ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FASTIGHET I AB (PUBL)

Organisationsnummer 559086-4392

FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2020 - 31 DECEMBER 2020

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

INNEHÅLL

Innehåll

Verksamheten i korthet VD har ordet Investeringsstrategi Fastighetspresentationer Nyckeltalen Förvaltningsberättelse Bolagsstyrningsrapport

Rapport över totalresultatet - koncernen Rapport över finansiell ställning - koncernen Förändring av eget kapital - koncernen Rapport över kassaflöde - koncernen Resultaträkning - moderbolaget Balansräkning - moderbolaget

Förändring eget kapital - moderbolaget Rapport över kassaflöde - moderbolaget Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper Underskrifter

Revisionsberättelse Definitioner

Sida

ANTAL FASTIGHETER

FASTIGHETSVÄRDE

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

VERKSAMHETEN I KORTHET

499 MKR

UTHYRNINGSBAR AREA

41 357 KVM

DRIFTNETTO

25 010 TSEK

HYRESINTÄKTER

34 616 TSEK

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

VD HAR ORDET

Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av Fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start. Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential för framtida bostadsutveckling.

Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg konjunkturkänslighet.

Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I fallet var en bostadsutveckling inte aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83% över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte gått som vi planerat.

Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassning av hyreskontrakt och driftoptimering av portföljen.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.

Under Covids första våg gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 kSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni. Under Coronas andra våg har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för våra hyresgäster. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och konsekvenser.

Stockholm den 31 mars 2021

Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx direktör

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

INVESTERINGSSTRATEGI

INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET I AB

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur.

Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen, ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.

Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning, avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till bolagets investerare.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FASTIGHETSPRESENTATIONER

VAGNHALLEN 15 & 16

Kommun: Stockholm Läge: Vällingby

Fastighetstyp: Handel/industri Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 16 082

LUKTVIOLEN 2

Kommun: Södertälje Läge: Blombacka Fastighetstyp: Handel Byggår: 1963

Uthyrningsbar yta: 896

Fastigheterna förvärvades i juli 2017. Fastigheterna har en uthyrningsbar area om 16 082 kvm (LOA). De flesta hyresgästerna i fastigheterna håller på med någon form av verkstad- eller lagerverksamhet och handel. Bolaget har ansökt om planbesked hos Stockholms Stad och för diskussioner med Svenska Bostäder som äger grannfastigheten om framtida exploatering.

SANKT ILIAN 36:10

Kommun: Enköping Läge: Sankt Ilian

Fastighetstyp: Verkstad/industri Byggår: 1954/2003 Uthyrningsbar yta: 3 350

Luktviolen 2 förvärvades i oktober 2017. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 896 kvm (LOA) och är fullt uthyrd till ICA. Bolaget har sedan tidigare fått positivt planbesked för fastigheten och blev under 2020 tilldelade en handläggare för ärendet. I nuläget arbetar vi med flertalet utredningar för att komma vidare i planprocessen.

SÖDERBYMALM 6:4

Kommun: Haninge

Läge: Handens industriområde Fastighetstyp: Verkstad/industri Byggår: 1940/1972 Uthyrningsbar yta: 6 162

Sankt Ilian 36:10 förvärvades i januari 2018 och ägs 50/50 med SH Bygg AB. Fastigheten har en uthyrbar area om ca 2 500 kvm samt ca 1000 kvm mark. Uthyrningen är dels i form av ett arrende till ST1 samt lokaler som hyrs ut till en bilverkstad samt massagesalong. Här har bolaget fått positivt planbesked från kommunen samt tecknat planavtal.

Söderbymalm 6:4 förvärvades i september 2018. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 162 kvm (LOA). Merparten av ytan hyrs ut till bilrelaterad verksamhet. Några av hyresgästerna är till exempel Svenska Bilgruppen AB, Södertörns Bilförmedling AB och Torvalla Bil och Rostskyddshall AB. Här har bolaget sedan november 2019 positivt planbesked om att ändra markanvändningen till bostäder med inslag av lokaler.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FASTIGHETSPRESENTATIONER

MANDELBLOMMAN 1

Kommun: Stockholm Läge: Spånga

Fastighetstyp : Skola/restaurang/verkstad Byggår: 1983

Uthyrningsbar yta: 6 905

MANDELBLOMMAN 3

Kommun: Stockholm Läge: Spånga Fastighetstyp: Industri Byggår: 1948

Uthyrningsbar yta: 1 813

Mandelblomman 1 förvärvades februari 2019. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 6 905 kvm (LOA). Några av hyresgästerna är PostNord, Telenor och Input Interiör Stockholm AB. Bolaget för en dialog med kommunen om framtida exploatering. Bolaget har varit i kontakt med ägarna till grannfastigheterna som ställer sig positiva till en framtida utveckling av området och förhoppningen är att komma igång med detaljplanen inom kort.

Xxxxxxxxxxxxx 3 förvärvades i juni 2019. Fastighetens area uppgår till 1 813 kvm. Fastigheten ligger i samma område som Mandelblomman 1 och precis som i det fallet förs diskussioner med kommunen om framtida utveckling. Fastigheten är till viss del vakant men bolaget är förnärvarande inne i ett antal dialoger med nya potentiella hyresgäster.

GAMLESTADEN 740:127

Kommun: Göteborg Läge: Gamlestaden

Fastighetstyp: Handel/verkstad/skola Byggår: 1953

Uthyrningsbar yta: 5 480

Gamlestaden 740:127 förvärvades i juli 2019 och fastighetens area uppgår till 5 480 kvm. Här är detaljplanearbetet i full gång och detaljplanen har var ute på samråd 7 februari 2020. Detaljplanen skulle ha gått ut på granskning vid årsskiftet 20/21 men har tyvärr blivit försenad på grund av att vissa förvaltningar inom kommunen inte inkommit med sina yttranden för samrådet. Förhoppningen är att detaljplanen ska kunna gå ut på granskning inom kort.

RUNÖ 7:132

Kommun: Österåker Läge: Åkersberga

Fastighetstyp: Industri/kontor Byggår: 1990

Uthyrningsbar yta: 1 400

Runö 7:132 förvärvades 16 mars 2020 och tillträddes 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om ca 1 400 kvm. Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Centrala Kanalstaden. Österåkers kommun är positiva till att just Coeli som professionell aktör förvärvat fastigheten bidrar till utvecklingen av Åkersberga. Diskussioner förs nu med kommunen om framtida exploatering samt förhandling om ramavtal som ska reglera förutsättningarna för exploateringen.

