Common use of Delkonklusion Clause in Contracts

Delkonklusion. En stor del af den danske befolkning ejer et kæledyr, og det er derfor relevant at belyse, hvor- vidt det er tilladt at holde disse kæledyr i et lejemål. I lejeretlige fremstillinger anvendes begre- bet husdyr frem for begrebet kæledyr. Husdyr i lejeretlig forstand omfatter hunde, katte og an- dre dyr, som hovedsageligt holdes af sociale årsager, mens husdyr i traditionel forstand, atypi- ske kæledyr samt akvariefisk og andre smådyr falder uden for begrebet. Der er ikke i lejelovgivningen fastsat en regel, som anvendes, hvis lejer og udlejer intet har aftalt mht. hold af husdyr, og det er således ikke klart, hvilken deklaratorisk regel, der gælder. Pro- blemet forekommer dog sjældent, idet typeformular A, som lejekontrakten ofte udformes på, indeholder en bestemmelse, som giver lejer og udlejer mulighed for aktivt at vælge, hvorvidt lejer må holde husdyr eller ej. Efter lejeloven kan husdyrholdet dog være en overtrædelse af god skik og orden, jf. LL § 79 a, stk. 1, nr. 8 og 10. Reglerne er identiske i almenlejeloven, jf. ALL § 81, stk. 1, nr. 8 og 10, mens husdyr ikke direkte er omtalt i erhvervslejeloven. Reglerne om mulighed for opsigelse og ophævelse af lejemålet efter denne indeholder en ikke udtømmende opregning ang. overtrædelse af god skik og orden, og hold af husdyr kan således efter omstændighederne falde herunder, jf. ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7. Lejer og udlejer har mulighed for at aftale, hvorvidt husdyrhold skal være tilladt i lejemålet. Dette gælder også lejemål undergivet reglerne i almenlejeloven. Denne lov er som udgangspunkt præceptiv, jf. ALL § 4, stk. 1, men eftersom lejer ikke har en lovfæstet ret til at holde husdyr, kan retten hertil reguleres i aftalen. Såfremt der er aftalt et forbud, har lejer alligevel mulighed for at holde visse arter uden udlejers tilladelse. Det gælder akvariefisk og mindre stuefugle, forudsat at de ikke forvolder gener. Hvis lejeren i øvrigt holder husdyr i strid med lejeaftalen, kan han pålægges retsfølger, jf. LL § 79 b, jf. § 79 a, stk. 2. Husordenen kan også regulere lejers mulig- hed for at holde husdyr, men det er sjældent, at det udelukkende er husordenen, som tager stilling til spørgsmålet. Hvis der i lejekontrakten enten er en tilladelse til eller et forbud mod at holde husdyr, og husor- denen stemmer overens med dette, er der ingen konflikt reglerne imellem. Hvis husordenen derimod er i strid med de aftalte kontraktvilkår, fastsætter GD 1998/45 Ø, at husordenen ikke kan tilsidesætte kontraktbestemmelsen. Det antages at være gældende, uanset om lejekontrak- ten indeholder en tilladelse til eller et forbud mod husdyrhold. Såfremt lejer holder husdyr i strid med aftale eller husorden, har udlejer kun hjemmel til at på- lægge ham retsfølger, jf. LL § 79 b, hvorimod der ikke er hjemmel til hverken at opsige eller ophæve lejemålet. Efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 8, indtræder misligholdelsen, når lejer tilsidesætter en af udlejer afgi- vet påmindelse om at rette adfærden, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, xxxxx g, jf. § 79 b, stk. 2. Derimod indtræder misligholdelse efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 10, aftale og husorden først, når lejer overtræder retsfølger, som måtte være iværksat efter LL § 79 b. I aftalen og husorde- nen kan det være fastsat, hvornår der er tale om misligholdelse, men hvis dette strider mod de præceptive bestemmelser i lovgivningen, vil aftalevilkåret og husordenens regel være uvirk- somme, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96. Udlejer har mulighed for at iværksætte misligholdelsesbeføjelser, når lejer har misligholdt enten lovgivning, aftale eller husorden, hvilket enten kan ske ved opsigelse eller ophævelse, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g. Såfremt lejer har holdt husdyr i strid med aftale eller hus- orden, kan der dog kun iværksættes retsfølger, jf. LL § 79 a, stk. 2, jf. § 79 b, og først når disse overtrædes, kan udlejer gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende. Udlejer har ligeledes hjemmel til hhv. at opsige og ophæve lejemålet efter de øvrige love, jf. ALL §§ 85, stk. 1, nr. 3, og 90, stk. 1, nr. 7, samt ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7.

