Common use of Fastighetsmäklarnämndens bedömning Clause in Contracts

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att han inte avgöra tvister om ersättning eller provision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid diskussionerna 2004-01-21:3 avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med anmälaren blivit medveten 12 § fastighetsmäklar- lagen. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastig- hetsmäklarsed. Av 11 och 21 §§ andra stycket fastighetsmäklarlagen följer att om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå mäklaren i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett ett konsumentförhållande vill betinga sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lanannan ersättning än provision måste detta avtalas skriftligt. Fastighetsmäklarnämnden anser har i tidigare beslut (se bl.a. 2002-09-18:6 och 2002-11-06:6 i FMN:s årsbok för 2002) uttalat att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion en fastighetsmäklare vid avtal med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad konsument inte bör vara tillförsäkrad samma vinst som om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen mäklaren hade fullgjort och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följandegenomfört ett förmedlingsuppdrag. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare ingå ett sådant avtal med en konsument står i strid med god mäklarsedfastighetsmäklarsed. Xxxxxxxx har uppgetts ha svårigheter att själv till fullo ta tillvara sina intressen. Xxxxx har inte framkommit än att mäklare X informerats om detta. Säljaren har dock på grund av sina svårigheter biträtts av sin sambo. Mäklare X har därför kunnat utgå från att säljaren genom henne fått det stöd som han kan ha behövt i samband med försälj- ningen. Enligt uppdragsavtalet skulle mäklare Xs ersättning utgå med en viss provision på köpeskillingen. Ett provisionsavtal är ett riskavtal. En mäklare bör därför inte i konsumentförhållanden vara tillförsäkrad samma vinst vid en utebliven försäljning som om en försäljning kommit till stånd. Det har visserligen här varit fråga om för- säljning av en näringsfastighet. Säljarens situation har dock varit jämförbar med en konsuments och samma synsätt som skulle gällt i ett konsumentförhållande kan här läggas på överenskommelsen mellan säljaren och mäklare X. Om fastigheten sålts till det lägsta anbudet som lämnats, 2,3 miljoner kronor, skulle provisionen ha uppgått till 103 500 kr. Hade den sålts till det högsta anbudet, 2,6 miljoner kronor, hade provisionen uppgått till 146 250 kr. Mäklare X har ansett sig berättigad till att i enlighet med avtalet erhålla en ersättning 139 474 kr , dvs. nära nog lika mycket som den högsta provisionsersättning han kunnat erhålla och högre än vad han fått vid en försäljning till det lägsta anbudet. För att ett avtal som kan få en sådan konsekvens inte skall anses strida mot god fastighetsmäklarsed måste upp- dragsgivaren ha varit helt klar över och införstådd med avtalets innebörd. Enligt de riktlinjer för fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) som Konsumentverket utarbetat efter överläggningar med mäklarbranschens företrädare bör mäklaren innan uppdragsavtalet ingås informera om de ungefärliga belopp i kronor som mäklaren bedömer att uppdraget kan komma att kosta över- låtaren. Något utgångspris eller beräknat försäljningspris har inte angetts i uppdragsavtalet. Där finns ingen uppgift om de antal arbetstimmar och de kostnader som mäklare X kunde förväntas lägga ner på uppdraget. Det har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare framkommit att några sådana uppgifter skulle ha lämnats muntligen. Därtill kommer att något högsta belopp för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X ersättningen inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringahar avtalats. Mäklare X borde därför ha tilldelats därför, och inte minst mot bak- grund av att han kände till att säljaren tidigare anlitat en varning. mäklare och att det avtalet 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande 21:4‌ upphört utan att det uppkommit någon kostnad för säljaren, ha diskuterat villkoret om ersättning närmare med säljaren. Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på anser att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg agerat i strid med god fastighets- mäklarsed när han ingått det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp aktuella avtalet med säljaren utan att ge honom något underlag för att bedöma dess konsekvenser eller informera honom om att mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom även om det inte blev någon försäljning skulle kunna ha rätt till en ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 krkunde komma att överstiga en försäljningsprovision. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att För detta skall han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3med- delas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och säljarens intresse. I 16 § anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I 19 § stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelse. Mäklaren X har uppgett att han fått en bekräftelse på att anmälarna erhållit lån. Han har emellertid inte kunna prestera annat än en skivelse om lånelöfte som enligt Fastighetsmäklarnämndens mening inte säger annat än att löftet om lån är beroende av att opartisk värderingsman kommer fram till en högre värdering av fastigheten än den som banken hade vid diskussionerna med anmälaren tidpunkten för bekräftelsen av lånelöftet. Vidare har mäklaren X själv uppgett att anmälarna blivit medveten nekade lån i en annan bank. Enligt nämndens mening finns det därför inte något som ger anledning att anta att anmälarna erhållit erforderliga lån. Det tycks därför märkligt att mäklaren X utan annan grund hävdar att anmälarnas uppgift om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget de inte erhållit lån är felaktig och att han inte heller kände spekulerar i andra orsaker till att företaget lämnat en sådan utfästelseanmälarnas hävning. Mäklaren X är den som har formulerat avtalet. