conferma il driver principale della domanda, con il 78% della superficie totale assorbita che ha interessato spazi di grado A. Osservando la distribuzione geografica dello spazio assorbito si nota come quasi la metà abbia riguardato uffici posizionati nel CBD. Leggermente peggiorata nel trimestre l’attività nelle aree periferiche e semicentrali.
Per i primi 9 mesi del 2014, i valori di locazione prime sono rimasti stabili su base trimestrale alla soglia di
€480/mq/anno; la crescente attività registrata nel CBD ha fatto crescere anche il canone medio, portandolo a € 254mq/anno. Il livello di vacancy registrato nel terzo trimestre del 2014 si è attestato al 12,9%, in crescita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il volume d’investimento nel settore degli uffici a Milano ha raggiunto i 661 milioni di euro nei primi nove mesi dell’anno, valore doppio rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il terzo trimestre, con 340 mln di euro di volumi scambiati, è stato caratterizzato dalla due vendite di due portafogli che hanno determinato la forte accelerata rispetto ai primi due trimestri dell’anno e l’attività in pipeline rimane elevata. Si conferma buona la domanda da parte delle società di consulenza anche se il settore industriale rimane il più dinamico dall'inizio dell'anno. In particolare, sono i settori della moda e quello farmaceutico ad essere maggiormente attivi nel settore industriale.
I rendimenti prime si confermano stabili: 5,75% per gli asset prime in CBD", intorno al 7,25% per gli spazi a uffici definiti “secondary CBD” e intorno al 8,25% per gli spazi a uffici definiti “major provincial”, ossia localizzati nell’hinterland.
In crescita la quota di ristrutturazioni sul totale, anche se l’attesa delle proprietà a trovare un utilizzatore fa slittare in avanti la data di inizio/consegna lavori.
Mercato di Roma
Nel 2014 è proseguito il consolidamento del mercato terziario verso canoni di locazione inferiori rispetto all’anno precedente. La stabilizzazione del mercato terziario capitolino segnala l’avvenuta assimilazione da parte degli operatori delle misure introdotte nel 2012 attraverso la c.d. “spending review”, la quale ha portato a un drastico calo del livello delle locazioni di uffici specie nel centro della Capitale dove sono maggiormente concentrate le sedi degli Enti Pubblici.
Permane una situazione di criticità, sia in termini di volumi scambiati che di quotazioni; le compravendite e locazioni sono concentrate principalmente nelle aree centrali e semicentrali della città, oltre che nella zona sud. Rispetto a Milano, Roma è caratterizzata maggiormente dalla carenza di prodotto core in vendita. Si cominciano ad avvertire i segnali di un surplus dell’offerta disponibile soprattutto per quanto riguarda il prodotto di vecchia concezione. Lo stock di uffici di Roma necessita di un rinnovamento per offrire uffici in linea con le tendenze attuali di mercato. Nello specifico si stima che più del 60% degli edifici ad uso terziario della capitale siano classificabili come edifici di classe “B” o inferiore. L'aumento dell'offerta sta accentuando la pressione ribassista sui canoni alla quale si aggiunge un aumento dei periodi di free rent.
L’assorbimento nel terzo trimestre dell’anno ha raggiunto i 20.600 mq, in aumento del 69% rispetto al trimestre precedente, ma in calo del 21% in rapporto allo stesso trimestre del 2013. Dopo più di un anno il centro storico torna ad essere l'area con la maggiore quota di assorbimento, quasi la metà del totale trimestrale con circa 9.800 mq. Le superfici di grado B si confermano le più transate anche nel terzo trimestre dell'anno, rappresentando il 61% del totale trimestrale. Ciò nonostante le aree centrali rimangono le preferite, a conferma che la location dell'immobile è la componente preponderante del mercato romano. Dal punto di vista dello spazio transato, la quota maggiore risulta riferita ad unità di media dimensione (1.000 mq – 5.000 mq) rappresentando il 62,7% del totale.
Il vacancy rate si mantiene stabile sul livello dell'8,2% e data l'assenza di nuovi sviluppi, lo stock è rimasto invariato. I canoni prime, dopo la contrazione nel secondo trimestre dell'anno, rimangono stabili rispettivamente a €380/mq/anno nel CBD a €330/mq/anno nel sotto-mercato dell'EUR. Il canone medio è in calo del 9% rispetto al trimestre precedente sul livello di € 236 mq anno.
L'outlook per il mercato di Roma rimane legato allo sviluppo Europarco, dove varie trattative sono subordinate alla consegna degli ultimi edifici del progetto. Dopo un semestre caratterizzato da una limitata attività d'investimento, nel terzo trimestre sono stati investiti circa € 66 milioni. Nonostante il miglioramento, il volume investito è comunque in calo del 20% rispetto allo stesso trimestre del 2013. I prime yield sono rimasti invariati sul livello del 6,25% lordo (5,30% netto). Entro l’anno l’attività potrebbe migliorare ulteriormente come effetto del completamento atteso di alcuni investimenti oggi in fase di negoziazione
Il settore commerciale
Il mercato immobiliare commerciale in Italia è caratterizzato da una relativa vivacità, rispetto agli altri comparti. Nonostante il perdurare della crisi dei consumi, si sono registrate numerose transazioni riguardanti shopping center e/o immobili della grande distribuzione. Gli immobili oggetto di scambio sono stati soprattutto le strutture performanti, con ampi bacini d’utenza, redditività attraente e dotati di infrastrutture idonee alla buona accessibilità.
Il secondo semestre è stato particolarmente attivo per il mercato, con oltre trenta centri commerciali scambiati. Hanno alimentato il mercato anche le numerose acquisizioni di importanti gruppi della distribuzione da parte di altri operatori del settore, che hanno generato sia un’attività di scambio nei metri quadrati a seguito della nuova stipula dei contratti d’affitto, che la vendita degli spazi occupati dall’attività commerciale. Sono stati attivi nelle transazioni anche alcuni fondi immobiliari partecipati da enti previdenziali, che per la prima volta si sono affacciati al comparto commerciale, mostrando fiducia nei confronti di questa asset class, che sempre più si conferma un investimento core.
Con poco meno di 400 mln di euro, il volume degli investimenti retail nel terzo trimestre dell’anno è diminuito del 41% rispetto al trimestre precedente e del 38% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Ciò non significa però che l’interesse per il settore sia diminuito, quanto piuttosto un allungamento notevole dei tempi di perfezionamento dell’ investimento che fa crescere il volume dei deal in pipeline, che con elevata probabilità si trasformeranno in investimento nell’ultimo trimestre dell’anno. Ad oggi, infatti, la stima del volume di investimenti retail previsti nell’ultimo trimestre 2014 si avvicina ad un miliardo di Euro ed include importanti centri commerciali (Roma Est, Fashion District) e alcune negoziazioni per centri singoli e negozi high street. È in aumento il volume investito nell’high street, in particolare come effetto delle dismissioni degli sportelli bancari che molte banche stanno implementando. In particolare, nei primi nove mesi dell’anno questo tipo di investimento ha rappresentato il 45% del volume totale investito nell’high street in Italia. Il settore retail, in generale, si conferma anche nei primi nove mesi del 2014 il settore preferito dagli investitori, rappresentando il 40% del volume totale investito in Italia.
I rendimenti sono rimasti stabili nel terzo trimestre, riflettendo il deterioramento delle aspettative di crescita dell’economia italiana rispetto ai mesi pre-estivi. Di conseguenza i rendimenti netti per centri commerciali prime si confermano sul livello del 6,00% e per i centri good secondary su quello del 7,3%.
Le previsioni indicano che l’interesse si focalizzerà sugli immobili di qualità elevata, sia che si tratti di centri commerciali o di immobili collocati nei centri urbani. In particolare, aumenterà l’importanza del commercio
urbano, estendendo la propria azione di riqualificazione fuori dai centri storici in zone semicentrali o periferiche ben collegate. Si attende un ampliamento della forbice tra le quotazioni degli immobili prime e quelli di posizione di secondo livello. Buone potenzialità di crescita per il settore dei business park, con qualche anno di ritardo rispetto alle altre nazioni.
Il settore della logistica
Il mercato immobiliare della logistica in Italia ha visto un risveglio nel corso del 2014, soprattutto nel secondo semestre. L’interesse per l’Italia arriva dagli investitori internazionali specializzati che hanno scelto la penisola come mercato nel quale estendere la propria rete di piattaforme logistiche europee. Nella ricerca selettiva di opportunità di investimento, come posizione più ambita è stata individuata l’area centro-nord. Importanti transazioni effettuate da investitori esteri hanno interessato interi portafogli di centri logistici, la maggior parte collocati a ridosso delle principali città. Gli scambi hanno innescato un effetto positivo, attivando la maggior parte dei principali investitori specializzati che ora sono alla ricerca delle migliori opportunità, con l’obiettivo di essere i primi ad individuarle. Si avverte un ritorno alla crescita, favorito sia dai livelli di rendimenti attraenti (con punte anche del dieci per cento), che dalla contrazione di prezzi e canoni di locazione degli ultimi anni.
Nel corso del terzo trimestre 2014, gli investimenti nel settore hanno raggiunto i 120 mln di euro, quintuplicando il valore registrato nel periodo precedente; nel complesso, infatti, nei primi 9 mesi del 2014, con 340 mln di euro, si registra una variazione di +57,6% rispetto all’intero 2013. La superficie totale assorbita ha sfiorato i 500.000 mq, nei primi 9 mesi dell’anno, evidenziando un aumento del 36% rispetto al 2013. La Lombardia si conferma il target preferito dagli utilizzatori, concentrando il 49% dello spazio assorbito. Gli operatori logistici 3PL si confermano i più dinamici, avendo occupato quasi il 58% dei magazzini locati; al secondo posto gli operatori industriali con il 24%.
I canoni prime sono rimasti stabili sia nelle location prime che in quelle secondarie. A Milano, con €48/mq/ anno e a Roma con €52/mq/anno, il livello dei canoni per magazzini logistici si conferma sui livelli minimi dell’ultimo ciclo immobiliare. Nelle aree secondarie i canoni si confermano sulla soglia di €40/mq/anno. Il canone medio registrato nel trimestre è stato € 42/mq/anno.
I rendimenti prime hanno subito una contrazione di 25 bps, raggiungendo la soglia dell' 8,00% lordo, come effetto di un aumento della domanda e la scarsità di prodotto prime; per le location secondarie ci si attesa su rendimenti dell’8,75%-9,50%. Bisogna tuttavia sottolineare come tale quadro non tenga conto delle aggressive politiche commerciali in termini di free rent che i proprietari di questa tipologia di immobili sono costretti ad accordare per attrarre nuovi conduttori.
La crescita in corso del commercio on-line si conferma un driver importante per la futura domanda di spazi logistici; in particolare, questo cambiamento sta spingendo ad una ristrutturazione della supply chain nella distribuzione secondo due driver distinti, i magazzini XXL ed i piccoli centri di distribuzione vicino ai centri urbani.
Il settore delle RSA
Il mercato immobiliare relativo al settore delle RSA è in costante crescita grazie al continuo incremento della domanda di assistenza socio-sanitaria e soprattutto di residenze extraospedaliere. Negli ultimi anni le strutture per l’assistenza sanitaria sono molto cambiate sia per quanto riguarda le caratteristiche delle strutture edilizie che per gli aspetti di tipo gestionale. Oggi la principale forma di offerta di servizi agli anziani non autosufficienti è rappresentata dalle RSA ma la dotazione di offerta non è omogenea a livello regionale e provinciale. La normativa (D.P.C.M. 22 dicembre 1989; D.L. 21 maggio 2001 n. 308) su cui si fondano le RSA è nazionale ma ogni singola Regione può implementarla in modo autonomo. Il numero di posti letto viene determinato dalle Regioni attraverso programmi triennali e in accordo con le ASL e di conseguenza i fabbisogni di assistenza residenziale dipendono dalla disponibilità dei fondi regionali per sanità ed assistenza. Negli ultimi anni la Pubblica Amministrazione ha delegato al settore privato la proprietà e la gestione delle strutture mantenendo il controllo sui servizi erogati dalle strutture accreditate. Tutto ciò ha consentito la suddivisione tra proprietà, gestione delle strutture e controllo consentendo l’ingresso dei privati anche attraverso la cessione parziale o totale delle strutture pubbliche. La liberalizzazione ha consentito la nascita di strutture specializzate e polifunzionali e ha portato questo settore immobiliare all’attenzione degli investitori istituzionali.
Dall’analisi delle previsioni del Piano Socio Sanitario Nazionale si può dedurre che l’andamento demografico delle classi di età più anziane sta aumentando ad un ritmo più alto della crescita della popolazione anziana in generale. Gli ultra80enni quindi stanno aumentando percentualmente più degli ultra65enni; ne risulta, inoltre, che l’età della vecchiaia si è allungata, così come l’aspettativa di vita, e si sono posticipate le patologie gravi (dinamica della disabilità). La conseguenza principale è che seppur sembra diminuito il periodo di assistenza, il bisogno di servizi risulta incrementato, bisogno legato al minor sostegno famigliare. Il quadro è un futuro dove aumenteranno i bisogni sia per numero che per complessità, mentre sono destinate a diminuire o a non crescere le risorse di cura (meno famiglia e meno intervento pubblico).
L’epoca in cui si potevano avere risorse senza dover dimostrare il proprio livello di efficienza ed efficacia, è terminato. In questo le RSA non fanno eccezione, ma anzi si collocano al centro di questo processo.
La politica prevista dal Piano Nazionale non è quindi “più anziani con più bisogni, più RSA”, bensì “più anziani con più bisogni, RSA migliori”.
Questo quadro epidemiologico, di sicuro interesse generale, rafforza ancor più la necessità di assicurare, da parte della comunità nazionale o regionale, un’adeguata copertura economica ai costi assistenziali della non autosufficienza degli anziani.
Gli ultimi dati disponibili (anno 2013) dicono che in Italia, circa il 2% di ultra65enni sono ricoverati in strutture residenziali, di cui l’1,8% in residenze sanitarie assistenziali (RSA); circa il 4,1% (erano il 3,6% nel 2009) sono gli anziani seguiti con l’assistenza domiciliare integrata. Più in generale, facendo riferimento al complesso delle strutture residenziali, secondo l'Annuario statistico del ministero della Salute, i posti letto in tutta Italia risultano essere poco più di 200mila e distribuiti in modo disomogeneo: oltre 160mila è concentrato nel Nord Italia. Nel settentrione, in effetti, i posti disponibili nelle RSA, nelle Case protette, negli Hospice e, più in generale, in tutte le strutture sanitarie che svolgono attività di tipo residenziale, risultano essere circa 236 posti letto ogni 10.000 anziani residenti nella stessa area geografica. È al centro (76,3 posti letto ogni 10.000 anziani residenti) ed in particolare al sud (16,8 posti letto ogni 10.000 anziani residenti) che si aggravano i problemi legati alla capacità di soddisfare la sempre crescente domanda socio- sanitaria.
Il settore degli immobili alberghieri
A livello mondiale il turismo ha avuto un andamento positivo nel 2014, nonostante la crisi economica: i viaggiatori sono cresciuti del cinque per cento, rispetto al 2013 (fonte Organizzazione mondiale del turismo). Tra le macroregioni che hanno registrato buone performance si colloca l’Europa, con un aumento del quattro per cento in confronto all’anno precedente).
In Italia, la timida fase di ripresa del turismo, iniziata già nel 2013, è proseguita anche nel 2014. Il merito è dovuto soprattutto alla componente estera (con una crescita delle presenze straniere del 3,7, mentre quella nazionale è stata negativa (meno 2,9%). Tuttavia, il giro d’affari generato dal comparto della ricettività alberghiera è stato negativo, dovuto soprattutto alla flessione delle tariffe unita ad una sostanziale stabilità dei pernottamenti
Fanno eccezioni le principali città, soprattutto quelle legate al turismo culturale e religioso, che invece hanno registrato un incremento del tasso di occupazione delle camere. Le stime generali per fine 2014 sono di una diminuzione degli incassi pari al 13,7% nelle strutture alberghiere. Le migliori performance si registrano per le categorie a 4 e 5 stelle, con un incremento del tasso di occupazione e del ricavo medio per camera.
È cresciuto notevolmente l’interesse sul comparto da parte degli investitori stranieri, dovuto sia ad una scelta di diversificazione del portafoglio che all’attrattività del mercato in vista di Expo 2015. Tuttavia, l’interesse è concentrato sulle principali città e sugli immobili di qualità collocati nelle posizioni prime. Le prospettive sono strettamente legate, da un lato, alle previsioni di crescita del turismo mondiale, costantemente in aumento. Dall’altro, dai progetti di espansione di molte catene internazionali, che prevedono posizionamenti o ampliamenti dei propri brand. Si attende una crescita moderata, ma costante, del fatturato, che potrà avere il suo punto più alto nel 2016.
Il settore del Social Housing
Per dare nuova linfa al mercato immobiliare, ancora stretto nella morsa della crisi economica, il Governo ha adottato una serie di misure, oggi contenute nel D.L. n. 47/2014 (c.d. “Decreto Lupi”), dal valore di circa 1,8 miliardi di euro. Si tratta di un piano che interviene su più fronti dell’edilizia residenziale nell’ottica di sostenere e rilanciare l’affitto, incrementare l’offerta di ERP e agevolare lo sviluppo del social housing. Il sostegno allo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale è stato, anzitutto, messo in pratica prevedendo agevolazioni e detrazioni fiscali in relazione agli alloggi sociali in locazione. E’ stata, inoltre, stabilita, la facoltà di riscattare gli alloggi sociali da parte degli inquilini al termine della locazione settennale, con la previsione di alcuni vantaggi per l’acquisto dell’abitazione locata.