FASTIGHETSRELATERADE	KONCERNEN 2020-12-31	KONCERNEN 2019-12-31
Driftnetto	25 010	20 282
Uthyrningsbar area kvm	41 357	40 692
Snitthyra, kr/kvm	930	934
Antal fastigheter	8	8
Direktavkastning	4,8%	4,4%
Direktavkastning annualiserad	4,8%	5,1%
Marknadsvärde fastighetsbestånd	498 500	463 000
Belåningsgrad	45%	49%
Genomsnittlig ränta	4,8%	4,4%
Finansiella Omsättning	35 935	29 136
Balansomslutning	555 335	528 570
Soliditet	52,5%	50,4%
Nettoskuld	-202 069	-199 234
Aktierelaterade P1 aktier	500 000	500 000
P2 aktier vid periodens utgång	1 022 940	1 022 940
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	256	274
NAV	284,39	259,88
Resultat per aktie	26,09	3,75

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Kapitalbindning	LÅNESKULD	FÖRFALLODATUM
Collector	72 550 000	2021-07-22
Collector	6 750 000	2021-12-31
Collector	36 500 000	2021-12-28
Swedbank	23 562 000	2021-01-30
Swedbank	19 547 000	2021-08-30
Collector	57 000 000	2021-12-28
Swedbank	6 191 152	2023-09-30
Swedbank	4 907 200	2023-09-30

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NYCKELTAL (TSEK)

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR

Fastighet

Runö 7:132 (STP Fastigheter AB)

KOMMUN

Österåker

UTHYRNINGSBAR

YTA KVM

1 415

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet I AB (publ), org nr 559086-4392, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2020 - 31 december 2020. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget annat anges.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med organisationsnummer 559086-4392.

Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.

Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare. Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets investerare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr. 516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen.

FINANSIERING

Per den 31 december 2020 uppgick koncernens egna kapital till 291 416 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 226 285 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 45%. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 4,8%. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.

Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 215 187 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.

FASTIGHETSBESTÅND

Den 31 dec 2020 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag,

följande fastigheter:

• två fastigheter i Vällingby med total area om 16 000 kvm,

• en fastighet i Södertälje om 1 000 kvm,

• en fastighet i Haninge om ca 6 200 kvm,

• två fastigheter i Spånga med total area om 8 718 kvm.

• en fastighet i Göteborg om 5 480 kvm.

• en fastighet i Österåker om 1 415 kvm

Utöver det äger man även 50 procent av en fastighet i Enköping om totalt 2 500 kvm.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN

• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.

• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.

• Den 14 december 2020 tillträdde Xxxxx Xxxxxxxxxx som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Xxxxx efterträder Xxxxxx Xxxxxxxxxx som var Bolagets tidigare VD. Xxxxx är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

COVID-19

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.

SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2020 uppgick till 499 (463 MSEK). Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Förändringen förklaras av investeringar samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.

• Hyresintäkterna uppgick till 34 616 (28 369) TSEK. Ökningen förklaras främst av koncernens fastighetsinvesteringar som genomförts under året.

• Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK, varav 28 954 (1 391) TSEK avser värdeförändringar för fastighetsbeståndet. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.

• Resultat per preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK.

• Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK. Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen, samt marknadsvärdesförändringar på befintligt fastighetsbestånd.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och

långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Bolagets värdeutveckling

En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering. Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till avkastning för den som investerar i Bolagets aktier.

Regulativa krav

Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget och investerarna.

Fastighetsinvesteringar

Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar uppvisat historiskt.

Risker med myndighetsbeslut

Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas negativt.

Teknisk risk

Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser föroreningar eller liknande.

Driftskostnader

De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning, fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Miljörisk

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller

består av styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxx Xxxxxxx och Xxx Xxxxxxxxx.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna

styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktör i bolaget.

Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare ska gälla till slutet av årsstämman 2022 och innebär att ersättningsfrågor behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet. Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.

Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 100 000 kronor per år per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå.

MILJÖ

Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att göra effektiva energiinvesteringar.

Förslag till disposition av bolagets resultat

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (kr)

marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av lagstiftning.

AKTIEINFORMATION

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 kr, fördelat på 500 000 P1 aktier och 1 022 940 P2

fritt eget kapital årets resultat

disponeras så att

till ägare av P1-aktier utdelas

i ny räkning överföres

254 640 942

393 069

255 034 011

1 690 821

253 343 190

aktier. P1 aktierna berättigar till tio röster på bolagstämma och P2 aktier till en röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet I är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något offentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet I AB är listat på Nordic Growth Market (NGM-börsen). Aktierna handlas under kortnamnet CREF1 PREF P2. Bolagets ISIN-kod är SE0009695851.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolagets moderbolag är Coeli Private Equity Management II AB. Moderbolaget har 83 procent av rösterna och 33 procent av antalet aktier.

ORGANISATION

Verkställande direktör är Xxxxx Xxxxxxxxxx. Styrelsen

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hin- drar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st. (försiktighetsregeln). Den före- slagna utdelningen till ägarna av preferensaktie P1 (Coeli Private Equity Management II AB) är i enlighet med gällande avtal och bolagsordning.

HÅLLBARHET

Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management har etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket inkluderar interna risklinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i fondens tillgångar.

Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa principer för att säkerställa att gjorda investeringar tar hänsyn till miljö, sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder innefattar:

• Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).

• Sociala aspek ter (t. ex. mänskliga rä ttighet er, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

• Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information om fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings Standard för hållbarhetsinformation.

Hållbarhetsinformation

☒ Hållbarhetsaspekter beaktas i förvaltningen av fonden.

☐ Hållbarhetsaspekter beaktas inte i förvaltningen av fonden.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av fonden

☒ Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).

☒ Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

☐ Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

☐ Andra hållbarhetsaspekter

Metoder som används för hållbarhetsarbetet

☒ Fonden väljer in

☐ Hållbarhetsaspekter är avgörande för förvaltarens val av bolag. Fonden har specifika och uttalade kriterier för att välja in bolag utifrån miljö, sociala och affärsetiska frågor. Analys av bolagens arbete med hållbarhet är avgörande för valet av bolag i fonden.

☒ Fondens förvaltare tar hänsyn till hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och investeringsbeslut, vilket får effekt men behöver inte vara avgörande för vilka bolag som väljs in i fonden.

Övrigt

☐ Xxxxx metod som fonden tillämpar för att välja in

☒ Fonden väljer bort

Fonden placerar inte i bolag som är involverade i följande produkter och tjänster. Högst fem procent av omsättningen i det bolag där placeringen sker får avse verksamhet som är hänförlig till den angivna produkten eller tjänsten.

Produkter och tjänster

☒ Klusterbomber, personminor

☒ Kemiska och biologiska vapen

☒ Kärnvapen

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

☒ Vapen och/eller krigsmateriel

☒ Alkohol

☒ Tobak

☒ Kommersiell spelverksamhet

☒ Pornografi

☒ Fossila bränslen (olja, gas, kol)

☒ Uran

☒ Genetiskt modifierade organismer (GMO)

☐ Övrigt

Internationella normer

Internationella normer avser internationella konventioner, lagar och överenskommelser såsom FN Global Compact och OECD:s riktlinjer för multinationella företag som rör frågor om miljö, mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och affärsetik.

☐ Fonden investerar inte i bolag som kränker internationella normer. Bedömningen görs antingen av fondbolaget självt eller av en underleverantör.

☒ Fonden investerar inte i bolag som inte vidtar åtgärder för att komma till rätta med identifierade problem eller där fonden bedömer att bolagen inte kommer att komma tillrätta med problemen under en tid som fondbolaget bedömer som rimlig i det enskilda fallet.

Fondbolaget påverkar

Fondbolaget använder sitt inflytande för att påverka bolag i hållbarhetsfrågor.

☐ Fondbolaget har kontakt med bolag i syfte att påverka dem i en mer hållbar riktning.

