DA POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE MINAS GERAIS
Faculdade Mineira de Direito
Xxxxxxx Xxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxx
DA POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Contagem 2020
DA POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Monografia apresentada à Faculdade Mineira de Direito da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, Unidade Contagem, com requisito de obtenção do título de Bacharel em Direito.
Orientadora: Prof.ª Dra. Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx
Área de Concentração: Direito Civil
Contagem 2020
DA POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Monografia apresentada à Faculdade Mineira de Direito da Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, Unidade Contagem, com requisito de obtenção do título de Bacharel em Direito.
Orientadora: Prof.ª Dra. Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx
Área de Concentração: Direito Civil
Prof.ª Dra. Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx (Orientadora)
(Banca Examinadora)
(Banca Examinadora)
Contagem 2020
Aos meus avós.
AGRADECIMENTOS
A minha mãe, Xxxxx, pela paciência nessa longa trajetória.
À memória de meu grande e amado avô e minha avó, pelo amor, que justifica e incentiva e o empenho ao sonho da conclusão do presente curso.
Aos familiares e amigos que sempre torceram por esta etapa.
Por fim, à professora e orientadora, Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxx, agradeço imensamente por ter aceitado o convite.
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O presente trabalho tem por objeto de estudo a possibilidade de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, financiado pelo programa do Governo Federal “Minha Casa, Minha Vida”, programa de habitação. Para tanto, será utilizado como metodologia a revisão bibliográfica, a partir de uma análise qualitativa dos dados, de forma a encontrar subsídio para responder à questão proposta. A princípio, serão feitas considerações conceituais de forma a viabilizar o entendimento do tema, abordando, entre outros, o conceito de contrato, as garantias reais do contrato em que se envolvem direitos e obrigações das partes. Ainda neste sentido, serão expostas as formas de financiamento e o programa de habitação concedido pelo governo. Analisar-se-á também, o conceito de Incidente Repetitivo e suas possibilidades. Após introdução dos conceitos, será tratado especificamente do tema objeto desta pesquisa, quanto a possibilidade de rescindir o contrato de compra e venda junto à construtora, tendo sido o financiamento realizado diretamente com instituições financeiras ou programa público de habitação (Minha Casa, Minha Vida). Por fim, são feitas as considerações finais, trazendo o resultado da pesquisa realizada.
Palavras-chave: Rescisão de Contrato. Garantia Real. Direito Imobiliário. Programa de Habitação. Minha Casa Minha Vida. Contrato de Compra e Venda de Imóvel.
This study aims to study the possibility of terminating a property purchase and sale contract, financed by the Federal Government program “Xxxxx Xxxx, Minha Vida”, a housing program. For that, the bibliographic review will be used as methodology, from a qualitative analysis of the data, in order to find support to answer the proposed question. At first, conceptual considerations will be made in order to facilitate the understanding of the theme, addressing, among others, the concept of contract, the real guarantees of the contract in which the rights and obligations of the parties are involved. Still in this sense, the forms of financing and the housing program granted by the government will be exposed. The concept of Repetitive Incident and its possibilities will also be analyzed. After introducing the concepts, the subject matter of this research will be specifically addressed, regarding the possibility of terminating the purchase and sale contract with the construction company, having been financed directly with financial institutions or a public housing program (Minha Casa, Minha Vida). Finally, the final considerations are made, bringing the result of the research carried out.
Keywords: Contract Termination. Real Guarantee. Real Estate Law. Housing Program. My home, my life. Property Purchase and Sale Agreement.
CEF – Caixa Econômica Federal
FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
IRDR - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas IPTU – Imposto Predial e Território Urbano
PMCMV - Programa Minha Casa, Minha Vida RGI – Registro Geral de Imóveis
STJ – Superior Tribunal de Justiça
TJMG – Tribunal de Justiça de Minas Gerais
SUMÁRIO
2. CONSIDERAÇÕES ACERCA DOS CONTRATOS E DAS GARANTIAS 10
2.1 Histórico e definições: Dos contratos 10
2.2 Do contrato de compra e venda 11
2.3 Características do contrato de compra e venda de imóveis 13
2.4.1 Propriedade Fiduciária – Alienação Fiduciária em Garantia 15
3 PROGRAMA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL 19
3.1 Breve Histórico Programa Minha Casa Minha Vida 19
3.2 Formas e exigências de aquisição 21
4 QUANTO A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL 24
4.1 Aspectos polêmicos do Sistema de Financiamento Habitacional 24
4.2 Da possibilidade de rescisão contratual: casos práticos 27
4.3 Soluções para a lacuna jurídica do problema 30
REFERÊNCIAS Erro! Indicador não definido.
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por escopo, analisar a possibilidade da rescisão de contrato de compra e venda junto à construtora sendo que o financiamento foi realizado diretamente à uma instituição financeira ou programa de habitação.
Primeiramente tem como objetivo analisar conceitos essenciais para a compreensão do tema, quais sejam, as características dos contratos no geral, o conceito do contrato de compra e venda, das garantias, e quanto a modalidade de rescisão do contrato de compra e venda. Definição esta que, uma vez conhecida, proporciona sujeitos envolvidos no negócio jurídico o conhecimento dos seus direitos e deveres quanto às obrigações do contrato.
Será abordado também como funciona o procedimento do programa de financiamento ofertado pelo governo federal conhecido pelo nome de “Programa Minha Casa Minha Vida”, que visa à oportunidade de moradia ao cidadão brasileiro juntamente com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos.
No capítulo seguinte trata-se da possibilidade da rescisão contratual dessa espécie de contrato, quando houver a presença da garantia real da alienação fiduciária, com financiamento por intermédio do programa habitacional do Governo Federal.
Passa-se então ao conceito, definições e cabimento do Incidente de Demandas Repetitivas nos casos atuais, simultâneos, quanto às demandas de rescisões de contrato de compra e venda dos imóveis financiados junto às construtoras e instituição financeira.
E, concluindo, a presente monografia tem como enfoque mostrar problemática da rescisão contratual na modalidade anteriormente mencionada. Busca-se ainda dar uma alternativa jurídica para responder de forma equitativa a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com financiamento junto à instituição financeira para que sejam feitas análises críticas não ofuscando a isonomia do cidadão e nem mesmo das construtoras e instituições, salientando a responsabilidade de cada uma das partes de forma a responder por suas obrigações sem causar enriquecimento desmotivado para as demais partes.
2. CONSIDERAÇÕES ACERCA DOS CONTRATOS E DAS GARANTIAS
2.1 Histórico e definições: Dos contratos
Sabe-se que contrato é um pacto entre as partes e em sua evolução histórica, está ligado diretamente à troca e a fim de suprir as necessidades de cada um, a troca foi uma forma de pacto utilizada por vários séculos.