Al fine di incrementare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale, è stato previsto, infine, la possibilità di attivare una serie di interventi, anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, quali ristrutturazioni, sostituzioni, variazione di destinazione d’uso, che possono in parte usufruire di uno stanziamento pari a 100 milioni di euro. Inoltre, è concesso, anche in deroga alle relative norme di finanziamento, la cessione o il conferimento ai fondi immobiliari di immobili residenziali (ultimati o in corso d’opera) realizzati da soggetti pubblici e privati con il concorso di un contributo pubblico, e destinati a contribuire all’aumento dell’offerta di alloggi sociali.
Con queste premesse, l’esperienza dei fondi immobiliari rappresentare lo strumento per individuare le best practice sul territorio in termini sia di processo - le strutture finanziarie per la realizzazione delle opere, anche attraverso una maggior ricorso alle forme partenariali - sia di prodotto, i migliori progetti dal punto di
vista della qualità della produzione edilizia con una particolare attenzione agli aspetti, ambientali, energetici e sociali. In tale contesto svolge un ruolo di perno e catalizzatore il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), gestito da CDP Investimenti SGR e partecipato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Ad aprile 2014 il FIA ha assunto delibere d’investimento per circa 1.100 milioni di euro in 23 fondi locali gestiti da 13 SGR, per realizzare 183 progetti, per complessivi 11.691 alloggi sociali e 6.550 posti letto in residenze temporanee e studentesche. Sono stati sottoscritti 17 fondi locali per un ammontare complessivo di 555 milioni di euro ed erogati 191 milioni di euro. I progetti in corso o già completati dai fondi locali sono 53 e riguardano 15 dei 23 fondi deliberati in via definitiva. I progetti, per molti casi, si caratterizzano non solo per l’incremento della dotazione di alloggi sociali, ma contribuiscono alla riqualificazione urbana dei quartieri in cui si inseriscono, attraverso la ricucitura dei tessuti insediativi esistenti, l’offerta di servizi e la dotazione di nuovi spazi pubblici. Nonostante l’estensione territoriale delle iniziative, la ripartizione delle risorse mostra ancora una evidente sproporzione a vantaggio del Nord Italia (destinatario del 73% degli investimenti), rispetto al Centro (20%) e al Sud (7%).
Il settore dei Non Perfoming Loan
Il deterioramento della qualità creditizia registrato in Italia è tra i peggiori su scala europea, se si esclude l’Irlanda. Tale aspetto riflette specificità nazionali, quali ad esempio i criteri contabili stringenti adottati dalle banche per la classificazioni dei prestiti deteriorati, la lentezza delle procedure di recupero dei crediti, le politiche di supervisione che determinano spesso una riclassificazione a ribasso delle posizioni esaminate
Le banche italiane nei prossimi anni prevedono un incremento nei volumi dei crediti deteriorati e delle sofferenze (NPL). Il segmento dei prestiti alle aziende (Corporate) è quello per il quale le aspettative di crescita degli NPL sono più elevate. Le sofferenze bancarie ammontano oggi, secondo i dati di Banca d’Italia di novembre 2014, all’impressionante cifra di oltre 180 miliardi di euro. Di fronte a questa situazione, le banche cercano oggi di accelerare il recupero dei crediti, elaborando differenti soluzioni. Alcune banche, per esempio, hanno deciso di cedere i propri Non Performing Loans, mentre altre hanno preferito creare strutture interne dedicate alla loro gestione. La gestione dei NPL sarà negli anni a venire tra i temi principali della finanza immobiliare. Con particolare riferimento al settore immobiliare, l’esposizione complessiva delle banche italiane nei confronti del real estate è stimata pari a circa € 126 mld (fonte: Xxxxxx Xxxxxxx) di cui circa € 26 mld riferiti a posizioni distressed, pari al 20,6% dell’intera esposizione.
2. ATTIVITA’ DI GESTIONE DEL FONDO
2.1 ANDAMENTO DELLA GESTIONE
Il valore complessivo del Fondo al 31 dicembre 2014 ammonta a Euro 104.323.912, corrispondente ad un valore unitario delle quote pari a Euro 1.849,715 (valore unitario al 31 dicembre 2013 pari a Euro 2.120,299) ed ha registrato una perfomance negativa del 12,76% calcolata, così come indicato da Assogestioni, con il metodo Dietz modificato.
Il valore complessivo del Fondo al 31 dicembre 2014, rispetto all’esercizio precedente, ha subito infatti un decremento di Euro 15.260.964 determinato interamente dalla perdita dell’esercizio che è stata significativamente influenzata dalle svalutazioni del patrimonio immobiliare pari a Euro 15.600.000 (Euro
7.200.000 al 31 dicembre 2013). Tali svalutazioni effettuate in base alle stime degli Esperti Indipendenti hanno interessato principalmente (circa il 42% delle svalutazioni complessive dell’esercizio) gli immobili di Andria (BT), di Bologna e di Milano dato il perdurare delle difficili condizioni di mercato. In particolare, gli immobili di Andria e Bologna dati in locazione alle società partecipate rispettivamente di Andria Mongolfiera
S.r.l. e Minganti S.r.l., risentono delle difficoltà che tali società hanno nella gestione dei centri commerciali sia in termini di occupazione degli spazi (principalmente per il centro commerciale di Bologna), sia in termini di riduzione dei canoni di affitto per adeguamento alle difficili condizioni di mercato e l’immobile in Milano – Via del Broletto, attualmente locato, per il quale è pervenuta disdetta contrattuale da parte del conduttore principale.
Il risultato dell’esercizio, depurato delle svalutazioni immobiliari, è pari ad un utile di Euro 339.037, rispetto ad un utile di Euro 1.217.661 del precedente esercizio, depurato anch’esso dall’effetto delle svalutazioni immobiliari. Tale decremento, pari a Euro 878.624, è sostanzialmente imputabile a:
i. minori margini della gestione immobiliare che, senza tener conto dell’effetto delle valutazioni immobiliari, passa da un risultato positivo di Euro 4.412.643 ad un risultato positivo di Euro 3.249.633 (Euro – 1.163.010). La variazione è determinata principalmente dalle maggiori
manutenzioni straordinarie che hanno interessato l’immobile di Xxxxxx, finalizzate ad interventi meglio descritti nel paragrafo seguente degli Investimenti, Disinvestimenti ed Attività di locazione.
ii. svalutazione delle partecipazioni. Il risultato della gestione degli strumenti finanziari non quotati passa infatti da Euro – 58.262 dell’esercizio 2013 a Euro – 232.539 dell’esercizio 2014, le cui perdite sono state generate dalla contrazione dei margini derivanti dalle difficoltà nella gestione dei centri commerciali. Per i criteri di valutazione delle partecipazioni nelle società commerciali unitamente alle informazioni sull’andamento di gestione e sui contenziosi fiscali in corso delle partecipate si fa rinvio alla Nota Integrativa – Attività - II.1 Strumenti finanziari non quotati.
Tali effetti sono stati parzialmente compensati principalmente da:
i. l’incremento del risultato netto degli altri ricavi al netto degli oneri, depurato degli interessi attivi su disponibilità liquide e dei proventi finanziari, che passa da un risultato positivo di Euro
61.434 del 2013 a Euro 176.311 del 2014 dovuto principalmente a rimborsi assicurativi incassati nell’esercizio e ad insussistenze di passività rilevati in precedenti esercizi;
ii. minori oneri finanziari di competenza dell’esercizio 2014, al netto dei proventi finanziari, che passano da Euro 774.564 a Euro 686.380 dell’anno 2014: la variazione netta è imputabile ad un minor debito medio dell’esercizio, parzialmente compensato da un incremento dei tassi dei finanziamenti con riferimento alla rimodulazione delle scadenze effettuata sul finire del precedente esercizio.
iii. minori oneri di gestione che passano da Euro 2.423.590 del 2013 a Euro 2.167.988 del 2014 per effetto della riduzione delle commissioni di gestione rispetto al precedente esercizio, parzialmente rettificata dall’aumento delle spese per la pubblicazione dei prospetti ed informativa al pubblico connessi principalmente agli adempimenti pubblicitari per la convocazione e lo svolgimento dell’Assemblea dei Partecipanti tenutasi in data 11 dicembre 2014.
A livello patrimoniale, oltre a quanto sopra riportato con riferimento al patrimonio immobiliare ed alle partecipazioni, si evidenzia una riduzione delle passività a seguito principalmente del rimborso delle quote capitali dei finanziamenti.
INVESTIMENTI, DISINVESTIMENTI E ATTIVITA’ DI LOCAZIONE
Il portafoglio del Fondo è costituito da sei immobili ubicati ad Andria, Rutigliano Bologna, Cinisello Balsamo, Milano e Torino. L’uso prevalente di tale portafoglio è il terziario commerciale. In termine di superficie lorda e di valore di mercato, i principali immobili sono i due centri commerciali (Andria e Bologna) concessi in locazione alle società controllate che ne curano la gestione.
Il fondo è nella fase di liquidazione e l’attività è finalizzata alla dismissione dei suddetti immobili; in un contesto difficile come quello attuale, il principale impegno della società di gestione, si è concretizzato nel rafforzare la propria struttura interna e l’attività di commercializzazione, al fine di garantire il miglior realizzo del patrimonio in vista della chiusura del periodo di liquidazione.
Contratti di locazione
Il livello di occupancy dell’intero portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2014 è pari al 57% aumentato rispetto al 31 dicembre 2013 di circa il 13% principalmente per la formalizzazione della locazione dell’immobile di Rutigliano.
A causa del perdurare della criticità della situazione di mercato, si sono confermate difficoltà: i) nelle attività di nuove locazioni; ii) delle società conduttrici degli immobili del Fondo che si sono tramutate in richieste di riduzione temporanea degli affitti o rilascio spazi.
Le attività di gestione sono state caratterizzate da un forte presidio, al fine di difendere più possibile i livelli di occupancy.
A seguire si riporta la rappresentazione grafica dell’occupancy (%) del Fondo, predisposta considerando il peso di ciascun immobile, in termini di Gross Leaseable Area – GLA locata, rispetto alla GLA totale di tutti gli immobili:
15%
43%
11%
11%
18%
XXXXXXXX XXXXX X'XXXXXX XXX
XXX XXXXX XXXXXXXXXXX 00
2%
XXXXX XXXXXX XXXXX 000
XXX XXXXXXXX 00
VIA ADELFIA SNC VACANCY
- Andria – Contrada Barba D’Angelo snc
Il Centro Commerciale di Andria, gestito dalla società partecipata Andria Mongolfiera Srl, risente della crisi dovuta alla contrazione dei consumi. Diversi operatori hanno mostrato segni di sofferenza nella gestione dell’attività commerciale con la conseguenza che la società di gestione si è trovata ad accettare rinegoziazioni al ribasso dei canoni per tener conto dell’andamento del mercato e consentire la permanenza degli operatori nel centro in modo da difendere più possibile i livelli di occupancy, fondamentali per le attività di commercializzazione dell’asset. L’attività di commercializzazione finalizzata alla locazione ha portato alla sottoscrizione di 6 contratti di affitto di ramo d’azienda per circa 2.100 mq, ed a 5 rinnovi di contratti d’affitto per circa 630 mq, portando l’occupancy del centro commerciale a circa l’87%. In riferimento ai nuovi contratti, si segnala l’ingresso di un noto operatore internazionale del settore abbigliamento, il cui unico punto vendita all’interno della città di Andria è rappresentato da quello aperto all’interno del centro commerciale.
Si ritiene che l’importanza del marchio e l’unicità del punto vendita possano determinare sia un maggiore numero di ingressi dei visitatori sia maggiore attrattività commerciale nei confronti di altri marchi nazionali con conseguente assorbimento della vacancy.
In questa fase di mercato massima attenzione è posta anche al recupero del credito attraverso un costante monitoraggio degli operatori e interventi per negoziare dei piani di rientro.
- Bologna – Via della Liberazione 15
Il Centro Commerciale Officine Minganti, gestito dalla società partecipata Minganti Srl, risente ancor di più della crisi dei consumi; l’andamento negativo non ha consentito la permanenza degli operatori in difficoltà ed il tasso di occupancy al 31 dicembre 2014 si attesta a circa il 58%.
E’ stato affidato mandato ad un primario operatore internazionale specializzato nel settore retail, per la definizione di un programma di rilancio del centro con criteri di sostenibilità e di compatibilità con gli obiettivi di dismissione dell’immobile che sta portando a degli interessamenti per la locazione di alcuni punti vendita e si è in attesa di perfezionare le trattative in corso.
- Cinisello Balsamo – Viale Xxxxxx Xxxxx 124
Si è proceduto ad affidare mandato di commercializzazione delle unità sfitte a società di intermediazione locale. È stato ricevuto un recesso per gravi motivi da parte della società che occupa due piani dell’immobile, che la SGR ha contestato.
- Milano – Xxx Xxxxxxxx 00
Immobile locato al 100%. E’ pervenuta disdetta contrattuale dal principale conduttore dell’immobile. E’ in corso l’attività di marketing finalizzata alla vendita dell’asset, che ricade nell’area prossima a piazza Cordusio su cui al momento si sta concentrando l’interesse di importanti operatori.
- Rutigliano Via Adelfia snc
A seguito del recesso contrattuale da parte del conduttore che occupava circa 2.500 mq dell’immobile è stata formalizzata la risoluzione contrattuale ed è stato ripreso in consegna l’immobile. L’attività di commercializzazione intrapresa da tempo ha portato a dicembre 2014 alla sottoscrizione di nuovo contratto di locazione per l’intero stabile con primario operatore ad un canone annuo a regime pari a
€ 380.000. Tale contratto ha decorrenza economica posticipata rispetto a quella giuridica in virtù di opere che saranno eseguite dal conduttore per l’adeguamento dei locali all’utilizzo.
- Torino – Via Marochetti 11
Per l’immobile di Torino Via Marochetti, attualmente libero a seguito del rilascio avvenuto nel 2012, sulla base degli strumenti urbanistici vigenti e delle richieste di mercato si è proceduto ad effettuare analisi e studi di fattibilità di possibili riconversione d’uso, al fine di agevolare l’attività di commercializzazione affidata ad una primaria società di intermediazione per la vendita dell’immobile nello stato di fatto.
Manutenzione straordinaria
Nel corso dell’anno 2014 state effettuate le seguenti attività:
Andria – Contrada Barba D’Angelo snc: sono stati finalizzati alcuni interventi sulla copertura dell’immobile per risolvere il problema delle infiltrazioni. Nell’ambito nell’operazione di rilancio del centro commerciale finalizzato all’inserimento di grandi marchi, si è indetto un “concorso di idee” per il restyling della galleria commerciale. A seguito della scelta del progetto migliore, sono stati eseguiti i lavori che si sono conclusi in concomitanza con l’ingresso dei nuovi marchi nella galleria commerciale. Al fine di consentire l’ingresso di alcuni nuovi brand, sono stati effettuati anche importanti interventi di ristrutturazione dei relativi punti vendita.
2.2 OBIETTIVI E POLITICHE IN MATERIA DI GESTIONE DEI RISCHI
Il modello di gestione dei rischi in essere nel corso del 2014 prevedeva una mappatura dei rischi strategici ed operativi, relativi alle diverse fasi dei processi aziendali ed in particolare di quelli immobiliari, che sono riconducibili alle seguenti categorie:
− mercato;
− finanziari;
− gestione del portafoglio;
− strategici e organizzativi;
− operativi;
− frode;
− compliance;
− risorse umane; e
− reputazionali.
In particolare nel corso dell’esercizio sono stati oggetto di costante monitoraggio le attività tipiche del processo immobiliare:
⮚ Operazioni di investimento e disinvestimento: la Società di Gestione ha adottato delle procedure con l’obiettivo di assicurare alle operazioni di acquisto e vendita di immobili controlli e verifiche tali da mitigare i rischi connessi a tali operazioni. Le attività di analisi svolte dai diversi uffici vengono sintetizzate in un documento che viene condiviso con l’Amministratore Delegato e sottoposto all’attenzione del Comitato Esecutivo, ove previsto, e al Consiglio di Amministrazione. Il documento, oltre a descrivere l’operazione in termini economici, finanziari, catastali, urbanistici e dimensionali, riporta i rischi presenti nell’operazione, in particolare relativamente al rischio tenant, al rischio immobiliare (relativamente al territorio, alla destinazione d’uso e alla concentrazione del conduttore) nonché eventuali rischi specifici della stessa.
⮚ Valutazioni immobiliari: in tale ambito, gli incarichi assegnati agli Esperti Indipendenti, i presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli Esperti medesimi e l’adesione alle linee-giuda in materia di valutazione immobiliare emanate da Assogestioni sono illustrati nel paragrafo della Nota Integrativa- Criteri di valutazione- Immobili- Presidi organizzativi e procedurali adottati da parte degli Esperti Indipendenti.
⮚ Copertura assicurativa sui beni immobili: sugli immobili del Fondo vengono stipulate polizze assicurative con una primaria compagnia.
⮚ Contratti di locazione: al fine di ridurre il rischio di insolvenza dei conduttori la funzione di gestione del rischio ha implementato una procedura per la valutazione della solidità economico-finanziaria della controparte. In particolare vengono verificati:
i. la sostenibilità del canone di locazione;
ii. la presenza di eventuali eventi negativi sull’azienda e sui soggetti ad essa collegati;
iii. il rischio connesso al settore di appartenenza;
iv. il rischio connesso al numero di consultazioni alla banca dati. A tutela del Fondo i contratti di locazione prevedono il rilascio da parte dei conduttori di garanzie (fideiussioni o depositi cauzionali).
⮚ Posizioni creditorie: viene posta particolare attenzione alle tempistiche di incassi dei canoni e dei rimborsi spese da parte dei conduttori, monitorando eventuali ritardi e sollecitando l’incasso tramite contatti telefonici, formali lettere di sollecito e diffide. La funzione di gestione del rischio con periodicità trimestrale ha analizzato con la funzione legale, il fund manager e il property amministrativo le posizioni critiche per porre in essere azioni mirate al recupero del credito.