☒ Bolagspåverkan i egen regi

☐ Bolagspåverkan i samarbete med andra investerare

☐ Bolagspåverkan genom externa leverantörer/konsulter

☐ Xxxxxx på bolagsstämmor

☐ Deltar i valberedningar för att påverka styrelsens sammansättning

Uppföljning av hållbarhetsarbetet

Uppföljningen redovisas i en separat rapport som publiceras på AIF-förvaltarens hemsida (xxx.xxxxx.xx).

Osäkerhet vid värdering av fastigheterna

Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera och påverka värdet negativt.

Finansiering

Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital. Det innebär att Xxxxxxx exponeras för risker som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att Xxxxxxx inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss investering.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Principer för bolagsstyrning

Coeli Fastighet I AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 30 augusti 2018. Riktlinjerna avseende Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx).

Coeli Fastighet I AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats xxxxx://xxxxx.xx/xxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxxxxxxxx- i-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning. Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.

System för intern kontroll och riskhantering

Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF- förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.

Aktier och rösträtt

Coeli Fastighet I AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.

Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet I AB uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 022 940 preferensaktier P2.

Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.

Större direkta eller indirekta innehav i bolaget

Coeli Private Equity Management II AB innehar per den 31 december 2020 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

Bolagsstämman

Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post xxxx@xxxxx.xx.

Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.

Bolaget har under 2020 haft följande stämmor

Ordinarie bolagsstämma 2020-04-29

Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2019 och att disponera årets resultat enligt styrelsens förslag, innebärande att utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P1 med 3,241 SEK per aktie, totalt 1 620 500 SEK. Ingen utdelning ska ske till innehavare av preferensaktier P2. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.

Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx (ordförande), Xxx Xxxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx fram till slutet av nästa årsstämma.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Xxxxxxx Xxxx som huvudansvarig revisor.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.

Årsstämman 2021

Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 29 april 2021 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen

Styrelsen

Styrelsens ansvar

Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet I AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.

Coeli Fastighet I AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare. Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.

Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.

Styrelsens sammansättning

Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår. Utvärdering avseende räkenskapsår 2019 genomfördes i samband med det första ordinarie styrelsemötet 2020 och styrelsens bedömning är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2020 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx (ordförande), Xxx Xxxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx. Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens ledamöter

Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 29 april 2020 följer nedan:

Styrelsen 2020

Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

Xxx Xxxxxxxxx

Invald

2016

Funktion Ordförande Ledamot Ledamot

Närvaro

6/6

Oberoende i förhållande till större aktieägare

Ja Nej Ja

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning

Nej Nej Nej

Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx

Född: 1978

Huvudsaklig utbildning: Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx sedan 21 december 2016 Bolagsjurist och finanschef Lillskär AB

Tidigare; 2005-2007 Kilpatrick Stockton, Advokat. 2007-2018 Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx, Advokat.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Asset Management AB org nr 556608-7648, styrelseordförande i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636, Styrelseordförande i Lillskär AB org nr 556980-9964.

Xxx Xxxxxxxxx

Född: 1958

Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636 samt Coeli Fastighet II AB (publ) org nr 559173-7548.

Xxxxxx Xxxxxxx

Född: 1965

Huvudsaklig utbildning: Ekonomi

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 Grundare, huvudägare och koncernchef Coeli-gruppen och har indirekt ägande i Bolaget via Coeli Holding AB där han är huvudägare.

Andra väsentliga styrelseuppdrag: Xxxxxx Xxxxxxx är styrelseledamot i Coeli Holding AB, Coeli Fastighet II AB, Coeli Asset Management AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Real Estate AB, Coeli Private Equity 2006 AB, Coeli Private Equity 2016 AB, Coeli Private Equity Fund XI AB, Coeli Wealth Management AB, Coeli Shared Service AB, Coeli Private Equity Management II AB, Noga AB, Sävja 1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB, Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox AB, Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim Fastighet AB, Coeli Investment Partners AB samt styrelsesuppleant i C work stories AB och evenodds AB och styrelseordförande i Coeli Private Equity Management AB.

Xxxxx Xxxxxxxxxx

Född: 1988

Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från Handelshögskolan i Stockholm.

Verkställande direktör sedan december 2020, ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Xxxxx analyschef på Newsec, där han huvudsakligen ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning och transaktioner. Xxxxx har även erfarenhet som managementkonsult hos Applied Value Group och från PwC Real Estate.

Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet II AB.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Utskott och valberedning

Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.

Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.

Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.

Revision

Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll. Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2020 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig revisor Xxxxxxx Xxxx för tiden fram intill slutet av årsstämman 2021. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 5 ersättning till revisor.

Avvikelser från Koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:

• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.

• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning. Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.

• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

		2020-01-01	2019-01-01
		2020-12-31	2019-12-31
Rörelsens intäkter Hyresintäkter	(not 9)	34 616	28 369
Övriga intäkter		1 319	767
Summa rörelsens intäkter		35 935	29 136
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter	(not 2)	-2 699	-1 639
Övriga externa kostnader	(not 3, 5)	-15 281	-14 610
Personalkostnader	(not 4)	-306	-151
Värdeförändring fastighet	(not 9)	28 954	1 391
Summa rörelsens kostnader		10 668	-15 009
RÖRELSERESULTAT		46 603	14 127
Finansnetto Resultatandel intresseföretag	(not 12)	-129	809
Ränteintäkter	(not 6)	26	17
Räntekostnader	(not 7)	-11 688	-8 058
Övriga finansiella kostnader	(not 7)	-2 351	-1 616
Summa finansnetto		-14 142	-8 848
RESULTAT FÖRE SKATT		32 461	5 279
Skatt Skatt på periodens resultat	(not 8)	-1 559	-605
Uppskjuten skatt	(not 8)	-4 210	-841
Summa skatt		-5 769	-1 446
PERIODENS RESULTAT		26 692	3 833
ÖVRIGT TOTALRESULTAT		-	-
SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE		26 692	3 833
RESULTAT PER P2-AKTIE FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR	(not 21)	26,09	3,75

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat	26 692	3 833
Övrigt totalresultat	-	-
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen	-	-
Poster som senare kan återföras till resultaträkningen	-	-
Periodens totalresultat	26 692	3 833
Resultat per P-2 aktie före och efter utspädning	26,09	3,75

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

		2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	(not 9)	498 500	463 000
Nyttjanderättstillgång tomträtt		19 692	19 692
Summa materiella anläggningstillgångar		518 192	482 692
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i JV	(not 12)	1 324	10 706
Andra långfristiga fordringar på JV		9 253	-
Summa finansiella anläggningstillgångar		10 577	10 706
Summa anläggningstillgångar		528 769	493 398
Omsättningstillgångar Kundfordringar		812	624
Fordran koncernföretag		-	35
Övriga fordringar		988	4 201
Fordran JV		-	100
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	(not 13)	550	1 243
Kassa och bank	(not 14)	24 216	28 969
Summa omsättningstillgångar		26 566	35 172
SUMMA TILLGÅNGAR		555 335	528 570
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital	(not 15)	1 523	1 523
Övrigt tillskjutet kapital		270 615	270 615
Balanserat resultat		-7 414	-9 627
Periodens resultat		26 692	3 833
Summa eget kapital		291 416	266 344
Skulder Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder	(not 8)	6 418	2 242
Summa avsättningar		6 418	2 242
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	(not 16)	11 098	183 159
Leasingskulder		19 692	19 692
Summa långfristiga skulder		37 208	205 093
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut1	(not 16)	215 187	45 044
Leverantörskulder		658	2 986
Skatteskulder		-	760
Övriga skulder		996	866
Skuld JV		1 000	-
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter	(not 18)	8 870	7 477
Summa kortfristiga skulder		226 711	57 133
Summa skulder		263 919	262 226
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		555 335	528 570