Etimologicamente, contrato vem do latim con tractar (algo) (com) alguém.
Esse sistema, veio se modificando, evoluindo e com a modernidade e foi norteando e demandando formas de garantias e obrigações, assim, passou a ser um negócio jurídico, bilateral ou plurilateral.
Segundo Xxxx Xxxxx, o contrato é a vontade humana, desde que atue na conformidade da ordem jurídica, gerando assim, direitos e obrigações as partes em conformidade com a lei.
Já Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx (2020, p. 22 – 23), define contrato da seguinte maneira:
“O contrato é a mais comum e mais importante fonte de obrigação, devido às suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no mundo jurídico. Fonte de obrigação é o fato que lhe da origem.(...)”
Assim, o contrato é uma espécie de negócio jurídico bilateral ou plurilateral que contém a manifestação da vontade das partes, com o objetivo de criar, extinguir ou modificar direitos (GONÇALVES, 2012).
Além da manifestação das partes, os demais requisitos de existência dos contratos estão determinados no art. 104 do Código Civil Brasileiro/2002 (CC/2002)1. Nesta seara, o art. 104 do CC/2002 determina:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Ressalta-se que a manifestação da vontade, apesar de não estar expressamente prevista, está implícita na capacidade do agente e na licitude sobre o objeto do contrato (DEGANI, 2014).
1 O Código Civil de 2002 será referenciado no texto apenas como CC/2002.
Ademais, a capacidade dos agentes contratantes é essencial para sua validade. Os contratantes poderão ser incapazes desde que devidamente representadas ou assistidas. Além disso, o objeto do contrato deverá ser lícito, determinado ou determinável, e deverá estar de acordo com a forma prevista em lei ou não proibida (XXXXXXXXX, 2012).
Ademais, a validade do contrato fica condicionada a manifestação de vontade livre das partes, ou seja, que não haja vícios (erro, ignorância, dolo, coação, estado de perigo ou lesão. Deve-se considerar os princípios da boa-fé contratual2 e a função social do contrato3 durante toda a sua realização (DEGANI, 2014), para que não haja nulidade no negócio firmado, conforme os arts. 166 a 184 do CC/2002.
No que diz respeito a eficácia dos contratos, ou seja, a verificação da produção dos seus efeitos no plano social, esta poderá estar condicionada a condição (situação incerta e futura), o termo (situação certa e futura) e modo ou encargo (ônus a ser cumprido pelo beneficiário) (XXXXXX, 2014).
2.2 Do contrato de compra e venda
A compra e venda é o mais importante dos contratos e uma das mais importantes fontes de obrigação, como citado acima, assim, o Código Civil brasileiro, define o contrato de compra e venda:
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. (BRASIL, 2002, online).
RIZZARDO (2019, p. 279), acerca da temática, define o referido instrumento:
Constitui a compra e venda o mais importante e comum entre todos os contratos, cuja finalidade primordial está na vinculação dos bens. As pessoas que o celebram visam à transferência e a aquisição da propriedade ou de algum dos direitos inerentes a ela. Mais precisamente, dentro de nosso sistema jurídico, o objeto é a obrigação da transferência, não contendo necessariamente efeito real.
2 Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
3 Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
O contrato de compra e venda, é, portanto, o instrumento mais utilizado diariamente. De acordo com o entendimento do autor referenciado, por meio de uma contraprestação pecuniária cria-se a obrigação de se transferir determinado bem e não necessariamente, a coisa em si (efeito real).
Xxxxxxx XXXXX (2019, P. 216):
Compra e venda é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente.
Sobre as características do contrato de compra e venda, afirma o referido autor, se tratar de um contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, ou aleatório, de execução instantânea ou diferida. Ou seja, se trata, respectivamente, de um contrato que envolve duas ou mais partes; que há manifestação de vontade de ambas as partes; que envolve prestação pecuniária; que as partes possuem prestações equivalentes; que pode ou não tratar de coisas futura; que se cumpre com um único momento imediato ou posteriormente.
No que diz respeito as partes envolvidas no negócio, temos a figura do comprador, que geralmente, oferece a prestação pecuniária em troca do bem, que será transferido pela figura do vendedor. Neste sentido, RIZZARDO (2019, p. 279):
No sentido literal, uma das partes vende, e a outra compra. Quem se obriga a entregar a coisa, com a intenção de aliená-la, denomina-se vendedor. É comprador aquele que assume o compromisso de pagar o preço, a fim de habilitar-se à aquisição da coisa.
Desta maneira, sempre que houver um negócio jurídico com mútuo
consentimento, estaremos diante de um contrato que será regido por cláusulas e princípios sendo que os mais importantes são: autonomia da vontade, da supremacia da ordem pública, do consensualismo, relatividade dos efeitos, da obrigatoriedade, da revisão ou onerosidade excessiva da boa-fé.
2.3 Características do contrato de compra e venda de imóveis
Além dos requisitos do art. 104 do CC/2002, e as características gerais dos contratos em espécie, bem como a capacidade das partes, com manifestação livre e isente de quaisquer dos vícios de consentimento, o contrato de compra e venda de imóveis apresenta algumas outras especificidades que deverão ser atendidas para a sua realização.
É necessário que haja descrição minuciosa do objeto do contrato, ou seja, do imóvel, como suas características e localização, de forma a identifica-lo e diferenciá-lo dos demais, além do preço a ser pago como contraprestação, bem como das obrigações do comprador e do vendedor do imóvel (XXXXX, 2019).
Neste sentido, leciona BORTOLINI (2014, online):
Ademais, importante destacar que na compra e venda de imóveis deverão ser observados alguns princípios do Direito Registral Imobiliário, como o princípio da especialização, que ordena que o imóvel contenha todos os dados necessários à sua perfeita individualização e que o proprietário seja minuciosamente qualificado e o princípio a disponibilidade, segundo o qual ninguém pode transferir mais direitos do que tem.
O contrato de compra e venda de imóvel possui forma prescrita em lei, qual seja, a forma escrita: por intermédio de escritura pública de compra e venda. Este requisito será exigido apenas para os imóveis com valor superior à 30 (trinta) vezes o salário mínimo vigente no país, conforme o art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. (BRASIL, 2002, online).
O contrato de compra e venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da
essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, obrigatoriedade esta também presente para os negócios envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, independentemente do valor, conforme dispõe o art. 8° da Lei nº 5.709/71. De outro lado, vale ressaltar a existência de hipóteses em que a lei confere eficácia de escritura pública a determinados instrumentos particulares, como é o caso da norma constante no § 5° do art. 60 da Lei nº 4.380/64. (BORTOLINI, 2014, online).
