Common use of LA LOCAZIONE Clause in Contracts

LA LOCAZIONE. Il divieto di locazione ha valore solo inter partes : in caso di violazione del divieto la parte che di esso beneficiava potra` domandare il risarcimento del danno, conside- rando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettato, ma nulla puo` fare contro il terzo che fruisce degli effetti di un atto posto in essere in contrasto con il divieto. Ne consegue che il beneficiario di un divieto di locare non puo` agire direttamente nei confronti del conduttore, per far valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatti, il divieto di locare non fa venir meno in assoluto la legittimazione del proprietario, ma gli impone soltanto, sul piano obbligatorio, di non farne uso (Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001, 94). Secondo questa impostazione, dal momento che il divieto convenzionale di locare ha efficacia soltanto obbligatoria, la tutela del condominio nei confronti del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980, 86 e 95). Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servitu`. In tal senso, dunque, si afferma che: Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale di destinare i singoli locali di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354). Nella motivazione, infatti, la Suprema Corte pone in evidenza che il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o ser- vitu` reciproche (Cass. 30 luglio 1990, n. 7003; Cass. 7 marzo 1983, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979, n. 5885) afferiscono immediatamente alla cosa e riguardano, ad un tempo, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare le disposizioni del regolamento contrattuale di condominio, che limitano il suo diritto di proprieta` esclusiva. Tali limitazioni pos- sono consistere nel divieto di dare alle singole unita` immobiliari del condominio una o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva (Cass. 6 dicem- bre 1984, n. 6397). Nel caso di violazione di una clausola del regolamento di condominio, che stabilisca il divieto di destinazione dei singoli locali a determinati usi, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354).

LA LOCAZIONE. Il divieto di locazione ha valore solo inter partes : in 3.2.1. Incapacita`giuridica relativa dei tutori e protutori LEGISLAZIONE c.c. 378, 396 BIBLIOGRAFIA Mirabelli 1972 - Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001 E` il caso di violazione del divieto la parte che muovere dall’esame di esso beneficiava potrauna questione in tema di capacita` domandare il risarcimento del dannogiuridica. L’art. 378, conside- rando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettato2o co., ma nulla puo` fare contro il terzo che fruisce degli effetti di un atto posto in essere in contrasto con il divieto. Ne consegue c.c., stabilisce che il beneficiario di un tutore e il protutore: Non possono prendere in locazione i beni del minore senza l’autorizzazione e le cautele fissate dal giudice tutelare (art. 378, 2o co., c.c.). Lo stesso divieto di locare non puo` agire direttamente nei confronti si applica alla tutela del conduttoreinterdetti, per far valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione del proprietario locatoreex art. Nel 424 c.c., alla curatela dei minori emancipati, ex art. 396, 2o co., c.c., e degli inabilitati, ancora ex art. 424 c.c. Secondo la migliore dottrina si versa in tal caso in esameipotesi di vera e propria incapacita` giuridica, sebbene relativa: La qualificazione di questa ipotesi, che sembra piu` appropriata, e` quella che le configura come limitazioni alla capacita` giuridica del soggetto, ossia come incapacita` giuridica relativa; le suddette norme, infatti, il divieto vietano al soggetto non di locare non fa venir meno in assoluto la legittimazione del proprietariocompiere certi atti, ma gli impone soltantodi divenire titolari di una certa posizione giuridica; quella che viene limitata, sul piano obbligatoriodunque, non e` la capacita` a compiere attivita` giuridicamente rilevanti, ma la capacita` di non farne uso essere soggetti di diritti, ossia la capacita` giuridica (Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001Mirabelli 1972, 94184). Secondo questa impostazione, dal momento che il divieto convenzionale L’incapacita` relativa di locare ha efficacia soltanto obbligatoria, la tutela del condominio nei confronti del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980, 86 e 95). Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si discorre viene rimossa dal provvedimento del giudice tutelare il quale e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servituchiamato ad autorizzare la conclusione del contratto fissandone le modalita`. In tal sensomancanza dell’autorizzazione il contratto di locazione e` annullabile ad istanza dell’altro contraente, dunqueovvero dei suoi eredi o aventi causa, si afferma che: Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale di destinare i singoli locali di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (Cassex art. 21 marzo 1994378, n. 26833o co., MGC, 1994, 354). Nella motivazione, infatti, la Suprema Corte pone in evidenza che il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominioc.c., in quanto costituiscono oneri reali o ser- viturelazione all’art. 377 c.c. E` reciproche (Cassda ritenere che la previsione dell’art. 30 luglio 1990378, n. 7003; Cass. 7 marzo 1983, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979, n. 5885) afferiscono immediatamente alla cosa e riguardano, ad un tempo, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare le disposizioni del regolamento contrattuale di condominio1o co., che limitano il suo diritto preclude al tutore o protutore l’acquisto di proprieta` esclusiva. Tali limitazioni pos- sono consistere nel divieto di dare alle singole unita` immobiliari del condominio una beni anche « per interposta persona», trovi analogamente applicazione con riguardo al 2o co.: dunque che la locazione non possa parimenti essere stipulata dal tutore o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva (Cass. 6 dicem- bre 1984, n. 6397). Nel caso di violazione di una clausola del regolamento di condominio, che stabilisca il divieto di destinazione dei singoli locali a determinati usi, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354)protutore neppure per interposta persona.

