物业管理业务 样本条款
物业管理业务. 物业管理板块为发行人房地产项目提供专业化物业服务和相关增值服务，提升发行人的品牌影响力，为业主提供物业管理服务和增值服务，收取物业管理费和实现其他收入。 发行人旗下全资子公司厦门万银投资发展有限公司（以下简称“万银公司”），专业为集团的住宅、商业产品、厂房等提供全方位的售后和租后服务，其中发行人自持 物业的出租由万银公司代为管理，非自持楼盘的物业管理则由万银公司旗下全资子公司厦门住总物业管理有限公司（下称“住总物业公司”）代为管理，住总物业公司系具有国家一级资质的物业管理企业，公司目前业务主要在厦门地区，伴随着发行人业务逐步拓展到漳州、龙岩、福州、北海及昆明等城市，其物业管理将逐步跟进，未来物业管理范围将覆盖其开发的异地楼宇。住总物业公司（含旗下白士德楼宇管理公司、住总物业龙岩、北海、昆明分公司）管理的物业形态多样，士德楼宇管理公司、住总物业龙岩、北海、昆明分公司）管理的物业形态多样，包括中高档住宅区、商务写字楼、工业厂房、商场及车库，其现共管理有 140 个项目，建筑面积 1200 万㎡。
物业管理业务. 发行人物业管理业务的经营主体为南京栖霞建设物业服务股份有限公司，拥有物业管理一级资质，主要从事住宅小区物业管理，收费标准主要分布在每平方米 1.0-3.2 元之间。公司物业管理业务对象主要是对公司建设的小区，随着公司建设项目的增加，公司物业管理收入呈较稳定的增长趋势，近三年及一期，发行人物业管理收入分别为 14,885.36 万元、18,002.15 万元、18,484.66 万元和 17,643.90 万元，物业管理毛利分别为 1,008.14 万元、184.39 万元、491.96 万元 和 456.29 万元。由于公司物业管理费收取标准相对较低，而营运成本中主要的人工成本近年来逐年较大幅度地增加，导致日常运营成本较高，致使同期公司物业管理业务均处于微利状态。
物业管理业务. 地产集团控制的其他涉及物业管理业务的企业 本次重大资产重组完成后，地产集团下属的主要物业管理资产和业务将注入中华企业，除中华企业及本次拟注入的标的公司（含下属公司）以外，截至本承诺函出具之日，地产集团控制的其他涉及物业管理业务的企业如下： 承诺/说明方 出具承诺/说 明的名称 承诺/说明的主要内容 序号 企业名称 所在区域 控制权益比例 （%）
物业管理业务. 世博集团和申虹公司控制的涉及物业管理业务的企业 截至本承诺函出具之日，世博集团和申虹公司控制的经营范围涉及物业管理业务的企业如下： 序号 企业名称 所在区域 控制权益比例 （%）
物业管理业务. 发行人物业管理业务由下属子公司长沙城市物业发展有限公司、长沙城发商 业管理有限公司、长沙先导资产经营管理有限公司、岳麓山旅游文化开发有限公司等经营。各下属公司主要负责湘江新区及发行人旗下社会投资类与市政公益类项目的物业经营与管理。下属物业公司对湘江新区综合交通枢纽、洋湖湿地公园、月亮岛、恒伟湘江时代、恒伟西雅韵、滨江国际金融中心、湘江风光带等项目实施物业运营管理并收取管理费用，管理业态涵盖城市综合体、高档住宅、5A 写字楼、旅游综合体及会务中心等。 2017-2019 年度及2020 年1-9 月，发行人物业管理收入分别为5,293.71 万元、 13,701.91 万元、19,585.71 万元和 1,058.98 万元。
物业管理业务. 公司定位于静安区唯一一家区属房管集团，承担了静安约为 637.59 万平方 米的直管公房管理及售后公房、市场化物业管理（其中：直管公房管理面积约 150 万平方米，售后公房管理面积约 441 万平方米，市场化物业管理面积约 46.59 万平方米）。与此同时，公司积极拓展市场化物业管理业务，增加物业管理范围。目前，公司的物业管理业务分为公房物业管理及市场化物业管理。 表：2017-2019 年及 2020 年 1-6 月物业管理业务经营情况 营业收入 6,865.37 15,326.53 16,100.86 15,219.00 营业成本 5,109.38 13,345.78 13,205.28 13,164.14 营业毛利 1,755.99 1,980.76 2,895.57 2,054.86 毛利率 25.58 12.92% 17.98% 13.50%