Delkonklusion. En stor Udluftning er en naturlig del af den danske befolkning ejer et kæledyrdaglige rutine i mange hjem og er en del af lejers pligt til at behandle det lejede forsvarligt, jf. LL § 25, stk. 1. Det skyldes, at manglende udluftning kan re- sultere i fugt og det er derfor relevant at belyse, hvor- vidt det er tilladt at holde disse kæledyr skimmelsvamp i et lejemål. I lejeretlige fremstillinger anvendes begre- bet husdyr frem for begrebet kæledyr. Husdyr i lejeretlig forstand omfatter hunde, katte og an- dre dyr, som hovedsageligt holdes af sociale årsager, mens husdyr i traditionel forstand, atypi- ske kæledyr samt akvariefisk og andre smådyr falder uden for begrebethjemmet. Der er ikke ingen bestemmelse i lejelovgivningen fastsat en regelhverken lejeloven, almenlejeloven eller erhvervslejeloven, som anvendes, hvis lejer og udlejer intet har aftalt mhtfastsætter regler for lejers udluftning af lejemålet. hold af husdyr, og det Alligevel er således ikke klart, hvilken deklaratorisk regel, der gælder. Pro- blemet forekommer dog sjældent, idet typeformular Anogle lovregler, som lejekontrakten ofte udformes påindehol- der mulige konsekvenser af manglende udluftning, indeholder en bestemmelse, som giver lejer og udlejer mulighed for aktivt at vælge, hvorvidt lejer må holde husdyr eller ej. Efter lejeloven kan husdyrholdet dog være en overtrædelse af god skik og ordenherunder vanrøgt, jf. LL § 79 a, stk. 1, nr. 8 7 og 1011. Reglerne er identiske Almenlejeloven indeholder bestemmelser med samme ordlyd i almenlejeloven, jf. ALL § 81, stk. 1, nr. 8 7 og 1011, mens husdyr hvorimod erhvervslejeloven ikke direkte er omtalt i erhvervslejeloven. Reglerne om mulighed for opsigelse og ophævelse af lejemålet efter denne indeholder en ikke udtømmende opregning angbestemmelse, som angiver, at manglende udluftning f.eks. overtrædelse af god skik kan være vanrøgt. Det angives dog i opsigelses- og orden, og hold af husdyr kan således efter omstændighederne falde herunderophævelsesbestemmel- serne, jf. ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7, at dette kan iværksættes, såfremt mang- lende udluftning anses for værende en tilsidesættelse af god skik og orden. Lejer Der er aftalefrihed i forholdet mellem lejer og udlejer har mulighed for at aftaleudlejer, hvorvidt husdyrhold som derfor kan aftale regler for, hvordan der skal være tilladt luftes ud i lejemålet. Dette gælder Udlejer kan desuden ensidigt i husordenen fastsætte regler for udluftningen, jf. LL § 27, stk. 2. Hvorvidt denne skal overholdes afhænger af, om lejekontrakten også lejemål undergivet reglerne i almenlejeloventage der stilling dertil: Hvis der er en aftale om regelmæssig udluftning, kan husordenen nærmere angive, hvad dette består i, men den vil ikke kunne tilsidesætte kontraktbestemmel- sen. Denne lov Hvis der ikke er som udgangspunkt en aftale herom, vil udlejer ensidigt kunne fastsætte, hvilke regler, der skal være gældende, og disse kan efterfølgende ændres til skade for lejer. Almenlejeloven er præceptiv, jf. ALL § 4, stk. 1, men eftersom udluftning ikke er reguleret i lo- ven, vil et vilkår i lejekontrakten ikke fravige bestemmelsen. Der kan således godt indgås en aftale herom, hvis lejemålet er omfattet af almenlejeloven. Efter lovgivningen vil vanrøgt som følge af manglende udluftning være misligholdelse, når lejer ikke har tilsidesætter en lovfæstet ret til påmindelse fra udlejer om at holde husdyr, kan retten hertil reguleres i aftalen. Såfremt der er aftalt et forbud, har lejer alligevel mulighed for at holde visse arter uden udlejers tilladelse. Det gælder akvariefisk og mindre stuefugle, forudsat at de ikke forvolder gener. Hvis lejeren i øvrigt holder husdyr i strid med lejeaftalen, kan han pålægges retsfølgerændre adfærd, jf. LL § 79 b, jf. § 79 a, stk. 2. Husordenen Ved aftale og husorden kan også regulere lejers mulig- hed for at holde husdyrdet være fastsat, hvornår misligholdelsen indtræder, men det er sjældent, at det udelukkende er husordenen, som tager stilling til spørgsmålet. Hvis der i