APRESENTAÇÃO DO TRABALHO DE REVISÃO DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO DO MUNICÍPIO DE ORLEANS
APRESENTAÇÃO DO TRABALHO DE REVISÃO DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO DO MUNICÍPIO DE ORLEANS
Visando dar cumprimento, em parte, as obrigações assumidas no contrato administrativo de n. 189/2022, que tem como um dos seus objetos a prestação de serviços de revisão da lei de parcelamento do solo municipal, o Centro Universitário Barriga Verde – UNIBAVE vem apresentar o resultado do trabalho de revisão da lei de parcelamento do solo e, aproveitando o ensejo, informa ainda, que já se encontra em andamento, o trabalho de revisão do plano diretor municipal.
I – NOTA INDRODUTÓRIA
Seguindo uma linha privatista do direito de propriedade, houve um tempo em que o ordenamento jurídico brasileiro, ao permitir o parcelamento do solo, não dava a devida atenção as questões de ordem urbanística, que são, obviamente, de interesse coletivo.
Com o advento da Lei 6.766, em 19 de dezembro de 1979, a qual dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, os anseios sociais de ordem urbanística passaram a ter um tratamento condizente com sua real relevância.
A Lei 6.766/79, caracteriza-se por ser um manual técnico que institui os parâmetros mínimos para o parcelamento do solo nos municípios que, por sua vez, podem complementá-lo conforme as necessidades locais.
O parcelamento do solo, é o procedimento pelo qual ocorre a divisão da terra em partes juridicamente independentes destinadas à edificação.
No que pese a competência dos municípios para legislar sobre o parcelamento do solo, indiscutivelmente a lei de parcelamento do solo municipal precisa estar em perfeita harmonia com todo o arcabouço legislativo, não só federal, como também estadual e, as demais leis esparsas municipais, com as quais precisa coexistir, em especial com o Plano Diretor.
O trabalho da LEI Nº 1.436 DE 18 DE DEZEMBRO DE 1998 foi pautado essencialmente em torná-la condizente com os anseios da sociedade orleanense e, ao mesmo tempo, deixa-la em consonância com a Lei 6.766/79, o Estatuto da Cidade e a Lei Estadual de n. 17.492/2018, para que acima de tudo, quando do parcelamento do solo, não só os interesses do proprietário sejam resguardados, mas também a função social da propriedade, a qual condiciona o direito fundamental à propriedade.
O parcelamento do solo é indispensável ao progresso de todo município, mas precisa ocorrer de forma que os padrões urbanísticos sejam observados e, principalmente, para que o seu resultado sejam unidades imobiliárias, que proporcionem qualidade de vida para aqueles que irão habitá-las, em atenção ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana.
O resultado do trabalho de xxxxxxx, é este, que ora é apresentado ao Poder Público Municipal, para que possa ser avaliado e depois submetido a apreciação da população por meio de audiências públicas e, por fim, à Casa Legislativa Municipal, para que lá seja discutido e aprovado.
II – SUGESTÃO DE TEXTO DO PROJETO DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO
PROJETO DE LEI Nº
DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS
XXXXX XXXX XXXX, Prefeito Municipal de Orleans. Faz saber a todos que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona a seguinte Lei:
CAPÍTULO I DISPOSITIVOS PRELIMINARES
Art. 1º O parcelamento do solo para fins urbanos será regido pela presente lei, que deve ser interpretada e aplicada em consonância com o disposto na Lei Estadual de n. 17.492/2018, na Lei Federal de n. 6.766/1979, no Estatuto da Cidade e na Constituição Federal, sempre que a modalidade de fracionamento não for regida por disposições legais específicas.
Art. 2º O parcelamento para fins urbanos será admitido em zona urbana, de expansão urbana ou rural, esta última na forma da lei federal específica.
Art. 3º Para os efeitos desta Lei, são adotadas as definições constantes no anexo I (dos conceitos).
Art. 4º Todo parcelamento do solo urbano deverá ser submetido a aprovação da entidade licenciadora municipal competente, obedecida a legislação federal, estadual e municipal vigente.
Art. 5º As zonas urbanas ou de expansão urbana para fins de parcelamento do solo serão definidas na lei de zoneamento municipal, sendo as demais consideradas zona rural.
§ 1º Na zona rural somente será admitido o parcelamento do solo nas hipóteses previstas na Lei Federal de n. 4.504/64 e no Decreto n. 59.428/66, independentemente de anuência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), quando as novas unidades forem destinadas a fins urbanos.
