CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS
XXX, (*Obs: nacionalidade, profissão, estado civil,), portador de Cédula de Identidade RG nº , inscrito no CPF/MF sob o nº ,
residente e domiciliado em , (*Obs:Cidade e Estado), na Rua
nº , CEP , denominado LOCADOR (*Obs: Em caso de Xxxxxx Xxxxxxxx, adaptar a qualificação. Em caso de mais de um Locador, adaptar o preâmbulo e a redação do Contrato)
e
ITAÚ UNIBANCO S.A, instituição financeira inscrita no CNPJ/MF sob o nº 60.701.190/0001-04, com sede na Cidade de São Paulo, SP, na Praça Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxx nº 100, Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx, XXX 00000-000, por seus representantes ao final qualificados e assinados, designado LOCATÁRIO, ajustam o que segue -
1. OBJETO
1.1. O LOCADOR, por intermédio deste Contrato (“Contrato”), loca ao LOCATÁRIO o imóvel descrito no item 01 do Anexo I (“Imóvel”), que deverá ser utilizado de acordo com a finalidade indicada no item 2 de aludido Anexo.
2. ALUGUEL E ENCARGOS – VALOR, FORMA DE PAGAMENTO, REAJUSTE
2.1. O valor do Aluguel devido pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, a forma de seu pagamento e o critério de reajuste encontram-se indicados nos itens 04 a 06 do Anexo I.
2.2. O LOCATÁRIO, além do pagamento do Aluguel, arcará com as despesas elencadas no item 06 do Anexo I (“Encargos”), na forma ali indicada.
2.3. A ausência de pagamento do Aluguel na data estipulada no item 04 do Anexo I dará ensejo à cobrança de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor em atraso e juros de mora de 1% a.m.
2.4. Por ocasião de futuras negociações para fixação de Xxxxxxx, ainda que relativas a ações revisionais ou renovatórias, não serão consideradas reformas, edificações ou benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, adotando- se como base para tanto as condições atuais do Imóvel, evidenciadas no laudo de vistoria/relatório fotográfico que integra este Contrato como Anexo II.
2.5. Caso seja constatada, após a assinatura deste instrumento, a existência de débitos ou irregularidades relativas ao Imóvel, cujos fatos geradores sejam anteriores ao período de locação e, portanto, de responsabilidade do LOCADOR, o LOCATÁRIO poderá, a seu critério, realizar os pagamentos/regularizações junto aos órgãos competentes compensando os valores respectivos com o dos Aluguéis.
3. PRAZO DE VIGÊNCIA – PRORROGAÇÃO- TÉRMINO DO CONTRATO
3.1. A locação vigorará, inicialmente, pelo prazo fixado no item 03 do Anexo I, que poderá ser prorrogado, a critério do LOCATÁRIO, mediante notificação encaminhada ao LOCADOR com a antecedência estipulada no item 07 do Anexo I.
3.2. Na hipótese de, por qualquer razão, o Contrato restar prorrogado por prazo indeterminado, eventual intenção do LOCADOR de resilir a locação e solicitar a devolução do Imóvel deverá ser precedida de notificação com, no mínimo, 06 (seis) meses de antecedência, de modo a possibilitar ao LOCATÁRIO a localização e adaptação de imóvel diverso.
3.3. O ITAÚ UNIBANCO, independentemente do prazo de vigência estabelecido no item 3 do Anexo I, terá o direito de considerar extinta a presente locação, eximindo-se de multas (inclusive a fixada no item 9), indenizações ou
quaisquer outras penalidades, desde que comunique formalmente tal intenção ao LOCADOR com a antecedência de 30 (trinta) dias e que satisfaça os Aluguéis e Encargos devidos até a extinção do Contrato.
3.4. Se houver distrato parcial ou integral da área localizada no 3º andar, o valor que será descontado do aluguel será de R$ 10,53 /m2/mês, multiplicado pela área devolvida.
3.5. O LOCADOR, por ocasião do término da relação locatícia, obriga-se a receber do LOCATÁRIO as chaves do Imóvel quando de sua desocupação, desde que estejam satisfeitas as condições consignadas no subitem 4.2.