Não obstante, o CC/2002 impõe outro requisito para a validade do negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Ocorre que, a transferência da propriedade do bem só se efetivará após o registro do contrato de compra e venda, ou da escritura pública, no Cartório de Registro de Imóveis (XXXXX, 2019), de acordo com o art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”. (BRASIL, 2002, online).
2.4 Das garantias
No âmbito dos negócios jurídicos, poderão ser estabelecidas garantias de algumas espécies, quais sejam: a garantia legal, a garantia contratual e a garantia real.
A garantia legal, por seu próprio nome, já nos demonstra que se trata de um garantia que decorre de lei. A exemplo, pode-se mencionar a garantia prevista no art. 244 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não obstante, a garantia legal decorre da própria teoria do risco da atividade empresarial, tendo em vista que esta correrá por conta do empresário, fazendo surgir a responsabilidade objetiva, que prescinde a existência de dolo ou culpa (XXXXXXX, 2015).
Nesta seara, há igualmente a garantia contratual, ou seja, aquela que é originada da estipulação das partes em contrato, como por exemplo, a garantia estendida que é contratada pelo cliente ao adquirir um produto. CAETANO (2015, online), define a garantia contratual: “É aquela facultada pelo fornecedor, através de termo expresso e padronizado, complementando a garantia legal, nos termos do art. 505, do CDC.”.
Ademais, há as garantias reais, nomeados como direitos reais de garantia, previstos no art. 1225, incisos VIII, IX e X, além da alienação fiduciária
4 Art. 24. A garantia legal de adequação do produto ou serviço independe de termo expresso, vedada a exoneração contratual do fornecedor.
5 Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito.
(propriedade fiduciária, art. 1.361 e Lei nº. 9.514/97). TARTUCE (2017, online) define os direitos reais “como sendo as relações jurídicas estabelecidas entre pessoas e coisas determinadas ou determináveis, tendo como fundamento principal o conceito de propriedade, seja plena ou restrita.”
Já os direitos reais de garantia podem ser definidos como “(...) o direito que o titular tem de receber o pagamento de uma dívida através de um bem dado em garantia”. (PINTO, 2016, online).
Assegurado pelo Código Civil, a garantia dos direitos reais mencionados anteriormente, vincula a coisa do devedor ao credor a fim de garantir a obrigação até o adimplemento da coisa:
“Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
Desta forma, podemos dizer que o direito real em garantia se caracteriza como a seguridade do recebimento do crédito ou bens acordados entre as partes.
A fase primitiva, bem como em Roma, a garantia de até então um possível “negócio jurídico” era reduzir a pessoa envolvida ou um terceiro, a condição de escravo ou garantia pessoal, com o passar dos tempos, passaram a oferecer algo de certo valor em troca e só depois de muitos anos, que a garantia da relação jurídica, comercial, foi condicionada ao patrimônio.
Neste âmbito, será tratada da alienação fiduciária, que é a espécie de garantia normalmente utilizada nos financiamentos de imóveis, objeto da presente pesquisa.
2.4.1 Propriedade Fiduciária – Alienação Fiduciária em Garantia
Inicialmente, salienta-se o conceito de propriedade fiduciária ou alienação fiduciária em garantia, bem como seus efeitos, já que esta se trata atualmente de uma forma de garantia real de bens imóveis.
O conceito do referido instituto, de acordo com Código Civil/2002 é:
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
§ 1 o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se
tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
§ 2 o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
§ 3 o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. (BRASIL, 2002, online).
Com a definição acima, pode-se dizer que a alienação fiduciária é uma cláusula ou uma forma de contrato em que o adquirente do bem, sendo esse, bem imóvel, da em garantia para possível execução do contrato o próprio bem adquirido.
Desta maneira, o adquirente/devedor, recebe o bem, financia o bem e o próprio bem é dado em garantia, para que este, seja a garantia da relação obrigacional e após o adimplemento do valor ora, acordado entre as partes, o bem retorna a propriedade do devedor.
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx (2020, online) explica que:
Constitui-se mediante negócio jurídico de disposição conditional. Subordinado a uma condição resolutiva, porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva, não exige nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante, nem requer a realização de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a pelo só pagamento da dívida.
Sendo assim, podemos concluir que a alienação fiduciária, instrumento para a constituição de cláusula ou de contrato é mais um direito real de garantia com particularidades próprias que tem por objeto somente bens móveis infungíveis e alienáveis e que o bem é dado em garantia do crédito acordado.
Para regulamentar essa modalidade de garantia real, temos como base a Lei 13.465/2017 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, bem como Decreto Lei 911/69 que estabelece normas sobre alienação fiduciária.
Para exemplificar o que foi exposto, a alienação fiduciária ocorre quando o adquirente / devedor, compra um apartamento, financia junto a uma instituição financeira e este bem, fica como garantida do crédito concedido. Posteriori, a realização da venda, deverá constar no RGI do imóvel as condições de alienação de fiduciária.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (BRASIL, 2017, online).
A alienação fiduciária deverá ser vinculada a um contrato principal estabelecendo condições da obrigação principal e deve conter: a) o total da dívida, ou seu valor estimado; b) o prazo de sua vigência; c) a época do pagamento; d) a taxa de juros, se for o caso; e) a descrição da coisa do objeto da transferência, com os elementos necessários à sua identificação.
Quando se trata das garantias das operações financeiras de financiamento imobiliário, a Lei n° 9.514 de 2017, Seção VII:
Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.(...)
Com as referidas garantias mencionadas, podemos dizer que o financiamento imobiliário, na modalidade de garantia fiduciária é uma forma completamente segura ao agente financeiro.
No site da Caixa Econômica Federal, esclarece de forma clara ao consumidor como é realizado o financiamento na modalidade de “Alienação Fiduciária”:
Vejamos como é exemplificado na cartilha de “juros da obra”:
Alienação Fiduciária: é uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. Até que a dívida do seu empréstimo seja paga, o banco fica como proprietário do imóvel, mas você tem a posse. Quando a dívida é quitada, você passa a ser proprietário. Mas se a dívida não é paga o banco tem o direito de ficar com o imóvel e vendê-lo para outra pessoa.
O pagamento das parcelas do financiamento nas respectivas datas de vencimento conforme estabelecido no contrato é essencial para o adquirente, pois o atraso das parcelas irá gerar acréscimos de valores para o pagamento dessa obrigação e ainda poderá gerar ações de cobrança administrativa e/ou judicial, inclusive, com o registro de seu nome em cadastros de crédito.