1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 9.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

Ej registrerat

Övrigt tillskjutet Balanserat

Periodens

Summa eget

Aktiekapital P1

Aktiekapital P2

aktiekapital P2

kapital

resultat

kapital

Ingående eget kapital 2019-01-01	500	1 023	-	269 772	-10 971	2 312	262 636
Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019						3 833	3 833
Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Nyemission						3 833	3 833 -
Utdelning P1					-970		-970
Emissionskostnader* Omföring av föregående års resultat				844	2 312	-2 312	844 -
Utgående eget kapital 2019-12-31	500	1 023	-	270 615	-9 627	3 833	266 344
Ingående eget kapital 2020-01-01	500	1 023	-	270 615	-9 627	3 833	266 344
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december 2020						26 692	26 692
Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Nyemission						26 692	26 692 -
Utdelning P1 Emissionskostnader* Omföring av föregående års resultat					-1 620 3 833	-3 833	-1 620 - -
Utgående eget kapital 2020-12-31	500	1 023	-	270 615	-7 414	26 692	291 416

*Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

P1 Antal aktier

P2 500 000

1 022 940

Kvotvärde

Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till en årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen utgår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier 2 (P2): 1 röst per P2-aktie. Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39 kr

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

		2020-01-01	2019-01-01
		2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Resultat före skatt		32 461	5 279
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter		-16 478	-1 391
Rearesultat fastighetsförsäljning		-12 533	-
Resultandel i intressebolag		129	-809
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten		-2 319	155
före förändringar av rörelsekapital		1 260	3 234
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar		3 853	-2 153
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder		195	5 161
Kassaflöde från den löpande verksamheten		5 308	6 242
Investeringsverksamheten Investering i fastighet	(not 9)	-34 023	-195 540
Försäljning av fastighet	(not 9)	27 500	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-6 523	-195 540
Finansieringsverksamheten Emissionskostnader		-	843
Utdelning P1-aktier		-1 620	-970
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader	(not 24)	10 522	183 161
Amorterade fastighetslån	(not 24)	-12 440	-34 735
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-3 538	148 299
Årets kassaflöde		-4 753	-40 999
Likvida medel vid årets början		28 969	69 968
Likvida medel vid årets slut	(not 14)	24 216	28 969
Tilläggsupplysningar Erhållen ränta		26	17
Erlagd ränta		-14 039	-9 674

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

		2020-01-01	2019-01-01
		2020-12-31	2019-12-31
Rörelsens intäkter Övriga intäkter		712	-
Summa rörelsens intäkter		712	-
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter	(not 2)	-2 699	-1 639
Övriga externa kostnader	(not 3, 5)	-2 062	-2 958
Personalkostnader	(not 4)	-306	-151
Summa rörelsens kostnader		-5 067	-4 748
RÖRELSERESULTAT		-4 355	-4 748
Resultat från finansiella poster Ränteintäkter	(not 6)	3 966	2 247
Räntekostnader	(not 7)	-1 561	-1 435
Nedskrivning aktier	(not 10)	-2 000	-38
Resultat från andelar i koncernbolag	(not 7)	-7	-192
Summa resultat från finansiella poster		398	582
Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag		4 350	7 557
Summa bokslutsdispositioner		4 350	7 557
Resultat före skatt		393	3 391
Skatt på årets resultat	(not 8)	-	-547
ÅRETS RESULTAT		393	2 844

ÅRETS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2020-12-31

2019-12-31

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag	(not 10)	138 914	135 914
Fordran koncernföretag	(not 11)	268 167	202 147
Uppskjutna skattefordringar		470	470
Summa finansiella anläggningstillgångar		407 551	338 531
Summa anläggningstillgångar		407 551	338 531
Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag		-	10 996
Övriga fordringar		9	29
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		15	370
Kassa och bank	(not 14)	364	64
Summa omsättningstillgångar		388	11 459
SUMMA TILLGÅNGAR		407 939	349 990
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital	(not 15)
Aktiekapital		1 523	1 523
Summa bundet eget kapital		1 523	1 523
Fritt eget kapital
Överkursfond		270 615	270 615
Balanserat resultat		-15 974	-17 198
Periodens resultat		393	2 844
Summa fritt eget kapital		255 034	256 261
Summa eget kapital		256 557	257 784
Skulder Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	(not 17)	150 104	77 491
Summa långfristiga skulder		150 104	77 491
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag		-	11 743
Leverantörsskulder		14	343
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter	(not 18)	1 264	2 629
Summa kortfristiga skulder		1 278	14 715
Summa skulder		151 382	92 206
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		407 939	349 990

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)

Aktiekapital P1	Aktiekapital P2	Ej registrerat aktiekapital P2	Överkursfond	Balanserat resultat	Periodens resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2019-01-01 500	1 023	-	269 772	-10 793	-5 435	255 066
Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019					2 844	2 844
Summa totalresultat					2 844	2 844
Transaktioner med aktieägare
Nyemission						-
Utdelning P1				-970		-970
Justering Emissionskostnader *			844			844
Omföring av föregående års resultat				-5 435	5 435	-
Utgående eget kapital 2019-12-31 500	1 023	-	270 616	-17 199	2 844	257 784
Ingående eget kapital 2020-01-01 500	1 023	-	270 616	-17 199	2 844	257 784
Totalresultat 1 jan 2020- 31 december 2020					393	393
Summa totalresultat					393	393
Transaktioner med aktieägare
Nyemission						-
Utdelning P1				-1 620		-1 620
Justering Emissionskostnader *						-
Omföring av föregående års resultat				2 844	-2 844	-
Utgående eget kapital 2020-12-31 500	1 023	-	270 616	-15 975	393	256 557

* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)

	2020-01-01	2019-01-01
	2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Periodens resultat före skatt	393	3 391
Justeringsposter
Erhållna koncernbidrag	-4 350	-7 557
Nedskrivning andelar koncernföretag	2 000	38
Betald skatt	-	2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	-1 957	-4 126
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar	375	-339
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder	-1 694	-430
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-3 276	-4 895
Investeringsverksamheten Investeringar i koncernföretag	-	-50
Utlåning till koncernföretag	5 196	-24 309
Kassaflöde från investeringsverksamheten	5 196	-24 359
Finansieringsverksamheten Nyemission	-	-
Emissionskostnader	-	843
Utdelning P1-aktier	-1 620	-970
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-1 620	-127
Årets kassaflöde	300	-29 381
Likvida medel vid årets början	64	29 445
Likvida medel vid årets slut (not 14)	364	64

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4393, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317, 103 66 Stockholm. Moderbolagets P2 aktier är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF 2. Koncernredovisningen för år 2020 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.

Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.

Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 9 för känslighetsanalys.

Nya redovisningsprinciper

Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft sedan 1 januari 2020 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.

Klassificering och uppställningsformer

För moderbolaget redovisas en resultaträkning över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolaget benämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS 7.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.

Koncernredovisning

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet I AB (publ). Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Xxxxxxxx beräknas som summan av vederlaget för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna effekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad i resultatet.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.