4. ADAPTAÇÕES DO IMÓVEL – REFORMAS – BENFEITORIAS - REGULARIZAÇÕES
4.1. Em virtude da locação ora contratada, o LOCADOR:
4.1.1. autoriza o LOCATÁRIO a, sob integral responsabilidade desse, realizar as reformas que entender necessárias ou convenientes à adaptação do Imóvel, ao exercício da atividade que ali será exercida e a conferir a bens e materiais substituídos por ocasião das obras o destino que lhe aprouver;
4.1.2. reconhece que as reformas e benfeitorias realizadas incorporar-se-ão de pleno direito ao Imóvel e, desde já, isenta o LOCATÁRIO da obrigação de, ao término da locação, repor aludido Imóvel nas condições em que o recebeu, desde que observado o disposto no subitem 4.2;
4.1.3. responsabiliza-se pela realização, a suas expensas, (a) de obras relativas à estrutura integral do Imóvel bem como à segurança e à regularidade desse perante os órgãos competentes, adotando como parâmetro para tanto, o disposto no art. 22, parágrafo único, da Lei 8245/91; (b) de obras que venham a se tornar necessárias em razão de novas exigências legais, emanadas de autoridades competentes e que não estejam exclusivamente relacionadas à atividade exercida pelo LOCATÁRIO, que serão de responsabilidade desse e (c) de regularizações previstas no Anexo I;
4.1.4. reconhece que obras de sua responsabilidade, enquanto LOCADOR, poderão ser realizadas pelo LOCATÁRIO, a critério desse, mediante compensação com o valor do Aluguel, se configurada situação de:
4.1.4.1. urgência, devidamente comprovada;
4.1.4.2. negligência, correspondente a ausência de providências para a solução do problema no prazo de 10 (dez) dias contados de notificação enviada pelo LOCATÁRIO;
4.1.5. autoriza o LOCATÁRIO a afixar no Imóvel placas ou sinais identificativos, bem como painéis, postes ou totens de comunicação visual, sem a cobrança de valores adicionais, desde que esse arque com as despesas respectivas, inclusive de instalação e manutenção, e que observe as disposições legais pertinentes;
4.1.6. constitui o LOCATÁRIO seu procurador com poderes para representá- lo perante Ofícios de Registro de Imóveis, órgãos e repartições públicas de qualquer esfera e, nesse contexto, assinar plantas e projetos; requerer alvarás, licenças de obras e habite-se; descrever o Imóvel e confrontantes, apresentar histórico de aquisição; pagar taxas e emolumentos; atender exigências e praticar todos os demais atos necessários à regularização do Imóvel e à realização dos registros e averbações respectivos;
4.1.7. obriga-se a (a) apresentar plantas, projetos, requerimentos, instrumentos e documentos necessários para a realização das reformas mencionadas nos subitens 4.1.1 e 4.1.4 e para a regular
instalação no Imóvel da atividade que ali deverá ser exercida e (b) assinar plantas, projetos, requerimentos, instrumentos e documentos em geral, necessários à realização das reformas mencionadas na alínea “a”, eventualmente não abrangidos pela procuração mencionada no subitem 4.1.6 ou para os quais o LOCATÁRIO entenda não ser adequada a utilização de aludida procuração.
4.2. O LOCATÁRIO, por sua vez:
4.2.1. providenciará, ao término da locação, a retirada de móveis, equipamentos e instalações próprias da atividade exercida, bem como de benfeitorias que, pela natureza, sejam removíveis sem danos para o Imóvel, ressalvado acordo em sentido diverso, previamente formalizado com o LOCADOR;
4.2.2. salvo as deteriorações normais ao tempo e ao uso, manterá o Imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza, para assim restituí-lo finda a locação.
5. VISTORIA DO IMÓVEL
5.1. O LOCADOR fica autorizado a examinar o Imóvel quando julgar necessário, desde que, cumulativamente: (a) informe por escrito a data da vistoria com a antecedência mínima de 05 (cinco) dias; (b) observe o horário comercial; (c) não interrompa os serviços e (d) observe as normas de segurança que para tanto lhe forem informadas.
6. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – PRESERVAÇÃO DE DIREITOS DO ITAÚ UNIBANCO – DIREITO DE PREFERÊNCIA
6.1. O LOCADOR, se pretender alienar o Imóvel, notificará o LOCATÁRIO para o exercício do direito de preferência, informando: (a) as condições negociadas com o terceiro interessado, como preço e forma de pagamento e (b) o local e data para análise da documentação respectiva.
6.2. Ainda, para os fins do disposto no art. 8º da Lei 8245/91, as partes desde já estabelecem que, independentemente do exercício do direito de preferência, a alienação do Imóvel não afetará a locação, cuja vigência deverá ser respeitada pelo adquirente.
6.3. Para que, em caso de alienação do Imóvel, sejam preservados os direitos do LOCATÁRIO relacionados ao respeito, pelo adquirente, dos termos deste Contrato e ao exercício do direito de preferência, o LOCADOR desde já autoriza a realização, perante o Registro de Imóveis competente:
a. do registro da locação, para os fins e efeitos do disposto no art. 8º da Lei 8245/91 e
b. da averbação da locação, para os fins e efeitos dos arts. 27 e 33 da Lei 8245/91.
6.4. O LOCADOR, face ao previsto no subitem 6.2, obriga-se a firmar aditivos, apresentar documentos e adotar medidas eventualmente necessárias à consecução do registro e a averbação deste Contrato perante o Registro de Imóveis competente.
6.5. O LOCADOR obriga-se, ainda, na hipótese de restar inviabilizado o registro e/ou a averbação deste Contrato no Registro de Imóveis competente, a:
a) conceder, igualmente, o direito de preferência;
b) consignar na Escritura de Alienação do Imóvel, a obrigação de os adquirentes respeitarem a locação durante o prazo de vigência.
6.6. O descumprimento do quanto disposto nos subitens acima implicará responsabilidade do LOCADOR pelas perdas e danos que vierem a ser experimentados pelo LOCATÁRIO.
7. SEGURO
7.1. Em relação ao seguro do Imóvel, será observado o disposto no item 10 do
Anexo I.
8. DESAPROPRIAÇÃO
8.1. A desapropriação do Imóvel durante a vigência da locação desobrigará as partes de qualquer responsabilidade decorrente desse evento e implicará término de pleno direito do Contrato, sem prejuízo do direito que eventualmente lhes assista de, individualmente, por sua inteira conta e risco, agirem contra o Poder Expropriante, pretendendo a verba indenizatória que entenderem cabível.
9. SANÇÕES
9.1. Ressalvadas as hipóteses para as quais tenham sido estabelecidas sanções específicas, fica desde já estipulado que a parte que infringir qualquer das obrigações consignadas neste Contrato arcará com multa em valor equivalente a 03 (três) Aluguéis mensais, vigentes por ocasião da notificação da infração, sem prejuízo de eventual resolução contratual.
10. CESSÃO – SUBLOCAÇÃO – EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
10.1. O LOCATÁRIO poderá ceder a locação, bem como sublocar ou emprestar, total ou parcialmente, o Imóvel independentemente de autorização prévia e escrita do LOCADOR desde que o faça para qualquer empresa sob o controle direto ou indireto do Itaú Unibanco Holding S.A.
11. INFORMAÇÕES E CORRESPONDÊNCIAS
11.1. O LOCADOR obriga-se a manter o LOCATÁRIO devidamente informado e atualizado acerca de modificações que impactem a relação ora estabelecida, entre as quais se inserem, de forma exemplificativa, as referentes a endereços residenciais e comerciais, números de telefone e fax, endereços eletrônicos, estado civil, titularidade do Imóvel e conta corrente para a efetivação de pagamentos, responsabilizando-se, integralmente, nas esferas civil e criminal, por declarações inverídicas, omissão de informações, atrasos de pagamentos ou pagamentos realizados indevidamente em razão de ausência ou imprecisão das informações.
11.2. As correspondências relacionadas a este Contrato deverão ser encaminhadas na forma e para os destinatários indicados no item 9 do Anexo I.
12. DISPOSIÇÕES GERAIS
12.1. Aplicam-se à locação as disposições da Lei 8245/91 e, no que compatível, as disposições do Código Civil.
12.2. As partes atenderão aos princípios da probidade e boa fé e aos deveres desses decorrentes, como os de lealdade, sigilo, cooperação e informação, abstendo-se, cada uma delas, de adotar conduta que prejudique os interesses da outra, inclusive após a extinção do vínculo contratual.
