本次债券注册额度： 人民币 15 亿元 本期债券发行金额： 人民币 7 亿元 本期债券发行期限： 7 年期 担保情况： 由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 信用评级机构： 联合资信评估有限公司 主体评级结果： AA 债项评级结果： AAA
2021年xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（xxx）（xxx）募集说明书
2021年xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
（xxx）（xxx）募集说明书
x次债券注册额度： | 人民币 15 亿元 |
x期债券发行金额： | 人民币 7 亿元 |
x期债券发行期限： | 7 年期 |
担保情况： | 由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无 条件不可撤销连带责任保证担保 |
信用评级机构： | 联合资信评估有限公司 |
主体评级结果： | AA |
债项评级结果： | AAA |
发行人: 永州市零陵城建投资有限公司牵头主承销商:
联席主承销商:
债权代理人： 中国建设银行股份有限公司永州市分行
签署日期：2021 年 月 日
声明与承诺
x期债券已在国家发展改革委注册，国家发展改革委同意本期债券注册并不代表对其本期债券的投资价值作出任何评价，也不表明对本期债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书及其摘要全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
发行人董事会已批准本募集说明书及其摘要，发行人及其全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书及其摘要中财务报告真实、准确、完整。
发行人不承担政府融资职能，发行本期债券不涉及新增地方政府债务。主承销商已按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券
法》、《企业债券管理条例》等相关法律、法规的规定及行业惯例，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，独立地对发行人进行了尽职调查，确认本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
湖南金州律师事务所及经办律师保证由湖南金州律师事务所同意发行人在募集说明书及摘要中引用的法律意见书的内容已经该所审阅，确认募集说明书及摘要不致因上述内容出现虚假记载、误导性xx及重大遗漏引致的法律风险，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
投资者认购或持有本期债券均视作同意本募集说明书及其摘要中关于权利义务的约定，包括《债权代理协议》、《债券持有人会议规则》、
本期债券募集说明书及其摘要中其他有关发行人、债券持有人、债权代理人等主体权利义务的相关约定。
投资者在评价本期债券时，应认真考虑在募集说明书及其摘要中列明的各种风险。除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书及其摘要中列明的信息和对本募集说明书及其摘要作任何说明。债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行负责。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人应当及时、公平地履行信息披露义务。发行人承诺根据法律法规和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
发行人特别提醒投资者注意下列重大事项或风险因素，并认真阅读本募集说明书相关章节。
一、本次债券发行前，发行人最近一年末的净资产为 137.64 亿元；本
次债券发行前，发行人最近三个会计年度的年均可分配利润为 3.45 亿元
（2018-2020 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值）。
二、发行人受限资产规模较大，截至 2020 年 12 月 31 日，发行人账
面价值 67.17 亿元的土地、房屋建筑物和货币资金已用于公司抵押及质押 借款，占公司净资产余额的 48.80%，受限资产的规模和占比偏高。发行 人受限资产限制了未来融资规模，对发行人未来的融资能力产生一定影响。
三、发行人负债增长较快，有息债务规模较大。2018 年至 2020 年末，发行人长期借款金额分别为 45.96 亿元、53.56 亿元和 52.30 亿元，总负债
分别为 106.79 亿元、127.08 亿元和 129.11 亿元，负债增长较快。截至 2020
年末，公司有息负债总额 106.51 亿元。规模较大。
四、公司债券属于利率敏感型投资品种。受国家宏观经济政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。因本期债券采用固定利率的形式，市场利率波动可能使本期债券实际投资收益具有一定的不确定性。
五、本期债券发行结束后拟向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通申请。由于本期债券具体交易流通的事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人无法保证本期债券能够按照预期交易流通，也无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，可能会出现公司债券在二级市场交易不活跃甚至无法持续成交的情况，投资者可能会面临债券流动性风险。
六、经联合资信评估有限公司综合评定，本期债券信用等级为 AAA，发行人主体长期信用等级为 AA，评级展望为稳定，体现本期债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。考虑到信用评级机构对本期债券的评级是一个动态评估的过程，如果未来信用评级机构调低对本期债券的信用评级，本期债券的市场价格将可能随之发生波动从而给持有本期债券的投资者造成损失。
七、遵照《公司法》、《企业债券管理条例》等法律、法规的规定以及本募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，发行人已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债权代理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。
八、本期债券由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。经联合资信评估有限公司综合评定，湖南省融资担保集团有限公司的主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。该信用等级反映了湖南省融资担保集团有限公司代偿能力很强，风险很小。
九、为明确约定发行人、债券持有人及债权代理人之间的权利、义务及违约责任，发行人聘任了中国建设银行股份有限公司永州市分行担任本次公司债券的债权代理人，并订立了《债权代理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券视作同意公司制定的《债权代理协议》。
目 录
第七节 发行人的资信情况 126
第八节 x期债券担保情况 132
第九节 法律意见 136
第十节 税项 138
第十一节 信息披露安排 140
第十二节 投资者保护机制 145
第十三节 债权代理人 157
第十四节 x期债券发行的有关机构 162
第十五节 发行人及中介机构声明 168
第十六节 备查文件 182
附表一：债券发行网点 184
第一节 释义
在本期债券募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：
永州城建/发行人/公司 | 指永州市零陵城建投资有限公司 |
永州市国资委/控股股东 | 指永州市人民政府国有资产监督管理委员会 |
永州市政府 | 指永州市人民政府 |
x次债券 | 指发行人经发改企业债券﹝2020﹞194 号核 准发行的总额不超过 15 亿元的公司债券 |
本期债券 | 指总额不超过 7 亿元的“2021 年xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx （xxx）（xxx）” |
募集说明书 | 指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《2021 年xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（xxx） （xxx）募集说明书》 |
《债权代理协议》 | 指发行人与中国建设银行股份有限公司永州市分行签订的《2018 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券债权代理 协议》 |
《债券持有人会议规则》 | 指《2018 年永州市零陵城建投资有限公司城 市停车场建设专项债券债券持有人会议规则》 |
《募集资金监管协议》 | 指《关于 2018 年永州市零陵城建投资有限公 司城市停车场建设专项债券之募集资金使用专项账户监管协议》 |
《偿债账户监管协议》 | 指《关于 2018 年永州市零陵城建投资有限公 司城市停车场建设专项债券之偿债账户监管协议》 |
《公司法》 | 指《中华人民共和国公司法》 |
《证券法》 | 指《中华人民共和国证券法》 |
《管理条例》 | 指《企业债券管理条例》 |
国家发改委 | 指中华人民共和国国家发展和改革委员会 |
上证所 | 指上海证券交易所 |
中央国债登记公司 | 指中央国债登记结算有限责任公司 |
中国证券登记公司上海 分公司 | 指中国证券登记结算有限责任公司上海分公 司 |
主承销商 | 指国开证券股份有限公司和开源证券股份有 限公司 |
国开证券/牵头主承销商/ 簿记管理人 | 指国开证券股份有限公司 |
开源证券/联席主承销商 | 指开源证券股份有限公司 |
湖南担保 | 指湖南省融资担保集团有限公司 |
债权代理人 | 指中国建设银行股份有限公司永州市分行 |
簿记建档 | 指发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债券利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售 的过程 |
申购和配售办法说明 | 指簿记管理人为本次发行而制作的《2021 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券（第二期）（品种二）申购和配售 办法说明》 |
承销团 | 指主承销商为本期债券发行组织的由主承销 商和分销商组成的承销团 |
余额包销 | 指承销团成员按承销团协议所规定的各自承销本期债券的份额承担债券发行的风险，在募集说明书载明的缴款日，按发行利率/价格将其包销额度比例内各自未售出的债券全部 自行购入的承销方式 |
法定节假日或休息日 | 指中华人民共和国的法定节假日或休息日 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区 和台湾省的法定节假日或休息日） |
工作日 | 指上海证券交易所、深圳证券交易所和银行间市场的正常交易日（不包括法定节假日或 休息日） |
元 | 指人民币元 |
x募集说明书中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
根据公司债券命名惯例，本期债券名称变更为“2021 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券（第二期）（品种二）”，对于
《债权代理协议》、《持有人会议规则》、《募集资金监管协议》、《偿债账户监管协议》、股东批复、担保函等协议、决议性质文件中，涉及到发行人发行城市停车场建设专项债券均指本期债券，文件条款对各相关方继续有效。
第二节 风险提示及说明
一、与本期债券有关的风险与对策
（一）利率风险与对策
风险：受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，在本期债券存续期内，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券采用固定利率形式，期限较长，可能跨越多个利率波动周期，市场利率的波动可能使投资者面临债券价格变动的不确定性。
对策：本期债券利率水平的确定已充分考虑了宏观经济走势及国家宏观调控政策可能的变动对债券市场利率水平的影响。同时，发行结束后，发行人将向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，以提高本期债券的流动性，分散可能的利率风险。
（二）偿付风险与对策
风险：本期债券发行额度较大，对发行人现有债务有一定影响，且在本期债券存续期内，受国家政策法规、行业和市场等外部不可控制因素影响以及因在建拟建项目规模较大、持续融资压力增加导致发行人有息债务规模持续增长等内部因素的影响，发行人的经营活动如果不能产生预期的回报和现金流，进而导致发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券本息的按期偿付。
对策：本期债券发行成功后，发行人资产负债率将由 48.40%上升到 49.72%，对公司债务负担水平和总体偿债能力影响在合理范围之内。发行人经营情况良好、财务状况稳健，现金流充裕，预期其自身经营现金流可以有力支撑本期债券本息的按时偿还，并已为本期债券偿付制订了切实可行的偿付计划。发行人将进一步提高管理水平，加强成本控制，增强资产运营能力，提高公司盈利水平，为本期债券按时足额偿付提供资金保证。同时，发行人将严格遵守公司的财务管理制度，拓宽融资渠道，降低融资
成本，降低有息债务的偿还压力，并根据公司经营规模合理控制公司的负债规模。发行人本期债券还专门设计了从第三个计息年度开始至第七个计息年度分别逐年偿还本期债券本金 20%的还本条款，以降低投资者面对的偿付风险。
（三）流动性风险与对策
风险：由于本期债券上市事宜需要在债券发行结束后方能进行，公司无法保证本期债券能够按照预期上市交易，也无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在转让债券时出现困难。
对策：本期债券发行结束后，公司将在一个月内向经批准的证券交易 场所或有关主管部门提出债券上市申请，力争本期债券早日获准上市流通。同时，随着债券市场的发展，债券交易的活跃程度也将增强，本期债券未 来的流动性风险将会降低。
（四）第三方担保风险与对策
风险：湖南省融资担保集团有限公司为发行人提供 70,000 万元全额无条件不可撤销连带责任保证担保。尽管如此，随着担保人所面临的担保代偿率波动的加剧，担保业务风险管理压力加大、担保客户集中度较高、股东占款及关联交易规模较大，财务管理及关联交易管理制度需进一步规范以及国家尚未出台有关金融担保机构设立和监管的法律法规等问题，若出现发行人因受各方因素影响无法正常偿还本期债券本息的情况时，担保人代偿本期债券的本息也将会存在一定的潜在风险。
对策：在本期债券存续期内，发行人将持续关注本期债券担保人湖南 省融资担保集团有限公司的经营和财务状况，动态监测其担保实力和代偿 能力。若出现可能导致发行人对担保人能否按照《担保函》的约定履行担 保义务产生疑虑的事项或情况，发行人将通过包括但不限于增加抵押担保、
补充或更换第三方信用担保等方式维持本期债券的偿付能力。二、与行业有关的风险与对策
（一）产业政策变动的风险与对策
风险：发行人在城市基础设施建设业务、土地开发整理等业务上投入较大，受到国家产业政策的影响。在我国国民经济发展的不同阶段，国家和地方政府在环境保护、城市规划、土地利用等方面的政策会有不同程度的调整。国家宏观经济政策和相关产业政策的调整会影响发行人的经营管理活动，因而在一定时期内可能对发行人的经营环境和未来收益产生不利影响。
对策：针对产业政策因素的影响，发行人将继续加强与主管部门的联系，及时了解和判断政策的变化，以积极的态度适应新的政策环境。发行人还将根据国家有关政策的变化相应地调整公司发展战略，对可能产生的政策风险予以充分考虑，并在现有政策条件下加强综合经营与业务创新，积极开拓新的业务领域，提高自身整体运营效率，提升可持续发展能力，尽量减少政策调整对公司经营带来的不利影响。
（二）经济周期风险与对策
风险：发行人的城市基础设施建设、土地开发整理业务的投资规模、运营环境和收益水平都受到经济周期的影响。如果经济增长速度放缓或者 陷入停滞状态，政府对基础设施投资力度下降、土地出让放缓，将可能导 致发行人的营业收入和利润下降，从而影响发行人的盈利能力和偿债能力。
对策：随着永州市国民经济的不断发展，永州市政府对城市基础设施 建设投入的加大。发行人作为永州市最主要的城市基础设施建设主体之一，负责永州市城市基础设施建设、土地整理开发等工作，承担的项目将会越 来越多，业务规模和盈利水平将随之提高，抵御经营周期风险的能力将逐 步增强。
三、与发行人有关的风险与对策
（一）经营管理风险与对策
风险：随着发行人的发展，发行人的经营范围、资产规模都将不断扩张。这将在资源整合、资本运作、风险控制等方面对发行人管理层提出更高要求，增大了管理和运作的难度。如果发行人管理层的业务能力不能适应公司规模的快速扩张，公司的组织架构和管理制度不能根据公司状况迅速调整和完善，发行人可能难以正常运作。
对策：为适应公司经营规模的扩大，发行人将特别注重企业管理和人才管理及团队建设。公司将进一步完善各项管理制度，同时加强人才的引进。通过不断提高公司的管理水平，发行人的管理制度和组织架构将及时根据公司经营情况进行调整，保证公司的正常运作。
（二）盈利能力下降风险与对策
风险：目前，公司业务主要集中在零陵区，在形成区域性优势的同时，公司未来业务持续增长也受制于零陵区基础设施建设逐渐饱和，面临着未来出现业务增长瓶颈、盈利能力下降的风险。
对策：从目前来看，零陵区城市基础设施较为陈旧，城区大部分房屋陈旧，同时零陵区正在积极创建国家历史文化名城，数年内城市基础设施建设需求十分旺盛。同时，发行人将积极加强与区政府的沟通、协商，争取获得持续的政策支持，同时积极开拓新市场和延伸产业链，以降低业务发展瓶颈所带来的盈利能力下降风险。
（三）受限资产较大的风险
风险：公司用于抵押的资产主要包括土地使用权等。截至 2020 年 12
月 31 日，发行人账面价值 67.17 亿元的土地、房屋建筑物和货币资金已用于公司抵押及质押借款，占公司净资产余额的 48.80%，受限资产的规模和占比偏高。发行人受限资产限制了未来融资规模，对发行人未来的融
资能力产生一定影响。
对策：发行人积极拓展融资渠道，计划利用无抵押直接融资，降低对抵质押方式债务融资的需求，优化资产负债结构。同时加强对抵质押物的风险控制,有效地减少受限资产较大带来的风险。
（四）资金筹措压力大
风险：公司未来拟建项目主要为滨江新城康养综合体片区开发项目，项目合计总投资 21.6 亿元，同时，公司有息负债总额 106.51 亿元。总体来看，公司未来投资项目的资金筹措压力、有息负债额度较大。
对策：发行人与各大银行有着良好的合作关系，在融资方面将得到其大力支持。同时，发行人将充分利用资本市场多渠道筹集资金，进一步拓宽融资渠道，保证公司业务规模扩大对资金的需求，降低融资风险。
（五）应收政府及其下属单位款项金额较大，存在一定的回收风险风险：截至2020年12月31日，公司应收永州市零陵区财政局款项共计
57,100.25万元，其中应收账款36,311.42万元，其他应收款20,788.83万元，金额较大，可能对发行人形成资金压力，造成相关经营风险。
对策：截至 2020 年 12 月 31 日，公司应收零陵区财政局款项共计
57,100.25 万元，永州市零陵区人民政府对应收账款的回款进行了相关偿付安排，同时零陵区政府对发行人支持力度较大，历史回款情况较好，到期不能偿付的风险较小。
（六）子公司盈利不足的风险
风险：发行人部分子公司在报告期内存在亏损，表现出发行人部分下属子公司独立运作的盈利能力较弱，发行人子公司如持续亏损，可能会对发行人未来的盈利能力、所有者权益造成一定的不利影响。
对策：发行人将积极规范子公司治理结构，对部分长期不能盈利，无实际运营的子公司实施关停划转，提高公司治理效率。
四、与投资项目有关的风险与对策
（一）项目建设风险与对策
风险：由于本期债券募集资金投资项目具有投资规模大、建设周期长的特点，建设期内的施工成本受建设材料、设备价格和劳动力成本等多种因素影响，项目可能不能按期竣工及投入运营，导致实际投资的经济效益偏离盈利预测。此外，由于市场的变化，募集资金投资项目的实际运行可能与预测情况存在差异，从而影响投资项目的社会和经济效益。
对策：发行人对募集资金投资项目进行了科学评估和论证，充分考虑了可能影响预期收益的因素。项目实施过程中，发行人将加强对工程建设项目的监理，实行建设项目全过程跟踪审计，采取切实措施控制资金支付，避免施工过程中的费用超支、工程延期、施工缺陷等风险，确保项目建设实际投资控制在预算内，保证工程按质竣工和及时投入运营，并确保运营效率以降低项目的市场运营风险。
（二）项目收益达不到预期风险与对策
风险：本期债券募投项目收益来源于拟建设停车场停车位销售收入、商业配套出租收入、停车位出租收入、广告位出租收入及充电桩充电服务费收入。存在预期价格、收入增长率、实际使用率及流转率达不到预期的可能性，进而影响偿债保障措施实施效果的风险。
对策：目前来看，随着永州市、零陵区城市经济的快速增长，城市机动车数量增长迅猛，停车供求矛盾日益尖锐。本项目投入运营时间最早应当在 2021 年，停车位租售、商业配套出租、广告位出租以及充电桩充电服务费等定价是考虑了现行定价标准及其发展趋势做出的，测算较为谨慎和保守，具备较强的抵御风险的能力。发行人也将不断提高项目经营能力，努力实现现金回流，未来收益有保障。
第三节 发行条款
一、本期债券主要发行条款
发行人：永州市零陵城建投资有限公司。
债券名称：2021 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券（第二期）（品种二）（简称“21 永州专项债 02”）。
注册文件：本期债券业经国家发展和改革委员会发改企业债券〔2020〕
194 号文件批准公开发行。本期债券业经湖南省发展和改革委员会 2019
年 10 月 23 日出具的湘发改〔2019〕321 号文件转报国家发展和改革委员会。本期债券业经公司出资人永州市人民政府国有资产监督管理委员会 2019 年 10 月 12 日出具的《关于同意永州市零陵城建投资有限公司公开发行城市停车场建设专项债券的批复》（永国资〔2019〕65 号）文件同意向国家发改委申请发行。本期债券业经永州市零陵城建投资有限公司 2017 年 5 月 18 日出具的董事会决议同意申请公开发行。
发行总额：本次债券分品种分期发行，本期债券发行品种二，计划发行额为人民币 7 亿元，其中，基础发行额为人民币 5 亿元，弹性配售额为
人民币 2 亿元。
债券期限：7 年期。本期债券设计提前偿还条款，在债券存续期的第
3 至 7 年末每年按照债券发行总额 20%的比例等额偿还债券本金。
债券利率：采用固定利率形式，单利按年计息。通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间应根据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。
弹性配售选择权：发行人经与簿记管理人协商一致，在发行条款充分披露、簿记建档发行参与人充分识别相关风险的前提下，于企业债发行定价过程中自主选择设置弹性配售选择权。本期债券计划发行额为 7 亿元，
其中基础发行额为 5 亿元、弹性配售额为 2 亿元。
强制配售触发条款：当本期债券申购总量超过基础发行额的 2 倍后必须按照全额启动弹性配售。
配售方式：本期债券采用弹性配售机制，在发行时间截止后，本期债券分别按如下规则进行配售：（1）当申购总量未达到基础发行额的，主承销商按照承销协议约定的包销条款履行责任，本期债券发行总额为基础发行额；（2）当申购总量未达到计划发行规模的，本期债券不使用弹性配售选择权，本期发行总额为基础发行额；（3）当申购总量未达到强制配售触发条款时，发行人可根据授权文件并与主承销商协商后，确定是否启动弹性配售，如启动弹性配售，则按计划发行规模全额进行配售，本期发行总额为基础发行额与弹性配售额之和，如不启动弹性配售，本期发行总额为基础发行额；（4）当申购总量达到强制配售触发条款时，本期债券按照计划发行规模全额进行配售，本期发行总额为基础发行额与弹性配售额之和。
发行价格：债券面值 100 元，平价发行，以 1,000 元为一个认购单位，
认购金额必须是 1,000 元的整数倍且不少于 1,000 元。
债券托管方式：本期债券在中央国债登记结算有限责任公司进行总登记托管，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行分托管。
