Mietvertrag Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen ein Entgelt. Der Vermieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dafür muss der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zah- len. Als Mietsachen kommen Wohn- und Geschäftsräume sowie sonstige bewegliche Sachen (z. B. Kfz) in Betracht. Unbefristete Mietverträge können generell mündlich geschlossen werden. Der Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Xxxxxx über die Art des Mietobjekts, die zu zahlenden Miete und den Zweck der Nutzung der Mietsache einig geworden sind. Mietverträge mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr sind schriftlich zu vereinbaren. Xxxxxx und Vermieter xxx- xxx aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag auch persönlich unterschreiben. Der Bundesfinanzhof wird zudem klären, ob der bei einem Mietvertrag zwischen Eltern und Tochter aufgenommene handschriftliche Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durchs Finanzamt” hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe dazu führt, dass der Mietvertrag nicht anzuerkennen sein wird. Das Mietverhältnis wird steuerlich u. U. auch dann nicht anerkannt, wenn sich der Mieter die vereinbarte Miete wirtschaftlich eigentlich nicht leisten kann. Hier un- terstellt das Finanzamt, dass gezahlte Mieten an den Mieter bar zurückfließen. Auch die Betriebskosten sollten korrekt und zeitnah abge- rechnet und etwaige Nachzahlungen fristgerecht geleistet werden. Mietrechtlich muss ein Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss er dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungs- zeitraums vorlegen. Anderenfalls verliert der Vermieter den Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Das Finanzamt wird nur ausnahmsweise bei einmaliger Ver- spätung der Betriebskostenabrechnung die Verluste aus Vermietung und Verpachtung anerkennen. Eltern volljähriger Kinder, die im elterlichen Betrieb arbei- ten und zugleich eine Erstausbildung oder ein Erststudium absolvieren, erhalten seit 2012 unabhängig von der Höhe der Einkünfte oder Bezüge des Kindes Kindergeld bzw. den Kinderfreibetrag. Kinder in der Zweitausbildung dürfen höchstens 20 Stunden/Woche arbeiten, um das Kinder- geld/den Kinderfreibetrag nicht zu gefährden. Arbeitsverträge mit dem Ehepartner enden nicht automa- tisch mit der Trennung der Eheleute. Vielmehr muss der Ehepartner als Arbeitgeber u. U. lange Kündigungsfristen beachten. In einem Betrieb mit mehr als zehn Mitarbeitern gilt das Kündigungsschutzgesetz, so dass eine Kündigung nur aus verhaltens-, personen- oder betriebsbedingten Gründen zulässig ist. Eine Scheidung ist also kein Kündi- gungsgrund. Zu Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, Mietverträge mit nahen Angehörigen schriftlich zu vereinbaren. Hilfreich sind dabei im Handel erhältliche Musterverträge. Die Vertrags- freiheit der Parteien wird hier grundsätzlich nicht vom Fis- kus beschränkt, wenn zumindest eine entgeltliche Überlas- sung des Mietobjekts stattfindet, d. h. die Mietsache und die Höhe der Miete eindeutig und klar festgelegt wurden. Die Höhe der vereinbarten Miete beeinflusst das Maß der abzugsfähigen Werbungskosten beim Vermieter im Rah- men seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es kommt dabei vor allem auf die sog. Einkünfteerzielungsab- sicht des Vermieters an: 2.1 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zu Wohnzwecken Hier ist bei der Höhe des vereinbarten Mietzinses Vorsicht geboten: ◼ Bewohnt ein Angehöriger die Immobilie, ohne hierfür Miete zu zahlen, schließt dies einen Werbungskosten- abzug und damit einen steuersparenden Verlust aus der Vermietung aus. ◼ Darüber hinaus hat der Gesetzgeber folgende Änderun- gen zum 1. 