Värderingsprinciper

Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid bokslutstillfället.

Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Hyresrabatter har i förekommande fall reducerat de redovisade intäkterna. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

Segmentsrapportering

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.

Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment.

Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.

Intresseföretag

I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Bolagets del innebär detta att Långgatan Fastighets AB klassificeras som joint venture vilket fått till följd att andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i detta bolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Förändringen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter och en värdejustering på bolagets fastighet.

Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 21,4%, medan uppskjuten skatt beräknas utifrån en skattesats om 20,6% som gäller från och med 2021. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/ balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till nominellt värde.

Kundfordringar

Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Leverantörsskulder

Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.

Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs normalt löpande i rapport över totalresultatet, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år.

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över totalresultatet. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.

IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke observerbara inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Värderingsmetodik

De marknadsvärderingar av fastighetsbeståndet som Bolaget inhämtar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard, nionde upplagan, och Samhällsbyggarnas etiska regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader, risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftnetton och restvärdet nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens marknadsvärde.

Kalkylstart

Nuvärde av driftnetton

+ Nuvärde av restvärde

+ Värde av byggrätt

= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl

Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om detta ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller bostadsfastigheter beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat driftsnetto dividerat med köpeskillingen.

Värderingsparameter

Vid nyttjande av metod en är d et viktigt att återspegla marknad ens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation, hyresutveckling, drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas utifrån jämförbara transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntan används för nuvärdeberäkningen av driftnetton och restvärde. Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till belåning. Kalkylräntekravet är således räntekravet på totalt kapital.

Nedskrivningar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.

Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Leasing

För alla leasingavtal redovisas en tillgång och en skuld, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivning och ränta.

Eventualförpliktelser

Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Finansiell riskhantering

Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen. Målsättningen är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen. Den externa finansiering som koncernen har är villkorad av ett antal nyckeltalskopplade kovenanter. Bolaget bevakar nyckeltalen löpande för att säkerställa att dessa uppfylls.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.

Ränterisk

Bolagets låneavtal har förfallodatum mellan 2021-01-30 och 2023-09-30. Per den 31 december 2020 uppgick koncernens egna kapital till 291 416 tkr. Koncernens räntebärande skulder, exkl leasingskuld, uppgick till 226 285 tkr motsvarande en belåningsgrad om 45 %. Räntan på banklånen är rörliga för närvarande. Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning samt de övriga grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick per den 31 december 2020 till 4,8 procent. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller Bolagets riktlinjer för finansiering, likviditet och kredithantering.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

Känslighetsanalys räntekostnader		Effekt kassaflöde TSEK
Ränteuppgång, procent	2020	2021	2022
1,0%	2 263	2 243	2 244
1,5%	3 394	3 365	3 336
2,0%	4 526	4 487	4 447
2,5%	5 657	5 608	5 559
3,0%	6 789	6 730	6 671
3,5%	7 920	7 851	7 783
4,0%	9 051	8 973	8 895
4,5%	10 183	10 095	10 095
5,0%	11 314	11 216	11 118

Kredit- och motpartsrisk

Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning inte erhålls från kunderna, utgör en kreditrisk. Koncernens kunder kredit kontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Kreditrisk uppstår genom likvida medel och tillgodohavanden hos banker och finansinstitut. Endast banker och finansinstitut som av oberoende värderare fått lägst kreditrating ”A” accepteras. För att minimera kreditrisker görs löpande bedömning av partners kreditvärdighet.

REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG

Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Finansiella garantier

I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.

Lättnadsregeln avser finansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument och säkringsredovisning

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/ IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person.

NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER

Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Under 2020 uppgick förvaltningsagiften till 2 146 (1 639) tkr. Coeli Asset Management har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk, regelefterlevnad med mera om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade volymen. Under 2020 uppgick AIF-avgiften till 553 (553) tkr.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER				2020-01-01		2019-01-01
				2020-12-31		2019-12-31
Koncernen
Driftskostnader				-10 238		-8 854
Fastighetsförvaltningskostnader				-2 685		-1 570
Revision				-561		-784
Övriga administrativa kostnader				-489		-2 221
Övrigt				-1 308		-1 181
Summa				-15 281		-14 610
Moderbolaget
Revision				-354		-587
Konsultarvoden				-118		-1 494
Värderingskostnader				-		-22
Börs och emissionskostnader				-88		-131
Övrigt				-1 264		-724
Summa				-1 824		-2 958
NOT 4 - PERSONALKOSTNADER				2020-01-01		2019-01-01
				2020-12-31		2019-12-31
Koncernen och moderbolaget
Styrelsearvoden				-235		-114
Lagstadgade sociala avgifter				-71		-35
Styrelsearvode per ledamot				-306		-149
Styrelsearvode - Xxxxxx Xxxxxxxx Helenius				-156		-65
Styrelsearvode - Xxx Xxxxxxxxx				-79		-49
Lagstadgade sociala avgifter - Xxxxxx Xxxxxxxx Helenius				-47		-20
Lagstadgade sociala avgifter - Xxx Xxxxxxxxx				-24		-15
Ersättningar till ledande befattningshavare				-306		-149
Grundlön/ Ersättningar och övriga förmåner 2020 styrelsearvode	Rörlig ersättning	Pensions- kostnad	Aktierelaterade ersättningar	Övriga ersättningar		Summa
Styrelsens ordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx 93	-	-	-	-		93
Styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx 47	-	-	-	-		47
Styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxx -	-	-	-	-		0
Verkställande direktören -	-	-	-	-		0
Ledande befattningshavare (1 person) -	-	-	-	-		0
Summa 140	0	0	0	0		140
Redovisad kostnad uppgår till 235 TSEK pga en förändrad periodisering av arvodet.
Ersättningar och övriga förmåner 2019	Grundlön/ styrelsearvode	Rörlig ersättning	Pensions- kostnad	Aktierelaterade ersättningar	Övriga ersättningar	Summa
Styrelsens ordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx	65	-	-	-	-	65
Styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	49	-	-	-	-	49
Styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxx	-	-	-	-	-	0
Verkställande direktören	-	-	-	-	-	0
Ledande befattningshavare (1 person)	-	-	-	-	-	0
Summa	114	0	0	0	0	114

Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet 1 AB-koncernen. Styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx har fakturerat bolaget för juridisk rådgivning från sitt eget bolag Villa Blanka AB. Under 2020 har Xxxxxx Xxxxxxxx Helenius fakturerat koncernen 35 (133) och moderbolaget 0 (26) tkr. Xxx Xxxxxxxxx som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt bolag X.X Xxxx AB. Under 2020 har Xxx Xxxxxxxxx fakturerat koncernen 153 (228) och moderbolaget 0 (0) tkr.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

Bolagsstämman 2020 beslutade om ett arvode om två prisbasbelopp till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx. Xxxxx arvode för styrelsearbete föreslås utgå till Xxxxxx Xxxxxxx.

Den beslutade ersättningen till styrelsen för kalenderåret 2019 justerades till att avse perioden från årsstämman 2019 till årsstämman 2020 samt att beloppet justeras från 119 833 kronor till två prisbasbelopp till styrelsens ordförande samt från 91 000 kronor till ett prisbasbelopp till Xxx Xxxxxxxxx.