发行方式：本次债券为实名制记账式债券，以簿记建档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记建档场所和系统向机构投资者公开发行。
发行范围及对象：在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者公开发行。
簿记建档日：本期债券的簿记建档日为 2021 年 6 月 25 日。
发行首日：本期债券发行期限的第 1 日，即 2021 年 6 月 28 日。
发行期限：1 个工作日，即 2021 年 6 月 28 日。
起息日：自发行首日开始计息，本期债券存续期限内每年的 6 月 28
日为该计息年度的起息日。
计息期限：自 2021 年 6 月 28 日起至 2028 年 6 月 27 日止。
还本付息方式：本期债券每年付息一次，分次还本，在债券存续期的第 3 至第 7 个计息年度末分别偿还本金的 20%，当期利息随本金一起支付。每年付息时按债权登记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值应获利息进行支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，本金自兑付日起不另计利息。
付息日：本期债券的付息日为 2022 年至 2028 年每年的 6 月 28 日（如
遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日）。
兑付日：本期债券的兑付日为 2024 年至 2028 年 6 月 28 日(如遇法定
节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日)。
本息兑付方式：通过本期债券托管机构和其他有关机构办理。承销方式：承销团余额包销。
承销团成员：主承销商为国开证券股份有限公司和开源证券股份有限公司，分销商为招商证券股份有限公司和长城国瑞证券有限公司。
债券担保方式：本期债券为品种二，由湖南省融资担保集团有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
信用级别：经联合资信评估有限公司综合评定，本期债券信用级别为
AAA，发行人主体信用级别为 AA。
债权代理人：中国建设银行股份有限公司永州市分行。
募集资金监管银行：国家开发银行湖南省分行，中国建设银行股份有限公司永州市分行，中国民生银行股份有限公司长沙分行。
偿债资金监管银行：中国建设银行股份有限公司永州市分行。
上市安排：本期债券发行结束后 1 个月内，发行人将向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者自行承担。
二、发行安排及认购
1. 本期债券为实名制记账式，投资者认购的本期债券在债券托管机构托管记载。
本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。投资者参与本期债券簿记、配售的具体办法和要求将在簿记管理人公告的《2021 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券（第二期）（品种二）申购和配售办法说明》中规定。
2. 本期债券承销团公开发行部分由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国债券信息网（xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx）查阅或在本期债券承销商的发行网点索取。认购办法如下：
境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
3. 本期债券上海证券交易所公开发行部分由中国证券登记公司上海分公司登记托管。认购方式如下：
参与上交所市场协议认购的机构投资者在发行期间与本期债券承销团成员联系，凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书、在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的合格基金证券账户或A 股证券账户卡复印件认购本期债券。
4. 参与本期债券发行、登记和托管的各方，均须遵循《企业债券簿记建档发行业务指引》及中央国债登记结算有限责任公司的有关规定。
5. 本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
三、登记托管安排
x期债券为实名制记账式债券，在中央国债登记结算有限责任公司进行总托管，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行分托管。中央国债登记结算有限责任公司和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司在本期债券发行后负责对本期债券进行登记、托管、结算、代理兑付付息，并负责向投资者提供其他信息服务。
四、上市流通安排
x期债券发行结束后，发行人将尽快就本期债券向国家有关主管部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通申请。具体上市时间将另行公告。
五、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为做出以下承诺：
1. 投资者接受本期债券募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
2. 本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后（若需）并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更；
3. 本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排；
4. 在本期债券的存续期内，若发行人依据有关法律法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继时，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对本期债券项下的债务变更无异议；
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用级别的评级报告；
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
5. 投资者同意中国建设银行股份有限公司永州市分行作为债权代理人，与发行人及相关方签订《债权代理协议》（包括《债券持有人会议规则》）；同意国家开发银行湖南省分行、中国建设银行股份有限公司永州市分行及中国民生银行股份有限公司长沙分行作为募集资金监管行，与发行人及相关方签订《募集资金监管协议》。同意中国建设银行股份有限公司永州市分行作为偿债账户监管行，与发行人及相关方签订《偿债账户监管协议》。投资者接受该等文件对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束。投资者购买本期债券即被视为接受上述协议之权利及义务安排。
6. 本期债券债权代理人、资金监管人依有关法律法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后（若需）并依法就该变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
7. 对于债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》规定做出的有效决议，所有投资者（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权，以及在相关决议通过后受让本期债券的投资者）均接受该决议。
第四节 募集资金用途
一、募集资金总量及用途
x次债券募集资金总额不超过 15 亿元，其中 9 亿元用于永州市零陵
区社会停车场建设工程项目，剩余 6 亿元用于补充营运资金。
本期债券基础发行规模 5 亿元，所筹资金中 3 亿元用于永州市零陵区社会停车场建设工程项目、2 亿元用于补充营运资金。如行使弹性配售选择权，本期债券发行规模为 7 亿元，所筹资金中 4.2 亿元用于永州市零陵区社会停车场建设工程项目、2.8 亿元用于补充营运资金。募集资金分配使用情况见下表：
表 4-1 募集资金用途投向明细表
单位：万元
序号 | 项目名称 | 总投资 | 基础发行 | 行使弹性配售发行 | ||
拟使用募 集资金 | 使用募集 资金比例 | 拟使用募 集资金 | 使用募集 资金比例 | |||
1 | 永州市零陵区社会停车场建设工程项 目 | 163,592.00 | 30,000.00 | 18.34% | 42,000.00 | 25.67% |
2 | 补充营运资金 | - | 20,000.00 | - | 28,000.00 | - |
合计 | 163,592.00 | 50,000.00 | 70,000.00 | |||
发行人承诺本期债券最终发行规模及用于项目和补充流动资金占比符合企业债券管理的相关要求。
二、募集资金投资项目审批、核准或备案情况
1、本项目于 2017 年 11 月 29 日获得永州市发展和改革委员会出具的
《永州市发展和改革委员会关于核准零陵区社会停车场建设工程的批复》
（永发改【2017】430 号）。
2、本项目于 2017 年 11 月 17 日获得永州市发展和改革委员会出具的
《关于永州市零陵区社会停车场建设工程节能报告的审查意见》（永发改
能审【2017】418 号）。
3、本项目于 2017 年 7 月 5 日获得永州市环境保护局出具的《关于永州市零陵区社会停车场建设工程环境影响报告表的批复》（永环评【2017】 82 号）。
4、本项目于 2017 年 7 月 25 日获得永州市零陵区维护稳定工作领导小组办公室出具的《零陵区重大事项社会稳定风险评估报告》。
5、本项目于 2017 年 8 月 21 日获得永州市国土资源局出具的《关于零陵区xx停车场、芝山北路生态停车场等十六个停车场用地项目预审意见》（永国土资预审字【2017】T56 号）。
6、本项目于 2016 年 3 月 6 日获得永州市零陵区人民政府办公室出具的《永州市零陵区人民政府办公室关于区内停车场运营、管理相关事项的通知》（零政办函【2016】13 号）。
7、本项目于 2017 年 8 月 3 日获得永州市零陵区人民政府出具的《永州市零陵区人民政府关于永州市零陵城建投资有限公司收购区内已建停车位的批复》（零政函【2017】60 号）。
三、募集资金投资项目概况
x次债券募集资金 90,000 万元将用于永州市零陵区社会停车场建设工程项目，具体情况如下：
（一）项目实施主体
项目的实施主体是发行人。
（二）项目建设内容
x项目依据当地发展规划，综合分析项目选址附近的商业、人员、交通状况、车流量的情况后，在零陵区选择 16 个区域新建公共停车场，并
收购 2,506 个停车位的使用权。永州市零陵区社会停车场建设工程项目总
投资 163,592.00 万元，其中项目资本金 53,592 万元，占项目总投资的
32.76%。本项目共计停车位 12,631 个，包含新建停车场和收购停车位两
个部分。项目拟新建 16 个停车场，停车位共计 10,125 个，投资估算约为
142,241.00 万元；收购 2,506 个停车位，投资估算约为 21,351.00 万元。
1. 新建停车场
在永州市零陵区拟新建停车场 16 个，车位总数 10,125 个，配建充电
桩 2,025 个，总建筑面积 309,016 平方米，包含停车场建筑面积 261,823 平
方米，配套商业建筑面积 47,193 平方米，投资总额 142,241.00 万元。项
目新建地面停车场 8 个，车位 4,017 个，充电桩 804 个，停车场面积 124,510
平方米；新建地下一层停车场 1 个，车位 731 个，充电桩 146 个，停车场
面积 23,394 平方米；新建地下二层停车场 2 个，车位 1,596 个，充电桩
319 个，停车场面积 40,913 平方米；新建地面与地下停车场 5 个，车位
3,781 个，充电桩 756 个，停车场面积 73,006 平方米。各项目建设规模及投资额见下表：
表 4-2 新建公共停车场建设项目投资明细表
编号 | 项目名称 | 建设形式 | 总用地面积 （亩） | 总建筑面积 （平方 x） | 预计土地出让金（万 元） | 车位 （个 ） | 充电桩 （个 ） | 土地性质 | 土地用途 |
1 | 永州职业技 术学院枢纽站停车场 | 地面与地 下综合停车场 | 13.62 | 15,896 | 636.00 | 894 | 179 | 出让 | 商业、住宅 |
2 | 东门岭停车 场 | 地下一层 停车场 | 69.50 | 41,641 | 6,513.00 | 731 | 146 | 出让 | 商业、住宅 |
3 | 东山景区北停车场 | 地下二层 机械停车场 | 8.19 | 7,883 | 1,066.00 | 296 | 59 | 出让 | 商业、住宅 |
4 | 零陵火车站广场枢纽站 停车场 | 地面与地下综合停 车场 | 68.32 | 46,056 | 6,865.00 | 1,456 | 291 | 出让 | 其他普通商品住房、其 他商服用地 |
5 | 创新创业大厦停车场 | 地面与地 下综合停车场 | 17.01 | 14,174 | 567.00 | 556 | 111 | 出让 | 商业 |
6 | 古城二号停 车场 | 地面停车 场 | 52.69 | 37,953 | 2,002.00 | 954 | 191 | 出让 | 建设用地 |
编号 | 项目名称 | 建设形式 | 总用地面积 （亩） | 总建筑面积 （平方 x） | 预计土地出让金（万 元） | 车位 （个 ） | 充电桩 （个 ） | 土地性质 | 土地用途 |
7 | 古城一号停 车场 | 地面停车 场 | 59.93 | 33,374 | 2,277.00 | 1,084 | 217 | 出让 | 建设用地 |
8 | 日升西路公 交首末站停车场 | 地面停车场 | 33.20 | 18,815 | 1,129.00 | 724 | 145 | 出让 | 建设用地 |
9 | 萍洲西路烈士公园纪念塔公交首末 站停车场 | 地面停车场 | 22.26 | 10,390 | 416.00 | 383 | 77 | 出让 | 建设用地 |
10 | xxx停车场 | 地面与地 下综停车场 | 7.72 | 5,147 | 206.00 | 586 | 117 | 出让 | 建设用地 |
11 | 潇水东路停 车场 | 地面停车 场 | 8.95 | 5,071 | 203.00 | 186 | 37 | 出让 | 建设用地 |
12 | 芝山北路生 态停车场 | 地面停车 场 | 11.94 | 6,766 | 271.00 | 260 | 52 | 出让 | 建设用地 |
13 | xx大道东 侧停车场 | 地面停车 场 | 12.90 | 8,500 | 340.00 | 294 | 59 | 出让 | 建设用地 |
14 | 香零山公交 首末站停车场 | 地面停车场 | 6.42 | 3,641 | 146.00 | 132 | 26 | 出让 | 建设用地 |
15 | 东风大桥南匝道停车场 | 地面与地下综停 车场 | 11.88 | 10,375 | 415.00 | 289 | 58 | 出让 | 建设用地 |
16 | xx停车场 | 地面二层 机械停车场 | 45.00 | 43,334 | 4,274.00 | 1,300 | 260 | 出让 | 城镇住宅用地、其它商 服用地 |
计 | 449.53 | 309,016 | 27,326.0 0 | 10,125 | 2,025 | ||||
项目总用地面积 449.53 亩，预计土地出让金 27,326.00 万元。项目土地出让金纳入总投资，占比为总投资额的 16.70%。截至募集说明书签署日，东门岭停车场、东山景区北停车场、零陵火车站广场枢纽站停车场和xx停车场等 4 块土地所在土地已缴纳土地出让金。
项目将集中配建 4 个配套商业建筑，配套商业建筑为为依托停车场范围的建筑底部商业，用于汽车服务，以及餐饮、购物和休憩等综型服务，
不存在独栋商业。商业配套面积 47,193 平方米，投资额 31,779 万元，具体情况如下表。
表 4-3 永州市零陵区社会停车场建设工程项目商业配套明细表
序号 | 停车场名称 | 商业配套面积 (平方米) | 投资额 （万元） |
1 | 东门岭（市政广场）停车场 | 18,247 | 12,287.00 |
2 | 东山景区北停车场 | 2,697 | 1,816.00 |
3 | 零陵火车站广场枢纽站停车场 | 18,642 | 12,553.00 |
4 | xx停车场 | 7,607 | 5,123.00 |
计 | 47,193 | 31,779.00 | |
项目商业配套投资额占比为总投资额的 19.43%，项目商业配套面积占比为总建筑面积的 15.27%，满足《关于进一步完善城市停车场规划建
设及用地政策的通知》（建城﹝2016﹞193 号）为鼓励停车产业化，在不
改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建一定比例的附属商业面积，具体比例由属地城市政府确定，原则上不超过 20%相应的规定。
发行人新建充电桩 2,025 个，占新建总车位的 20%，符《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发〔2015〕 73 号）《湖南省电动汽车充电基础设施建设与运营管理暂行办法》（湘政办发〔2016〕59 号）等相关政策要求。为充分利用停车场空间，提高项目经济效益，待项目建成后发行人拟在停车场适位置设置商业广告牌，拟在 12 个新建停车场共设置广告牌共 341 个。
2. 收购停车位
项目将收购 2,506 个停车位，停车位由公司收购后统一运营 30 年，收购款项列入募投项目总投资额内。发行人收购的停车位，自实际行驶收费权时起，行使收费权的期限为 30 年，或至国家新出台相关规定导致不符行使收费权条件之日止。收购停车位现所有权归属于永州市星辉投资发展有限公司，该公司的全资股东及实际控制人为永州市零陵区城市建设投融资管理办公室。
（三）建设期限及项目进度情况
项目从 2017 年 12 月开工，预计 2021 年 12 月竣工，总建设工期 48
个月。因新冠肺炎疫情影响，主体工程建设周期有所延长，预计从 2017
年 12 月至 2021 年 3 月完成项目主体工程建设；2021 年 04 月至 10 月完
成装修及附属工程等；2021 年 11 月至 12 月完成扫尾工程和竣工验收。
本项目在建设过程中不存在强拆、强建的情况。项目运营期预计从 2021
年 12 月至 2038 年 12 月。截至 2021 年 3 月末，项目已投资额 33,478.66
万元，占项目总投资额比例为 23.54%，施工进度为 9%。
截至募集说明书签署日，项目已投资额及工期情况如下：
表 4-4 募投项目建设情况表
序 号 | 项目名称 | 总投资额 （万元） | 已投资额 （万元） | 开工时间 | 完工时间 |
一 | 新建停车场 | 142,241.0 0 | 33,046.54 | ||
1 | 永州职业技术学院枢纽站停车场 | 7,609.00 | - | 2018.3 | 2021.12 |
2 | 东门岭（市政广场）停车场 | 23,671.00 | 6,815.65 | 2017.12 | 2021.12 |
3 | 东山景区北停车场 | 5,374.00 | 1,290.02 | 2018.3 | 2021.09 |
4 | 零陵火车站广场枢纽站停车场 | 26,100.00 | 4,624.50 | 2018.3 | 2021.12 |
5 | 创新创业大厦停车场 | 4,892.00 | 4,861.30 | 2018.3 | 2021.07 |
6 | 古城二号停车场 | 11,672.00 | 647.76 | 2018.3 | 2021.12 |
7 | 古城一号停车场 | 13,271.00 | 1,073.00 | 2018.3 | 2021.11 |
8 | 日升西路公交首末站停车场 | 6,851.00 | 1883.21 | 2017.12 | 2021.12 |
9 | 萍洲西路烈士公园纪念塔公交首末站停 车场 | 3,552.00 | 778.22 | 2017.12 | 2021.10 |
10 | xxx停车场 | 2,893.00 | 362.59 | 2017.12 | 2021.12 |
11 | 潇水东路停车场 | 1,730.00 | 29.50 | 2018.6 | 2021.12 |
12 | 芝山北路生态停车场 | 2,329.00 | - | 2018.6 | 2021.12 |
13 | xx大道东侧停车场 | 2,877.00 | 252.00 | 2018.6 | 2021.11 |
14 | 香零山公交首末站停车场 | 1,240.00 | - | 2018.6 | 2021.12 |
15 | 东风大桥南匝道停车场 | 4,540.00 | 3286.85 | 2018.6 | 2021.07 |
16 | xx停车场 | 23,640.00 | 7141.94 | 2018.6 | 2021.12 |
二 | 收购停车位 | 21,351.00 | 432.12 | ||
1 | 收购停车位 | 21,351.00 | 432.12 | 2018.6 | 2021.07 |
计 | 163,592.0 0 | 33,478.66 | |||
（四）项目资本金情况及资金来源
x次项目总投资 163,592.00 万元，包含项目资本金 53,592 万元，占
项目总投资的 32.76%。项目由发行人自筹投入 73,592.00 万元，占项目总投资的 44.99%，其中包含项目资本金 53,592 万元；另由本次债券募集的 90,000.00 万元资金用于项目建设，占项目总投资的 55.01%。
四、项目建设必要性
（一）项目建设符永州市城市总体规划
《永州市城市总体规划（2001-2020）》（2010 年修订）总体规划结构概括为“一圈一带一轴三组团”：“一圈”指中心城区外围的高速公路圈； “一带”指湘江风光带；“一轴”指永州大道发展轴；“三组团”指北部冷水滩组团、中部生态新城组团、南部零陵组团。
根据规划要求，零陵组团定位为城市次级中心城区，规划打造为国家 级历史文化名城、教育文化中心、区级商贸中心，以特色旅游、商贸、行 政和文化娱乐为主要职能。目前零陵区落后的基础设施条件将严重阻碍总 体规划的落实，尤其是停车设施建设明显滞后，很多公用建筑配建泊位严 重不足，人流、车流量较大，加上xx道路交通拥堵，停车位更是一位难 求。停车难，已经成为零陵区发展、汽车消费的瓶颈之一，通过本项目的 实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。项目建设是加快零陵区基础 设施建设的必要途径，符永州市城市总体规划中对零陵组团的规划要求。
（二）项目建设是促进永州历史文化名城发展的需要
永州是一座有着两千多年悠久历史的湘南古邑。自东汉初移零陵郡治于此，永州古城一直作为历代郡、州、路、府、专署、县之治所，形成了湘南潇湘流域中心城市之地位，一直是该地区的政治、经济、文化中心和交通枢纽。永州市历史悠久，文化遗存丰富。永州保存有独特的“两山一水一城”古城格局，历史街区特色鲜明，非物质文化遗产丰富，具有重要的历史文化价值。2016 年 12 月 26 日，永州市申报国家历史文化名城获
国务院批复，成为湖南省继长沙、岳阳、凤凰后，第 4 个国家级历史文化
名城。
零陵是中国 36 个古地名之一，汉代即置零陵郡。全区有国家级文保
单位 6 处，省市区级文保单位 70 处，有各类名胜古迹数百处。近年来，零陵区以创建国家历史文化名城为契机，斥巨资修缮保护恢复柳子景区、东山景区、萍洲书院、香零山、周家大院等景区景点，制定古城建设和保护规划，保护恢复好xxxxxx，xxxxxx，xxxx，xx沿江大道风光带，新修正大街仿古一条街和仿古候车亭等，让古城零陵更有古色古韵、更加古香古味。但由于历史原因，城区大部分房屋陈旧，结构简陋、使用年限久，而且公共配套设施差，严重影响着零陵区的整体形象。本项目的建设，是零陵老城区改造的重要组成部分，将为零陵城区提供充足的停车配套，改善城区停车和交通状况，提升零陵区的知名度和美誉度，以及区域竞争力和影响力，也将进一步促进永州历史文化名城的发展。
（三）项目建设是解决停车难问题和改善城区道路通行能力的需要 2018 年永州市民用汽车保有量 42.35 万辆，增长 17.5%；私人汽车保
有量 39.88 万辆，增长 14.8%；轿车保有量 19.62 万辆，增长 19.6%。零陵区车管所统计数据表明，2019 年零陵区中心城区机动车保有量已经达到 8.32 万辆。但永州市零陵区目前出行停车位不足，根据初步统计，包