1. 2012 umgesetzt: ◼ Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, werden Verluste aus Vermietung und Ver- pachtung regelmäßig anerkannt. Eine weitere Prüfung ob die Absicht besteht, hierbei einen Gewinn zu erzie- len, entfällt. ◼ Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten (= Schuldzinsen, Reparaturkosten, Abschreibungen etc.) sind steuerlich abziehbar. ◼ Für Zeiträume vor dem 1. 1. 2012 gilt: Bei Mieten unter 75 %, aber zu mindestens 56 % der ortsüblichen Markt- miete, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsab- sicht anhand einer Überschussprognose. Das Finanzamt stellt dabei bei unbefristeten Mietverträgen über einen Zeitraum von 30 Jahren die erzielten und die künftigen (geschätzten) Bruttomieten den bisherigen und künftigen Ausgaben (Zinsen, lineare Abschreibung, Bewirtschaf- tungskosten) gegenüber. Wegen der Unsicherheiten, denen eine Prognose über einen Zeitraum von 30 Jah- ren unterliegt, wird das Finanzamt sowohl bei den Ein- nahmen als auch den Ausgaben (außer der Abschrei- bung) einen Sicherheitszuschlag von je 10 % vorneh- men. Fällt die Überschussprognose positiv aus (= Total- gewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verlus- te voll abzugsfähig. Ist die Prognose negativ, führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für alle Werbungskosten. Vielmehr wird die Vermietung dann in einen entgeltli- chen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufgeteilt. Steuerlich abziehbar sind von den tatsächlichen Mieteinnahmen nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Wer- bungskosten. Für eine möblierte Wohnung muss der Vermieter einen Zuschlag zur normalen Miete fordern. Diesen Zuschlag hat das Finanzgericht Niedersachsen auf Grundlage der Anschaffungskosten für die Möbel berechnet. Dazu verteil- te das Gericht den Kaufpreis auf die Nutzungsdauer von zehn Jahren und erhöhte den Abschreibungsbetrag um einen Zinssatz von 4 %. Im Zweifel kann eine verbindliche Auskunft zur Miethöhe beim Finanzamt eingeholt werden. Bestehende Mietverträge, in denen zwar mehr als 56 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete ver- einbart wurden, müssen schnellstmöglich angepasst wer- den. Dies kann einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen; anderenfalls müsste der Vermieter auf Erteilung der Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete klagen. 2.2 Eigentümer vermietet privaten Wohnraum zur betrieblichen Nutzung Ein beliebtes Modell ist, dass ein Ehepartner ein Haus kauft und es (teilweise) an den anderen, selbständigen Ehepart- ner vermietet. Dieser führt dort seinen Betrieb, sein Büro oder seine Praxis. Entspricht hier die Miete 100 % der ortsüblichen Miete, können auch 100 % der Ausgaben als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich anerkannt werden. Vermietet der Ehepartner dagegen z. B. nur zu 55 % der ortsüblichen Miete, werden auch nur 55 % der Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug gebracht. Die restlichen 45 % der Ausgaben sind dann steuerlich irrelevant.
Vertragsauflösung Sollte der Auftraggeber den Vertrag vorzeitig kündigen, erhält der Kommunikationsdesigner die vereinbarte Vergütung, muss sich jedoch ersparte Aufwendungen oder durchgeführte oder böswillig unterlassene Ersatzaufträge anrechnen lassen (§ 649 BGB).