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser en skyldighet att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudandenklargöra vad de olika villkoren innebär. Han måste också har även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av villkor i avtalet klargöra detta för parterna. Det är vidare önskvärt att det i avtalet regleras hur och till vem som hävningsförklaringen skall lämnas. Risken är annars stor för att köparna tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, även där man inte avtalat detta, vilket kan orsaka rättsförlust för köparna. Vad gäller den av köparna åberopade hävningsrätten kan konstateras att det av avtalet inte framgår huruvida köparna har att prestera särskild bevisning om att de inte erhållit lån. I en sådan situation har det, med hänsyn till säljarnas inställning, ålegat mäklaren X att bistå köparna med råd om hur de skulle kunna gå till väga för att hävda sin rätt, t.ex. förete intyg från banken eller liknande. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening har mäklaren X inte agerat för att i tillräcklig grad tillvarata anmälarnas berättigade intresse. Nämnden anser såleds att mäklaren X brustit i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren omsorgsplikt på ett sådant sätt att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på kan undgå att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skadameddelas varning. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök anledning av det ingivna uppdragsavtalets utformning vill Fastighetsmäklarnämnden påpeka att hjälpa säljaren ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt inte kan delas av flera. Ett uppdrag att få förmedla en försäkring finner nämnden dock att ärendet fastighet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för överlåtas mellan olika fastighetsmäklare utan att uppdragsgivaren ger sitt samtycke därtill vilket i praktiken innebär att ett nytt avtal sluts med den skada denne lidit som en följd av att nye mäklaren. För det fall flera skall inneha uppdraget bör separat uppdragsavtal med respektive mäklare X inte kände till företagets er- bjudandenupprättas. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 20042001-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:324:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare Enligt 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen har mäklaren rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. I uppdragsavtalet mellan anmälaren och mäklaren X har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett anges bl.a. följande. Hon ”Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 15 000 kr. Om förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.” Något annat har sagt upp inte avtalats i fråga om mäklaren Xs rätt till ersättning. Ett avtal om köp av en bostadsrättslägenhet är inte bindande förrän det har upprättats skriftligt och skrivits under av såväl köpare som säljare. Det måste mäklaren X i sin egenskap av fastighetsförmedlare vara medveten om. Eftersom ett muntligt avtal således inte är juridiskt bindande kan man inte heller begära att ett muntligt löfte om försäljning skall hållas. Något avtalsbrott är det i en sådan situation således inte fråga om. Att påstå något annat strider mot god fastighetsmäklarsed oavsett om det beror på okunskap om rättsläget eller någon annan orsak. Det framgår av fastighetsmäklarlagen att en mäklare har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling med någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren uppdraget med ensamrätt har han rätt till provision om avtal om överlåtelse träffas inom ensamrättstiden även om avtalet inte förmedlats av honom. Av utredningen i ärendet framgår dock att överlåtelseavtalet träffats efter det att tiden för mäklaren Xs ensamrätt gått ut. En mäklare kan även ha rätt till ersättning för sina kostnader om det särskilt har avtalats. I det aktuella uppdragsavtalet anges dock att om förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Mäklaren X eftersom hon förlorat förtroendet har begärt ersättning trots att det måste ha stått klart för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort haft någon rätt till provision eftersom något fel avtal inte träffats mellan anmälaren och någon som mäklaren X anvisat och avtal om överlåtelse inte heller träffats inom den tid som ensamrätten gällde. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det uppenbart att de har ett avtal har hon skrivit mäklaren X inte haft någon rätt till honom och bett honom häva avtaletprovision. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår Det strider mot god fastighetsmäklarsed att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.mbegära ersättning vid sådant förhållande. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 krFörseelsen motiverar varning. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren Fastighetsmäklarnämnden får även erinra om att en mäklare snarast skall återlämna nycklar som han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund erhållit av att den saknade saklig grundsin uppdragsgivare när denne begär det. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 20042001-01-21:324:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att det, i samband med överens- kommelser om att säljaren skall avhjälpa fel i fastigheten före eller efter köparens till- träde, kan föreligga risk för oenighet mellan parterna. Båda parter har uppgett ett berättigat intresse av att tvist inte uppstår i efterhand. Det har visserligen inte gjorts gällande att överenskommelsen om säljarens åtgärder som införts i köpekontraktet skulle vara oklart utformad. Villkoret innehåller datum för när arbetet skulle vara slutfört men saknar närmare uppgifter om arbetets utföran- de och eventuella begränsningar av åtagandet. Fastighetsmäklarnämnden vill därför i detta sammanhang framhålla att det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet så att onödiga tvister om dess tolkning inte upp- står. Reparationsåtagandet är utformat så att säljaren förbinder sig att åtgärda och bekosta felaktigheter i yttertakets konstruktion samt lägga nytt yttertak med plåtpannor. I ut- redningen finns inte någon uppgift om den beräknade kostnaden för dessa åtgärder. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att enbart materialkostnaderna bör väsentligt överskrida det belopp som blev över från försäljningen sedan säljaren löst lånen i fastigheten och erlagt mäklararvodet. Uppgifterna i ärendet om utfallet av över- låtelsen ger inte stöd för mäklare Xs påstående att säljaren vid tidpunkten för förmed- lingen hade ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet. Det har inte heller fram- kommit något i övrigt som visar att så varit fallet. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han inte vid diskussionerna fört någon särskild diskussion med anmälaren blivit medveten parterna om riskerna med 2004-02-25:1‌‌ åtagandet eller om möjligheten att denne uppfattat säkerställa köparens rättigheter beträffande eventuella framtida krav. Med hänsyn till åtagandets omfattning och vikten av att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och åtgärderna utförs på ett fack- mässigt sätt är det anmärkningsvärt att han mäklare X inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband närmare diskuterat förutsätt- ningarna för överenskommelsen med anmä- lanparterna. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag X brustit i sin omsorgsplikt genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy underlåta att uppmärksamma parterna på den risk som förelåg med säljarens åtagande och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X genom att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog inte verka för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företagetköpa- rens rätt säkerställdes. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att För detta kan han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en undgå varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. En fastighetsmäklare har inte något självständigt ansvar för att köparen verkligen erlägger handpenningen. Det åligger dock en mäklare, som åtagit sig att förvalta pengarna på sitt klientmedelskonto, att kontrollera om betalning influtit vid sista betalningsdag och att vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren. Mäkla- re X har först när köparen den 14 augusti 2003 meddelade honom att han inte kunde erhålla lån, kontrollerat om handpenningen - som skulle ha betalats senast den 23 juli - hade inkommit eller inte. Fastighetsmäklarnämnden anser att den kontrollen borde ha skett tidigare, i nära anslutning till sista betalningsdag. Nämnden anser att mäklare X har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att dröja till dess att säljaren hörde av sig i mitten av augusti.‌ Mäklare X har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och köparen den 18 juli 2003 meddelade honom att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning lån ännu utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsedbehövde mer tid. Mäklare X har således uppmärksammats på att det kunde finnas risk för att köparen inte heller tillräckligt kompenserat kunde få något lån och därför kunde tänkas vilja åberopa sin uppdragsgivare rätt till återgång av köpet. Vid sådant förhållande borde han ha erinrat köparen att om lån inte erhållits senast den 22 juli kunde köpet gå åter utan skade- ståndsanspråk, men att skriftlig begäran därom i så fall måste vara säljaren tillhanda senast den 28 juli. Det e-postbrev som mäklare X uppgett att köparen skickat den 14 augusti om att de inte avsåg att köpa huset utgör därför inte grund för återgång av köpet med stöd av köpekontraktet vilket mäklare X borde ha informerat parterna om. Det finns inga uppgifter om att så skett. Snarare framgår det av mäklare Xs egna upp- gifter att han synes vara av den skada denne lidit uppfattning att köparna hade rätt att frånträda köpet. Han har dock inte presenterat någon överenskommelse som en följd av visar att parterna har för- längt tiden för återgångsrätten. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte kände ge parterna erforderlig information om vad som gällde i fråga om rätten till företagets er- bjudandenåtergång av köpet. Denna förseelse är För detta skall han varnas. Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden någon åtgärd från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3Fastighets- mäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett I 19 § fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Det ligger i mäklarens uppdrag att upprätta överlåtelsehandlingarna. De förslag till villkor som han inte vid diskussionerna presenterar för parterna måste vara klara och tydliga samt anpassade efter de aktuella förhållandena. Mäklaren skall därvid diskutera innebörden av de olika villkoren med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelseparterna. Han har uppgett även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av olika avtalsvillkor förklara innebörden av villkoren. Villkor som ger köparen rätt att begära återgång av köpet bör innehålla uppgift om hur och till vem en begäran om återgång av köpet skall riktas. Utan sådana uppgifter finns det risk för att köparen tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, även där man inte avtalat om detta. Detta kan leda till att köparen missar sin rätt till återgång. I det av mäklaren X upprättade köpeavtalet finns en rätt för köparen att senast den 20 maj 2002 begära återgång av köpet om det vid besiktning skulle visa sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband att fastig- heten var belastad med anmä- lanfukt- eller mögelskador eller andra allvarliga fel och brister. Fastighetsmäklarnämnden anser Det kan konstateras att klausulen saknar erforderliga preciseringar. Det är också anmärkningsvärt att den mäklare som angivna sista dagen för rätten att begära återgång av köpet är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar en helgdag. Anxxx xar dock inte framkommit än att köparen var införstådd med företaget denna tidsfrist. Enligt mäklaren X har säljaren och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad köparen före tidfristens utgång kommit överens om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också åtgärder i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden anledning av dessaframkomna skador. Nämnden saknar visserligen har ingen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringenifrågasätta denna uppgift. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare Mäklaren X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren upprättat ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Avsikten med tilläggs- avtalet var enligt honom endast att få en försäkring finner nämnden bekräftelse på de arbeten som utförts på fastig- heten. Att ge en sådan bekräftelse formen av ett avtal är dock inte lämpligt, särskilt när det endast kommit att undertecknas av säljaren. Fastighetsmäklarnämnden vill därför framhålla vikten av att mäklare upprättar dokument som beskriver de verkliga för- hållandena. Med de påpekanden som gjorts anser Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har från vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett Mäklaren Xs anställning upphörde under uppdragsavtalets ensamrättstid. Av mäkla- ren Xs yttrande framgår att han ansett att även det förmedlingsuppdrag han åtagit sig gentemot anmälaren därmed upphört. Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag för mäklaren. När en mäklare åtar sig ett uppdrag har han ett ansvar för att det kan fullföljas. Att mäklarens anställning upphör innebär därför inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat hans åtaganden gentemot den som gett honom ett för- medlingsuppdrag också upphör. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren inte någon självklar rätt att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag säga upp avtalet eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom avbryta det enbart därför att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta dettahans anställning upphör. Det har således ålegat beror helt på omständigheterna kring anställningens upphörande. Det kan tilläggas att det för en anställd mäklare X kan vara lämpligt att hålla sig underrättad redan i anställningsavtalet reglera vad som skall gälla om anställningen upphör så att mäklaren kan fullfölja de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessaförmedlingsuppdrag han åtar sig. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för För den som anlitar företageten mäklare kan det vara av betydelse vilket företag mäklaren arbetar i; som anställd eller egen företagare. Om Valet av mäklare X hållit sig informe- rad kan ha baserats på det renommé ett visst företag har eller det koncept som mäklarna vid ett visst företag arbetar med. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att mäklaren skall underrätta uppdragsgivaren om reklamerbjudandet hade mäklaren slutar vid det företag där han kunnat göra klart för anmälaren arbetade när förmed- lingsuppdraget ingicks. Uppdragsgivaren skall då ges möjlighet att säga upp avtalet utan att mäklaren ställer något krav på ersättning på grund av uppsägningen. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritttagit något ansvar för att det upp- drag han åtagit sig, dvs. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X förmedla anmälarens fastighet, kunnat fullföljas trots att hans anställning upphört. Han har inte tycks ha hållit sig underrättad ens underrättat anmälaren om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunderändrade förhållandena. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X Han har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för försäkrat sig om att anmälaren genom hans tidigare arbetsgivare fått hjälp med att lösa den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudandenuppkomna situationen. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare Mäklaren X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet häri- genom på ett ofullständigt flagrant sätt och inte kompletterat informationen trots löfte häromåsidosatt god fastighetsmäklarsed. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader För detta skall han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3med- delas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, fastighetsmäklaren ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lanöverlåtelsen. Fastighetsmäklarnämnden anser Mäklaren skall verka för att den mäklare säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastig- heten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köpare före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Bestämmelsen har överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop.1983/84:16 s. 37 ff.) sägs följande om mäklarens upplysningsskyldighet. ... en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säl- jare om vad han själv vet som är anställd hos ett mäklarföretag av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller på från annat sätt samarbetar med företaget håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta dettafaktiska skick. Det har således ålegat mäklare X åligger däremot mäkla- ren att hålla sig underrättad upplysa köparen om de erbjudanden fel som han känner till, i varje fall om doldafel-försäkringen felet inte är uppenbart för var och en som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för beser fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen bl.a. släkting i rätt upp eller nedstigande led. I andra stycket samma paragraf anges att om mäklaren eller honom närstående för- värvar en fastighet som mäklaren före förvärvet haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. I författningskommentaren till denna bestämmelse (prop. 1994/95:14 s. 77-78) anges bl.a. följande. Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rol- len som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäkla- ren, innan han gett till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och lik- nande frågor. Mäklaren bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säl- jarens fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig. Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att förvärva fastigheten. I en sådan situa- tion har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare alter- nativet kan vara till nackdel för säljaren därför att försäljningen fördröjs, men det kan också tänkas vara till gagn för säljaren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset. Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjligen kan det i närstående- fallen oftare förekomma att mäklaren först sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom om att någon som omfattas av när- ståendebegreppet är intresserad av att köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse som köpare. Mäklare X har uppgett upplyst att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om en närstående till honom, nämligen hans far, redan 3 oktober 2003 varit intresserad av att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget förvärva fastigheten och att han inte heller kände till då meddelat en representant för bolaget att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lanförmedlingsuppdraget måste sägas upp från hans sida. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom det av förarbetena framgår att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla redan på detta stadium skulle ha avsagt sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam förmedlingsuppdraget eftersom en honom när- stående visade intresse för samt innebörden fastigheten. Någon uppsägning av dessaförmedlingsuppdraget gjordes emellertid inte. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla Att så inte skedde kan möjligen ursäktas av företagets reak- tion på mäklare Xs uppgift information om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsedmåste säga upp uppdraget. Mäklare X har emellertid inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för i samband med att köpet genomfördes och köpebrevet utfär- dades den skada denne lidit 15 januari sagt upp det aktuella förmedlingsuppdraget. Någon anmälan till nämnden i enlighet med vad som föreskrivs ovan har inte heller kommit in till nämn- den genom mäklare Xs försorg. Information om att en följd av att närstående till mäklare X 2005-02-23:2 förvärvat fastigheten kom nämnden till del först genom den anmälan som getts in. Mäklare X har således agerat i strid med uttryckliga föreskrifter i fastighetsmäklar- lagen. Förseelsen kan inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta betraktas som ringa. Mäklare X borde skall därför ha tilldelats en tilldelas varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 16 § skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har uppgett samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att han inte vid diskussionerna med säljaren före överlåtelse lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden finner att uppgift står mot uppgift. Det är dock utrett att anmälaren blivit medveten före kontraktskrivningen varken fick information om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå besiktnings- protokollet från 1998 eller om tidigare funna fel och brister i förmedlingsuppdraget och att han fastigheten. Hon fick inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått ta del av företagets reklam om försäkringen förrän den av säljaren ifyllda frågelistan före kontraktskrivningen. Frågelistan är daterad efter det att köparen skrivit under köpekontraktet. Mot bakgrund av informationen i samband med anmä- lanbesiktningsprotokollet borde mäklaren X ha verkat för att få klarhet i huruvida de fel och brister som upptagits i protokollet blivit åtgärdade. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också Hon borde även ha varit tydligare i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad information till köparen om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för fastighetens skick samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift den skrivna informationen om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfrittköpares undersökningsplikt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på finner att mäklare mäklaren X inte tycks ha hållit sig underrättad har, såsom god fastighets- mäklarsed kräver, givit köparen de råd och upplysningar som denna behövde om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunderfastigheten. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X Hon har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare verkat för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr köparen före förevärvet undersökt eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för låtit undersöka fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång För detta skall hon varnas. Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte var me- ningsfullt att agera i anledning till någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall en mäklare innan fastigheten överlåts, vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsak- ligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boen- dekostnader. Mäklaren får inte själv ta initiativ till att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten köparna avstår från kalkylen. Detta gäller oavsett om köpet finansieras genom lån eller kontant betalning eftersom räntor och amorteringar endast är en del av boendekostnaden. Detta gäller vidare oav- sett om fastigheten är bebyggd eller inte. Fastighetsmäklarnämnden kan i och för sig godta ett i efterhand skrivet intyg om att denne uppfattat en boendekostnadskalkyl erbjudits vid köpet men att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelseköparen avstått från kalkylen. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare Något som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på styrker att mäklare X har erbjudit köparna en skriftlig boendekostnads- kalkyl innan fastigheten i fråga överläts har dock inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står presenterats i strid med god mäklarsedärendet. Mäklare X har således inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare visat att hon fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl. Hon kan därför inte undgå att varnas. Det åligger en fastighetsmäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och att se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Fastighetsmäklaren har ett an- svar för den skada denne lidit att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.‌ De återgångsvillkor som en följd mäklare X använt sig av i tre av fem granskade förmedlings- uppdrag innehåller inte någon anvisning om hur köparna skall agera om de vill åbe- ropa de i köpekontrakten intagna återgångsvillkoren och saknar dessutom tidsfrister inom vilka återgång skall åberopas. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla vikten av att mäklare X mäklaren verkar för att eventuella återgångsvillkor innehåller anvis- ningar om hur köparen skall agera om denne vill åberopa villkoret samt inom vilka tidsfrister den i dylikt fall får åberopas. Mäklaren bör således verka för att det i köpe- kontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig samt framställas inom viss tidsram för att det inte kände till företagets er- bjudandenskall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Denna förseelse är Nämnden anser inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har den skriftliga regleringen av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr sådana överenskommelser kan ersättas av muntliga överenskommelser eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3med- verkan vid villkorens uppfyllande.