lejekontrakten enten er en tilladelse til eller et forbud mod at holde husdyr, og husor- denen stemmer overens med dette, er der ingen konflikt reglerne imellem. Hvis husordenen derimod er i strid med de aftalte kontraktvilkår, fastsætter GD 1998/45 Ø, at husordenen ikke kan tilsidesætte kontraktbestemmelsen. Det antages at være gældende, uanset om lejekontrak- ten indeholder en tilladelse til eller et forbud mod husdyrhold. Såfremt lejer holder husdyr i strid med aftale eller husorden, har udlejer kun hjemmel til at på- lægge ham retsfølger, jf. LL § 79 b, hvorimod der hvis dette ikke er hjemmel til hverken at opsige eller ophæve lejemålettilfæl- det, finder udgangspunktet anvendelse. Efter Tilsidesættelsen skal dog kunne henføres under LL § 79 a, stk. 1, nr. 81-8 eller 11, indtræder misligholdelsenfør der er tale om misligholdelse, når lejer tilsidesætter en af idet udlejer afgi- vet påmindelse om at rette adfærdenførst fra dette tids- punkt kan iværksætte misligholdelsesbeføjelser, jf. de ufravigelige bestemmelser i LL §§ 83 og 93, jf. §§ 92, stk. 1, og 96. Ved misligholdelsens indtræden har udlejer mulighed for at gøre misligholdelsesbeføjelser i form af udbedring, opsigelse og ophævelse gældende over for lejer: Udlejer kan kræve, at lejer udbedrer det vanrøgtede, og hvis dette ikke overholdes, vil han kun- ne opsige eller ophæve lejemålet. Opsigelse kan ske efter LL § 83, stk. 1, litra e, såfremt der er sket en tilsidesættelse af LL § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11. Som tidligere nævnt vil manglende udluftning kunne medføre, at der kommer skimmelsvamp i lejemålet, hvilket efter omstændighederne kan karakteriseres som vanrøgt, hvorfor en opsigelse her vil være berettiget, jf. LL § 83, stk. 1, xxxxx e, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 7. Lejemålet kan desuden opsiges pga. manglende iagttagelse af god skik og orden efter de øvrige love, jf. ALL § 85, stk. 1, nr. 3, jf. § 81, stk. 1, nr. 7, samt ELL § 61, stk. 2, nr. 3. Lejemålet kan også ophæves som følge af lejers tilsidesættelse af god skik og orden, jf. LL § 93, stk. 1, xxxxx g, jf. § 79 b, stk. 2. Derimod indtræder misligholdelse efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 10, aftale 7. Det kan ligeledes ophæves pga. manglende iagttagelse af god skik og husorden først, når lejer overtræder retsfølger, som måtte være iværksat efter LL § 79 b. I aftalen og husorde- nen kan det være fastsat, hvornår der er tale om misligholdelse, men hvis dette strider mod de præceptive bestemmelser i lovgivningen, vil aftalevilkåret og husordenens regel være uvirk- somme, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96. Udlejer har mulighed for at iværksætte misligholdelsesbeføjelser, når lejer har misligholdt enten lovgivning, aftale eller husorden, hvilket enten kan ske ved opsigelse eller ophævelse, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g. Såfremt lejer har holdt husdyr i strid med aftale eller hus- orden, kan der dog kun iværksættes retsfølger, jf. LL § 79 a, stk. 2, jf. § 79 b, og først når disse overtrædes, kan udlejer gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende. Udlejer har ligeledes hjemmel til hhv. at opsige og ophæve lejemålet orden efter de øvrige love, jf. ALL §§ 8590, stk. 1, nr. 37, og 90jf. § 81, stk. 1, nr. 7, samt ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7., mens det ligeledes er muligt at ophæve lejemålet som følge af vanrøgt, jf. LL § 93, stk. 1, litra e, ALL § 90, stk. 1, nr. 5, og ELL § 69, stk. 1, nr. 5. Opsigelse eller ophævelse er betinget af, at lejer forud for dette har tilsidesat en af udlejer afgi- vet påmindelse om ændring af adfærden, jf. LL § 79 b, stk. 2. Hvis den manglende udluftning kun kan betegnes som en overtrædelse af LL § 25, stk. 1, er der ikke umiddelbart grundlag for at opsige lejemålet, hvilket følger af T:BB 2010.485 Ø. Kun hvis lejer gennem en længere periode ikke behandler det lejede forsvarligt, vil det kunne ophæves efter opsamlingsbestemmelsen i LL § 93, stk. 1, litra l, hvilket blev fastslået i T:BB 2011.82 Ø.

