Common use of Mäklaren Clause in Contracts

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Vid kontraktskrivningen uppgav spekulanterna att de hade köpare på sin nuvarande bostad men att man inte vågade skriva den 6 november 2018affären förrän ersättningsbostaden var säkrad. På frågan om hur säker denna affär var så svarade man att allt var klart. Affären hade varit skriven om de hittat en ersättningsbostad tidigare och om den trots allt skulle hänga upp sig så uppgav de att lägenheten kunde betalas kontant. Köparna beviljades medlemskap i föreningen tre dagar efter kontraktsdatum. När handpenningen inte inbetalades i rätt tid tog han kontakt med köparna. Då framkom att deras försäljning inte genomförts. Han uppmanade dem att betala handpenningen och att ta kontakt med en lokal mäklare för att få hjälp med försäljningen. Efter ytterligare någon tid meddelade köparna att de ville bryta avtalet. Eftersom köparna avsåg att förvärva lägenheten kontant och övriga kostnader, varmhyran, framgår av objektsbeskrivningen upprättades inte någon boendekostnadskalkyl. Enligt det uppdragsavtal som bifogats yttrandet har parterna avtalat om att provision skall utgå med 7,5 % dock lägst 18 750 kr. Fastighetsmäklarnämnden har tidigare meddelat mäklare X varning vid två tillfällen. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav 1 september 1999 konstaterade nämnden att han inte tyckte kunnat styrka att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenen boendekostnads- kalkyl tillhandahölls köparen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade Det ansågs även visat att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan utformat ett köpeavtal på ett felaktigt sätt och att han krävde brustit i omsorg mot säljarna genom att underlåta att lämna viss 2007-01-24:3 information till dem. Den 17 april 2002 varnades mäklare X för brister i en ersättning objektsbe- skrivning och i ett köpekontrakt i fråga om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilderuppgift om servitut.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Den 11 november mot- tog 15 april 2005 erhöll han uppdrag att förmedla fastigheten ifråga. I samband med kontroll av fastigheten med avseende på för- foganderättsinskränkningar, inteckningar och servitut etc. begärde han ett utdrag från fastig- hetsregistret. Av detta framgick bl.a. att officialservitut gällde till förmån för fastigheten och för ändamålet väg och vattentäkt. Med stöd av servitutet hade en reklamation ledning dragits från NNkällan på stamfastigheten till fastigheten någon gång under 1980-talet. Han besvarade reklamationen den 12 november Stamfastighetens dåvarande ägare medverkade vid arbetena då ledningen grävdes ned. I början av maj 2005 kontaktade nuvarande ägare till stamfastigheten honom och uppgav hävdade att han säljaren inte tyckte hade rätt att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt ta vatten från hennes fastighet samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle upplysa spekulanterna om detta. Hon grundade sin uppgift på avsaknaden av avtal mellan fastigheternas ägare. Han kontaktade både säljaren och Lantmäterimyndigheten. Av Lantmäterimyndigheten fick han beskedet att eftersom det rörde sig om ett officialservitut, fordrades inget särskilt avtal mellan fastigheternas ägare för att säljaren skulle ha rätt att ta bort bildernavatten på stamfastigheten. Samma dag skrev NN Xxxxx sades som antydde att vatten- ledningen i sig kunde ifrågasättas. Han informerade stamfastighetens ägare om uppgifterna han fått från Lantmäterimyndigheten. Denna lät sig då inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilderavhöras. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade början av 2006 intresserade sig köparna för fastigheten och kontrakt skrevs den 22 februari. Efter kontraktstecknandet kontaktade stamfastighetens ägare köparna och informerade dem om att de saknade rätt att hämta vatten från hennes fastighet. Både han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet själv, säljaren och köparna kontaktade Lantmäterimyndigheten men de fick olika och delvis oklara besked. Han själv fick beskedet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande kunde spela någon roll om man ”hämtar vatten med hink eller ledning” men övriga fick andra besked. Köparna av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse fastigheten borrade egen brunn och lagt upp nya bildererhöll ersättning därför av säljaren och mäk- laren.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Nämnden har bett Mäklaren att ange sin inställning till yrkandet samt ange om de sakomständigheter som NN fört fram är riktiga eller inte. Den 11 november mot- tog han en reklamation från Vidare har nämnden ställt vissa konkreta frågor till Mäklaren. Mäklaren har endast besvarat frågorna. Nedan har nämnden sammanfattat frågorna och Mäklarens svar enligt följande. Vid första visningen frågade köparen om det fanns eternitplattor på byggnaden som inte syntes. NN besvarade frågan nekande. Vid andra visningen uppgav NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav , när köparen ställde samma fråga igen, att han inte tyckte visste. Köparen ville att NN skulle ta bort alla eternitplattor, även dem under brädfod- ringen. Anledningen till tvisten mellan NN och köparen var att NN inte hade tagit bort alla eternitplattor och inte heller två stycken jordhögar. NN menar att han tagit bort alla eternitplattor, vilket köparen inte håller med om. Han, NN och köparen kom gemensamt fram till den överenskommelse som anges i köpekontraktet, att NN skulle utföra vissa åtgärder på fastigheten i tiden efter köpekontraktets undertecknande. Han föreslog ingen annan lösning än den valda. Köparen skrev inte på köpekontraktet den 9 augusti 2016, som det står i kontrak- tet, utan den 15 augusti 2016. Undertecknandet skedde efter att det hade gjorts ett handskrivet tillägg till kontraktet. Enligt köpekontraktets § 15 skulle han ta bort alla eternitplattor på garaget och på skorstenen, vilket han utfört. Vad gäller jordhögar på tomten var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong det aldrig under diskussion under kontraktsskrivningen och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade skrevs aldrig i kontraktet att han skulle ta bort bildernadem. Samma dag skrev NN Detta har köparen krävt i efterhand när han inte önskade detta utan bad att han krävde en ersättning om 10 få utbetalt de 50 000 kr. Samma dagHan hänvisar till § 4 i kontraktet där det anges att köparen köper huset i befintligt skick. Han måste inte ta bort högarna för att få utbetalt de 50 000 kr. Han och hans fru undertecknade kontraktet (hustrun lämnade medgivande till för- säljningen, nämndens anmärkning) utan det handskrivna tillägget i § 15. Han fick via telefonsamtal från Mäklaren reda på detta tillägg och krav från köparen när hon undertecknade den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder15 augusti 2016. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade god tro godkände han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att Mäklaren lade till denna text och trodde att de var överens om vilket arbete han skulle utföra för att få ut depositionen om 50 000 kr. Att han först skulle ha svarat att det inte föreligger nå- gon grund för ersättningfanns fler eternitplattor än de som syntes, då och sen ändrat det till att han inte föreligger något åsidosättande visste, har Mäklaren hittat på, troligen tillsam- mans med köparen. Allt jobb med brädfodringen av regel från mitt hållhuset gjordes av hans far me- dan denne var i livet. Samt ingen skada från ert hållEnligt tillägget i § 15, som Xxxxxxxx skrivit efter han under- tecknat, står det alla eternitplattor på garaget, vilka var klart och tydligt de synliga på garaget. Jag tog bort bilderna i morse Detta är gjort, och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som köparen, Mäklaren och han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt var överens om att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetvar dessa han skulle ta bort. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 tilläggas att Mäklaren flera gånger bett honom strunta i de där 50 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krlåta köparen få dem ”så allt blir färdigt”.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har bland annat anfört följande. Efter budgivningen avslutats fastställdes den 6 november 20181 september 2007 som tillträdesdag. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNMed denna tillträdesdag skulle köparna ha god tid på sig för besiktning. Härefter har diskussion förts mellan köpare och säljare om tidigarelagt tillträde till den 1 augusti 2007 vilket sedermera skedde. Nya kontrakt skrevs och skickades till sälja- ren via e-post. Han besvarade reklamationen påpekade muntligen olämpligheten att lägga tillträdet så nära besiktnings- dagen, den 12 november och uppgav att han inte tyckte 30 juli 2007. Parterna var dock överens om att det inte skulle vara något problem med att flytta tillträdet. Köparen och säljaren var nödvändigt båda angelägna om att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenskriva ett bindande avtal. Samma dag, den 12 november, fick han svar Köpeskillingen hade härvid också jämkats från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 770 000 kr till 765 000 kr. Samma dagÅtergångs- klausulen utformades alltså utifrån den ursprungliga tillträdesdagen, den 1 september 2007. Av köpekontraktet framgår att kostnadsberäkning av upptäckta fel eller brister i fastigheten skall göras av besiktningsmannen om parterna inte kan enas. Denna lydelse är gjord med stöd av Svensk Fastighetsdatas (SFD) mäklarprogram och antas vara utformad av en bransch- kunnig jurist. Av denna anledning bör lydelsen vara rekommenderad. Att köparna inte be- ställde en besiktning som överensstämde med och som kunde införliva köpekontraktet bör köparna ansvara för. Att eventuella åtgärdsberäkningar av fel och brister skulle utföras av en opartisk person före- föll självklart. Därtill borde en besiktningsman som specialiserat sig på besiktning av fel och brister i fastigheter även vara den bäst lämpade för en samlad kostnadsberäkning. Angående avstående från boendekostnadskalkyl skickades köpehandlingarna till säljaren i fysisk form med uppgift om att de skulle undertecknas den 15 juli 2007. Därefter ändrades tillträdesdag och pris varför nya köpehandlingar sändes ut via e-post. Uppgift om att under- tecknande skulle ske den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten juli hade lämnats av säljaren. Avtalen undertecknades vid ett och samma tillfälle på nyttköparens bank. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet Han medger att det är motstridiga uppgifter i 5 § köpekontraktet. Han uppger dock att avsik- ten inte föreligger nå- gon grund varit att vilseleda någon. Mäklare X medger även att depositionsavtalet inte undertecknats av honom och att detta är ett förbiseende från hans sida. Han anger att handlingarna skickades via e-post för ersättning, då det underteck- nande vilket kan förklara varför rutinerna inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilderfungerat.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Det är riktigt att han hade uppdrag att förmedla fastigheten T2. Det är också rik- tigt att fastigheten såldes till YY för 6 100 000 kr med tillträde den 6 november 1 oktober 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNKöpet var ett s.k. Han besvarade reklamationen den 12 november kontantköp och parterna var medvetna om att det fanns ett rivningslov på fastigheten. Köparen YY uppgav att han inte tyckte behövde låna några pengar utan att köpet skulle finansieras genom att hans sons fastighet S14 skulle säljas, vilket bekräftades av sonen. I och med detta tog han uppdraget att även förmedla sonens fastighet S14. Han förmedlade S14 med villkor om att köpeskillingen för köparens fastighet minst skulle uppgå till 6 250 000 kr. Om köparens fastighet inte såldes för minst den köpeskillingen, hade köparen rätt att begära återgång av köpet fram till en viss tidpunkt. Strax därefter hörde KFM av sig och gav besked om att S14 skulle säljas på exekutiv auktion. Han kontaktade då KFM och uppgav att huset var sålt för 7 100 000 kr. Ärendet gick till en jurist på KFM som beslöt att huset skulle an- nonseras ut för en exekutiv försäljning genom auktion, eftersom köpet var svä- vande tills återgångsvillkoret löpt ut. Köparen blev då orolig för hur det skulle bli, varför han nyttjade möjligheten att begära köpets återgång inom tiden i köpeav- talet. Sonens fastighet såldes för 7 100 000 kr, men nästan samtidigt lade KFM ut fas- tigheten till försäljning via exekutiv försäljning. KFM fick bara bud på 4 300 000 kr, varför någon försäljning inte kom till stånd. Köparna hade vidare frånträtt köpet med stöd av en återgångsklausul. Sonen kunde då inte fullfölja sitt åtagande gentemot sin far YY. Då sonens fastighet skulle läggas ut igen som till salu-objekt, framkom att det saknades bygglov för en del av ombyggnaden. Sonen bestämde sig då för att vänta med att lägga ut fastigheten till försäljning igen. Finansieringen av YY:s köp skulle då ske på annat sätt. Tillträdet sköts på ett par gånger men så vände sig NN till jurist och hävde köpet den 21 januari 2019. När det gäller handpenningen så är det riktigt att handpenningen var nödvändigt satt till tio procent av köpeskillingen, allt enligt praxis. När köparen såg detta sa denne att inhämta samtycke då han använde bilder ville endast erlägga en handpenning om 200 000 kr. Han framförde till NN att köparen endast ville erlägga en handpenning om 200 000 kr och det accepterade NN och undertecknade kontraktet. Att köparen därefter inte betalade mer än 140 000 kr är inget han kan lastas för. Han påminde dock köparen om att det saknades 60 000 kr i handpenning och uppmanade köparen att betala även dessa pengar. Han meddelade även NN att inte hela handpenningen betalades och att han uppmanade köparen att betala in resten. När det gäller rådgivningsskyldigheten förklarade han för NN att hela handpen- ningen inte hade betalats. Han uppmanade köparen att betala den resterande delen. Han talade med NN om svårigheten att häva i detta skeende. Han var den tredje fastighetsmäklaren på balkong objektet och utsikt samt den enda som fick till stånd en försälj- ning. Att hitta en köpare var inte lätt. Det berodde inte på honom att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes handpenningen inte blev 610 000 kr. Den lägre summan godtogs av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta informerade dessutom NN om att handpenningen inte ens blev vad man kommit överens om, därför finns det inget orsakssamband