Qualifikation als ausländischer Immobilienfonds. Aufgrund der sehr weiten Definition eines ausländischen Immobilienfonds im österreichischen Immobilieninvestment- fondsgesetz, kann auch eine ausländische Personengesell- schaft unter bestimmten Voraussetzungen für österreichische steuerliche Zwecke als ausländischer Immobilienfonds qua- lifiziert werden. Die Grundvoraussetzung für die Qualifikation als ausländischer Immobilienfonds ist das Vorliegen der Risikostreuung. Mangels einer gesetzlichen Definition des Begriffs der Risikostreuung, sind die Bestimmungen der Investmentfondsrichtlinien für die Qualifikation heranzuzie- hen. Diese sehen grundsätzlich eine wirtschaftliche Gesamt- betrachtung der Gesellschaft vor. Für das Vorliegen der Risikostreuung spricht jedoch, dass eine Veranlagung in mindestens zehn Immobilien innerhalb der ersten vier Jahre erkennbar angestrebt wird und der Wert einer einzelnen Immobilie nicht mehr als 20% des Fondsvermögens beträgt. Zusätzlich darf der Fremdfinanzie- rungsgrad der Gesellschaft nicht dauerhaft mehr als 50% betragen. Basierend auf der Prognoserechnung der KG ist damit zu rechnen, dass der Fremdfinanzierungsgrad dauerhaft über 50% liegt und die KG dementsprechend nicht als aus- ländischer Immobilienfonds zu qualifizieren ist. Sollte die Finanzverwaltung bei einer wirtschaftlichen Ge- samtbetrachtung der KG, diese dennoch für steuerliche Zwecke als ausländischen Immobilienfonds qualifizieren, wären die Besteuerungsgrundsätze für Immobilienfonds anwendbar. Immobilienfonds werden in Österreich steuerlich transparent behandelt. Nicht der Fonds selbst stellt ein Steuersubjekt dar, sondern die Erträge des Fonds sind unmittelbar den Anteilsinhabern zuzurechnen. Unabhängig davon ob die steuerpflichtigen Erträge ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind diese jährlich von den österreichischen Inves- toren mit dem Sondersteuersatz in Höhe von 25% zu versteu- ern. Erträge aus deutschen Immobilien (z.B. Aufwertungs- und Bewirtschaftungsgewinne) sind aufgrund des Doppelbe- steuerungsabkommens zwischen Österreich und Deutschland von der Besteuerung in Österreich grundsätzlich befreit. Erfolgt kein Nachweis der ausschüttungsgleichen Erträge (entweder durch einen offiziellen steuerlichen Vertreter des Fonds oder durch einen Selbstnachweis des Investors) sind die jährlichen Erträge pauschal zu ermitteln. Die Steuerbasis für diese pauschale Ermittlung bildet der höherer der beiden folgenden Beträge: 90% der Wertsteigerung zwischen dem ersten und dem letzten Rücknahmepreis des Kom...