Delkonklusion. En stor del af den danske befolkning ejer et kæledyrTidligere var det i lejeloven beskrevet, og det er derfor relevant at belyse, hvor- vidt det er tilladt at holde disse kæledyr i et lejemål. I lejeretlige fremstillinger anvendes begre- bet husdyr frem for begrebet kæledyr. Husdyr i lejeretlig forstand omfatter hunde, katte og an- dre dyr, som hovedsageligt holdes af sociale årsager, mens husdyr i traditionel forstand, atypi- ske kæledyr samt akvariefisk og andre smådyr falder uden for begrebet. Der er ikke i lejelovgivningen fastsat en regel, som anvendes, hvis lejer og udlejer intet har aftalt mht. hold af husdyr, og det er således ikke klart, hvilken deklaratorisk regel, der gælder. Pro- blemet forekommer dog sjældent, idet typeformular A, som lejekontrakten ofte udformes på, indeholder en bestemmelse, som giver lejer og udlejer mulighed for aktivt at vælge, hvorvidt lejer må holde husdyr eller ej. Efter lejeloven kan husdyrholdet dog være en overtrædelse tilsidesættelse af god skik og ordenorden i form af fysisk vold eller chikane kunne medføre, jfat lejemålet blev opsagt eller ophævet. I dag er denne formu- lering taget ud af lejelovens bestemmelser i §§ 83 og 93, og i stedet er LL § 79 a, stk. 1, nr. 8 1 og 104, indført. Reglerne I forarbejderne er det fastsat, hvilke situationer, der er omfattet af bestemmelserne: Vold vil være omfattet, uanset om dette foregår med eller uden våben, uanset om disse bruges til slag eller kast, og uanset om der er tale om stiltiende eller udtrykkelige trusler. Samtidig er der givet eksempler på, at chikane kan være forfølgelse af bestemte personer og anbringelse af generende sedler i postkassen.50 Retspraksis viser dog, at det er svært at få en lejer dømt som følge af chikane i modsætning til, hvis lejer har udøvet fysisk vold, hvilket fremgår af de i dette kapitel behandlede domme. Almenlejeloven indeholder identiske i almenlejelovenbestemmelser, jf. ALL § 81, stk. 1, nr. 8 1 og 104, mens husdyr ikke direkte er- hvervslejeloven blot indeholder bestemmelser, hvor det er omtalt i erhvervslejeloven. Reglerne om mulighed for opsigelse og ophævelse af lejemålet efter denne indeholder angivet, at en ikke udtømmende opregning ang. overtrædelse af god skik og ordenorden kan ske ved enten psykisk eller fysisk vold, og hold hvilket kan berettige enten en opsi- gelse eller ophævelse af husdyr kan således efter omstændighederne falde herunderlejemålet, jf. ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7. Lejer og udlejer Misligholdelsen indtræder på tidspunktet for udøvelsen af fysisk vold eller ved trussel herom, eftersom det ved disse grove overtrædelser både virker unødigt forsinkende, men også kræn- kende i forhold til ofrets retssikkerhed, hvis lejeren først skal have en advarsel om at ændre adfærd. Derimod vil det ved chikane ofte kræves, at der fremsættes en påmindelse. Først ved en overtrædelse heraf vil der være tale om misligholdelse. Udlejer har mulighed for at aftale, hvorvidt husdyrhold skal være tilladt iværksætte misligholdelsesbeføjelser i lejemålet. Dette gælder også lejemål undergivet reglerne i almenlejeloven. Denne lov er som udgangspunkt præceptiv, jf. ALL § 4, stk. 1, men eftersom lejer ikke har en lovfæstet ret til at holde husdyr, kan retten hertil reguleres i aftalen. Såfremt der er aftalt et forbud, har lejer alligevel mulighed for at holde visse arter uden udlejers tilladelse. Det gælder akvariefisk form af opsigelse og mindre stuefugle, forudsat at de ikke forvolder gener. Hvis lejeren i øvrigt holder husdyr i strid med lejeaftalen, kan han pålægges retsfølgerophæ- velse, jf. LL §§ 79 b83 og 93, jf. § 79 a, stk. 2. Husordenen kan også regulere lejers mulig- hed for at holde husdyr, men det er sjældent, at det udelukkende er husordenensåfremt lejer har tilsidesat den adfærd, som tager stilling til spørgsmålet. Hvis der er reguleret i lejekontrakten enten er en tilladelse til eller et forbud mod at holde husdyr, og husor- denen stemmer overens med dette, er der ingen konflikt reglerne imellem. Hvis husordenen derimod er i strid med de aftalte kontraktvilkår, fastsætter GD 1998/45 Ø, at husordenen ikke kan tilsidesætte kontraktbestemmelsen. Det antages at være gældende, uanset om lejekontrak- ten indeholder en tilladelse til eller et forbud mod husdyrhold. Såfremt lejer holder husdyr i strid med aftale eller husorden, har udlejer kun hjemmel til at på- lægge ham retsfølger, jf. LL § 79 b, hvorimod der ikke er hjemmel til hverken at opsige eller ophæve lejemålet. Efter LL §§ 79 a, stk. 1, nr. 81 og 4. Grovheden af adfærden har betydning for, indtræder misligholdelsen, når lejer tilsidesætter