med Mäklarens agerande som påstås. Skadeståndskravet är av samma orsak inte adekvat och ska därför avslås. När Xxxxxxxx beskriver förmedlingen av köparens sons fastighet är det svårt att förstå hur det kunde gå till på det viset. Det beror på att Mäklaren utelämnat av- görande information: vilken vetskap hade han om den 13 november utmätning av fastigheten som måste föregå ett beslut om exekutiv auktion? S14 har varit föremål för utmätning ett flertal gånger. Enligt Lantmäteriet var sju anmärkningar om utmätning antecknade enligt datum 2017-12-28, 2017-12-29, 2018-01-15, 2018-03-20, 2018-04-26, och frågade 2018-06-21, men en av dem togs bort 2018-08-10. Den 18 juli 2018 undertecknades köpekontraktet mellan honom och YY avseende T2. Innan det skedde informerades Mäklaren av YY om NN önskade att han skulle ta bort bildernahans, XX:s, köp var be- roende av att hans son sålde sin fastighet S14. Samma dag skrev NN Vid den tidpunkten var inte mindre än sex inskrivna anmärkningar om utmätning synliga i fastighetsregistret beträf- fande S14. Den 9 oktober 2018 undertecknades köpekontraktet avseende S14. Vid den tid- punkten var även då sex inskrivna anmärkningar om utmätning synliga på fastig- heten. Såväl inför den 18 juli 2018 och den 9 oktober 2018 borde Mäklaren ha beställt fastighetsutdrag på S14. Antingen hade Mäklaren information om utmätningarna eller så gjorde han inte önskade detta utan att han krävde de kontroller som åligger en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetfastighetsmäklare. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till betyder att Mäklaren anting- en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning medvetet undanhöll information för honom eller att Mäklaren agerade oakt- samt i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode och med sina bristande kontroller om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krköparens möjlighet att finansiera köpet.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Av uppdragsavtalet framgår att han hade avtalat om att han hade rätt att få betalt i samband med att ett köpekontrakt hade undertecknats av bägge parter samt öv- riga villkor för köpets fullbordan och bestånd hade uppfyllts. Vidare står det i upp- dragsavtalet att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till pro- vision föreligger och köpekontrakt utväxlats mellan köpare och säljare. Den 11 november mot- tog springande punkten i denna tvist är om "övriga villkor" blev uppfyllda. Eftersom ärendet var mycket krångligt redan från början, förde han en reklamation från fortlöpande egna noteringar om vad som hände under resans gång. Dessa noteringar speglar fallet som helhet, om man bemödar sig att läsa igenom allt. Det som är krångligt i detta fall är att köpare och säljare är privatpersoner. Det är NN:s aktiebolag som har avtal med Ingo och som bedriver verksamhet på fastig- heten. Aktiebolaget var inte till salu. Meningen var att köparen skulle bilda ett eget bolag, som skulle driva verksamhet på fastigheten när denne blivit ägare. Det är lätt att blanda ihop fastighetsförsäljningen med bolagets affärer, vilket tyd- ligast ses i köpekontraktets § 12, den s.k. återgångsklausulen som NN propsade på att ha med. Han besvarade reklamationen den försökte få NN att förstå att § 12 november saknade betydelse för fastighets- affären som helhet. Ett privat företag, i detta fall Xxxx, kan inte påverka säljarens rätt att som privatperson överlåta sin fastighet till en annan privatperson. Någon prövning av köparens ekonomi eller annat skedde heller aldrig från Ingos sida och uppgav att han hade inte tyckte att på något sätt kunnat påverka fastighetsaffärens fullbordan eller bestånd. När NN köpte fastigheten var det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong i kölvattnet av en konkurs och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade i samband med att han skulle teckna avtal med Xxxx så gjorde de en kreditprövning på honom. Det var detta som han mindes som det viktiga då han köpte fastigheten själv. Detta hade naturligtvis inte med själva fastighetsköpet att göra. Någon prövning av köparens ekonomi enligt köpekontraktets § 12 skedde aldrig eftersom det inte var aktuellt för Ingo så länge som köparen inte hade fullföljt sitt köp av fastigheten och blivit lagfaren ägare. Då XX hade hävt köpet, delvis via sitt ombud MK, förklarade han för köparen att denne kunde vidgå köpet eftersom en utebliven kreditprövning inte på något sätt hade med köpet av fastigheten att göra. En eventuell kreditprövning av köparen kunde endast ske då denne blivit lagfaren ägare av fastigheten. Tilläggas bör att Ingo saknade ett anläggningsarrende, vilket är brukligt inom ben- sinbranschen då man gräver ner tankar och ställer upp pumpar på privat mark. Han förklarade för köparen att Xxxx knappast kunde neka honom ett avtal i fram- tiden, med mindre än att Xxxx blivit tvunget att gräva upp sina tankar och ta bort bildernasina pumpar eftersom Xxxx då saknade avtal med markägaren. Samma dag Hans uppgift gick ut på att förmedla fastigheten, vilket han också gjorde. NN ville att hävningsavtalet skulle ha sin grund i köpekontraktets § 12, vilket han förgäves försökte avvärja. Mäklarens roll är rådgivande och i det läget ansåg hans att hans uppgift var att ena parterna på ett så smidigt sätt som möjligt. Dock skrev NN han inte önskade detta utan in att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han verkliga or- saken till hävningen var att NN:s bolag hade en uppsägningstid på något av sina tre hemliga avtal med Xxxx. Xxxxxx skrev han in att NN skulle återbetala hela handpen- ningen till köparen. Detta var de helt överens om. Nu hävdar XX att han ska skulle återbetala provisionen som ett led i återbetal- ningen av handpenningen, men enligt uppdragsavtalet hade han rätt att ta betalt. Köpekontraktets § 12 var satt ur spel redan då den togs in i köpekontraktet ef- tersom någon prövning av köparens ekonomi inte skulle kunna påverka fastighets- köpet utan endast avtalet med Xxxx den dag köparen blivit lagfaren ägare. Då NN undertecknat hävningsavtalet förstod han att han kommit lindrigt undan då han slapp skadeståndskrav från köparen. Under hela processen med följande motivering: ”Vi har fått besked undertecknandet av hävningsavtalet var MK, säljarens ombud, med per telefon. Det kunde rimligen inte råda någon oklarhet. Efter det att de 60 000 kr återbetalats hade han ett samtal med NN:s son, AA, där han förklarade rättsläget och uppmanade AA att förklara det för sin far. Både den 22 och den 23 juni 2021 hade han sms-kontakt med sonen. Tilläggas bör att avtalet med Ingo utgjorde en ganska liten del av verksamheten på fastigheten, som bestod av en pizzeria, en bilverkstad, en tvätthall, kioskverksam- het, tobaksförsäljning, oljor, reservdelar m.m. En ganska blygsam men fast må- nadsintäkt från våra jurister på Mäklarsamfundet Ingo. Det var dock inte hans uppgift att sälja vare sig Xxxx-xxxxxx eller den övriga verksamheten. Hans uppgift var att förmedla försäljning av fastig- heten. Om någon av parterna häver ett köpekontrakt efter det att parterna undertecknat detsamma så är praxis att mäklarens arvode ingår i det skadestånd som endera parten är skyldig att betala. Häver säljaren ska han återbetala hela handpenningen till köparen. Häver köparen förlorar han sin handpenning eller delar av den, om det inte föreligger nå- gon anses oskäligt. Någon gång i slutat av sommaren hade han kontakt med köparens ombud på [ju- ristbyrå]. De diskuterade fallet och han förklarade att hävningsavtalet mycket väl kunde ligga till grund för ersättningansökan om betalningsföreläggande. NN har stått och skrikit på gatan utanför hans kontor några gånger och på olika sätt förtalat hans verksamhet. X-stad är en ganska liten kommun och om det är någon som har lidit skada så är det nog hans verksamhet. I samband med att han lyfte sitt arvode ur handpenningen, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som utfärdade han samarbetar med och kommit fram även ett kvitto till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetNN. Det gäller ytterst personliga saker vore intressant att ta reda på hur detta kvitto har använts. Har NN använt det som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknandeett avdrag i sitt aktiebolags verksamhet, är det olagligt ef- tersom han "sålde" fastigheten privat. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. Möjligen är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. det också ett bevis för att NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krgodtagit arvodet.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Han hade ett avtal med NN och YY om förmedling av fastigheten enligt normal praxis och har utfört arbetet helt enligt deras önskemål. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november Säljare och uppgav att han inte tyckte att det köpare var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa båda väldigt noga med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet vid avtalets påtecknande att det inte föreligger nå- gon grund för ersättningskulle finnas någon klausul, med villkor om att avtalet skulle kunna återgå. Säljarna ville kunna tillgodogöra sig handpenningen omgående då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hållköparnas vill- kor (en besiktningsklausul, nämndens anmärkning) blev uppfyllda. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist Efter villkorets utgång på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk 14 dagar accepterade parterna avtalet enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetdess utformning. Det gäller ytterst personliga saker fanns då inga öppna villkor i avtalet, så han fick inte innehålla handpenningen på sitt konto längre utan betalade ut handpenningen minus arvode enligt avtal. Både köpare och säljare var helt införstådda med att resterande köpeskilling skulle erläggas 90 dagar efter det att detaljplanen vunnit laga kraft, oavsett om den blev fördröjd. Xxxxxxx började xxxxxxx med säljarna ganska omgående och påpekade på ett antal fel och brister i säljarnas upplysningar gällande detaljplanens utförande som direkt kan kopplas till avvek från tidigare information. Xxxxxxx försökte sälja fastigheten på ritning un- der åren, men misslyckades då marknaden stannade av. Xxxxxxx försökte under större del av avtalstiden förhandla ner priset på fastigheten, men utan att lyckas. Köparna har dessutom vägrat ingå exploateringsavtal med kommunen, vilket var en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknandeförutsättning för att detaljplanen skulle vinna laga kraft. Avbildande Varken köpare eller säljare har velat häva köpet på grund av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integritetenfel eller brister. NN och YY har nu utan hans medverkan avtalat med köparna att affären ska återgå av okänd anledning. Han har inte lidit någon ekonomisk skadakunnat påverka deras beslut och fick endast information om att han inte hade rätt till sin provision. Vidare är 10 000 kr Han har följt för- medlingsavtalet och har rätt till sin fulla ersättning. Vad säljarna har valt att göra med köparna kan han inte påverka. Mäklaren tar inte upp frågan om jordabalkens tvåårsfrist i sin inlaga, trots att den frågan var huvudtemat i deras dialog med honom från sommaren 2018 till rekla- mationen sommaren 2019. Hela tiden vidhöll Mäklaren uppfattningen att tvåårs- fristen inte gällde för sex bilder deras köpeavtal, med lite olika förklaringar som att hand- penningen i så fall inte skulle ha betalats ut till dem och städning att köparna bluffade för att få dem att sänka priset. I synnerhet förstår de inte vad Mäklaren avser med påståendet att köpet återgick ”av en balkong helt orimligtokänd anledning”. Någon ekonomisk vinning De vill också kommentera uppgiften om att köparna vägrade ingå exploaterings- avtal med kommunen. Våren 2019 skickade kommunen ut exploateringsavtal för honom påskrift till alla cirka 14 berörda exploatörer i form planområdet. Ingen av högre arvode kan inte heller påvi- sasexploatörer- na accepterade avtalsvillkoren och skrev på. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent deras ombud hade det därför ingen praktisk betydelse för detaljplanens godkännande att deras köpare inte skrev på (eftersom alla behövde skriva på). Enligt ombudet utgjorde det heller inte tillräcklig grund för dem att häva köpet på grund av avtalsbrott (att köparna vägrade skriva på). ”Jag har gått igenom uppdragsavtalet och köpekontrakt avseende den del aktuella överlåtelsen samt skriftväxling. Nedan följer mina synpunkter på kravet på återbe- talning av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krmäklararvode.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNMäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister DN att bostadsbilagan skulle delas ut. Beklagligt nog fick inte anmälaren sitt exemplar. Objektet har marknadsförts på Mäklarsamfundet det sätt som avtalats i uppdragsavtalet och dessutom har ytterligare annonser iförts. Han var på väg till nästa visning och kunde där- för inte stanna för de spekulanter som kom för sent. Säljaren visade objektet själv efter över- enskommelse. Uppenbarligen har ytterligare en visning genomförts, han minns inte detta. Det är mäklarens uppdrag att vidarebefordra all information till sin uppdragsgivare och komma med råd och analyser. Uppdragsgivaren tar besluten om när budgivningen skall avslutas och vem som skall få köpa. Han har inte försökt styra budgivningen för egen vinning. Han är inte svår att nå och hade täta kontakter med uppdragsgivaren under hela uppdraget. En vecka före tillträdet informerade han om att han inte hade möjlighet att närvara. Uppdragsgivaren krävde att det skulle vara en erfaren mäklare som närvarade. Han bekräftade i brev att det skulle bli så. Det senare ägarbytet gör inte föreligger nå- gon grund försäkringen onödig eftersom säljaransvaret kan aktualiseras. I samtliga affärer erbjuds deklarationshjälp. Xxxxxx får en blankett att fylla i för ersättningunderlaget till deklarationen eller boka en tid för ett besök. Den färdiga kapitalvinstberäkningen skickas till kunden. Anmälaren har haft sju månader på sig. Det är inte sant att han inte hört av sig. Mäklare X har inkommit med bl.a. kopia av köpekontraktet. I avtalet finns följande besikt- ningsklausul. Köparen äger rätt att häva detta köp senast 2006-06-09 om en besiktning som köparen låter göra, då påvisar allvarliga fel eller brister som uppgår till mer än 100 000:- Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgif- ter och därvid anfört följande. Hans förslag till återgångsklausul löd Köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person. Köparen har rätt att frånträda köpet om han efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet. Om köparen väljer att frånträda köpet skall handpenningen omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten. Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftigt och är säljaren tillhanda senast den 2006-06-09 med kopia till fastighetsmäklaren. Säljaren ansåg att den utformningen var för öppen varvid köparen (biträdd av erfaren advokat) och säljare kom överens om hur den skulle skrivas. Han följde parternas vilja men berättade samtidigt att det inte föreligger något åsidosättande fanns risk för tolkningstvister med den föreslagna utformningen. Ingen av regel från mitt hållparterna såg någon fara med detta. Samt ingen skada från ert hållMan ansåg att 100 000 kr var en så hög tröskel att det kunde besiktningsmannen och parterna bedöma. Jag tog bort bilderna i morse Det var underförstått att köparen skulle med- dela sin begäran om återgång direkt till säljaren och lagt upp nya bilder.” informera fastighetsmäklaren samtidigt. I fråga om id-kontrollen har mäklare X anfört följande. Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsatsskött kontrollerna sedan två år tillbaka men har inte kunnat hitta kopior av id-handlingarna i akten. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren Han har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande gjort kontrol- len av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och båda parter vid köpekontraktets tecknande men kan inte anses bevisa detta. Han åberopar även kopia av uppdragsavtal från 2002 (som kränkande undertecknats av bland andra den personliga integritetenaktuella upp- dragsgivaren) till stöd för att han kände säljaren sedan flera år. NN och YY Anmälaren har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom inkommit med kompletterande uppgifter i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på ärendet avseende den del av köpeskillingen kritik som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krtidigare framförts.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist inte uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter. Vidare bestrids kravet på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt den grunden att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något orsakssamband mel- lan å ena sidan påstådd oaktsamhet och å andra sidan påstådd skada. Ett eventuellt skadestånd ska nedsättas till det belopp som nämnden anser skäligt med hänsyn till att NN-YY har medverkat till skadan. Han fick den 16 oktober 2017 uppdrag av Fastighetsöverlåtaren ekonomisk före- ning, (härefter benämnd säljaren) att förmedla försäljningen av sammanlagt åtta tomter som skulle avstyckas från Mellanstaden XX 3. Vid försäljningen företräddes säljaren av styrelseledamoten AA. Säljaren kontrolleras indirekt av Entreprenadbo- laget Holding AB som är moderbolag till Entreprenadbolaget Förvaltning AB (här- efter benämnt Entreprenadbolaget). Den information som fanns i bilden objektsbeskrivningen tillhandahölls av säljaren genom AA. Som framgår av objektsbeskrivningen har fastigheten sålts in som kan kränka ett ”koncept”. Synonymer till ordet koncept är bl.a. idé och uppslag. Vad köparen väljer att göra med fastigheten, t.ex. vad för hus som ska uppföras, hur huset ska uppföras och vem som ska uppföra det är köparens beslut. Vidare anges i objektsbeskrivningen att ”uppgifterna i objektsbeskrivningen härrör huvudsakligen från säljaren och kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta.” De uppgifter som han angav i sitt mejl den 25 april 2018 fick han från AA och, vad avser huset, O.K. på Husbolaget. Han upprättade köpekontraktet avseende Mellanstaden XX 2, vilket ingicks i hans och säljarens integritetnärvaro den 2 maj 2018 på hans kontor i Mellanstaden. Vid mötet ingicks även ett markentreprenadavtal med Entreprenadbolaget. Entreprenadav- talet har varken upprättats eller granskats av honom. Sedan NN-YY ändrat sig och istället ville köpa Mellanstaden XX 1, upprättade han även ett köpekontrakt avseende Mellanstaden XX 1, vilket ingicks den 9 maj 2018. NN-YY undertecknade därefter ett entreprenadavtal med Husbolaget. Avtalet un- dertecknades av dem den 28 maj 2018 och av Husbolaget den 8 juni 2018. I avtalet godtog NN-YY att själva ombesörja ett stort antal åtgärder. Han har överhuvudta- get inte sett entreprenadavtalet med Husbolaget innan det ingicks den 8 juni 2018 och inte heller gett några råd kring det. Det gäller ytterst personliga saker är NN-YY som direkt är beställare och ansvarar för att nödvändiga avtal ingås för att kunna uppföra huset och att avtalen har erforderligt innehåll. Det stod NN-YY fritt att ingå de entreprenadavtal de önskade ingå. Vad NN-YY borde ha gjort, om de saknade nödvändig kunskap om beställning av entreprenader, var att stämma av Husbolaget avtalsutkast, särskilt i fråga om åtagandena att ombesörja och bekosta de åtgärder som anges på s. 2 i avtalet, med säljaren, markentreprenören och ho- nom innan de undertecknade det. Hans uppfattning är att han endast förmedlade fastigheten, inte entreprenaderna. Det kan kopplas vitsordas att Schaktbolaget har utfört arbetet i fråga, fakturerat 31 011 kr och att fakturerat belopp utgör skälig ersättning för arbetet i fråga. NN-YY:s påstående om att de ska ha ”pressats och tvingats till att bekosta singel och makadam om 24 636 kr” tillbakavisas. Han delar dock NN-YY:s påstående om att det framgår av markentreprenadavtalet med Entreprenadbolaget och lyftpla- nen att singel och makadam ska bekostas av Entreprenadbolaget. NN-YY har, trots att det har förelegat en viss person så skyldighet för Entreprenadbolaget att bekosta singel och makadam, på eget bevåg anlitat Schaktbolaget. Istället borde NN-YY ha krävt att Entreprenadbolaget skulle fullgöra sina åtaganden, om Entreprenadbolaget inte hade uppfyllt dessa. I vart fall kan han inte ställas till svars för att Entreprenadbo- laget inte har fullgjort vad det har åtagit sig. Hur kostnaden om 31 011 kr för singel och makadam ska fördelas är en fråga mellan parterna till markentreprenadavta- let, dvs. NN-YY och Entreprenadbolaget. Det kan vitsordas att de kostnader som porträttbilder egen signerad konst XX-XX gör gällande i denna del om sam- manlagt 20 194 kr är skäliga. Fråga till NN-YY: vem, dvs. vilket bolag, har placerat det bråte och liknandebyggskräp på tomten som har rensats för en kostnad om 20 194 kr? NN-YY har i entreprenadavtalet med Husbolaget godtagit att de själva ska ombe- sörja ”all in- och utvändig städning efter samtliga arbeten samt bortförsel av bygg- sopor”. Avbildande Han har varken godkänt den skrivningen eller getts tillfälle att lämna kom- mentarer på den. Vid sådant förhållande kan han inte hållas ansvarig för kostnaden i fråga. I vart fall ska ett eventuellt skadestånd nedsättas med hänsyn till att NN-YY valt att godta skrivningen i fråga. Om bråtet och byggskräpet härrör från Entreprenadbolaget följer det av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter markent- reprenadavtalet med Entreprenadbolaget att Entreprenadbolaget ska rensa undan det bråte som Entreprenadbolaget eller dess underentreprenörer lämnar på fas- tigheten. Det kan vitsordas att NN-YY har haft kostnader för räntor och balkong osvelförbrukning om 21 503 kr. är Markentreprenadavtalet mellan anmälarna och Entreprenadbolaget har upprät- tats av Entreprenadbolaget. Han har inte