Poderá a CEF ainda, em caso de atraso de mais de duas parcelas ajuizar ação de execução do contrato e de sua respectiva garantia.
A seguir, o Entendimento da Relatora XXXXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXX, Processo Nº 5000438-14.2019.4.04.7214do TRF – 4ª Região:
EMENTA: CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO DA DATA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. Ao
contratar empréstimo com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o devedor fiduciante assume o risco de, em caso de inadimplência, possibilitar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. O deferimento da recuperação judicial à sociedade empresária não tem o condão de suspender os processos ajuizados contra seus codevedores, salvo no caso com responsabilidade solidária e ilimitada, que não é a hipótese dos autos. Não existia, na época do leilão, previsão expressa na legislação da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. A previsão de intimação pessoal somente se deu pela Lei 13.465/2017, publicada em 12/07/2017. Os leilões ocorreram em 27/04/2017 e 09/05/2017, portanto, antes da publicação da previsão legal de intimação pessoal. Para ser considerado preço vil, o imóvel deve ser vendido abaixo dos 50% do valor da avaliação. Havendo notificação para purgação da mora pelo cartório de registro de imóveis e consolidando-se a propriedade fiduciária em favor da ré, não há ilegalidade no procedimento adotado pela CEF quanto aos leilões extrajudiciais realizados antes da vigência da Lei 13.465/2017. (TRF4, AC 5000438- 14.2019.4.04.7214, QUARTA TURMA, Relatora XXXXXX XXXXXX
PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/05/2020).
Desta forma, a melhor maneira para o adquirente não pagar parcelas com acréscimos e eventualmente a inadimplência levar a uma possível ação judicial, o melhor a se fazer é organizar o orçamento familiar e manter as despesas em dia.
2.5 Da rescisão contratual
O último ponto a ser tratado neste capítulo é a respeito da rescisão contratual. Rescisão de contrato, nada mais é do o rompimento do negócio jurídico celebrado, seja por quebra contratual, ou pelo arrependimento de uma das partes.
De acordo com XXXXXXXX e XXXXX (2020, online):
(...) Já a rescisão, muitas vezes empregada genericamente para designar toda e qualquer forma de extinção do contrato, significa propriamente a ruptura do vínculo, a sua extinção pelo descumprimento culposo de uma das partes.
A rescisão pode ocorrer anteriormente ao negócio jurídico celebrado ou
após a sua realização. Sobre o assunto, nos leciona Xxxxxx Xxxxxxx (2017, online):
“(...)pode-se afirmar que a rescisão (que é o gênero) possui as seguintes espécies: resolução (extinção do contrato por descumprimento) e resilição (dissolução por vontade bilateral ou unilateral, quando admissível por lei, de forma expressa ou implícita, pelo reconhecimento de um direito potestativo).”
O negócio jurídico celebrado, alguma das vezes pode ser lesivo ao adquirente, pois este não tem muito conhecimento quando as normas e regras contratuais, sendo este com entendimento precário e leigo, acaba realizando um negócio jurídico com muitas promessas e muitas das vezes não cumpridas.
Um exemplo clássico nesses casos é desconhecimento dos juros do financiamento e o aumento no valor das parcelas assumidas no negócio celebrado. Nesses casos, Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx (2020, online) menciona:
A lesão é defeito do negócio jurídico que se configura quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação assumida pelo outro contraente.
Trazendo estes entendimentos, quanto à rescisão contratual, verificamos que é possível da rescisão contratual do contrato de compra e venda de bem imóvel.
3 PROGRAMA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL
3.1 Breve Histórico Programa Minha Casa Minha Vida
A Constituição da República Brasileira de 1988, traz em seu rol de direitos sociais, dentre outros, o direito à moradia.
Não obstante, a Constituição assegura o direito à propriedade, que estará condicionada a sua função social (art. 5°, XXII e XIII). O que passa a justificar, inclusive, a existência do instituto da Usucapião6, igualmente previsto no texto constitucional.
Nesta seara, o “Programa Minha Casa Minha Vida” foi criado em abril de
6 Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
2009, aumentando as oportunidades sociais, com intuito de oferecer moradias às famílias que possuem renda familiar bruta de até R$ R$ 4.650,00 por mês, com condições de financiamento mais acessível, facilitando assim, a aquisição da tão sonhada casa própria.
Além da oferta de moradia, o programa foi essencial para enfrentar a crise imobiliária mundial do ano de 2008, pois além de oferecer moradia às famílias de baixa renda, o programa foi bastante relevante no setor do mercado imobiliário e para a construção civil gerando então emprego, renda e arrecadação para o governo.
Este programa é uma iniciativa do Governo Federal, em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos como forma de inclusão social dos menos favorecidos.
“Art. 1º O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, (...) (LEI Nº 12.424, DE 16 DE JUNHO DE 2011.)
Sabe-se que desde à época do Império, a classe social com menor potencial econômico sempre teve o tão sonhado desejo da casa própria, mas muita das vezes não tiveram a oportunidade e nem a facilidade para aquisição da mesma, mas hoje, a realidade é diferente.
As famílias de baixa renda tem a oportunidade de adquirir a casa própria com facilidade no pagamento, com taxa de juros mais acessíveis.
O Programa Minha Casa Minha Vida é o apogeu de uma linhagem de políticas públicas visando à redução da desigualdade social – materializada na ocupação diferencial da terra – e do déficit habitacional brasileiro, que em 2009 representava 10,4% do total de domicílios nacionais, cerca de 6,143 milhões de unidades habitacionais (...). (KOPPER, 2016, online).
O programa que tem o objetivo exclusivo de conceder moradia tanto para habitação urbana quanto para habitação rural vem mudando a vida de milhares de famílias brasileiras. É oportunidade para quem precisa em contra partida, promove desenvolvimento econômico e ameniza os problemas habitacionais do país.
3.2 Formas e exigências de aquisição
Para fazer parte do programa, o solicitante deverá comparecer à Prefeitura da sua cidade que será responsável por selecionar as famílias que poderão ser beneficiadas com o financiamento ou em uma agência da Caixa Econômica Federal, esta que o governo incumbiu de arcar com as responsabilidades financeiras, pois é a única instituição capaz de arcar com tamanha responsabilidade.
Para a aquisição do imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, o adquirente/devedor poderá utilizar o saldo do FGTS, desde que, o imóvel adquirido seja para moradia do titular do saldo, que o imóvel esteja em condições de habitação, bem como, ausência de vícios na construção.