Parágrafo Único. Aos condomínios de lotes serão aplicadas as disposições previstas no Código Civil Brasileiro e na Lei Federal de nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
CAPÍTULO II
DAS MODALIDADES DE PARCELAMENTO DO SOLO
Art. 6º O parcelamento do solo para fins urbanos pode adotar uma das modalidades a seguir descritas:
I – loteamento convencional: cujo parcelamento do solo resulte em terrenos a partir de 300 m2 (trezentos metros quadrados), não podendo as áreas públicas serem inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba loteável, descontadas as Áreas de Preservação Permanente (APPs);
II – loteamento popular: cujo parcelamento do solo resulte em terrenos a partir de 200 m2 (duzentos metros quadrados), não podendo as áreas públicas serem inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba loteável, descontadas as APPs;
III – loteamento de interesse social: cujo parcelamento do solo resulte em terrenos a partir de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados), não podendo as áreas públicas serem inferiores a 35%
(trinta e cinco por cento) da gleba loteável, descontadas as APPs, a serem implantados em Zonas de Interesse de Social – ZEIS, que serão definidas em lei municipal específica;
IV – loteamento de pequeno porte: cujo parcelamento de imóvel com área total inferior a 20.000 m2 (vinte mil metros quadrados), ou o desmembramento que não resulte em mais de 20 (vinte) unidades, e desde que não tenha sido objeto de outro parcelamento com os mesmos benefícios na mesma gleba, observada a sua cadeia dominial, sendo permitidos terrenos a partir de 200 m2 (duzentos metros quadrados), não podendo as áreas públicas serem inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba loteável, descontadas as APPs, observado ainda:
a) é dispensada a entrega de áreas institucionais destinadas a equipamentos de uso público caso o sistema viário do parcelamento utilize todo o percentual de que trata o inciso IV deste artigo, exceto as áreas verdes em, no mínimo, 3% (três por cento); e
b) faltando área pública para doação, deve o interessado completar as áreas destinadas a equipamentos de uso público e de áreas verdes, desde que resulte em, pelo menos, uma área pública equivalente a um lote mínimo de 125 m2 (cento e vinte cinco metros quadrados);
V – loteamento de uso industrial: cujo parcelamento do solo resulte em terrenos a partir da área de
1.000 m2 (mil metros quadrados), tendo, no mínimo, 20m (vinte metros) de testada, com restrição urbanística para usos conflitantes, podendo ser exclusivo de uso industrial, observando que:
a) ficam permitidas doações de áreas públicas inferiores as convencionais, num mínimo de 1% (um por cento) da gleba loteável, descontadas as APPs, para instalação de equipamentos públicos, acrescidas as áreas verdes, em um mínimo de 4% (quatro por cento) e mais as áreas necessárias ao sistema viário; e
b) a área a ser doada não poderá ser inferior a 300 m²
VI – no loteamento de uso empresarial: cujo parcelamento do solo destinado a absorver atividades comerciais, de serviços e logística, preferencialmente do mesmo segmento, que resulte em terrenos a partir de 360 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), tendo um mínimo de 15 m (quinze metros) de testada, com restrição urbanística para usos conflitantes, podendo ser ou não de uso exclusivo comercial, de serviços e logística, observando que:
a) ficam permitidas doações de áreas públicas inferiores às convencionais, em um mínimo de 1% (um por cento) da gleba loteável, descontadas as APPs, para instalação de equipamentos públicos, acrescidas as áreas verdes em um mínimo de 5% (cinco por cento) e mais as áreas necessárias ao sistema viário;
VII – no condomínio urbanístico de lotes: a divisão da gleba ou terreno em lotes, caracterizando-se como unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio privado, e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro, observando que deve:
a) ser realizada mediante incorporação ou instituição de condomínio urbanístico, de acordo com previsto no art. 8º da Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e baseado no art. 3º do Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, ou as leis que a sucederem;
b) atender, ainda, aos padrões urbanísticos previstos na legislação municipal, e, desde que respeitados os mapas de prolongamentos de vias da mobilidade urbana, será admitido, também, o uso do solo nesta mesma modalidade de condomínio de unidades de lotes de uso residencial, empresarial e o industrial, com restrição urbanística para usos conflitantes;
c) a fração ideal privativa dos lotes das unidades autônomas ter a área mínima de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), quando destinada à edificação de uso residencial, de 300 m2 (trezentos metros quadrados) quando destinada ao uso empresarial, e de 1.000 m2 (mil metros quadrados) quando destinada ao uso industrial; e
d) o tamanho das vias internas deve ter no mínimo 8 metros;
VIII – parcelamento do solo de uso misto: parcelamento em que se admite o uso de diferentes modalidades urbanísticas ou tipologias em um mesmo projeto ou empreendimento, quer seja loteamento ou condomínio urbanístico de lotes, podem ser contemplados num único empreendimento desde que respeitadas as características de cada modalidade urbanística individual, e desde que permitidas pelo zoneamento urbanístico municipal.
§ 1º Admite-se a utilização, de forma simultânea ou consecutiva, de mais de uma modalidade de parcelamento, na mesma gleba ou lote ou em parte dele, desde que atendidos os requisitos desta Lei.
§ 2º A forma de parcelamento escolhida pelo empreendedor deve estar em conformidade com o zoneamento municipal, que objetivando uma ideal ocupação do solo municipal, impede a utilização de algumas destas modalidades, em determinadas zonas do município.
CAPÍTULO III
DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS
Art. 7º O parcelamento do solo para fins urbanos deve observar os requisitos urbanísticos e ambientais e as exigências específicas estabelecidas nesta Lei, não sendo admitido:
I – nas áreas alagadiças ou sujeitas à inundação, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento ou a contenção das águas;
II – nos locais considerados contaminados ou suspeitos de contaminação por material nocivo ao meio ambiente ou à saúde pública, sem que sejam previamente descontaminados, atendidas as exigências do órgão ambiental competente;
III – nas áreas sujeitas a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de erosão linear ou outra situação de risco, antes de tomadas as providências para garantir sua estabilidade;
IV – nas áreas que integrem unidades de conservação da natureza incompatíveis com esse tipo de empreendimento;
V – nas áreas onde for técnica ou economicamente inviável a implantação de infraestrutura básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitários;
VI – nas áreas onde houver proibição em virtude das normas ambientais ou de proteção do patrimônio cultural;
VII – nas áreas onde houver proibição em virtude das normas aeroportuárias ou de proteção do espaço aéreo; e
VIII – nos terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas as exigências das autoridades competentes.
Parágrafo único. O órgão ambiental municipal deve especificar os estudos técnicos a serem apresentados pelo empreendedor, necessários à comprovação do atendimento ao disposto no caput deste artigo, quando for solicitado.
Art. 8º A autoridade licenciadora deve manter disponíveis informações completas e atualizadas sobre:
I – o Plano Diretor e a legislação municipal de interesse urbanístico e ambiental;
II – as vias urbanas ou rurais, existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário do Município; III – a localização dos equipamentos urbanos e comunitários existentes ou projetados;
IV – os estudos necessários a demonstração da viabilidade do empreendimento; V - outras informações técnicas, que julgar necessárias ao parcelamento do solo.