括路边划线停车位在内，零陵区公共停车位约 7800 个，本地车辆大多存放于机关单位、居民区内，而外地车辆多存放于酒店院内及道路两侧路面。特别是在城区主干道沿线，因车多路窄、无固定停车点，车辆乱停乱放现象突出，已经严重影响道路交通安全和城市xx形象。
本项目建设的停车场是满足出行时车辆临时停放需求的，因此，只考虑出行停车需求。根据住房城乡建设部印发的《城市停车设施规划导则》中出行车位需求预测方法——经验借鉴法，通过借鉴类似城市的机动车拥有量与停车位之间的关系来估算出行车位需求。2020 年零陵城区出行停
车位总体需求 2.08 万个，供应缺口为 1.30 万个。本次停车场建设项目完
成后，新增停车位 1.01 万个，可有效缓解零陵城区出行停车需求。
（四）项目建设是节约土地资源，完善公共服务设施的需要
x项目充分利用地上地下空间，建设停车场设施，将有效地节约土地资源，保证土地的集约化利用，可以缓解零陵中心城区土地资源紧张的局面，符集约利用土地政策，促进可持续发展。
同时，城市空间开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。而城市空间开发利用最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。项目的建设是完善公共服务设施的需要。
综上所述，本项目的建设是促进永州历史文化名城发展的需要，是解决城市停车难问题的需要，符永州市城市总体规划中对零陵组团的规划要求；项目建设是提高中心城区公共配套设施的需要，是理利用土地资源，走可持续发展道路的有效途径，项目建设很有必要。
五、募投项目的盈利性分析
根据具有甲级工程咨询资质的安徽伟森咨询有限责任公司编制的《永州市零陵区社会停车场建设工程项目申请报告》，永州市零陵区社会停车场建设工程项目运营期共 18 年，募投项目收入主要来源于停车位销售收入、配套商业出租收入、停车位出租收入、广告位出租收入和充电桩充电服务费收入五部分。
1、停车位销售收入
募投项目中共计新建 4 个停车场用于销售，包括xxxxxx（xx
x 000 x）、xxxxxxxx（xxx 000 x）、零陵火车站广场枢纽
站停车场（停车位 1,456 个）和xx停车场（停车位 1,300 个），共计
3,783 个停车位将由社会资本方买断运营。上述新建停车场所属土地已均
由发行人所有，并缴纳土地出让金，具备对外出售条件。发行人已与各商业区主要运营公司（永州市零陵交通建设投资有限责任公司、永州市第一市政工程公司）协商买断运营事项。
通过市场可比价格调查，停车场附近商业区（如永州商业城、王府井百货）可比价格为 13～16 万元/个，住宅区（如天誉华府、苏通国际等）车位售价 8～10 万元/个。综预测销售车位价格为 13 万元。考虑本次销售的 4 个停车场均位于商业区域，每车位销售单价按 13 万元保守测算，计算费用分 5 年支付，项目运营期第 1～5 年各回款 20%。经计算，本项目可实现车位销售收入 49,179.00 万元。
2、商业配套出租收入
募投项目中包含 4 处商业配套项目，共计 47,193 平方米。商业配套全部用于出租，主要包括维修站、汽车服务中心、火车站配套综服务中心（包含商铺、住宿、餐厅、超市等）。
以永州市和零陵区同类商业设施出租价格为参考，该项目运营期内配套商业出租均价按 2 元/㎡•天计算，商业物业出租率按 80%计算，项目正常年份（项目运营期第 3 年）配套商业出租收入 2,756 万元，项目运营期第 1、2 年分别按正常年份 70%、90%计算，项目运营期第 4～8 年环比增长 3%，第 9～18 年保持第 10 年的收入水平。
3、停车位出租收入
募投项目中的 12 个新建停车场和 10 条拟收购的路边划线停车位用
于自营，按天计算租金收入。可对外出租的停车位 8,848 个，其中：城区
公共停车位 4,304 个，景区停车位 2,038 个，道路临时停车位 2,506 个。为规范零陵城区机动车停放服务收费行为，运用价格杠杆理引导停
车需求，促进交通疏堵保畅，维护机动车停放者和停车场经营者的法权益，根据《价格法》、《物权法》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖
南省机动车停放服务收费管理办法》等法律法规规章和政策规定，结永州市实际，永州市政府制定了《永州市机动车停放服务收费管理办法》。按车位建设形式不同，分四类计算正常年份每天停车位出租收入：1）新建停车场中的地面停车场，每停车位满负荷日租金收入 40 元，空置率 20%； 2）新建停车场中的地面和地下停车场，每停车位满负荷日租金收入 45 元，空置率 15%；3）景区停车位，每停车位负荷日租金收入 20 元，空置率 25%； 4）收购停车位，每停车位负荷日租金收入 30 元，空置率 30%。据以上估计，项目正常年份（项目运营期第 3 年）停车位出租收入 8,593.00 万元，项目运营期第 1、2 年分别按正常年份 70%、90%计算，项目运营期第 4～ 8 年环比增长 3%，第 9～18 年保持第 8 年的收入水平。项目正常年份（项目运营期第 3 年）停车位出租收入详见下表。
表 4-5 项目正常年份停车位出租收入明细表
序 号 | 项目名称 | 车位数量 （个） | 收费标准 （元/个·天） | 停车 流转率 | 年经营 天数 | 年收入 （万元） |
一 | 地面停车场 | 1,979 | 2,311.00 | |||
1 | 日升西路公交首末站 停车场 | 724 | 40 | 80% | 365 | 846.00 |
2 | 萍洲西路烈士公园纪 念塔公交首末站停车场 | 383 | 447.00 | |||
3 | 潇水东路停车场 | 186 | 217.00 | |||
4 | 芝山北路生态停车场 | 260 | 304.00 | |||
5 | xx大道东侧停车场 | 294 | 343.00 | |||
6 | 香零山公交首末站停 车场 | 132 | 154.00 | |||
二 | 地面和地下停车场 | 2,325 | 3,245.00 | |||
1 | 永州职业技术学院枢 纽站停车场 | 894 | 45 | 85% | 365 | 1,248.00 |
2 | 创新创业大厦停车场 | 556 | 776.00 | |||
3 | xxx停车场 | 586 | 818.00 | |||
4 | 东风大桥南匝道停车 场 | 289 | 403.00 | |||
三 | 景区停车场 | 2,038 | 1,115.00 |
序 号 | 项目名称 | 车位数量 （个） | 收费标准 （元/个·天） | 停车 流转率 | 年经营 天数 | 年收入 （万元） |
1 | 古城二号停车场 | 954 | 20 | 75% | 365 | 522.00 |
2 | 古城一号停车场 | 1,084 | 593.00 | |||
四 | 道路临时停车泊位 | 2,506 | 1,921.00 | |||
1 | 收购停车位 | 2,506 | 30 | 70% | 365 | 1,921.00 |
计 | 8,848 | 8,593.00 | ||||
4、广告位出租收入
为充分利用停车场空间，提高项目经济效益，待募投项目建成后拟在停车场适位置设置商业广告牌，计划于自营的 12 个新建停车场共设置
广告牌 341 个。1）新建停车场中的地面停车场，每广告位出租单价 2.40万元/年，出租率 75%；2）新建停车场中的地面和地下停车场，每广告位出租单价 3.00 万元/年，出租率 80%；3）景区停车位，每广告位出租单价
2.16 万元/年，出租率 70%。正常年份（项目运营期第 3 年）广告位出租收入 627.00 万元，项目运营期第 1、2 年分别按正常年份 70%、90%计算，项目运营期第 4～8 年环比增长 3%，第 9～18 年保持第 8 年的收入水平。项目正常年份（运营期第 3 年）广告位出租收入详见下表。
表 4-6 项目正常年份广告位出租收入明细表
序 号 | 停车场名称 | 停车场面积 （㎡） | 广告牌数 量（个） | 出租单价 （元/个·年） | 出租 率 | 年收入 （万元） |
一 | 城区公共停车场 | 98,775 | 198 | 411.00 | ||
1 | 日升西路公交首末站 停车场 | 18,815 | 38 | 24,000 | 75% | 68.00 |
2 | 萍洲西路烈士公园纪 念塔公交首末站停车场 | 10,390 | 21 | 38.00 | ||
3 | 潇水东路停车场 | 5,071 | 10 | 18.00 | ||
4 | 芝山北路生态停车场 | 6,766 | 14 | 25.00 | ||
5 | xx大道东侧停车场 | 8,500 | 17 | 31.00 | ||
6 | 香零山公交首末站停 车场 | 3,641 | 7 | 13.00 | ||
7 | 永州职业技术学院枢 纽站停车场 | 15,896 | 32 | 30,000 | 80% | 77.00 |
序 号 | 停车场名称 | 停车场面积 （㎡） | 广告牌数 量（个） | 出租单价 （元/个·年） | 出租 率 | 年收入 （万元） |
8 | 创新创业大厦停车场 | 14,174 | 28 | 67.00 | ||
9 | xxx停车场 | 5,147 | 10 | 24.00 | ||
1 0 | 东风大桥南匝道停车 场 | 10,375 | 21 | 50.00 | ||
二 | 景区停车场 | 71,327 | 143 | 216.00 | ||
1 | 古城二号停车场 | 33,374 | 67 | 21,600 | 70% | 101.00 |
2 | 古城一号停车场 | 37,953 | 76 | 115.00 | ||
计 | 170,102 | 341 | 627.00 | |||
5、充电桩充电服务费收入
募投项目在自营的 12 个新建停车场配建充电桩 1,269 个，快充（功率 40kw）和慢充（功率 7kw）按 7：3 配置。每天按充电 3 小时间计算，日充电量为 3×（40×70%+7×30%）＝90 千瓦时。
《湖南省电动汽车充电基础设施专项规划（2016-2020 年）》提出： “允许充电服务企业向用户收取电费及服务费，其中电费按照国家规定的电价政策执行、充电服务费按《关于我省电动汽车用电价格政策有关问题的通知》(湘发改价商[2015]340 号)执行，每千瓦时上限标准为 0.8 元，按用电度数收取。”根据零陵区实际情况，充电服务费按 0.6 元/千瓦时计算，电费按实际结算上缴国家电网，不计入本次项目的收入和成本。
正常年份（项目运营期第 3 年）充电桩充电服务费收入 1,266 万元，项目运营期第 1、2 年分别按正常年份 70%、90%计算，项目运营期第 4～ 8 年环比增长 3%，第 9～18 年保持第 8 年的收入水平。项目正常年份（项目运营期第 3 年）充电桩充电服务费收入详见下表。
表 4-7 项目正常年份充电桩充电服务费收入明细表
序号 | 停车场名称 | 充电桩 （个） | 日充电量 （kw·h） | 充电 服务费单价 （元/kw·h） | 使用率 | 年经营天数 | 年收入 （万元） |
一 | 城区公共停车场 | 861 | 943.00 |
序号 | 停车场名称 | 充电桩 （个） | 日充电量 （kw·h） | 充电 服务费单价 （元/kw·h） | 使用率 | 年经营天数 | 年收入 （万元） |
1 | 日升西路公交首末站停车 场 | 145 | 90 | 0.6 | 50% | 365 | 143.00 |
2 | 萍洲西路烈士公园纪念塔 公交首末站停车场 | 77 | 90 | 0.6 | 76.00 | ||
3 | 潇水东路停车场 | 37 | 90 | 0.6 | 37.00 | ||
4 | 芝山北路生态停车场 | 52 | 90 | 0.6 | 51.00 | ||
5 | xx大道东侧停车场 | 59 | 90 | 0.6 | 58.00 | ||
6 | 香零山公交首末站停车场 | 26 | 90 | 0.6 | 26.00 | ||
7 | 永州职业技术学院枢纽站 停车场 | 179 | 90 | 0.6 | 60% | 365 | 212.00 |
8 | 创新创业大厦停车场 | 111 | 90 | 0.6 | 132.00 | ||
9 | xxx停车场 | 117 | 90 | 0.6 | 139.00 | ||
10 | 东风大桥南匝道停车场 | 58 | 90 | 0.6 | 69.00 | ||
二 | 景区停车场 | 408 | 322.00 | ||||
1 | 古城二号停车场 | 191 | 90 | 0.6 | 40% | 365 | 151.00 |
2 | 古城一号停车场 | 217 | 90 | 0.6 | 172.00 | ||
计 | 1,269 | 1,266.00 | |||||
6、募投项目净收入
x次债券存续期内，项目可实现营业收入 140,668.00 万元，其中停
车位销售收入 49,179.00 万元，商业配套出租收入 19,042.00 万元，停车
位出租收入 59,370.00 万元，广告位出租收入 4,332.00 万元，充电桩充电服务费收入 8,745.00 万元。债券存续期内经营成本和税金及附加计 10,247.00 万元，扣除经营成本、税金及附加后债券存续期内的项目净收入为 130,421.00 万元。假定本次债券票面利率 6.50%，本次债券用于项目建设的额度需偿还的本息计为 119,250.00 万元，项目净收入可覆盖项目拟使用募集资金本息和，覆盖倍数为 1.09，具有良好的经济效益。
具体情况如下表所示：
表 4-8 永州市零陵区社会停车场建设工程项目收入测算表
单位：万元
项目 | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 第 4 年 | 第 5 年 | 第 6 年 | 第 7 年 |
停车位销售收入 | 9,841 | 9,841 | 9,841 | 9,841 | 9,815 | 0 | - |
商业配套出租收入 | 1,929 | 2,480 | 2,756 | 2,839 | 2,924 | 3,012 | 3,102 |
停车位出租收入 | 6,015 | 7,734 | 8,593 | 8,851 | 9,116 | 9,390 | 9,671 |
广告位出租收入 | 000 | 000 | 000 | 646 | 665 | 685 | 706 |
充电桩充电服务费 收入 | 886 | 1,139 | 1,266 | 1,304 | 1,343 | 1,383 | 1,424 |
总收入 | 19,110 | 21,758 | 23,083 | 23,481 | 23,863 | 14,470 | 14,903 |
税金及附加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1,131 | 1,836 |
经营成本 | 956 | 1,103 | 1,176 | 1,198 | 1,220 | 801 | 826 |
项目净收入 | 18,154 | 20,655 | 21,907 | 22,283 | 22,643 | 12,538 | 12,241 |
项目 | 第 8 年 | 第 9 年 | 第 10 年 | 第 11 年 | 第 12 年 | 第 13 年 | 第 14 年 |
停车位销售收入 | - | - | - | - | - | - | - |
商业配套出租收入 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 3,195 |
停车位出租收入 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 9,962 |
广告位出租收入 | 727 | 727 | 727 | 727 | 727 | 727 | 727 |
充电桩充电服务费 收入 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 1,467 |
总收入 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 15,351 |
税金及附加 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 1,891 |
经营成本 | 850 | 850 | 850 | 850 | 850 | 850 | 850 |
项目净收入 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 12,610 |
项目 | 第 15 年 | 第 16 年 | 第 17 年 | 第 18 年 | 运营期 计 | 存续期 计 | |
停车位销售收入 | - | - | - | - | 49,179 | 49,179 | |
商业配套出租收入 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 3,195 | 54,187 | 19,042 | |
停车位出租收入 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 9,962 | 168,952 | 59,370 | |
广告位出租收入 | 727 | 727 | 727 | 727 | 12,329 | 4,332 | |
充电桩充电服务费 收入 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 1,467 | 24,882 | 8,745 | |
总收入 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 15,351 | 309,529 | 140,668 | |
税金及附加 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 1,891 | 23,768 | 2,967 | |
经营成本 | 850 | 850 | 850 | 850 | 16,630 | 7,280 | |
项目净收入 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 12,610 | 269,131 | 130,421 |
按照本次债券于 2021 年发行测算，债券存续期为 2021 至 2028 年。现金流量中第一年指 2021 年
12 月—2022 年 12 月，依次类推。
项目运营期净收入计 269,131 万元，能够覆盖总投资，覆盖倍数为 1.65，具有良好的经济效益。
六、募投项目的社会效益分析
（1）项目的建设有利于解决城市停车难的问题
近年来，随着永州市零陵区经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，
城市机动车发展迅猛，相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建停车位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为零陵区交通发展、汽车消费的瓶颈之一。本项目建成后可以有效的解决城市停车难这一问题。
（2）项目的实施可以完善当地的基础设施建设
随着永州市零陵区的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证零陵区持续健康的发展。本项目是零陵区基础设施建设的组成部分，建成后将对完善区域的基础设施建设起到积极的作用。
（3）项目的实施有助于提高零陵区的区域竞争力
x项目的建设将有助于改善永州市零陵地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而xxxxxxxxxx，xxxxxxxxxxxxx，xxxxxxx不足的问题，进而提升零陵区域的服务水平和服务质量，对于提升零陵区和永州市的区域竞争力和影响力影响深远。
（4）项目的建设将提供大量就业岗位
停车场建设是一项系统工程，建设规模大，在当下经济下行的情形下，可以有效扩大投资，促进经济增长。停车场项目建成后，可以提供一定数量的就业岗位，扩大内需，缓解经济下行压力。
七、补充营运资金
随着发行人各项业务的快速发展，公司对营运资金的需求不断增加。因此，公司拟将本期债券募集资金中的 2.8 亿元用于补充营运资金，满足公司在实际营运过程中对流动资金的需求，确保经营活动的顺利进行。通过补充营运资金后，可以有效缓解公司的营运资金压力，推动公司经营活
动的顺利开展。
八、募集资金使用计划及管理制度
发行人将对本次债券募集资金实行集中管理和统一调配，并指定财务部门负责本次债券募集资金的总体调度和安排，对募集资金支付情况建立详细的台账管理并及时做好相关会计记录。同时，发行人将不定期对募集资金的使用情况进行检查核实，确保资金投向符公司和投资人的利益。
如本次债券募集资金到位时间与项目进度要求不一致，发行人将根据实际情况以自有资金和其他资金先行投入，募集资金到位后予以置换。在募集资金使用过程中，发行人将按项目的实施进度及轻重缓急安排使用。一方面，发行人将理安排资金使用计划，减少资金闲置；另一方面，对于确已出现的暂时性资金闲置和节余资金，发行人将依据相关规定，按照相关程序报有权决策机构批准后进行资金运用。发行人将严格对募集资金进行管理，实行专款专用，以保障投资者利益。
发行人不承担政府融资职能，发行本期企业债券不涉及新增地方政府债务。
九、项目收入的使用承诺及相关说明
发行人承诺项目收入将优先用于偿还本次债券，并且按相关要求披露债券资金使用情况、下一步资金使用计划、募集资金投资项目进展情况（包括项目前期工作和施工进展情况）等；发行人承诺如变更本次债券募集资金用途，将按照相关规定履行变更手续，并在变更募集资金用途前及时进行信息披露。
十、募集资金使用专项账户和偿债账户安排
发行人与国家开发银行湖南省分行、中国建设银行股份有限公司永州市分行、中国民生银行股份有限公司长沙分行签署了《关于 2018 年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券之募集资金使用专项
账户监管协议》，协议规定发行人在国家开发银行湖南省分行、中国建设银行股份有限公司永州市分行、中国民生银行股份有限公司长沙分行分别设立募集资金使用专项账户，用于监管募集资金。募集资金使用专项账户设立后，发行人须将本期债券发行后的募集资金集中存于募集资金使用专项账户。
发行人与中国建设银行股份有限公司永州市分行签署了《关于 2018年永州市零陵城建投资有限公司城市停车场建设专项债券之偿债账户监管协议》，协议规定发行人在中国建设银行股份有限公司永州市分行设立偿债账户，用于偿付本期债券本息。发行人应按债券还本付息的有关要求，将还本付息的资金及时划付至偿债账户，以保证按期支付本期债券本息，偿债资金一旦划入偿债账户，仅可用于按期支付本期债券的利息和到期支付本金，以保证本期债券存续期间的还本付息。
十一、本期债券本息兑付办法
（一）利息的支付
1. 本期债券在存续期限内每年付息一次，债券存续期的第 3 至 7 年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付。本期债券付息日为 2022 年至 2028 年每年的 6 月 28 日(如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日)。
2. 未上市债券利息的支付通过债券托管机构办理；上市债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的付息公告中加以说明。
3. 根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者自行承担。
（二）本金的兑付
1. 本期债券设置提前偿还条款，在债券存续期的第 3 至 7 年末每年
按照债券发行总额 20%的比例等额偿还债券本金。本期债券的兑付日为 2024 年至 2028 年每年 6 月 28 日(如遇法定节假日或休息日，则顺延至其
后的第 1 个工作日)。
2. 未上市债券本金的兑付由债券托管机构办理；上市债券本金的兑付通过登记机构和有关机构办理。本金兑付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的兑付公告中加以说明。
十二、偿债计划及保障措施
（一）本期债券具体偿债计划
为保证本期债券本息及时、足额兑付，保障债券持有人的法权益，发行人将成立债券偿付工作领导小组，并指定专门人员具体负责债券事务。发行人在充分分析未来财务状况的基础上，对本期债券的本息偿付做了充 分可行的偿债安排：
1. 本期债券债务负担分析
x期债券发行规模为不超过 7 亿元，按年付息，在债券存续期的第 3至 7 年末每年按照债券发行总额 20%的比例等额偿还债券本金。发行人将通过债券托管机构和有关机构偿付利息和本金。偿债资金将主要来源于公司日常营运及本期债券募集资金投资项目建成后产生的现金流。
2. 偿债计划的人员安排
发行人指定专门人员负责管理还本付息工作，自成立起至付息期限或兑付期限结束，全面负责利息支付、本金兑付及相关事务，并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的有关事宜。