⮚ Oscillazione del tasso di interesse: la società di gestione è solita attuare una politica di copertura del rischio finanziario, in particolare per quello che concerne il rischio tasso, mediante contratti di Interest Rate Swap e/o CAP. L’obiettivo di questi contratti è quello di minimizzare il rischio di oscillazione dei tassi attraverso la conversione dei tassi variabili dei contratti di finanziamento con contratti a tassi fisso. In relazione alle caratteristiche del finanziamento e dell’immobile finanziato veniva decisa di volta in volta la strategia di copertura, che può riguardare la copertura parziale del finanziamento sia in termini temporali che di ammontare. Attualmente non è in essere alcuna copertura valutando contenuto il rischio tasso anche in relazione alla durata residua ed al piano di ammortamento del debito sottostante.
⮚ Indebitamento: la funzione di gestione del rischio monitora il rispetto dei limiti di indebitamento del Fondo previsti dalla normativa vigente e dal regolamento di gestione del Fondo.
2.3 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL’ESERCIZIO
Non si rilevano eventi di rilievo avvenuti successivamente alla chiusura dell’esercizio.
Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente
Roma, lì 27 febbraio 2015
RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2014
SITUAZIONE PATRIMONIALE
RENDICONTO DEL FONDO INVEST REAL SECURITY SITUAZIONE PATRIMONIA LE (Valori in Euro) | ||||
ATTIVITA' | Situazione al 31/12/2014 | Situazione al 31/12/2013 | ||
valore complessivo | in perc. dell'attivo | valore complessivo | in perc. dell'attivo | |
A. STRUMENTI FINANZIA RI | ||||
Strumenti finanziari non quotati | 293.249 | 0,24 | 525.788 | 0,38 |
A1. Partecipazioni di controllo | 293.249 | 0,24 | 525.788 | 0,38 |
A2. Partecipazioni non di controllo | ||||
A3. Altri titoli di capitale | ||||
A4. Titoli di debito | ||||
A5. Parti di OICR | ||||
Strumenti finanziari quotati | ||||
A6. Titoli di capitale | ||||
A7. Titoli di debito | ||||
A8. Parti di OICR | ||||
Strumenti finanziari derivati | ||||
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia | ||||
A10. Opzioni,premi o altri strumenti finanziari derivati quotati | ||||
A11. Opzioni,premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati | ||||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | 118.900.000 | 97,00 | 000.000.000 | 98,27 |
B1. Immobili dati in locazione | 118.900.000 | 97,00 | 000.000.000 | 98,27 |
B2. Immobili dati in locazione finanziaria | ||||
B3. Altri immobili | ||||
B4. Diritti reali immobiliari | ||||
C. CREDITI | ||||
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione | ||||
C2. Altri | ||||
D DEPOSITI BANCA RI | ||||
D1. A vista | ||||
D2. Altri | ||||
E. ALTRI BENI | ||||
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' | 747.442 | 0,62 | 731.620 | 0,53 |
F1. Liquidità disponibile | 747.442 | 0,62 | 731.620 | 0,53 |
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare | ||||
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare | ||||
G. ALTRE ATTIVITA' | 1.539.889 | 1,27 | 1.107.737 | 0,81 |
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate | ||||
G2. Ratei e risconti attivi | 51.819 | 0,04 | 88.298 | 0,06 |
G3. Risparmio d'imposta | ||||
G4.1 Crediti vs clienti | 1.189.370 | 0,98 | 1.005.760 | 0,73 |
G4.2 Crediti di imposta - a rimborso | ||||
G4.3 Altre | 298.700 | 0,25 | 13.679 | 0,01 |
TOTALE ATTIVITA' | 121.480.580 | 100,00 | 000.000.000 | 100,00 |
RENDICONTO DEL FONDO INVEST REAL SECURITY SITUAZIONE PATRIMONIALE (Valori in Euro) | ||
PASSIVITA' E NETTO | Situazione al 31/12/2014 | Situazione al 31/12/2013 |
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI | 15.072.144 | 15.198.608 |
H1. Finanziamenti ipotecari | 15.072.144 | 15.198.608 |
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate | ||
H3. Altri | ||
I. STRUMENTI FINANZIA RI DERIVATI | ||
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati | ||
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati | ||
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI | ||
L1. Proventi da distribuire | ||
L2. Altri debiti verso i partecipanti | ||
M. ALTRE PASSIVITA' | 2.084.524 | 2.081.661 |
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati | 1.240.979 | 1.183.073 |
M2. Debiti di imposta | 7.200 | 31.506 |
M3. Ratei e risconti passivi | 84.539 | 94.706 |
M4. Debiti verso altri | 10.000 | |
M5. Debiti per depositi cauzionali su locazioni | 751.806 | 762.376 |
TOTALE PASSIVITA' | 17.156.668 | 17.280.269 |
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO | 104.323.912 | 119.584.876 |
Numero delle quote in circolazione | 56.400,000 | 56.400,000 |
Valore unitario delle quote | 1.849,715 | 2.120,299 |
SEZIONE REDDITUALE
RENDICONTO DEL FONDO INVEST REAL SECURITY SEZIONE REDDITUALE (Valori in Euro) | ||||
Rendiconto al 31/12/2014 | Rendiconto al 31/12/2013 | |||
A. STRUMENTI FINANZIARI | ||||
Strumenti finanziari non quotati | ||||
A1. PARTECIPAZIONI | -232.539 | -58.262 | ||
A1.1 dividendi e altri proventi | ||||
A1.2 utili / perdite da realizzi | ||||
A1.3 plusvalenze / minusvalenze | -232.539 | -58.262 | ||
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI | ||||
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi | ||||
A2.2 utili / perdite da realizzi | ||||
A2.3 plusvalenze / minusvalenze | ||||
Strumenti finanziari quotati | ||||
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI | ||||
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi | ||||
A3.2 utili / perdite da realizzi | ||||
A3.3 plusvalenze / minusvalenze | ||||
Strumenti finanziari derivati | ||||
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | -125.083 | |||
A4.1 di copertura | -125.083 | |||
A4.2 non di copertura | ||||
Risultato gestione strumenti finanziari | -232.539 | -183.345 | ||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | -12.350.367 | -2.787.357 | ||
B1. Canoni di locazione e altri proventi | 6.067.876 | 6.443.429 | ||
B2. Utile/perdite da realizzi | ||||
B3. Plusvalenze/minusvalenze | -15.600.000 | -7.200.000 | ||
B4. Oneri per le gestione di beni immobili | -2.189.652 | -1.401.875 | ||
B5. Ammortamenti | ||||
B6. Imposta Municipale sugli Immobili | -628.591 | -628.911 | ||
Risultato gestione beni immobili | -12.350.367 | -2.787.357 | ||
C. CREDITI C1. interessi attivi e proventi assimilati C2. incrementi / decrementi di valore | ||||
Risultato gestione crediti | ||||
D. DEPOSITI BA NCARI D1. interessi attivi e proventi assimilati E. ALTRI BENI E1. proventi E2. utili / perdite da realizzi E3. plusvalenze / minusvalenze | ||||
Risultato gestione investimenti | -12.582.906 | -2.970.702 | ||
RENDICONTO DEL FONDO INVEST REAL SECURITY SEZIONE REDDITUALE (Valori in Euro) | ||||
F. F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 Risultati realizzati F2.2 Risultati non realizzati F3. LIQUIDITA' F3.1 Risultati realizzati F3.2 Risultati non realizzati G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. Proventi delle operazioni di pronti contro termine e assimilate G2. Proventi delle operazioni di prestito titoli | ||||
Risultato lordo della gestione caratteristica | -12.582.906 | -2.970.702 | ||
H. H. ONERI FINANZIARI H1. Interessi passivi su finanziamenti ricevuti H1.1 su finanziamenti ipotecari H1.2 su altri finanziamenti H2. Altri oneri finanziari | -703.807 -663.829 -663.829 -39.978 | -690.089 -612.284 -612.284 -77.805 | ||
Risultato netto della gestione caratteristica | -13.286.713 | -3.660.791 | ||
I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione L. ALTRI RICAVI E ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri | -2.167.988 -1.873.005 -59.792 -25.000 -49.159 -161.032 193.738 16.998 178.500 -1.760 | -2.423.590 -2.150.130 -62.784 -24.000 -11.380 -175.296 102.042 36.150 151.659 -85.767 | ||
Risultato della gestione prima delle imposte | -15.260.963 | -5.982.339 | ||
M. IMPOSTE M1. Imposta sostitutiva a carico dell'esercizio M2.1 Risparmio di imposta M3.1 Altre imposte | ||||
Utile / perdita dell'esercizio | -15.260.963 | -5.982.339 | ||
NOTA INTEGRATIVA
PARTE A - ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA
Il Fondo Invest Real Security ha iniziato la propria operatività il 29 settembre 2003 con un valore nominale della quota pari ad Euro 2.500. La chiusura del periodo di liquidazione del Fondo, considerando la proroga triennale a partire dal 31 dicembre 2013, è fissata al 31 dicembre 2016. Si rimanda a quanto anticipato nella sezione Dati Identificativi del Fondo con riferimento all’assemblea dei Partecipanti tenutasi in data 11 dicembre 2014.
Al 31 dicembre 2014 il valore complessivo nominale delle quote in circolazione, al netto dei rimborsi effettuati fino a tale data, ammonta a Euro 139.590.000 (Euro 2.475 per quota). I rimborsi, complessivamente pari a Euro 1.410.000 (Euro 25 pro-quota), sono riepilogati nelle seguenti tabelle:
Valore nominale complessivo delle quote alla sottoscrizione | RIMBORSI | Valore nominale complessivo delle quote al netto dei rimborsi al 31 dicembre 2014 | |
2011 | Totale | ||
141.000.000 | (1.410.000) | (1.410.000) | 139.590.000 |
Valore nominale della quota alla sottoscrizione | RIMBORSI | Valore nominale della quota al netto dei rimborsi al 31 dicembre 2014 | |
2011 | Totale | ||
2.500 | (25) | (25) | 2.475 |
A ciascuna delle 56.400 quote costituenti il patrimonio del Fondo, sono stati assegnati proventi come da schema seguente.
Esercizio di distribuzione | Dividendo unitario distribuito | Dividendi complessivi distribuiti |
2005 | 21,00 | 1.184.400 |
2006 | 55,53 | 3.131.892 |
2006 | 50,00 | 2.820.000 |
2007 | 46,54 | 2.624.856 |
2008 | 167,28 | 9.434.592 |
2009 | 44,33 | 2.500.212 |
Totale | 384,00 | 00.000.000 |
La tabella di seguito riportata sintetizza il valore complessivo del Fondo, tenendo conto dei rimborsi di capitale e dei dividendi distribuiti fino al 31 dicembre 2014.
Valore iniziale del Fondo | (A) | 141.000.000 |
Rimborsi al 31 dicembre 2014 | (B) | ( 1.410.000) |
Valore nominale complessivo delle quote al netto dei rimborsi | (A) + (B) | 139.590.000 |
Utili cumulati al 31 dicembre 2013 | (C) | 1.690.828 |
Risultato dell'esercizio 2014 | (D) | ( 15.260.963) |
Dividendi distribuiti al 31 dicembre 2014 | (E) | ( 21.695.952) |
Valore complessivo del Fondo al 31 dicembre 2014 | (A) + (B) +(C)+(D)+(E) | 104.323.912 |
Di seguito si evidenzia l’andamento della quota dal collocamento al 31 dicembre 2014, come da rendiconto annuale:
Data rendiconto | N° quote | Valore unitario quote | Valore complessivo quote |
29/09/2003 | 56.400 | 2.500,000 | 141.000.000 |
31/12/2003 | 56.400 | 2.532,870 | 142.853.851 |
31/12/2004 | 56.400 | 2.603,630 | 146.844.548 |
31/12/2005 | 56.400 | 2.712,540 | 152.987.524 |
31/12/2006 | 56.400 | 2.742,240 | 154.662.176 |
31/12/2007 | 56.400 | 2.872,600 | 162.014.676 |
31/12/2008 | 56.400 | 2.695,160 | 152.006.934 |
31/12/2009 | 56.400 | 2.459,010 | 138.688.186 |
31/12/2010 | 56.400 | 2.459,856 | 138.735.864 |
31/12/2011 | 56.400 | 2.373,887 | 133.887.252 |
31/12/2012 | 56.400 | 2.226,369 | 125.567.215 |
31/12/2013 | 56.400 | 2.120,299 | 119.584.876 |
31/12/2014 | 56.400 | 1.849,715 | 104.323.912 |
L’andamento è rappresentato dal grafico sottostante:
La variazione del valore della quota (-12,76% calcolata con il metodo Dietz modificato) è relativa alla perdita dell’esercizio pari a Euro 15.260.963, con riferimento alla quale si rimanda a quanto illustrato al paragrafo “Andamento della Gestione” della Relazione degli Amministratori.
Le quote del Fondo sono negoziate nel mercato regolamentato gestito dalla Borsa Italiana a far data dal 24 gennaio 2005.
Le transazioni dell’esercizio 2014 hanno interessato n. 2.921 quote, con una media di 12,38 quote al giorno. La quota ha registrato il prezzo massimo del periodo pari ad Euro 1.147 il 28 aprile 2014 e quello minimo di Euro 738 l’11 dicembre 2014.
La quotazione dell’ultimo giorno di Borsa aperta al 31 dicembre 2014 è stata pari ad Euro 820.
Di seguito viene rappresentato graficamente l’andamento dei volumi e dei prezzi dalla data di collocamento al 31 dicembre 2014:
In generale nel mercato quotato dei Fondi immobiliari i prezzi differiscono in misura rilevante rispetto al NAV. Nello specifico a fine anno le quote scontavano il 55,67% rispetto al NAV al 31 dicembre 2014.
I principali fattori penalizzanti sono:
• il lasso temporale esistente tra il momento dell’investimento e la fase di liquidazione del Fondo, momento in cui si realizzano i margini maturati durante il periodo d’investimento, coincidente con la vendita di gran parte degli immobili acquistati;
• i modesti volumi di scambio e quindi la mancanza di un mercato attivo nel quale possano profittevolmente incontrarsi domanda ed offerta;
• il generale andamento negativo del mercato.
Il grafico seguente mostra il confronto tra l’andamento del valore quota ed i prezzi di quotazione.
PARTE B - LE ATTIVITA’, LE PASSIVITA’ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO
Sezione I – Criteri di valutazione
I criteri di valutazione adottati per la redazione del rendiconto di esercizio al 31 dicembre 2014 sono quelli stabiliti dal Provvedimento del Governatore della Banca d’Italia del 8 maggio 2012 e successive modifiche, emanato in attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 00, x xxx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxx xxx Xxxxxx n. 228 del 24 maggio 1999 e sono gli stessi adottati nell’ultima valorizzazione del patrimonio del Fondo.
Strumenti finanziari non quotati
Le partecipazioni detenute nelle società di gestione sono state valutate al costo, aumentato degli oneri accessori di diretta imputazione, rettificato in caso di perdite durevoli di valore, non ricorrendo le ipotesi previste al Titolo V, Capitolo IV, Sez. II, paragrafo 2.4.5. del Provvedimento Banca d’Italia del 8 maggio 2012, in quanto l’attività prevalente delle società partecipate non consiste nell’investimento in beni immobili. In ogni caso il loro valore è in linea con il relativo patrimonio netto.
Immobili
Il valore degli immobili è rappresentato dalle risultanze della Relazione di stima redatta dagli esperti indipendenti, ai sensi dell’art. 14-bis, quarto comma, della Legge 25 gennaio 1994, n. 86 e dell’art. 17, Titolo IV, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228, nonché da quanto previsto dal Provvedimento della Banca d’Italia del 14 aprile 2005, Titolo X Xxxxxxxx XX Xxxxxxx XX Xxxxxxxxx 0.0 (Xxxx immobili) e 4 (Esperti Indipendenti). Tuttavia, così come previsto dal Titolo V, capitolo IV, Sezione II, paragrafo 4 del Provvedimento di Banca d’Italia dell’8 maggio 2012, è facoltà della Società di Gestione discostarsi dalle stime effettuate dagli Esperti Indipendenti, comunicando agli stessi le ragioni.
L’Esperto Indipendente, in conformità all’incarico conferitogli, ha effettuato la valutazione dei complessi immobiliari di proprietà del Fondo al fine di determinare il valore dell’intero portafoglio al 31 dicembre 2014.
Per la determinazione del “valore di mercato” degli immobili sono stati adottati i seguenti criteri di valutazione:
- metodo dell’attualizzazione dei flussi di cassa (DCF), in base al quale il valore dell’immobile, nel suo insieme, deriva dalla attualizzazione del cash flow per un periodo specifico che ci si attende verrà generato dai redditi derivanti dai contratti di locazione e/o dai proventi delle vendite, al netto dei costi di pertinenza della proprietà; il procedimento utilizza un appropriato tasso di attualizzazione, che considera analiticamente i rischi caratteristici dell’immobile in esame;
- metodo della capitalizzazione, dove il valore dell’immobile, articolato a livello di singola unità/destinazione d’uso, deriva dal confronto con le quotazioni correnti degli affitti relative ad immobili assimilabili. Il reddito locativo di mercato così determinato viene tradotto in valore tramite un appropriato tasso di capitalizzazione, determinato in riferimento ai rendimenti caratteristici dello specifico segmento di mercato ed al profilo di rischio specifico dell’immobile oggetto di stima;
- metodo comparativo, in base al quale il valore dell’immobile, articolato a livello di singola unità/destinazione d’uso, deriva dal confronto con le quotazioni correnti di mercato relative ad immobili assimilabili (comparables), attraverso un processo di “aggiustamento” che apprezza le peculiarità dell’immobile oggetto di stima rispetto alle corrispondenti caratteristiche dei comparables.
