Common use of De feiten Clause in Contracts

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer van 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A]. - Bij e-mail van dezelfde datum liet beklaagde aan de makelaar van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen.

De feiten. Op grond 3.1. Betrokkene is sinds 1992 ingeschreven in het accountantsregister van de stukken NBA. Hij is werkzaam voor [accountantskantoor1] in [plaats2]. 3.2. Klaagster heeft een eenmanszaak, [mondhygiënepraktijk1]. Klaagster is met [A] (hierna: [A]) ingaande 1 augustus 2012 de ‘overeenkomst van samenwerking kostenmaatschap [maatschap1]’ aangegaan, welke overeenkomst op 1 februari 2013 is ondertekend (hierna: de maatschap). In artikel 4 van die overeenkomst is een kostenverdeling opgenomen. Kort gezegd komt die verdeling erop neer dat zowel klaagster als [A] 50% van de lasten van de maatschap dragen. Aanvullend hebben partijen afgesproken dat [A] de kosten van het baliepersoneel betaalt. De achtergrond van die afspraak was dat [A] een grotere praktijk had en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken klaagster (eerst) geen baliepersoneel nodig had voor haar mondhyghiënepraktijk. 3.3. Xxxxxxxxxx was de accountant van de maatschap en van de eenmanszaken van klaagster en van [A]. Xxxxxxxxxx had de opdracht de jaarrekening van beide eenmanszaken samen te stellen. Ook stelde hij voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer van 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is in de aanbiedingstekst maatschap een overzicht op Funda opgenomen dat in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaarkostenverdeling. 3.4. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was Eind 2018 heeft [A] tijdens een gesprek met betrokkene en klaagster over de staat jaarcijfers 2017 te kennen gegeven, dat zij de afspraak over de kosten voor het baliepersoneel opnieuw tegen het licht wil houden. Klaagster en [A] hebben op 16 januari 2019 in bijzijn van betrokkene daarover overleg gevoerd, waarvan betrokkene op 17 januari 2019 een verslag heeft gemaakt. 3.5. Klaagster heeft daarna aan betrokkene laten weten dat zij een andere accountant zal betrekken bij de discussie over de verdeling van de fundering kosten voor het baliepersoneel. In een e- mailbericht van 24 januari 2019 schrijft zij aan hem: ‘Als accountant van ons beide heb ik niet het pand gevoel dat je mijn belangen hierin goed behartigt. Om een goed gevoel in deze te krijgen wil ik voorstellen dat ik de casus bespreek met een derde accountant die hierin geen gezamenlijk belang heeft maar puur de heer Z geantwoord situatie vanuit mijn belang kan bekijken. Ik ga ervan uit dat hem niets bekend wasje begrip hebt voor mijn keuze’. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager Aanvullend schrijft klaagster in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde 25 januari 2019: ‘Het feit dat ik onvoldoende onderbouwing krijg en het wel van grote invloed is op mijn inkomen heeft me doen besluiten om puur in deze kwestie iemand er bij te halen die mijn belang goed kan behartigen’. 3.6. Klaagster heeft zich in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis kwestie van de uitkomst kostenverdeling daarna laten bijstaan door [B] AA (hierna: [B]). [B] heeft een verslag gemaakt van een overleg dat op 13 maart 2019 is gevoerd. In dat overleg heeft klaagster aan [A] drie voorstellen ten aanzien van de meting door kostenverdeling gedaan, maar zij hebben geen overeenstemming bereikt. 3.7. Klaagster heeft in een e-mailbericht aan betrokkene van 23 juli 2019 meegedeeld dat zij ook wat betreft de accountantswerkzaamheden voor haar eenmanszaak overstapt naar [AB]. - Bij Zij schrijft: ‘Zoals bekend hebben [voornaam1]([A], toevoeging Ack) en ik nog geen overeenstemming over de kostenverdeling binnen onze maatschap. Ik betreur de gang van zaken hierin, evenals het feit dat ik genoodzaakt ben om me in deze door een extern iemand te laten bijstaan. In dit licht wil ik een mogelijke belangenverstrengeling voorkomen en lijkt het me beter dat [xxxxxxxx0] ([B], toevoeging Ack) de jaarrekening en de fiscale aangiften van mijn eigen praktijk gaat opstellen’. Xxxxxxxxxx laat op 24 juli 2019 weten dat hem dat ook beter lijkt. Klaagster bedankt betrokkene in een e-mail van dezelfde datum liet beklaagde 25 juli 2019, en schrijft: ‘je blijft natuurlijk wel nog mijn accountant voor de maatschap, dus we blijven nog wel verbonden’. In een e-mail van 26 juli 2019 laat betrokkene daarop volgen: ‘Ik blijf ten dele je accountant en dat waardeer ik. De maatschap is de basis voor jullie samenwerking, we blijven constructief overleggen!’. 3.8. In de periode van juli 2020 tot juni 2021 hebben klaagster en [A]geprobeerd hun verschil van inzicht over de kostenverdeling op te lossen door een bemiddelingstraject te volgen onder begeleiding van [C] (hierna: [C]), verbonden aan de makelaar VvAA. Over de verdeling van klager weten de kosten hebben partijen in hoofdlijnen overeenstemming bereikt. In dat zijn opdrachtgeefsters kader is geprobeerd om een nieuw samenwerkingscontract op te stellen. [A] zag een nieuw contract echter niet akkoord gingen zitten. In een e-mail van 7 maart 2021 aan [C] schrijft zij: ‘Ik heb afgelopen woensdag ook nog telefonisch contact gehad met mijn accountant over het concept. Ik kom tot de door klager gestelde conclusie, dat ik nog steeds geen nieuwe overeenkomst van samenwerking wil. 9 Jaar geleden is heel bewust gekozen voor een kostenmaatschap, dit gaf duidelijkheid in de te delen kosten en voor de [bank1], waar onze 3.9. In een e-mailbericht van 9 maart 2021 aan klaagster schrijft [C]: ‘(aangepaste) voorwaarden …). Het lijkt er op dat met name de accountant een geheel nieuw contract niet ziet zitten en een doorslaggevende stem heeft bij [voornaam1]’. 3.10. Bij brief van 9 juni 2021 deelt de advocaat van [A] aan klaagster mee dat zij niet verder wilden met klager en zich [A] de maatschapsovereenkomst wenst op te zeggen per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen31 december 2021.