3. 偿债计划的财务安排
针对公司未来的财务状况、本期债券自身的特征、募集资金使用项目的特点，公司将建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。偿债资金将来源
于发行人日常营运所产生的现金流。发行人良好的盈利能力与稳定的现金流将为偿还债券本息提供保障。
4. 为全体债券持有人聘请债权代理人
发行人与中国建设银行股份有限公司永州市分行签订了债权代理协议，制定了债券持有人会议规则，约定了发行人、债券持有人、债权代理人的权利和义务，约定与全体债券持有人利益相关的重大事项应通过债券持有人会议进行表决等针对债券持有人的保障措施，有效地降低了违约风险，保护了债券持有人利益，为本期债券提供了有力支持。
债权代理协议约定：在债券存续期内，债权代理人应持续关注发行人和保证人的资信状况，出现可能影响债券持有人重大权益的事宜时，根据
《债券持有人会议规则》的规定召集债券持有人会议；债权代理人应在本 期债券存续期间的每一付息日、兑付日、回售日、到期日五日前督促发行 人按时履行《募集说明书》规定的付息和/或还本的义务；发行人不能偿还 到期债务时，债权代理人根据债券持有人会议之决议受托参与发行人整顿、和解、重组或者破产的法律程序；债权代理人应指派专人，对发行人募集 资金使用、募投项目建设和偿债资金准备情况进行监督，每年进行现场调 查或书面问询的次数应不低于 3 次。相关记录留存备查，发现问题应及时 报告所属省、市州发改委；债权代理人发现可能影响企业偿债能力或影响 债券价格的重大事件，应及时协调解决，必要时向省、市州发改委报告。
债券持有人会议由全体债券持有人组成，债券持有人会议依据债券持有人会议规则规定的程序召集和召开，债券持有人会议根据债券持有人会议规则审议通过的决议对所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人，下同）均有同等约束力。
债券持有人会议有权就下列事项进行审议并作出决议：
（1）当发行人提出变更本期债券募集说明书约定的方案时，对是否同意发行人的建议作出决议；
（2）变更本次债权代理人；
（3）发行人不能按期支付本期债券的本息时，是否通过诉讼等程序强制发行人偿还本期债券本息；
（4）发行人作出减资、并、分立、解散及申请破产决定等对本期债券持有人权利有重大影响的事项；
（5）变更债券持有人会议规则；
（6）发行人、债权代理人、单独或并持有有表决权的本期未偿付债券本金总额 30%以上面值的债券持有人提出的议案（发行人和债券持有人提出的议案，应向债权代理人书面提出）；
（7）根据法律、行政法规、国家发改委及债券持有人会议规则的规定其他应当由债券持有人会议审议并决定的事项。
（二）其他偿债保障措施
1. 本期债券募投项目的自身收益是本期债券偿付的重要保障
x期债券募投项目具有较为稳定的盈利能力。根据永州市零陵区社会停车场建设工程项目的项目申请报告，预计本期债券存续期内，项目可实现营业收入 140,668 万元，扣除经营成本、税金及附加后的项目净收益为
130,421 万元，可覆盖项目拟使用募集资金本息和。总体而言，本期债券募投项目预计未来能够产生较好的收益。
表 4-9 债券存续期内项目收益测算明细
单位：万元
项目 | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 第 4 年 | 第 5 年 | 第 6 年 | 第 7 年 | 存续期内项目收益 计 |
停车位销售收入 | 9,841 | 9,841 | 9,841 | 9,841 | 9,815 | - | - | 49,179 |
商业配套出租收入 | 1,929 | 2,480 | 2,756 | 2,839 | 2,924 | 3,012 | 3,102 | 19,042 |
停车位出租收入 | 6,015 | 7,734 | 8,593 | 8,851 | 9,116 | 9,390 | 9,671 | 59,370 |
广告位出租收入 | 000 | 000 | 000 | 646 | 665 | 685 | 706 | 4,332 |
充电桩充电服务费收入 | 886 | 1,139 | 1,266 | 1,304 | 1,343 | 1,383 | 1,424 | 8,745 |
总收入 | 19,110 | 21,758 | 23,083 | 23,480 | 23,863 | 14,469 | 14,903 | 140,668 |
税金及附加 | - | - | - | 0 | 0 | 1,131 | 1,836 | 2,967 |
经营成本 | 956 | 1,103 | 1,176 | 1,198 | 1,220 | 801 | 826 | 7,280 |
扣除经营成本、税金及 附加后的项目净收入 | 18,154 | 20,655 | 21,907 | 22,283 | 22,643 | 12,538 | 12,241 | 130,421 |
按照本期债券于 2021 年发行测算，债券存续期为 2021 至 2028 年。募投项目预计 2021 年 12 月
竣工，现金流量中第一年指 2021 年 12 月—2022 年 12 月，依次类推。
2. 发行人具备较好的盈利能力，是本期债券按期偿付的基础
2018-2020 年度， 发行人分别实现营业收入 120,970.88 万元、
131,544.93 万元和 150,034.86 万元，利润总额分别为 37,109.93 万元、
33,880.60 万元和 31,955.70 万元，净利润分别为 36,848.87 万元、34,797.26
万元和 31,931.69 万元，近三年平均净利润可以覆盖本期债券一年的利息。未来，随着永州市经济的发展，发行人也将迎来新的发展机遇。通过优化业务结构等方式不断促进业务多元化发展，预计未来发行人各项收益来源将更加稳定可靠，盈利能力将得到进一步提高，从而为本期债券还本付息提供保障。
3. 良好的银企关系是本期债券偿付的额外保障
发行人与国家开发银行、中国工商银行、中国农业发展银行、中国农业银行、交通银行、中信银行、长沙银行、华融湘江银行、永州潇湘农村商业银行等金融机构均保持良好的业务作关系，融资渠道畅通。截至 2020 年 12 月 31 日，发行人共在各家金融机构获得授信额度为 115.21 亿
元，尚未使用额度为 24.09 亿元。此外，自 2014 年以来，发行人已发行了 2 期企业债券、4 期非公开定向债务融资工具、4 期中期票据，积累了较为丰富的直接融资经验，进一步拓宽了自身融资渠道。
4. 发行人获得政府的大力支持，对本期债券偿付起到积极作用
基于发行人在永州市城市建设和运营发面发挥的重大作用，永州市政府在资源、政策、资金等方面给予发行人大力支持。近三年发行人获得政
府补贴收入分别为 25,274.30 万元、20,570.00 万元和 24,201.31 万元。未来发行人的业务发展将持续获得政府的支持，从而为本期债券还本付息起到十分积极的作用。
5. 提前偿还条款的设置可缓解本期债券到期一次还本压力
x期债券为 7 年期，设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第 3、 4、5、6、7 年末分别按照债券发行总额的 20%、20%、20%、20%和 20%的比例偿还债券本金，登记机构按照约定比例注销债券持有人所持有的部分本期债券。与此相应，在本期债券存续期第 4、5、6、7 年，由于部分本金提前偿付使得债券余额减少，债券利息也相应降低，提前偿还条款设置可缓解本期债券到期一次还本压力。
综上，发行人盈利能力良好，募投项目投资收益可观，多渠道融资能力较强，偿债机制完善，本期债券偿债保障措施完善，能够有效地保护本期债券持有人的利益。
第五节 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：永州市零陵城建投资有限公司成立日期：2003 年 3 月 21 日
注册资本：人民币 200,000.00 万元法定代表人：xxx
企业类型：有限责任公司（国有独资） 住所：永州市零陵区百万庄 6 号路 110 号统一社会信用代码：914311027483547068
经营范围：筹措、管理、营运城建资金、招商引资、物资贸易、引进外资、物业管理、土地整理与开发；国有资产经营管理、政策性住房建设、环境污染防治、城市基础设施项目的投资及开发建设（以上经营项目国家禁止经营的除外，涉及行政许可的凭有效许可证经营）。
发行人是由永州市人民政府国有资产监督管理委员会全资控股的城市基础设施建设运营主体，是永州市中心城区城市建设的骨干企业。截至 2020 年 12 月 31 日，永州市零陵城建投资有限公司经审计的总资产为
2,667,552.46 万元， 总负债为 1,291,153.19 万元，所有者权益计为
1,376,399.27 万元；2020 年度，公司实现营业收入 150,034.86 万元，利润
总额为 31,955.70 万元，净利润为 31,931.69 万元。二、发行人历史沿革
发行人前身为永州市芝山城建投资有限公司，经原永州市芝山区人民政府《关于成立永州市芝山城建投资有限公司的通知》(芝政函【2003】4号)批准，于 2003 年 3 月 21 日在原永州市芝山区工商局登记注册并成立，
出资人为永州市芝山区人民政府，发行人成立时的注册资本为 800.00 万元。本次出资已经由永州永信达有限责任会计师事务所永信会验字[2003]
第 034 号《验资报告》审验。
2003 年 6 月 10 日，永州市芝山区人民政府对发行人进行增资，注册
资本由 800.00 万元增加到 32,872.50 万元。本次增资已经由永州永信达有限责任会计师事务所出具的永信会验字[2003]第 106 号《验资报告》审验。 2005 年 9 月，由于永州市芝山区更名为永州市零陵区，发行人名称
变更为永州市零陵城建投资有限公司，其股东名称也相应的变更为永州市零陵区人民政府。
2012 年 7 月 19 日，根据永州市人民政府《关于永州市零陵城建投资有限公司国有股权划转的通知》(永政函【2012】168 号)，永州市零陵区人民政府将其持有发行人的全部股权无偿划转至永州市人民政府国有资产监督管理委员会，股东相应变更为永州市人民政府国有资产监督管理委员会。
2017 年 4 月 14 日，根据永州市人民政府国有资产监督管理委员会
《关于同意永州市零陵城建投资有限公司以国有土地使用权增资的函》
（永国资函【2017】1 号），将发行人资本公积中的 167,127.50 万元转增注册资本，发行人注册资本和实收资本由 32,872.50 万元增加至 200,000.00万元，本次增资已由湖南希望会计师事务所有限责任公司出具的《验资报告》（希望验字[2016]第 200014 号）审验。
截至募集说明书签署日，发行人注册资本为 200,000.00 万元。三、发行人股东情况和实际控制人
发行人股东和实际控制人均为永州市人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例为 100.00%。永州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“永州市国资委”）是根据《中共永州市委、永州市人民政府关于印发<永州市人民政府机构改革方案实施意见>的通知》（永发【2004】9 号）精神设立，为永州市人民政府直属正处级特设机构。根据永州市人民政府
授权，永州市国资委依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律和行政法规履行出资人职责。永州市国资委的监管范围是市属经营性国有资产及企业。
图 5-1 发行人股权结构
永州市人民政府国有资产监督管理委员会 | |
100% | |
永州市零陵城建投资有限公司
截至募集说明书签署日，发行人注册资本金额以及股权结构保持不变，实际控制人未有将发行人股权进行质押的情况，也不存在任何的股权争议 情况。截至募集说明书签署日，发行人股权未被质押。
四、发行人主要权益投资
（一）并范围的主要子公司
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人纳入并范围的主要子公司共 12
家。发行人纳入并范围的主要子公司基本情况见下表：
表 5-1 截至 2020 年末发行人纳入并范围的主要子公司情况
单位：万元、%
序 号 | 企业名称 | 注册资本 | 成立时间 | 经营范围 | 投资额 | 持股比例 |
1 | 永州市香零山路桥开发有限公司 | 10,200.00 | 2003 年 6 月 11 日 | 建设香零山大道路网工程、香零山大道与 322、 207 国道接线工程、香零山大桥、土地整理与开发；城市基础设施项目的投资及开发建设；造林、育林，园林绿化工程服务，景观和绿地设施工程施工，绿化管理、养护、病虫防治服务；房屋租赁；建材、工程机械、 机械配件的销售。 | 10,200.00 | 100.00 |
序 号 | 企业名称 | 注册资本 | 成立时间 | 经营范围 | 投资额 | 持股比例 |
2 | 永州市零陵沿江大道开发有限责任公司 | 15,000.00 | 2003 年 5 月 9 日 | 城市基础设施、农村基础设施、水利设施项目的投资及 开发建设；招商引资；沿江大道和防洪堤工程管理；棚户区改造和保障性住房建设 管理。 | 15,000.00 | 100.00 |
3 | 永州市零陵香零山花园有限 公司 | 10,050.00 | 2003 年 6 月 2 日 | 城市基础设施建设，招商引资，物业管理。 | 3,685.00 | 100.00 |
4 | 永州市零陵旅行社有限责任 公司 | 30.00 | 2005 年 4 月 22 日 | 国内旅游业务。 | 30.00 | 100.00 |
5 | 永州市零陵区农村基础设施建设投资有限责任 公司 | 4,100.00 | 2008 年 3 月 18 日 | 农村开发；农村基础建设（路网、水网）投资。 | 4,100.00 | 100.00 |
6 | 永州市零 陵区自来水公司 | 1,309.00 | 2002 年 8 月 15 日 | 自来水、自来水管道安装、改造，水暖器材。 | 1,309.00 | 100.00 |
7 | 永州市国道三二二线零陵段改线工程建设开发 有限公司 | 6,300.00 | 2008 年10 月 13 日 | 三二二国道零陵段改线工程建设、开发、管理及建材营销。 | 6,000.00 | 95.24 |
8 | 永州乐众棚户区改造有限公司 | 10,000.00 | 2016 年 4 月 29 日 | 保障性住房、安置房和社会公益设施建设；旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、片区开发、城市建设用地整理开 发。 | 10,000.00 | 100.00 |
9 | 永州市零陵古城基础设施建设投资有 限公司 | 4,320.00 | 2016 年 4 月 5 日 | 零陵古城范围内的征地拆迁、基础设施建设和愚溪河整治。 | 4,320.00 | 100.00 |
10 | 永州市零 | 5,000.00 | 2016 年12 | 文教卫基础设施建设、 | 5,000.00 | 100.00 |
序 号 | 企业名称 | 注册资本 | 成立时间 | 经营范围 | 投资额 | 持股比例 |
陵区社会事业发展有限公司 | 月 1 日 | 运营，文教卫行业信息化建设，器材、图书经营等社会事业建设、管理，经市、区人民政府批准 或允许的其他业务。 | ||||
11 | 永州市城鑫保障性安居工程投资建设开发有限公司 | 63,000.00 | 2014 年 3 月 31 日 | 保障性住房、安置房建设；旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、房地产开发、经营；物业管理；物业租赁；造林、育林；园林绿化工程服务；景观和绿地设施工程施工；绿化管理、养护、病虫防治服务；建材、工程 机械、机械配件的销售。 | 63,000.00 | 100.00 |
12 | 永州市零陵资产经营有限责任公司 | 10,000.00 | 2016 年12 月 5 日 | 城市片区开发、城区建设用地整理开发,国有资产的经营、管理,城市特许经营权,政府存量债务的管理、归集、处置、化解,经市、区人民政府批 准或允许的其他业务。 | 10,000.00 | 100.00 |
发行人主要纳入并范围的子公司经营情况：
1、永州市香零山路桥开发有限公司
该公司成立于 2003 年 6 月 11 日，由发行人出资设立，注册资本
10,200.00 万元，经营范围为建设香零山大道路网工程、香零山大道与 322、
207 国道接线工程、香零山大桥、土地整理与开发；城市基础设施项目的投资及开发建设；造林、育林，园林绿化工程服务，景观和绿地设施工程施工，绿化管理、养护、病虫防治服务；房屋租赁；建材、工程机械、机械配件的销售。
截至2020 年末，该公司资产总额116，256.41 万元，负债总额53,224.18
万元，所有者权益63,032.23 万元，营业收入11,016.48 万元，净利润1,538.28
万元。
2、永州市零陵沿江大道开发有限责任公司
该公司成立于 2003 年 5 月 9 日，由发行人出资设立，注册资本
15,000.00 万元，经营范围为城市基础设施、农村基础设施、水利设施项目的投资及开发建设；招商引资；沿江大道和防洪堤工程管理；棚户区改造和保障性住房建设管理。
截至 2020 年末，该公司资产总额 151,789.98 万元，负债总额
109,899.98 万元，所有者权益 41,890 万元，营业收入 25,071.82 万元，净
利润 2,236.51 万元。
3、永州市零陵香零山花园有限公司
该公司成立于 2003 年 6 月 2 日，由发行人出资设立，注册资本
10,050.00 万元，经营范围为城市基础设施建设、招商引资、物业管理。
截至 2020 年末，该公司资产总额 12,315.05 万元，负债总额 2,680.60
万元，所有者权益 9,634.45 万元，营业收入 0 万元，净利润-11.86 万元。
4、永州市零陵旅行社有限责任公司
该公司成立于 2005 年 4 月 22 日，由发行人出资设立，注册资本 30.00
万元，经营范围为国内旅游业务。
截至 2020 年末，该公司资产总额 31.80 万元，负债总额 2.61 万元，
所有者权益 29.19 万元，营业收入 0 万元，净利润-1.64 万元。
5、永州市零陵区农村基础设施建设投资有限责任公司
该公司成立于 2008 年 3 月 18 日，由发行人出资设立，注册资本
4,100.00 万元，经营范围为农村开发；农村基础设施建设（路网、水网）投资。
截至 2020 年末，该公司资产总额 35,170.84 万元，负债总额 27，360.42
万元，所有者权益 7,810.42 万元，营业收入 0 万元，净利润 0.11 万元。
6、永州市零陵区自来水公司
该公司成立于 2002 年 8 月 15 日，由发行人出资设立，注册资本
1,309.00 万元，经营范围为自来水、自来水管道安装、改造、水暖器材。
截至 2020 年末，该公司资产总额 24,678.4 万元，负债总额 26,630.98
万元，所有者权益-1,952.58 万元，营业收入 7,085.75 万元，净利润 23.29
万元。
7、永州市国道三二二线零陵段改线工程建设开发有限公司
该公司成立于 2008 年 10 月 13 日，由发行人出资设立，持股比例为
95.24%，注册资本 6,300.00 万元，经营范围为三二二国道零陵段改线工程建设、开发、管理及建材营销。
截至 2020 年末，该公司资产总额 45,568.61 万元，负债总额 36,804.87
万元，所有者权益 8,763.74 万元，营业收入 0 万元，净利润-94.32 万元。
8、永州乐众棚户区改造有限公司
该公司成立于 2016 年 4 月 26 日，由发行人出资设立，注册资本为
10,000.00 万元，经营范围为保障性住房、安置房和社会公益设施建设；旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、片区开发、城市建设用地整理开发。截至 2020 年末，该公司资产总额 384,978.01 万元，负债总额 375,239.83 万元，所有者权益 9,738.18 万元，营业收入 0 万元，净利润 3.07
万元。
9、永州市零陵古城基础设施建设投资有限公司
该公司成立于 2016 年 4 月 5 日，由发行人出资设立，注册资本为
4,320.00 万元，经营范围为零陵古城范围内的征地拆迁、基础设施建设和愚溪河整治。
截至 2020 年末，该公司资产总额 43,108.43 万元，负债总额 41,648.11
万元，所有者权益 1,460.32 万元，营业收入 0 万元，净利润-990.91 万元。净利润为负是由于项目进度原因，未竣工决算所致。
10、永州市零陵区社会事业发展有限公司
该公司成立于 2016 年 12 月 1 日，由发行人出资设立，注册资本
5,000.00 万元，经营范围为文教卫基础设施建设、运营，文教卫行业信息化建设，器材、图书经营等社会事业建设、管理，经市、区人民政府批准或允许的其他业务。
截至 2020 年末，该公司资产总额 81,085.60 万元，负债总额 76,341.31
万元，所有者权益 4,744.29 万元，营业收入 0 万元，净利润-178.92 万元。净利润为负主要系未实际开展业务。
11、永州市城鑫保障性安居工程投资建设开发有限公司
该公司成立于 2014 年 3 月 31 日，该公司注册资本 63,000.00 万元，经营范围为保障性住房、安置房建设；旧城区改造、棚户区改造、城中村改造、房地产开发、经营；物业管理；物业租赁；造林、育林；园林绿化工程服务；景观和绿地设施工程施工；绿化管理、养护、病虫防治服务；建材、工程机械、机械配件的销售。
截至 2020 年末，该公司资产总额 289,356.23 万元，负债总额
223,985.94 万元，所有者权益 65,370.29 万元，营业收入 19,716.55 万元，
净利润 3,508.90 万元。
12、永州市零陵资产经营有限责任公司
该公司成立于 2016 年 12 月 5 日，由发行人出资设立，注册资本
10,000.00 万元，经营范围为城市片区开发、城区建设用地整理开发,国有资产的经营、管理，城市特许经营权,政府存量债务的管理、归集、处置、化解,经市、区人民政府批准或允许的其他业务。
截至 2020 年末，该公司资产总额 106,712.31 万元，负债总额 52,124.01
万元，所有者权益 54,588.30 万元，营业收入 16,730.94 万元，净利润
2,978.37 万元。
（二）主要联营企业和营企业
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人未有联营企业或营企业。五、发行人公司治理
（一）发行人治理机制
发行人根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》和国家有关法律法规及湖南省人民政府有关规定，制订了《永州市零陵城建投资有限公司章程》（以下简称“公司章程”），设立了董事会、监事会和经理层的法人治理结构，制定了董事会、监事会议事规则，董事会和监事会按各自的议事规则独立有效运作。作为永州市国资委履行出资人职责的大型国有独资企业，公司不设股东会，由出资人永州市人民政府国有资产监督管理委员会以其认缴的出资额为限对公司履行出资人职责。
1、出资人
根据公司章程，永州市人民政府国有资产监督管理委员会是发行人的唯一股东，依法履行公司出资人职责。
永州市人民政府国有资产监督管理委员会，享有以下权利：
（1）委派和更换非由职工代表担任的董事、监事及其他由出资人任免的公司高级管理人员，决定有关董事、监事的报酬事项；指定监事会主席；建议任免或选聘公司高级管理人员；
（2）了解公司经营状况和财务状况，决定公司的战略发展规划或经营方针；
（3）审批公司重大事项的报告，批准公司重大投资、融资计划；
（4）建立公司负责人业绩考核制度，与公司董事会签订经营业绩考核责任书，并根据有关规定对公司负责人进行年度考核和任期考核；
（5）审批董事会的报告；
（6）审批监事会的报告；
（7）审批公司的年度财务预算方案、决算方案，以及公司的利润分
配方案和亏损弥补方案的报告；
（8）对公司增加或减少注册资本作出决定；
（9）对公司发行债券作出决定；
（10）对公司并、分立、解散、清算或变更公司形式进行批准；
（11）制定、修改公司章程或批准由董事会制订、修改的公司章程草案；
（12）决定与审核公司国有股权转让方案，按有关规定批准不良资产处置方案；
（13）法律、法规、规章规定的其他职权。
2、董事会
公司设立董事会，董事会成员为 5 人，其中 1 名职工董事由公司职工
代表大会选举产生，其余董事由出资人委派。董事任期为每 3 年，任期届满，连派连选可以连任。
董事会行使下列职权：
（1）执行出资人的决定，向出资人报告工作；
（2）制订公司发展战略规划（经营方针）和年度投资、融资计划；决定授权范围内公司的投资、资本运营及融资方案，并报出资人备案；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（6）制订公司并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