I metodi di valutazione di cui sopra sono stati eseguiti singolarmente e combinati l’uno con l’altro secondo quanto reputato necessario rispetto all’immobile osservato. Nello specifico, in conformità all’orientamento ed alla prassi estimativa prevalente riguardo agli immobili da investimento le stime sono state sviluppate utilizzando quale criterio principale il metodo DCF.
La valutazione ha considerato gli immobili nello stato di disponibilità in cui essi si trovano alla data di riferimento della stima, considerando la situazione locativa in essere al momento della stima, dal punto di vista della congruità dei canoni rispetto agli affitti di mercato, del periodo di residua validità dei contratti, delle clausole rilevanti (facoltà di recesso, responsabilità delle manutenzioni, ecc.), del grado di affidabilità degli inquilini e del rischio di sfitto.
La valutazione è stata effettuata tenendo conto delle condizioni del mercato immobiliare locale, considerando i dati economici in esso rilevati e adattandoli alle specifiche caratteristiche dell’immobile attraverso opportune elaborazioni statistiche. L’Esperto ha inoltre proceduto ad ispezionare all’interno e all’esterno gli immobili del Fondo, per verificare le condizioni immobiliari intrinseche ed estrinseche.
Così come previsto dal Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, paragrafo 4 del Provvedimento di Banca d’Italia del 8 maggio 2012, nel caso in cui la SGR si discosti dalle stime effettuate dagli Esperti Indipendenti, comunica agli stessi le ragioni.
Presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli Esperti Indipendenti
Beni Stabili Gestioni Spa SGR (di seguito “BSG”), in linea con i contenuti della comunicazione congiunta Banca d’Italia - Consob del 29 luglio 2010 “Linee applicative di carattere generale in materia di processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento” (di seguito le “Linee Applicative”) e successive modifiche, ha adottato presidi organizzativi e procedurali atti a garantire un equo processo di valutazione dei beni dei fondi dalla stessa gestiti e delineati nell’apposita procedura aziendale denominata “Esperti Indipendenti”, da ultimo modificata in data 26 giugno 2013.
Con riferimento alle valutazioni al 31 dicembre 2014 dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari non quotate in cui è investito il patrimonio del fondo espresse dall’Esperto indipendente, fino alla data di efficacia dell’operazione di fusione per incorporazione di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR e di Polaris Real Estate SGR S.p.A. in Investire Immobiliare SGR S.p.A. (1° gennaio 2015) ciascuna delle predette società ha osservato la propria procedura in materia.
Si sintetizzano qui di seguito i principali presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte dell’Esperto indipendente del fondo. In particolare tale procedura, al fine di fornire gli elementi utili per sottoporre ad analisi critica le relazioni di stima ovvero i giudizi di congruità, illustrava e disciplinava , tra l’altro:
(i) i criteri di valutazione da utilizzare per la valutazione dei beni immobili;
(ii) i criteri di selezione degli Esperti indipendenti;
(iii) la commisurazione del compenso degli Esperti indipendenti;
(iv) le attività di predisposizione, verifica, autorizzazione e trasmissione dei dati rilevanti per lo svolgimento da parte dell’Esperto Indipendente delle attività ad esso rimesse;
(v) le modalità di verifica da parte delle funzioni interne preposte circa l’adeguatezza del processo valutativo inerente le valutazioni periodiche redatte dagli Esperti Indipendenti, al fine di fornire al Consiglio di Amministrazione gli elementi utili per un’analisi critica delle relazioni di stima.
Nell’ambito dei processi di valutazione dei beni immobili facenti parte del patrimonio dei fondi, BSG si è avvalsa di un’apposita funzione aziendale preposta ai processi di valutazione denominata “Funzione Servizi Tecnici e Valutazioni” (qui di seguito “Funzione Valutazioni”).
I dati per l’Esperto Indipendente, elaborati dal Fund Manager, anche con il supporto delle funzioni interne ed esterne (quali ad esempio il Property o/e il Project Manager) sia per quanto riguarda il ciclo attivo degli immobili (contratti di locazione, fatturato, morosità,…) sia per quanto riguarda il ciclo passivo (oneri del patrimonio immobiliare, lavori capitalizzabili, di messa a norma,…) vengono trasmessi dalla Funzione Valutazioni all’Esperto indipendente, ma la responsabilità ultima circa la correttezza ed attendibilità dei dati definitivi forniti all’Esperto Indipendente rimane in capo al Fund Manager. La Funzione Valutazioni ha la responsabilità nel continuo di assicurare:
(i) lo svolgimento delle attività di raccolta e la verifica sulla correttezza dei dati trasmessi e ricevuti dagli Esperti Indipendenti nonché sulla corrispondenza dei dati e delle informazioni utilizzate dagli Esperti con quelli trasmessi da BSG e il processo di elaborazione di detti dati;
(ii) la tracciabilità delle attività rilevanti esercitate, anche tramite raccolta ordinata della corrispondenza, dei documenti e delle verifiche svolte;
(iii) la trasmissione da parte di BSG agli Esperti Indipendenti dei dati necessari per l’elaborazione delle relazioni di stima;
(iv) la ricezione da parte di BSG delle relazioni di stima e l’analisi delle stesse;
(v) la gestione dei rapporti con gli Esperti Indipendenti;
(vi) la selezione, per tutti i fondi, dell’Esperto Indipendente, in occasione sia del collocamento di un nuovo Fondo sia nella turnazione degli incarichi.
Tra i soggetti preposti al controllo, la “Funzione di gestione del rischio” e la “Funzione di compliance” che hanno operato in regime di indipendenza l’una dall’altra, relazionando, ognuna per la parte di propria competenza, il Consiglio di Amministrazione e l’Amministratore Delegato circa l’esito delle verifiche relative
(i) all’adeguatezza del processo valutativo dell’Esperto Indipendente; (ii) alla coerenza dei criteri di valutazione dal medesimo utilizzati con quelli previsti dalla normativa vigente; (iii) alla correttezza nell’elaborazione dei dati e alla coerenza delle assunzioni di stima; (iv) all’individuazione e alla possibile insorgenza di conflitti di interesse rilevanti con gli Esperti Indipendenti tali da compromettere l’indipendenza degli stessi, attivando tutti i presidi volti ad escludere il rischio di conflitti di interessi che potessero recare pregiudizio ai fondi gestiti e ai loro partecipanti.
A far tempo dal 1° gennaio 2015, sempre con riferimento alla valutazione al 31.12.2014, sono stati adottati i seguenti presidi organizzativi:
A. il Fund Manager e la struttura di Risk Management della Investire Immobiliare SGR S.p.A. (“Società incorporante”) hanno verificato l’adeguatezza del processo valutativo dell’Esperto Indipendente, la coerenza dei criteri di valutazione dal medesimo utilizzati con quelli previsti nella normativa vigente, la correttezza nell’elaborazione dei dati e la coerenza delle assunzioni di stima;
B. il servizio Valuations della Società incorporante, all’esito dei controlli svolti dal Fund Manager e dalla struttura di Risk Management, ha redatto il Documento di controllo in cui ha riepilogato le attività
svolte al fine di pervenire alla valutazione del patrimonio immobiliare sulla base delle indicazioni fornite da tutte le funzioni coinvolte nel processo. In particolare in tale memorandum sono stati indicati i Key Performance Indicator (“KPI”) che consentano l’agevole valutazione della qualità del servizio erogato dall’Esperto Indipendente, l’adeguatezza dell’intero processo valutativo, un’analisi delle principali variazioni rispetto alle semestrali precedenti, nonché le motivazioni per un eventuale scostamento dalle valutazioni formulate dall’Esperto Indipendente;
C. il Property Investment Committee (“PIC”) della Società incorporante ha espresso, sulla base del Documento di controllo di cui alla lett. B che precede e della nota di verifica della struttura di Risk Management, il parere obbligatorio e non vincolante circa il corretto espletamento da parte delle funzioni aziendali dei controlli sull’adeguatezza delle valutazioni effettuate dagli esperti nonché sulle eventuali proposte di scostamento dalla valutazione dell’Esperto Indipendente;
la relazione di stima elaborata dall’Esperto Indipendente del Fondo unitamente al Documento di controllo ed alla nota di verifica della struttura di Risk Management, sono stati presentati al Consiglio di Amministrazione della Società incorporante, tramite il Chief Executive Officer, in modo tale da permettere un’adeguata conoscenza dei beni in portafoglio nonché di valutare gli eventuali elementi che potrebbero motivare uno scostamento dalle relazioni di stima effettuate dall’Esperto xxxxxxxx.Xx conformità con quanto stabilito nelle Linee Applicative si rappresenta che l’incarico di Esperto indipendente per il fondo Invest Real Security è stato assegnato, con decorrenza dal 30/06/2010 all’Esperto Indipendente DTZ Italia S.p.A.
Crediti e altre attività
I crediti e le altre attività sono esposti al valore di presunto realizzo.
Posizione netta di liquidità
La liquidità netta disponibile è espressa al valore nominale.
Debiti ed altre passività
I debiti e le altre passività sono esposti al loro valore nominale.
Ratei e risconti
Sono calcolati secondo il principio della competenza economica e temporale in applicazione del principio di correlazione dei costi e dei ricavi in ragione dell’esercizio.
Costi e ricavi
Sono contabilizzati secondo il principio della competenza economica e dell’inerenza all’attività svolta dal Fondo.
Sezione II – Le attività
Le attività del Fondo sono così costituite:
Strumenti finanziari
II.1 Strumenti finanziari non quotati
Nell’esercizio 2006 il Fondo ha costituito due società alle quali sono stati conferiti rispettivamente due rami d’azienda contestualmente alle acquisizioni immobiliari aventi per oggetto due centri commerciali siti rispettivamente in Bologna e in Andria (BT).
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
293.249 | 525.788 |
Si forniscono di seguito le informazione relative alle due partecipazioni in portafoglio.
Denominazione e sede della società:
Andria Mongolfiera S.r.l. - con sede legale in Roma Via Piemonte n. 38 - Codice Fiscale: 08847091009
Attività esercitata dalla società:
Andria Mongolfiera S.r.l. svolge la propria attività all’interno del centro commerciale sito in Andria (BT) in Contrada Barba d’Angelo snc: l’immobile è di proprietà della Fondo IRS con il quale è in essere un contratto di locazione ad uso commerciale. La Società, a sua volta, ha sottoscritto contratti di affitto d’azienda con
una pluralità di operatori economici per lo svolgimento di attività di esercizio commerciale, artigianale, di somministrazione di alimenti e bevande e di altre attività di servizio.
A) Xxxxxx nel portafoglio del Fondo
Xxxxxx nel portafoglio del fondo | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend. Prec |
1) titoli di capitale con diritto di voto 2) titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari | 100 | 100% | 362.140 | 44.900 | 295.844 |
Nel corso dell’esercizio 2014 il valore di carico di tale partecipazione ha subito la seguente movimentazione:
Saldo al 31/12/2013 | 295.844 | |
Svalutazioni | - | 250.944 |
Saldo al 31/12/2014 | 44.900 |
B) Dati di bilancio dell'emittente Andria Mongolfiera S.r.l.
Dati patrimoniali | Dati al 31 dicembre 2014 | Esercizio precedente | Secondo esercizio precedente |
1) totale attività | 1.074.088 | 1.098.207 | 1.370.685 |
2) partecipazioni | 000 | 000 | 000 |
3) immobili | |||
4) indebitamento a breve termine | 999.686 | 796.972 | 1.069.585 |
5) indebitamento a medio/lungo termine | |||
6) patrimonio netto | 44.900 | 295.844 | 294.668 |
Inoltre per le imprese diverse dalle società immobiliari: | |||
° capitale circolante lordo | 766.055 | 820.126 | 1.066.140 |
° capitale circolante netto | (233.631) | 23.154 | (3.445) |
° capitale fisso netto | 301.861 | 269.575 | 296.688 |
° posizione finanziaria netta | (320.971) | (15.240) | (3.445) |
Dati reddituali | Dati al 31 dicembre 2014 | Esercizio precedente | Esercizio precedente |
1) fatturato | 1.747.546 | 1.890.099 | 2.124.132 |
2) margine operativo lordo | 196.893 | 224.937 | 96.928 |
3) risultato operativo | (297.936) | (220.123) | (386.940) |
4) saldo proventi/oneri finanziari | 1.125 | 6.501 | 4.092 |
5) saldo proventi/oneri straordinari | 6.520 | 104.805 | 13.342 |
6) risultato prima delle imposte | (290.291) | (108.817) | (369.506) |
7) utile (perdita) netto | (250.944) | (60.824) | (369.506) |
8) ammortamenti dell'esercizio | (30.040) | (27.114) | (27.114) |
Denominazione e sede della società:
Minganti S.r.l. - con sede legale in Roma Via Piemonte n.38 - Codice Fiscale: 05571911006
Attività esercitata dalla società:
Nello specifico la Minganti S.r.l. svolge la propria attività all’interno del centro commerciale sito in Bologna in Via della Liberazione 15. L’immobile è di proprietà del Fondo IRS con il quale è in essere un contratto di locazione ad uso commerciale. La Minganti S.r.l., a sua volta, ha sottoscritto contratti di affitto ramo
d’azienda con una pluralità di operatori economici per lo svolgimento di attività di esercizio commerciale, artigianale, di somministrazione di alimenti e bevande e di altre attività di servizio.
A) Xxxxxx nel portafoglio del Fondo
Xxxxxx nel portafoglio del fondo | Quantità | % del totale titoli emessi | Costo di acquisto | Valore alla data del rendiconto | Valore alla data del rend. Prec |
1) titoli di capitale con diritto di voto 2) titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari | 100 | 100% | 210.000 | 248.349 | 229.944 |
Nel corso dell’esercizio 2014 il valore di carico di tale partecipazione ha subito la seguente movimentazione:
Saldo al 31/12/2013 | 229.944 |
Ripristino di valore | 18.405 |
Saldo al 31/12/2014 | 248.349 |
B) Dati di bilancio dell'emittente Minganti S.r.l.
Dat i patrimoniali | Dat i al 31 dicembre 2014 | Esercizio precedent e | Secondo esercizio precedente |
1) totale attività | 533.759 | 561.492 | 664.138 |
2) partecipazioni | 0 | ||
3) immobili | |||
4) indebitamento a breve termine | 285.126 | 331.172 | 436.373 |
5) indebitamento a medio/lungo termine | |||
6) patrimonio netto | 248.349 | 229.944 | 227.382 |
Inoltre per le imprese diverse dalle società | |||
° capitale circolante lordo | 439.229 | 456.628 | 548.955 |
° capitale circolante netto | 154.103 | 125.456 | 112.582 |
° capitale fisso netto | 94.004 | 104.166 | 114.329 |
° posizione finanziaria netta | 87.751 | 95.778 | 112.582 |
Dati reddituali | Dat i al 31 dicembre 2014 | Esercizio precedent e | Secondo esercizio precedente |
1) fatturato | 153.029 | 273.836 | 367.844 |
2) margine operativo lordo | 7.207 | (57.293) | 85.942 |
3) risult ato operativo | (49.224) | (88.921) | (73.110) |
4) saldo proventi/oneri finanziari | 4.422 | 2.595 | 487 |
5) saldo proventi/oneri straordinari | 33.954 | 51.791 | 6.592 |
6) risult ato prima delle imposte | (10.848) | (34.535) | (66.031) |
7) utile (perdita) netto | 18.406 | 2.563 | (66.031) |
8) ammortamenti dell'esercizio | (10.163) | (10.163) | (10.163) |
C) Criteri e parametri di valutazione
Le partecipazioni detenute nelle due società sono state valutate al costo, aumentato degli oneri accessori di diretta imputazione e dei costi incrementativi, rettificato in caso di perdite durevoli di valore, non ricorrendo le ipotesi previste al Titolo V, Capitolo IV, Sez. II, paragrafo 2.4.5. del Provvedimento Banca d’Italia del 8 maggio 2012, in quanto l’attività prevalente delle società partecipate non consiste nell’investimento in beni immobili. Il valore esposto nel rendiconto è comunque allineato a quello dei rispettivi patrimoni netti.
D) Elenco di beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari controllate
Le società controllate gestiscono esclusivamente le licenze di vendita inerenti i negozi presenti nei centri commerciali rispettivamente di Andria e Bologna e pertanto non detengono al momento immobili né diritti reali immobiliari.
E) Descrizione delle operazioni
L’operatività delle società sopraindicate è funzionale alla gestione delle licenze dei due centri commerciali in Andria e Bologna. La loro attività tipica è, pertanto, strumentale alla gestione dei due centri e il loro conto economico esprime costi e ricavi tipici di questa attività. La particolare criticità che ha investito le vendite al consumo e principalmente i centri commerciali, ha comportato l’attuazione da parte del Fondo IRS di interventi manutentivi finalizzati a lavori edili di ripristino dell’immobile di Andria dove si svolge l’attività di vendita del centro commerciale ed in particolare delle aree destinate a nuovi operatori commerciali titolari di importanti brand con i quali la Andria S.r.l. ha sottoscritto contratti di affitto ramo di azienda a partire dal secondo semestre dell’anno 2014.
F) Altre informazioni
Nell’ambito delle altre informazioni riguardanti le società partecipate si evidenzia che le stesse hanno in essere contenziosi fiscali.
In particolare:
Andria Mongolfiera S.r.l.: la società tra il 2012 e il 2014 ha ricevuto tre avvisi di accertamento Ires e Irap relativi alle annualità 2007, 2008 e 2009 con richiesta di maggiori imposte per complessivi euro 392.512 oltre sanzioni ed interessi.