§ 1º As informações de que tratam os incisos II e III do caput deste artigo devem, preferencialmente, conter coordenadas georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro.
§ 2º As áreas de preservação permanente ao longo dos rios serão aquelas previstas no Código Florestal, exceto quando situadas em meio urbano consolidado e lei municipal específica estabelecer área de preservação permanente menor ou maior do que aquela definida em lei federal, tendo por base estudo sócio-ambiental.
Art. 9º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos, quando a gleba for, satisfatoriamente, atendida pelos seguintes melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I - via pavimentada;
II - sistema de abastecimento de água;
III - rede de energia elétrica;
IV - ponto de atendimento por transporte coletivo;
Art. 10º Somente será permitida a transformação de zona rural em urbana, para fins de parcelamento do solo, quando após o devido processo legislativo, no qual seja fraqueada a participação popular, assim o fizer lei municipal específica.
Art. 11 Independente de outras disposições legais, os loteamentos, desmembramentos e remembramentos, deverão obedecer ao disposto neste artigo e seus incisos:
I - a conservação dos pontos panorâmicos e da paisagem local, dentro do possível;
II - a manutenção das áreas de preservação e do patrimônio natural tombado pelo Poder Público; III - só poderão ser loteadas glebas com acessos direto à via pública;
IV - ao longo das redes de alta tensão e das ferrovias e dutos será obrigatória a reserva de uma faixa
"non aedificandi";
V - Os parcelamentos situados ao longo das rodovias federais, estaduais e municipais, deverão respeitar a faixa de domínio e a faixa “non aedificandi”, prevista em lei;
VI - As vias do loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, conforme o Sistema Viário e harmonizar-se com a topografia local;
VII - Em nenhum caso as vias dos loteamentos poderão prejudicar o escoamento natural das águas nas respectivas bacias hidrográficas, somente podendo os cursos d` água serem canalizadas com prévia anuência da municipalidade e do órgão competente.
§ 1º - Caberá à municipalidade consentir com a indicação feita no projeto de loteamento da localização das áreas a serem cedidas para fins públicos ou indicá-la em caso de discordância.
§ 2º - A área verde não será permutável e as de utilidade pública só poderão ser permutadas desde que por outras de igual finalidade.
Art. 12 - As áreas de preservação permanente, que integram o parcelamento deverão ser identificadas no projeto e averbadas na matrícula do imóvel, tais áreas poderão ser doadas ao Município.
Art. 13 - Todo projeto de parcelamento, deverá incorporar no seu traçado viário, os trechos necessários para assegurar a continuidade do sistema viário da cidade.
Art. 14 - Todas as vias públicas expressas no projeto de loteamento deverão ser construídas pelo proprietário e possuir, no mínimo, vias pavimentadas, meio-fio e sarjeta, rede de distribuição de
água, rede de distribuição de energia elétrica, drenagem de águas superficiais, rede de esgoto, arborização das vias, lâmpadas de led e terraplanagem, conforme constar no projeto.
I – As calçadas nas áreas públicas e APPs serão feitas pelo loteador, mesmo nas áreas doadas; II – as áreas públicas serão cercadas aos fundos e laterais;
a. As cercas serão realizadas com fios de arame liso ou tela e mourões (de madeira ou cimento);
Art. 15 - Os passeios para pedestres terão largura mínima de 2 (dois) metros, os canteiros centrais das vias de comunicação projetadas, terão suas larguras estipuladas para cada caso, respeitada a faixa de rodagem estabelecida, sendo a declividade transversal máxima dos passeios de 3% (três por cento) desde a testada até a linha do meio fio.
Art. 16 - No traçado das vias públicas o ângulo de intersecção não poderá ser inferior a 60º (sessenta graus).
Art. 17 - No caso de loteamentos, em cruzamentos das vias públicas, os dois alinhamentos deverão ser concordados por um arco de círculo com raio igual a 1/3 (um terço) da largura da rua.
Parágrafo Único. No cruzamento de ruas com diferentes larguras o cálculo do raio deverá ser referido à de maior largura.
Art. 18 - Os projetos de loteamentos deverão obedecer ao seguinte:
I - largura mínima da rua: 15 m (quinze metros) para ruas principais;
II - largura mínima da rua: 12 m (doze metros) para ruas secundárias, no interior do loteamento; III - largura mínima da faixa de rolamento: 8 m (oito metros);
IV - as ruas sem saída, devem obrigatoriamente conter em seu final, bolsão para retorno que terá, no mínimo, 20m de diâmetro;
V - rampa máxima da faixa carroçável: 15% (quinze por cento);
§ 1º - Em áreas excessivamente acidentadas, serão permitidas rampas de 20% (vinte por cento), desde que não ultrapasse 1/3 da área arruada.
§ 2º - Excetuam-se da exigência deste artigo os parcelamentos do solo que se integram ao Sistema Viário do Município.
Parágrafo Único. Consideram-se ruas de 15 m (quinze metros), aquelas de ligação direta ao sistema viário principal.
CAPÍTULO IV
DA TRAMITAÇÃO E APROVAÇÃO DO PROJETO DE PARCELAMENTO
Art. 19 - Antes da elaboração do projeto definitivo, o interessado deverá certificar-se de sua viabilidade técnica, solicitando ao órgão competente da municipalidade as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, das áreas destinadas como verde e as de utilidade pública.
§ 1 – Para tanto, o interessado apresentará ao órgão competente da municipalidade, requerimento, acompanhado de certidão atualizada da matrícula do imóvel, consulta prévia ambiental e o projeto urbanístico do imóvel, os quais deverão ser protocolados em formato digital.