（7）决定公司内部管理机构设置；
（8）制定公司的基本管理制度；
（9）制定修改公司章程草案；
（10）依法律、行政法规决定公司高级管理人员的聘任、解聘和报酬事项；
（11）法律法规规定和出资人授予的其他职权。
3、监事会
公司监事会成员不少于 5 人，其中职工监事的比例不得低于三分之一。公司监事会成员由出资人委派，但职工监事由公司职工代表大会选举产生。监事会主席由出资人在监事会成员中指定。公司董事、高级管理人员不得兼任监事。
监事会行使下列职权：
（1）检查公司贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
（2）检查公司财务，查阅公司的财务会计资料及与公司经营管理活动有关的其他资料，验证公司财务会计报告的真实性、法性；
（3）检查公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营等情况；
（4）检查公司负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评级，提出奖惩、任免建议；
（5）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（6）监事会主席或由其委派的监事会其他成员列席董事会会议等重要会议；
（7）定期向出资人报告工作；
（8）法律法规和出资人规定的其他职权。
4、总经理和经营班子
公司设总经理一人，可设副总经理。董事会成员经出资人批准，可兼任总经理、副总经理。副总经理协助总经理工作。总经理、副总经理人选
由有任免提议权的机构提议，经规定程序批准后，由董事会聘任或解聘。总经理、副总经理任期三年，经考核格可续聘。总经理、副总经理
等组成公司的经营班子。
总经理负责公司的日常生产经营管理公司，对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持并向董事会报告公司生产经营管理公司，组织实施董事会决议；
（2）组织实施公司年度经营计划和投融资方案；
（3）拟订公司重大投资、资本运营及融资方案；
（4）拟订公司战略发展规划和年度经营计划；
（5）拟订公司年度财务预算、决算、利润分配及亏损弥补方案；
（6）拟订公司内部管理机构设置和基本管理制度；
（7）制定公司具体管理制度；
（8）拟订公司薪酬、福利、奖惩制度及人力资源发展规划；
（9）聘任或解聘除应由出资人、董事会聘任或者解聘以外的负责管理的人员；
（10）根据董事会或董事长的委托，代表公司签署同等法律文件或者其他业务文件；
（11）总经理列席董事会会议；
（12）法律法规规定或者出资人、董事会授予的其他职权。
（二）发行人组织结构
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人内部组织结构如下：
图 5-2 公司组织结构图
公司内设综办公室、计划财务部、资产经营部、投融资部、工程业务部、内控法规部、人力资源部、党群工作部、项目管理部“八部一室”，主要职能如下：
1、计划财务部
负责建立健全财务管理制度，履行财务会计监督职能；负责编制调整年、季、月度财务计划，填报各类财务统计报表，建立财务档案；负责资金的投放管理，确保资金的准确使用和运作安全，提高运行效益；负责制定资金回笼计划，核实资金收缴情况；负责对各项目单位进行财务管理；负责财务档案资料的收集、整理、归档工作；负责办理干部、职工的工资、奖金、福利、医疗保险等工作；负责领导交办的其他工作。
2、资产经营部
负责公司国有资产的经营、管理、开发、利用及编制年度经营计划等工作，制定公司相关产业经营发展规划，指导公司所属经营企业营运工作；负责组织城市开发项目的前期论证、可研、项目立项、项目评估、项目包装及推介工作；负责编制年度和阶段的征地、拆迁、安置房建设的计划和方案，组织收购成本和交易成本费用测算；负责土地收购的具体业务工作，
做好收购地块的权属核查、土地评估、财产登记交接，征询初步规划意见等基础性工作组织实施征地、面积计算、出让报批等土地出让前期工作，协调国土部门组织土地拍卖、招标等工作；负责代办出让土地的国土、规划手续，做好土地出让售后服务，督导同履约和资金到位；负责资产经营、征地拆迁、安置补偿、土地拍卖等档案资料的收集、整理、归档工作；负责领导交办的其它工作。
3、工程业务部
负责编制公司年度项目建设计划和投资计划等工作；负责组织建设项目的立项、斟察、设计等工程技术工作以及可行性研究及报建工作；负责组织建设项目施工管理工作（现场、工期、质量、安全、投资和xx施工管理）；负责编制建设项目材料、设备采购计划，组织大宗材料、设备采购；负责公司建设项目的工程技术有关问题和矛盾纠纷的协调处理工作；负责编制工程付款计划；负责编、审工程预、结算，组织工程竣工验收和质量评定工作；负责工程项目的决算和审查工作；负责组织和监督建设项目招标投标、 同签订工作；负责对需要变更的工程项目进行可行性论证，审核工程项目增减的工程量，制定项目工程进度报表；负责各项目工程技术档案资料的收集、整理、归档工作；负责领导交办的其它工作。
4、投融资部
负责融资策划，按照区政府确定的项目建设计划拟定年度融资方案，并负责做好融资成本核算和本息支付工作；收集、分析经济信息和政策、法规，掌握经济发展态势，为投资、融资决策及开发项目立项、论证提供依据；全面掌握招商融资有关政策、规定，收集整理招商信息，负责社会各界招商融资的联络工作；协助招商融资项目的策划、论证和项目包装，融资担保分析、鉴定，组织宣传推介；负责招商融资接待、洽谈、考察和服务工作；协助申请建设项目贷款，制定换代计划；积极开拓金融市场，
与国内外目标融资机构沟通，建立多元化的企业融资渠道，与各金融机构建立和保持良好的作关系；负责融资项目资料的收集、整理、归档工作；按时完成领导交办的其他相关工作。
5、内控法规部
负责对公司所属单位的财务收支、经济同的审计；负责对公司及所属部门单位的工作计划任务完成情况的督查和绩效考核工作；负责监督各项资金的运行，优化资金结构，提高资金使用效率；负责公司建设项目的工程预决算的审核工作；负责制定公司年度审计计划并组织实施。负责公司纪检监察工作；负责所承担工作资料的收集、整理、归档工作；承办领导交办的其他工作。
6、综办公室
负责内外联系、综协调、调查研究、检查督办、党务行政日常事务 处理；负责起草工作计划、工作总结、汇报材料以及综调研材料，撰写 大事记；负责情况综信息反馈与信息化网络建设、处理往来文电、报刊 征订收发、机要保密和档案管理工作；负责对外行文的起草、修改、核稿、 编号、文印工作；负责会务准备及做好重要会议的记录；负责考核考勤、安全保卫、值班工作、卫生及后勤管理工作；负责公务接待工作及有关对 外活动的安排；负责制定年度行政开支计划及办公用品购置、发放和管理 工作，定期检查维护办公自动化设备；负责印鉴、介绍信函、证明的管理； 负责办理有关证照的登记、年检年审及车辆的管理工作；负责宣传报道、信访、人力资源和社会保障、制度建设、法律咨询、人口计生、综治理、 提案建议组织办理等工作；负责思想政治工作和精神xx建设的组织实施；负责组织人事、机构编制、教育培训等管理工作；负责领导交办的其他工 作。
7、人力资源部
负责公司组织规划管理，制定年度人力资源总体规划，建立健全人力资源各项管理制度；负责公司组织架构和岗位设计；负责人事管理工作，包括人事政策制定、员工考勤管理、员工劳动同、人事档案、专业技术职称、各项社会保险、住房公积金等事宜；负责员工招聘、甄选工作；根据公司业务发展与人员发展规划编制中长期培训规划，负责各岗位员工技能培训工作；负责公司经营绩效考核、薪酬福利管理；做好企业管理工作，负责组织各部门制定年度、季度、月度工作计划，负责指导、检查公司工作计划落实工作；负责公司的人力资源信息管理工作，及时对人力资源信息进行收集、汇总的和统计。
8、党群工作部
负责公司党群组织建设工作，进行党员管理、党员发展等党务管理工作；负责公司企业文化建设和精神xx单位创建工作；做好纪律检查工作，确保党的章程和各项党规党纪的贯彻落实；负责团委、妇联的组织建设、宣传等各项工作。
9、项目管理部
负责公司委托的工程建设项目具体的组织管理实施工作，编制工程建设项目具体实施计划；在公司内推行项目管理制度，不断完善、分析、改进；协调项目实施过程中的资源配置，及时向相关部门反馈项目进程；负责工程项目的后期报建工作，包括：质监、安监、施工许可工作；负责工程项目的现场管理、质量、进度、安全管理，深入施工现场解决问题，及时协调处理施工过程中遇到的各方面问题，组织、协调各种人力、物力资源，推动施工进度按计划进行；适时推行项目管理工具，实现项目管理信息化；负责施工过程、竣工验收环节的资料、档案的管理工作，工程项目完成后将档案移交至公司档案室；配资产经营部进行拆迁安置工作，及时协助有关职能部门处理由施工方引起的纠纷问题。在已开工项目存在征
地拆迁未到位的情况下，由项目管理部向资产经营部提出征拆要求，来保证项目进度。
（三）发行人内部控制制度
1、财务管理制度
发行人制订了一系列财务管理相关制度，其中：《永州市零陵城建投资有限公司财务管理制度》规范了发行人及其所属各单位会计核算程序和财务管理的办法。其基本原则是建立健全企业内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证投资者权益不受侵犯，促进发行人理高效用好资金，提高资金使用效果并规范资金结算行为。《永州市零陵有限公司财务分析报告制度》规定编制财务报告要数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚，严格按编制程序和质量规范的要求，执行国家统一会计制度的规定。
2、总预算管理制度
为管理发行人的预算流程，统筹各项资金分配，发行人制定了《永州市零陵城建投资有限公司总预算会计工作职责》，按照职责规定，总预算会计须认真编制公司年度收支计划和办理年终财务收支决算，统筹各项资金的分配，组织财务收入，调节各项资金的运用。严格执行《预算法》、
《会计法》，坚持财经纪律和财务制度，认真做好会计核算和会计监督工作。
3、会计档案管理制度
发行人制定了一系列会计档案制度，其严格遵守《会计法》、《档案法》，认真执行《会计档案管理办法》，学习会计档案管理业务知识，不断提高业务技能；负责管理公司财务部门的全部档案，严守机密，对调阅、复制秘密级别以上的会计档案、文档资料，须经公司分管负责人批准，确保档案安全；认真做好会计档案、文件、资料的搜集、整理、立卷、归档、
鉴定、统计、保管和利用工作；对各类会计档案不得封包保存，随意堆放，做到存放有序、查找方便，严禁毁损、丢失、泄密；确保当年会计档案，在会计年度终了后可暂由会计人员保管一年，期满后由会计人员编制清册移交档案管理人员按会计档案的保管期限统一保管。
4、内部牵制与回避制度
为了有效进行内部控制，发行人实行不相容岗位相分离， 理设置相 关工作岗位，明确职责权限，形成相互制约、相互监督的机制；会计与出 纳相分离，各司其职。出纳不得兼任稽核、会计档案的保管工作和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，不得兼任现金和银行存款总账的 登记工作，不得由出纳一人办理货币资金业务的全过程；财产物资的采购 与保管相分离，财产物资的采购员不得兼任保管员。加强对财产物资的采 购、验收、付款、领用、发出、盘点、保管等环节的控制，防止财产物资 的流失；记账人员与稽核人员相分离。会计人员填制记账凭证后，应及时 传递给稽核人员，稽核人员审核无误后，会计人员才能据以登记账簿；加 强印章和银行支票的管理。银行预留印鉴实行分人保管，印章与支票分开 存放，严禁一人保管支付款项所需的全部印章及办理货币资金的全部业务；财务审批人员与会计、出纳、稽核、采购、保管等相分离；公司领导人的 直系亲属不得担任发行人的会计机构负责人、会计主管人员；财务部门负 责人、财务部门会计主管人员的直系亲属不得在发行人的财务部门中担任 出纳工作。
5、财产清查制度
为了保证账簿记录与实物、款项相符，发行人制定了财产清查制度，成立清查小组，定期或不定期清查财产，检查发行人有关财产购置、验收、保管、领发、调拨和现金出纳、账款结算等管理制度的贯彻执行情况；库存现金每日终了由出纳自行盘点，月终与会计核对并双方签字确认；银行
存款每月与开户银行核对，如有差额，编制银行存款余额调节表，找出未达账项；对各项应收应付款项，每半年至少同债权人、债务人核对一至两次，对暂存、暂付款每月清理一次；对固定资产、家具每年实地盘点一次，逐项核对登记；对办公用品及其它材料每季度或不定期盘点；对各项财产清查若发现有账实不符、毁损、短缺、非法挪用、贪污盗窃等现象发生，应及时查明原因，明确责任，并有针对性的采取措施，改进财产物资的管理工作，保护财产物资的安全、完整。
6、内部管理制度
为进一步强化公司财务部门内部管理，促进财务部门管理工作科学化、规范化、制度化，确保全年目标任务的顺利完成，按照机关管理制度和机 关财务管理制度的有关要求，特制定本制度；严禁参加用公款支付的营业 性娱乐活动，严禁赌博，违者按有关规定处理；严格工作纪律，服从工作 安排，严禁上班时间上网聊天、游戏或做其它与工作无关的事，遵守工作 纪律、xx自律，违者按相关规定处理等规定。
7、固定资产管理制度
为了加强对固定资产的保管和使用管理，更好的发挥固定资产的使用效果，特制定本制度；固定资产的管理，原则上在取得后会同财务部门按其类别予以分类编号并粘贴标签，然后由各使用部门管理；对固定资产实行归口分级管理，建立使用保管责任制。在公司主管的领导下，由各使用部门分工负责固定资产的管理工作，并按各类固定资产的使用地点，分别交由各所属部门负责管理；对固定资产的使用、保管、出售、清理进行经常的核算和检查。各部门要会同财产管理部门建立和健全固定资产管理制度和各项财产管理办法，对各项财产的增减变动、内部转移及修理、清理等规定统一而严密的手续。
8、会计稽核制度
根据国家法律、法规、规章，按照国家统一的会计制度和会计基础工作规范化的要求，由总会计负责督促会计稽核工作，设定专职或兼职稽核，认真履行国家法律赋予的财政监督职责，并充分发挥会计或出纳的监督职能作用；审核和监督原始凭证真实性、法性。具体办理会计业务的财会人员对不真实、不法的原始凭证，不予受理；对弄虚作假、严重违法的原始凭证，在不予受理的同时，应当予以扣留，并及时向公司负责人报告，请求xx原因。审核和监督原始凭证准确性、完整性。具体办理会计业务的财会人员对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人更正、补充。
9、突发事件应急处理制度
为应对可能对公司经营管理造成不利影响的突发事件，发行人针对突 发事件具备相应的应急处置方案，应急处置方案涵盖重大事件的适用范围、预警和预防机制、应急处置方案、责任追究等。公司应急预案所称突发事 件是指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害和公司危害，需要应急 处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、生产安全事件、社会安全事件、 公司治理事件。发行人由董事长、总经理会同其他高级管理人员及相关职 能部门负责人负责研究决定和部署重大突发事件的应急处置工作，必要时 派出工作组负责现场应急处置工作。在预测预警方面，预案强调建立健全 应对重大突发事件的预警机制，加强信息收集、分析和监测，公司各级负 责人员作为预警工作第一负责人，要加强日常管理，做到及时提示、提前 控制。在信息报告方面，预案规定重大突发事件发生时，事发单位应立即 如实向分管领导、董事长报告，不得瞒报、谎报、迟报。管理层接到重大 突发事件发生的报告后，应及时汇总情况，并将处置意见和建议传达给事 发单位。根据规定要向国家上级部门报告的，要及时报告。同时，针对信 息披露，发生突发事件后，发行人将按照《信息披露制度》及《银行间市
场信息披露规则》，在事件发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。六、发行人董事、监事和高级管理人员介绍
发行人设董事会，董事会每届任期三年，其中董事会成员 5 人，其中
1 名职工董事由公司职工代表大会选举产生，其余董事由出资人委派。发
行人设有监事会，监事会成员不少于 5 人，其中职工监事的比例不得低于三分之一。公司监事会成员由出资人委派，但职工监事由公司职工代表大会选举产生。发行人设总经理 1 名，副总经理 2 名，总经理对董事会负责。公司董事、监事和高级管理人员设置符《中华人民共和国公司法》等相关法律、法规和公司章程的规定。
截至募集说明书签署日，发行人董事、监事及高级管理人员情况如下表：
表 5-2 发行人董事、监事及高级管理人员基本情况表
姓名 | 性别 | 公司职务 | 任期日期 | 是否兼职公务员 |
xxx | x | 董事长 | 2019.06-至今 | 否 |
xxx | 男 | 董事、总经理 | 2019.06-至今 | 否 |
xx | x | 董事、副总经理 | 2019.08-至今 | 否 |
xxx | 男 | 董事、副总经理 | 2019.08-至今 | 否 |
xx | x | 职工董事 | 2020.08-至今 | 否 |
xxx | 男 | 监事主席 | 2020.08-至今 | 否 |
xxx | x | 监事 | 2020.08-至今 | 是 |
xxx | x | 监事 | 2020.08-至今 | 是 |
xxx | 男 | 职工监事 | 2020.08-至今 | 否 |
xx男 | 女 | 职工监事 | 2020.08-至今 | 否 |
（一）董事简历
xxx，男，1980 年出生，中共党员，本科学历，经济师。曾任职于零陵区财政局会计管理中心，零陵区城市建设投融资管理办公室，曾任公司计划财务部经理，总经理。现任公司董事长。
xxx，男，1976 年出生，中共党员，大专学历。曾任职于原县级永州市富家桥镇人民政府、履桥镇人民政府,零陵区城市建设投融资管理办公室。现任公司董事、总经理。
xx，男，1979 年出生，大专学历。曾任职于永州市零陵区农机局、零陵区委组织部、湖南潇湘源工业投资有限公司。现任公司董事、副总经理。
xxx，男，1969 年出生，大专学历，中共党员。曾任职于永州市环境卫生管理处、永州市监察队。现任公司董事、副总经理。
xx，女，1987 年出生，本科学历。曾任公司综办办事员、项目融资部融资专员、公司投融资部融资专员、公司投融资部副部长。现任公司投融资部部长、职工董事。
（二） 监事简历
xxx，男，1979 年 8 月出生，大专文化，中共党员，曾任职于零陵区xx头镇财政所、水口山镇财政所、大庆坪乡财政所所长、邮亭圩镇财政所所长、七里店办事处财政所所长，现任公司监事会主席。
xxx，男，1984 年 12 月出生，大学本科学历。曾任民营企业从事会计工作、审计局从事审计工作，现任公司监事，兼任永州市零陵区审计局法规审理股股长。
xxx，男，1977 年 8 月出生，中共党员，大专学历，曾任永州市富家桥镇财政所任工作总预算会计、珠山镇财政所任副所长、东山景区管委会主办会计、财政监督局副局长，现任公司监事，兼任永州市零陵区财政局经济建设股股长。
xxx，男，1969 年出生，大专文化。曾任职于永州市xx县第九建筑公司、永州市勘探设计院、永州火车南站路网建设有限公司，现任公司工程部部长及公司职工监事。
xxx，女，中共党员，1991 年 4 月出生，现任公司办公室综文秘及公司职工监事。
（三） 高级管理人员简历
xxx，总经理，详见董事会成员简历。 xx，副总经理，详见董事会成员简历。 xxx，副总经理，详见董事会成员简历。
发行人董事、监事和高级管理人员不存在公务员兼职取薪情况。七、发行人业务情况
（一）发行人主营业务情况
发行人在其所在的行业中具有较强的竞争优势，在政府授权范围内承担永州市城市基础设施建设、城市供水等业务，具有一定的市场垄断优势地位。
发行人是永州市重要的城市基础设施建设投资主体、项目运营管理主体、资产经营主体，在永州市城市路网与交通基础设施建设等领域一直占据主导地位。发行人承担的众多城市基础设施建设项目对于加快完善永州市城市道路网络系统，提升道路网络密度，提高城市道路网络连通性和可达性做出了积极的贡献。
目前发行人全资子公司永州市零陵区自来水公司主要负责零陵区的供水业务，在区域内具有较明显的垄断优势。
发行人经政府授权拥有土地整理与开发职能，此业务在永州市占据主导地位。发行人的土地资产大多处于城区中心主要交通要道或繁华商业中心xx，随着永州市城市建设水平不断提高，上述资产增值潜力大，发行人未来土地整理与开发收益的稳定增长具有较强的保障性。
表 5-3 发行人 2018-2020 年度营业收入、成本和利润情况
单位：万元、%
业务板块 | 2020年 | 2019年 | 2018年 | |||
收入 | 占比 | 收入 | 占比 | 收入 | 占比 | |
建设项目业务 | 141,146.74 | 94.08 | 91,921.05 | 69.88 | 64,686.52 | 53.47 |
土地开发业务 | - | - | 28,729.20 | 21.84 | 47,626.00 | 39.37 |
供水与工程施 工业务 | 7,085.75 | 4.72 | 9,023.24 | 6.86 | 8,451.38 | 6.99 |
其他 | 1,802.37 | 1.20 | 1,871.45 | 1.42 | 206.98 | 0.17 |
计 | 150,034.86 | 100 | 131,544.93 | 100 | 120,970.88 | 100 |
业务板块 | 成本 | 占比 | 成本 | 占比 | 成本 | 占比 |
建设项目业务 | 117,622.28 | 96.44 | 76,600.87 | 79.78 | 53,905.43 | 66.9 |
土地开发业务 | - | - | 13,017.30 | 13.56 | 21,359.03 | 26.51 |
供水与工程施 工业务 | 3,699.29 | 3.03 | 5858.42 | 6.10 | 5208.34 | 6.46 |
其他 | 647.90 | 0.53 | 540.79 | 0.56 | 108.62 | 0.13 |
计 | 121,969.47 | 100 | 96,017.38 | 100 | 80,581.42 | 100 |
业务板块 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 | 毛利润 | 占比 |
建设项目业务 | 23,524.46 | 83.82 | 15,320.17 | 43.12 | 10,781.09 | 26.69 |
土地开发业务 | - | - | 15,711.90 | 44.22 | 26,266.97 | 65.03 |
供水与工程施 工业务 | 3,386.46 | 12.07 | 3,164.81 | 8.91 | 3,243.04 | 8.03 |
其他 | 1,154.47 | 4.11 | 1,330.66 | 3.75 | 98.36 | 0.24 |
计 | 28,065.39 | 100 | 35,527.54 | 100 | 40,389.46 | 100 |
业务板块 | 毛利率 | 毛利率 | 毛利率 | |||
建设项目业务 | 16.67 | 16.67 | 16.67 | |||
土地开发业务 | - | 54.69 | 55.15 | |||
供水与工程施 工业务 | 47.79 | 35.07 | 38.37 | |||
其他 | 64.05 | 71.1 | 47.52 | |||
计 | 18.71 | 27.01 | 33.39 | |||
2018-2020 年，公司营业收入分别为 120,970.88 万元、131,544.93 万元和 150,034.86 万元，同比增长 8.74%和 14.06%，主营业务收入稳步增长。2018-2020 年，公司营业成本分别为 80,581.42 万元、96,017.38 万元和 121,969.47 万元。
2018-2020 年，公司毛利润总额分别为 40,389.46 万元、35,527.54 万元和 28,065.39 万元。毛利率分别为 33.39%、27.01%和 18.71%。2020 年xxx下降主要系土地开发业务收入因疫情影响减少所致。
（二）发行人主营业务经营模式
发行人在其所在的行业中具有较强的竞争优势，在政府授权范围内承担永州市城市基础设施建设、城市供水等职能，具有一定的市场垄断优势地位。
1. 建设项目业务
（1）业务整体情况
发行人是永州市城市基础设施投资、建设、运营核心企业，目前发行人主要负责中心城区零陵区的基础设施建设。近几年来，发行人已建和在建的城市基础设施工程有包括萍洲东路、零陵大道零陵段扩建工程等。经过近十年的发展，发行人在城市基础设施建设行业的主导地位日趋巩固，业务得到长足的发展，资产规模迅速扩大，实力快速提升。同时，随着这些城市基础设施项目的完成，环境显著改善，城市承载能力大幅提高，有力地推进了城市经济的发展。
根据永州市零陵区人民政府《关于永州市零陵城建投资有限公司城建基础设施项目有关事宜的决定》（零政函【2008】6 号），区政府对发行人自 2008 年 1 月 1 日起承建的市政建设项目按年度完成情况确认并结算支付工程款项。
（2）业务经营