personliga granskat avtalet och inte heller lämnat några råd i fråga om avtalet. Även om det inte uttryckligen framgår av markentreprenadavtalet har det mellan NN-YY och Entreprenadbolaget förelegat en samsyn om att Entreprenadbolaget har åtagit sig att anlägga en grusad infart. Det kan inte anses läggas honom till last att Entreprenadbolaget eventuellt har dröjt med att iordningställa infarten. Han ställer sig frågande till NN-YY:s påstående att ”Entreprenadbolaget har ansett att det inte är bolagets sak att ta tag i infarten”. I vart fall föreligger inget orsakssamband. NN-YY skulle, såvitt han känner till, ha haft kostnader för räntor och elförbrukning alldeles oavsett påstådd fördröjning. Såvitt kan utläsas från Husbolaget webbplats kommer panelen, knutbrädor, föns- terfoder och vindskivor med grundmålning. Om NN-YY:s uppfattning är att sådan grundmålning inte har gjorts önskas besked om det. I entreprenadavtalet med Husbolaget framgår att utvändig färgmålning ska ske senast åtta månader efter entreprenadens avlämnande. Utvändig färgmålning måste således inte ske i samband med att huset uppförs utan kan ske senare efter inflyttning. Det har stått NN-YY fritt att välja vad för hus som kränkande av ska uppföras, vilka tillval som ska göras, hur huset ska uppföras och vem som ska uppföra huset. Den bild på ett hus som finns i objektsbeskrivningen utgör bara ett exempel på ett hus som skulle kunna uppföras på tomten. Det saknas fog för NN-YY:s uppfattning att utvändig färgmålning skulle ingå i de prisuppgifter som anges i mejlet den personliga integriteten. NN 25 april 2018 och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krobjektsbeskrivningen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNMäklare X har anfört bland annat följande. Han besvarade reklamationen träffade säljaren den 12 november 20 juni 2005. Säljaren hade tidigare träffat flera mäklare som liksom han ansåg att försäljnings- priset borde ligga mellan 1,9 och uppgav 2,2 miljoner kr. De kom överens om att han inte tyckte sätta igång med försäljningen i augusti. Efter att det var nödvändigt klart att inhämta samtycke då säljaren tänkte anlita honom kontaktade han använde bilder Kanal 5 produktionsbolag som sökte bostäder för ett program om homestyling. Bolaget var intresserat och säljaren var glad för den extra ”hjälpen” med försäljningen. Den 15 augusti 2005 spelades det första programmet in där han gav uttryck för vad han trodde om priset i det läget. Fyra dagar senare, efter att home- stylingföretaget arbetat med lägenheten, spelade de in vad han spontant kände när han såg resultatet. Han och säljaren hade väntat med försäljningen längre in i augusti än planerat. När han besökte lägenheten hade han och säljaren redan gjort klart med annonser och övrigt material inför visningen. Det enda som saknades var bilderna på balkong den stylade lägenheten. I TV-programmet framstod lägenheten vara i toppskick vilket inte var fallet. Den var enkelt påmålad och utsikt möblerad, vilket han påpekade för alla spekulanter som eventuellt kunde ha missat att lägenheten var stylad genom Kanal 5. Köparen har helrenoverat lägenheten efter köpet. Kanal 5 har vinklat programmet för att göra ett intressant program om homestyling. Av bifogade utdrag från Hemnet framgår att hans utgångspris inte var ett lockpris. Lägenheten var inte ett toppobjekt. Varken han eller de andra mäklarna var förberedda på den prisuppgång som skedde under sommaren. I så fall borde han och de andra mäklarna satt ett högre förväntat pris för att få vara säkra på att få sälja lägenheten. Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av uppdragsavtalet, skriftväxling mellan säljaren och en annan fastighetsmäklare samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenutdrag från Hemnet daterat den 22 augusti 2005. Samma dagI uppdragsavtalet, daterat den 12 novemberaugusti 2005, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade anges att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer förmedlingsuppdraget gäller som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 utgångspris 1 995 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 11 november mot- tog han Hon har överhuvudtaget inte haft någon form av uppdrag från säljaren och det har än mindre varit frågan om ett yrkesmässigt förmedlingsupp- drag. Någon provision eller annan ersättning har inte mottagits. Hon och säljaren har trots ålderskillnaden varit nära vänner. Hon har skött om säljarens lägenhet och innan de blev vänner mottagit betalning för detta. Därefter har hon skött om lägenheten som en reklamation från NNväntjänst. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav I slutet av 2003 eller början av 2004 svarade hon på fråga av säljaren att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 hon trodde lägenheten borde vara värd minst 400 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd Hon rekommenderade säljaren att inför en försäljning ta kontakt med en jurist mäklare. Hon hade nämnt att hennes syster ville flytta till M och en tid senare, när försäljningen åter kom på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav tal, nämnde säljaren att hon gärna ville att systern skulle köpa lägenheten. Systern tog därefter på egen hand kontakt med följande motivering: ”Vi har fått besked säljaren. Överlåtelseavtal teckna- des den 28 juni 2005 utan någon medverkan eller påverkan från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättninghenne, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram varvid köpeskillingen bestämdes till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 450 000 kr. Lägenheten hade ett av de minst attraktiva lägena i fastigheten. Den låg på första våningen, saknade balkong och hade stora renoveringsbehov. Av statistiken från bostadsrättsföreningen framgår att spridningen avseende kvadratmeterpris var exceptionellt stor. En lägenhet på 55 kvm som också låg på första våningen och saknade balkong såldes den 1 juni 2005 för 9 090 kr/kvm, att jämföra med de 10 714 kr/kvm som den i ärendet aktuella lägenheten såldes för. Den 1 augusti 2005 såldes en lägenhet på 50 kvm för 10 900 kr/kvm och den 5 800 september 2005 såldes en lägenhet på 50 kvm för 9 900 kr/kvm. För 2004 finns exempel på kvadrat- meterpriser från 8 000 kr. De 400 000 kr som hon angav som tänkbart försäljningspris någon gång 2003/2004 torde ha avspeglat marknadsvärdet vid den tidpunkten. Det skall observeras att hon då ännu inte var registrerad fastighetsmäklare och följaktligen inte kan ha lämnat något professionellt råd. Den värdering som gjordes i december 2005 torde ligga väl i paritet med hennes bedömning från 2003/2004 trots att lägenheten delvis renoverats av hennes syster och således var i bättre skick än vid överlåtelsen. Den kan noteras att boarean avseende den i ärendet aktuella lägenheten uppgick till 41,6 kvm, avrundat till 42 kvm i föreningens statistik, inte 47 kvm som anmälaren uppgett. Vidare anges överlåtelsedatumet i föreningens statistik felaktigt till den 29 augusti 2005. På det personliga planet har det tagit henne mycket hårt att säljaren i efterhand agerat på det sätt denne har gjort. Hennes gissning är att det har skett under påverkan av anmälaren. Det- samma gäller för hennes syster som medgav att betala en tilläggsköpeskilling. Systern ville inte medverka till att en åldrig dam, låt vara utan skäl, kände sig lurad av hennes syster. Däremot har hon själv inte haft någon del i uppgörelsen eller erlagt någon del av beloppet.