NOT 5 - ERSÄTTNING TILL REVISORER	2020-01-01	2019-01-01
	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen Revisionsuppdrag	-425	-470
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	-89	-120
Skatterådgivning Värderingstjänster Övriga tjänster	-35 - -12	- - -
Summa	-561	-620
Moderbolaget Revisionsuppdrag	-247	-336
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	-60	-120
Skatterådgivning Värderingstjänster Övriga tjänster	-35 - -12	- - -
Summa	-354	-456

Arvodet avser i sin helhet ersättning till revisionsföretaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB och ingen del avser revisionsnätverket i övrigt.

NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
	2020-01-01 2019-01-01		2020-01-01 2019-01-01
	2020-12-31 2019-12-31		2020-12-31 2019-12-31
Ränteintäkter, koncernföretag	- -		3 966 2 247
Ränteintäkter	26 12		- -
Övriga finansiella intäkter	- 5		- -
Summa	26 17		3 966 2 247
NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADER
	Koncernen		Moderbolaget
	2020-01-01	2019-01-01	2020-01-01	2019-01-01
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31-
Räntekostnader, koncernföretag	-	-	-1 561	-1 435
Räntekostnader till kreditinstitut	-11 686	-8 053	-	-
Övriga räntekostnader	-	-6	-	-
Lånekostnader	-1 422	-753	-	-
Tomträttsavgäld	-640	-640	-	-
Övriga finansiella kostnader	-291	-222	-245	-192
Summa	-14 039	-9 673	-1 806	-1 627

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 8 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Koncernen Moderbolaget

Aktuell skatt

Aktuell skatt, hänförlig till tidigare år

2020-01-01

2020-12-31

-1 559

2019-01-01

2019-12-31

-760

155

2020-01-01

2020-12-31

2019-01-01

2019-12-31

Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på byggnader -4 210 -294 - -

Uppskjuten skatt, avseende aktiverade underskottsavdrag

Summa

Avstämning av redovisad skatt

Resultat före skatt

Xxxxxxxx skatt enligt gällande skattesats (21,4%)

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter

Skatteeffekt ej aktiverade underskottsavdrag samt tidigare ej aktiverade underskott Skatteeffekt ej redovisade temporära skillnader

Skatteeffekt, kvittning räntenetto Effekt av ändrad skattesats Redovisad effektiv skatt

Uppskjuten skatteskuld

Avseende aktiverade underskottsavdrag Avseende värdeförändring fastighet Avseende obeskattade reserver

Summa

-5 769

32 461

-6 947

2 843

-1 666

-5 769

470

-5 917

-971

-6 418

-547

-1 446

5 279

-1 130

241

-557

-1 446

470

-1 707

-1 005

-2 242

-

393

-84

-429

- 513

-

-547

3 391

-726

- 168

-547

-

Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 2 283 TSEK (2 283).

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOT 9 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastighet	Kommun	Bolag	Tillträde	Yta	Tomträtt	Delägd
Vagnhallen 15	Stockholm	Coeli Vagnhallen 15 AB	2017-10-31	8 666	Ja	Nej
Vagnhallen 16	Stockholm	Coeli Vagnhallen 15 AB	2017-10-31	7 416	Nej	Nej
Luktviolen 2	Södertälje	Luktviolen Fastighets AB	2018-01-15	1 000	Nej	Nej
Sankt Ilian 36:10	Enköping	Långgatan Fastighets AB	2018-01-15	2 500	Nej	Ja
Söderbymalm 6:4	Haninge	Fastighets AB Malmhuset	2018-11-01	6 162	Nej	Nej
Mandelblomman 1	Spånga	Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx AB	2019-03-01	6 905	Nej	Nej
Mandelblomman 3	Spånga	Fastighets AB Madelium	2019-07-01	1 813	Nej	Nej
Gamlestaden 740:127	Göteborg	Coeli Gamlestaden AB	2019-07-02	5 480	Nej	Nej
Runö 7:132	Österåker	STP Fastigheter AB	2020-04-06	1 415	Nej	Nej

2020-12-31		2019-12-31
463 000		265 500
34 022		196 109
-15 000		-
16 478		1 391
498 500		463 000

Koncernen

Ingående balans

Förvärv och investeringar Försäljning Värdeförändring Utgående balans

2020-01-01		2019-01-01
2020-12-31		2019-12-31
35 051		29 136
-10 041		-8 854
25 010		20 282

Fastigheterna värderas av externt värderingsinstitut vid helårsbokslut och följs upp internt vid halvårsbokslut. Fastigheterna värderades per 31 december 2020. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av SVEFA AB. På balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 499 MSEK, vilket föranledde till en värdeförändring av fastighetsvärdet uppgående till 16,48 (1,39) MSEK. I vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har kommit så långt att en förändrad markanvänding bedöms som sannolik. Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar sedan det fulla byggrättsvärdet med denna risk.

Koncernen Hyresintäkter Driftskostnader Driftnetto

Driftnettot för 2020 har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som har sålts under året.

Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda löpande intjäningsförmåga per 31 december 2020 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 24,9 (23,1) mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 45,4 (42,1) mkr uppåt och 38,4 (35,6) mkr nedåt. Ett avkastningskrav om 6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.

Förändring av driftnetto, 2020

	-5,00%	-2,50%	0,00%	2,50%	5,00%
-0,50%	18 145	31 755	45 364	58 973	72 582
-0,25%	-4 339	8 678	21 696	34 713	47 730
0,00%	-24 950	-12 475	0	12 475	24 950
0,25%	-43 912	-31 936	-19 960	-7 984	3 992
0,50%	-61 415	-49 900	-38 385	-26 869	-15 354

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

Förändring av driftnetto, 2019

	-5,00%	-2,50%	0,00%	2,50%	5,00%
-0,50%	16 836	29 464	42 091	54 718	67 345
-0,25%	-4 026	8 052	20 130	32 209	44 287
0,00%	-23 150	-11 575	-	11 575	23 150
0,25%	-40 744	-29 632	-18 520	-7 408	3 704
0,50%	-56 985	-46 300	-35 615	-24 931	-14 246

NOT 10 - AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG					2020-12-31	2019-12-31
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde					147 831	138 088
Investeringar					-	50
Aktieägartillskott					5 000	9 693
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden					152 831	147 831
Ingående nedskrivningar					-11 917	-11 879
Årets nedskrivningar					-2 000	-38
Utgående ackumulerade nedskrivningar					-13 917	-11 917
Bokfört värde					138 914	135 914
Dotterbolag	Org nr	Säte	Andel %	Antal aktier	Eget kapital	Bokfört värde
Coeli Real Estate Fund I Holding AB	559129-5513	Stockholm	100	50 000	000 000	126 209
Coeli Alfa II AB	559187-6361	Stockholm	100	50 000	71	12 705
Summa bokfört värde						138 914
Indirekt ägda bolag	Org nr	Säte	Andel %	Antal aktier
Jämtlänningen Holding AB	559129-5505	Stockholm	100	50 000
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx 15 AB	556372-4961	Stockholm	100	20 000
Luktviolen Fastighets AB	559126-1770	Södertälje	100	50 000
Långgatan Fastighets AB	559131-6913	Enköping	50	25 000
Fastighets AB Malmhuset	556695-3328	Stockholm	100	1 000
Coeli Mandelblomman AB	556645-9201	Stockholm	100	1 000
Fastighets AB Madelium	559206-3761	Stockholm	100	500
Coeli Gamlestaden AB	556779-3871	Stockholm	100	10 000
STP Fastigheter AB	556568-9568	Stockholm	100	1 000