LA LOCAZIONE. Il divieto contratto di locazione ha valore solo inter partes è il contratto con il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Gli obblighi principali del locatore sono: consegna della cosa al conduttore in caso buono stato di violazione del divieto la parte che di esso beneficiava potra` domandare il risarcimento del danno, conside- rando inadempiente la controparte manutenzione; mantenimento della cosa in buono stato locativo in modo che la proibizione aveva accettatostessa possa servire all’uso pattuito; garanzia del pacifico godimento della cosa durante la locazione. La locazione è regolamentata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile, ma nulla puo` fare contro e dalle leggi 27-7-1978, n. 392, 8-8-1992, n. 359, che ha convertito il terzo che fruisce degli effetti di un atto posto in essere in contrasto con il divietod.l. Ne consegue che il beneficiario di un divieto di locare non puo` agire direttamente nei confronti del 11-7-1992, n. 333 e 9-12-1998, n. 431. Il conduttore, invece, deve: prendere in consegna la cosa e servirsene per far valere contro l’uso convenuto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze, osservando, nel farlo, la diligenza del buon padre di lui un preteso difetto famiglia; pagare il corrispettivo o canone pattuito; restituire la cosa, alla fine della locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta. Per la durata del rapporto di legittimazione locazione è previsto il limite massimo di trent’anni. La locazione di immobili urbani, precedentemente regolata dalla l. 392/1978 e dal d.l. 333/1992, convertito con modificazioni dalla l. 359/1992, è stata profondamente innovata, per quanto attiene alle locazioni ad uso abitativo, dalla l. 431/1998. Mentre infatti in precedenza la durata del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatticontratto e la determinazione del canone locativo erano predeterminati per legge, il divieto cosiddetto equo canone, con la riforma si è inteso privilegiare l’autonomia contrattuale dei soggetti interessati, al fine di locare non fa venir meno liberalizzare, seppur in assoluto maniera controllata, il mercato delle locazioni. Sono stati in particolare previsti due schemi contrattuali: — quello libero, che permette la legittimazione libera determinazione del proprietariocanone a fronte di una durata piuttosto lunga (4 anni + 4 anni); — quello c.d. concertato o amministrativo, ma gli impone soltantorispetto al quale la determinazione del canone è affidata ad accordi che vengono stipulati, sul piano obbligatoriosu base locale, di non farne uso (Xxxxxxxxx tra le asso- ciazioni della proprietà e Xxxxxxxx 2001degli inquilini maggiormente rappresentative. La durata è stabilita in 3 anni + 2 anni, 94)e sono previsti particolari sgravi fiscali per i locatori. Secondo questa impostazioneFormulario dei contratti dei Comuni e delle Province Quindi vi è, dal momento che il divieto convenzionale di locare ha efficacia soltanto obbligatoriada una parte, la tutela facoltà di avvalersi del condominio nei confronti canale libero, in relazione al quale la legge si limita solamente ad individuare la durata minima del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980, 86 rapporto e 95). Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» le modalità del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servitu`. In tal senso, dunque, si afferma che: Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale di destinare i singoli locali di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354). Nella motivazione, infatti, la Suprema Corte pone in evidenza che il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominiosuccessivo rinnovo, in quanto costituiscono oneri reali viene lasciata alla libertà contrattuale delle parti la determinazione del canone, del suo aggiornamento e di tutte le altre pattuizioni regolanti il rapporto, con la prescrizione relativa alla nullità delle clausole dirette ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente sta- bilito; dall’altra la facoltà di ricorrere al canale concertato o ser- vitu` reciproche (Cassamministrativo, in forza del quale le parti sono tenute a recepire i contratti-tipo che vengono predisposti a seguito di una complessa procedura da parte delle organizzazioni di categoria con gli enti locali. 