Nesse sentido, vejamos o entendimento do Tribunal Regional Federal – 1ª Região:
AÇÃO REVISIONAL. "PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO FGTS". PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO (FGTS). MOVIMENTAÇÃO DA CONTA VINCULADA. UTILIZAÇÃO EM FINANCIAMENTO HABITACIONAL CONTRAÍDO FORA DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). POSSIBILIDADE. (I)LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE CADASTRO E DA TARIFA DE AVALIAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO, NOS PONTOS. SAC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS (ANATOCISMO). AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. 1. Já
decidiu este Tribunal: "É viável o levantamento do saldo do FGTS para amortização ou quitação de saldo devedor de imóvel adquirido à margem do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preencha os seguintes requisitos: ser o imóvel para moradia própria; não ser mutuário do SFH, nem proprietário de outro imóvel no local; e possuir vinculação ao FGTS há mais de 3 (três) anos" [...] (AC 0020399- 36.2001.4.01.3400/DF, Rel. Desembargadora Federal Selene Xxxxx Xx Xxxxxxx, Quinta Turma, e-DJF1 08/05/2009). No mesmo sentido: TRF1, AC 0031469-44.2010.4.01.3300/BA, Rel. Juíza Federal Xxxxx Xxxxxxx Xx Xxxxx Xxxxx, Quinta Turma, e-DJF1 de 30/03/2016; AC 0006563- 68.2002.4.01.3300/BA, Rel. Desembargadora Federal Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Rel. Conv. Juiz Federal Xxxxxxx Xxxxxxx Xx Xxxxxxxx, 6T, e-DJF1 08/02/2010. 2. Trata-se de "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária m garantia e outras obrigações - apoio à produção - programa carta de crédito FGTS e programa minha casa minha vida - PMCMV - recurso FGTS pessoa física
- recurso FGTS - com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) comprador(es) e devedor(es)/fiduciante(s)". Com anuência do autor, o contrato de financiamento prevê na cláusula vigésima oitava - TITULARIDADE DE FINANCIAMENTO E QUALIDADE DE
PROPRIETÁRIO e parágrafo primeiro, respectivamente, o seguinte: "O devedor declara sob as penas da lei: a) não ser titular de financiamento habitacional ativo em qualquer município do território nacional; [...]. Além das declarações contidas no caput desta cláusula, para fins específicos
da Lei n. 11.977/2009 e Decreto n.6.962/09 que regulamentam o Programa Minha Casa Minha Vida, o devedor declara ainda: a) que o imóvel objeto do presente contrato é o primeiro imóvel residencial por ele adquirido; [...]". Nos autos há cópias dos extratos de FGTS, os quais comprovam o labor, por mais de 3 anos sob tal regime (de 06/06/2014 a 10/10/2017). 3. "Falta interesse recursal ao Impetrante-apelante, que tenta inovar o pedido no apelo, inserindo no seu contexto pedido não formulado na inicial" (AC 0007404-07.2013.4.01.3000/AC, Rel. Desembargadora Federal Gilda Sigmaringa Seixas, Primeira Turma, e- DJF1 de 19/12/2016). "Não é admissível a inovação da causa de pedir e do pedido em sede recursal, por vedação legal expressa (art. 264, parágrafo único, do CPC), o que também importa em violação ao princípio do duplo grau de jurisdição" (AC 0001389- 66.1998.4.01.3802/MG, Rel. Juiz Federal Iran Xxxxxxx Xxxxxxxxxx (Conv.), Xxxxx Xxxxx, e-DJF1 de 09/11/2009). 4. A utilização do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) e do Sistema de Amortização Constante - SAC para o cálculo das prestações da casa própria não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros, exceto na hipótese de amortização negativa, para cuja demonstração é necessária a realização de prova pericial. Nesse sentido: STJ, AgRg no AREsp 262.390/RS, Rel. Ministro Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, 4T, DJe 23/08/2013; TRF1, 0002090- 08.2014.4.01.3821, Des. Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx, 6T, e-DJF1 16/03/2018.
5. De acordo com a perícia, "não foi identificado que a CEF tenha cobrado juros sobre juros, ou seja, praticado anatocismo". 6. Recurso de que se conheça em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido para que possa haver o levantamento dos valores de FGTS para utilização no financiamento habitacional firmado pelo autor.
(TRF-1 - AC: 00405466720164013300, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL XXXX XXXXXXX XXXXXXX, Data de Julgamento: 22/04/2019,
SEXTA TURMA, Data de Publicação: 10/05/2019)
Caso o imóvel seja adquirido com recursos do FGTS, automaticamente, o adquirente/devedor passará a ter cobertura securitária do bem, que tem por benefício à quitação parcial ou total do saldo em caso de morte ou invalidez do devedor, desde que, em caso de invalides, este, não receba auxílio doença.
Caso, o financiamento seja realizado por mais de um devedor, a quitação será realizada proporcionalmente a renda pactuada.
Dentre uma série de exigências, para fazer parte do presente programa, o solicitante não pode ser proprietário de nenhum outro tipo de imóvel residencial e não pode ter recebido nenhum outro tipo de benefícios de natureza habitacional e dependendo da modalidade de financiamento escolhida poderá ter seus nomes consultados nos órgãos de proteção ao crédito.
Conforme mencionadas abaixo, no art. 3º da Lei 12.424/2011, além da comprovação da renda familiar para cada modalidade de operação, mulheres que são responsáveis financeiramente pelas famílias terão prioridade, haja vista que, mesmo nos dias de hoje, a mulher ainda possui oportunidades reduzidas no mercado de trabalho.
“Art. 3º Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser observados os seguintes requisitos:
I - comprovação de que o interessado integra família com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta reais);
II - faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada uma das modalidades de operações;
III - prioridade de atendimento às famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou que tenham sido desabrigadas;
IV - prioridade de atendimento às famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar; e
V - prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas com deficiência. (BRASIL, 2011, online.)
Um exemplo desta prioridade, em alerta com a realidade e visando a necessidade desse conceito de família atual, em que as mulheres são responsáveis pelo sustento da família, o Estado de Goiás decretou e sancionou a LEI Nº 20.341/2018 que “dispõe sobre a prioridade a ser conferida às famílias monoparentais femininas em programas habitacionais”:
Art. 1º Nos programas habitacionais promovidos pela Administração direta ou indireta do Estado de Goiás, a mulher responsável pela unidade familiar ou doméstica gozará de preferência na seleção, como critério de elegibilidade.( LEI Nº 20.341/2018).