Per tutte le annualità interessate l’Ufficio, relativamente al contratto di locazione stipulato con il Fondo Irs, contesta la deducibilità della parte di canone determinato in misura percentuale ai ricavi della società rappresentati dagli affitti percepiti dai singoli affittuari del centro commerciale.
Per le annualità 2007 e 2008 sono state proposte istanze di accertamento con adesione che hanno avuto esito negativo.
Per tutte le annualità sono stati depositati i relativi motivati ricorsi presso la Commissione Tributaria Provinciale.
Il 21 novembre 2014 si è svolta l’udienza di trattazione del ricorso relativo all’annualità 2007.
Il 20 gennaio 2015 è stata depositata la sentenza, emessa dalla sezione 48 della Commissione Tributaria Provinciale, che ha respinto il ricorso della Società con compensazione delle spese di giudizio.
Tuttavia, la Società in relazione al merito della questione, ai motivi dell’avviso dell’accertamento, alle motivazioni, in diritto e nel merito, espresse nei ricorsi e sulla base dei pareri fiscali ricevuti ha ritenuto le potenziali passività non probabili e, conseguentemente, non ha effettuato nel bilancio al 31 dicembre 2014 alcun stanziamento a tale titolo.
Minganti S.r.l.: la società, ha ricevuto:
Avviso di accertamento IRES/IRAP, notificato il 29 maggio 2013, relativo all’ annualità 2008 con richiesta di maggiori imposte per euro 7.943 oltre sanzioni e interessi. Ad avviso dell’Ufficio la Società avrebbe indebitamente dedotto parte dei canoni di locazione, pari a euro 443.893, relativi al contratto stipulato con il Fondo IRS, corrispondenti alla rinuncia al credito effettuato dallo stesso Fondo IRS, al netto degli oneri consortili che Xxxxxxxx Xxx si è accollata per i costi sostenuti dai propri locatari. Secondo l’Ufficio tale comportamento sarebbe diretta conseguenza della clausola contrattuale che ha previsto la corresponsione di un canone, oltre che in misura fissa, anche in misura percentuale legato alla variabilità del risultato di gestione della Società.
Avverso tale accertamento, in data 29/10/2013, è stato depositato ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale, in conseguenza dell’’esito negativo del procedimento di mediazione con l’Agenzia delle Entrate. L’udienza per la trattazione del ricorso è stata fissata al 13 aprile 2015.
Avviso di accertamento IRES/IRAP/IVA notificato il 15 ottobre 2014, relativo all’ annualità 2009 con richiesta di maggiori imposte per Euro 190.000 oltre sanzioni e interessi. Ad avviso dell’Ufficio la Società avrebbe indebitamente dedotto parte dei canoni di locazione, pari a euro 950.000, relativi al contratto stipulato con il Fondo IRS, corrispondenti alla rinuncia al credito effettuato dallo stesso Fondo. Secondo l’Ufficio tale comportamento sarebbe diretta conseguenza della clausola contrattuale che ha previsto la corresponsione di un canone, oltre che in misura fissa, anche in misura percentuale legato alla variabilità del risultato di gestione della Società. Circostanza che, secondo l’Ufficio, avrebbe concretizzato un abuso del diritto.
Avverso tale avviso in data 12/12/2014 è stato presentato ricorso e si è in attesa della fissazione dell’udienza.
La società ritiene, anche sulla base dei pareri fiscali ricevuti, non probabili le passività potenziali connesse a tali contenziosi; conseguentemente il bilancio al 31 dicembre 2014 non include alcuno stanziamento a Fondo rischi.
II.2 Strumenti finanziari quotati
Il fondo non detiene strumenti finanziari quotati.
II.3 Strumenti finanziari derivati
Non sono presenti in bilancio voci rientranti in questa categoria.
II.4. Beni immobili e diritti reali immobiliari
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
118.900.000 | 134.500.000 |
Il valore del patrimonio immobiliare riflette la valutazione espressa dall’Esperto Indipendente e condivisa dal Consiglio di Amministrazione e dal Collegio Sindacale. Tale valutazione è riportata in allegato alla presente nota.
Il saldo al 31 dicembre 2014 si riferisce a:
• un immobile sito a Milano in xxx Xxxxxxxx, 00;
• un immobile sito a Cinisello Balsamo (MI) in xxx Xxxxxx Xxxxx, 000;
• un immobile sito a Torino in xxx Xxxxxxxxxxx, 00;
• un immobile sito a Bologna in xxx xxxxx Xxxxxxxxxxx, 00;
• un immobile sito a Andria (BT) in Contrada Barba d’Angelo snc;
• un immobile sito a Rutigliano (BA) in via Adelfia snc.
L’importo risulta interamente allocato nella sottovoce B1 “Immobili dati in locazione” che può essere dettagliata come segue:
Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
Valore di acquisto originario | 174.547.860 | 174.547.860 |
Spese accessorie di acquisto | 1.837.421 | 1.837.421 |
Capitalizzazioni | 2.879.963 | 2.879.963 |
Totale costo storico | 179.265.244 | 179.265.244 |
Valutazioni | - 60.365.244 | - 44.765.244 |
Totale | 118.900.000 | 134.500.000 |
La movimentazione dell’esercizio è rappresentata esclusivamente dalle svalutazioni effettuate pari ad Euro 15.600.000.
Saldo al 31/12/2013 134.500.000 |
Valutazioni -15.600.000 |
Saldo al 31/12/2014 118.900.000 |
Si espongono nelle tabelle seguenti l’elenco dei beni immobili detenuti dal Fondo e la loro redditività.
ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO
Reddività dei beni locati Descrizione e Ubicazione Destinazione Anno di Superf. Canone Tipo Scadenza Locatario Costo storico Ipoteche Altre prevalente costruz Lorda per m2 Contratto contratto (Euro) (Euro) info | |||||||||
XXXXXX XXXXXXX | |||||||||
BOLOGNA | |||||||||
1 212-A11 XXX XXXXX XXXXXXXXXXX 00 | XXXXXXXXXXX | 00.000 | 51.635.869 | 4.853.816 | |||||
2.840 158 | Affitto | 31/03/2018 | Impresa | comm.le | |||||
389 627 | Affitto | 25/03/2018 | Impresa | comm.le | |||||
198 259 | Affitto | 31/12/2020 | Impresa | comm.le | |||||
128 180 | Affitto | 31/12/2020 | Impresa | comm.le | |||||
145 222 | Affitto | 31/12/2020 | Impresa | comm.le | |||||
93 396 | Affitto | 31/12/2020 | Impresa | comm.le | |||||
4.143 133 | Affitto | 01/01/2022 | Impresa | comm.le | |||||
0 | 01/06/2015 | Impresa | comm.le | ||||||
82 | Affitto | 27/11/2016 | Impresa | comm.le | |||||
LOMBARDIA | |||||||||
CINISELLO BALSAMO | |||||||||
2 212-A10 XXXXX XXXXXX XXXXX 000 | UFFICI | 5.007 | 7.610.622 | ||||||
1.145 100 | Affitto | 30/09/2018 | Impresa | comm.le | |||||
323 112 | Affitto | 31/05/2020 | Impresa | comm.le | |||||
MILANO | |||||||||
3 212-A01 XXX XXXXXXXX 00 | UFFICI | 8.174 | 37.469.973 | 4.211.321 | |||||
7.750 338 | Affitto | 24/11/2015 | Impresa | comm.le | |||||
118 569 | Affitto | 30/09/2017 | Impresa | comm.le | |||||
224 563 | Affitto | 30/09/2017 | Impresa | comm.le | |||||
82 594 | Affitto | 31/03/2017 | Impresa | comm.le | |||||
PIEMONTE | |||||||||
TORINO | |||||||||
4 212-A08 XXX X. XXXXXXXXXX 00 | XXXXXX | 00.000 | 18.012.822 | ||||||
XXXXXX | |||||||||
XXXXXX | |||||||||
5 212-A12 | COMMERCIALE | 12.184 | 52.166.855 | 6.007.007 | |||||
XXXXXXXX | |||||||||
XXXXX X'XXXXXX | |||||||||
XXX | |||||||||
00 220 | Affitto | 31/03/2017 | Impresa | comm.le | |||||
12.146 126 | Affitto | 31/12/2020 | Impresa | comm.le | |||||
RUTIGLIANO | |||||||||
6 212-A13 | LOGISTICA | 12.706 | 12.369.101 | ||||||
VIA ADELFIA SNC | |||||||||
12.706 12 | Affitto | 30/11/2021 | Impresa | comm.le | |||||
Totale Fondo | 179.265.243 | 15.072.144 | |||||||
Il costo storico include, oltre al valore di acquisto originario, le spese accessorie di acquisto e le capitalizzazioni.
I dati esplicativi relativi alle ipoteche, che nel prospetto sopra riportato fanno riferimento all’importo del finanziamento allocato sugli immobili, sono riportati nella Sezione V – Altri dati patrimoniali.
INFORMAZIONI SULLA REDDITIVITÀ DEI BENI IMMOBILI DETENUTI DAL FONDO
Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione canoni | Valore dei beni immobili | Locazione non finanziaria (a) canone annuo | Locazione finanziaria (b) | Importo totale (c=a+b) | % sull'importo totale canoni |
Fino 1 anno | 38.230.715 | 2.665.219 | 2.665.219 | 43,82 | |
DA oltre 1 a 3 anni | 1.893.468 | 201.757 | 201.757 | 3,32 | |
DA oltre 3 a 5 anni | 6.176.589 | 808.940 | 808.940 | 13,30 | |
DA oltre 5 a 7 anni | 37.318.678 | 1.854.438 | 1.854.438 | 30,49 | |
DA oltre 7 a 9 anni | 6.252.873 | 552.200 | 552.200 | 9,08 | |
A) Totale beni Immobili locati | 89.872.324 | 6.082.554 | 6.082.554 | 100,00 | |
B) Totale beni Immobili Non locati | 29.027.676 | 0 | 0 | 0,00 |
Gli importi indicati per i canoni rappresentano una proiezione annua degli stessi fino alla scadenza dei relativi contratti di affitto.
Si segnala una variazione negativa dei ricavi di locazione per l’anno 2014 pari a Euro 327.971 rappresentata dai minori ricavi da locazione sull’immobile di Cinisello Balsamo e di Rutigliano e sui centri commerciali per disdette intervenute sul finire del 2013 e rinegoziazioni canoni per adeguamento alle attuali condizioni di mercato.
Di seguito la tabella con le evidenze di cespiti disinvestiti dal Fondo (dall’avvio della sua operatività – 29 settembre 2003 - alla data del rendiconto).
Cespiti disinvestiti | Quantità (mq) | Acquisto | Ultima valutazione | Realizzo | Proventi generati | Oneri sostenuti | Risultato dell'investimento | ||
Data | Costo acquisto | Data | Ricavo di vendita | ||||||
Xxxxxx - Xxx Xxxxxxx | 0.000 | 10-dic-04 | 2.906.712 | 3.380.000 | 26-giu-07 | 3.675.375 | 0 | 0 | 768.663 |
Trezzo sull'Adda (MI) - Via Xxxxxxxx Xxxxxxx | 1.477 | 10-dic-04 | 2.355.439 | 2.940.000 | 26-giu-07 | 3.206.500 | 0 | 0 | 851.061 |
Xxxxxx - Xxx Xxxxxxx | 000 | 10-dic-04 | 1.904.397 | 2.010.000 | 26-giu-07 | 2.178.000 | 0 | 0 | 273.603 |
Xxxxxx - Xxx Xxx xx Xxxx | 000 | 10-dic-04 | 1.152.662 | 1.390.000 | 26-giu-07 | 1.512.500 | 0 | 0 | 359.838 |
Nembro (BG) - Xxx Xxxx | 0.000 | 10-dic-04 | 2.906.712 | 3.330.000 | 26-giu-07 | 3.614.875 | 0 | 0 | 708.163 |
Xxxxxx - Xxx Xxxxxxxx | 000 | 10-dic-04 | 701.620 | 860.000 | 26-giu-07 | 937.750 | 0 | 0 | 236.130 |
Roma - Via Tempio del Cielo 1,3,5 | 5.979 | 27-giu-05 | 9.798.382 | 12.110.000 | 23-giu-10 | 14.772.337 | 0 | 0 | 4.973.955 |
21.725.924 | 26.020.000 | 29.897.337 | 0 | 0 | 8.171.413 | ||||
II.5. Crediti
Non sono iscritti crediti in bilancio.
II.6. Depositi bancari
Non sono presenti in bilancio voci rientranti in questa categoria.
II.7. Altri beni
La voce non è valorizzata in bilancio.
II.8. Posizione netta di liquidità
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
747.442 | 731.620 |
La voce, interamente allocata nella sottovoce F1 “Liquidità disponibile”, è relativa alla disponibilità liquida in giacenza sul conto corrente bancario acceso presso I.C.B.P.I. S.p.A. quale banca depositaria del Fondo per l’importo di Euro 746.569 e da importi minori in giacenza sul conto cambiali presso la BCC e per interessi attivi da liquidare da Iccrea Banca S.p.A. maturati sul conto corrente estinto.
A far data dal 20 ottobre 2014, a seguito della cessione da parte della Iccrea Banca S.p.A. del proprio ramo d’azienda, l’Istituto Centrale delle Banche Popolari Italiane S.p.A. (I.C.P.B.I. S.p.A.) ha assunto il ruolo di banca depositaria del Fondo, con conseguente progressiva estinzione dei rapporti bancari precedentemente accesi presso Iccrea Banca S.p.A. e accensione dei nuovi conti bancari presso I.C.B.P.I. S.p.A..
Le liquidità passano da Euro 731.620 del 2013 a Euro 747.442 del 2014 con una variazione netta di Euro 15.822 con riferimento alla quale si rimanda al prospetto dei flussi di cassa (Allegato 2).
II.9. Altre attività
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
1.539.889 | 1.107.737 |
La composizione delle altre attività viene di seguito dettagliata:
Voce | Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
G2 | Ratei e risconti attivi | 51.819 | 88.298 |
G4.1 | Crediti verso clienti | 1.189.370 | 1.005.760 |
G4.3 | Altre | 298.700 | 13.679 |
- Crediti verso SGR per commissioni | 268.084 | ||
- Crediti verso erario per IVA | 18.141 | 0 | |
- Depositi cauzionali da fornitori | 4.327 | 3.839 | |
- Oneri pluriennali da ammortizzare | 4.632 | 9.840 | |
- Crediti verso erario per imposte | 2.954 | ||
- Spese su Mutui | 562 | ||
TOTALE | 1.539.889 | 1.107.737 |
La voce Ratei e risconti attivi rappresenta interamente da risconti relativi alle imposte di registro gravanti sui contratti di locazione e di competenza dell’anno successivo (Euro 28.956) e alle commissioni sui finanziamenti (Euro 22.863) riscontate annualmente fino alla data di scadenza dei relativi contratti di finanziamento.
I crediti verso clienti sono dettagliati come segue:
Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
Crediti verso clienti inquilini al netto degli anticipi | 784.979 | 431.322 |
Cambiali attive | 0 | 240.000 |
Fatture da emettere al netto delle note di credito | 835.947 | 714.972 |
Fondo svalutazione crediti | -431.556 | -380.534 |
Totale | 1.189.370 | 1.005.760 |
Le fatture da emettere si riferiscono principalmente ai crediti per canoni di locazione verso Andria Mongolfiera S.r.l. e Minganti S.r.l. rispettivamente per Euro 623.739 ed Euro 124.350.
Come indicato nella tabella, i crediti verso locatari sono stati prudenzialmente svalutati per tenere conto dei rischi connessi all’incasso degli stessi e delle eventuali attività legali in corso. Le variazioni intervenute nel fondo svalutazione crediti sono indicate nella seguente tabella:
Fondo Svalutazione crediti | Importo |
Fondo svalutazione - saldo al 31/12/2013 | 380.535 |
Accantonamento dell'esercizio 2014 | 51.021 |
Utilizzo dell’esercizio 2014 | 0 |
Fondo svalutazione - saldo al 31/12/2014 | 431.556 |
I crediti verso SGR sono relativi al conguaglio commissioni per l’anno 2014 calcolato sul NAV al 31/12/2014 influenzato significativamente dalle svalutazioni immobiliari dell’anno.
Il credito verso l’Erario per IVA rappresenta quanto risultante dalla liquidazione dell’imposta al 31 dicembre 2014.
Gli oneri pluriennali da ammortizzare e le spese su mutui rappresentano le quote residue di tali oneri, ripartiti fra i vari esercizi in funzione del periodo di riferimento dei contratti cui si riferiscono.
Sezione III – Le passività
III.H. Finanziamenti ricevuti
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
15.072.144 | 15.198.608 |
La voce, relativa al saldo residuo in conto capitale, è interamente allocata nella sottovoce H1. “Finanziamenti ipotecari”, iscritta a seguito dell’erogazione dei finanziamenti da parte degli Istituti bancari Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (importo originario di Euro 27.000.000), Banca Popolare di Milano (importo originario di Euro 29.000.000), e Banca Iccrea S.p.A. in pool con BCC di Roma (importo originario di Euro 8.000.000), ed è correlata agli acquisti effettuati nell’esercizio 2006 degli immobili rispettivamente siti ad Andria e Bologna, nonché all’acquisto dell’immobile di Milano, via Broletto; contestualmente ai mutui è stata iscritta ipoteca sugli immobili a favore dei creditori.
La leva finanziaria utilizzata dal Fondo al 31 dicembre 2014, intesa come il rapporto tra l’indebitamento e la somma tra il valore di mercato degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società di controllo, è pari al 12,65%.