30 luglio 1990Il legislatore, n. 7003; Cass. 7 marzo 1983al fine di incentivare l’utilizzo di questa seconda opzione, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979ha previsto non solo una minore durata minima del rapporto di locazione che è ridotta a tre anni, n. 5885) afferiscono immediatamente mentre il rinnovo alla cosa e riguardanoprima scadenza è ridotto a non meno di due anni, salvo termine maggiore pattuito dalle parti, ad eccezione dei contratti di natura transitoria, ma anche la facoltà per i Comuni di deliberare aliquote ICI ulteriormente agevolate ed agevolazioni fiscali per il locatore sull’imposta sui redditi e su quella di registro, in modo tale da compensare i vincoli relativi sia all’entità del canone che ad altri aspetti contrattuali. Sono state disciplinate dalla l. 431/1998 anche le locazioni abitative di natura transitoria, la cui durata oscilla tra un tempominimo di 1 anno ed un massimo di 18 mesi, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare e le disposizioni del regolamento contrattuale di condominiolocazioni volte a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, che limitano il suo diritto possono fruire di proprieta` esclusivacontratti la cui durata varia da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni. La nuova legge ha poi introdotto l’obbligo della forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione, precedentemente prevista solo per le locazioni di immobili di durata ultranovennale. Per quanto attiene invece alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la disci- plina è rimasta immutata: la determinazione iniziale del canone è rimessa alla libera contrattazione delle parti; la durata del contratto non può essere inferiore a 6 anni, se l’immobile è adibito ad attività industriali, commerciali ed artigianali ovvero ad attività di interesse turistico, a 9 anni se l’immobile è destinato ad attività alberghie- ra. Tali limitazioni pos- termini sono consistere nel divieto rinnovabili in mancanza di dare alle singole unita` immobiliari tempestiva disdetta. La locazione stagionale si ha quando la durata della locazione coincide con un determinato periodo dell’anno, con l’obbligo, per il locatore, di locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene faccia richiesta, con lettera raccomandata, prima della scadenza del condominio una o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva (Cass. 6 dicem- bre 1984, n. 6397). Nel caso di violazione di una clausola del regolamento di condominio, che stabilisca il divieto di destinazione dei singoli locali a determinati usi, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354)contratto.

LA LOCAZIONE. Il divieto mira chiaramente ad impedire la stipula, da parte del debitore, di locazioni in danno degli acquirenti e trova il suo precedente legislativo nella disposizione sancita dall’art. 687, comma 2, dell’abrogato codice di rito civile del 1865, che poneva una presun- zione assoluta di frode nell’ipotesi di fitto inferiore di un terzo a quello risultante da perizia o da locazioni precedenti. La norma attuale in vigore ha quindi rimesso al giudice l’accertamento relativo al « giusto prezzo», offrendogli la possibilita` di avvalersi di criteri (o piu` esattamente di parametri) obbiettivi di raffronto, quali possono essere o quelli considerati dal legislatore per la determinazione dell’equo canone oppure quelli ricavati dai corrispettivi eventualmente pattuiti con precedenti conduttori, al fine di stabilire, con la maggiore approssimazione possibile, se la locazione ha valore solo inter partes : opponibile al terzo aggiudicatario non si presenti sospetta o comunque eccessivamente dannosa per il terzo stesso a causa di un notevole squilibrio tra l’adeguato corrispettivo per il godimento della cosa ed il corrispettivo effettivo pattuito con il conduttore. [...] Soltanto per completezza di motivazione va aggiunto, in caso ordine all’assunto di violazione un’im- plicita abrogazione del divieto la parte che di esso beneficiava potra` domandare il risarcimento del dannocomma 3 dell’art. 2923 c.c., conside- rando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettatolegge sull’equo canone non ricomprende nel suo ambito le locazioni di immobili espropriati (Cass. 4 aprile 1989, ma nulla puon. 1615, ALC, 1989, 469; GC, 1989, I, 2105; RTDPC, 1991, 341). Si e` fare contro inoltre osservato che l’art. 2923 c.c., secondo il terzo che fruisce degli effetti quale l’acquirente di un atto posto in essere in contrasto con immo- bile subastato non e` tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato di data certa anteriore al pignoramento qualora il divieto. Ne consegue che il beneficiario prezzo convenuto sia inferiore di un divieto terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, non si pone come norma eccezionale, derogatoria all’art. 1415, 2o co., c.c., in tema di locare non puosimulazione. Consegue che l’acquirente di un immobile locato ha facolta` di agire direttamente nei confronti del conduttore, conduttore alternativamente o per far valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatti, il divieto di locare non fa venir meno in assoluto la legittimazione del proprietario, ma gli impone soltanto, sul piano obbligatorio, di non farne uso (Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001, 94). Secondo questa impostazione, dal momento che il divieto convenzionale di locare ha efficacia soltanto obbligatoria, sollecitare la tutela del condominio nei confronti del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980cui all’art. 2923, 86 e 95)3o co., c.c., ovvero quella di cui al precedente al 1415, 2o co., c.c. Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servitu`. In tal senso, dunque, si afferma che: Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale di destinare i singoli locali di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 199427 gennaio 1999, n. 2683721, MGCGC, 19941999, 354I, 1365). Nella motivazione, infatti, la Suprema Corte pone in evidenza che il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominioVa, in quanto costituiscono oneri reali o ser- vituultimo, rammentato che – ove il diritto del proprietario si riespanda per il venire meno dell’usufrutto nel corso del procedimento di espropriazione forzata – la locazione stipulata originariamente dall’usufruttuario e` reciproche opponibile, nei limiti in cui avrebbe dovuto essere rispettata dal nudo proprietario, all’aggiudicatario secondo le regole dettate dall’art. 2923 c.c. (Cass. 30 22 luglio 19901991, n. 7003; Cass8166, ALC, 1992, 51). 7 marzo 1983, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979, n. 5885) afferiscono immediatamente alla cosa e riguardano, ad un tempoQualora il contratto – per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento – sia inopponibile all’aggiudicatario del bene, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare le disposizioni del regolamento contrattuale di condominio, che limitano non sia stato avver- tito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, ha diritto, a seguito dell’estro- missione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il suo diritto di proprieta` esclusiva. Tali limitazioni pos- sono consistere locatore, per non aver goduto dell’immobile fino alla scadenza pattuita nel divieto di dare alle singole unita` immobiliari del condominio una contratto o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva a quella legale (Cass. 6 dicem- bre 198422 luglio 1991, n. 6397). Nel caso di violazione di una clausola del regolamento di condominio8166, che stabilisca il divieto di destinazione dei singoli locali a determinati usiALC, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 19941992, n. 2683, MGC, 1994, 35451). 3.3.9. Mandante e gestore di affari

LA LOCAZIONE. 14 gennaio 1974, n. 112, RGI, 1974, Locazione, n. 89; Cass. 18 marzo 1970, n. 728, ined.; Cass. 5 febbraio 1969, n. 380, ined.; Cass. 30 luglio 1969, n. 2895, ined.; Cass. 26 gennaio 1962, n. 133, MFI, 1962). Il divieto contratto di locazione locazione, difatti, come si e` detto, ha valore solo inter partes : in caso di violazione natura personale e prescinde del divieto la parte che di esso beneficiava potratutto dall’esistenza e titolarita` domandare il risarcimento del danno, conside- rando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettato, ma nulla puo` fare contro il terzo che fruisce degli effetti nel locatore di un atto posto in essere in contrasto con il divietodiritto reale sulla cosa. Ne consegue che il beneficiario di un divieto di locare Il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto per inadempimento, non puo` agire direttamente nei confronti pertanto utilmente opporre al locatore che egli non ha mai avuto o ha perduto la titolarita` della cosa locata (Cass. 20 aprile 1995, n. 4477, ALC, 1995, 567; RLC, 1996, 71). L’intimato, cioe`, formulando nel processo l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, puo` esclusivamente dolersi che l’attore non sia il titolare della qualita` di locatore dell’immobile di cui egli ha il godimento, mentre e` del tutto irrilevante l’indagine sul punto se abbia veste di proprietario. Ne´ contrasta con tale affermazione la gia` ricordata osservazione che il conduttore, per far valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione al quale sia stato chiesto il rilascio dell’immobile locato da colui che lo ha acquistato dall’originario locatore, puo` validamente opporre le eccezioni concer- nenti la titolarita` del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatti, il divieto di locare non fa venir meno in assoluto la legittimazione del proprietario, ma gli impone soltanto, sul piano obbligatorio, di non farne uso (Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001, 94). Secondo questa impostazione, dal momento che il divieto convenzionale di locare ha efficacia soltanto obbligatoria, la tutela del condominio nei confronti del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980, 86 e 95). Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servitu`. In tal senso, dunque, si afferma che: Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale di destinare i singoli locali diritto di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi dell’attore, perche´ l’acquisto di quest’ultimo costituisce il titolo della surrogazione dello stesso nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (nella specie: divieto artt. 1599-1602 c.c.) ed il fatto costitutivo, quindi, della qualita` di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione locatore da lui xxxxxxx, ope legis, per effetto della destinazione abusiva vendita (Cass. 21 marzo 13 giugno 1994, n. 26835724, MGCVN, 1994, 354I, 1356). Nella motivazioneInfatti, infattinel caso prospettato, cio` che viene in contestazione non e` la proprieta` del bene, ma, come conseguenza di essa, la qualita` di locatore dell’intimante, che, non avendo validamente acquistato l’immobile, neppure e` succeduto nel rapporto di locazione. Nello stesso senso e` da intendere il responso che segue, riguardante il pagamento del canone: Se nel corso di un rapporto di locazione decede uno dei locatori, gli eredi di esso, per pretendere il pagamento del canone, hanno l’onere di dimostrare la loro legittima- zione, perche´ la modifica soggettiva del contratto, innovando sulle modalita` di adempimento (art. 1362, 2o co., c.c.), determina uno stato di incertezza per il conduttore che il creditore ha l’onere di rimuovere, onde rendere possibile la pre- stazione, in attuazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto; in mancanza dell’assolvimento di tale onere di collaborazione e` giustificato il rifiuto del conduttore di pagare il corrispettivo ai nuovi contitolari del diritto, ed e` invece idonea a costituire la mora accipiendi l’offerta del canone all’originario contitolare del relativo diritto (Cass. 4 dicembre 1997, n. 12328, ALC, 1998, 198). Tuttavia, pur ribadendo che il conduttore non puo` resistere all’azione spiegata dal locatore ex contractu, assumendo che questi non ha o ha perso la proprieta` della cosa locata, la Suprema Corte pone ha avuto occasione di esaminare peculiari casi in evidenza che cui il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o ser- vitu` reciproche (Cass. 30 luglio 1990, n. 7003; Cass. 7 marzo 1983, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979, n. 5885) afferiscono immediatamente alla cosa e riguardano, ad un tempo, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare le disposizioni del regolamento contrattuale di condominio, che limitano il suo diritto di proprieta` esclusiva. Tali limitazioni pos- sono consistere nel divieto di dare alle singole unita` immobiliari del condominio una o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva (Cass. 6 dicem- bre 1984, n. 6397)principio non poteva trovare applicazione. Nel caso che segue, di violazione fronte all’azione di una clausola del regolamento risoluzione per morosita` promossa dal locatore, il conduttore aveva replicato di condominioaver acquistato l’immobile locato da un terzo, che stabilisca il divieto ne era proprietario, e di destinazione dei singoli locali a determinati usi, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354).aver pagato i