12.3. O LOCADOR, para os fins e efeitos desta locação, declara que:
12.3.1. desconhece que o Imóvel (i) possua qualquer restrição ao uso objetivado pelo LOCATÁRIO, incluindo restrições relacionadas ao zoneamento, parcelamento de solo, preservação do patrimônio urbano, ambiental, arqueológico e histórico, saúde pública; (ii) possua qualquer histórico de contaminação, seja da sua superfície ou do seu subsolo e lençóis freáticos; (iii) esteja localizado em terras de ocupação indígena, assim definidas pela autoridade competente;
12.3.2. o Imóvel não possui qualquer passivo ambiental, estando apto à finalidade indicada no Anexo I;
12.3.3. ressarcirá o ITAÚ UNIBANCO de custos decorrentes de condenações, sentenças e despesas relacionadas (inclusive depósitos e custas judiciais e honorários advocatícios sofridos ou incorridos), na hipótese de esse vir a ser responsabilizado perante quaisquer terceiros, inclusive autoridades públicas, por eventuais danos ambientais relacionados ao Imóvel.
12.4. Este instrumento substitui todos e quaisquer Contratos ou avenças porventura celebrados ou mantidos entre as partes, verbais ou escritos, relacionados à locação aqui estipulado, sem prejuízo da possibilidade da somatória dos prazos para os fins e efeitos do disposto no art. 51 da Lei 8245/91.
12.5. Os Anexos mencionados neste Contrato, rubricados pelas partes, integram este instrumento para todos os fins e efeitos de direito.
12.5.1. No caso de divergências, prevalecerão os termos deste Contrato
sobre os constantes de seus Anexos.
12.6. A tolerância de uma das partes quanto ao descumprimento de qualquer obrigação pela outra não significará renúncia ao direito de exigir o cumprimento da obrigação, nem perdão nem alteração do que foi aqui contratado.
12.7. Que a laje de cobertura do Térreo, mesmo que posteriormente seja classificada como de “uso comum” na instituição e convenção de condomínio, faz parte deste Contrato de Locação e é de uso exclusivo do Locatário, para instalação de quaisquer equipamentos;
12.8. Que em caso de atraso de pagamento de impostos e taxas (água, energia elétrica, IPTU, etc) pelo Locador, o Locatário fica autorizado ao pagamento e imediata dedução deste do aluguel a vencer, até sua completa compensação, sem necessidade de aviso ou notificação;
12.9. tem ciência que as despesas de infraestrutura ou aquelas que agregam valor imobiliário ao imóvel devem ser suportadas integralmente pelo LOCADOR.
12.10. tem ciência de que toda a entrada de telecomunicação das instalações do locatário são efetuadas pelo 2°pavimento e que tra nsitam por subsolo, térreo, mezanino e 3º andar e que nenhuma intervenção pode ser realizada nessa entrada e suas derivações sem prévia comunicação, por escrito, ao locatário. Fica garantido ao locatário também acesso à essa entrada e derivações a qualquer momento para verificações e reparos;
13. FORO
13.1. É competente o foro indicado no item 10 do ANEXO I para a propositura de qualquer ação decorrente deste Contrato.
Este instrumento é assinado em 3 (três) vias. (local e data)
Testemunhas:
nome CPF
End.
LOCADOR
nome CPF
End.
LOCATÁRIO
ANEXO I
1. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL LOCADO
1.1 O LOCADOR loca ao LOCATÁRIO o seguinte Imóvel: Totalidade dos pavimentos subsolo, térreo e mezanino, 30,00 m2 em área externa localizada no pavimento térreo e 100,00m² (cem metros quadrados) do 3º pavimento do prédio comercial com 09 (nove) pavimentos, com a área construída de 11.584,56m² situado na Rua Barão do Rio Branco nº 1.266 edificado sobre o terreno que mede 40,00 metros de frente para a Rua Barão do Rio Branco, por 60,00 metros de fundos para o lado da Avenida Xxxxxx Xxxx, na cidade, município e comarca de Campo Grande/MS, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº
27.457 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Campo Grande/MS.