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - Beklaagde is Klaagster huurt sinds mei 2017 de verantwoordelijk makelaar binnen woning aan het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer van 2017 had beklaagde het pand adres [adres] te A. in verkoop]. Haar opdrachtgeefsters waren Zij huurde de gezusters V.woning destijds van haar grootvader, die het pand hadden geërfd eigenaar was van hun overleden vaderde woning. Omdat de opdrachtgeefsters De grootvader van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond klaagster is in februari 2018 overleden. De moeder van klaagster heeft de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in woning geërfd en werd daarmee de koopakte nieuwe verhuurster van klaagster. De moeder van klaagster heeft beklaagde ingeschakeld om haar bij te staan bij de totstandkoming van een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomennieuwe huurovereenkomst met klaagster. - Klager had interesse in Op 23 juli 2018 heeft beklaagde klaagster opgebeld met het verzoek om een nieuw huurcontract voor de woning te komen tekenen. Klaagster voelde zich door dit pandverzoek overrompeld en zij heeft aangegeven het eventuele nieuwe huurcontract eerst te willen bestuderen. Hij heeft Daags daarna ontving klaagster het concept voor een nieuw huurcontract, wederom met het verzoek dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezigbeklaagde te komen ondertekenen. Op Klaagster heeft de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering ontvangst van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager contract nog dezelfde dag bij e-mail aan beklaagde bevestigd. Zij vroeg zich in haar e-mail onder meer af wat beklaagde precies bedoelde met ‘concept’ en of zij nog wijzigingen kon verwachten. Zij liet weten graag de definitieve versie van 27 juli 2017 het contract te willen ontvangen, voordat zij een afspraak met beklaagde wilde maken. Tevens gaf zij in die e-mail aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst dat zij op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbindeneen later tijdstip, zulks op basis na ontvangst van de uitkomst definitieve versie van de meting door [A]het contract, nog vragen en/of aanmerkingen daarop aan beklaagde zou zenden. - Bij e-mail van dezelfde datum 25 juli 2018 liet beklaagde weten dat er alleen maar sprake was van een ‘concept’, aangezien de gegevens van klaagster daarin nog niet stonden ingevuld. Zodra deze gegevens in de tekst waren opgenomen, zou de tekst van het contract definitief zijn, aldus beklaagde. - In een e-mail van 3 augustus 2018 verzocht beklaagde klaagster opnieuw om een afspraak te maken om bij hem op kantoor het nieuwe huurcontract te komen tekenen. Klaagster liet vervolgens bij e-mail van 6 augustus 2018 aan beklaagde weten dat zij nog een aantal vragen over het huurcontract had die eerst besproken en beantwoord moesten zijn, alvorens zij het contract zou kunnen tekenen. - In een e-mail van 8 augustus 2018 zond klaagster een aantal vragen en opmerkingen over het contract aan beklaagde. Deze liet daarop bij e-mail van 9 augustus 2018 weten dat hij een en ander met zijn cliënte zou bespreken, waarna klaagster nader zou worden geïnformeerd. - Beklaagde heeft de vragen van klaagster niet beantwoord. In plaats daarvan zond hij haar op 21 augustus 2018 een brief, waarin hij namens zijn cliënte, de moeder van klaagster, meedeelde dat de destijds tussen klaagster en haar grootvader overeengekomen huurprijs te laag was vastgesteld en dat haar moeder de huurprijs wilde verhogen naar de maximaal redelijke huurprijs van € 788,08 per maand. Volgens beklaagde had klaagster het nieuwe huurvoorstel in haar e-mailbericht van 8 augustus 2018 afgewezen. De door klaagster geformuleerde vragen en opmerkingen zouden volgens beklaagde reden voor zijn cliënte zijn om te twijfelen aan de bereidheid van klaagster om tot overeenstemming te komen over een nieuwe huurprijs. Beklaagde zegde namens zijn cliënte de huur van de woning op tegen 1 oktober 2018. Klaagster werd verzocht om binnen vijf dagen na dagtekening van die brief te laten weten of zij met de huuropzegging akkoord ging, alsook werd zij verzocht met het kantoor van beklaagde contact op te nemen voor een inspectie van de woning. - Bij brief van 26 augustus 2018 heeft klaagster aan beklaagde laten weten dat zij huurbescherming genoot en dat de door beklaagde gedane opzegging onrechtmatig was. Zij verzocht beklaagde de opzegging in te trekken en liet weten dat de bestaande huurovereenkomst onverkort van kracht zou blijven. - Bij brief van 7 september 2018 liet beklaagde aan de makelaar van klager klaagster weten dat zijn opdrachtgeefsters hij zich niet akkoord gingen met herkende in de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden zienswijze van klaagster en dat zij niet verder wilden het doel van zijn brief was geweest om met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten klaagster in onderhandeling overleg te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met teneinde een andere gegadigde acceptabele oplossing voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepenbeide partijen te vinden.