§ 2 – Os documentos técnicos serão acompanhados de relatório ou anotação de responsabilidade técnica, devidamente assinada pelo responsável técnico legalmente habilitado, com a indicação dos respectivos registros no Conselho de Classe.
Art. 20 - Após verificar a conformidade do anteprojeto ao regramento urbanístico municipal, a entidade licenciadora emitirá uma certidão de aprovação de anteprojeto.
Art. 21 – De posse da certidão de aprovação do anteprojeto, deverá o empreendedor obter a aprovação dos projetos complementares nos órgãos competentes.
§ 1 - Os projetos complementares a serem aprovados são:
I - de rede de coleta de esgoto; II - de abastecimento de água;
III - de fornecimento de energia elétrica;
IV - de acesso ao empreendimento, pela Secretaria de Infraestrutura do Estado de Santa Catarina – SIE, quando o empreendimento vier a ser acessado por rodovia estadual.
§ 2 - Além dos aludidos projetos, deverá também o empreendedor obter o necessário licenciamento ambiental junto ao órgão ambiental competente.
Art. 22 - Feito isso, deverá o empreendedor, apresentar a autoridade municipal licenciadora: I - certidão atualizada da matrícula do imóvel;
II - certidão negativa de tributos municipais;
III - anotação de responsabilidade técnica de todos os projetos apresentados; IV - cronograma físico-financeiro;
V - projeto urbanístico com memorial descritivo;
VI - projeto geométrico;
VII - projeto de terraplanagem;
VIII - projeto de pavimentação, asfáltica ou paver e “S”; IX - projeto de rede de drenagem fluvial;
X - projeto de acessibilidade; XI – projeto de arborização;
§ 1 - Além de todos os aludidos projetos, deverá o empreendedor apresentar o licenciamento ambiental e os demais projetos complementares aprovados, previstos no artigo 22 desta lei.
§2º - Aprovado o empreendimento, serão emitidas as devidas certidões de aprovação e o termo de caucionamento dos lotes, em valor equivalente ao previsto no cronograma físico-financeiro, o qual, depois de lavrado, será assinado pelo responsável pelo empreendimento;
Art. 23 - Após a apresentação de toda a documentação listada, o órgão licenciador municipal, no prazo de 60 dias, fará a análise e exarará parecer referente a aprovação do empreendimento ou indicando os ajustes necessários a serem promovidos pelo empreendedor.
Art. 24 - Aprovado o empreendimento serão emitidas as devidas certidões de aprovação e o termo de caucionamento dos lotes, o qual depois de lavrado, será assinado pelo responsável pelo empreendimento.
Art. 25 - De posse de tal documentação, deverá o empreendedor promover o registro do parcelamento perante o Cartório de Registro de imóveis, que poderá fazer as exigências que julgar convenientes para a efetivação do registro.
Parágrafo Único. O órgão licenciador municipal desobriga-se de cumprir os prazos contidos neste artigo, quando ocorrerem motivos de força maior.
Art. 26 – Antes de dar início a execução das obras, o empreendedor deverá apresentar ao setor de planejamento anotação de responsabilidade técnica atinente a execução das obras de infraestrutura.
CAPÍTULO V
DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO E REMEMBRAMENTO
Art. 27 - Para a aprovação de desmembramento ou remembramento, o interessado apresentará: I - requerimento ao órgão municipal competente;
II - certidão atualizada da matrícula do imóvel ou imóveis, objeto do desmembramento ou remembramento;
III - certidão negativa de tributos municipais ou federais; IV - Anotação de responsabilidade técnica;
V - Certidão de acompanhamento ambiental emitida pelo órgão ambiental municipal, apenas em caso de desmembramento no meio urbano, sendo dispensada em caso de remembramento e de desmembramento de imóvel rural;
VI - Projeto urbanístico, acompanhado de memorial descritivo;
Art. 28 - Após a apresentação de toda a documentação listada, o órgão licenciador municipal, no prazo de 30 dias, fará a análise e exarará parecer referente a aprovação do empreendimento ou indicando os ajustes necessários a serem promovidos.
Art. 29 – Os desmembramentos com aproveitamento do sistema viário existente, não poderão exceder a 20 lotes, mais a área remanescente, com dimensões e áreas atendendo o mínimo estabelecido por esta Lei, considerando a gleba original;
Art. 30 – Para desmembramento, aplicam-se as disposições exigidas para loteamentos, podendo a testada ser menos, com área mínima exigida em Lei Federal vigente, desde que a situação de fato esteja consolidada anteriormente à data desta lei, comprovada por meio de provas administrativas, a critério do Conselho da Cidade como seguem abaixo relacionadas:
a. Solicitação à prefeitura para aprovação no Conselho;
b. Documentação técnica referente à desmembramento;
c. Comprovante de IPTU e taxas de água e energia;
d. Atestado de visita e parecer técnico da fiscalização do Departamento de Obras;
CAPÍTULO VI
DOS LOTEAMENTOS POPULARES
Art. 31. Os loteamentos populares são aqueles com lotes de no mínimo 200 m2 (duzentos metros quadrados), dotados de infraestrutura básica, implementados pelo poder público ou pela iniciativa privada.
Parágrafo único. Quando implementados pela iniciativa privada, devem ser comercializados por valores inferiores aos praticados no mercado e com condições de pagamento facilitadas.
Art. 32. O loteamento popular terá sua implementação acompanhada pela Secretaria de Administração e pela Secretaria de Assistência Social.
Art. 33. Os empreendedores que implementarem loteamentos populares deverão destinar 10% (dez por cento) dos lotes, os quais serão pré-selecionados pela prefeitura, a famílias de baixa renda, cadastradas em programas habitacionais do município, as quais pagarão até 70% (setenta por cento) do valor de mercado para a unidade imobiliária.