Após verificar as prioridades bem como, observado os requisitos para ingressar no programa, sendo aprovado o financiamento, contrato assinado e validado, o imóvel adquirido será ser devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis no local que foi adquirido e deverá constar averbação com o devido gravame de alienação fiduciária do imóvel, podendo ter taxas cartorárias reduzidas:
“Art. 43. Os emolumentos referentes à escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:
I - 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;
II - 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV. (...) (LEI Nº 12.424, DE 16 DE JUNHO DE 2011.)
Antes de concluir o processo da venda, é realizada vistoria no imóvel a fim de garantir a qualidade dos imóveis adquiridos, verificar se o imóvel atende às condições de enquadramento e garantia da operação.
Deverá ser verificado a estrutura de parede, piso, teto, portas e janelas,
instalações elétricas, água e esgoto e, caso haja falha deverá emitir um laudo de contestação para possíveis reformas, em menor tempo possível.
Esse processo deverá ser realizado sempre por um engenheiro credenciado para Caixa Econômica Federal.
Após esse processo, o solicitante passa a ter obrigações junto à instituição, afim de não perder o direito ao benefício, o adquirente deverá pagar as parcelas do financiamento em dia, deverá morar no imóvel, também é necessário pagar as contas em dia (IPTU, água, energia, condomínio, etc.).
Entre os deveres do devedor, o primordial é não atrasar as parcelas, pois o atraso de 2 ou mais parcelas, pode acarretar na perda do imóvel, além da perda de vantagens e desconto de outro imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida.
4 QUANTO A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL
4.1 Aspectos polêmicos do Sistema de Financiamento Habitacional
Sabe-se que, a moradia é indispensável a todo ser humano independente desta ser alugada ou própria. Conforme dito no item anterior, o direito à moradia é um dos mais importantes direitos sociais e fundamentais previsto na Constituição Federal de 1988. Por esta razão, a criação de políticas públicas que viabilizem a inclusão social dos menos favorecidos é essencial. No entanto, ainda existem controvérsias quanto ao Sistema de Financiamento Habitacional (SFH).
O Programa Minha Casa Minha Vida, assim como qualquer outro programa de financiamento apresenta algumas falhas. Dentre elas, pode ser mencionada a demora na entrega da obra dos imóveis, o que acarreta vários prejuízos ao adquirente. Tem-se que muitas das vezes, este terá que arcar com outras despesas extras, como aluguel paralelo para além da despesa com o financiamento, além do desgaste com o recebimento, bem como a frustação da aquisição da casa própria.
Nesse sentido, e aos danos causados pelo adquirente:
Ementa: Recurso Especial. Direito Civil. Compra e Venda de imóvel. Programa “Xxxxx Xxxx, Minha Vida”. Longo atraso na conclusão da obra. Prorrogação do prazo mediante Acordo Homologado Judicialmente. Descumprimento Do Acordo. Indenização Por Danos Morais. Cabimento Na Espécie. 1. Controvérsia acerca das consequências do atraso na entrega de um imóvel financiado pelo programa Xxxxx Xxxx, Minha Vida
– PMCMV, com subvenção econômica estatal. 2. Cabimento de indenização por danos morais em virtude do longo atraso na entrega do imóvel (mais de doze meses após o período de tolerância) por se tratar de imóvel adquirido por família de baixa renda no âmbito do “Programa Xxxxx Xxxx, Minha Vida”, com auxílio estatal por meio de subvenção econômica. Julgado anterior desta TURMA. 3. Existência de acordo, homologado judicialmente, mediante o qual se prorrogou o prazo de entrega do imóvel para além do período contratual de tolerância. 4. Descumprimento do acordo pelas demandadas, não tendo sido concluída a obra no novo prazo pactuado. 5. Circunstância agravante da culpa das demandadas, intensificando o abalo psíquico sofrido pelos adquirentes.
6. Cabimento da indenização por danos morais na espécie. 7. Restabelecimento dos comandos da sentença, em que a indenização fora arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra adequado aos parâmetros de razoabilidade adotados por esta Corte Superior em casos semelhantes. 8. Recurso Especial Provido. (STJ – REsp n° 1818391 RN 2019/0159151, Relator: Min. Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx. Data de Julgamento: 10 set. 2019. Terceira Turma. Data de Publicação: 19 set. 2019).
Vale ressaltar que caberá indenização por danos morais nas situações em que houver atraso superior a um ano na entrega de imóvel financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida.
Além de prejuízos morais, existem também prejuízos financeiros causados ao adquirente isso porque, além de serem famílias com a renda comprometida, existem as taxas de evolução da obra, que são cobradas do adquirente no decorres do tempo em que o imóvel está em fase de construção.
As taxas de evolução de obra são os juros cobrados pelo banco das construtoras responsáveis pelo empreendimento com a fim de que não haja atraso na entrega da obra, mas o valor, automaticamente é repassado ao consumidor final. Essa taxa custa em média, 2% do valor do imóvel.
Neste sentido, o Ministério Público Federal de Minas Gerais ajuizou ação civil pública em face da Caixa Econômica Federal e da Rodobens Negócios Imobiliários, pela cobrança da referida taxa, que segundo o entendimento do MPF, é ilegal e abusiva (COSTA, 2019). O MPF/MG alega:
1. “A cobrança é indevida, porque essa taxa de construção refere-se, na verdade, aos juros decorrentes do empréstimo que a construtora fez com o banco e que, posteriormente, "repassa ao comprador de modo totalmente arbitrário e illegal”. 2. “A prática é proibida tanto pelo Código de Defesa do Consumidor quanto pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, por meio da Portaria SDE 03/2001, embora continue sendo inserida nos contratos padrão firmados no âmbito do Minha Casa Minha Vida". 3. “Ao transferir tal pagamento ao consumidor, a construtora/incorporadora e a agência financeira estão, em verdade, auferindo vantagem indevida, tendo em vista que esse valor já foi contabilizado no financiamento”. 4. “A cobrança da taxa de construção é
abusiva, porque corresponde a uma cobrança de juros antes da entrega das chaves, constituindo ônus excessivo ao consumidor que, embora ainda não possa usufruir do imóvel, se vê obrigado a arcar com encargos destinados à construção”. (COSTA, 2019, online).
Já existem entendimentos de que este valor não deveria ser repassado ao consumidor final, no caso, o adquirente do imóvel PMCMV, mas o STJ considera que a taxa de evolução não é ilegal desde que observado alguns requisitos.
Nesse sentido, o TJMG, reconhece os danos causados ao adquirente:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INVERSÃO DA MULTA PELO ATRASO - CABIMENTO - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - DEVER DE COMPENSAR - RECONHECIMENTO -TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, ALUGUEL E IPTU - RESSARCIMENTO.
- A construtora em mora deve ressarcir os compradores os pagamentos efetuados a título de taxa de evolução de obra pagas no período em que ficou inadimplente.