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen In het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer voorjaar van 2017 had beklaagde het pand de woning aan de [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren In de gezusters V.verkoopbrochure stond onder meer vermeld dat: * de koopovereenkomst uitsluitend tot stand komt als beide partijen een schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend; * de verkoop niet eerder tot stand komt dan nadat niet alleen over de koopsom maar ook over zaken als de datum van de oplevering, die het pand hadden geërfd van hun overleden vaderroerende zaken etc. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond overeenstemming is bereikt; * in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen onroerende zaak asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn en dat verkoper gevrijwaard is voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomenonroerende zaak kan voortvloeien. - Klager had interesse Klagers waren geïnteresseerd in dit pand. Hij heeft pand en zij hebben dit op 14 juli 15 mei 2017 bezichtigd in gezelschap van voor de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezigeerste keer bezichtigd. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) dezelfde dag hebben zij bij beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod van € 360.000,-- kosten koper op het pand gedaan gedaan, zulks onder het voorbehoud van financiering. Tevens Dit bod is door beklaagde aan zijn opdrachtgever voorgelegd. De opdrachtgever liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen hij tegelijk met de verkoop van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst woning ook een extra meting sloep wilde mee verkopen. In een telefoongesprek tussen klagers en beklaagde van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken 19 mei 2017 lieten klagers weten dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had zij geen probleem met de interesse hadden in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A]sloep. - Bij e-mail van dezelfde datum 22 mei 2017 deelden klagers aan beklaagde mee dat zij hun eerder gedane bod wilden herzien in verband met een aantal bouwkundige gebreken aan de woning, de mogelijkheid van asbest in de dakpannen en door hen geconstateerde onduidelijke informatie van de zijde van beklaagde over een aantal andere aspecten van het pand, waaronder een kwestie rond een mandelig pad. Klagers verzochten beklaagde over deze kwesties contact met hen op te nemen. - Bij e-mail van 24 mei 2017 liet beklaagde aan de makelaar van klager klagers weten dat de verkoper een onderzoek zou aanvragen betreffende de mogelijk asbesthoudende dakpannen en dat de verkoper ook de kosten van dat onderzoek zou dragen. Voor het overige beantwoordt beklaagde in die e-mail nog enkele andere vragen van klagers. - In de daarop volgende dagen is tussen klagers en beklaagde nog gecorrespondeerd over het mandelige pad alsook is de vraag aan de orde geweest of de woning bij de gemeente nu bekend stond als recreatiewoning dan wel dat deze bestemd was voor permanente bewoning. Klagers lieten weten dat zij doende waren dit laatste uit te zoeken, alsook dat zij bezig waren te onderzoeken of het bij de woning behorend boothuis destijds was gebouwd met vergunning van de gemeente. - Op 1 juni 2017 zond beklaagde aan klagers de rapportage betreffende het onderzoek naar mogelijke asbest in de dakpannen. Volgens dit onderzoek bleken de dakpannen geen asbest te bevatten. Op dezelfde datum lieten klagers aan beklaagde weten dat de asbest- rapportage voor hen geen enkele waarde had, aangezien het onderzoek niet op de juiste wijze zou zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen uitgevoerd. Voorts gaven klagers (opnieuw) aan dat aan het pand een aantal bouwkundige gebreken kleefden, dat er nog steeds onduidelijkheid was over het mandelige pad en dat hen gebleken was dat bepaalde kosten van onderhoud (waaronder die betreffende de beschoeiing) gedragen dienden te worden door de eigenaar van het te koop aangeboden pand en de eigenaren van een aantal omliggende percelen. Klagers wilden weten hoe die kosten verdeeld dienden te worden. - Beklaagde stelde naar aanleidingen van alle stellingen en eisen van klagers voor een en ander te bespreken bij een tweede bezichtiging. De tweede bezichtiging vond plaats op 6 juni 2017. Op diezelfde datum deden klagers een nieuw bod op het pand ten bedrage van € 300.000,-- kosten koper. - Op donderdag 8 juni 2017 liet beklaagde telefonisch aan klagers weten dat de verkoper dit bod had afgewezen. Klagers stelden vervolgens voor het verschil tussen hun oorspronkelijk bod van € 360.000,-- en hun laatste bod van € 300.000,-- te delen en deden derhalve een bod van € 330.000,--. - Op 13 juni 2017 heeft beklaagde namens zijn opdrachtgever ook dit laatste bod afgewezen en hij heeft meegedeeld dat zijn opdrachtgever het pand voor € 360.000,-- kosten koper wilde verkopen. - Bij e-mail van 14 juni 2017 verhoogden klagers hun bod weer tot het oorspronkelijke bedrag van € 360.000,--, doch zij stelden daarbij een aantal voorwaarden, te weten – kort samengevat -: * levering van het pand inclusief de eerder besproken sloep; * goedkeuring door de gemeente van het door klagers vervaardigde schetsontwerp betreffende onder meer de uitbreiding van het pand; * opname in de koopovereenkomst van een clausule omtrent het achterstallig onderhoud aan de beschoeiing en het vastleggen van de verantwoordelijkheid van eigenaren van alle omliggende percelen betreffende die beschoeiing; * een verklaring van de verkoper dat er geen achterstallige betalingen waren terzake van het mandelige pad; * voorbehouden xxxxxxx xxx xxxxxxxxxx onderzoek, taxatie en financiering. Klagers eindigen hun e-mail met de door klager gestelde (aangepaste) mededeling