§ 1º A Secretaria de Assistência Social será responsável pelo enquadramento das famílias, que poderão gozar do benefício, utilizando critérios equitativos no processo de classificação dos interessados.
§ 2º O empreendedor só se eximirá de sua responsabilidade, após a Secretaria de Administração avaliar os imóveis e estipular o preço médio de venda, a fim de que se possa determinar o valor a ser praticado com as famílias de baixa renda.
CAPÍTULO VII CONDOMÍNIOS DE LOTES
Art. 34. Aos condomínios de lotes, aplicam-se as disposições da Lei Federal de nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964.
Art. 35. A área verde será separada da área institucional a ser doada, no que concerne ao tamanho das áreas, este seguirá a regra dos loteamentos convencionais.
Art. 36. É permitida a instituição de condomínios na zona urbana e nas zonas de expansão urbana.
§ 1º. Serão permitidos condomínios de lotes na zona rural, apenas quando a lei de zoneamento a considerar de interesse turístico, hipótese na qual o solo rural poderá ser parcelado em fração menor do que a fração mínima de parcelamento do solo, definida na legislação federal.
§ 2º. Quando respeitados os módulos rurais estabelecidos pelo INCRA e atendidas às especificações prescritas nesta lei, os terrenos instituídos sobre imóvel rural, manterão a qualidade de terreno rural e assim deverão ser tributados.
§ 3º. Quando instituído condomínio de terrenos sobre imóvel rural, com dimensão inferior ao módulo rural, presume-se que a unidade imobiliária deixou de ter função rural e, automaticamente, passará a ser caracterizada como urbana.
§ 4º. O tamanho mínimo do lote, decorrente da instituição de condomínio de terrenos será de 360 metros quadrados.
Art. 37. A implantação do condomínio de lotes não poderá interromper o prolongamento das vias públicas existentes ou projetadas.
Art. 38. Somente serão admitidos condomínios de lotes, cujo perímetro seja murado e o acesso seja restrito.
§ 1º. A restrição de acesso a que se refere o “caput” deste artigo não se aplica a Polícia Militar, Corpo de Bombeiros, membros das Forças Armadas e demais servidores públicos federais, estaduais e municipais, de qualquer esfera do poder, desde que, no exercício de suas funções.
Art. 39. Os condomínios de terrenos deverão ter 10% (dez por cento) de sua área total destinada a áreas de lazer e mais 10% (dez por cento) de área arborizada, desconsiderando a área verde e .
§ único. Para efeitos desta lei, a área objeto de instituição do condomínio é a área total matriculada no registro de imóveis, devendo ser respeitadas as áreas de preservação permanente, áreas de parques, zonas de áreas de proteção ambiental, instituídas pela União, Estados, Municípios e áreas ocupadas pelo sistema viário, bem como áreas remanescentes e área verde.
Art. 40. Nos locais onde o fechamento do perímetro do condomínio de terrenos estiver diretamente voltado para a via pública de uso coletivo, o muro ou cerca deve ser construído de forma a permitir a permeabilidade visual.
Art. 41. As vias principais do condomínio deverão ter largura mínima de 12,00 (doze) metros, sendo 2 metros de passeio de cada lado e 8 metros de pista de rolamento, havendo a possibilidade das vias secundárias terem metragem inferior, condizente com a indispensável mobilidade das pessoas e veículos.
§1º. A largura mínima das vias secundárias será de 8 metros, dispensadas as áreas de passeio, desde que não tenham comprimento superior a 110 metros, quando ultrapassada tal medida deverá ter pelo menos 10 metros, sendo 1,5 metros de área de passeio de cada lado e 7 metros de pista de rolamento.
Art. 42. Nos condomínios de terrenos será de responsabilidade e ônus dos condôminos, o seguinte:
I. serviços de conservação e manutenção das vias internas, inclusive a sua sinalização;
II. serviços de conservação e manutenção das áreas verdes e de lazer, bem como das edificações de uso comum;
III. coleta interna de lixo e disposição em local adequado para a coleta externa;
IV. instalação e custeio dos serviços de iluminação pública das áreas comuns;
V. as benfeitorias executadas, sem quaisquer ônus para o Município.
Art. 43. Após a instituição do condomínio de lotes as áreas de uso comum, destinadas ao lazer, recreação, vias internas e outras, assim aprovadas pela autoridade competente e definidas na convenção condominial, não poderão ter sua destinação alterada pelo incorporador ou pelos condôminos.
Art. 44. No caso de extinção do condomínio de lotes, os custos com a adequação ao sistema viário, caso necessária, serão arcadas pelos proprietários, sem ônus para o Município.
Art. 45. Fica assegurada a aferição do consumo de água, esgotamento sanitário e de energia elétrica das unidades autônomas, pelas concessionárias de serviços público, no espaço interno do condomínio.
Art. 46. Toda a infraestrutura básica será previamente instituída e ficará pronta para o uso em capacidade total.
§ 1º. As obras relativas às instalações e edificações de uso comum deverão ser executadas após a aprovação e emissão de Alvará de Construção pelo município;
§ 2º. Quando as glebas de terreno, sobre os quais se pretende a instituição de condomínios por unidades autônomas, não forem servidas pelas redes públicas de abastecimento de água potável, rede de esgoto, de energia elétrica e de drenagem, tais serviços serão implantados e mantidos pelos condôminos, devendo sua implantação ser comprovada, previamente, mediante projetos técnicos submetidos à aprovação das empresas concessionárias de serviço público.
§ 3º. Será exigida área mínima de estacionamento para visitantes, localizadas em área de uso comum, na proporção mínima de uma vaga para cada cinco unidades, obedecidas as exigências das vagas especiais.
§ 4º. A pavimentação poderá ser substituída pelo cascalhamento das vias, somente nos condomínios rurais.