Di seguito sono riportate le condizioni applicate sui finanziamenti ricevuti.
a) mutuo ipotecario concesso dalla Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (Euro 6.007.007 al 31 dicembre 2014)
stipulato in data 16 febbraio 2006
scadenza 10 ottobre 2015
indicizzato al tasso Euribor a 6 mesi maggiorato di uno spread del 4,50% .
b) mutuo ipotecario concesso dalla Banca Popolare di Milano (Euro 4.853.816 al 31 dicembre 2014)
stipulato in data 31 marzo 2006
scadenza 31 dicembre 2015
indicizzato al tasso Euribor a 3 mesi maggiorato di uno spread del 3,5%.
c) mutuo ipotecario concesso da Banca Iccrea S.p.A./BCC di Roma (Euro 4.211.321 al 31 dicembre 2014)
stipulato in data 8 ottobre 2009
scadenza 31 dicembre 2016
indicizzato al tasso Euribor 6 mesi maggiorato di uno spread del 4,00%.
III.M. Altre passività
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
2.084.524 | 2.081.661 |
La composizione delle altre passività viene di seguito dettagliata:
Voce | Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
M1. | Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati | 1.240.979 | 1.183.073 |
M2. | Debiti di imposta | 7.200 | 31.506 |
M3. | Ratei e risconti passivi | 84.539 | 94.706 |
M4. | Debiti verso altri | 0 | 10.000 |
M5. | Debiti per depositi cauzionali su locazioni | 751.806 | 762.376 |
2.084.524 | 2.081.661 |
Si fornisce di seguito la composizione della voce M1. – Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati:
Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
Debiti verso fornitori al netto degli anticipi e note di credito | 314.751 | 152.842 |
Fatture da ricevere | 889.055 | 565.148 |
Ritenute a garanzia sui SAL | 37.173 | 37.173 |
Debiti per commissioni | 0 | 427.910 |
Totale | 1.240.979 | 1.183.073 |
Di seguito è dettagliata la natura economica dei costi relativi alle fatture da ricevere:
Descrizione | Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
Prestazioni e consulenze | 1.838 | 4.760 |
Pubblicità e promozioni | 13.982 | |
Manutenzione ordinaria e straordinaria | 761.346 | 301.756 |
Consulenze legali e notarili | 10.065 | |
Compensi società di revisione | 11.035 | 6.549 |
Spese per esperti indipendenti | 13.000 | 12.000 |
Spese di funzionamento e condominiali | 65.289 | 199.160 |
Specialist di Borsa | 12.500 | 12.500 |
Capex fabbricati | 28.423 | |
Totale | 889.055 | 565.148 |
I Debiti di imposta si riferiscono a debiti verso l’Erario per IVA in sospensione e ritenute d’acconto operate.
Nella voce Ratei e risconti passivi sono presenti ratei per Euro 64.377 relativi agli interessi passivi sui mutui ipotecari e risconti per Euro 20.162 per fatture emesse per canoni e altri ricavi della gestione immobiliare per le quote di competenza dell’anno 2015.
I debiti per depositi cauzionali attivi esposti in bilancio sono comprensivi degli interessi da riconoscere ai locatari, pari a Euro 9.014.
Sezione IV – Il valore complessivo netto
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL’AVVIO DELL’OPERATIVITÀ (29 SETTEMBRE 2003) FINO AL 31 DICEMBRE 2014
Il valore complessivo netto del Fondo, alla data del 31 dicembre 2014, è risultato pari ad Euro 104.323.912 con una variazione in diminuzione di Euro 15.260.963 rispetto al precedente esercizio come descritto nella seguente tabella.
Quote Versate Quote rimborsate Risultati maturati Utili distribuiti Totale Complessivo
Saldo al 31/12/2013 | 141.000.000 | -1.410.000 | 1.690.828 | -21.695.952 | 119.584.876 |
Nuove sottoscrizioni | 0 | ||||
Rimborso quote | 0 | ||||
Distribuzione dividendi | 0 | ||||
Risultato dell'esercizio | -15.260.963 | -15.260.963 | |||
Saldo al 31/12/2014 | 141.000.000 | -1.410.000 | -13.570.135 | -21.695.952 | 104.323.912 |
Il valore complessivo netto dalla sottoscrizione del Fondo al 31 dicembre 2014 si riassume secondo lo schema della seguente tabella:
Importo | In percentuale dei versamenti effettuati | |
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (q. emesse x prezzo emissione) TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni A2. Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari B. Risultato complessivo gestione immobili C. Risultato complessivo gestione dei crediti D. Interessi attivi proventi assimilati su depositi bancari E. Risultato complessivo gestione altri beni F. Risultato complessivo gestione cambi G. Risultato complessivo altre operazioni di gestione H. Oneri finanziari complessivi I. Oneri di gestione complessivi L. Altri ricavi e oneri complessivi M. Imposte complessive RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/2014 TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE | 141.000.000 | |
141.000.000 | 100,00% | |
-826.891 | -0,59% | |
1.720.310 | 1,22% | |
28.197.864 | 20,00% | |
785.091 | 0,56% | |
-12.088.760 | -8,57% | |
-31.186.834 | -22,12% | |
7.875 | 0,01% | |
-178.791 | -0,13% | |
-1.410.000 | -1,00% | |
-21.695.952 | -15,39% | |
-13.391.345 | -9,50% | |
104.323.912 | 73,99% | |
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO | -1,01% |
Sezione V – Altri dati patrimoniali
1) Alla data del presente rendiconto, il Fondo non ha impegni a fronte di strumenti finanziari derivati e altre operazioni a termine.
2) In bilancio sono iscritte attività nette nei confronti delle società partecipate Andria Mongolfiera S.r.l. per Euro 623.739 e Minganti Srl per Euro 283.917 relativamente ai crediti derivanti dalle fatture emesse o da emettere per i canoni di locazione. Il Fondo ha un credito nei confronti della Società di gestione per Euro 268.084 relativo al conguaglio commissioni di gestione per l’anno 2014.
3) Il Fondo non detiene attività e/o passività denominate in valute diverse dall’euro o beni immobili situati in paesi diversi dall’U.E.M. e non ha posto in essere attività di gestione cambi.
4) Non vi sono plusvalenze in regime di sospensione d’imposta ai sensi dell’art.15, comma 2 della L.86/1994.
5) Si fornisce di seguito l’ammontare delle garanzie ricevute:
Saldo al 31/12/2014 | Saldo al 31/12/2013 |
456.647 | 456.647 |
Trattasi di fidejussioni rilasciate da alcuni locatari per Euro 384.647 ed effetti attivi a garanzia di una proposta transattiva relativa ad una locazione immobiliare per Euro 72.000.
6) Sugli immobili di Andria e Bologna gravano ipoteche iscritte a favore degli Istituti Bancari Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e Banca Popolare di Milano a garanzia dei mutui erogati e rispettivamente ammontanti ad Euro 54.000.000 e Euro 58.000.000. Nel corso del 2009 è stata iscritta ipoteca di Euro
16.000.000 sull’immobile di Milano, Via Broletto a garanzia del mutuo erogato da Iccrea Banca Spa e BCC di Roma.
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari (esclusi interessi)
Nel corso dell'esercizio il Fondo ha proceduto alla svalutazione della partecipazione in Andria Mongolfiera per Euro 250.944 e al ripristino della partecipazione in Minganti per Euro 18.405
Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri stumenti finanziari
Risultato complessivo delle operazioni su: | Utile/Perdita da realizzi | di cui: per variazioni dei tassi di cambio | Plusvalenze / Minusvalenze | di cui: per variazioni dei tassi di cambio |
A. Partecipazioni in società non quotate 1. Di controllo 2. Non di controllo | -232.539 | |||
B. Strumenti finanziari non quotati 1. Altri titoli di capitale 2. Titoli di debito 3. Parti di OICR | ||||
C. Strumenti finanziari quotati 1. Titoli di debito 2. Titoli di capitale 3. Parti di OICR |
Il Fondo non ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati.
Sezione II – Beni immobili
Di seguito viene rappresentato il risultato economico del periodo per i beni immobili che ammonta ad Euro
-12.350.367.
Immobili Residenziali | Immobili Commerciali | Immobili Industriali | Terreni | Altri | |
1. Proventi | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
1.1 Canoni di locazione non finanziaria | 0 | 5.923.328 | 50.326 | 0 | 0 |
1.2 Canoni di locazione finanziaria | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
1.3 Altri proventi | 0 | 83.608 | 10.615 | 0 | 0 |
2 UTILE/PERDITA DA REALIZZI | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2.1 Beni immobili | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2.2 Diritti reali immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
3.1 Beni immobili | 0 | -14.000.000 | -1.600.000 | 0 | 0 |
3.2 Diritti reali immobiliari | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI (inclusa IMU) | 0 | -2.649.781 | -168.462 | 0 | 0 |
5. AMMORTAMENTI | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Sezione III – Crediti
Il Fondo non ha effettuato operazioni di investimento in crediti.
Sezione IV – Depositi bancari
Il Fondo non ha investito in depositi bancari.
Sezione V – Altri beni
Il Fondo non ha investito in altri beni diversi da quelli al punto A1 e B1 della sezione patrimoniale.
Sezione VI - Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
Nel corso dell’esercizio 2014, il Fondo non ha effettuato operazioni di investimento in p.c.t. o di prestito titoli.
La voce interessi passivi su finanziamenti ricevuti è pari ad Euro 663.829.
La voce Altri oneri finanziari, esposta in bilancio per un totale pari ad Euro 39.978, è relativa alle commissioni accessorie collegate ai mutui per Euro 34.488 ed alle spese su mutuo ed oneri pluriennali per le quote di ammortamento dell’anno per un valore complessivo di Euro 5.490.
Sezione VII – Oneri di gestione
VII.1 Costi sostenuti nel periodo
Importi complessivamente corrisposti | Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza della SGR | |||||||
ONERI DI GESTIONE | Importo (migliaia di €) | % sul valore complessivo netto (*) | % sul totale attività | % sul valore di finanziamento | Importo (migliaia di €) | % sul valore complessivo netto (*) | % sul totale attività | % sul valore di finanziamento |
1)Provvigioni di gestione | ||||||||
* provvigioni di base | 1.873 | 1,67% | 1,54% | 0 | 0,00% | 0,00% | ||
* provvigioni di incentivo | ||||||||
2)TER degli OICR in cui il Fondo investe | 0,00% | 0 | 0,00% | |||||
3) Compenso della banca depositaria | 60 | 0,05% | 0,05% | 0 | 0,00% | 0,00% | ||
4) Spese di revisione del Fondo | 11 | 0,01% | 0 | 0,00% | ||||
5) Oneri per la valutazione delle partecipazioni, dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari facenti parte del fondo | 0 | 0,00% | 0,00% | 0 | 0,00% | 0,00% | ||
6) Compenso spettante agli esperti indipendenti | 25 | 0,02% | 0,02% | 0 | 0,00% | 0,00% | ||
7) Oneri di gestione degli immobili | 2.818 | 2,52% | 2,32% | 0 | 0,00% | 0,00% | ||
8) Spese legali e giudiziarie | 20 | 0,02% | 0 | 0,00% | ||||
9) Spese di pubblicazione del valore della quota ed eventuale pubblicazione del prospetto informativo | 49 | 0,04% | 0 | 0,00% | ||||
10) Altri oneri gravanti sul fondo (segue tabella) | 130 | 0,12% | 0 | 0,00% | ||||
TOTAL EXPENSE RATIO (TER) | 4.986 | 4,45% | 0 | 0,00% | ||||
11) Oneri di negoziazione di strumenti finanziari | ||||||||
di cui: | ||||||||
su titoli azionari | 0 | 0 | ||||||
su titoli di debito | 0 | 0 | ||||||
su derivati | 0 | 0 | ||||||
altri (da specificare) | 0 | |||||||
12) Oneri finanziari per i debiti assunti dal Fondo | 704 | 4,67% | 0 | 0,00% | 0,00% | |||
13) Oneri fiscali di pertinenza del Fondo | 0 | 0,00% | 0 | 0,00% | ||||
TOTALE SPESE | 5.690 | 5,08% | 0 | 0,00% | ||||
(*) Calcolato come media del periodo
Provvigioni di gestione
La commissione di gestione base SGR è pari all’1,8% annuo, calcolata, come previsto dal regolamento, sul valore complessivo netto del Fondo, rettificato delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni detenute in società immobiliari rispetto al loro valore di acquisizione. Detto compenso viene prelevato dalle disponibilità del Fondo, con cadenza trimestrale, il primo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
Alla SGR spetta, in sede di liquidazione del Fondo, un compenso pari al 20% del risultato eccedente l’obiettivo di rendimento minimo prefissato nel regolamento del Fondo e pari al 5% annuo.
Compenso della banca depositaria
Per quanto riguarda il compenso per la banca depositaria, è calcolato nella misura dello 0,5‰ annuo, come previsto dal testo regolamentare – sul valore complessivo netto del Fondo – quale risulta dal rendiconto di fine anno precedente – rettificato delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni detenute in società immobiliari rispetto al loro valore di acquisizione. Detto compenso viene prelevato dalle disponibilità del Fondo, con cadenza trimestrale, l'ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
Spese di revisione del Fondo
Il valore esposto si riferisce alla spese per la revisione contabile del Fondo effettuata dalla società Mazars S.p.A.
Compenso spettante agli Esperti Indipendenti
Il valore esposto si riferisce agli oneri per gli Esperti Indipendenti per le valutazioni semestrale previste dalla vigente normativa.
Oneri per la gestione degli immobili
Viene di seguito dettagliata la composizione della voce 7 della tabella:
Descrizione | 2014 | 2013 |
Spese condominiali | 670.875 | 626.358 |
Spese di funzionamento | 139.367 | 287.359 |
Manutenzioni | 1.198.705 | 307.369 |
Assicurazioni | 61.337 | 66.178 |
Imposte e tasse diverse | 7.047 | 4.279 |
Spese intermediazioni | 1.760 | 0 |
Imposta di registro | 64.441 | 92.041 |
Imposta TASI | 35.828 | 0 |
Imposta IMU | 628.591 | 628.911 |
Spese di intermediazione | 240 | 0 |
Interessi su depositi cauzionali | 7.316 | 18.291 |
Sopravvenienze passive | 2.736 | 0 |
Totale | 2.818.243 | 2.030.786 |
Spese legali e giudiziarie
La voce esposta fa riferimento a spese legali sostenute per l’assistenza prestata al Fondo per Euro 19.872.
Spese di pubblicazione del valore della quota
La voce esposta si riferisce ai costi sostenuti per la pubblicazione dei prospetti informativi pari a Euro 49.159.
Altri oneri gravanti sul Fondo
Si indica di seguito la composizione della voce 10 della tabella:
Descrizione | 2014 | 2013 |
Borsa Italiana | 15.406 | 15.246 |
Specialist Borsa | 25.000 | 25.000 |
Altre prestazioni e consulenze | 27.747 | 14.258 |
Consulenze notarili | 6.486 | 0 |
Oneri bancari | 272 | 326 |
Contributi Consob | 4.192 | 4.067 |
Svalutazione clienti e perdite su crediti | 51.021 | 92.535 |
Totale | 130.124 | 151.432 |
VII.2 Provvigioni di incentivo
Non si sono verificate le condizioni che prevedono le commissioni di incentivo.
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri
La voce si compone come di seguito esposto:
Voce | Descrizione | 2014 | 2013 |
L1. | Interessi attivi su disponibilità liquide | 16.998 | 36.150 |
L2. | Altri ricavi | ||
- Sopravvenienze attive | 146.348 | 138.977 | |
- Proventi finanziari diversi | 432 | 4.458 | |
- Rimborsi assicurativi | 31.720 | 8.225 | |
L3. | Altri oneri | ||
- Sopravvenienze passive | -1.760 | -85.767 | |
Totale | 193.738 | 102.042 |
Le sopravvenienze attive sono attribuibili principalmente a rettifica di costi stanziati in esercizi precedenti. I proventi finanziari diversi si riferiscono ad interessi per ritardato pagamento da parte dei conduttori.
Gli altri oneri riguardano sopravvenienze passive prevalentemente per costi di competenza di esercizi precedenti.
Sezione IX – Imposte ed altri aggiornamenti normativi
Con D.L. n. 1 del 24 gennaio 2012, convertito con modificazioni nella L. n. 27 del 24 marzo 2012, il Legislatore è intervenuto sull’art. 73 del DPR n. 917/1986 (“Testo Unico delle Imposte sui Redditi”), aggiungendo all’elenco dei soggetti passivi IRES anche gli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio.
Tuttavia, l’art. 6 del D.L. 351 del 25 settembre 2001, convertito con modificazioni nella L. n. 410 del 23 novembre 2001, e successive modifiche, disciplina un regime fiscale “speciale” in relazione ai Fondi comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi del D.Lgs. 58 del 24 febbraio 1998 (“Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria”). Si tratta dei fondi comuni di investimento dotati delle seguenti caratteristiche:
• presenza di una pluralità di investitori;
• finalità di investire il patrimonio raccolto secondo una predeterminata politica di investimento;
• gestione del fondo svolta dalla SGR nell’interesse dei partecipanti, ma in autonomia da essi.
Solo i fondi immobiliari in possesso dei suddetti requisiti non sono pertanto soggetti alle imposte sui redditi IRES e all’Imposta Regionale sulle Attività Produttive IRAP.
Indipendentemente dalla sussistenza delle suddette caratteristiche, tuttavia, l’intero regime fiscale previsto dal D.L. n. 351/2001 sopra citato si applica, in ogni caso, ai fondi partecipati esclusivamente da investitori “istituzionali” ovvero fondi immobiliari partecipati esclusivamente da uno o più dei seguenti soggetti:
• Stato o ente pubblico;
• Organismi d’investimento collettivo di risparmio;
• Forme di previdenza complementare nonché enti di previdenza obbligatoria;
• Imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche;
• Intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;
• Soggetti e patrimoni indicati nelle precedenti lettere costituiti all’estero in Paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni, sempreché assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;
• Enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente le finalità indicate nell’articolo 1, comma 1, lett. c-bis) del D.Lgs. n. 153/1999, nonché società residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche;
• Veicoli costituiti in forma societaria o contrattualmente partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti indicati nelle lettere precedenti.