dat zij ‘een deal’ zouden hebben, indien de verkoper met de bovengenoemde voorwaarden akkoord zou gaan. - Op 19 juni 2017 heeft beklaagde schriftelijk gereageerd op laatstgenoemd voorstel van xxxxxxx. Beklaagde liet weten dat de sloep reeds was verkocht en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum de verkoper € 360.000,-- voor het pand wilde hebben, exclusief de sloep. Voorts liet beklaagde weten dat verkoper vrij achtten in onderhandeling te treden wilde blijven om met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomengegadigden in gesprek te gaan. Beklaagde is in onderhandeling getreden met zegde toe dat hij klagers op de hoogte zou stellen indien er een voor de verkoper aanlokkelijke tussentijdse bieding door een andere gegadigde voor zou worden gedaan en dat hij klagers dan de kans zou geven het pandpand alsnog te verwerven. - Bij e-mail van 23 juni 2017 lieten klagers aan beklaagde weten dat zij hun op 14 juni 2017 gedane bod alsmede de daaraan gestelde voorwaarden handhaafden. Zij spraken er hun ongenoegen over uit dat de verkoper hen niet de tijd wilde gunnen om een en ander af te stemmen met hun hypotheekverstrekker en de gemeente. Klagers lieten weten dat zij op 29 juni 2017 een afspraak hadden met de Welstandscommissie van de gemeente en met de hypotheek- verstrekker. Zij verzochten beklaagde hen vóór 29 juni 2017 mee te delen of verkoper de intentie had de woning aan hen te verkopen. Voor het geval dit laatste niet zo zou zijn, konden zij zich de kosten en de moeite van een bezoek aan de bank en de gemeente besparen, aldus klagers. - Eveneens op 23 juni 2017 deelde beklaagde per e-mail aan klagers mee dat de sloep verkocht was aan een derde en vroeg hij klagers of hun bod ten bedrage van € 360.000,-- exclusief de sloep was. Klagers hebben in reactie hierop bij e-mail van 25 juni 2017 laten weten dat zij wensten dat de verkoper de intentie zou uitspreken dat hij met klagers zaken wilden doen en dat hij hen een paar weken de tijd diende te gunnen om de financiering rond te krijgen en de toezegging van de gemeente te verkrijgen dat deze wilde meewerken aan de uitvoering van het schetsontwerp van klagers. Klagers hebben niet gereageerd op de vraag van beklaagde of hun bod van € 360.000,-- exclusief de sloep was. Bij e-mail van 26 juni 2017 liet beklaagde aan klagers weten dat het bod van klagers nog steeds niet duidelijk was, aangezien de sloep reeds was verkocht en verkoper die niet zou kunnen leveren. - Op donderdag 29 juni 2017 vervoegden klagers zich zonder tevoren gemaakte afspraak aan het kantoor van beklaagde, die op dat moment niet aanwezig was. Aan een collega van beklaagde deelden klagers mee dat zij de koopovereenkomst wilden tekenen. Klagers hadden diezelfde middag namelijk van de gemeente te horen gekregen dat hun schetsontwerp was goedgekeurd. De collega van beklaagde die niet bekend was met de zaak zegde aan klagers toe dat hij een en ander aan beklaagde zou doorgeven. - In de namiddag van 29 juni 2017 heeft beklaagde telefonisch aan klagers laten weten dat een andere gegadigde een bod op de woning had gedaan. Klagers werden in de gelegenheid gesteld een eindvoorstel te doen. Klagers boden alstoen een bedrag van € 352.000,--, gebaseerd op hun eerdere bod van € 360.000,-- minus het pand heeft gekochtbedrag waarvoor de sloep volgens beklaagde kort tevoren aan een derde was verkocht. Kort daarna verhoogden klagers hun bod weer tot € 360.000,-- exclusief de sloep, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroependoch inclusief de eerder door hen gestelde voorwaarden. Rond 20.00 uur ’s avonds deelde beklaagde aan klagers mee dat de woning was gegund aan de andere bieder.

De feiten. Op grond van In hoger beroep zijn de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende feiten komen vast te staan. - Beklaagde : 2.1 De Makelaar heeft begin 2017 van mevrouw [C] en haar vier zoons gezamenlijk de opdracht gekregen tot dienstverlening bij de verkoop van de vrijstaande woning aan de [adres] (hierna: de Xxxxxx). 2.2 Eind februari 2017 is de verantwoordelijk makelaar binnen Makelaar begonnen met de presentatie van de Woning, onder meer door deze op Funda te koop aan te bieden. Als verkoopinformatie is daarbij vermeld dat de Woning een woonoppervlakte heeft van 101 m2 en dat de overige inpandige ruimte 25 m2 bedraagt. Verder is vermeld dat het kantoor perceel een oppervlakte heeft van 1.760 m2. 2.3 In de verkoopbrochure is opgenomen dat het woonoppervlakte van de Woning ca. 100 m2 is. Bij de verkoopdocumentatie is tevens een kadastrale kaart en een door de verkopers ingevulde vragenlijst gevoegd. Daarin is de vraag in deel 1 “Juridische Zaken” “Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? Of is er bv een ged. van schuur of garage op grond van de buren gebouwd of andersom? door de verkopers beantwoord met “nee”. 2.4 In ieder geval in mei 2017 waren klagers naast anderen in de aankoop van de Woning geïnteresseerd. Klagers lieten zich bijstaan door aankoopmakelaar de heer [D] van [naam makelaarskantoor] te A. ]. Op 17 mei 2017 hebben klagers de Woning bezichtigd. Daarna is door klagers een bod onder voorbehoud van een bouwkundige keuring uitgebracht. Dat bod is aanvaard, waarna de bouwkundige keuring op 2 juni 2017 is uitgevoerd. 2.5 Op of omstreeks 9 juni 2017 is de koopovereenkomst ondertekend. De koopsom bedroeg € 122.500,-. In de zomer koopovereenkomst is opgenomen dat de oppervlakte van 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoopperceel 17a en 60 ca is. Haar opdrachtgeefsters waren Daarnaast bepaalt artikel 6.11 van de gezusters V., die koopovereenkomst dat een verschil tussen de opgegeven en werkelijke grootte van het pand hadden geërfd perceel aan geen der partijen enig recht verleent. In artikel 23 is een niet zelfbewoningsclausule opgenomen: De datum van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond eigendomsoverdracht is in de aanbiedingstekst koopovereenkomst gesteld op Funda opgenomen dat in 31 augustus 2017. 