en af udlejer afgi- vet påmindelse om at rette adfærden, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, xxxxx g, jf. § 79 b, stk. 2. Derimod indtræder misligholdelse efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 10, aftale og husorden først, når lejer overtræder retsfølgerhvilken beføjelse, som måtte være iværksat efter LL § 79 b. I aftalen og husorde- nen kan gøres gældende, idet ophævelse er forbeholdt de groveste tilfælde, mens opsigelse er for de mindre grove situationer. Samtidig er det være fastsaten betingelse for, hvornår der at udlejer kan ophæve lejemålet, at mislig- holdelsen er tale om misligholdelse, men hvis dette strider mod de præceptive bestemmelser i lovgivningen, vil aftalevilkåret og husordenens regel være uvirk- somme, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96. Udlejer har mulighed for at iværksætte misligholdelsesbeføjelser, når lejer har misligholdt enten lovgivning, aftale eller husorden, hvilket enten kan ske ved opsigelse eller ophævelse, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g. Såfremt lejer har holdt husdyr i strid med aftale eller hus- orden, kan der dog kun iværksættes retsfølgervæsentlig, jf. LL § 79 a94, stk. 21 e.c. Det er derimod ikke et krav ved opsigelsen, jf. § 79 bmen en opsigelse af lejemålet, og først når disse overtrædesuden at misligholdelsen er væsentlig, kan udlejer gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældendevirker dog en anelse teoretisk. Udlejer har ligeledes hjemmel til hhv. at opsige og ophæve lejemålet samme misligholdelsesbeføjelser efter de øvrige love, jf. ALL §§ 85, stk. 1, nr. 3, og 90, stk. 1, nr. 7, jf. § 81, stk. 1, nr. 1 og 4, samt ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7.

Delkonklusion. En stor del af den danske befolkning ejer et kæledyrHoldningen til rygning har gennem årene udviklet sig markant, og det er derfor relevant at belyse, hvor- vidt det er tilladt at holde disse kæledyr hvilket bl.a. kommer til udtryk i et lejemål. I lejeretlige fremstillinger anvendes begre- bet husdyr frem for begrebet kæledyr. Husdyr i lejeretlig forstand omfatter hunde, katte og an- dre dyrforskellige love, som hovedsageligt holdes af sociale årsager, mens husdyr i traditionel forstand, atypi- ske kæledyr samt akvariefisk og andre smådyr falder uden for begrebetindeholder regler om rygeforbud. Der er imidlertid ikke i lejelovgivningen fastsat en regelkonkrete bestemmelser, som anvendesangiver, hvis lejer og udlejer intet har aftalt mhtat det er forbudt at ryge i sit lejemål. hold Det kan dog efter omstændighederne være vanrøgt af husdyrdet lejede eller gene i øvrigt, og det er således ikke klart, hvilken deklaratorisk regel, der gælder. Pro- blemet forekommer dog sjældent, idet typeformular A, som lejekontrakten ofte udformes på, indeholder en bestemmelse, som giver lejer og udlejer mulighed for aktivt at vælge, hvorvidt lejer må holde husdyr eller ej. Efter lejeloven kan husdyrholdet dog være derfor en overtrædelse af god skik og orden, jf. LL § 79 a, stk. 1, nr. 8 7 og 1011. Reglerne er identiske Tilsvarende bestemmelser findes i almenlejelovenalmenle- jeloven, jf. ALL § 81, stk. 1, nr. 8 7 og 1011, mens husdyr erhvervslejeloven ikke direkte er omtalt i erhvervslejelovenhar denne opdeling. Reglerne Selv- om mulighed for opsigelse og ophævelse af lejemålet efter denne indeholder en erhvervslejeloven ikke udtømmende opregning ang. overtrædelse oplister eksempler på, hvad der kan være en overtræ- delse af god skik og orden, og hold af husdyr må det dog antages, at rygning efter en konkret vurdering kan således efter omstændighederne falde herundervære en tilsidesættelse heraf, jf. ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7. Lejer Der er uklart, hvorfor området for rygning i lejemål ikke er lovreguleret. På den ene side er det at ryge en privat sag, og så længe det lejede behandles forsvarligt, må lejer selv bestemme, hvad han foretager sig i lejemålet, jf. LL § 25, stk. 1. På den anden side kan røgen være lige så generende for naboerne som støj, og røgen kan desuden trænge gennem væggen, hvorved naboerne bliver udsat for kræftfremkaldende luftpartikler. Når man tager holdningen til rygning i betragtning er det dog ikke udelukket, at der i fremtiden sker en regulering af dette i forhold til lejemål. Det har været omdiskuteret, hvorvidt lejer og udlejer har mulighed for at kan aftale, hvorvidt husdyrhold skal være tilladt at der ikke må ryges i lejemålet. Den tidligere velfærdsminister, Xxxxx Xxxxxxxxx, har imidlertid bekræftet, at lejeloven ikke for- 72 Xxxx, Xxxxx og Xxxxxxxx, s. 853. hindrer, at en sådan aftale indgås, hvorfor den