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Av 19 § samma lag framgår att denne uppfattat mäklaren skall verka för att försäkringen skulle ingå köpare och säljare träffar överenskommelse i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän frågor som behöver lösas i samband med anmä- lanöverlåtelsen och, om inte annat avtalats, hjälpa köpare och säljare med att upprätta de handlingar som be- hövs för överlåtelsen. Det är oklart hur det förhållit sig med säljarens tillstånd att lämna ut nycklarna till köparen och ett eventuellt förtida tillträde till fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam finner därför inte tillräckliga belägg för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står lämnat ut nyckeln i strid med god mäklarsedinstruktioner från anmälaren. Nämnden får dock påpeka att en överenskommelse om förtida tillträde är av så stor betydelse för parterna att det inte får finnas någon oklar- het i vad som överenskommits. Det är därför lämpligt att detta regleras skriftligen. Mäklare X har medverkat till att parterna undertecknat köpebrevet den 10 augusti och till att säljaren kvitterat köpeskillingen samma dag trots att inga pengar fanns att kvit- tera. Mäklare X var väl medveten om att säljaren inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare mottagit köpeskillingen den dag som anges i köpebrevet. Hon har således medverkat till att köpebrevet kom att inne- hålla en felaktig uppgift i ett väsentligt avseende och därigenom exponerat framför allt säljaren för den skada denne lidit en risk. Det är viktigt att mäklaren medverkar till att upprätta hand- lingar som en följd av att avspeglar de faktiska förhållandena. Det har mäklare X inte kände till företagets er- bjudandengjort. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom För detta skall hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har uppgett samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 2004-02-25:3 Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37 - 38) anförs följande. Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahen- ten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.‌ Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäkla- ren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sak- kunskap och erfarenhet han har som mäklare. Av mäklare Xs yttrande framgår att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten fått vetskap om att denne uppfattat det fanns en fuktskada på övre plan. Följaktligen borde han ha informerat köparen om detta. Genom att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att inte göra detta har han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också brustit i sin diskussion upplysningsskyldighet och därmed inte utfört sitt upp- drag omsorgsfullt och med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden iakttagande av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skadagod fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att omständigheterna i ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände dessutom har vidtagit åtgärder för att rätta till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som misstaget får förseelsen dock anses ringa. Mäklare X borde Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fas- tighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har skrivas av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har från vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3handlägg- ning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Inledningsvis konstaterar Fastighetsmäklarnämnden att inget hinder finns för att en fastighetsmäklare åtar sig begränsade uppdrag i form av upprättande av köpehand- lingar i samband med en fastighetsförsäljning. Det är dock viktigt att detta klart framgår för den som kommer i kontakt med mäklaren i samband med försäljningen. Mäklaren måste för köparen klargöra uppdragets omfattning och att hans skyldigheter inte är densamma som vid ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarnämnden har uppgett ingen anledning att ifrågasätta mäklaren Xs egna uppgifter om att hans avsikt endast varit att åta sig att upprätta köpehandlingarna vid en försäljning av fastigheten. Detta har även bekräftats av säljarna. Av hans, säljarnas och anmälarens uppgifter framgår att han inte deltagit i köpeförhandlingarna mellan anmälarna och säljarna. Av utredningen framgår dock att mäklaren X medverkat till att marknadsföra fastigheten på Internet. Detta har skett på Hemnet som enligt informationen på hemsidan är en databas för landets mäklare. Utformningen av den aktuella marknadsföring har på intet sätt skilt sig från övriga annonser på Hemnet. De dokument som mäklaren X har tagit fram för säljarnas räkning har haft en sådan utformning och ett sådant innehåll att de ger intryck av att han medverkat vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten försäljningen som om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget det varit en sedvanlig fastighetsförmedling. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren X genom utformningen av marknadsföringen och de aktuella dokumenten gått vida utöver det begränsade uppdraget och agerat som fastighetsmäklare trots att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelsehaft något 2002-02-27:11 förmedlingsuppdrag. Det har inneburit ett vilseledande beträffande hans roll. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står därigenom agerat i strid med god mäklarsedfastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse Förseelsen är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde Han skall därför ha tilldelats en meddelas varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om objektet och andra förhållanden som har uppgett samband med överlåtelsen. Bestämmelsen har över- förts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 37 – 38) framgår att mäklaren har en upplysningsskyldighet som innebär att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten måste informera köpare och säljare om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget vad han själv vet och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller på från annat sätt samarbetar med företaget och som håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta dettainte okritiskt förmedla påståenden av säljaren. Det har således ålegat inte framkommit annat än att mäklare X genom säljarens uppgifter i frågelistan och om vedåtgången haft rätt att hålla sig underrättad utgå från att kakelugnarna gick att elda. Vad som antecknats i det besiktningsprotokoll från sotaren som anmälaren gett in visar inte heller att kakelugnarnas bristande skick varit så uppenbara att mäklare X haft anledning ifrågasätta säljarnas uppgifter. Xxxxx har inte heller framkommit än att han informerat köparen om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessahennes undersökningsplikt inte minst vad gällde eldstäderna. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs I frågelistan finns dessutom en uppgift om att han informerat skorstenen inte har kontrollerats. Någon anmärkning vad gäller vedspisens funktion har anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfrittframfört. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på finner därför att utredningen i ärendet inte visar att mäklare X inte tycks skulle ha hållit sig underrättad brustit vad gäller den information han lämnat till köparen om de erbjudanden eldstäderna. Vad som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att övrigt framkommit i ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av visat att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför skulle ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med åsidosatt god fastighetsmäklarsed vid förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och Anmälan föranleder därför inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3ytterligare åtgärd.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Av 11 § fastighetsmäklarlagen framgår att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. I 12 § samma lag anges att mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fas- tighetsmäklarsed. Av 13 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren inte får förmedla en fastighet till någon som är närstående till mäklaren. Även om en mäklare åtar sig att utanför sin yrkesverksamhet utföra moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag kan bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen bli tillämpliga på mäklarens agerande. Detta gäller oavsett om mäklaren erhåller ersättning eller inte för ut- förandet. Anmälaren har uppgett att han inte mäklare X vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om årsskiftet 2004/2005 värderat lägenheten till 400 000 kr, att denne uppfattat hon i juni 2005 rekommenderat säljaren att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och sälja lägenheten för 450 000 kr samt att han inte heller kände hon medverkat till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsedtilläggsköpeskilling sedermera betalats. Mäklare X har an- fört att hon ca ett år tidigare än vad anmälaren uppgett sagt till säljaren att lägenheten borde vara värd minst 400 000 kr, att hon inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för haft något uppdrag att förmedla lägenheten samt att hon inte medverkat vid kontakten mellan hennes syster och säljaren. Hon har vidare anfört att hon inte medverkat vid överlåtelsen eller den skada denne lidit uppgörelse om tilläggsköpeskilling som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudandensenare träffats mellan säljaren och köparen. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har Vid bedömningen av en säljare vars fastighet han hade mäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäk- laren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Mot mäklare Xs bestridande samt vid beaktande av vad som i övrigt fram- kommit i ärendet kan det inte anses visat att hon haft i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr aktuella lägenheten eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit agerat i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000strid mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om objektet och andra förhållanden som har uppgett samband med överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av för- arbetena (prop. 1983/84:16 s. 37-38) framgår att mäklaren har en allmän upplys- ningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet och som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständligheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktig- heten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får inte okritiskt förmedla påståenden av säljaren. De uppgifter om lägenhetens area och om möjligheterna till ombyggnation av kök och tillträde till köksbalkong som mäklaren X lämnat i objektsbeskrivningen har han erhållit från en av säljarna. Denne var vid diskussionerna tidpunkten för försäljningen ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse. Dessutom har styrelsens vice ordförande i ett intyg med anmälaren blivit medveten om hänvisning till en ritning bekräftat att denne uppfattat det fanns möjlighet att försäkringen skulle ingå bygga ut köket. En mäklare skall givetvis inte i förmedlingsuppdraget och att en objektsbeskrivning medvetet ta in felaktiga uppgifter eller i övrigt vidarebefordra sådana uppgifter. Mäklaren skall emellertid inte heller behöva utreda uppgifter som han inte heller kände har anledning att betvivla. Mäklaren X får, mot bakgrund av att uppgifterna kom från dels dåvarande ordföranden tillika säljaren, dels vice ordföranden, inte anses ha haft anledning att ytterligare utreda frågan om utbygg- nad av köket och tillträde till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta dettabalkongen. Det har således ålegat mäklare X även sedermera visat sig att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessaköket fick utvidgas mot viss ersättning till föreningen. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog Utredningen ger inte heller stöd för att uppfatta mäklaren X haft skäl att ifrågasätta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företagetboarean. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har Det finns inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit någon annan uppgift än köparnas påstående som en följd av visar att mäklare X denna uppgift är felaktig. Vad som kommit fram i ärendet ger därför inte kände anledning till företagets er- bjudandennågon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde Ärendet skall därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3skrivas av.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lanöverlåtelsen. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog Mäklaren skall verka för att uppfatta uppgiften säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att man genom företaget erhåller en doldaköparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett 38) anförs bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har haftfått av den ena kontrahenten eller från annat håll. Sedan När omständigheterna ger anledning till det bör han förklarat dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte gjort något är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare. --- I andra meningen har slagits fast en skyldighet för mäklaren att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att mäklaren , som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. Det ligger i sakens natur att mäklarens verksamhet i detta hänseende främst inriktas på säljaren som ju är den som sitter inne med de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtaletstörsta kunskaperna om fastigheten. Mäklaren bör givetvis också upplysa köparen om vikten av att denne själv undersöker fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att den objektsbeskrivning som mäklaren X tillsänt nämnden är identisk med den som anmälaren erhöll inför sitt köp. Den saknar information om såväl altangolv som att renoveringsbehov föreligger för badrummet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan utredningen i ärendet framgår att avtalet gällde med ensam- rätt mäklaren X uppmärksammats på att renove- ringsbehov förelåg för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. badrummet. Enligt mäklaren Xs egen utsago lades detta därför till i objektsbeskrivningen. Anmälarna har inte fått ta del av den ändrade objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarnämnden saknar möjlighet att Mer närmare utreda vilken information kommer som köparna fått om fastighetens skick och om sin undersökningsplikt. De har dock gått igenom besiktningsprotokollet där det bl.a. anges att otätheter finns vid rör- genomgång i början badrummet. Med anledning av augustide brister som påpekats av besikt- ningsmannen sänktes köpeskillingen. Mäklare Fastighetsmäklarnämnden finner inte belägg för att mäklaren X agerat i strid med fastighetsmäklarlagen. Mäklaren X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritikenobjektsbeskrivningen och i uppdragsavtalet angivit ett utgångspris som är lägre än det pris han själv ansett vara troligt att säljaren skulle kunna få ut för huset. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta Utgångspriset ligger dessutom lägre än den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag summan som är förutsättningen för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringenerhålla provision överhuvudtaget. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare beslut (dnr ---) påpekat att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt strider mot god fastighetsmäklarsed att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början marknadsföringen av augusti 2003ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet. 2004-01-21:3Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljaren och köparens intresse. Enligt 13 § får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har uppgett i uppdrag att han förmedla. Mäklaren får inte vid diskussionerna heller förmedla en fastighet till någon närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget fastigheter och att han mäklaren inte heller kände får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom. I lagens förarbeten (prop. 1994/95:14) anförs att det ligger ett särskilt värde i att mäk- laren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för. I mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet att verka för att både säljarens och köparens intresse iakttas (s. 51). Vidare betonas med avseende på 14 § att den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och vänder sig till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han mäklare som har uppgett sig marknadsfört fastigheten inte räknar med - och inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän skall behöva räkna med - att mäklaren i samband själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen (s. 79). I 4 kap. 3 § konkurslagen anges att som närstående till gäldenären anses den som är gift med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den mäklare ene är gift med den andres syskon samt den som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta dettastår gäldenären personligen särskilt nära. Det är enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte förenligt med fastighets- mäklarlagen att en mäklare förmedlar försäljningen av en fastighet eller bostadsrätt som ägs av en till honom närstående i konkurslagens mening. Det finns en risk för att den som har således ålegat ett uppdrag från en närstående kan komma att åsidosätta den opartiskhet han skall iaktta som mäklare. I det aktuella fallet har mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i förmedlat sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandetdotters bostadsrätt. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad har varit omedveten om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att det olämpliga i sitt agerande och även om han inte kunde få den försäkring har låtit sig påverkas så att hans ställning som beskrivs opartisk mellanman har åsidosatts måste ändå, objektivt sett, det förhållandet att hans uppdragsgivare tillhör kretsen närstående, i reklamen kostnadsfrittsig vara ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på 2004-02-25:7‌ finner att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingenden aktuella bostadsrätten åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att För detta skall han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i någon egentlig utsträckning och om att försäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 2004-01-21:3varnas.