2.6 Na de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen totstandkoming van de koopovereenkomst en voor de zekerheid eerst een extra meting juridische eigendomsoverdracht wijst klagers de Makelaar erop dat het gebruiksoppervlakte niet ca 101m² maar 73m² is en het oppervlakte van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoerenoverige inpandige ruimte niet 25m² maar 15,75m² is. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben Makelaar erkent dat hij het bod van klager geaccepteerdgebruiksoppervlakte niet volgens de norm NEN 2580 heeft opgemeten, maar houdt het er aanvankelijk voor dat het gebruiksoppervlakte 98 m² is. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 De Makelaar heeft aangeboden met de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx verkoper te overleggen over een ontbinding van de zijde van beklaagde koopovereenkomst en was bereid € 500,- aan onkosten te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie vergoeden. Van dit aanbod hebben klagers geen gebruik gemaakt. 2.7 Na de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager eigendomsoverdracht vragen klagers bij e-mail van 27 juli oktober 2017 aandacht voor de kadastrale erfgrens. Die e-mail luidt, voor zover relevant: 1. Hoe heeft u de erfgrenzen opgemeten, dan wel hoe heeft u de oppervlakte van 1760 m2 kunnen berekenen? 2. Bent u op de hoogte geweest van het feit dat de erfgrens significant afwijkt van de kadastrale kaart die wij van u hebben gekregen bij de verkoopinformatie? 3. Had een en ander niet tot vragen moeten leiden bij u? 4. Was u van het bovenstaande op de hoogte voorafgaande aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde verkoop? 5. Zo ja, waarom is er door u in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis verkoopinformatie dan geen melding gemaakt van de uitkomst van de meting door [A]. - Bij erfdienstbaarheid? (…)” 2.8 De Makelaar heeft bij e-mail van dezelfde datum liet beklaagde aan de makelaar van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen.5 november 2017 als volgt gereageerd:

De feiten. Op grond Bij de boeking onder nummer XXX van een wintervakantie naar Egypte van 05 tot 14/11/2015 ontving xxxxx een promotiebon van 500,00€ met codenummer XXX voor een volgende zomervakantie. Deze promotiebon maakt geen duidelijke melding van alle verdere promotievoorwaarden doch bevat onderaan in kleinere lettertjes de verwijzing: “Alle voorwaarden vind je op RO Bon enkel geldig indien de boeking XXX bevestigd is… Van enige andere uitdrukkelijke en duidelijke mededeling van de stukken en promotievoorwaarden bij de aflevering van de promotiebon is in het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken dossier geen spoor te vinden. Deze onder nummer XXX geboekte wintervakantie naar Egypte werd door eiser op 05/11/2015 geannuleerd. De annuleringskost kwam voor 100% volledig ten laste van eiser. Xxxxxx boekten vervolgens bij RO Internet een reis naar Griekenland - Kos met verblijf in A van 07/05/2016 tot 14/05/2015, met invoering van de vroeger bij boeking XXX met code XXX verkregen korting van 500,00€ Op 10/01/2016 ontving xxxxx twee schriftelijke bevestigingen van deze boeking onder reserveringsnummer XXX voor de Raad het navolgende komen vast totale prijs van 751,57€. Op 13/01/2016 ontving xxxxx een derde schriftelijke bevestiging van deze boeking onder reserveringsnummer XXX voor de totale prijs van 751,57€. Met mail van 18/01/2016 liet RO eiser weten dat hij geen recht meer heeft op deze waardebon gezien de annulatie van de vroegere winterboeking XXX. Op 19/01/2016 ontving xxxxx een vierde schriftelijke bevestiging van deze boeking onder reserveringsnummer XXX, ditmaal voor de totale prijs van 1.251,57€. Bij nazicht op RO van de “Voorwaarden actie : €500 cadeau voor je volgende vakantie” blijkt daar inderdaad vermeld te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer van 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap :” Bij annulatie van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan eerste boeking vervalt het kantoor recht op de waardebon…” Met brief van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op 10/03/2016 betwist eiser de vraag van klager of er iets bekend was over de staat nieuwe reisbevestiging en eist hij uitvoering van de fundering reis voor 751,57€, - omdat door de schriftelijke reisbevestiging een reiscontract voor 751,57€ tot stand was gekomen ; - omdat de promotievoorwaarden hem niet uitdrukkelijk en duidelijk meegedeeld werden op moment van de aflevering van de waardebon. Met brief van 18/04/2016 stelt RO dat, overeenkomstig de bij de waardebon gevoegde voorwaarden, de waardebon ten gevolge van de annulering van de reis vervallen was en dus niet meer kon aangewend worden bij de boeking van een volgende reis. Bij niet betaling van het pand saldo van 500,00€ zou de boeking geannuleerd worden. Met mail van 19/04/2016 laat eiser aan RO weten dat hij het saldo van 500,00€ betaald heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek “onder uitdrukkelijk voorbehoud van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde alle rechten en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht zonder enige nadelige erkentenis… Xxxxx vordert uiteindelijk terugbetaling van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren waardebon van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017500,00€ en 500,00€ morele schadevergoeding, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A]. - Bij e-mail van dezelfde datum liet beklaagde aan de makelaar van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen.namelijk samen 1.000,00€.