LA LOCAZIONE. Il divieto il potere di locazione ha valore sottrarsi al vincolo contrattuale per sopravvenuti gravi motivi. Di guisa che l’art. 1572 c.c. dovrebbe intendersi riferito al solo inter partes locatore: in caso di violazione del divieto la parte che di esso beneficiava potra` domandare il risarcimento del dannoL’equiparazione delle parti, conside- rando inadempiente la controparte che la proibizione aveva accettatosecondo noi, ma nulla puo` fare contro il terzo che fruisce degli effetti di un atto posto in essere in contrasto con il divieto. Ne consegue che il beneficiario di un divieto di locare non puo` agire direttamente nei confronti ritenersi esatta, ove si consideri che, in realta`, il vincolo dell’obbligazione ultranovennale, con connessa « indisponi- bilita`» del bene, si riferisce, gravandola, alla sfera del locatore, mentre quella del conduttore appare in realta` gravata, principalmente, da un obbligo, meramente pecuniario, di corresponsione del canone; dal quale il conduttore poteva probabil- mente gia` in passato e puo` sicuramente oggi (alla stregua degli artt. 4, 2o co., e 27, 8o co., della legge n. 392 del 1978) liberarsi anche in costanza di rapporto ultrano- vennale; e cio` mediante l’esercizio del recesso anticipato per gravi motivi (Cosentino e Xxxxxxx 1986, 35). L’opinione, tuttavia, pur muovendo dall’esatta considerazione dell’evoluzione nor- mativa (con l’aggiunta che il recesso per gravi motivi e` attribuito al conduttore anche dall’art. 3, 6o co., l. loc. ab.), e del rilievo della legislazione « speciale» rispetto all’impianto codicistico (v. § 1.2.1), non pare condivisibile, ne´ risulta aver mai ricevuto il consenso della giurisprudenza, se e` vero che il carattere straordinario dell’atto va vagliato ex ante, attraverso la considerazione della potenziale intensita` del vincolo contrattuale instaurato. Il che induce ad evidenziare che il conduttore, per far valere contro di lui un preteso difetto di legittimazione del proprietario locatore. Nel caso in esame, infatti, il divieto di locare non fa venir meno in assoluto con la legittimazione del proprietario, ma gli impone soltanto, sul piano obbligatorio, di non farne uso (Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx 2001, 94). Secondo questa impostazione, dal momento che il divieto convenzionale di locare ha efficacia soltanto obbligatoria, la tutela del condominio nei confronti del condomino resta affidata all’azione di risarcimento danni (Provera 1980, 86 e 95). Occorre pero` anche considerare che, secondo la giurisprudenza, divieti quali quello menzionato, ove contenuti in un regolamento contrattuale, assumono il rilievo di oneri reali ovvero di servitu` reciproche: e da cio` discende il difetto di « legittimazione a locare» del condomino assoggettato al divieto, nei termini cui si e` accennato nel precedente paragrafo per l’ipotesi della proprieta` gravata da servitu`. In tal senso, dunquelocazione ultranovennale, si afferma che: Nel caso assume il permanente onere di violazione pagamento del divieto contenuto in un regolamento condominiale con- trattuale corrispettivo lungo tutto l’arco di destinare i singoli locali di proprieta` esclusiva dell’edificio condominiale durata del rapporto a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attivita` commerciale) il condominio puo` richiedere anche nei diretti confronti fronte del conduttore del locale di proprieta` esclusiva la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354). Nella motivazione, infatti, la Suprema Corte pone in evidenza che il divieto con- venzionale di locare – o, nel caso esaminato, il limite imposto alla destinazione tipologica della cosa locata – si traduce in un vero e proprio gravame sulla proprieta` del condomino: Le limitazioni all’uso delle unita` immobiliari in proprieta` esclusiva, derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o ser- vitu` reciproche (Cass. 30 luglio 1990, n. 7003; Cass. 7 marzo 1983, n. 1681; Cass. 17 novembre 1979, n. 5885) afferiscono immediatamente alla cosa e riguardano, ad un tempo, il proprietario ed il conduttore. Secondo la giurisprudenza, il proprietario dell’unita` immobiliare deve osservare le disposizioni del regolamento contrattuale di condominio, che limitano il suo diritto di proprieta` esclusiva. Tali limitazioni pos- sono consistere nel divieto di dare alle singole unita` immobiliari del condominio una o piu` destinazioni possibili, sicche´, nel caso di violazione, il condominio puo` chie- dere nei confronti del proprietario la cessazione della attivita` abusiva (Cass. 6 dicem- bre 1984, n. 6397). Nel caso di violazione soltanto ipotetico sopravvenire di una clausola eventuale causa di recesso. 3.3.4. Locazione ultranovennale, azione di annullamento e principio di conservazione del regolamento di condominio, che stabilisca il divieto di destinazione dei singoli locali a determinati usi, il condominio puo` richiedere nei diretti confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva (Cass. 21 marzo 1994, n. 2683, MGC, 1994, 354).negozio giuridico