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 11 - LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG	2020-12-31	2019-12-31
Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde	202 147	-
Tillkommande poster	331 725	202 147
Avgående poster	-265 705	-
Summa	268 167	202 147
NOT 12 - ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG		-

I enlighet med IFRS 11 ska samarbetsarrangemang bedömas vara antingen gemensam verksamhet eller joint venture beroende på om koncernen har direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder (gemensam verksamhet) eller inte (joint venture). Bedömningen utgår från strukturen på investeringen, den legala formen, avtalsmässiga överenskommelser samt övriga faktorer och omständigheter. För Coelis del innebär detta att Långgatan Fastighets AB klassificeras som joint venture vilket fått till följd att Coelis andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i dessa bolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. För ytterligare beskrivning av redovisningsprinciperna se not 1. Ökningen av värdet på kapitalandelen drivs i huvudsak av hyresintäkter och en positiv värdejustering på bolagets fastigheter.

Koncernen Moderbolaget

	2020-01-01	2019-01-01	2020-01-01	2019-01-01
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Redovisat värde vid årets ingång	10 706	9 897	-	-
Omklassificering	-9 253	-	-	-
Resultatandel	-129	809	-	-
Redovisat värde vid årets utgång	1 324	10 706	-	-
Bolag	Org nr	Säte	Kapitalandel	Koncernen	Moderbolag
Långgatan Fastighets AB	559131-6913	Enköping	50%	1 324	-

Beskrivning av andelar klassificerade som joint ventures

Långgatan Fastighets AB som äger fastigheten Xxxxx Xxxxxx 00:00 i Enköping samägs med företaget SH Bygg Fastighetsutveckling AB och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Sammandrag av joint venture bolagets resultat och ställning (100%)	2020-01-01
Resultat	2020-12-31
Rörelseintäkter	1 636
Rörelsekostnader	-663
Värdeförändring fastighet	-
Finansnetto	-156
Skatt	-190
Resultat	627
Tillgångar
Anläggningstillgångar	25 100
Omsättningstillgångar	2 248
Skulder och eget kapital	27 348
Eget kapital	2 648
Uppskjuten skatteskuld	169
Långfristiga skulder	24 531
Kortfristiga skulder	-
	27 348
REDOVISAT VÄRDE	1 324

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 13 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen Förutbetald tomträttsavgäld	160	160
Förutbetald ränta	-	211
Förutbetald försäkring	307	332
Övriga förutbetalda kostnader	83	540
Summa	550	1 243
Moderbolaget Förutbetalda kostnader finansiering och advisory avtal	-	332
Övriga förutbetalda kostnader	15	38
Summa	15	370
NOT 14 - LIKVIDA MEDEL	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen Banktillgodohavanden	24 216	28 969
Summa	24 216	28 969
Moderbolaget Banktillgodohavanden	364	64
Summa	364	64

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 15 - EGET KAPITAL

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:

Preferensaktier 1 (P1)

Preferensaktier 2 (P2)

Antal

500 000

1 022 940

Kvotvärde

1 kr

Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten för utdelningen är per 31 december det räkenskapsåret som utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Koncernen

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.

Moderbolaget

Fritt eget kapital

Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Överkursfond

När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.

Balanserade vinstmedel

Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.

HÄNDELSER	Registrering bolagsverket	Antal P1 aktier	Antal P2 aktier	Aktiekapital SEK	Emission enligt prospekt
Nybildning	2016-11-22	50 000	-	50 000
Nyemission P1 aktier	2017-01-20	450 000	-	450 000
Nyemission P2 aktier	2017-08-11	-	394 100	394 100	Emission 1
Nyemission P2 aktier	2017-08-21	-	3 040	3 040	Emission 1
Nyemission P2 aktier	2017-11-21	-	155 600	155 600	Emission 2
Nyemission P2 aktier	2018-01-15	-	56 200	56 200	Emission 3
Nyemission P2 aktier	2018-03-07	-	88 000	88 000	Emission 4
Nyemission P2 aktier	2018-05-16	-	147 100	147 100	Emission 5
Nyemission P2 aktier	2018-08-08	-	178 900	178 900	Emission 6
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31				1 522 940
Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag	Antal aktier	Röstetal	Totalt antal röster	Xxxxx av röster	Kapitalandel
P1 aktier	500 000	10	5 000 000	83%	33%
P2 aktier	1 022 940	1	1 022 940	17%	67%
	1 522 940		6 022 940	100%	100%

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 16 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT

2020-12-31

2019-12-31

Koncernen Ingående fastighetslån	228 203	79 779
Upplåning	10 522	183 160
Amortering	-12 440	-34 736
Utgående fastighetslån	226 285	228 203
Förfaller inom 1 år	215 187	45 044
Förfaller senare än 1 men inom 5 år	11 098	183 159
	226 285	228 203

Belåning av fastigheterna har gjorts genom Swedbank och Collector. Belåningsgraden uppgår till ca 45 % av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta uppgående till 4,8%. Lånen förfaller 2021-01-30, 2021-07-22, 2021-08-30, 2021-12-13, 2021-12-28 respektive 2023-09-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 215 187. Under januari 2021 refinansierades ett lån hos Swedbank uppgående till 23 562 TSEK.

NOT 17 - SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG	2020-12-31	2019-12-31
Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde	77 491	-
Tillkommande poster	158 834	77 491
Avgående poster	-86 221	-
Bokfört värde	150 104	77 491

NOT 18 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

2020-12-31

2019-12-31

Koncernen Upplupna styrelsearvoden och revision	214	626
Förutbetalda hyresintäkter	5 254	3 508
Upplupna räntekostnader	1 519	531
Upplupna förvaltningsavgifter	821	1 639
Övrigt	1 061	1 173
Summa	8 869	7 477
Moderbolaget Upplupna styrelsearvoden och revision	214	263
Upplupna förvaltningsavgifter	821	1 639
Övrigt	229	734
Summa	1 264	2 636

NOT 19 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

2020-12-31

2019-12-31

Ställda säkerheter Koncernen
Bankgaranti	50	50
Fastighetspant	244 670	245 535
	244 720	245 585
Moderbolaget
Bankgaranti	50	50
Borgen till förmån för dotterbolag	227 007	229 594
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.	227 057	229 644

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 20 - LIKVIDITETSRISK
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella skulder per 2020-12-31	Mindre än	Xxxxxx 6 och tolv	Mellan	Mer ån	Summa avtalsenliga	Redovisat värde
Finansiella skulder (exkl derivat)	6 månader	månader	1 och 5 år	5 år	kassaflöden	fordringar/skulder
Leverantörsskulder	658	-	-	-	658	658
Upplåning	23 562	192 347	11 098	-	227 007	226 285
Leasingskuld	320	320	2 560	16 492	19 692	19 692
Räntor	5 226	3 122	566	-	8 914	-
Summa finansiella skulder	29 766	195 789	14 224	16 492	256 271	246 635
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2019-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder	2 986	-	-	-	2 986	2 986
Upplåning	24 786	20 258	184 550	-	229 594	228 203
Leasingskuld	320	320	2 560	16 492	19 692	19 692
Räntor	5 301	5 139	8 504	-	18 944	-
Summa finansiella skulder	33 393	25 000	000 000	16 492	251 524	250 881
NOT 21 - RESULTAT PER AKTIE

Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående P2 aktier. Bolaget har inga utestående stamaktier varför beräkning sker med P2 aktier.