generelle opfattelse i dag er, at det er muligt at aftale et sådant rygeforbud. Det er dog kun muligt over for nye lejere, mens nuværende lejere ikke kan påtvinges et sådant vilkår i deres lejeaftale. Ministeren udtalte sig imidlertid ikke om, hvorvidt der skal sondres mellem typen af lejeforhold ved vurderingen af, om rygning kan indgå i lejekontrakten som et aftalt vilkår. Dette gælder også lejemål undergivet reglerne i almenlejeloven. Denne lov er som udgangspunkt præceptivrelevant, eftersom lejeforhold omfattet af almenleje- loven ikke kan fraviges, jf. ALL § 4, stk. 1. Rygning er dog ikke lovreguleret, hvorfor det må kun- ne sluttes, at det ligeledes er tilladt at aftale vilkår om rygning i lejeforhold, som er omfattet af almenlejeloven. Ministeren udtalte sig ikke om muligheden for at regulere spørgsmålet i en husorden. Der kan dog argumenteres for, at en regulering i husordenen ikke kan gøres gældende over for nuvæ- rende lejere, men eftersom udelukkende over for nye lejere. Grunden til, at det ikke kan pålægges nuvæ- rende lejere kan bl.a. skyldes, at idet udlejer ikke kan pålægge en lejer dette gennem aftale, skal han ikke har kunne omgå reglerne ved i stedet at foretage reguleringen i en lovfæstet ret til at holde husdyr, kan retten hertil reguleres i aftalenhusorden. Såfremt der er aftalt et forbud, har lejer alligevel mulighed for at holde visse arter uden udlejers tilladelse. Det gælder akvariefisk og mindre stuefugle, forudsat at de ikke forvolder gener. Hvis lejeren tale om vanrøgt af det lejede eller gener i øvrigt holder husdyr i strid efter lejeloven, indtræder mislig- holdelsen først, når lejer tilsidesætter et af udlejer fremsat påkrav. Ved aftale og husorden kan tidspunktet for misligholdelsens indtræden være reguleret, men hvis det ikke er tilfældet, an- vendes lovens udgangspunkt. En aftale eller fastsættelse af misligholdelsens indtræden er dog kun virksom, hvis den stemmer overens med lejeaftalenloven, eftersom de præceptive bestemmelser mht. opsigelse og ophævelse ikke kan han pålægges retsfølgerfraviges, jf. LL §§ 79 b, jf. § 79 a92, stk. 2. Husordenen kan også regulere lejers mulig- hed for at holde husdyr, men det er sjældent, at det udelukkende er husordenen, som tager stilling til spørgsmålet. Hvis der i lejekontrakten enten er en tilladelse til eller et forbud mod at holde husdyr1, og husor- denen stemmer overens med dette, er der ingen konflikt reglerne imellem96. Hvis husordenen derimod er i strid med de aftalte kontraktvilkår, fastsætter GD 1998/45 Ø, at husordenen ikke kan tilsidesætte kontraktbestemmelsen. Det antages at være gældende, uanset om lejekontrak- ten indeholder en tilladelse til eller et forbud mod husdyrhold. Såfremt lejer holder husdyr i strid med aftale eller husorden, Som misligholdelsesbeføjelser har udlejer kun hjemmel til at på- lægge ham retsfølger, jf. LL § 79 b, hvorimod der ikke er hjemmel til hverken mulighed for at opsige eller ophæve lejemålet. Efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 8, indtræder misligholdelsen, når lejer tilsidesætter en af udlejer afgi- vet påmindelse om at rette adfærdenhar tilsidesat god skik og orden, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, xxxxx g, jf. § 79 b, stk. 2. Derimod indtræder misligholdelse efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 10, aftale og husorden først, når lejer overtræder retsfølger, som måtte være iværksat efter LL § 79 b. I aftalen og husorde- nen kan det være fastsat, hvornår der er tale om misligholdelse, men hvis dette strider mod de præceptive bestemmelser i lovgivningen, vil aftalevilkåret og husordenens regel være uvirk- somme, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96. Udlejer har mulighed for at iværksætte misligholdelsesbeføjelser, når lejer har misligholdt enten lovgivning, aftale eller husorden, hvilket enten kan ske ved opsigelse eller ophævelse, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g. Såfremt lejer har holdt husdyr i strid med aftale eller hus- orden, kan der dog kun iværksættes retsfølger, jf. LL § 79 a, stk. 2, jf. § 79 b, og først når disse overtrædes, kan udlejer gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende. Udlejer har ligeledes hjemmel til hhv. at opsige og ophæve lejemålet samt efter de øvrige love, jf. ALL §§ 85, stk. 1, nr. 3, og 90, stk. 1, nr. 7, samt ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7. Det samme gælder ved overtrædelse af aftale eller husorden, såfremt adfær- den samtidig er en overtrædelse af god skik og orden, jf. LL § 79 a. Det er dog i alle tilfælde en forudsætning, at udlejer har givet lejer et påkrav om ændring af adfærden.