发行人的建设项目业务分为三个步骤：
①按照零陵区城市总体规划、区重大项目任务清单，获取施工许可等文件；
②按照施工批准文件、项目规划，依法进行基础设施建设，计入发行人的开发成本；
③由财政评审中心按发行人年度完成情况进行评审，根据评审结果加上 20.00%管理费，作为发行人收到的工程价款。
（3）项目收入确定方式
建设项目业务开展的资金主要来源于公司自有资金和借款。项目建设期，发行人按照施工同要求实际支付的工程款项；项目完工后，按已竣
工决算项目的实际投资成本加成收益确认基础设施建设收入；同时，工程结算后，结转工程施工成本；然后结转工程结算成本。
（4）项目建设情况
目前，2018-2020 年发行人已完工项目以及收入情况如下：
表 5-4 2018-2020 年发行人建设项目业务经营收入情况
单位：万元
完工时间 | 项目名称 | 累计收入 金额 |
2017 年 | 城北新区路网建设项目、湘江东路路网项目等工程建设 | 34,996.01 |
2017 年 | 南津路、潇水东路提质改造项目 | 12,107.49 |
2017 年 | 潇水河防洪综治理工程建设项目 | 15,720.94 |
2017 年 | 站前广场、萍阳北路等工程建设项目 | 5,512.69 |
2018 年 | 潇水河防洪综治理工程建设项目 | 19,030.64 |
2018 年 | xx大道接线工程项目 | 10,384.01 |
2018 年 | 零陵区路段改造项目等工程建设项目 | 28,895.73 |
2018 年 | 潇水西路等工程建设项目 | 6,376.13 |
2019 年 | 零陵古城改造等项目 | 39,770.74 |
2019 年 | x翔大道建设等项目 | 9,002.70 |
2019 年 | 沿江大道综治理项目 | 30,907.06 |
2019 年 | 南津路、潇水东路提质改造工程项目 | 12,240.55 |
2020 年 | 火车南站路网建设项目 | 15,855.22 |
2020 年 | xx大道城区道路提质改造等工程建设项目 | 70,163.61 |
2020 年 | 零陵区桃江路项目、西山路建设等项目 | 19,385.78 |
2020 年 | 南津路、潇水东路提质改造工程建设项目 | 11,016.48 |
2020 年 | 零陵区潇水两岸（城中村）棚改项目 | 24,725.65 |
计 | 366,091.43 | |
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人存货项目中基础设施建设业务的前五大项目情况如下：
表5-5 发行人建设项目运营情况
单位：亿元
序 号 | 项目名称 | 总投资 | 已投资 | 已确认 收入 | 账面价值 |
1 | 零陵古城文化旅游综保护开发 项目 | 32.00 | 29.05 | 2.80 | 26.96 |
2 | 南津渡及朝阳片区城中村改造项 目 | 12.11 | 7.50 | 0.47 | 7.03 |
3 | 潇水两岸棚户区改造项目（二 期） | 18.70 | 7.50 | 0.71 | 6.79 |
4 | 潇水东岸旧城改造项目 | 9.41 | 5.35 | 0.00 | 5.35 |
5 | 潇水两岸棚改项目 | 7.14 | 5.24 | 0.47 | 4.77 |
计 | 79.36 | 54.81 | 4.45 | 50.90 | |
上述基础设施建设项目因各项目的规模不同，建设期限差异较大。
（5）拟投资项目情况
未来三年内，发行人主要拟投资建设项目：
表 5-6 发行人主要拟建项目情况
单位：万元
序号 | 项目名称 | 总投资 | 资金来源 | |
自有 | 贷款 | |||
1 | 滨江新城xxx体片 区开发 | 216,000.00 | 156,000.00 | 6,000.00 |
计 | 216,000.00 | 156,000.00 | 6,000.00 | |
2. 土地开发业务
（1）业务整体情况
根据《关于对永州市零陵城建投资有限公司及所属子公司有关优惠政策的通知》（零政办函【2009】7 号文），零陵区政府授权公司对零陵区土地进行整理与开发。公司土地开发业务主要集中在永州市火车站及其xx、xx大道等区域。2018 年永州市土地市场有所回暖，公司于当年实现土地开发业务收入 47,626.00 万元。2019 年发行人实现土地开发业务收入 28,729.20 万元。2020 年因疫情影响，未实现土地开发业务收入。
（2）业务经营模式
公司按照城市总体规划和土地利用总体规划申报用地指标，获取用地批准文件后依法征收土地；按照城市总体规划，将xx地块进行平整，达到出让条件后，按照土地出让的相关规定和程序，经土地储备中心实施公
开“招、拍、挂”，土地出让后，除法律规定应上缴国家的以外（上述应缴国家的部分暂按 12%计提），剩余部分全部由公司及下属子公司享有，以补偿公司及下属子公司的土地整理与开发成本和适当的开发利润。
（3）项目收入确定方式
公司在土地开发过程中实际发生的各项成本，如征地安置房补偿、房屋拆迁补偿、规划设计费、场地平整费等，按实际支出借记“存货”；土地开发完成移交零陵区国土局且将土地出让后，由零陵区财政部门将扣除上缴国家的税费外全额返还给公司，并确认收入，同时将该片土地相应的存货结转为成本。
（4）土地开发整理情况
因疫情影响，2020 年公司未实现土地开发收入。公司已整理土地
5,157.41 亩，为公司未来土地出让收入的形成提供了一定保障。
3. 供水与供水安装施工业务
（1）业务整体情况
公司子公司永州市零陵区自来水公司（以下简称“自来水公司”）负责永州市中心城区零陵区的自来水供应和管道安装。自来水公司下辖两座水厂，现有供水能力为 18 万吨/日，报告期内，自来水公司自来水销售量较为稳定，管道安装收入进一步提升了其收入水平。
2018-2020 年，发行人实现供水与供水安装施工业务收入分别为 0.85
亿元、0.90 亿元和 0.71 亿元，供水与供水安装施工业务成本分别为 0.52亿元、0.59 亿元和 0.37 亿元，供水业务价格系由政府管控，毛利率较为稳定。从售水量来看， 2018 年售水量为 3,261.24 万立方米，2019 年售水量为 3,525.72 万立方米，同比分别增长 17.43%和 8.11%，2020 年因疫情影响，售水量有所下降。
表 5-7 发行人自来水销售明细
单位：万立方米、元/立方米
项目 | 2020 年 | 2019 年 | 2018 年 | |||
销售量 | 价格 | 销售量 | 价格 | 销售量 | 价格 | |
生活用水 | 2,520.11 | 1.60 | 2,688.22 | 1.60 | 2,478.18 | 1.60 |
行政事业用水 | 50.69 | 2.40 | 61.14 | 2.40 | 50.09 | 2.40 |
工业用水 | 215.10 | 2.40 | 299.93 | 2.40 | 274.25 | 2.40 |
经营服务用水 | 363.53 | 2.40 | 470.51 | 2.40 | 453.63 | 2.40 |
特种行业用水 | 4.87 | 6.40 | 5.91 | 6.40 | 5.09 | 6.40 |
计 | 3,154.30 | 3,525.72 | 3,261.24 | - | ||
表 5-8 发行人 2018-2020 年工程施工业务主要项目情况表
单位：亿元
序号 | 项目名称 | 收入金额 |
1 | 自来水工程 | 0.15 |
计 | 0.15 |
（2）业务经营模式
发行人根据《湖南省城市供水价格管理办法》（湘价服〔2013〕12 号）、湖南省发展和改革委员会、湖南省住建厅、湖南省水利厅《关于加快城市供水价格改革有关问题的通知》（湘发改价服〔2014〕1044 号）等文件对用户用水进行收费。经永州市发展和改革委员会批复，2016 年 1 月 1 日起，永州市中心城区开始执行调整后的供水价格，且市中心城区居民生活用水实行阶梯价格。调整后，永州市中心城区平均水价由之前的 1.64 元/
吨提高到 1.87 元/吨，发行人城市供水板块收入平稳增加。
（3）项目收入确定方式
其业务开展的资金主要来源于水费收入、水电开户费及施工收入，成本主要系自来水管网维修成本、人工支出、辅助材料支出等。
（三）发行人所在行业情况
1. 城市基础设施建设行业
城市基础设施主要包括城市交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及供排水、供气、供电设施和提供无形产品或服务于科、教、文、卫等
部门所需的固定资产。
城市已经成为我国国民经济发展的重要载体，城市经济对我国 GDP的贡献率已经超过 70.00%。城市基础设施是一切企业、单位和居民生产经营工作和生活的共同物质基础，是城市主体设施正常运行的保证，既是物质生产的重要条件，也是劳动力再生产的重要条件。城市基础设施状况是城市发展水平和xx程度的重要支撑，是城市经济和社会协调发展的物质条件。城市基础设施建设具有所谓的“乘数效应”，即能带来数倍于投资额的社会总需求和国民收入。一个国家或地区的基础设施是否完善，是其经济是否可以长期持续稳定发展的重要基础。城市化水平很大程度上标志着一个国家的现代化程度，城市基础设施建设是城市化进程的重要支撑，对于促进国家及地区经济持续健康发展、改善投资环境、强化城市综服务功能、加强区域交流与协作有积极作用。
（1）行业现状
近年来，国家在保持财政资金对基础设施建设大力扶持的基础上，相继出台了一系列优惠和引导政策，改革投融资体制，引入竞争机制，有效促进了城市建设的快速发展。2004 年 7 月，国务院公布了《关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20 号），其重要内容之一就是在全国范围内推行政府投资工程项目的市场化运作模式。在《中共央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中也提出，积极推进拓展基础设施建设空间，实施重大公共设施和基础设施工程。我国作为发展中国家，伴随经济的增长，政府投资工程项目逐年猛增。目前中国的政府性投资公司被明确为代表国家或地方政府专业从事固定资产投资开发和经营活动的企业，是组织中央或地方经营性投资活动的主体。经过多年的发展，国内大多数投资公司已经形成了较大的经营规模，在城市基础设施建设领域发挥着十分重要的作用。从整体看，投资体制改革加强了政府性投资公司
的投资主体地位，落实了企业的投资决策权，拓宽了企业的融资渠道，为企业构建完整的城市基础设施投融资体系提供了政策支撑。
根据国家统计局发布的《2020 年国民经济和社会发展统计公报》，截至 2020 年末，我们城镇化率已超过 60.06%，但仍低于发达国家 80%的平均水平，还有较大的增长空间。
随着我国经济的快速稳定发展以及政府大力支持，城镇化发展水平将不断提高，城市基础设施建设规模将不断扩大，中心城市过度承载的资源、交通、市政等压力将在经济发展过程中向郊区城市转移，城市功能将向具有明确分工的副中心城市演变，由此带来旧城改造、新城建设、拆迁安置等工程也会带来大量的基础设施建任务。
（2）行业政策及前景
未来 10-20 年间，我国的城市化进程将进入加速发展阶段，城市人口保持快速增长，对城市建设的需求也将非常xx，基础设施问题已经成为制约国内经济增长的主要因素。根据《中共中央关于制定国民经济和社会
发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，我们将继续构建
系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。系统 布局新型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建 设。加快建设交通强国，完善综运输大通道、综交通枢纽和物流网络， 加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。推进能源革命，完善能源产供储销体系，加强国内油气勘探开发，加快油 气储备设施建设，加快全国干线油气管道建设，建设智慧能源系统，优化 电力生产和输送通道布局，提升新能源消纳和存储能力，提升向边远地区 输配电能力。加强水利基础设施建设，提升水资源优化配置和水旱灾害防 御能力。
目前，我国城市基础设施总体水平偏低，具体表现为：大城市交通拥
挤、居民居住条件差、环境污染严重、噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水和天然气普及率低、硬化道路比重低、污水和废物处理设施缺乏等。相比而言，中小城市的城市基础设施不足表现尤为突出，需求更为迫切，发展空间更大。
未来，随着经济的稳步发展和城市化进程的推进，我国城市基础设施建设的规模将逐步扩大，发展速度也将不断加快。开辟资本市场多元化的投融资方式，支持城市建设的平稳、健康发展将成为未来的趋势，城市基础设施建设行业也必将拥有良好的发展前景。
2. 土地开发整理行业
土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济、法律和工程技术等手段，对土地利用状况进行调查、改造、综整治、提高土地集约利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。随着我国经济的高速发展，经济建设需要占用了大量的耕地，对我国粮食安全问题造成严重影响。此外，我国土地利用方式粗放，大量土地被闲置，对土地的有效利用率较低。为此，必须规范土地开发整理，保护生态环境，确保耕地占补xx，实现耕地有效保护，确保经济建设持续发展。
（1）行业现状
从城镇化发展来看，我国土地开发整理行业取得了快速发展，根据国家统计局发布的数据显示，2016 年我国常住人口城镇化率达到 59.58%，土地需求十分旺盛。随着我国经济的快速发展，城市规模不断扩大，城市化水平进一步提高，土地需求将进一步刚性上升。根据《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》，到 2020 年我国常住人口城镇化率要达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小 2 个百分点左右，努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他
常住人口在城镇落户。而城市土地作为城市发展的基础资源，其稀缺性和不可再生性将推动其价值长期保持上升趋势。
（2）行业前景
伴随我国新型城镇化政策的逐步实施，尤其是二三线城市城镇化建设和发展的加速，建设用地的需求会进一步增长，而土地资源作为不可再生的稀缺资源，是经济社会可持续发展的重要基础，伴随着我国城镇化的稳步发展，土地开发整理市场仍将保持旺盛发展。总体来看，土地开发整理业务是需求稳定、风险较低、收益较高的经营业务，随着我国国民经济的持续增长和城镇化水平的不断提高，土地开发整理行业面临着较好的发展空间和机遇。
3. 供水业务行业
自来水是城市居民生活以及工商企业生产经营不可或缺的物质，是城市建设和发展的基础。从 20 世纪 90 年代初开始，我国自来水行业打破垄断，推进市场化改革，城市供水能力及供水质量显著提升，农村自来水设施建设也取得长足发展。
根据水利部数据，2018 年我国供水总量 6,015.5 亿立方米，较 2017 年
减少 27.9 亿立方米，其中生活用水 859.9 亿立方米，占总用水量的 14.29%。
2014 年 7 月 1 日起，我国开始强制实施新版《生活饮用水卫生标准》。
水质检测指标由原来的 35 项增加到了 106 项。该标准也基本实现了与世界卫生组织、欧盟、美国、日本等国际组织和先进国家水质标准的接轨。
进入 21 世纪以来，随着体制改革的不断深入，市场制度和民营部门开始不断进入从前被国有部门垄断的领域。政府已在制定水价改革试点方案，在试点基础上总结经验，推出新一轮水价改革政策措施。未来将进一步推进体制改革，鼓励并吸引社会资本参与，继续完善行业民营化历程。
（1）行业发展现状
永州市城市供水由永州市自来水公司和发行人子公司永州市零陵区自来水公司完成。永州市人民政府门户网站信息显示，永州市自来水公司主要负责冷水滩城区供水及管道维护，兼营用水管道安装业务，下设 22
个部门。现有水厂 3 座，综设计日供水能力为 30 万吨，实际的供水能
力 19.50 万吨（其中荷叶岭水厂日供水能力 7 万吨，负责河西、凤凰园、
长丰工业园的供水；菱角山水厂日供水能力 2.50 万吨，负责凤凰园的供
水；曲河水厂日供水能力 10 万吨，负责河东、凤凰园、长丰工业园的供水）。永州市零陵区自来水公司主要负责零陵区城区的供水业务，日供水能力 18 万吨。目前，永州市零陵区自来水公司供水管网已达 326 公里，城区供水普及率达到 95.00%以上。
（2）行业发展前景
在国家“湖南省湘南承接产业转移示范区”战略的带动下，永州市城市化进程明显加快，根据《永州市 2019 年国民经济和社会发展统计公报》，
2019 年，全市城镇化率为 50.9%，但与东部沿海发达地区相比，城市化率明显偏低，永州市城镇化率仍有较大的提升空间。未来，随着城镇人口与经济规模不断增长，永州市对水资源的需求量逐年提升，永州市城市供水行业将保持快速发展。
八、发行人的行业地位及主要竞争优势
发行人是永州市国资委出资成立的国有独资公司，是永州市中心城区城市建设的骨干企业。
发行人竞争优势主要表现在以下几方面：
1. 区域业务垄断地位
发行人作为永州市中心城区建设项目业主和土地资产的运作载体，在永州市主导型土地供应机制和市场化运作机制下承担着市政府授权范围内的土地整治、城市基础设施建设等重大任务，因此发行人能够获得充足
的土地。
随着发行人经营规模和实力的不断壮大，在永州市当地城市建设开发 投资领域的竞争力已经形成，在区域内具有绝对的行业垄断优势。预计发 行人未来能够不断获得新的土地资源，在城市土地资源大量稀缺的环境下，发行人的土地资源优势将进一步显现，为发行人的长足发展提供坚实保障。
截至募集说明书签署日，永州市政府及其下属单位控股的城市基础设施建设主体共 3 个，基本情况如下：
表 5-9 永州市政府及其下属单位控股的城市基础设施建设主体基本情况
单位：万元
序 号 | 公司名称 | 2020 年末净 资产 | 2020 年度 净利润 | 企业债发 行规模 | 公开发行债 券余额 | 发行债券余 额 |
1 | 永州市城市建设投资发展有限责 任公司 | 3,071,735.42 | 39,125.68 | 150,000.00 | 182,000.00 | 470,000.00 |
2 | 永州市零陵城建投资有限公司 （发行人） | 1,376,399.27 | 31,931.69 | 80,000.00 | 210,000.00 | 444,000.00 |
3 | 永州市经济建设投资发展集团有 限责任公司 | 840,145.94 | 10,902.28 | 52,000.00 | 52,000.00 | 173,700.00 |
计 | 5,288,280.63 | 81,959.65 | 282,000.00 | 444,000.00 | 1,087,700.00 | |
（1）永州市城市建设投资发展有限责任公司，成立于 1999 年 6 月 11
日，现注册资本 75,263.30 万元，经营范围为筹措、管理、营运城市建设资金，承担城市基础设施建设及发展相关的二、三产业，土地开发整理、水利防洪建设。(以上项目涉及需前置行政许可的凭有效许可证经营；法律法规禁止的不得经营)。
截至 2020 年末，永州市城市建设投资发展有限责任公司资产总额
5,156,331.11 万元，负债总额 2,084,595.69 万元，所有者权益 3,071,735.42
万元；2020 年实现营业收入 145,776.89 万元，净利润为 39,125.68 万元。截至募集说明书签署日，永州市城市建设投资发展有限责任公司发行
债券余额 47.00 亿元，公开发行债券余额 18.2 亿元，公开发行企业债余额
10.4 亿元。
（2）永州市零陵城建投资有限公司，即发行人，截至募集说明书签署日，永州市零陵城建投资有限公司发行债券余额 44.40 亿元，公开发行
债券余额 21.00 亿元。
（3）永州市经济建设投资发展集团有限责任公司，成立于 2009 年 3
月 8 日，现注册资本 120,000.00 万元，经营范围为城镇建设用地整理与开发；农村、城镇基础设施项目建设与开发；房地产投资、开发及经营；交通基础设施建设与开发；旅游投资开发；物业管理及公共资源的投资与管理。
截至 2020 年末，永州市经济建设投资发展集团有限责任公司资产总
额 1,647,554.12 万元，负债总额 807,408.17 万元，所有者权益 840,145.94
万元；2020 年实现营业收入 73,634.30 万元，净利润为 10,902.40 万元。截至募集说明书签署日，永州市经济建设投资发展集团有限责任公司
发行债券余额 17.37 亿元，公开发行债券余额 5.2 亿元，公开发行企业债
余额 5.2 亿元。
发行人净资产规模在已公开发行债券的永州市属城市基础设施建设主体中排行第二。体现了永州市政府及零陵区政府对发行人较大的支持力度，在加大建设规模的同时也给予了一定程度的资源支持。
2. 政策支持优势
当地政府为增强发行人长期持续稳定的盈利能力和偿债能力，根据发 行人业务的特点，出台了一系列扶持与优惠政策。一是经营性资产的持续 注入；二是根据发行人经营业务的特点，授权发行人进行城市基础设施建 设项目的融资、投资、建设与运营，城市供水，土地整理与开发和旅游开 发经营等工作，并根据发行项目开展情况给予一定的财政补贴和税收优惠。
3. 城市发展优势
永州市地处湖南省西南部，位于湘粤桂三省区结部位，南与广东省接壤，西南与广西壮族自治区毗邻，区位条件优越，是华南、华东地区进入广东和广西的重要交通节点和枢纽城市。目前，1 个机场、2 条新型铁路、4 条高速公路、8 条高等级公路在永州交汇，一个大进大出、快进快出的立体交通网络基本形成，将逐步凸显永州中心城市作为湘粤桂边际区域中心和交通枢纽的重要地位。
南北通达、承东启西的交通区位优势造就了永州市良好的经济发展条件。永州市地处多个重要经济区的节点部位，距离最近的是长株潭两型社会试验区和湖南省“3+5”城市群（长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、益阳、常德、娄底），南边紧靠我国改革开放政策的先行区域—珠三角经济区，西南近邻我国对接东盟经济区的桥头堡—广西北部湾经济区。
永州市和这三个重要经济区的距离都在 500 公里左右，这些地区资讯、信息和资金对永州的辐射效应较强。特别是在我国沿海地区产业转型升级的背景下，永州市所具备的资源与区位优势在承接沿海地区产业转移过程中具有突出的竞争优势。
4. 良好的融资能力
发行人与国家开发银行、中国农业发展银行、中国农业银行、交通银行、中信银行、长沙银行、华融湘江银行、永州潇湘农村商业银行等金融机构均保持良好、长久的业务作关系，融资渠道畅通。截至 2020 年 12
月 31 日，发行人共在各家金融机构获得授信额度 115.21 亿元，尚未使用
授信额度 24.09 亿元。此外，自 2014 年以来，发行人已发行了 2 期企业债券、4 期非公开定向债务融资工具、4 期中期票据，积累了较为丰富的直接融资经验，进一步拓宽了发行人的融资渠道。良好的融资能力有力地支持了发行人的可持续发展，并为发行人开展资本市场融资提供了有效的
偿付保证。
综上所述，永州市委、市政府及零陵区委、区政府赋予发行人灵活的机制、完备的职能，进行市场化的运作，具有强劲的发展潜力。公司资本实力雄厚，财务结构理，融资渠道畅通，财务弹性较大；公司资产流动性较好，货币资金充足，对公司债务偿付形成较为有力的保障。
九、发行人地域经济情况
1. 永州市经济发展状况
永州市位于湖南省西南部，是湖南省下属的地级市，辖区面积 22,441平方千米，潇、湘二水汇于城市南部，自古雅称“潇湘”，为湘粤桂结城市、湘西南口岸城市。永州东邻湖南郴州市、南接广东省清远市、西与广西桂林市相连、北与湖南xx市、衡阳市毗邻。
永州市历史悠久，古称“零陵郡”，前身为零陵地区。史载“舜南巡狩，崩xxx之野，葬于江南九嶷，是为零陵”，零陵由此得名。汉武帝元鼎六年(公元前 111 年)始置零陵郡。1995 年 11 月，经国务院批准，撤销零陵地区，建立地级永州市。永州现辖零陵、冷水滩两区和xx、东安、双牌、道县、宁远、xx、xx、新田、蓝山 9 县及金洞、回龙圩 2 个管理区、188 个乡镇，5,000 多个行政村。
永州市交通发达，自古便是华中、华东地区通往广东与西南地区的交通要塞，素有“南山通衢”之称。永州“距水陆之冲，当楚粤之要，遥控百蛮，横连五岭，梅庚绵亘于xx，xxxxxxx”，xxxxxxxxx，控制西南扼广西边陲之咽喉，据东南握广东海滨之通道，故为历代兵家必争之地。永州是湖南唯一与两广接壤的地区，市区到广州仅 500 多公里，是“沿海的内地，内地的前沿”。公路方面，二广高速公路xx段、衡昆高速公路在境内相交，与道贺高速公路湖南段及厦蓉高速公路、二广高速公路永蓝段等一起组成永州市高速公路骨架；同时还有 207 国道、322