De feiten. Op grond van In hoger beroep zijn de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende feiten komen vast te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen : 2.1 In het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer voorjaar van 2017 had beklaagde trad het pand Makelaarskantoor c.s. op als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning aan de [adres] te A. in verkoop(hierna: de woning). Haar opdrachtgeefsters Klagers waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is geïnteresseerd in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in de koopakte een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap woning. 2.2 In het kader van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaarverkoopbemiddeling heeft het Makelaarskantoor c.s. De heer Z voornoemd, verbonden aan een verkoopbrochure opgesteld. Bij het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat opstellen van de fundering van verkoopbrochure heeft het pand heeft Makelaarskantoor c.s. de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht verkopers van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende woning verzocht een vragenlijst in te vullen. Deze vragenlijst is onderdeel van de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 verkoopdocumentatie. 2.3 Vraag 12 van de vragenlijst luidt: In de vragenlijst (hierna: de eerste meting plaatsgevonden. - In vragenlijst) is geen reactie op vraag 12 gegeven. 2.4 Na onderhandelingen hebben klagers en de vroege avonduren verkopers van de dag van de bouwtechnische inspectie woning overeenstemming bereikt. Het Makelaarskantoor heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 4 april 2017 aan klagers toegezonden de notaris verzocht als ontbindende voorwaarde in concept koopovereenkomst en de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbindendaarbij behorende 6 bijlagen, zulks op basis waaronder een afschrift van de uitkomst van de meting door [A]eerste vragenlijst. - Bij e-mail van dezelfde 6 april 2017 heeft het Makelaarskantoor aan klagers de afspraak over de datum liet beklaagde en het tijdstip voor de ondertekening van de koopovereenkomst bevestigd. 2.5 De koopovereenkomst is op 10 april 2017 tijdens een bijeenkomst op het Makelaarskantoor getekend. Aan deze koopovereenkomst is een exemplaar van de vragenlijst gehecht. Op dit exemplaar (hierna: de tweede vragenlijst) is vraag 12 wel ingevuld. Het antwoord op de vraag luidt als volgt: Iedere pagina van deze tweede vragenlijst is door klagers en de verkopers geparafeerd. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 september 2017. 2.6 Na de levering van de woning hebben klagers in een telefoongesprek van 22 september 2017 en in de e-mail van 24 september 2017 de Makelaar geïnformeerd over de problemen die hen na de levering van de woning is gebleken. Onder meer hebben zij de Makelaar gevraagd of hij op de hoogte was van de aanwezigheid van boktor en houtworm in de blokhut en in het woonhuis, een verrot kozijn in de badkamer, een kapotte ventilator en overlast van muizen en ratten. Hierop heeft de Makelaar bij e-mail van 3 oktober 2017 aan de makelaar klagers bericht: 2.7 Bij brief van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met 19 oktober 2017 hebben klagers het Makelaarskantoor aansprakelijk gesteld voor de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten hen geleden schade. 2.8 Klagers hebben ook de verkopers van de woning aansprakelijk gesteld voor de door hen geclaimde schade ad € 27.380,-. De verkopers hebben in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met het kader van een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepenschikking een bedrag van € 15.000,- aan klagers voldaan.

De feiten. Op grond 2.1 Makelaarskantoor W heeft een opdracht tot dienstverlening gekregen bij de verkoop van een woonhuis met erf en tuin (hierna: de woning) aan de [adres]. Opdrachtgevers waren de heer en mevrouw Y. Xxxxxxx X. is op 1 september 2017 overleden. Na haar overlijden is de dochter van verkopers (hierna: de dochter) opgetreden als contactpersoon. 2.2 X is opgetreden als contactpersoon voor zijn dochter en schoonzoon. 2.3 Meerdere belangstellenden hebben de woning bezichtigd. Verkopers hadden een voorkeur voor een bepaalde belangstellende, in de stukken aangeduid als partij A. 2.4 Na het afhaken van partij A is op vrijdag 22 september 2017 tussen X en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor X. xxxxxxxxx overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 300.000,00 k.k. en de Raad het navolgende komen vast te staan. - Beklaagde is de verantwoordelijk makelaar binnen het kantoor [naam makelaarskantoor] te A. In de zomer overige voorwaarden. 2.5 Bij e-mail van 22 september 2017 had beklaagde het pand [adres] te A. in verkoop. Haar opdrachtgeefsters waren de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat in de koopakte heeft een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomen. - Klager had interesse in dit pand. Hij heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig. Op de vraag van klager of er iets bekend was over de staat van de fundering van het pand heeft de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevond. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar derde gegadigde een bod op het pand gedaan van € 280.500,00 k.k. onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet Makelaarskantoor W heeft hierop geen actie ondernomen, omdat het bod veel te laag was. 2.6 X heeft de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen woning op 27 september 2017 laten taxeren. 2.7 Na ontvangst van de koopovereenkomst personalia van xxxxxx heeft Z op 27 september 2017, 11:44 uur aan de dochter de volgende e-mail toegezonden: 2.8 Op 2 oktober 2017 om 8:50 uur heeft X per e-mail aan Z gevraagd om toegang tot de woning in verband met een offerte voor de zekerheid eerst een extra meting vervanging van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoerendakbedekking. 2.9 Op 2 oktober 2017 om 9:20 uur heeft een derde gegadigde Z het volgende gemaild: - geen voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring Nogmaals sorry dat wij u in zo’n lastige situatie brengen. - De opdrachtgeefsters Het bod van beklaagde hebben de derde gegadigde was substantieel hoger dan het bod van klager geaccepteerdX. 2.10 Z heeft dit bod overgebracht aan de verkopers en aan X. Z heeft X meegedeeld dat de verkopers zich niet verplicht voelden zich aan de mondeling gesloten overeenkomst met hem te houden. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze Z heeft X in de gelegenheid gesteld een eindbod te doen. X heeft dit geweigerd en op vrijdag 28 juli 2 oktober 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli onder meer Z meegedeeld 2.11 Z heeft op 3 oktober 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem overleg gehad met de in verkopers, die hem hebben meegedeeld aan de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesprokenderde gegadigde te willen verkopen. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, Dit heeft de makelaar van klager Z om ongeveer 17:00 uur aan X meegedeeld. 2.12 X heeft Z bij e-mail van 27 juli 2017 aan de notaris 3 oktober 2017, 9:48 uur verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A]. - Bij zijn e-mail van dezelfde datum liet beklaagde aan 2 oktober 2017 onder de makelaar aandacht van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen met de door klager gestelde (aangepaste) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling directie van makelaarskantoor W te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet tot stand gekomen. Beklaagde is in onderhandeling getreden met een andere gegadigde voor het pand, die het pand heeft gekocht, maar uiteindelijk niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepenbrengen.