Art. 47. Aos condomínios de lotes se aplica a taxa de ocupação, o índice construtivo máximo e mínimo, o tamanho de área privativa mínima, os recuos frontais e laterais, a altura, e outros requisitos urbanísticos, previstos para os loteamentos na lei de zoneamento municipal.
Art. 48. É vedado ao Município estender qualquer serviço público ao interior de condomínio urbanístico de lotes, cuja responsabilidade é exclusiva dos condôminos.
Art. 49. É vedada a aprovação de condomínios de lotes nas áreas em que é inviável o parcelamento do solo.
Art. 50. O empreendedor ou os condôminos podem estabelecer condições específicas de uso e ocupação do solo no interior do condomínio, desde que mais restritivas do que as legais, por meio de convenção do condomínio, contrato ou outra forma de acordo entre as partes.
Art. 51. São consideradas áreas e edificações de propriedade comum dos condôminos as vias de acesso aos lotes e às demais áreas de uso comum, as áreas de lazer e recreação, os muros e cercas externas, as guaritas, as obras implantadas e outras que forem de uso comum dos condôminos, constantes na convenção de condomínio e especificadas em planta e memorial descritivo.
CAPÍTULO VIII
DOS CONDOMÍNIOS EMPRESARIAIS
Art. 52. Os condomínios de unidades empresariais devem atender às diretrizes gerais estabelecidas nesta Lei, previstas para o condomínio de lotes, naquilo que forem compatíveis.
Art. 53. Pode ser autorizado o uso misto no condomínio urbanístico empresarial, desde que as atividades de comércio, logística, indústria e serviços que se pretenda implantar sejam compatíveis entre si, devendo ser observado ainda, o potencial de degradação ambiental do respectivo uso.
Art. 54. Para a implantação dos condomínios empresariais devem ser atendidas, além das diretrizes gerais previstas nesta Lei, as seguintes exigências especiais, no que não for contrário:
I – as vias de circulação interna nos condomínios empresariais devem ter largura mínima de 20 m (vinte metros), sendo 15 m (quinze metros) para pista de rolamento e 2,00 m (dois metros ) para passeio em cada um dos lados da pista;
II – se o condomínio for composto por uma única via, esta deve ter largura mínima de 20 m (vinte e cinco metros), sendo 20 m (vinte metros) para pista de rolamento e 2,00 m (dois metros) para passeio em cada um dos lados da pista; e
III – em todos os condomínios horizontais empresariais deve ser prevista uma área verde e institucional, respectivamente na quantidade de % e % da área do empreendimento.
Art. 55. Os condomínios empresariais destinados, total ou parcialmente, ao uso industrial podem ser contornados por área verde localizada externamente aos muros, limitada à largura mínima dos recuos obrigatórios, utilizando preferencialmente, espécies arbóreas nativas, conforme orientação do órgão municipal responsável pela aprovação do projeto de arborização, além de ciclovias implantadas junto ao sistema viário.
CAPÍTULO IX
DOS LOTEAMENTOS INDUSTRIAIS
Art. 56 - Aplica-se ao loteamento industrial o disposto nesta Lei, na Legislação Federal, especialmente na Lei 6.803 de 2 de julho de 1980, na Legislação Estadual pertinente e disposições do Plano Diretor.
Art. 57 - Os lotes e quarteirões terão como dimensões mínimas:
I - lotes com largura mínima de 20,00 (vinte metros) e área mínima de 2.500 m2 (dois mil e quinhentos metros quadrados), conforme Lei de Zoneamento de Uso do Solo;
II - O quarteirão industrial poderá apresentar comprimento máximo acima de 250 m (duzentos e cinqüenta metros), quando aprovado pelo conselho do Plano Diretor.
Art. 58 - As vias terão dimensões mínimas de 15 m (quinze metros) e rampa máxima na pista de rolamento de 8% (oito por cento).
CAPÍTULO X
DO REGISTRO DO LOTEAMENTO, DESMEMBRAMENTO, REMEMBRAMENTO E CONDOMÍNIOS
Art. 59 - Aprovado o projeto definitivo do loteamento, desmembramento ou remembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário, acompanhado de toda documentação exigida pela Lei Federal, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
Art. 60 - Registrado o parcelamento, após os trâmites legais, o Oficial do Registro de Imóveis comunicará o seu registro à municipalidade, através de certidão, para efeitos de cadastro e mapeamento.
CAPÍTULO XI
DA EXECUÇÃO E ENTREGA DAS OBRAS
Art. 61 - Antes da aprovação do projeto, o empreendedor assinará na Prefeitura Municipal um termo de compromisso, no qual constarão todas as obrigações que ele assumirá relativamente ao empreendimento, conforme cronograma emitido pela prefeitura.
Parágrafo Único. Fica impedido o empreendedor de promover a transferência da propriedade das novas unidades imobiliárias, antes do registro do parcelamento do solo no cartório de registro de imóveis e cumpridas as demais obrigações impostas por lei ou assumidas no termo de compromisso.
Art. 62 - A execução das obras e serviços relacionados nos projetos, deverão ser concluídas às custas do empreendedor, dentro do prazo de 2 (dois) anos, a partir da data do registro, devendo ficar especificada tal obrigação no alvará de licença de implantação do loteamento.
Parágrafo Único. O prazo estipulado no alvará de licença, poderá ser excepcionalmente prorrogado por 1 (um) ano, a critério do órgão competente da municipalidade.
Art. 63 - Findos os prazos previstos, caso não tenham sido realizadas as obras e serviços exigidos, a municipalidade executá-los-á e será automaticamente imitida na posse dos lotes caucionados, que passarão a integrar o patrimônio público.
Art. 64 - Uma vez realizadas as obras e serviços exigidos, o órgão competente, a requerimento do interessado e após vistoria, liberará os lotes caucionados.
