评估方法的选取. ①销品茂购物中心于 2005 年 8 月正式对外营业，截至评估基准日，其可出租的店铺面积的绝大部分已对外发租，可以稳定产生租金收入。在可预见的未来，销品茂可持续经营，未来租赁净收益及风险可以量化，作为收益性房地产，按照 《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—投资性房地产评估指导意见（试行）》及建设部颁布的《房地产估价规范》的相关要求，应该运用收益现值法（或称收益还原法）进行评估。
评估方法的选取. 经实地勘察、分析论证并结合土地使用权的区域条件，确定对该土地使用权的价值采用基准地价系数修正法和市场法进行测算，最后综合分析计算结果，确定评估价格。方法选择的主要依据如下： 由于被评估土地在武汉市基准地价覆盖范围内，且武汉市于 2008 年 3 月颁布了基准地价，故可以选用基准地价系数修正法进行评估。 被评估土地周边区域土地一级市场交易较活跃，可以获取与评估对象类型相同或相似用地的市场交易案例，故可以选用市场比较法评估委估宗地的价格。
评估方法的选取. 本次评估采用了成本法和收益法。 在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，在评估基准日 2014 年 3 月 31 日，南京万川账面资产总额为 16,955.02 万元，负债总额为 8,377.50 万元，净 资产为 8,577.52 万元；采用成本法评估后资产总额为 17,624.90 万元，负债总额 为 8,377.50 万元，净资产价值为 9,247.40 万元，评估增值 669.88 万元，增值率为 7.81%。 在评估基准日 2014 年 3 月 31 日持续经营前提下，经采用收益法评估后的南 京万川股东全部权益价值为 80,265.00 万元，较评估基准日账面值 8,577.52 万元，增值 71,687.48 万元，增值率 835.76%。 运用成本法进行评估后，各项资产评估结果与原始账面值变动原因如下：
评估方法的选取. 本次评估选用的评估方法为资产基础法和收益法。
评估方法的选取. 对于各项委估的车辆，由于车辆均为企业生产经营的辅助工具，对车辆的的预期收益无法确定，不适合选用收益法进行评估。 由于网络公布的二手市场车辆案例较多，可以根据成交的二手市场车辆的行驶里程、车辆购置年限等车辆状况进行比较分析，因此被评估对象适合采用市场法进行评估的条件。
评估方法的选取. 资产基础法评估得出的评估基准日标的公司股东全部权益价值为：38,706.74万元；收益法评估得出的标的公司在评估基准日的股东全部权益价值为： 71,230.00 万元。 两种评估方法的评估思路和角度不同，资产基础法评估是以资产的重置成本 为价值标准，反映的是对资产的投入所耗费的社会必要劳动，这种成本通常将随着 国民经济的变化而变化，未充分考虑企业资产的整体获利能力。同时资产基础法评 估时亦未考虑企业的如下重要资产，如销售网络资源、客户关系及市场地位等因素；收益法评估是以预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力的大小，建立在经 济学的预期效用理论基础上，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制、企业 经营管理以及资产的有效使用等多种条件的影响。 标的公司现处于业务转型拓展期，其历史年度主要为微晶玻璃板材业务，因浮法生产线技改、压延生产线检修及疫情等原因导致亏损。但其自 2021 年开始布局锂电原料业务，以含锂瓷石矿或锂云母为原料生产锂云母焙烧熟料、含锂卤水，截至评估基准日2021 年12 月31 日，已建成日产一百余吨的锂云母熟料焙烧生产线，目前另有日产五百余吨的锂云母熟料焙烧生产线在建，截至评估基准日锂云母熟料已小批量试产并实现销售，截至目前已给多家碳酸锂生产企业供货。企业 2022 年 1-5 月营业收入 6,000.04 万元，其中锂云母熟料 3-5 月小规模销售收入已达 2,972.80 万元，锂云母熟料 3 个月收入已近去年全年 1/3，标的公司具备资源优势拓展锂电原料业务，目前锂电行业供需失衡，市场锂电材料紧缺，需求缺口较大，标的公司虽目前为亏损，但转型拓展的新业务盈利前景良好。结合此次评估目的是为增资事宜提供参考依据，所关注的是企业整体价值与未来的获利能力，采用收益法的结果更能客观地反映被评估单位的价值。 因此，根据本次评估的实际情况，此次评估结论采用收益法的评估结果。即，标的公司于评估基准日 2021 年 12 月 31 日的股东全部权益价值为 71,230.00 万元。
评估方法的选取. 本次交易拟购买的标的资产采用资产基础法和收益法评估，评估机构中和选取收益法评估结果作为安埔胜利的股东全部权益价值的最终评估结论。收益法评估股东权益价值与资产基础法评估股东权益价值相差 71,029.62 万元，差异率为 776.59%。两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基 础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。 同时考虑收益法强调的是企业整体资产的预期盈利能力，收益法的评估结果是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化。成本法是从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价值，它是从企业的资产现值的角度来确认企业整体价值。 企业存在的根本目的是为了盈利，在整体资产或企业股权的买卖交易中，人们购买的目的往往并不在于资产本身，而是资产的获利能力。采用收益法对企业整体价值进行评估所确定的价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额，企业整体价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。