	2020-12-31	2019-12-31
Koncernens resultat kr	26 691 505	3 833 438
P2 aktier	1 022 940	1 022 940
Resultat per aktie	26,09	3,75

NOT 22 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på det förvaltningsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalet innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet. Coeli Asset Management AB har även erhållit en ersättning om 0,2% på emitterat belopp, avseende hantering av risk, regelefterlevnad och rapportering, inom ramen för de löpande kostnader som kommunicerats i prospektet. Bolaget har även haft marknadsföringskostnader och emissionskostnader som har fakturerats från andra närstående bolag inom Coeli sfären. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor. Utöver detta har Xxxxx Xxxxxxxxxx förvärvat en andel i Coeli Private Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet I AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.

Koncernen	2020-12-31	2019-12-31
Coeli Asset Management AB	2 699	2 192
Coeli Wealth Management AB	-	-
Villa Blanka AB - bolag ägt av styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxxx Helenius	35	133
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	153	228
	2 887	2 553
Moderbolaget	2020-12-31	2019-12-31
Coeli Asset Management AB	2 699	2 192
Coeli Wealth Management AB	-	-
Villa Blanka AB - bolag ägt av styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxxx Helenius	-	26
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	-	-
	2 699	2 218

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 23 - LEASINGAVTAL

Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om det anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.

Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna på framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.

Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande
Löper till och med:	2020-12-31
2021	6 241
2022	15 663
2023	5 156
2024	7 956
2025	266
2026 och senare	903

Leasetagare ska redovisa hyresavtal i balansräkningen. Av koncernens leasingavtal får hanteringen av tomträttsgälder störst betydelse. Per 31 december 2020 uppgår leasingskulden till 19,7 MSEK. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgår per 31 december 2020 till 0,6 MSEK. Nyttjanderätterna har diskonterats med en genomsnittlig ränta om 3,25 %. Utöver tomträttsavtal är Bolaget endast leasetagare i begränsad omfattning vilket inte har någon väsentlig påverkan på rapport över totalresultat eller rapport över finansiell ställning.

NOT 24 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER

Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.

Coeli Fastighet I AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-7648) står under Finansinspektionens tillsyn.

För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning för Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida xxx.xxxxx.xx. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen besök fondbolagets hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på xxxx@xxxxx.xx eller på x00 (0) 0 000 000 00.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

NOTER (TSEK)

NOT 25 - AVSTÄMNING AV NETTOSKULD

2020-12-31

2019-12-31

Koncernen

Xxxxx analyseras nettoskulden och förändringar för den presenterade perioden.

Likvida medel			24 216	28 969
Låneskulder - förfaller inom ett år			-215 187	-45 044
Låneskulder - förfaller efter ett år			-11 098	-183 159
Nettoskuld			-202 069	-199 234
Likvida medel			24 216	28 969
Bruttoskuld - rörlig ränta			-226 285	-228 203
Nettoskuld			-202 069	-199 234
	Likvida medel	Låneskulder som förfaller efter 1 år	Låneskulder som förfaller inom 1 år	Summa
Nettoskuld per 2019-01-01	69 968	-31 040	-48 739	-9 811
Kassaflöde	-40 999	-152 119	3 695	-190 814
Valutakursdifferenser	-	-	-	-
Övriga ej kassapåverkande poster	-	-	-	-
Nettoskuld per 2019-12-31	28 969	-183 159	-45 044	-199 234
Nettoskuld per 2020-01-01	28 969	-183 159	-45 044	-199 234
Kassaflöde	-4 753	172 061	-170 143	-2 835
Valutakursdifferenser	-	-	-	-
Övriga ej kassapåverkande poster	-	-	-	-
Nettoskuld per 2020-12-31	24 216	-11 098	-215 187	-202 069

NOT 26 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT

2020-12-31

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK
fritt eget kapital	254 640 942
årets resultat	393 069
disponeras så att	255 034 011
till ägare av P1 aktier utdelas	1 690 821
i ny räkning överföres	253 343 190

NOT 27 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för fastställelse på årsstämman.

Stockholm 2021-03-31

Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx

Ordförande Styrelseledamot

Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx

Styrelseledamot VD

Vår revisionsberättelse har avgivits 2021-03-31

Xxxxxxx Xxxx

Öhrlings PricewaterhouseCoopers

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i

Coeli Fastighet I AB (publ), xxx.xx 559086-4392

Rapport om årsredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2020 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14-17 Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-43 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14-17. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Revisionens inriktning och omfattning

Coeli Fastighet I AB:s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. PwC har reviderat samtliga enheter med verksamhet i koncernen.

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar.

Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 499 mkr. Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort. Av not 9 framgår att koncernen inhämtat externa värderingar och att en värdejustering skett med 16,5 mkr. Av not 9 framgår vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet. Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och bedömt framtida driftnetto.

Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Vi har i vår revision bland annat tagit del av de oberoende externa fastighetsvärderingar som koncernen inhämtat. Vi har även tagit del av de formella uppdrag som koncernen har lämnat till värderingsföretaget. Vidare har vi utvärderat den värderingsmodell som koncernen använt. Vi har stickprovsvis testat de uppgifter som koncernen lämnat till värderingsföretagen. Vi har granskat de upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring förvaltningsfastigheterna.

Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av bolaget använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8 och 48-49. Informationen i “Coeli Fastighet I AB:s ersättningsrapport 2020”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt XXX och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Coeli Fastighet I AB (publ) för år 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 14–17 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Xxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx, utsågs till Coeli Fastighet I AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 29 april 2020 och har varit bolagets revisor sedan den 21 decemberr 2016.

Stockholm den 31 mars 2021

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Xxxxxxx Xxxx Auktoriserad revisor

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

DEFINITIONER

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.”

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen per den 31 december.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder, exkl leasingskuld, i relation till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

P1 aktier

Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

P2 aktier

Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med genomsnittligt antalet utestående P2 aktier.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för P1-aktier dividerat med antalet P2-aktier.

Nettokassa/nettoskuld

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto	2020-12-31	2019-12-31
Hyresintäkter	35 051	29 135
Drift- och underhållskostnader	-9 050	-7 858
Fastighetsskatt	-991	-996
Driftnetto, TSEK	25 010	20 282
Direktavkastning annualiserad Koncernens driftnetto på årsbasis	23 928	23 045
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen	498 500	463 000
Direktavkastning annualiserad, %	4,8	5,1

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FINANSIELL KALENDER

Publicering av ekonomisk information

Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på xxxxx://xxxxx.xx/xxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxxxxxxxx-x-xx/

Finansiell kalender 2021 Datum Aktivitet

2021-04-29 Årsstämma

2021-08-31 Halvårsrapport 2021

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

Box 3317, 000 00 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 00-00

Tel: 00-000 000 00, Fax: 00-000 000 00, Org: 559086-4392, xxx.xxxxx.xx

Document Metadata

Table of Contents

ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

Document Metadata