国道以及九条省道在境内纵横交错，形成四通八达的公路交通网络。铁路方面，湘桂铁路、洛湛铁路在市内相交形成铁路枢纽，修建中的新湘桂铁路设计运行速度达到 200 公里以上，规划中的贵（阳）福（州）铁路、怀化-永州-郴州铁路将横贯永州地区南部。航空方面，永州零陵机场现已开通至长沙、昆明、北京等城市的航班。水运方面，湘江是永州的主要内河航道，境内有 IV 级航道 144 公里，VI 级航道 56 公里。
永州市人民政府门户网站信息显示，永州市地处我国著名的“南岭多金属成矿带”，已探明的矿藏有 55 种，占全省矿种一半。已知矿床点 632
处，达到工业矿床 80 处，其中大型 5 处，中型 15 处，小型 60 处。锰、
锡、稀土等矿藏储量大，品位高。其中锰保有储量约 6,800 万吨，占全省的 34.70%，居全省第二位，产量居全省第一位。xx姑婆岭稀土矿为大型矿藏，储量全省第一。永州河流密布、水系发达，共有大小河流 700 余
条，总长 1 万多公里，河床谷深流急，水能资源蕴藏丰裕，总量达 238 万
千瓦，位居湖南第三，其中可开发量达 101 万千瓦，待开发利用的达 60
xxxx。
2. 永州市财政情况
2020年永州市实现地区生产总值2,107.70亿元，比上年增长3.9%。全市一般公共预算收入188.62亿元，比上年下降0.5%，其中地方收入128.79亿元、增长2.8%；上划中央“两税”32.62亿元，下降14.4%；上划中央所得税15.56亿元，增长14.5%。
3. 零陵区财政情况
2018-2020 年，零陵区实现公共财政预算收入分别为 12.26 亿元、13.06亿元和 11.59 亿元，同比分别增长 8.69%、6.51%和-11.26%。
十、发行人未来发展规划
根据《中共永州市委关于制定永州市国民经济和社会发展第十四个五
年规划和二〇三五年远景目标的建议》，到二〇三五年，基本建成经济强
市、科教强市、开放强市、文化强市、生态强市、健康永州，基本实现社会主义现代化。永州市将立足“一带一部”，主动对接融入国家区域战略布局，落实主体功能区战略，完善新型城镇化战略，构建高质量发展的国土空间布局和支撑体系。对接融入国家区域发展战略，构建国土空间开发保护新格局，推动区域协调发展，推进以人为核心的新型城镇化。发行人将以此为契机，以发展经济为第一要务，进一步提高经济社会效益，力争在未来五年公司实力再上一个新台阶。公司将向“融资多元化、运作市场化、经营企业化、管理规范化”的方向发展，使公司发展成为具有较大规模和较强竞争力的大型国有独资有限公司。同时，将全面贯彻落实永州市委关于“一主三副”、“南北联城”的城市发展思路，紧紧围绕零陵区委加快完善城市基础配套，深入推进城市品牌创建的战略目标，全面提升城市品质活力。具体规划如下：
1、战略定位
公司作为国有资本的经营者、国有资产运营的出资者、城市基础设施建设的实施主体，城市供水主体，土地整理与开发主体。
2、未来五年发展目标
（1）集团化运作，打造城市综营运商。树立经营城市的理念，通过市场运作等手段，提升城市发展活力。一是加大土地储备力度，提高土地附加值。二是增加造血功能，使公司可持续发展。整全区有资质的建筑企业组建工程建设公司，保持为政府服务的主业不丢。成立资产经营公司做好城市资产经营，进一步经营好城市地下综管廊、公共停车场、加油加气加电站、渣土消纳场、城市户外广告、垃圾处理、公用设施冠名权等。
（2）加大融资力度，确保资产规模大幅度增加。积极争取政策支持，
寻求退出地方融资平台的契机，不断拓宽融资渠道。下一步公司拟通过发行企业债券、中期票据和银行贷款等多种方式融资，确保资金链畅通和城市建设项目资金需要。同时，积极探索开展多种融资新产品，采取 PPP、产业基金、融资租赁、资产证券化等方式融资。
（3）围绕城建计划，推进重大项目落实。城市建设是公司的主业，公司将继续按照城建计划抓好项目建设落实，重点推动零陵区城市重点项目及基础设施建设，进一步实现城市扩容提质。一是加大重大项目策划、规划等前期工作；二是加速推进在建项目，有序实施市政广场、公交首末站及公共停车场等城市基础设施及配套项目建设，全面提升城市品质。
第六节 发行人财务情况
一、发行人财务报告审计情况
发行人2018-2020 年财务报告经中审华会计师事务所（特殊普通伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（CAC 证审字[2019]0408 号、 CAC 证审字[2020]0332 号、CAC 证审字[2021]0192 号）。以下所引用的 2018-2020 年财务数据，如非经特别说明，均引自上述审计报告。
在阅读下文的相关财务报表中的信息时，应参照发行人 2018-2020 年经审计的财务报表及附注和本期债券募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。
二、会计政策变更、会计估计变更、差错更正及数据追溯调整
1.财政部于 2017 年及 2018 年颁布了《企业会计准则解释第 9 号——
关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则解释第 10 号—
—关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则解释第 11 号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》、
《企业会计准则解释第 12 号——关于关键管理人员服务的提供方与接收
方是否为关联方》。发行人自 2018 年 1 月 1 日起执行上述会计准则解释，对会计政策相关内容进行调整。执行上述会计准则解释未对发行人集团财务状况和经营成果产生重大影响。
2.财政部于 2018 年及 2019 年颁布了《关于修订印发 2018 年度一般财务报表格式的通知》（财会﹝2018﹞15 号）、《关于修订印发 2019 年度一般财务报表格式的通知》（财会﹝2019﹞6 号），分别对企业财务报表格式进行了修订。发行人根据上述通知要求调整财务报表格式，并对数据列报进行追溯调整。报告期内相关列报调整影响明细如下：
表 6-1 2018 年 12 月 31 日受影响的并资产负债表项目
单位：万元
并资产负债表项目 | 调整前 | 调整数 | 调整后 |
应收票据及应收账款 | 137,110.69 | -137,110.69 | - |
应收账款 | - | 137,110.69 | 137,110.69 |
应付票据及应付账款 | 192.08 | -192.08 | - |
应付账款 | - | 192.08 | 192.08 |
除上述会计政策变更外，报告期内发行人不存在其他会计政策变更。
报告期内发行人不存在会计估计变更、重大会计差错和追溯调整。三、财务报表并范围变化情况
发行人于 2018 年 11 月出资永州市零陵资产经营有限责任公司，2018年度将其纳入并报表范围。
发行人于 2019 年将子公司xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，0000 年减少对永州市零陵区锰资源综开发有限公司财务报表的并。
根据中共湖南省委、湖南省人民政府《关于严控政府性债务增长切实防范债务风险的若干意见》（湘发【2018】5 号），为加强政府性债务清理，有效防范化解政府性债务风险，必须加快平台公司的清理规范和转型发展，对没有实际性经营业务的公司进行注销，经营业务相近的公司进行整。
发行人于 2020 年度完成对子公司永州市零陵区零陵大道零陵段建设有限公司、永州潇湘新农村建设发展有限公司、永州火车南站路网建设有限公司的注销工作，将其账务并至永州市零陵资产经营有限责任公司核算；完成对永州市零陵旅游开发有限公司的注销工作，将其账务并至永州市城鑫保障性安居工程投资建设开发有限公司核算。
上述减少和注销的子公司资产和收入体量相对发行人并资产和收入规模均较小，不会对发行人资产负债结构和主营业务产生实质性影响。
四、发行人最近三年主要财务数据
表 6-2 2018 年-2020 年发行人主要财务数据
单位：万元
项目 | 2020 年末/度 | 2019 年末/度 | 2018 年末/度 |
资产总额 | 2,667,552.46 | 2,615,272.15 | 2,436,486.59 |
其中：流动资产 | 2,639,951.65 | 2,588,717.59 | 2,420,477.78 |
负债计 | 1,291,153.19 | 1,270,827.86 | 1,067,922.83 |
其中：流动负债 | 295,495.90 | 366,356.19 | 248,637.77 |
所有者权益计 | 1,376,399.27 | 1,344,444.29 | 1,368,563.76 |
营业收入 | 150,034.86 | 131,544.93 | 120,970.88 |
利润总额 | 31,955.70 | 33,880.60 | 37,109.93 |
净利润 | 31,931.69 | 34,797.26 | 36,848.87 |
归属于母公司的净利润 | 31,936.18 | 34,797.53 | 36,849.30 |
经营活动产生的现金流量净额 | -103,695.88 | 372.27 | 777.34 |
投资活动产生的现金流量净额 | -1,592.45 | -173,528.10 | -21,058.35 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 39,887.47 | 107,913.11 | 17,270.07 |
现金及现金等价物净增加额 | -65,400.86 | -65,242.73 | -3,010.94 |
2018 年-2020 年，发行人总资产分别为 2,436,486.59 万元、2,615,272.15
万元和 2,667,552.46 万元，所有者权益分别为 1,368,563.76 万元、
1,344,444.29 万元和 1,376,399.27 万元。截至 2020 年末，发行人资产中不存在其他公立学校、公立医院、公园、事业单位资产等公益性资产的情况。 2018 年-2020 年，发行人分别实现营业收入总额 120,970.88 万元、
131,544.93 万元和 150,034.86 万元，营业外收入分别为 25,274.82 万元、
20,673.88 万元和 24,215.31 万元。最近三年发行人财政补贴收入分别为
25,274.30 万元、20,570.00 万元和 24,201.31 万元，主营业务收入占主营业务收入与政府补助收入总和的比重分别为 82.72%、86.48%和 86.11%，均大于 70%。发行人最近三年平均净利润为 34,525.94 万元。
（一）资产结构分析
表 6-3 2018 年-2020 年发行人的资产结构
单位：万元、%
项目 | 2020 年末 | 2019 年末 | 2018 年末 | |||
金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
货币资金 | 60,676.91 | 2.27 | 126,077.77 | 4.82 | 191,320.49 | 7.85 |
应收账款 | 133,344.02 | 5.00 | 162,681.26 | 6.22 | 137,110.69 | 5.63 |
预付款项 | 14,617.63 | 0.55 | 30,116.38 | 1.15 | 75,610.14 | 3.10 |
其他应收款 | 311,287.61 | 11.67 | 363,901.47 | 13.91 | 207,741.98 | 8.53 |
存货 | 2,119,847.82 | 79.47 | 1,903,361.63 | 72.78 | 1,803,865.50 | 74.04 |
其他流动资产 | 177.66 | 0.01 | 2,579.08 | 0.10 | 4,828.98 | 0.20 |
流动资产计 | 2,639,951.65 | 98.97 | 2,588,717.59 | 98.98 | 2,420,477.78 | 99.34 |
投资性房地产 | 10,132.43 | 0.38 | 10,479.62 | 0.40 | 10,525.06 | 0.43 |
固定资产 | 1,033.56 | 0.04 | 1,233.99 | 0.05 | 1,313.28 | 0.05 |
在建工程 | 16,289.08 | 0.61 | 14,684.65 | 0.56 | 3,934.31 | 0.16 |
无形资产 | 145.73 | 0.01 | 156.31 | 0.01 | 236.16 | 0.01 |
非流动资产 计 | 27,600.81 | 1.03 | 26,554.57 | 1.02 | 16,008.81 | 0.66 |
资产总计 | 2,667,552.46 | 100.00 | 2,615,272.15 | 100.00 | 2,436,486.59 | 100.00 |
截至 2020 年末，占比最高的五项资产科目分别为存货、其他应收款、应收账款、货币资金和在建工程，具体分析如下：
1、货币资金
2018-2020 年末，发行人货币资金规模分别为 191,320.49 万元、
126,077.77 万元和 60,676.91 万元，分别占资产总额的 7.85%、4.82%和
2.27%。2020 年发行人货币资金同比减少 65,400.86 万元，减幅 51.87%，主要系发行人当年支付施工方工程款项增加所致。截至 2020 年末，发行人货币资金主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金，其中其他货币资金全部为理财产品。
表 6-4 2020 年末/初发行人的货币资金构成情况
单位：万元
项目 | 年末金额 | 年初金额 |
库存现金 | 7.26 | 5.62 |
银行存款 | 39,669.65 | 111,072.15 |
其他货币资金 | 21,000.00 | 15,000.00 |
计 | 60,676.91 | 126,077.77 |
2、应收账款
2018-2020 年末，发行人应收账款净额分别为 137,110.69 万元、
162,681.26 万元和 133,344.02 万元，占资产总额的比例分别为 5.63%、6.22%和 5.00%。2019 年发行人应收账款同比增加 25,570.57 万元，增幅 18.65%，主要系应收永州市零陵区财政局代建项目工程款项增加所致。
表 6-5 截至 2020 年末发行人主要应收账款明细
单位：万元、%
债务人名称 | 金额 | 占应收账款总额的比例（%） |
湖南潇湘源工业投资有限公司 | 976,613,819.75 | 72.87 |
永州市零陵区财政局 | 363,114,199.82 | 27.09 |
计 | 1,339,728,019.57 | 99.96 |
发行人应收账款中来自于政府的应收账款 36,311.42 万元，主要为来自于永州市零陵区财政局的工程款。发行人报告期内应收账款回款金额较大，未来随着项目工程逐步完工，发行人将逐步协调永州市零陵区财政局进行还款，预计债券存续期内每年收回款项为11,000 万元至30,000 万元。上述应收账款均为经营性占款。
3、预付款项
2018-2020 年末发行人预付款项余额分别为 75,610.14 万元、30,116.38万元和 14,617.63 万元，占资产总额的比例分别为 3.10%、1.15%和 0.55%， 2020 年预付款项减少主要系部分项目竣工，结清工程款所致。
表 6-6 截至 2020 年末发行人预付款项主要明细
单位：万元、%
序号 | 单位名称 | 金额 | 占预付款项总额的比例 | 账龄 | 用途 |
1 | 永州市第七工程公司 | 10,000.00 | 68.41 | 2-3 年 | 工程款 |
2 | 永州市第一公共交通公司 | 2,939.07 | 20.11 | 3-4 年 | 工程款 |
3 | 湖南省衡洲建设有限公司 | 475.30 | 3.25 | 1-2 年 | 工程款 |
4 | 湖南省鸿腾建设工程有限公司 | 440.00 | 3.01 | 1-2 年 | 工程款 |
计 | 13,854.37 | 94.78 |
4、其他应收款
2018-2020 年末发行人其他应收款余额分别为 207,741.98 万元、
363,901.47 万元和 311,287.61 万元，占资产总额的比例分别为 8.53%、
13.91%和 11.67%。发行人其他应收款科目主要系母子公司对外经营活动形成的其他应收款项。报告期内其他应收款占比较大主要系征地拆迁资金往来增多所致。其他应收款中代付款主要为代付工程款、征地拆迁款。表 6-7 发行人 2020 年末其他应收款情况
①其他应收款性质分类
单位：万元、%
款项性质 | 2020 年末账面余额 | 占比 |
资金往来 | 289,668.95 | 92.14 |
暂借款 | 11,871.22 | 3.78 |
代付款 | 9,917.11 | 3.15 |
保证金 | 2,920.03 | 0.93 |
计 | 314,377.31 | 100.00 |
2020 年末其他应收款计账面余额 314,377.31 万元，计提坏账准备
3,089.71 万元，账面价值 311,287.61 万元。
②主要其他应收款明细
单位：万元
序 号 | 欠款单位 | 入账科目 | 入账价值 | 账龄 | 用途 | 性质 |
1 | 湖南潇湘源工业投资有限公司 | 其他应收款 | 103,137.25 | 1 年以内 54,163.20 万 元；1-2 年 48,974.05 万 元 | 资金往来 | 经营性 |
2 | 永州市零陵区征地拆迁办公室 | 其他应收款 | 68,548.39 | 1 年以内 51,438.21 万 元；1-2 年 | 资金往来 | 经营性 |
17,110.18 万 元 | ||||||
3 | 永州市鹏程基础设施建设投资有限公司 | 其他应收款 | 65,949.78 | 1 年以内 28,245.50 万 元；1-2 年 37,704.28 万 元 | 资金往来 | 经营性 |
4 | 永州市零陵区国有 土地上房屋征收与补偿办公室 | 其他应收款 | 22,283.82 | 1 年以内 | 资金往来 | 经营性 |
5 | 永州市零陵区财政 局 | 其他应收款 | 20,788.83 | 1 年以内 | 资金 往来 | 经营性 |
计 | 280,708.08 | |||||
注：（1）应收湖南潇湘源工业投资有限公司金额 103,137.25 万元，主要系发行人与该公司作项目x，xxxxxxxxx；
（0）应收永州市零陵区征地拆迁办公室金额 68,548.39 万元，主要系发行人对棚改项目支付资金，早于项目进度款项；
（3）应收永州市鹏程基础设施建设投资有限公司金额 65,949.78 万元，主要系发行人与该公司作项目中，代对方支付工程款项；
（4）永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室金额 22,283.82 万元，主要系发行人对棚改项目支付资金，早于项目进度款项；
（5）应收永州市零陵区财政局共计 20,788.83 万元，主要系资金往来款。
③主要其他应收款报告期内回款情况及未来回款计划
单位：万元
序 号 | 欠款单位 | 入账价值 | 2018年已 回款 | 2019年已 回款 | 2020年已 回款 | 未来回款 计划 |
1 | 湖南潇湘源工业投资 有限公司 | 103,137.25 | 19,376.65 | 45,893.58 | 4,694.99 | 在未来5年 内逐步收回 |
2 | 永州市零陵区征地拆 迁办公室 | 68,548.39 | 62,735.82 | 12,009.37 | 24,061.81 | 在未来3年 内逐步收回 |
3 | 永州市鹏程基础设施 建设投资有限公司 | 65,949.78 | 4,940.00 | 3,025.91 | 15,750.00 | 在未来5年 内逐步收回 |
4 | 永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿 管理办公室 | 22,283.82 | 41,346.58 | 58,783.04 | 6,527.35 | 在未来3年内逐步收回 |
5 | 永州市零陵区财政局 | 20,788.83 | 40,468.81 | 35,553.22 | 16,692.70 | 在未来3年 |
内逐步收回 |
发行人各类暂付款项等决策权限及程序为：由用款部门提供请款报告等凭据，计划财务部审核并提交拨付会审制度会议研究后，经分管该业务部门的领导和分管财务的领导签证、总经理审批同意后拨付资金。
报告期内，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情形。
发行人其他应收款中，来自于政府的其他应收款 111,621.04 万元，主要为来自于永州市零陵区征地拆迁办公室、永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室、永州市零陵区财政局等，款项性质为资金往来。
5、存货
2018-2020 年末，发行人存货余额分别为 1,803,865.50 万元、
1,903,361.63 万元和 211,9847.82 万元，占资产总额的比重分别为 74.04%、
72.78%、79.47%。
表 6-8 2020 年末/初发行人存货情况
单位：万元、%
项 目 | 2020 年末 | 2020 年初 | ||
账面价值 | 占比 | 账面价值 | 占比 | |
土地资产 | 1,081,300.36 | 51.01 | 1,084,932.57 | 57.00 |
基础设施建设工程 | 1,038,547.45 | 48.99 | 818,371.99 | 43.00 |
供水辅助材料 | 0.01 | 0.00 | 57.07 | 0.00 |
计 | 2,119,847.82 | 100.00 | 1,903,361.63 | 100.00 |
发行人 2020 年末存货不存在存货成本高于可变现净值的情况，故未计提存货跌价准备。
表 6-9 2020 年末发行人主要土地使用权明细
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使 用权类型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴 纳土地出让金 |
1 | 永（芝）国用（2003）字第 001642 号 | 芝山区麻元路 | 综 | 出让 | 7,543.80 | 181.9 | 评估法 | 480 万/亩 | 否 | 否 |
2 | x（x）xx（0000）第 001068 号 | 零陵区黄古山东路 | 综 | 出让 | 19,253.33 | 464 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
3 | x（x）xx（0000）字第 001644 号 | 日升大道萍洲东路转盘处 | 综 | 出让 | 18,876.00 | 454.7 | 评估法 | 480 万/亩 | 否 | 否 |
4 | x（x）xx（0000）字第 001641 号 | 芝山区麻元村 | 综 | 出让 | 7,176.90 | 173 | 评估法 | 480 万/亩 | 否 | 否 |
5 | x（x）xx（0000）字第 001165 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 19,260.01 | 462.7 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
6 | x（x）xx（0000）字第 001154 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 3,733.34 | 90 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
7 | x（x）xx（0000）字第 001166 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 2,000.00 | 48.2 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
8 | x（x）xx（0000）字第 000518 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 2,333.33 | 56.2 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
9 | x（x）xx（0000）字第 000818 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 19,980.01 | 481.5 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
10 | x（x）xx（0000）字第 000928 号 | x（芝）日升大道 | 综 | 出让 | 19,733.30 | 475.6 | 评估法 | 420 万/亩 | 否 | 否 |