Art. 65 - A liberação total dos lotes caucionados só será promovida após a conclusão total das obras.
Art. 66 - Todas as obras e serviços exigidos, bem como quaisquer outras benfeitorias efetuadas pelo interessado, nas vias e praças públicas e nas áreas de usos institucionais, passarão a fazer parte do patrimônio público.
Art. 67 – Ao término da execução das obras do loteamento, será emitido pelo município, após vistoria, Termo de Recebimento das Obras de Infraestrutura;
Art. 68 – Após emitido o Termo descrito no artigo anterior, o empreiteiro responderá durante o prazo de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança da obra, tanto dos materiais como do solo, conforme previsão da legislação civil.
CAPÍTULO XII
DA FISCALIZAÇÃO E EMBARGOS
Art. 69 - A fiscalização será exercida em todas as etapas do empreendimento, desde as especificações de ordem técnica até as fases de execução e entrega das obras de infraestrutura.
Art. 70 - O empreendedor deverá manter uma cópia completa dos projetos aprovados e do ato de aprovação, no local da obra, para efeito de fiscalização.
Art. 71 - Verificada a infração de qualquer dispositivo desta Lei, expedirá a municipalidade uma intimação ao proprietário e/ ou responsável técnico, no sentido de ser corrigida a falha verificada, dentro do prazo que for concedido, o qual não poderá exceder de 20 (vinte) dias corridos, contados da data da intimação.
§ 1º - A verificação da infração poderá ser feita a qualquer tempo, mesmo após o término das obras.
§ 2º - No caso do não cumprimento das exigências contidas na intimação, dentro do prazo cedido, será lavrado o competente auto de infração e de embargo das obras, se estiverem em andamento, e aplicação de multa, para obras concluídas ou em andamento;
§ 3º - Lavrado o auto de embargo, fica proibida a continuação dos trabalhos, podendo ser solicitado, se necessário, o auxílio das autoridades judiciais e policiais do Estado.
§ 4º - Da penalidade do embargo ou multa, poderá o interessado recorrer, sem efeito suspensivo, dentro do prazo de 10 (dez) dias, contados da data do recebimento do auto de infração.
Art. 72 - A municipalidade, através de seu órgão competente, comunicará o embargo ao representante do Ministério Público e ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
CAPÍTULO XIII
DAS INFRAÇÕES E SANÇÕES
Art. 73 - A infração a qualquer dispositivo desta Lei acarreta ao empreendedor, a aplicação de multas e embargo da execução do empreendimento, sem prejuízo das medidas de natureza civil e criminal previstas na Lei Federal.
Art. 74 - Consideram-se infrações específicas às disposições desta lei, com aplicação das sanções correspondentes:
I - O loteador que iniciar a execução de qualquer obra de parcelamento do solo sem projeto aprovado, ou em desacordo com as disposições de legislação e normas federais, estaduais e municipais, bem como prosseguir com as obras depois de esgotados os eventuais prazos fixados, será penalizado com o embargo da obra, e com multa de 50 (cinquenta) vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município);
II - O loteador que executar as obras sem observar projeto aprovado será penalizado com embargo da mesma e multa de 20 (vinte) vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município);
III - O loteador que faltar com as precauções necessárias para a segurança de pessoas ou propriedades, ou de qualquer forma danificar ou acarretar prejuízo a logradouros públicos, em razão da execução de obras de parcelamento do solo, será penalizado com multa de 10 (dez) vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município);
V - O não atendimento das obrigações contidas nos incisos I à IV, acarretará em multa de 1(uma)vez a UFM (Unidade Fiscal do Município) por dia, a partir da aplicação da primeira;
VI - Desrespeitar embargos, intimações ou prazos estipulados pelas autoridades competentes, acarretará em multa de 2 (duas)vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município) por dia, sem prejuízo de responsabilidade criminal;
VII - Anunciar por qualquer meio a venda, promessa ou cessão de direitos relativos a imóveis, com pagamento de forma parcelada ou não, sem que haja projeto aprovado ou após o término de prazos concedidos e em qualquer caso, quando os efeitos formais ou materiais contrariarem as disposições da legislação municipal vigente, acarretará em apreensão do material, equipamentos ou máquinas utilizadas na propaganda, e multa de 400 (quarenta) vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município);
VIII - Ao loteador que não executar as obras de infra-estrutura previstas no termo de compromisso firmado no parcelamento do solo, será notificado e aplicar-se-á a multa de 40 (quarenta) vezes a UFM (Unidade Fiscal do Município)
Art. 75 - Por infração a qualquer dispositivo desta Lei não discriminados no artigo anterior, será aplicada multa de 1 (uma) vez da UFM (Unidade Fiscal do Município)
Art. 76 - Na reincidência, as multas serão aplicadas em dobro e, assim sucessivamente, em caso de reiteração da conduta.
Art. 77 - A aplicação das sanções previstas neste capítulo não dispensa o atendimento às disposições desta Lei, bem como não desobriga o infrator a ressarcir eventuais danos resultantes da infração, na forma da legislação vigente.
CAPÍTULO XIV
DA RESPONSABILIDADE TÉCNICA
Art. 78 - Para efeito desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados poderão assinar como responsáveis técnicos, qualquer documento, projeto ou especificação a ser submetido ao órgão competente da municipalidade.
Parágrafo Único. A responsabilidade técnica pelos serviços de projeto e/ou cálculo e especificação caberá ao autor do projeto, e pela execução das obras, ao responsável pela execução.
Art. 79 - A atuação do profissional que incorra em comprovada imperícia, má-fé ou direção de obra sem os documentos exigidos pelo Município, será comunicada ao órgão fiscalizador do exercício profissional;
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 80 - Nenhum serviço ou obra pública serão prestados ou executados em terrenos que se deseja parcelar sem que o mesmo tenha sido aprovado pela municipalidade, sob pena de responsabilidade solidária entre o empreendedor e o prestador do serviço.
