Common use of Fastighetsmäklarnämndens bedömning Clause in Contracts

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköp.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska per- soner som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser vara regi- strerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Advokater är dock undantagna från registre- ringstvånget. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en fastighet som upp- dragsgivare en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsid- kare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 72 jmf prop. 1983/84:16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd 28). Med hänvisning till den information som framkommit genom tillsynsärendet med dnr --- och vid granskningen av mäklarfirmans annonsering på Internet finner Fastighets- mäklarnämnden att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla strid med vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har föreskrivs om registrering i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "5 § 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka beslutar därför att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare anmäla detta förhållande till åklagaren. 2005-05-18:5 Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller närvara vid transportköptillträde m.m.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen föreskrivs att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillva- rata både köparens och säljarens intresse. Enligt 18 14 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser får en fastighet fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastig- heter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroen- det för honom som mäklare. Av förarbetena till bestämmelsen i 12 § om god fastighetsmäklarsed framgår att paragrafen innehåller den övergripande handlingsnorm som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning fastighetsmäklare skall följa vid utföran- det av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten ett förmedlingsuppdrag (prop. 1983/84:16 1994/95:14 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl40). I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "några anslutande bestämmelser, bl.a. i 14 §, anges särskilt några mer grundläggande skyldigheter. En utgångspunkt för bestämmel- serna är att fastighetsmäklaren har ställning som opartisk mellanman. I förarbetena till regleringen i 14 § 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven om förbud för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiskaförtroenderubbande verksamhet sägs bl.a. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter följande (a. prop. s. 54 och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning80). Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg för regeln avser att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det förbjuda är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna kombi- nation med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om innebörden att mäklaren påverkas av en friskrivningsklausul ovidkommande intressen och att en sådan hans opartiska ställ- ning äventyras. Även om mäklarens dubbla lojaliteter inte utformas alltför generelltleder till skada för köpare eller säljare i det enskilda fallet har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opar- tiska ställning. Nämnden vill även påtala vikten (Jfr. RR:s dom 2006-12-01, målnr ---). Det förhållandet att mäklare X varit ledamot i styrelsen för företaget B från den 18 november 2005 till den 26 januari 2007, och enligt egen uppgift bokat in tre köpare under slutet av november 2005 samt att en ytterligare två köpare bokats av byggbolagets representant efter att kunderna sett objekten på mäklare förvissar X mäklarbolags hemsida, medför att han ägnat sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköpåt för- troenderubbande verksamhet i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 I 14 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser anges att en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnaderfastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås 2006-02-22:3 Av förarbetena till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten lagen (prop. 1983/84:16 s. 411994/95:14) framgår att bakgrunden till förbudet bland annat är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam vid handel med egna fastigheter kan mäklaren inte motsvara spe- kulanternas berättigade förväntningar på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkylskall uppträda i sin yrkesroll som en opartisk mellanman (s. 53). I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl"Vidare anges att en mäklare givetvis har rätt att själv sälja sin privatbostad men att han inte får göra det som ett led i sin mäklarverksamhet (s. 79). Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att den nye försäljningen skett genom mäklar- företaget. Fastighetsmäklarnämnden har emellertid uppmärksammat att det i köpe- kontraktet anges att köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- res- pektive upplysningsplikt samt att kontraktet är upprättat i tre exemplar varav det tredje exemplaret utgör fastighetsmäklarens arkivexemplar. Dessa formuleringar ger intryck av att en fastighetsmäklare medverkat vid försäljningen av fastigheten. Mäk- lare X kan inte undgå kritik för att han underlåtit att anpassa köpekontraktet till de aktuella förhållandena. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att köpekontraktet undertecknats på mäklar- företagets kontor. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening finns det i en sådan situation risk för att köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkylfår intryck av att försäljningen sker som ett led i mäk- larens näringsverksamhet. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Vad som i övrigt kommit fram Kontraktsskrivning på mäklarens kontor i samband med utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagenöverlåtelse av mäklarens egen fastighet bör därför undvikas. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköpMed dessa påpekanden skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, 2001-04-11:7 tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registreringstvånget. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Eftersom X och Y inte är registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden inställer sig frågan om det finns anledning att anta att de förmedlar fastigheter i strid med fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en fastighet som uppdragsgivare en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlings- objektet. Som närmare framgår av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle. (Prop. 1994/95:14 s. 72 jmf med prop. 1983/84:16 s. 4127 f). Med hänvisning främst till innehållet i bilagda kopior på annonser (dnr---), tomtbank på Internet (dnr---), förmedlings- och samarbetsavtal (dnr---) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd samt bekräftelse ang. marknadsföring m.m. (dnr---) anser Fastighetsmäklarnämnden att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening finns anledning att anta att X och Y har förmedlat fastigheter i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla strid med vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har föreskrivs om registrering i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "5 § 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebördanmäler nu detta förhållande till åklagaren. Det är viktigt att en mäklare Till anmälan bifogas kopior av nämndens akter i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan ärendet. Bilagorna bifogas inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköphär.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklarenfastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Enligt 15 § får en fastighetsmäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren X driver en juridisk byrå, när förmedlingen avser mäklarföretaget A. Bolagets verksamhet är enligt aktiebolagsregistret att bedriva juridisk byrå med specialitet som familjerätt, fastighetsrätt och fastighetsförmedling. Mäklaren X är registrerad fastighetsmäklare sedan 1995. Att en fastighet fastighetsmäklare vid sidan av sin mäklarverksamhet åtar sig juridiska uppdrag inom olika rättsområden strider inte mot god fastighetsmäklarsed. I de fall mäklaren är praktiskt verksam jurist kan det emellertid uppstå lojalitetskonflikter, om mäklaren åtar sig förmedlingsuppdrag åt en klient som mäklaren lämnar eller har lämnat juridiskt biträde. Mäklarens neutrala mellanställning kan dessutom komma att ifrågasättas av spekulanter och andra intressenter. Vidare följer av 15 § fastighets- mäklarlagen att en mäklare inte får vara ombud för säljare eller köpare i samband med en fastighetsförsäljning. Detta gäller även om försäljningen aktualiserats i någon annan verksamhet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på mäklare bedriver vid sidan om han kan klara av det ekonomiska åtagande verksamheten som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparenmäklare. Mäklaren X har uppgett att hon arbetar kontinuerligt åt en av uppdragsgivarna och att det aktuella uppdraget utgjorde en del i detta ärende ett juridiskt uppdrag. Uppdraget har rubricerats som ett försäljningsuppdrag och uppdragshandlingen innehåller inte gjort gällande några av det för en fastighetsförmedling gängse villkoren. Av annonsen för fastigheten framgår inte att han upprättat någon boende- kostnadskalkylförsäljningen sker genom fastighetsmäklares förmedling. Referensen till mäklaren X anger henne endast som jur.kand. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen ärendet finns följande mening "§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört inga uppgifter som visar att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad haft en ställning som ombud för sin uppdragsgivare. Omständigheterna ger emellertid intryck av att uppdraget mer haft karaktären av ett försäljningsuppdrag än ett sedvanligt förmedlingsuppdrag. Oavsett karaktären av uppdraget anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att ifrågasätta om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg uppdragets utförande kunnat uppträda på det sätt som krävs av en mäklare såsom opartisk mellanman. Det faktum att hon haft ett kontinuerligt samarbete med en av uppdragsgivarna och att uppdraget enligt hennes egna uppgifter utgjorde en del i ett juridiskt uppdrag talar för att hon inte kunnat ha en helt opartisk roll. Att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter förenat sin juridiska verksamhet med det aktuella uppdraget innebär därför enligt fastighetsmäklarlagennämndens mening att hon ägnat sig åt en verksamhet som varit ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare. Nämnden vill Med hänsyn till omständigheterna kan dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköppåföljd underlåtas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser Med fastighetsförmedling avses det arbete som går ut på att sammanföra upp- dragsgivaren med en fastighet motpart som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnaderdenne kan ingå avtal med. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 41) Det är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på alltid upp- dragsgivaren som fattar beslutet om vem han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparenvill sluta avtal med. Mäklaren X har får endast ge råd inför valet av avtalspart. Mäklarens omsorgsplikt omfattar således en skyldig- het att för säljaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop.1994/95:14 s. 46) framgår att det inte finns någon skyldighet för mäklaren att redovisa personer som varit i detta ärende inte gjort gällande kontakt med mäklaren, men som förklarat sig sakna intresse av att han upprättat förvärva objektet. Situationen är dock annorlunda när mäklaren i samband med att uppdraget upphör utan att någon boende- kostnadskalkylöverlåtelse kommit till stånd för uppdragsgivaren redovisar vilka personer som mäklaren anser sig ha anvisat. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren En sådan spekulantlista är mer om- fattande och den ursprunglige köparen finns följande mening "ligger till grund för de ersättnings- anspråk som mäklaren kan komma att rikta mot uppdragsgivaren i anledning av en senare överlåtelse. Mäklarens rätt till ersättning regleras i 21 - 23 §§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar Bestäm- melserna har med endast vissa språkliga justeringar överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena anförs följande (prop.1983/84:16 s. 45 - 46). Vidare förutsätts för provision att det är mäklaren som har anvisat uppdragsgivaren dennes medkontrahent. Det räcker inte att mäklaren har tagit kontakt med medkontrahenten, utan det fordras dessutom att överlåtelsen har kommit till stånd genom att mäklarens verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandling mellan parterna. Mäklaren kan dock låta medkontra- henten själv ta kontakt med uppdragsgivaren. Det krävs inte att mäklaren har haft direkt kontakt med medkontrahenten. Avtalet behöver alltså inte ha upprättats av mäklaren. Det räcker att medkontrahenten t.ex. på grund av en varningannons har satt sig i förbindelse med mäklarens upp- dragsgivare. T.o.m. en ännu mer indirekt anvisning har godtagits i praxis, nämligen när en av mäklaren anvisad spekulant i sin tur anvisar en person som utan mäklarens vidare medverkan köper fastigheten. Däremot är kravet på anvisning som regel inte uppfyllt, om mäklaren hänvisar till en spekulant som uppdragsgivaren redan känner till eller som är allmänt känd. Av texten på spekulantlistan från den 17 januari 2001 framgår att den redovisar personer som mäklaren X haft som spekulanter och som hon anser sig ha anvisat i den bemärkelse som gäller för rätten till provision. Vilket intresse de personer vars namn redovisats för uppdragsgivaren haft av att förvärva den aktuella lägenheten går inte att få fram av den utredning som presenterats. Fastighetsmäklarnämnden saknar dock anledning att ifrågasätta mäklaren Xs uppgift om att de tagit kontakt med henne angående lägenheten. Nämnden finner att utredningen visar att avsikten med bägge listorna har varit att klargöra för uppdragsgivaren vilka personer hon inte kunde sälja till utan att det kunde aktualisera provisionskrav från mäklaren X. Det har därför inte varit fel av mäklaren X att för uppdragsgivaren redovisa dessa personer. Mot bakgrund av vad mäklaren X uppgett om den information som därutöver lämnats till uppdragsgivaren om resultatet av visningarna finner nämnden att de aktuella listorna inte innehållit oriktiga uppgifter. Huruvida dessa personers kontakt med mäklaren X innebär att hon anses ha rätt till provision om uppdragsgivaren säljer till någon av dem är en civilrättslig fråga som ligger utanför nämndens bedömning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen framkommit ger inte heller belägg för att mäklaren X eller mäklaren Y agerat i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagenstrid med god fastighetsmäklarsed. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebördÄrendet kan därför skrivas av. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköp.2002-03-20:7