- A tese firmada pelo STJ, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro XXXX XXXXXX XXXXXXX, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
- Não se configura bis in idem a cumulação da multa pecuniária moratória com os danos materiais, pois esta, ao contrário da multa pecuniária compensatória, não tem por finalidade compensar as perdas e danos sofridos pela parte lesada e poderá ser exigida pelo credor com as perdas e danos.
- É possível cumular condenações por danos morais e materiais (Súmula 37 do STJ).
- É inegável a frustração experimentada pelos compradores com o atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por culpa exclusiva da ré, não se tratando de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração decorrente de descumprimento contratual ensejando a devida compensação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.065085- 7/001, Relator(a): Des.(a) Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/08/0020, publicação da súmula em 31/08/2020)
A taxa de evolução de obra será considerada ilegal e abusiva quando houver desconhecimento do adquirente, o que ocorre muitas vezes. A fim de garantir a venda, o corretor não informa ao adquirente da taxa de evolução de obra.
Além do desconhecimento do adquirente, será considerada ilegal a taxa de evolução quando ocorrer atraso na entrega da obra.
4.2 Da possibilidade de rescisão contratual: casos práticos
Além dos atrasos na entrega dos imóveis e da cobrança indevida de taxa de evolução de obra, outro fato polêmico e até mesmo negativo nesta modalidade de financiamento é quanto à possibilidade de rescisão contratual por parte do adquirente.
Mesmo sendo possível a rescisão, existe uma série de exigências a serem cumpridas o que leva a desistência do pedido por parte do adquirente.
Entre as exigências estabelecias o imóvel não deverá ter nenhuma parcela em atraso, o adquirente deve arcar com todas as taxas e tributos para a solicitação da rescisão e como são valores altos, o adquirente acaba desistindo.
Caso a solicitação de rescisão seja por irregularidade no imóvel, poderá ser feitos os devidos reparos junto a construtora que realizou a obra e no último caso, podendo até mesmo oferecer outro imóvel em troca.
Isto porque, o imóvel foi vistoriado pelo engenheiro credenciado da CEF e mesmo que na cartilha de aquisição conste que a CEF não será responsável pelos danos sofridos, ela tem responsabilidade solidaria junto à construtora.
Outra situação que pode ocorrer é quanto aos valores pagos pelo adquirente serem devolvidos a construtora responsável.
Nessa situação, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento ao pedido de rescisão contratual do imóvel financiado, com garantia de alienação fiduciária:
EMENTA: APELAÇÕES CIVEIS. DIREITO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA QUE REQUER RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS. LEI ESPECÍFICA. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO
CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Aos contratos de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária aplica-se a lei específica, no caso a Lei nº. 9.514/97, que regulamenta de forma específica tais relações jurídicas, conforme jurisprudência do STJ. 2. Situação descrita nos autos que não se amolda ao enunciado nº. 543, da súmula do STJ, a justificar a desistência voluntária da compradora, com devolução de valores pagos, uma vez que o contrato firmado entre as partes não é uma promessa de compra e venda, mas um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº. 9.514/97. 3. Desistência voluntária da compradora que deve ser regido na forma da regulamentação específica, que, de forma pormenorizada, descreve a forma de proceder nos casos de inadimplência do mutuário. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJ-RJ - APL: 00086681220168190028, Relator: Des(a). JDS JOÃO
XXXXXXX XXXXXXXXX, Data de Julgamento: 30/03/2020, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-04-03).
Em sentido contrário, colaciona-se decisão em que a rescisão contratual foi concedida pelo atraso na entrega da obra:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DO MÓVEL. IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL.RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO PELA CAIXA E PELA CONSTRUTORA DE CADA PARCELA RECEBIDA. DANO MORAL.COMPROVAÇÃO DE EFETIVO ABALO PSICOLÓGICO. APELOS NÃO PROVIDOS.
1. Cuida-se de apelações interpostas pela CAIXA e pela PAIVA XXXXX E CIA LTDA contra a sentença que julgou procedente a pretensão de rescisão de contrato habitacional firmado entre as partes em razão do atraso na entrega do imóvel..
2. É indiscutível o direito subjetivo da parte autora à rescisão do contrato, diante do atraso na entrega da obra por período muito superior ao prazo de tolerância previsto no contrato e aceito como razoável pela jurisprudência. Note-se que o imóvel deveria ter sido entregue em 27/07/2013, mas a demanda foi proposta em 14/11/2017, quando tal providência (a entrega do bem) ainda não havia sido ultimada.
3. Ressalte-se, ainda, ser incontroversa a inexistência de culpa do adquirente em relação ao aludido descumprimento contratual. Nesse sentido, faz ele jus à restituição de todos os valores despendidos na celebração dos contratos (atualizados, sem qualquer tipo de retenção ou multa, tal como decretado em sentença), assegurando- se a total restituição das partes ao status quo ante.
4. Ademais, sendo distintas as obrigações assumidas por cada um dos titulares do negócio jurídico desfeito, cada parcela adimplida pelo adquirente deve ser devolvida pela respectiva ré destinatária da verba.
5. Quanto ao quantum da indenização por dano moral reconhecida na sentença, tem-se que a demora verificada na hipótese é passível de ensejar a reparação pretendida. Isso porque o atraso se prolongou por período superior a 48 meses, gerando grande frustração e sofrimento aos adquirentes do imóvel, que ficaram privados do bem desejado, por tempo indeterminado. Ademais, entendo razoável o valor da indenização fixada na sentença recorrida (R$ 10.000,00), não merecendo reparo o julgado quanto ao ponto.
6. Apelações improvidas, mantendo-se a sentença na íntegra.
7. Majoração em 2% (dois por cento) do percentual fixado na sentença a título de honorários advocatícios sucumbenciais(honorários recursais), nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC/15. (TRF 5ª – 08020649220174058401, AC - Apelação Civel - , DESEMBARGADOR FEDERAL XXXXXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX (CONVOCADO), 4ª Turma, JULGAMENTO: 29/08/2019 ) (grifo nosso).
No entanto, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região, entendeu que a CEF não possui legitimidade passiva para responder por danos causados na obra e/ou seus atrasos, sendo mera agente intermediária do financiamento:
Verifica-se a partir dos acórdãos colacionados, que não há uma uniformidade quanto as decisões no que diz respeito a possibilidade de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, quando financiado por programa habitacional, existente a garantia real da alienação fiduciária.
Nesta seara, o Recurso Especial n° 1.871.911-SP foi selecionado como representativo da controvérsia para julgamento de Recursos Especiais Repetitivos, acerca da “adoção da Lei de Alienação Fiduciária em rescisões de compromissos de compra e venda de bens imóveis.” (XXXXXXXX, 2020, online).