De feiten. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is als niet voldoende weersproken voor de Raad het navolgende komen vast te staan. - In januari/februari 2009 heeft klaagster beklaagde opdracht verleend als makelaar voor de aankoop door klaagster van bedrijfsruimte ten behoeve van het advocatenkantoor van klaagster. Klaagster heeft hierbij als voorwaarde gesteld dat beklaagde geen courtage in rekening kon brengen voor objecten waarmee klaagster anders dan via beklaagde in aanraking was gekomen. Beklaagde heeft in zijn e-mail van 6 februari 2009 aan klaagster de opdracht bevestigd, inclusief de hoogte van de courtage die hij klaagster in rekening zou kunnen brengen. Op 2 februari 2009 heeft beklaagde een e-mail gestuurd waarin klaagster een viertal te koop aangeboden kantoorruimtes werd voorgelegd. Hierbij is onder meer vermeld de verantwoordelijk makelaar binnen bedrijfsruimte met het kantoor adres [adres] die te huur werd aangeboden maar ook kon worden gekocht. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als: “de kantoorruimte”. Per e-mail van 6 februari 2009 heeft beklaagde klaagster inzake de mogelijke aankoop van de kantoorruimte laten weten informatie te hebben opgevraagd bij [naam makelaarskantoor] ], verkopend makelaar van de kantoorruimte, hierna te A. In noemen: “de zomer verkopend makelaar”. Bij e-mail van 2017 had 9 februari 2009 heeft beklaagde het pand [adres] te A. in verkoopklaagster nadere informatie met betrekking tot de kantoorruimte doen toekomen. Haar opdrachtgeefsters waren Op 12 februari 2009 heeft beklaagde aan de gezusters V., die het pand hadden geërfd van hun overleden vader. Omdat de opdrachtgeefsters van beklaagde zelf nooit in het pand hadden gewoond is verkopend makelaar laten weten dat zijn cliënte was geïnteresseerd in de aanbiedingstekst op Funda opgenomen dat aankoop van de kantoorruimte. Tevens werd verzocht om nadere informatie met betrekking tot de zich in de koopakte een zogenaamde nietkantoorruimte (gedeeltelijk) bevindende huurder. Op 30 maart 2009 heeft klaagster beklaagde bericht geen hogere koopprijs te willen betalen. Dezelfde dag heeft beklaagde de verkopend makelaar laten weten dat klaagster haar bod niet zou verhogen. Op 16 oktober 2009 heeft klaagster beklaagde per e-zelfbewoningsclausule zou worden opgenomenmail laten weten aanpassingen aan de kantoorruimte te wensen. - Klager had interesse in dit pandOp 19 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail gevraagd om nadere informatie inzake de gewenste aanpassingen. Hij Op 19 oktober 2009 heeft dit op 14 juli 2017 bezichtigd in gezelschap klaagster beklaagde geïnformeerd. Op dezelfde dag heeft beklaagde die informatie aan de eigenaar tevens verhuurder van de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar. De kantoorruimte doorgegeven, de heer Z voornoemd, verbonden aan het kantoor S. van beklaagde, was bij die bezichtiging aanwezig[bedrijfsnaam]. Op 21 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail de vraag standpuntbepaling per e-mail van klager of er iets bekend was over de staat 20 oktober 2009 van de fundering heer S. inzake de mogelijkheden van aanpassing kenbaar gemaakt. In deze e-mail heeft beklaagde klaagster eveneens kenbaar gemaakt dat de door haar gewenste aanpassingen van de kantoorruimte realiter tot een verhoging van de huurprijs zullen leiden. Bij e-mail van 22 oktober 2009 heeft klaagster richting beklaagde gereageerd op zijn e-mail van 21 oktober 2009. Hierbij heeft klaagster beklaagde laten weten het pand niet eens te zijn met diens zienswijze dat door haar gewenste aanpassingen in de kantoorruimte tot een verhoging van de huurprijs zouden moeten leiden. Op 27 oktober 2009 heeft per e-mail de heer Z geantwoord dat hem niets bekend was. - Op verzoek S. aan klaagster en beklaagde laten weten op welke manier tot aanpassing van xxxxxx heeft op 19 juli 2017 een bouwtechnische inspectie van het pand plaatsgevonden. Ten tijde van die inspectie is geconstateerd dat zich in het pand een aantal meetbouten bevondde kantoorruimte kon worden overgegaan. Bij die inspectie waren (medewerkers van) beklaagde en haar opdrachtgeefsters niet aanwezig. - De aankoopmakelaar e-mail van xxxxxx was inmiddels in het bezit gekomen van een in opdracht van 28 oktober 2009 heeft klaagster de VvE [adres] door [meetbureau A] opgemaakte meetrapportage betreffende de fundering. De nulmeting is door [meetbureau A] uitgevoerd in oktober 2012. Vervolgens heeft in april 2016 de eerste meting plaatsgevonden. - In de vroege avonduren van de dag van de