I partecipanti diversi dai soggetti indicati nei precedenti punti, c.d. investitori “non istituzionali”, che possiedono quote di partecipazione in misura superiore al 5% del patrimonio del fondo, se residenti, subiscono una forma di tassazione con imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione. In particolare è previsto che i redditi concorrono alla formazione del reddito complessivo del partecipante indipendentemente dalla percezione e proporzionalmente alla quota di partecipazione. Il reddito imputato per trasparenza è determinato escludendo dal risultato di gestione i proventi e gli oneri da valutazione maturati ma non realizzati.
I medesimi redditi se conseguiti da soggetti non residenti ed indipendentemente dalla percentuale di partecipazione al fondo, subiscono, al momento della loro corresponsione, l’applicazione della ritenuta a titolo di imposta del 26% ex art. 7, comma 1, del citato D.L. 351/2001 oppure la minore ritenuta convenzionale, se applicabile.
Il regime di “esenzione” senza applicazione della ritenuta, viene mantenuto nei confronti di fondi pensione e OICR esteri, sempreché istituiti in Stati e territori c.d. White list, di enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia e nei confronti delle Banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato (ex art. 7 D.L. 351/2001).
A tale proposito si precisa che il previgente regime di esenzione, applicabile a tutti i proventi percepiti da soggetti residenti in paesi c.d. White list, continua ad essere ancora valido con riferimento alle distribuzioni di proventi riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2009.
Ciò posto, per i partecipanti residenti che possiedono quote di partecipazione in misura pari o inferiore al 5% e per gli investitori “istituzionali” precedentemente elencati continua ad applicarsi il regime di imposizione dei proventi già disciplinato dall’art. 7 del D.L. n. 351/2001. Nei confronti di tali soggetti si applica la ritenuta nella misura del 26 per cento introdotta dal Decreto Legge n. 66/2014.
Si segnala che il Provvedimento A.d.E. del 16 dicembre 2011 ha specificato l’obbligo per la SGR di comunicare, nella propria dichiarazione del sostituto di imposta i dati relativi ai partecipanti, compresi i partecipanti c.d. “istituzionali” di cui ai precedenti punti, che alla data del 31 dicembre di ciascun periodo di imposta, detengono una quota di partecipazione nei fondi immobiliari superiori al 5%, unitamente all’ammontare dei redditi imputati per trasparenza.
Il Decreto Legge 66/2014 - convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 giugno 2014 n. 89 – come predetto, ha disposto, a decorrere dal 1 luglio 2014, l’aumento dal 20 al 26 per cento dell’aliquota relativa alla tassazione di taluni redditi di natura finanziaria, tra cui i proventi di ogni tipo derivanti dalla partecipazione ad organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) mobiliari e immobiliari.
Sul tema della determinazione dei proventi percepiti in sede di rimborso, liquidazione o cessione delle quote è intervenuto anche il Decreto Legislativo 4 marzo 2014 n. 44, emanato in attuazione della Direttiva 2011/61/UE, semplificando le modalità di determinazione della base imponibile dei predetti redditi, soprattutto con riferimento alla partecipazione ad OICR non immobiliari italiani ed esteri e ad OICR immobiliari esteri. Per effetto delle modifiche apportate da tale provvedimento, ai fini della determinazione dei reddito di capitale derivanti dalla partecipazione ad OICR italiani ed esteri si deve fare riferimento ai valori effettivi di acquisto e vendita e non più ai valori di prospetto.
La nuove disposizioni del D.Lgs. 44/2014 in tema di calcolo della base imponibile in sede di rimborso, liquidazione o cessione erano, di fatto, già applicabili ai partecipanti ai fondi immobiliari italiani; viceversa, le novità introdotte dal D.L. 66/2014 in tema di incremento dell’aliquota della ritenuta dal 20 al 26 per cento, interessano l’intera platea degli OICR, tanto mobiliari che immobiliari.
Riguardo ai proventi periodici, distribuiti in costanza di partecipazione all’organismo di investimento, la nuova aliquota del 26 per cento si applica ai proventi esigibili dal 1° luglio 2014; in buona sostanza, prevale la data di messa in pagamento dei proventi a prescindere dalla data della delibera di distribuzione e da quella di pagamento del provento al partecipante.
Relativamente ai proventi che possono assumere la veste di redditi di capitale (art. 44 DPR 917/86) o redditi diversi (art. 67 del medesimo decreto) realizzati in sede di rimborso, cessione o liquidazione delle quote o azioni, l’aliquota del 26 per cento si applica alle operazioni realizzate dal 1° luglio 2014 intendendo per realizzo la data di regolamento dell’operazione.
Tuttavia, per effetto di uno specifico regime transitorio riservato agli organismi di investimento collettivo del risparmio, previsto dall’art. 3, comma 12 del D.L. 66/2014, sui proventi realizzati, riferibili a importi maturati al 30 giugno 2014, continuerà ad applicarsi l’aliquota del 20%.
Dal punto di vista degli OICR, anche considerato che una buona parte dei redditi di capitale sono percepiti al lordo di ritenute alla fonte o imposte sostitutive, vale a dire da parte dei c.d. soggetti lordisti, l’impatto delle novità non è particolarmente significativo.
Imposta di Bollo
L’art. 19 del DL 201/2011, convertito con modificazioni dalla Legge 214/2011, ha modificato la disciplina dell’imposta di bollo dovuta sulle comunicazioni inviate alla clientela relative a prodotti finanziari.
Il comma 581, dell’art. 1 della Legge n. 147/2013, cd. Legge di Stabilità 2014, ha stabilito che a decorrere dal 2014 sale dall’1,5 al 2 per mille l’imposta di bollo sulle comunicazioni periodiche alla clientela relative a prodotti finanziari, compresi i depositi bancari e postali, anche se rappresentati da certificati. Viene abolita la soglia minima di imposta prima fissata ad euro 34,20 mentre aumenta la soglia massima dell’imposta dovuta per i quotisti diversi dalle persone fisiche, che sale da euro 4.500 ad euro 14.000.
L’imposta non si applica con riferimento alle comunicazioni relative a prodotti finanziari detenuti da fondi pensione, banche, assicurazioni, intermediari finanziari e altri soggetti individuati dall’art. 1 del DM 24 maggio 2012.
Tasi
La Legge 147/2013 (legge di stabilità 2014) ha introdotto tra le novità di carattere tributario, l’imposta TASI il cui presupposto impositivo è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l’abitazione principale, e di aree scoperte comprese quelle edificabili a qualsiasi uso adibite.
La base imponibile è calcolata con le stesse modalità previste per l’Imu mentre è molto più articolata la norma che stabilisce l’aliquota applicabile che, in linea generale e salve alcune prerogative dei Comuni, è compresa tra l’1 e il 2,5 per mille. Gli stessi Comuni, inoltre, hanno la facoltà di applicare l’imposta solo sulle abitazioni principali e non anche sugli altri immobili.
Split Payment
L’art. 1, comma 629 – 633, della Legge n. 190/2014 pubblicata sulla G.U. n. 300 del 29 dicembre 2014 (Legge si Stabilità 2015) ha introdotto, a decorrere dal 1° gennaio 2015, il meccanismo del cd. Split payment, il quale prevede per le cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate nei confronti della Pubblica Amministrazione che l’imposta sia versata in ogni caso dagli enti stessi secondo modalità e termini fissati dal DM del 23 gennaio 2015.
In pratica, l’ente pubblico effettuerà due distinti pagamenti:
• al fornitore, per l’importo dell’imponibile;
• all’erario per l’importo dell’IVA.
Il fornitore da parte sua continuerà comunque ad indicare in fattura l’aliquota e l’ammontare dell’IVA dovuta sull’operazione, ma specificherà che il pagamento dovrà essere effettuato all’erario direttamente dal cessionario/committente.
Il Ministero dell’Economia ha precisato che le nuove regole trovano applicazione per le operazioni fatturate a partire dal 1° gennaio 2015.
Reverse charge
Dal 1° gennaio 2015, l’art. 1, commi 629 - 633 della Legge n. 190/2014 pubblicata sulla G.U. n. 300 del 29 dicembre 2014 (Legge si Stabilità 2015), estende il meccanismo dell’inversione contabile anche alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione impianti e di completamento relative ad edifici. Dalla prima lettura della norma, le nuove disposizioni si andranno ad aggiungere, con carattere di specialità, a quelle della lett. a) dell’art. 17 che assoggettano ad inversione contabile le prestazioni di servizi dei subappaltatori. A differenza delle disposizioni vigenti, si applicheranno oggettivamente ai servizi considerati, pertanto non sarà più richiesto che il servizio sia riconducibile ad un subappalto, né che il committente svolga a sua volta un’attività nel settore edile. Di conseguenza, le imprese che prestano servizi di pulizia, di demolizione, di completamento o di installazione di impianti in edifici, quando operano verso soggetti passivi IVA dovranno emettere la fattura senza addebito dell’IVA, imposta che sarà assolta dal destinatario del servizio previa integrazione della fattura, con il regime dell’inversione contabile.
Indicazioni di dettaglio su ciò che costituisce pulizia, demolizione, installazione di impianti o completamento di edifici sono contenute nelle tabelle Ateco che tuttavia propongono indicazioni parziali, pertanto, al momento della redazione del presente documento, si è in attesa di indicazioni ministeriali.
***
Con riferimento agli altri aggiornamenti normativi si evidenzia quanto segue:
AIFMD: Come noto, la Direttiva 2011/61/UE (AIFMD o Direttiva) ha introdotto nell’ordinamento comunitario un regime normativo volto a promuovere una maggiore integrazione del mercato europeo del risparmio gestito e, in particolare, degli investimenti alternativi, attraverso l’armonizzazione della disciplina applicabile ai gestori (GEFIA) di fondi alternativi (FIA), e cioè di tutti quegli organismi di investimento collettivo, tra i quali i fondi immobiliari, non rientranti nell’ambito di applicazione della direttiva 2009/65/CE (UCITS IV). Le disposizioni della AIFMD sono state specificate, principalmente, dalle misure di esecuzione di secondo livello contenute nel Regolamento delegato (UE) n. 231/2013 (il Regolamento UE) che ha completato la Direttiva con le previsioni di dettaglio e che è direttamente applicabile in tutti gli Stati membri. Più in particolare, il Regolamento UE prevede, fra le altre, disposizioni attuative in materia di condizioni generali di esercizio, leva finanziaria, trasparenza e sorveglianza, gestione del rischio (c.d. “risk management”).
Il processo di recepimento della Direttiva all’interno dell’ordinamento nazionale è stato realizzato, a livello di normazione primaria, attraverso il D.lgs. 4 marzo 2014, n. 44, pubblicato in G.U. il 25 marzo 2014 (il Decreto). Con esso sono state apportate le necessarie modifiche al d.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF), volte a consentire, principalmente, l’inserimento nell’ambito del medesimo delle sole disposizioni di
applicazione generale contenute nella Direttiva, demandando, conseguentemente, l’adozione delle disposizioni di dettaglio concernente gli aspetti tecnici alla regolamentazione di livello secondario di competenza della Banca d’Italia e della Consob, ciascuna nell’ambito delle proprie competenze.
Il Decreto è in vigore dal 9 aprile 2014, salvo quanto previsto dalle disposizioni finali e transitorie che individuano il termine per l’adeguamento alla normativa attuativa della AIFMD da parte delle SGR che già svolgevano la gestione e la commercializzazione di FIA. Detto termine, inizialmente fissato al 22 luglio 2014, già prorogato al 31 dicembre 2014, è stato da ultimo differito al 30 aprile 2015.
Oltre a quanto sopra rappresentato, il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha avviato nel mese di maggio 2014 una consultazione pubblica sullo schema di regolamento attuativo del nuovo art. 39 del TUF – che sostituirà il D.M. n. 228/1999 – concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli organismi di investimento collettivo del risparmio italiani .
Infine, in data 26 giugno 2014 sono stati posti in consultazione, a cura della Banca d’Italia e della Consob, gli schemi regolamentari recanti modifiche a:
a. “Regolamento congiunto Banca d’Italia – Consob” in materia di organizzazione e controlli degli intermediari che prestano servizi di investimento e di gestione collettiva;
b. “Regolamento Intermediari” e “Regolamento Emittenti” della Consob;
c. “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio” della Banca d’Italia e disciplina del depositario (autorizzazione, compiti, obblighi e responsabilità ).
Di seguito il dettaglio dei principali interventi di interesse introdotti al TUF:
▪ Il nuovo impianto definitorio. Tra le varie modifiche delle definizioni, si segnala:
1) l’introduzione delle nozioni di “FIA italiano” e “FIA italiano riservato”, quest’ultimo inteso come il fondo comune di investimento la cui partecipazione è riservata non più alla categoria degli investitori qualificati di cui all’art.1, comma 1, lettera h), del D.M. n. 228/1999 bensì “alla categoria degli investitori professionali e alle categorie di investitori individuate dal regolamento di cui all’articolo 39” ;
2) la “nuova” definizione di gestione collettiva del risparmio intesa come “il servizio che si realizza attraverso la gestione di Oicr e dei relativi rischi”. Dette attività devono essere prestate congiuntamente. Al riguardo si segnala che rispetto al passato non sarà più possibile costituire SGR c.d. “di promozione” che svolgono cioè esclusivamente attività di amministrazione del fondo lasciando la gestione del patrimonio ad un’altra SGR c.d. “di gestione”. Inoltre, dal 22 luglio 2014, cioè dalla data in cui le SGR italiane devono essere compliant con la nuova normativa, il modello duale SGR promotore-SGR gestore non potrà essere né più adottato né mantenuto.
▪ La commercializzazione di FIA riservati. In linea con la Direttiva, il TUF pone in capo al gestore l’obbligo di tramettere alla Consob una notifica per ciascun FIA che intende commercializzare corredata da una serie di documenti individuati. La Consob d’intesa con la Banca d’Italia se non ritiene sussistano motivi ostati comunica alla Società entro venti giorni il via libera alla commercializzazione. Inoltre, dalla data di entrata in vigore delle disposizioni attuative del Decreto, le quote dei FIA in parola potranno essere commercializzate esclusivamente nei confronti degli Investitori Professionali e delle categorie di investitori che saranno individuate dall’emanando regolamento di cui all’articolo 39 del TUF.
Per quanto concerne l’emanando regolamento attuativo del nuovo art. 39 del TUF – che sostituirà il D.M.
n. 228/1999 – concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli organismi di investimento collettivo del risparmio italiani, si riportano di seguito i principali interventi di interesse:
▪ l’individuazione, come già anticipato, della categoria di investitori non professionali e delle relative condizioni;
▪ la possibilità di prevedere nel regolamento del FIA i casi in cui, nell’interesse dei partecipanti, il patrimonio può essere investito in beni direttamente o indirettamente ceduti o conferiti da un socio del gestore o da una società del gruppo e, inoltre, i casi in cui tali beni possono essere direttamente o indirettamente ceduti ai medesimi soggetti, nel rispetto delle misure in materia di conflitti di interesse previsti sia dal Regolamento 231/2013 (attuativo dell’AIFMD) che dal Regolamento congiunto Banca d’Italia e Consob, emanato ai sensi dell’articolo 6, comma 2 bis, del TUF.
UIF – ANTIRICICLAGGIO
L’Unità di Informazione finanziaria di Banca d’Italia, con comunicato del 1° dicembre 2014, ha reso noto che a seguito dell'aggiornamento della Circolare n. 140 dell'11 febbraio 1991 recante "Istruzioni relative alla classificazione economica della clientela" avvenuta il 30 settembre scorso, si è reso necessario aggiornare la tabella dei Codici sintetici di attività economica riportata nell’allegato 2 al Provvedimento UIF del 23.12.2013, Disposizioni per l’invio dei dati aggregati.
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI
La società di gestione non ha ricevuto utilità diverse dalle commissioni già descritte.
Non sono stati stipulati prestiti destinati al finanziamento delle operazioni di rimborso anticipato delle quote del Fondo.
Per quanto concerne le operazioni di copertura tassi di oscillazione si rimanda alla sezione III – Le Passività ed alla sezione V – Altri dati patrimoniali.
In allegato al rendiconto sono forniti i seguenti documenti:
• Allegato 1: relazione sul valore di mercato dei beni immobili vincolati al Fondo Invest Real Security alla data del 31 dicembre 2014 redatta dall’Esperto Indipendente DTZ Italia S.p.A.
• Allegato 2: prospetto di flussi di cassa
• Allegato 3: relazione della società di revisione Mazars S.p.A..
Introduzione
Investire Immobiliare S.G.R. S.p.A.
Xxxxxx xxx Xxxx 00
00000 XXXX
FONDO IRS
“INVESTMENT REAL SECURITY”
AGGIORNAMENTO VALORI
31 Dicembre 2014
31 Dicembre 2014
Privato e Confidenziale
PER
10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
Andria Xxxxxxxx Xxxxx X XXXXX | Xxxxxxx Xxx xxxxx Xxxxxxxxxxx | Xxxxxxxxx Xxxxxxx Viale Xxxxxx Xxxxx | Milano Via Broletto | Bari Rutigliano | Torino Vai Marocchetti |
DTZ Italia S.r.l.
Advisory & Valuations
INVESTIRE IMMOBILIARE S.G.R. S.P.A.