Delkonklusion. En stor del af den danske befolkning ejer et kæledyrFør 1995 var der ingen lovregulering mht. støj, og det er derfor relevant at belyse, hvor- vidt det er tilladt at holde disse kæledyr dette blev i et lejemål. I lejeretlige fremstillinger anvendes begre- bet husdyr frem for begrebet kæledyr. Husdyr i lejeretlig forstand omfatter hunde, katte og an- dre dyr, som hovedsageligt holdes af sociale årsager, mens husdyr i traditionel forstand, atypi- ske kæledyr samt akvariefisk og andre smådyr falder uden for begrebet. Der er ikke i lejelovgivningen fastsat en regel, som anvendes, hvis lejer og udlejer intet har aftalt mht. hold af husdyr, og det er således ikke klart, hvilken deklaratorisk regel, der gælder. Pro- blemet forekommer dog sjældent, idet typeformular A, som lejekontrakten ofte udformes på, indeholder en bestemmelse, som giver lejer og udlejer mulighed for aktivt at vælge, hvorvidt lejer må holde husdyr eller ejstedet reguleret ved almindelige uskrevne grundsætninger. Efter indførelsen af LL § 79 a kan støj i forhold til lejeloven kan husdyrholdet dog være en overtrædelse af god skik og ordenalmen- lejeloven nu opdeles i væsentlig generende støj, jf. LL § 79 a, stk. 1, nr. 8 og 10. Reglerne er identiske i almenlejeloven5, jf. samt ALL § 81, stk. 1, nr. 8 5, og 10almindelig generende støj, mens husdyr jf. LL § 79 a, stk. 1, nr. 9, samt ALL § 81, stk. 1, nr. 9. Derimod sker samme opdeling ikke direkte er omtalt i erhvervslejeloven. Reglerne om mulighed for opsigelse og ophævelse af lejemålet efter denne indeholder , som blot giver eksempler på, at en ikke udtømmende opregning ang. overtrædelse af god skik og orden, og hold af husdyr orden kan således efter omstændighederne falde herundervære støjende adfærd ved opsigelse, jf. ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og stærkt støjende adfærd ved ophævelse, jf. ELL § 69, stk. 1, nr. 7. Grunden til, at bedømmelsen af støj ikke er ens efter lejeloven og almenlejeloven over for er- hvervslejeloven kan skyldes, at der i forbindelse med erhverv vil forekomme situationer, hvor man ikke kan regulere støjniveauet inden for en fast bestemmelse. En fabrik, som forestår en produktion, støjer mere, end hvis der er tale om en butik i midtbyen, og en bestemmelse som LL § 79 a vil således være for ubøjelig til at kunne anvendes på forskellige erhverv. Misligholdelsen indtræder umiddelbart ved overtrædelsen af en ordensforskrift, som er reguleret i lovgivningen. Det antages dog, at udlejer skal give lejer en påmindelse, før han kan iværksæt- te misligholdelsesbeføjelser. Tidligere var det direkte reguleret i lejeloven, men i dag indeholder bestemmelserne om opsigelse og ophævelse udelukkende en henvisning til LL § 79 b, stk. 2. Det formodes hermed, at der stadig skal gives en påmindelse, før udlejer kan opsige eller op- hæve lejemålet. Dette følger desuden af teori og praksis. Det samme må antages at være gæl- dende efter almenlejeloven og erhvervslejeloven. Ud fra denne betragtning indtræder mislighol- delsen derfor først ved lejers tilsidesættelse af udlejers påmindelse. En aftale eller fastsættelse i husordenen om, hvornår misligholdelsen indtræder, vil ikke kunne håndhæves, såfremt misligholdelsen herved indtræder førend efter lovgivningen. Lejer og udlejer har desuden mulighed for at aftaleaftale en regulering i forhold til støjniveauet, hvorvidt husdyrhold skal være tilladt efter- som der er aftalefrihed i lejemålet. Dette lejeforholdet, hvilket dog ikke gælder også lejemål undergivet reglerne i almenlejeloven. Denne lov almenlejelo- ven, idet denne er som