（1） 公房物业管理业务 公房物业管理业务主要由上海静安置业物业管理有限公司（以下简称“静安物业”）负责运营。静安物业成立于 1994 年 4 月，主要经营范围为物业管理、停车库经营、代办动迁、室内装潢、水电安装等业务。 静安物业持有上海市住房保障和房屋管理局于 2011 年 6 月 15 日颁发的《物 业服务企业资质证书》（沪（静安）0054 号），准予其自 2005 年 6 月 30 日起从事物业管理活动，资质等级为二级。 根据 2017 年 12 月 15 日生效的《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房(2017)75 号）和相关法律法规，《物 业服务企业资质管理办法》目前已失效，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，目前静安物业已根据上海市房屋管理局的相关规定于上海市物业管理监督与服务平台和上海市公房集中式管理信息系统注册登记，并根据相关法律法规的要求开展物业服务活动。 静安物业主要为上海市静安区公房的住户提供物业管理服务，公房是指管理的使用权房屋（直管公房）以及居民购买产权后的房产（售后公房），针对直管公房，公司相关收入包含直管公房租金和直管公房物业管理（含专项整治活动，如二次供水改造、消防简易喷淋改造、卫生间改造等活动）；针对售后公房，公司收取一定物业管理费。由于公房业务为民生服务业务，公房相关业务不以盈利为主要目的，公房的租金标准和物业管理费用标准均由房管局统一确定标准（其中，售后公房物业管理上海市房管部门近三年的标准为每平方米每月 0.80 元； 公房租金的标准根据解放以来近 36 个相关文件来确定，上海市房管部门会根据物价水平不定期做一定调整）。公司在提供公房的物业服务的同时，向居民收取租金、专项整治费及保安保洁费，一并计入“物业管理”收入科目。 2017-2019 年及 2020 年 6 月末，公司在静安区直管公房管理面积均为 150 万平方米，同期，公司的售后公房管理面积分别为 210 万平方米、370 万平方米、 441 万平方米和 441 万平方米，2018 年及 2019 年售后公房管理面积大幅增长，主要系自国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区，公司积极拓展在静安北部（原闸北区）的公房物业管理业务所致。2017-2019 年及 2020
物业管理业务. 公司主要通过子公司粤海物业管理有限公司（下称“粤海物业”）从事物业管 理业务。粤海物业由广州市番禺粤海房地产有限公司与广东粤港投资开发有限公司于 1996 年 8 月 28 日出资组建，经过历次出资和股权变更，截至 2021 年 3 月末，粤海物业为公司全资二级子公司。 2018-2020 年度及 2021 年 1-3 月物业管理板块的主营业务收入分别为 15,635.95 万元、22,443.57 万元、19,269.94 万元以及 7,363.42 万元，毛利润分别为 2,881.77 万元、6,982.03 万元、3,778.69 万元以及 1,542.49 万元。随着公司新建成及新接收物业的加入，物业管理费收入整体呈增长趋势。 截至 2021 年 3 月末，公司在管物业共有 16 宗，其中 9 宗为商业物业（含少量公寓），7 宗为住宅物业，在管物业总面积为 269.73 万平方米，其中近一年物业管理费收入超过 100 万元的物业有 11 宗，除南海天河城项目外其余均为公司自有物业。
物业管理业务. 公司的物业管理业务主要由银亿物业等 7 家物业管理子公司负责运营，业务范围包括为公司所开发的项目及市场上其他项目提供物业管理和资源整合配套服务。截至 2016 年 3 月末，公司物业管理业务覆盖管理的房地产项目共 70 个， 物业建筑面积共计 859.75 万平方米。 2013-2015 年度及 2016 年 1-3 月，公司分别实现物业管理收入 15,820.24 万元、22,201.80 万元、26,339.75 万元和 6,050.71 万元，随着未来公司房地产开发规模和竣工交付项目的持续增加，公司物业管理业务收入有望继续呈现稳步增长态势。