1.2 O Imóvel é de posse e propriedade do LOCADOR e se apresenta:
a) matriculado no 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Campo Grande/MS sob o nº 27.457;
b) cadastrado na Prefeitura local em área maior sob o nº 5440071424
2. FINALIDADE DA LOCAÇÃO
2.1. O Imóvel destina-se à instalação de agência bancária do ITAÚ UNIBANCO
3. PRAZO DA LOCAÇÃO
3.1. A locação vigorará inicialmente pelo prazo de 15 (quinze) anos contados a partir da assinatura deste instrumento.
4. ALUGUEL
O Aluguel mensal corresponde a R$ 52.752,53 (Cinquenta e dois mil, setecentos e cinqüenta e dois reais e cinqüenta e três centavos) até 17/04/14 e a partir de 18/04/2014 de R$ 88.755,91 (Oitenta e oito mil, setecentos e cinqüenta e cinco reais e noventa e um centavos) e será pago até o 5º (quinto) dia útil de cada mês seguinte ao vencido, por meio de crédito em conta corrente, na forma abaixo:
Proporção do Aluguel | Banco | Agência | Conta Corrente | Favorecido |
100% | LOCADOR | |||
4.1.1 Será considerado, para todos os fins e efeitos de direito, prova de pagamento e recibo de quitação o comprovante de depósito do valor do Aluguel em conta corrente.
4.2 O Aluguel será devido a partir da data da assinatura deste instrumento:
4.3 Caso a data indicada no subitem 4.2 não coincida com o dia 1º (primeiro) do mês em questão, o pagamento do primeiro e do último Aluguel será realizado de forma proporcional.
5. CRITÉRIO DE REAJUSTE
5.1. O valor do Aluguel será reajustado anualmente a contar da data de assinatura deste Contrato, aplicando-se a variação positiva ou negativa do IGPM – XXX xxxxxxxxx xxx 00 (xxxx) meses imediatamente anteriores ou de outro índice que o substitua ou represente.
5.2. Em sendo alterada a regra legal sobre reajustes contratuais, será adotada para efeito deste Contrato a periodicidade mínima legal então permitida, desde que não inferior a mensal.
6. ENCARGOS
6.1. O LOCATÁRIO arcará, também, com despesas e tributos relacionados ao Imóvel como IPTU (proporcional), água, esgoto, energia elétrica, gás e despesas ordinárias de condomínio.
6.2. Os Encargos serão devidos a partir da data da assinatura do
Contrato.
6.3. Quaisquer cobranças de despesas comuns do Locatário deverão ser acompanhadas do respectivo memorial de cálculo e de cópia dos comprovantes
7. ANTECEDÊNCIA PARA COMUNICAÇÃO DA INTENÇÃO DE PRORROGAR O CONTRATO:
7.1. Para o envio de comunicação relativa à intenção de prorrogar o Contrato o LOCATÁRIO observará a antecedência de 06 (seis) meses em relação ao vencimento do prazo de vigência.
8. CORRESPONDÊNCIAS
8.1. As correspondências relacionadas a este Contrato deverão ser encaminhadas na forma e para os destinatários a seguir indicados:
a) para o LOCADOR:
b) para o LOCATÁRIO:
9. SEGURO
9.1. Durante o período de vigência do Contrato, o ITAÚ UNIBANCO, por meio de apólice de seguro coletiva, manterá o Imóvel segurado contra raio, incêndio e explosão.
10. FORO
10.1. É competente para a propositura de qualquer ação decorrente deste
Contrato o foro de Campo Grande-MS
11. REGULARIZAÇÕES
11.1. O LOCADOR se obriga a, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da assinatura deste instrumento a instalar medidor de energia próprio para as áreas de uso privativo de todos os andares e áreas comuns. Até que essa instalação seja completada, o Locatário fará o
ressarcimento de energia ao Locador pela média de consumo dos últimos 12 meses, observada a utilização parcial de ar condicionado e elevadores, ficando ajustado que o descumprimento das obrigações acima sujeitará o LOCADOR às perdas e danos decorrentes de eventual interrupção da atividade do ITAÚ UNIBANCO S/A, causada pela inobservância do ora contratado.