Art. 81 - Não caberá à municipalidade qualquer responsabilidade pela diferença de medidas dos lotes ou quadras que o adquirente venha a encontrar, em relação aos loteamentos aprovados.
Art. 82 - A municipalidade não expedirá alvará para construir, demolir, reconstruir, reformar ou ampliar construção em terrenos de loteamentos, desmembramentos ou remembramentos promovidos à sua revelia ou executados em desacordo com as normas de aprovação, ou ainda quando as obras de infraestrutura não tenham sido entregues, vistoriadas e aceitas, ao menos em toda a extensão do respectivo logradouro.
Parágrafo Único. Para esses efeitos, obriga-se o empreendedor a fazer constar dos contratos de promessa de compra e venda as condições estabelecidas no presente artigo, sob pena de cassação do alvará de licença.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 83 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. Art. 84 - Revogam-se as disposições em contrário.
ANEXO DOS CONCEITOS
Serão considerados, para os efeitos destas normas, as seguintes definições:
área urbana: parcela do território, contínua ou não, incluída no perímetro urbano pelo Plano Diretor ou por lei municipal específica;
área urbana consolidada: parcela da área urbana com malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura implantados:
a) drenagem de águas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitário;
c) abastecimento de água potável;
d) distribuição de energia elétrica; ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;
gleba: imóvel que ainda não foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;
lote: unidade imobiliária resultante de loteamento ou desmembramento, também denominada de terreno;
unidade autônoma: unidade imobiliária de uso privativo resultante de condomínio urbanístico ou de edificação multifamiliar;
fração ideal: índice da participação abstrata e indivisa de cada condômino nas coisas comuns do condomínio urbanístico ou edilício, expresso na forma decimal, ordinária ou percentual;
parcelamento do solo: divisão de uma gleba em lotes nas modalidades urbanísticas previstas nesta lei.
desmembramento: divisão de imóvel em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes;
remembramento: unificação de dois ou mais lotes urbanos ou rurais contíguos em um único imóvel;
parcelamento do solo de uso misto: parcelamento em que se admite o uso de diferentes modalidades urbanísticas em um mesmo projeto ou empreendimento, quer seja loteamento ou condomínio, respeitadas as características de cada modalidade urbanística individual, desde que atendido o zoneamento urbanístico municipal;
mobilidade urbana: garantia de que o sistema viário público esteja predominante dentro das cidades, garantindo a mobilidade urbana, através de travessas, alamedas, ruas, avenidas, perimetrais, contornos viários, corredores de ônibus, de ciclistas, de trens, de metrô, o livre acesso às praias e demais bens de uso comum do povo, e, ainda, nas regiões metropolitanas garantindo a interligação dos sistemas de mobilidade indicada anteriormente entre Municípios circunvizinhos;
área destinada a uso público: aquela referente ao sistema viário, à implantação de equipamentos comunitários, praças, espaços livres de uso público, áreas verdes, corredores ambientais, de passagem, e a outros logradouros públicos;
área destinada a uso comum dos condôminos: aquela referente ao sistema viário interno, áreas de convivência e lazer, áreas verdes, e as demais áreas integrantes de condomínios urbanísticos não definidos como unidades autônomas;
equipamento urbano e comunitário: de uso público para educação, cultura, saúde, segurança, esporte, lazer, convívio social e às edificações da administração municipal e às sedes de associações de moradores;
infraestrutura básica: sistemas de escoamento das águas pluviais, de esgotamento sanitário, de abastecimento de água potável contemplando as redes adutoras e de distribuição, os reservatórios, as cisternas, os motores, as bombas, e outros equipamentos, o sistema de energia elétrica e iluminação pública, e a pavimentação, o meio-fio e calçadas;
infraestrutura complementar: servidão de serviços, as redes de telefonia, de fibra ótica e outras redes de comunicação, a rede de gás canalizado e outros elementos não contemplados na infraestrutura básica;
autoridade licenciadora: ente do Poder Executivo responsável pela concessão da licença urbanística e ambiental integrada do parcelamento do solo, para fins urbanos ou do plano de regularização fundiária;
empreendedor: responsável pela implantação do parcelamento, cuja condição pode ser de:
a) proprietário do imóvel a ser parcelado;
b) compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;
c) ente da Administração Pública Direta ou Indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou a realizar regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;
d) a pessoa física ou jurídica contratada, pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo Poder Público, para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente Registro de Imóveis; ou
e) cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizadas pelo titular do domínio ou por associação de proprietários ou compradores, que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento;
área conurbada: composta por dois ou mais Municípios com malha urbana contínua;
faixa de passagem de inundação: área de várzea ou planície de inundação adjacente aos cursos d’água que permite o escoamento de enchente;
servidão de serviços: área pública e/ou privada para passagem aérea ou subterrânea para obras e serviços, com ou sem tubulações, ou, ainda, faixa de passagem de inundação, para o escoamento de águas excedentes ou enchentes;
associação de moradores: associação de moradores vinculada aos empreendimentos imobiliários previstos nesta Lei, ou criada especialmente para colaborar na gestão das áreas públicas ou nas privadas de uso coletivo destes empreendimentos, tendo as mesmas características de uma gestão condominial, e, para efeitos legais, equiparadas a esta, cabendo a cobrança de mensalidades e chamadas de capital para melhorias, em benefício dos moradores dessas áreas públicas ou privadas de uso coletivo, desde que previstas nos estatutos sociais e aprovadas por assembleias gerais regulares;
urbanização: processo de transformação das características de uma localidade, região, bairro ou área, com a implantação de equipamentos urbanos e aplicação das modalidades urbanísticas de parcelamento do solo.