udgangspunkt præceptiv, jf. ALL § 4, stk. 1. Udlejer kan imidlertid ved en husorden ensidigt fastsætte regler om, men eftersom lejer at der f.eks. ikke har en lovfæstet ret til at holde husdyr, kan retten hertil reguleres i aftalenmå støjes mellem kl. Såfremt der er aftalt et forbud, har lejer alligevel mulighed for at holde visse arter uden udlejers tilladelse. Det gælder akvariefisk 22.00 og mindre stuefugle, forudsat at de ikke forvolder gener. Hvis lejeren i øvrigt holder husdyr i strid med lejeaftalen, kan han pålægges retsfølger7.00, jf. LL § 79 b27, jfstk. 2, ALL § 79 a80, stk. 2, og ELL § 35, stk. 2. Husordenen kan også regulere lejers mulig- hed for at holde husdyr, men det er sjældent, at det udelukkende er husordenen, som tager stilling til spørgsmålet. Hvis Findes der i lejekontrakten enten er ejendommen beboerrepræsentanter kan disse i stedet for udlejer vedtage en tilladelse til eller et forbud mod at holde husdyr, og husor- denen stemmer overens med dette, er der ingen konflikt reglerne imellem. Hvis husordenen derimod er i strid med de aftalte kontraktvilkår, fastsætter GD 1998/45 Ø, at husordenen ikke kan tilsidesætte kontraktbestemmelsen. Det antages at være gældende, uanset om lejekontrak- ten indeholder en tilladelse til eller et forbud mod husdyrhold. Såfremt lejer holder husdyr i strid med aftale eller husorden, har udlejer kun hjemmel til at på- lægge ham retsfølgerhusorden på beboermødet, jf. LL § 79 b67, hvorimod der stk. 1. Såfremt en husor- den ikke er hjemmel til hverken vedtaget, skal lejer stadig udvise almindelige hensyn over for de øvrige beboere. Udlejer har mulighed for at opsige eller ophæve lejemålet. Efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 8, indtræder misligholdelsen, når hvis lejer tilsidesætter en af udlejer afgi- vet påmindelse om at rette adfærdenudviser væsentligt støjende adfærd, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, xxxxx g, jf. § 79 b, stk. 2. Derimod indtræder misligholdelse efter LL § 79 a, stk. 1, nr. 105. Forholdet skal dog være af væsentlig betydning, aftale og husorden førstfør lejemålet kan ophæves, når lejer overtræder retsfølgerjf. LL § 94. Såfremt der udelukkende er tale om støj, som måtte være iværksat ikke kan karakteriseres som væsentlig, er udlejer henvist til at iværksætte retsfølger efter LL § 79 b. I aftalen og husorde- nen kan det være fastsatSamme muligheder er gældende, hvornår der såfremt lejemålet er tale om misligholdelse, men hvis dette strider mod de præceptive bestemmelser i lovgivningen, vil aftalevilkåret og husordenens regel være uvirk- somme, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96. Udlejer har mulighed for at iværksætte misligholdelsesbeføjelser, når lejer har misligholdt enten lovgivning, aftale eller husorden, hvilket enten kan ske ved opsigelse eller ophævelse, jf. LL §§ 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g. Såfremt lejer har holdt husdyr i strid med aftale eller hus- orden, kan der dog kun iværksættes retsfølger, jf. LL § 79 a, stk. 2, jf. § 79 b, og først når disse overtrædes, kan udlejer gøre sine misligholdelsesbeføjelser gældende. Udlejer har ligeledes hjemmel til hhv. at opsige og ophæve lejemålet efter omfattet af de øvrige love, jf. ALL §§ 85, stk. 1, nr. 3, og 90, stk. 1, nr. 7, samt ELL §§ 61, stk. 2, nr. 3, og 69, stk. 1, nr. 7. Ved lejers misligholdelse af aftale eller husorden kræves det dog, at overtrædelsen kan henføres under LL § 79 a, før misligholdelsesbeføjelser kan gøres gældende, eftersom LL §§ 83 og 93 ikke kan fraviges til skade for lejer, jf. LL §§ 92, stk. 1, og 96.