FUND IRS INVESTMENT REAL SECURITY
AGGIORNAMENTO VALORI
31 Dicembre 2014
SOMMARIO
4 Indipendenza del valutatore ed esclusione di conflitto di interessi 2
8 Limiti della presente valutazione 3
9 Caratteristiche del Portafoglio IRS 4
9.1 Distribuzione Geografica 4
10 Superficie Lorda Portafoglio IRS 5
11 Metodo di Valutazione adottato 6
12 Valore di Mercato Portafoglio IRS al 31 Dicembre 2014 6
13 Confidenzialità e Raccomandazioni 7
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31 Dicembre 2014
Privato e Confidenziale Dicembre 2014
DTZ Italia S.r.l. ha ricevuto da Investire Immobiliare S.G.R. S.p.A. (il Cliente
Investment Real Security
IRS), aggiornata al 31 Dicembre 2014.
Per adempiere al mandato, oltre ad informazioni in proprio possesso o disponibili presso fonti accreditate di settore, sono stati utilizzati dati e documenti forniti dal Cliente.
Il Portafoglio IRS è costituito da 6 proprietà ubicate ad Andria, Bologna, Cinisello Balsamo, Milano, Bari e Torino, come schematicamente riportato di seguito:
10 | ANDRIA | CONTRADA BARBA D’ANGELO | XXXXXX XXXXXXXXXXX |
00 | XXXXXXX | XXX XXXXX XXXXXXXXXXX | XXXXXX XXXXXXXXXXX |
00 | XXXXXXXXX XXXXXXX | XXXXX XXXXXX XXXXX | XXXXXXX |
00 | XXXXXX | XXX XXXXXXXX | XXXXXXX X XXXXXXXXXXX |
00 | XXXX | RUTIGLIANO | LOGISTICO |
15 | TORINO | VIA MAROCCHETTI | UFFICIO |
Portafoglio IRS al 31 Dicembre 2014
DTZ Italia S.r.l.
compito. A tal proposito si comunica che DTZ Italia S.r.l. possiede i requisiti di cui al D.M. 228/1999.
Per adempiere al mandato, oltre ad informazioni in proprio possesso o disponibili presso fonti accreditate di settore, sono stati utilizzati dati e documenti forniti dal Cliente, di seguito brevemente elencati:
- Planimetrie e tavole Catastali, (Tavole Tecniche);
- Schede e Dati Catastali;
- Contratti di locazione;
- Rent roll aggiornato al 31.12.2014 con dettaglio di eventuali rinnovi e/o disdette;
- Documentazione Tecnica disponibile (Certificazioni, Manutenzioni impianti..ecc.,);
- Inquadramento urbanistico;
- Calcolo Imu Tasi;
- Assicurazioni globali fabbricati;
- Eventuali Capex previsti per gli Immobili appartenenti al Fondo.
Nel caso in cui qualsiasi di tali informazioni si verificasse inesatta o non aggiornata alla data di valutazione, i risultati della valutazione potrebbero subire variazioni e andrebbero dunque adeguatamente riesaminati.
La valutazione si riferisce al giorno 31 Dicembre 2014.
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4 Indipendenza del valutatore ed esclusione di conflitto di interessi
Si conferma che la valutazione del Portafoglio IRS è stata svolta in qualità di Esperto Indipendente del Fondo, con il rilascio di dichiarazioni richieste dal Cliente per il possesso dei requisiti di onorabilità, professionalità, indipendenza ed assenza di conflitti di interesse così come previsto dalla normativa vigente.
Scopo delle presenti valutazioni sulla base delle assunzioni speciali di seguito dettagliate.
DTZ Italia S.r.l. in qualità di Esperto Indipendente ha svolto la valutazione del portafoglio immobiliare in oggetto su richiesta del Cliente e secondo i criteri di valutazione ammessi dal Provvedimento di Banca
08 Maggio 2012.
Inoltre DTZ Italia S.r.l. ha effettuato la valutazione anche in conformità dei principi guida RICS in quanto compatibili con il 08 Maggio 2012.
DTZ Italia S.r.l. autorizza il Cliente a riprodurre il presente rapporto, o parte di esso e di riferirne i contenuti a terzi limitatamente agli scopi previsti dalla Xxxxx, ma non accetta nessuna responsabilità nei confronti di terze parti in relazione ai contenuti del presente rapporto di valutazione sia nella sua interezza che per porzioni dello stesso.
DTZ Italia S.r.l. ha effettuato la valutazione degli immobili costituenti il Portafoglio IRS, sulla base del Valore di Mercato1.
DTZ Italia S.r.l. non ha effettuato verifiche autonome relative alla posizione giuridica della proprietà. Come richiesto dal Cliente si è assunto, ai fini delle valutazioni, che gli immobili in portafoglio siano di esclusiva e piena proprietà, che non esistano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e che non risultino gravami di sorta.
1 Cfr. Appendix 1 e Rics, VS 3.2.
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8 Limiti della presente valutazione
Il presente rapporto di valutazione è stato effettuato assumendo altresì i seguenti limiti:
A supporto della valutazione si è esaminata la documentazione tecnica fornitaci dal Cliente da cui in particolare abbiamo rilevato le informazioni catastali, le consistenze edilizie e la destinazione
Non sono state effettuate verifiche della struttura degli immobili;
Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente illustrato nelle seguenti pagine;
Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data della presente valutazione;
Ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta propri di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non sensibilmente, l' adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come riferimento;
La nostra valutazione è basata sulle informazioni e sui documenti ricevuti dal Cliente; i dati di locazione sono stati forniti dal Cliente e non sono stati da noi verificati in sede di sopralluogo;
Il computo delle superfici e tutti i dati relativi alle consistenze sono stati desunti dalla documentazione fornitaci dal Cliente;
circa i titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche, verifica delle strutture, autorizzazioni relative a
e che, pertanto, DTZ Italia non si assume alcuna responsabilità né fornisce alcuna garanzia espressa o sottintesa, circa la completezza, veridicità e correttezza delle informazioni ricevute, sia scritte che verbali;
La valutazione ha presupposto che i beni siano pienamente conformi alle legislazioni vigenti (regolarità edilizia, sicurezza e prevenzione incendi), fatto salvo nei casi espressamente indicati dal Cliente;
Non sono state considerate le eventuali passività ambientali gravanti sugli Immobili;
all' ambiente, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti normative in materia ambientale;
I valori espressi non comprendono l' IVA.
Appendice 1 per ulteriori dettagli
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9 Caratteristiche del Portafoglio IRS
9.1 Distribuzione Geografica
Gli immobili del Portafoglio IRS sono ubicati: a Milano in via Broletto (immobile ad uso uffici), a Cinisello Balsamo, in viale Xxxxxx Xxxxx (immobile ad uso uffici), a Torino in Via Marocchetti (immobile ad uso uffici), a Bologna in via della Liberazione infine a Rutigliano (Provincia di Bari, immobile ad uso logistico).
13 MILANO XXX XXXXXXXX | 00 XXXXXXXXX XXXXXXX VIALE FULVIO TESTI | ||
Milano
| |||
Torino | Bologna | ||
Xxxxxx Xxxxxxxxxx | |||
15 TORINO XXX XXXXXXXXXXX | 00 XXXXXXX XXX XXXXX XXXXXXXXXXX | ||
00 XXXX RUTIGLIANO | 10 ANDRIA CONTRADA BARBA | ||
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10 Superficie Lorda Portafoglio IRS
La superficie lorda complessiva2 del Portafoglio IRS è pari a mq 105.675 come espresso in dettaglio nella tabella sotto riportata.
SUPERFICIE LORDA | ||
CITTA' | INDIRIZZO | mq |
ANDRIA | XXXXXXXX XXXXX X'XXXXXX | 00.000 |
XXXXXXX | XXX XXXXX XXXXXXXXXXX | 00.000 |
XXXXXXXXX XXXXXXX | VIALE FULVIO TESTI | 7.264 |
XXXXXX | XXX XXXXXXXX | 00.000 |
RUTIGLIANO | XXX XXXXXXX | 00.000 |
XXXXXX | XXX XXXXXXXXXXX | 00.000 |
TOTALE | 105.675 | |
In termini di superficie lorda, i principali immobili del Portafoglio IRS sono i due centri commerciali ubicati (mq. 23.928) e
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
0.000
-
XXXXXXX XXX XXXXX XXXXXX XXXXXXXX
XXXXXXXXXXX XXXXX X'XXXXXX
XXXXXX VIA XXXXXXXXXX (BA)
MAROCCHETTI
XXXXXX XXX XXXXXXXXX XXXXXXX
XXXXXXXX XXXXX XXXXXX XXXXX
0 escluse le pertinenze esterne (parcheggi scoperti, aree esterne).
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11 Metodo di Valutazione adottato
Al fine di determinare il più probabile valore di mercato, DTZ Italia S.r.l. ha compiuto nel 2013, un sopralluogo negli immobili costituenti il Portafoglio IRS, per sincerarsi della situazione generale, in particolar modo della loro qualità edilizia, del livello di vetustà e dello stato conservativo in cui attualmente essi versano.
dalla documentazione messa a disposizione dal Cliente.
Tra i metodi di valutazione ammessi dal Provved del 08 Maggio 2012, si è ritenuto più congruo utilizzare il metodo:
- Metodo Reddituale dei Flussi di Cassa Attualizzati
complessivo di 10 - 15 annualità) dei futuri redditi netti derivanti
Alla fine di tale periodo abbiamo capitalizzato il reddito netto a regime. I flussi di cassa (ricavi- costi) sono stati considerati a moneta corrente.
li / unità commerciali e
terziarie risulta una metodologia diffusa e ampiamente riconosciuta nel settore.
in quanto essi sono beni a reddito.
La scelta
essari a carico della proprietà per la gestione e
Tali flussi di cassa attesi sono scontati su base annua, assumendo che siano percepiti a metà di ciascuna annualità in quanto rappresenta la migliore modellizzazione dei flussi di cassa derivanti dei contratti di locazione vigenti.
della valutazione.
Abbiamo assunto una crescita dei canoni di locazione di mercato stimati (ERV) in misura pari al 100%
al 75%
inflazione annua attesa.
1,59%.
12 Valore di Mercato Portafoglio IRS al 31 Dicembre 2014
Sulla base delle analisi svolte e delle assunzioni speciali espresse nella presente introduzione, si ritiene congruo stimare il valore di mercato del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione, in data 31 Dicembre 2014, pari a:
118.900.000
(Cento Diciotto Milioni Nove Cento Mila Euro)
VALORE DI MERCATO PORTAFOGLIO IRS
AL 31.12.2014
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13 Confidenzialità e Raccomandazioni
Le informazioni contenute in questa introduzione sono da considerarsi riservate e destinate al Cliente sopra indicato.
DTZ Italia S.r.l. autorizza il Cliente a riprodurre questa introduzione, o parte di essa, ovvero riferirla a terze parti, tuttavia DTZ Italia S.r.l. non si assume alcuna responsabilità nei confronti di qualsiasi altro soggetto a cui venga mostrata e/o trasmessa questa introduzione nella sua interezza o in alcune parti.
Per questo motivo risulta vietato, se non previa autorizzazione, la riproduzione e la duplicazione di tale introduzione per scopi diversi da quelli sopra descritti se non accompagnato da lettera di fiducia e/o Reliance Letter DTZ Italia S.r.l.
Raccomandiamo al Cliente, prima che qualsiasi transazione finanziaria venisse intrapresa basandosi sulle presenti valutazioni e sulle considerazioni contenute nella presente introduzione, di ottenere la verifica delle informazioni forniteci per lo svolgimento della valutazione e dunque sulla validità delle assunzioni considerate.
Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx MRICS Amministratore Delegato
In nome e per conto di DTZ Italia S.r.l.
Xxx. Xxx Xxxxxx Xxxxxxx
Membro del Consiglio di Amministrazione In nome e per conto di
DTZ Italia S.r.l.
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APPENDICE 1. TERMINI, CONDIZIONI E ASSUNZIONI GENERALI
Trattasi di termini, condizioni e assunzioni generali su cui le nostre valutazioni e relazioni sono normalmente preparate e costituiscono parte integrante del nostro incarico insieme con la nostra Lettera di Incarico ed i DTZ Terms e Conditions.
Queste condizioni ed assunzioni si applicano alla valutazione che è oggetto di questo incarico. Abbiamo fatto alcune assunzioni in relazione a fatti, condizioni o situazioni che interessano il bene oggetto della nostra
bbiamo verificato come parte del processo di valutazione, ma piuttosto, secondo il glossario del RICS Valuation - considerato come veritiere. Nel caso in cui una di queste ipotesi si riveli inesatta, allora la nostra valutazione dovrà essere rivista.
1. Basi della Valutazione
In accordo con le istruzioni ricevute dal Cliente, il bene immobiliare è stato valutato sulle seguenti basi:
▪ Valore di mercato;
▪ Canone di mercato.
2. Titoli di proprietà e affini
Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo quanto specificatamente indicato altrove.
Qualora forniti, i contenuti dei titoli di proprietà sono stati riflessi nel rapporto di valutazione. Si assume che la piena
Si precisa che non sono state effettuate autonome verifiche circa i titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche, verifica delle strutture, autorizzazi
indagine presso gli enti competenti e che, pertanto, DTZ Italia non si assume alcuna responsabilità né fornisce alcuna garanzia espressa o sottintesa, circa la completezza, veridicità e correttezza delle informazioni ricevute, sia scritte che verbali.
Qualora fosse richiesta una verifica di tali informazioni, si assume incarichiate i vostri consulenti legali.
3. Condizioni delle strutture e dei servizi, materiali dannosi, impiant i e macchinari
inaccessibili. Non è quindi p
tossici o difetti strutturali e progettuali al di fuori di quelli eventualmente indicati nel presente rapporto di valutazione e nelle relative appendici.
impiegati nella costruzione o nel corso di susseguenti modifiche, e non è quindi possibile confermare che rivelerebbe la presenza di tali materiali dannosi.
Non sono state svolte altre verifiche geologiche, minerarie, o di altro genere per accertare che il sito sia libero per sostenere gli edifici ivi costruiti.
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Si assume inoltre che non esistano condizioni anormali nel suolo, né reperti archeologici tali da poter
mento degli impianti elettrico, elettronico, idrico, e di riscaldamento, né su altre attrezzature o servizi. Ciò nonostante, si presume che tutti i servizi funzionino in maniera soddisfacente.
Non si è tenuto conto nella presente valutazione di impianti o macchinari che non siano a servizio diretto
interamente o in diretta connessione alle attività dei conduttori. Sono anche stati esclusi mobili, arredamenti, accessori, veicoli, eventuali giacenze e attrezzature varie. Nel fornire consulenze e valutazioni riguardo al valore
denti qualificati richiedono espressamente che il cliente e/o eventuali terze parti accettino il fatto che il presente rapporto di valutazione non offre alcun riferimento né fornisce alcuna garanzia riguardo alla condizione della struttura, delle fondamenta, del suolo e
4. Impianti e macchinari
Non è stata considerata nessuna indennità per tutti gli impianti o macchinari che non fanno parte degli impianti
uso tutti gli impianti, macchinari ed attrezzature installati interamente o principalmente in relazione a qualsiasi delle attività degli occupanti. Sono stati anche esclusi mobili e arredi, veicoli, eventuale magazzino e attrezzi.
5. Superfici e sopralluoghi
Il Cliente ha fornito a DTZ Italia le superfici necessarie per la valutazione. Si assume che le superfici fornite siano state calcolate in conformità alla prassi italiana e che possano quindi essere utilizzate come base per le analisi svolte al fine della determinazione dei canoni di locazione attesi di mercato e del valore di mercato
Le ispezioni sono effettuate su base concordata. Al fine delle rivalutazioni senza nuova ispezione, a meno che non sia richiesto altrimenti, si assume (come definito nel Red Book) che nessuna modifica rilevante si è verificata in ordine alle caratteristiche fisiche della proprietà e della zona in cui è situata.
6. Questioni ambientali, inclusi rischi di inondazioni
DTZ Italia non ha eseguito verifiche in relazione alla presenza effettiva o potenziale di contaminazione nel sottosuolo o negli edifici ed ai rischi di inondazione. Si assume che, qualora venissero eseguite delle verifiche a tale scopo, non produrrebbero risultati tali da incidere sul valore d
di alcuna
forma di contaminazione.
Nel corso di una trattativa di acquisizione, gli eventuali acquirenti potrebbero richiedere ulteriori verifiche per accertare ogni rischio prima di chiudere la transazione. Se a seguito di tale attività si verificasse la presenza di
siano tuttora utilizzati per attività contaminanti, il valore riportato nel presente rapporto potrebbe subire una consistente riduzione.
7. Concessioni edilizie ed urbanistiche
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questioni rimaste in sospeso in relazione a costruzione, utilizzo o occupazione. In caso contrario ciò potrebbe
Si prega di notare il fatto che i dipendenti dei servizi urbanistici forniscono informazioni informali ed ufficiose e che si devono intraprendere ricerche formali qualora siano necessarie informazioni ufficiali.
Si assume che, qualora dobbiate fare affidamento su questioni urbanistiche, incarichiate, informando DTZ Italia, i vostri consulenti legali di effettuare tali ricerche formali.
8. Canoni di locazione
Qualora forniti, sono stati visionati i contratti di locazione ed i relativi documenti. Si assume che le copie di tutti i documenti inviati siano complete ed aggiornate.
Non sono state effettuate indagini sulla solidità finanziaria degli inquilini. A meno che non ci siamo evidenze contrarie, si presuppone che:
se una proprietà è occupata con un contratto di locazione, gli inquilini siano finanziariamente in grado di adempiere ai loro obblighi;
non ci siano arretrati di spes contratti, controversie con gli inquilini presenti o previste.
Tuttavia, la nostra valutazione riflette la percezione generale del mercato riguardo alla solidità finanziaria del tipo potrebbe insediarsi.
Si assume che rinegoziazioni di affitto o rinnovi di locazione siano in corso o imminenti