Vertragsparteien Im Rubrum des Grundstückskaufvertrages sind zunächst die Vertragsparteien präzise zu bezeichnen. Sind Gesellschaften Vertragsparteien, sind diese mit ihrer Firma bzw. ihrem Namen, dem Sitz, der Geschäftsanschrift und den Handelsregisterangaben (soweit vorhanden) in die Urkunde aufzunehmen. Darüber hinausgehend sollten stets, insbesondere aber bei der Beteiligung von Gesellschaften, die genauen Vertretungsverhältnisse in der Urkunde in einer Weise aufgenommen und nachgewiesen werden, die einerseits gegenüber dem Grundbuchamt, andererseits aber auch zu späteren Zeitpunkten gegenüber der anderen Vertragspartei oder auch gegenüber Dritten den Nachweis der ordnungsgemäßen Vertretung der Vertragsparteien bei der Beurkundung er- möglicht. Ist an dem Vertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt, so ist diese nach der jüngsten Rechtsprechung selbst rechtsfähig1 und damit als solche Partei des Grundstückskaufvertrages. Ferner hat der BGH jüngst die formelle Grundbuchfähigkeit der GbR bestätigt.2 Die GbR kann künftig unter ihrem Namen im Grundbuch eingetragen werden. Die Bezeichnung der ein- zelnen Gesellschafter ist dagegen nicht mehr erforderlich, sondern dient ledig- lich der Identifizierung bei fehlendem Namen oder der Unterscheidung der 228 229 1 Vgl. BGH v. 29.1.2001 – II ZR 331/00, BGHZ 14ł, 341 ff. 2 BGH v. 4.12.2008 – V ZB 74/08, WM 2009, 171 ff. GbR von anderen Gesellschaften mit gleichem Namen. Ob bei Änderungen im Gesellschafterbestand oder bei Umbenennung der Gesellschaft eine Grundbuchberichtung oder lediglich eine Richtigstellung erforderlich ist, ist umstritten (siehe dazu auch Rz. 50).1 Auch künftig sollte bei der Vertrags- gestaltung aber sorgfältig darauf geachtet werden, dass in dem Grundstücks- kaufvertrag die Gesellschaft mit ihrem aktuellen Namen bezeichnet wird und ggf. zur Klarstellung sämtliche GbR-Gesellschafter namentlich genannt wer- den. Darüber hinausgehend sollte festgestellt werden, ob die aktuelle Bezeich- nung der Gesellschaft noch mit dem eingetragenen Namen identisch ist. Soll- te dies nicht der Fall sein, empfiehlt es sich, noch vor der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages oder im Zusammenhang damit Kontakt mit dem Grundbuchamt aufzunehmen, um entweder durch einen von Amts wegen durchzuführenden Berichtigungsvermerk oder einen Grundbuchberichtigungs- antrag eine Aktualisierung/Richtigstellung der Bezeichnung zu erlangen. Siehe dazu auch Rz. 50.
Vertragsbestandteile Es gelten nacheinander als Vertragsbestandteile:
Vorzeitige Vertragsauflösung (1) Bei Umzug des Auftraggebers sowie bei Verkauf oder sonstiger Aufgabe des Vertragsobjektes oder –gegenstandes kann das Vertragsverhältnis von jeder Vertragspartei mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. (2) Gibt das Unternehmen das Revier auf, so ist es ebenfalls zu einer vorzeitigen Lösung des Vertrages unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat berechtigt.
Vertragsanpassung Soweit durch Arbeiten die Fernwärmeversorgung in technischer oder wirtschaftlicher Hinsicht beeinflusst wird oder vertragliche Vereinbarungen berührt werden, sind die vorherige Zustimmung des Fernwärmeversorgungsunternehmens und die Anpassung des Wärmelieferungsvertrages erforderlich.
Vertragsinhalt Die Vodafone GmbH, Xxxxxxxxx- Xxxxx-Platz 1, 40549 Düsseldorf („Vodafone“) erbringt Dienstleistungen an Kunden aufgrund der nachfolgenden AGB, der Leistungs- und Produktbeschreibung und der Preisliste (Vertragsbedingungen). Ein jeweils aktuelles Preisverzeichnis ist auch unter xxx.xxxxx.xx abrufbar.
Vertrag Zusammenfassend für Einspeisevertrag, Ausspeisevertrag, Bilanzkreisvertrag.
Vertragssprache Die Vertragssprache ist deutsch.
Ertrag Der Ertrag von Investmentfonds setzt sich aus den jährlichen Ausschüttungen und der Entwicklung des errechneten Xxxxx des Investmentfonds zusammen und kann nicht im Vorhinein festgelegt werden. Die Wertentwicklung ist von der in den Fondsbestimmungen festgelegten Anlagepolitik sowie der Marktentwicklung der einzelnen Vermögenswerte des Investmentfonds abhängig. Je nach Zusammensetzung eines Investmentfonds sind daher auch die Risikohinweise für Anleihen, Aktien sowie Optionsscheine zu beachten.