bouwtechnische inspectie heeft klager door tussenkomst van zijn aankoopmakelaar een bod op het pand gedaan onder het voorbehoud van financiering. Tevens liet de makelaar van klager in haar bericht aan beklaagde weten dat klager vóór het tekenen van de koopovereenkomst voor de zekerheid eerst een extra meting van de meetbouten door [meetbureau A] wilde laten uitvoeren. - De opdrachtgeefsters van beklaagde hebben het bod van klager geaccepteerd. Met [meetbureau A] is vervolgens afgesproken dat deze op vrijdag 28 juli 2017 de extra meting zou uitvoeren. - Op 26 juli 2017 kreeg xxxxxx van de zijde van beklaagde te horen dat haar opdrachtgeefsters in verband met hun op handen zijnde vakantie de koopovereenkomst uiterlijk op 27 juli 2017, een dag vóór de door [meetbureau A] uit te voeren meting, wilden tekenen. Op 26 en 27 juli 2017 ontving xxxxxx van de notaris achtereenvolgens in totaal 3 concept-versies van de te tekenen koopovereenkomst. Klager had geen probleem met de in de overeenkomst ten behoeve van de opdrachtgeefsters van beklaagde opgenomen niet-zelfbewonings- clausule, doch klager maakte wel bezwaar tegen de door beklaagde gewenste opneming van een ouderdomsclausule, aangezien over dit laatste niet eerder tussen partijen was gesproken. Nu de verkopers de wens hadden geuit dat de koopovereenkomst zou worden getekend voordat de meting door [meetbureau A] had plaatsgevonden, heeft de makelaar van klager bij e-mail van 27 juli 2017 oktober 2009 doorgestuurd naar beklaagde. Hierin heeft klaagster ondermeer geschreven: “Pak jij dit als mijn makelaar op? Wil (en kan) eerlijk gezegd niet veel tijd aan deze kwestie blijven besteden. Beklaagde heeft op 28 oktober 2009 per e-mail –welke e-mail beklaagde eveneens aan klaagster heeft doen toekomen- de heer X. het volgende bericht: “Heb zojuist overleg gehad met mevrouw X.. Ze wil de ruimte huren maar wil aan de notaris door haar gestelde eisen geen bijdrage leveren. Op 28 oktober 2009 heeft beklaagde klaagster bericht inzake een alternatieve kantoorruimte op een andere locatie. Op 30 en 31 oktober 2009 heeft per e-mail de heer X. xxxxxxxxx en beklaagde nader geïnformeerd over werkzaamheden in en oplevering van de kantoorruimte. Op 2 november 2009 heeft beklaagde klaagster per e-mail bericht dat de heer X. akkoord was gegaan met de wensen van klaagster. Daarbij heeft beklaagde klaagster verzocht als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst contact met hem op te nemen dat klager het recht had de koopovereenkomst tot 14 augustus 2017 te ontbinden, zulks op basis van de uitkomst van de meting door [A]nemen. - Bij e-mail van dezelfde datum liet 9 november 2009 heeft klaagster beklaagde aan het volgende medegedeeld: “Heb je e-mails volgend op ons telefoongesprek waarin ik helder was over mijn standpunt (die ik in een eerdere e-mail ondubbelzinnig heb geschreven en de makelaar van klager weten dat zijn opdrachtgeefsters niet akkoord gingen termijn waarbinnen het Tussen klaagster en de heer X. is met betrekking tot de door klager gestelde kantoorruimte (aangepastemondeling) voorwaarden en dat zij niet verder wilden met klager en zich per diezelfde datum vrij achtten in onderhandeling te treden met andere partijen. - De koopovereenkomst met xxxxxx is niet een huurovereenkomst tot stand gekomen. In ieder geval per 1 januari 2010 heeft klaagster de kantoorruimte betrokken. Beklaagde heeft klaagster een factuur d.d. 2 december 2009 à € 1.428,= doen toekomen inzake “aankoop courtage [adres]”. Bij brief van 4 december 2009 heeft beklaagde klaagster een betalingsherinnering gestuurd. Bij brief van 18 december 2009 heeft beklaagde klaagster wederom een betalingsherinnering gestuurd waarbij is gewaarschuwd voor incassomaatregelen. Beklaagde heeft vervolgens een incassogemachtigde in onderhandeling getreden met een andere gegadigde de arm genomen. Bij brieven van 28 januari 2010 en 15 maart 2010 heeft de incassogemachtigde van beklaagde klaagster tot betaling van de factuur gesommeerd, inclusief incassokosten en rente over de onbetaalde factuur. Bij dagvaarding van 17 mei 2010 heeft beklaagde klaagster in rechte betrokken voor het pand, die het pand de kantonrechter te Zaandam. Hierbij heeft gekocht, maar uiteindelijk beklaagde gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van de factuur. Klaagster heeft de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven van de Vereniging verzocht uit te spreken dat zij niet heeft afgenomen omdat hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepengehouden is de factuur te betalen.