11 | x（x）xx（0000）字第 001157 号 | 芝山区萍洲东路 | 综 | 出让 | 19,706.68 | 474.9 | 评估法 | 480 万/亩 | 否 | 否 |
12 | x（x）xx（0000）字第 000800 号 | 芝山区黄古山东路 | 综 | 出让 | 3,133.33 | 75.5 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
13 | 湘（2017）零陵区不动产权第 0008569 号 | 零陵区黃古山东路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 18,560.09 | 447.3 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使用权类 型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴纳土地 出让金 |
14 | 永（芝）国用（2003）字第 001000 号 | x芝区茆江桥居委会 | 综 | 出让 | 19,646.60 | 474 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
15 | 零国用（2008）第 002768 号 | 零陵区河西火车站南站前南路与德板路交叉口东南 角 | 商业 | 出让 | 72,666.00 | 7,041.34 | 评估法 | 360 万/亩 | 是 | 是 |
16 | 零国用（2008）第 000556 号 | 零陵区石山脚乡仁田里村 207 国道边 | 商业 | 出让 | 86,667.10 | 7,722.04 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
17 | 湘（2018）零陵区不动产权第 0001240 号 | 永州市零陵区潇湘大道、潇水西路xx | 城镇住宅用 地、商 服用地 | 出让 | 81,159.07 | 8,264.21 | 评估法 | 400 万/亩 | 是 | 是 |
18 | 湘（2018）零陵区不动产权第 0001237 号 | 永州市零陵区潇湘大道、潇水西路xx | 城 镇 住宅用地、商 服 用 地 | 出让 | 103,059.15 | 10,494.24 | 评估法 | 400 万/亩 | 是 | 是 |
19 | 湘（2019）零陵区不动产权第 0000001 号 | 永州市零陵区潇湘大道、潇水西路xx | 城 镇 住宅用地、商 服 用 地 | 出让 | 94,118.44 | 9,583.83 | 评估法 | 400 万/亩 | 是 | 是 |
20 | 湘（2018）零陵区不动产权第 0001238 号 | 永州市零陵区潇湘大道、潇水西路xx | 城 镇 住宅用地、商 服 用 地 | 出让 | 67,111.05 | 6,833.74 | 评估法 | 400 万/亩 | 是 | 是 |
21 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002505 号 | 七里店办事处 322 国道 以西 | 商业 | 出让 | 90,000.45 | 7,839.04 | 评估法 | 400 万/亩 | 是 | 是 |
22 | 零国用（2010）第 003017 号 | 零陵区黄田铺 322 国道南 侧 | 商业 | 出让 | 1,660.40 | 85.68 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
23 | 零国用（2010）第 003024 号 | 零陵区黄田铺镇鸟塘铺 207 国道东侧 | 商业 | 出让 | 1,878.90 | 96.95 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使用权类 型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴纳土地 出让金 |
24 | 零国用（2010）第 003049 号 | 零陵区石山脚 | 商业 | 出让 | 1,334.40 | 68.86 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
25 | 零国用（2010）第 003022 号 | 零陵区黄田铺镇白龙街中 路东侧 | 商业 | 出让 | 14,537.40 | 707.97 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
26 | 零国用（2010）第 003019 号 | 零陵区富家桥 207 国道南 侧 | 商业 | 出让 | 4,660.78 | 240.5 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
27 | 零国用（2010）第 003040 号 | 零陵区富家桥镇 | 商业 | 出让 | 2,012.20 | 103.83 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
28 | 零国用（2010）第 003042 号 | 零陵区富家桥镇人河公路 西南侧 | 商业 | 出让 | 839.8 | 43.33 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
29 | 零国用（2010）第 003031 号 | 零陵区大庆坪 | 商业 | 出让 | 1,340.84 | 69.19 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
30 | 零国用（2010）第 003033 号 | 零陵区大庆坪 | 商业 | 出让 | 1,726.19 | 89.07 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
31 | 零国用（2010）第 003028 号 | 零陵区珠山镇正大街西侧 | 商业 | 出让 | 3,647.31 | 188.2 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
32 | 零国用（2010）第 003038 号 | 零陵区珠山镇 | 商业 | 出让 | 600 | 30.96 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
33 | 零国用（2010）第 003035 号 | 零陵区水口山镇 | 商业 | 出让 | 1,944.37 | 100.33 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
34 | 零国用（2010）第 003044 号 | 零陵区邮亭圩镇 | 商业 | 出让 | 8,073.60 | 443.24 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
35 | 零国用（2010）第 003047 号 | 零陵区凼底 | 商业 | 出让 | 4,383.80 | 226.2 | 评估法 | 300 万/亩 | 否 | 否 |
36 | 零国用（2010）第 003060 号 | 零陵区黄古山路北侧 | 商业 | 出让 | 1,590.28 | 215.16 | 评估法 | 400 万/亩 | 否 | 否 |
37 | 零国用（2010）第 003056 号 | 零陵区潇水西路北侧 | 商业 | 出让 | 1,369.58 | 185.3 | 评估法 | 400 万/亩 | 否 | 否 |
38 | 零国用（2010）第 003053 号 | 零陵xxx街南侧 | 商业 | 出让 | 2,286.85 | 309.41 | 评估法 | 400 万/亩 | 否 | 否 |
39 | 零国用（2010）第 003051 号 | 零陵区百万庄路西侧 | 商业 | 出让 | 620.2 | 49.31 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
40 | 零国用（2010）第 003058 号 | 零陵区南津南路西侧 | 商业 | 出让 | 1,929.12 | 153.37 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
00 | xxx（0000）x 000000 x | xxxxxxxx | 商业 | 出让 | 37,473.20 | 4,095.82 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
42 | 零国用（2010）第 003067 号 | 零陵区东山景区中山南路 | 商业、 住宅 | 出让 | 50,000.00 | 7,445.00 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
43 | 湘（2017）零陵区不动产权第 0008570 号 | 永州市零陵区东山景区中山南路 | 城镇住宅用 地、商 服用地 | 出让 | 147,612.00 | 22,643.68 | 成本法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使用权类 型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴纳土地 出让金 |
44 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002613 号 | 零陵区绿影路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 38,000.00 | 2,129.59 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
45 | 零国用（2014）第 001231 号 | 零陵区绿影路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 61,458.70 | 3,444.25 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
46 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002506 号 | 零陵区永州大道东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 17,690.06 | 3,894.00 | 成本法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
47 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002541 号 | 零陵区永州大道西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 58,004.90 | 5,324.85 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
48 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002497 号 | 零陵区永州大道东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 31,191.10 | 3,318.73 | 成本法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
49 | 零国用（2011）第 000043 号 | 零陵区萍阳北路 | 综 | 出让 | 6,785.80 | 983.26 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
50 | 零国用（2011）第 000044 号 | 零陵区潇湘东路 | 商住 | 出让 | 29,279.71 | 4,119.66 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
51 | 零国用（2011）第 000046 号 | 零陵区康济大道 | 商住 | 出让 | 56,758.95 | 7,310.55 | 评估法 | 400 万/亩 | 否 | 否 |
52 | 零国用（2011）第 002098 号 | 零陵区xx大道东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 53,963.61 | 10,157.35 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
53 | 湘（2018）零陵区不动产权第 0002993 号 | 永州市零陵区xx大道东侧 | 城镇住宅用 地、商 服用地 | 出让 | 60,935.80 | 11,413.28 | 成本法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
54 | 零国用（2011）第 002097 号 | 零陵区潇水中路南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 18,058.70 | 3,382.39 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
55 | 零国用（2011）第 002128 号 | 零陵区xx大道东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 126,316.80 | 16,320.13 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 否 |
56 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002498 号 | 零陵区永州大道东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 74,584.86 | 18,396.23 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
57 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002612 号 | 零陵区香零山路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 30,668.20 | 4,839.44 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使用权类 型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴纳土地 出让金 |
58 | 零国用（2012）第 003019 号 | 零陵区南津南路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 10,524.73 | 2,291.23 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
59 | 零国用（2012）第 003027 号 | 零陵区南津中路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 10,231.19 | 1,982.80 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
60 | 零国用（2012）第 003029 号 | 零陵区荔子路南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 19,709.50 | 3,760.57 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
61 | 零国用（2012）第 003030 号 | 零陵区荔子路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 330.24 | 122.92 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
62 | 零国用（2012）第 003033 号 | 零陵区芝山北路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 1,694.92 | 578.65 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
63 | 零国用（2012）第 003034 号 | 零陵区黄盖路与风荷路交 汇处西北角 | 商业、 住宅 | 出让 | 2,541.08 | 882.77 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
64 | 零国用（2012）第 003037 号 | 零陵区芝山北路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 10,545.48 | 2,295.75 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
65 | 零国用（2012）第 003039 号 | 零陵区萍洲西路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 164.05 | 60.03 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
66 | 零国用（2012）第 003044 号 | 零陵区南津南路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 5,026.31 | 1,173.14 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
67 | 零国用（2012）第 003409 号 | 零陵区潇水东路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 134,934.90 | 28,012.49 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
68 | 零国用（2012）第 003067 号 | 零陵区中山南路与新街交 汇处西南角 | 商业、 住宅 | 出让 | 500 | 200.6 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
69 | 零国用（2012）第 003068 号 | 零陵区撒珠井北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 2,033.88 | 674.84 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
70 | 零国用（2012）第 003076 号 | 零陵区迴龙塔 | 商业 | 出让 | 268 | 89.43 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
71 | 零国用（2012）第 003080 号 | 零陵xxx街南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 46 | 14.3 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
序号 | 所有权证编号 | 坐落 | 证载用途 | 证载使用权类 型 | 面积(平方米) | 账面价值 （万元） | 入账方式 | 均价（万元/亩） | 抵押情况 | 是否缴纳土地 出让金 |
72 | 零国用（2012）第 003085 号 | 零陵xxx街南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 273.2 | 84.94 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
73 | 零国用（2012）第 003405 号 | 零陵区中山北路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 50,332.39 | 12,900.19 | 成本法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
74 | 零国用（2012）第 003414 号 | 零陵区潇水东路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 137,025.30 | 28,446.45 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
75 | 湘（2020）永州市不动产权第 2002507 号 | 零陵区袁家塘路南侧 | 商业 | 出让 | 127,377.00 | 40,862.54 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 是 |
76 | 零国用（2012）第 003425 号 | 零陵区袁家塘路北侧 | 商业 | 出让 | 138,860.40 | 44,546.42 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
77 | 湘（2020）永州市不动产权第 2007043 号 | 零陵区绿影大道西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 73,413.60 | 14,227.56 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 是 |
78 | 零国用（2012）第 003047 号 | 零陵区潇水中路南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 3,469.24 | 1,105.30 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
79 | 零国用（2012）第 003071 号 | 零陵区潇水东路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 5,669.00 | 1,169.51 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
80 | 零国用（2012）第 003075 号 | 零陵区香零山 | 商业、 住宅 | 出让 | 547.9 | 96.16 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
81 | 零国用（2012）第 003079 号 | 零陵区萍阳北路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 13,653.00 | 2,154.44 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
82 | 零国用（2012）第 003417 号 | 零陵区潇水东路北侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 134,365.60 | 26,429.71 | 评估法 | 500 万/亩 | 是 | 否 |
83 | 零国用（2012）第 003053 号 | 零陵区南津中路西侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 1,856.41 | 780.43 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
84 | 零国用（2012）第 003040 号 | 零陵区南津路东侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 5,346.69 | 1,410.99 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |
85 | 零国用（2012）第 003009 号 | 零陵区黄古山路南侧 | 商业、 住宅 | 出让 | 2,077.58 | 876.53 | 评估法 | 500 万/亩 | 否 | 否 |