Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Emsallerin bir bölümü yerinde görülememiş olup alınan bilgilerle oluşturulan varsayımlar doğrultusunda karşılaştırmalar yapılmıştır. Xxxxxx alınan imar ve yapılaşma bilgilerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Değerleme aşamasında, söz konusu taşınmazın onaylı mimari projesinden hesaplanan alanı ve turizm işletme belgesindeki oda, yatak sayısı dikkate alınmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı En Etkin ve Verimli Kullanımı Verilerin Değerlendirilmesi
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Bu yaklaşımda, taşınmazın yakın çevresinde yer alan benzeri yapılardaki pazara çıkarılmış ve yakın dönemde xxxxxxxx xxxxxx gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, kullanım fonksiyonu, inşai kalite ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. • Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmazın yer aldığı A3 Blokta bitişiğinde bulunan 32 nolu iki katlı 130 m2 kullanım alanlı dubleks dükkan 115.000,-USD bedelle satılıktır. (885,-USD/m2) • Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede A1 Blokta konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 200.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.110-USD/m2) • Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 275.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.527-USD/m2) • Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmaz ile aynı sitede konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan 250.000,-USD bedelle satılıktır. (~1.390-USD/m2) • Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 0 000 000 00 00) Taşınmazın yer aldığı sitede A-1 Blokta konumlu 3 katlı 180 m2 kullanım alanlı tripleks dükkan aylık 800,-USD bedelle kiralıktır. (~4.45 USD/m2) Bu araştırmalar neticesinde rapora konu tripleks dükkanın yer aldığı Tekstilkent İş Merkezi’nin lokasyonu, taşınmazın iş merkezi bünyesindeki konumu, kullanım alanı ve mimari ve inşai özellikleri dikkate alınarak takdir olunan m² birim değeri ile arsa payı dahil satış değeri aşağıda sunulmuştur. 180 m² x 1.500,-TL/m² = 270.000,-TL
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Arsa Emsalleri
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. Satılık Arsa Emsalleri
1- Remax Vega
2- Reality World
3- Reality World Arc 4- Century 21 5- Güvercinoğlu Emlak Medyadan Elde Edilen Veriler Dükkan Emsalleri
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. SATILIK FABRİKA EMSALLERİ 1- Xxxx Grup Tel 0 000 000 00 00 Değerleme konusu taşınmaza 500 m mesafede Eskişehir yoluna cephe konumda, yeni inşa edilmiş fabrika binası satılık durumdadır. 8.606 m2 arsa alanına sahip olup 18.500 m2 kapalı kullanım alanına sahiptir. SATILIK 8606 .-M² 13.500.000 .-TL 1.569 .-TL/M² 2- Re/Max Always Tel 0 000 000 00 00 Başkent OSB içerisinde, 5.400 m² arsa üzerinde 3.750 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. SATILIK 3750 .-M² 3.500.000 .-TL 933 .-TL/M² 3- Gala Gayrimenkul Tel 0 000 000 00 00 Başkent OSB içerisinde, 3.600 m² arsa üzerine inşa edilmiş 2.200 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. SATILIK 2200 .-M² 3.000.000 .-TL 1.364 .-TL/M² 4- Toprak Gayrimenkul Tel 0 000 000 00 00 Başkent OSB içerisinde, 5.400 m² arsa üzerine inşa edilmiş 3.250 m² kapalı alana sahip fabrikanın satış ilanıdır. SATILIK 3250 .-M² 4.000.000 .-TL 1.231 .-TL/M² X-0 X-0 X-0
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı. SATILIK 29000 .-M² 75.000.000 .-TL 2.586 .-TL/M² SATILIK 19200 .-M² 55.000.000 .-TL 2.865 .-TL/M² SATILIK 55000 .-M² 160.000.000 .-TL 2.909 .-TL/M² SATILIK 2200 .-M² 6.500.000 .-TL 2.955 .-TL/M² 1 - Beyan Eden Kişi, Kurum Medya Gayrimenkul TEL 1 ; 0 000 000 00 00 ALINAN BİLGİ İkitelli OSB de Atatürk Bulvarı üzerinde konumlu olan 5 kattan ibaret olan her katı 5.800 m² olmak üzere toplam 29.000 m² alanlı olarak pazarlanan plaza tarzı binanın 75.000.000.-TL fiyatla satışa sunulduğu bilgisi edinilmiştir.