Presidente da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Desembargador Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, sob a justificativa de que “a adoção da Lei de Alienação Fiduciária em rescisões de compromissos de compra e venda de bens imóveis já se encontra pacificada no âmbito da E. Corte Superior, sob a vigência da supracitada Lei 9.514/97, porém ela ainda mantém caráter multitudinário no âmbito desta Presidência de Seção, tendo sido analisados 160 reclamos por esta matéria em 2019 e cerca de 80 apenas nos 3 primeiros meses de 2020, o que indica importante aumento em seu impacto social e econômico, ora reforçado pela edição da Lei 13.465/2017”. (XXXXXXXX, 2020, online).
No caso que originou o referido recurso, discutia-se a aplicação da legislação consumerista em casos de rescisão de contratos com alienação fiduciária. De um lado, os autores pugnam pela aplicação do CDC, enquanto que os réus compreendem pela aplicação da Lei de Alienação Fiduciária.
Ainda não é possível afirmar de forma pacífica o entendimento adotado pelos Tribunais, conforme os acórdãos colacionados. O direito ou não à rescisão não é absoluto, devendo ser analisado caso a caso.
Ocorre que, de um lado, temos o direito e garantia fundamental à moradia, previsto constitucionalmente. Além dos direitos do consumidor consagrados em nosso ordenamento jurídico. Ademais, possuímos vasta legislação que trata de responsabilidade civil (Código Civil de 2002, arts. 927 e seguintes), no caso de danos causados por terceiros.
Em contrapartida, nos casos em que o financiamento ocorre por intermédio do Sistema de Financiamento Habitacional da Caixa Econômica Federal, há relação dissociável com os recursos públicos, fazendo com que tais casos, necessariamente, envolva, igualmente, o interesse público – que por força de princípios de direito administrativo, aplicáveis à administração pública, deverá prevalecer sobre o interesse privado.
No entanto, o direito à moradia não se trata somente de um interesse privado: é um direito social, que por força da Constituição de 1988 que estabelece um sistema de democracia participativa, deverá ser de interesse de toda a sociedade.
Não obstante, os danos sofridos pelos adquirentes que os fazem requer a rescisão, precisam ser considerados, para que não haja, igualmente, abuso do poder público e enriquecimento ilícito.
De fato, assim como todo programa de financiamento ou qualquer outro, estarão presentes as vantagens e desvantagens, que deverão ser avaliadas antes da contratação deste serviço.
4.3 Soluções para a lacuna jurídica do problema
Como relatado nos capítulos anteriores, não basta a simples vontade da parte devedora em rescindir um contrato de compra e venda com garantia imobiliária e nem mesmo justifica-se uma incorporadora manifestar a vontade de rescisão, haja vista que, a garantia fiduciária esta vinculada com uma instituição financeira.
Uma alternativa que podemos utilizar para uma possível solução para esse “limbo” nas demandas jurídicas em excesso acerca do tema, é a utilização do instituto jurídico, que foi inserido em 2015 que visa a celeridade e segurança processual, bem como a redução do tempo nos trâmites processuais. Este instituto jurídico é Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas ou IRDR e que está previsto na parte especial, livro III, capítulo VIII da Lei nº 13.105/2015 e como o próprio nome diz, o instituto cabível na existência de demandas repetitivas em um determinado órgão de julgamento:
Art. 976. É cabível a instauração do incidente de resolução de demandas repetitivas quando houver, simultaneamente:
I – mesma questão unicamente de direito;
II - risco de ofensa à isonomia e à segurança jurídica.
A instauração do IRDR será sempre utilizada quando ocorrer decisões conflitantes de uma mesma tese jurídica ou seja, quando uma decisão for contraditória, oferecendo assim, risco à isonomia e segurança jurídica.
Para CÂMARA (2015. p. 477), conceito do IRDR é sintetizado no seguinte sentido:
“O IRDR é um incidente processual destinado à através de um julgamento de um caso piloto, estabelecer um precedente dotado de eficácia vinculante capaz de fazer com que casos idênticos recebam dentro dos limites da competência territorial do tribunal soluções idênticas sem com isso esbarrar-se nos entraves típicos do processo coletivo.”
No tema 996, dos recursos repetitivos, atualmente, encontra-se pacificada pelo STJ estabeleceu recurso abaixo:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA 12 MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As
teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 13 1729593/SP, Rel. Ministro XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
O IRDR, portanto, tem o condão de auxiliar na resolução de demandas repetitivas, fazendo com que haja uniformidade, integridade, coerência e estabilidade das decisões, conforme o art. 926.
Diante da possibilidade de afetação do tema para que haja uma decisão neste sentido, tal decisão poderá servir de solução a controvérsia em questão.
Assim, além das decisões judiciais para suprir a ausência de previsão expressa normativa a respeito do tema, menciona-se a possibilidade de se utilizar da mediação ou conciliação extrajudicial para resolução dos conflitos, prevista na Lei n° 13.140/2015, observados os seus requisitos. A autocomposição deverá ser considerada para evitar a judicialização do conflito e a resolução mais célere para a divergência entre as partes.
5 CONCLUSÃO
A presente monografia teve como objetivo, analisar as questões jurídicas que podem surgir quando ocorre a promessa de compra e venda de um imóvel que terá alienação fiduciária junto à instituição financeira, com registro na matrícula do imóvel da aquisição.
Além das formas de aquisição da moradia com o auxílio do governo junto ao Programa Minha Casa Minha Vida, utilização do FGTS como forma de pagamento do imóvel, prioridade da mulher chefe de família para aquisição do imóvel, formas de obrigações de credor e devedor, bem como os pontos polêmicos desta modalidade de financiamento habitacional.
Foi exposto também que há divergências quanto a possibilidade de rescisão contratual quando da celebração de compra e venda de imóvel financiado por intermédio do Sistema Financeiro Habitacional da CEF, isso decorre dos interesses públicos e privados que se contrapõe nos casos concretos, devendo, a priori, ser avaliado de forma individual.
Há possibilidade de rescisão contratual por parte da Instituição nos casos de inadimplência do comprador, é o leilão do imóvel e assim, caso haja valores a serem devolvidos, o adquirente receberá a devolução dos valores, com as devidas deduções previstas no contrato.
Conforme demonstrado nos acórdãos colacionados na presente pesquisa, a divergência das decisões a respeito do tema, necessitam de uniformização. Por que razão, a instauração de um IRDR surge como alternativa de resolução desse tipo de contrato de financiamento habitacional.
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