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 11 november mot- tog han Inför kontraktsskivningen diskuterades ingående frågan om tillträdesdag. Anledningen till detta var att säljarna i sin tur för- värvat ett nytt boende i form av en reklamation från NNnyproducerad fastighet i ett närbeläget grupphus- område där tolv parhus skulle uppföras. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte Då tillträdesdagen i viss mån var osäker på grund av att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dagfråga om en pågående produktion hade tillträdesdagen slutligen överenskommits till ett preliminärt angivet senaste datum, den 12 november1 september 2005, i förening med en uppgift om att besked om definitiv inflyttningsdag skulle lämnas senast tre månader dessförinnan. Då säljarna var angelägna om att tillträdesdagarna ”synkroniserades” angav han – i samförstånd med båda parter – tillträdesdagen i det nu kritiserade kontraktet på motsvarande sätt. Formuleringen som användes mot- svarade således vad som avtalats vid säljarnas köp av parhuset. Vid kontraktstillfället kunde vare sig han eller parterna förutse annat än att några smärre förskjutningar i tiden skulle kunna ske. Bakgrunden till att produktionen av det bostadsområde där säljarna köpt sitt nya parhus plötsligt fick han svar från NNavbrytas i februari 2005 var att Regerings- rätten upphävde detaljplanen som låg till grund för bygglovet. Först tre månader senare kunde byggnadsarbetena återupptas efter det att länsstyrelsen vid en förnyad prövning fastställt bygglovet trots den upphävda detaljplanen. Säljarna fick i slutet av maj besked om att tillträde kunde påräknas först den 1 december 2005. Den 30 maj 2005 underrättades anmälaren om att dennes tillträde kunde ske först den 1 december 2005. Anmälaren fick således besked om definitiv tillträdesdag inom föreskriven tid enligt villkoret i köpekontraktet. Anmälaren har härefter utan beak- tande av beskedet för sin del sålt sin fastighet med enligt uppgift avtalat tillträde den 1 september 2005. Han besvarade vädjade till anmälaren om förståelse för den uppkomna situationen som berodde på den helt oförutsedda händelseutvecklingen avseende säljarnas köpta parhus. Han sökte genom formuleringen i köpekontraktet eftersträva en samordning av de inblandade parternas tillträden. Att en definitiv tillträdesdag inte kunde anges beror på att detta den 13 november och frågade inte gick att erhålla vid säljarnas köp. Anmälarens be- rättigade intresse av att i god tid kunna veta när tillträde skall ske har i möjligaste mån beaktats genom föreskriften om NN önskade ett slutligt besked med tre månaders varsel. Detta har iakttagits. Skäl att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund kritisera honom för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och formuleringen kan inte anses som kränkande före- ligga. Anmälaren har tillträtt fastigheten den 1 december 2005. Vid tillträdet berördes över huvud taget inte förseningen. Till yttrandet har bland annat fogats kopia av köpebrevet och mäklarföretagets skrivelse den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr30 maj 2005 till anmälaren.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har anfört bland annat följande. Fastigheten marknadsfördes på Hemnet och mäk- larföretaget As hemsida samt i flera tidningar. Vad anmälarens bekant upptäckte var att fastig- heten inte visades genom tjänsten ”Fastighetssök” på mäklarföretaget As hemsida. Detta be- rodde på att kopplingen mellan hemsidan och hennes dator inte var aktiv avseende lantbruks- fastigheter. Detta åtgärdades direkt när det uppdagades. Hon visade fastigheten vid fem olika tillfällen för 15 familjer. De frågor som uppkom under visningarna besvarade hon med den 6 november 2018information hon fått av anmälaren. Det hon inte kunde svara på ringde hon till anmälaren och frågade efter. Hon hade lämnat telefonnummer till kontoret och kunde därutöver nås via e-post och mobiltelefon. Hon hade flera telefonsamtal med anmälaren och de två spekulanter som senare lämnade bud. Anmälaren sade upp upp- dragsavtalet till den 14 oktober 2006. Efter detta inkom ett bud från en av spekulanterna som anmälaren accepterade efter prisförhandling. Då spekulanten bodde utomlands bestämdes att kontraktskrivningen skulle ske den 27 oktober 2006. Hon faxade en kopia av köpekontraktet till spekulanten för genomläsning. En tid senare inkom ett högre bud från den andra spekulan- ten och anmälaren valde att acceptera budet. Hon skickade en kopia av köpekontraktet till denne spekulant och kontraktskrivning bestämdes till den 27 oktober 2006. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN24 oktober 2006 meddelade anmälaren att hon inte ville betala fullt arvode. Han besvarade reklamationen den 12 november och Anmälaren uppgav att han om hon inte tyckte att gick med på det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong skulle anmälaren vänta med försäljningen och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenhon skulle inte få någon ersättning alls. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november Några dagar innan kontraktskrivningen kom hon och frågade an- mälaren muntligen överens om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nyttkompromisslösning avseende ersättningen. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- 27 oktober 2006 ringde hon upp spekulanten och balkongbilder meddelade att hon inte skulle medverka vid kontraktskrivningen. Spekulanten uppgav då att denne inte var beredd att skriva på kon- traktet med anledning av friskrivningsklausulen. Hon ringde därefter anmälaren och ersät- ter dessa med nya bildermedde- lade detta samt att hon avsade sig sin rätt till provision. I samråd med Anledning till att hon inte längre ville medverka vid försäljningen och avstod från eventuell provision var att anmälaren deklarerat att hon inte skulle betala provisionen samt dennes nyckfullhet angående givna löften och avtal. Hon var inte beredd att lägga ner mer tid och få en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund ännu större förlust än vad redan lagts ner i kostnader för ersättningannonsering, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse visning och lagt upp nya bilderarbetstid.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018För att kunna avgöra vad som ska anses utgöra tillbehör till en bostadsrätt får ledning hämtas från jordabalkens regler om byggnadstillbehör. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNGarderober av aktuell modell XXXX Xxx ska enligt tillverkaren monteras i vägg för att möta kraven på säkerhet. Han besvarade reklamationen den 12 november Modellen är också av sådan storlek och uppgav tyngd att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt de bör kunna anses vara tillförda bostaden samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund ägnade för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetstadigvarande bruk. Det gäller ytterst personliga saker är därför rimligt att förutsätta att denna typ av garderober ska betraktas som direkt kan kopplas byggnadstillbehör och därmed ingå i överlåtelsen. XX och XX har gjort gällande att hon borde ha upplyst dem om att ett omnäm- nande av garderoberna i objektsbeskrivningen medför en juridisk skyldighet för säljarna att kvarlämna dessa till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integritetenköparna. NN och YY har både i samband med tecknande av förmedlingsuppdrag samt över- låtelseavtal bekräftat att de tagit del av hennes franchisekedjas juridiska inform- ation ”En trygg bostadsaffär” som riktar sig till säljare av en bostadsrätt. Av denna information framgår att garderober är exempel på byggnadstillbehör och att de byggnadstillbehör som fanns vid visningen av bostaden ska ingå i köpet om inte lidit annat avtalats. Hon har därmed inte brustit i sin informationsskyldighet i detta avseende. Trots att NN och XX har mottagit denna information har de inte vid något tillfälle meddelat att de har för avsikt att ta med sig garderoberna i bostad- eden. Det bör poängteras att det är NN och YY som tillhandahållit planlösningen för lä- genheten. Planlösningen är från en tidigare försäljning av det aktuella objektet och i planlösningen finns de aktuella garderoberna utsatta. NN och YY har således själva köpt den aktuella lägenheten med tillhörande garderober. Det finns därför skäl att förutsätta att NN och YY är fullt medvetna om att garderober av aktuellt slag medföljer lägenheten vid en försäljning om inte annat avtalats. Efter att hon tagit del av planlösningen kontrollerade hon att planlösningen över- ensstämmer med lägenheten i dess nuvarande utförande innan hon upprättade objektsbeskrivningen. Eftersom garderoberna var placerade enligt planlösningen upprättades en objektsbeskrivning i enlighet med planlösningen. Det framgår med tydlighet av rummens beskrivning i objektsbeskrivningen att garderoberna medföljer lägenheten. Objektsbeskrivningen har inför försäljningen godkänts av NN och YY som därför även lämnat sitt godkännande till att de aktuella gardero- berna utgör byggnadstillbehör och därmed medföljer lägenheten. Påståendet att NN och YY förutsatt att garderoberna som fanns utsatta på planlösning samt be- skrivna i objektsbeskrivningen inte skulle medfölja köpet kan därför inte tillmätas någon ekonomisk skadabetydelse. Vidare Hon kan med anledning av ovanstående inte anses ha brustit i sin upplysnings- plikt eller förfarit oaktsamt i något annat avseende. Det bör också nämnas att en säljare i regel är 10 förhindrad att föra krav från köpare vidare mot en mäklare, även om det skulle föreligga ett ansvar för mäklaren. NN och YY:s krav på ersättning för garderober som bort medfölja lägenheten baseras på köprättsliga regler och har resulterat i ett prisavdrag. NN och XX har således fått det pris som lägenheten bort betinga i det fall man på förhand avtalat att de aktuella garderoberna inte skulle ingå i köpet. Vid sådana förhållanden föreligger det ingen skada och därmed heller ingen rätt till skadestånd. NN och XX vill även att mäklarprovisionen skall nedsättas med 20 000 kr på grund av den tid som det tagit dem att upprätta anmälningen samt att värdet av mäklartjänsten ej motsvarar den betalda summan. Enligt 24 § fastighetsmäklarla- gen kan en fastighetsmäklares ersättning sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Mot bakgrund av hennes resonemang gällande skadeståndsanspråket så förnekar hon att hon skulle ha åsidosatt sina skyldigheter mot XX och XX eller för sex bilder den de- len köparen. Därmed avvisas NN och städning YY:s krav på nedsättning av provisionen. IKEA rekommenderar användning av en balkong helt orimligtsäkerhetsrem/-hake fäst i väggen för att förhindra att olika möbler välter. Någon ekonomisk vinning för honom Detta gäller såväl lösa, ej platsbyggda, gardero- ber som en mängd andra möbler, t.ex. skohyllor eller bokhyllor. De senare anses trots säkerhetsrem och liknande vikt ej vara byggnadstillbehör. Mäklaren torde vara medveten om att säljare, köpare och mäklare kan ha väsentligt skilda upp- fattningar om vad som i form av högre arvode kan inte heller påvi- sasdessa sammanhang är ”rimligt”, och bör därför försäkra sig om att samtliga parter är på samma våglängd, t.ex. Enligt uppdragsavtal avtalades genom att i ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen tidigt skede muntligen eller skriftligen fråga säljaren vilka möbler som översteg 5 850 000 krskall ingå i överlåtelsen. Lägenheten såldes för 5 800 000 krDetta har ej skett.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras NN har förlorat rätten att framställa krav på nedsättning av förmedlingsprovision på grund av för sen reklamation. Även om 1995 års fastighetsmäklarlag är till- lämplig på den 6 november 2018aktuella förmedlingen, framgår det av praxis att det trots avsak- nad av lagstöd föreligger skyldighet att reklamera inom skälig tid, se bland annat Svea hovrätts dom i mål T 2049-14. Den 11 november mot- tog Det är ostridigt att han upprättade köpehandlingar mellan NN och Bolaget i no- vember 2007 och att köpeskillingen då uppgick till 9 653 800 kr. Någon gång i slutet av februari 2008 informerade Xxxxxxx att man önskade låta köpet återgå och istället förvärva fastigheten för en lägre köpeskilling. Detta ef- tersom kommunen hade uttryckt skepsis över möjligheten att planlägga den ak- tuella marken på grund av att kommunen fruktade att marken skulle bebyggas med mycket dyra bostäder. Han förnekar dock att han skulle ha haft någon kän- nedom om att Xxxxxxx informerade XX om att man avsåg att betala samma kö- peskilling genom ett tilläggsavtal. Av återgångsavtalet framgår att Xxxxxxx var beredda att låta NN behålla hand- penningen som skadestånd. Enligt hans minnesbild verkade XX inte motsätta sig detta, möjligen på grund av att det pris som Xxxxxxx skulle betala låg närmare tio gånger över det normala marknadsvärdet för marken. Med anledning av denna något oväntade överenskommelse upprättade han en reklamation handling med bekräftelse av att han lämnat NN rådgivning avseende konsekven- serna av återgången, detta för att gardera sig själv mot framtida anklagelser från NN som i praktiken skulle förlora cirka sex miljoner i köpeskilling. Eftersom han sedan tidigare blivit berättigad till en förmedlingsprovision om närmare 600 000 kr, vilken även från början skulle erläggas av NN, upprättades förmedlingsuppdraget med ett fast arvode på detta belopp. Han besvarade reklamationen Detta för att inte drabbas av några senare påståenden om att XX inte skulle vara skyldig att er- lägga den 12 november avtalade förmedlingsprovisionen. Köpekontraktet undertecknades den 1 mars 2008. Köpebrev undertecknades den 5 maj 2008 och uppgav då upprättades även tilläggsavtalet. Det är alltså inte korrekt att tilläggsavtalet skulle ha upprättats den 1 mars 2008. I samband med tillträdet blev det känt för honom att Xxxxxxx var beredd att er- lägga en tilläggsköpeskilling om drygt 6 000 000 kr, samt delbetala genom utfär- dande av revers. Han, som sedan tidigare upprättat ett köpebrev på den avtalade köpeskillingen, upplyste parterna om att han inte tyckte kunde ta ansvar för tilläggsavta- let, och som framgår av handlingarna har tilläggsavtalet inte upprättats av ho- nom. Att han inte upprättade tilläggsavtalet eller reversen har vitsordats av NN. Reversen förföll till betalning den 1 mars 2009. Eftersom någon betalning aldrig skedde vid den tidpunkten skulle NN rimligen ha reklamerat mot honom redan hösten 2009. Så kom dock aldrig att ske, reklamation framställdes istället i början av år 2018. Mot bakgrund av att reklamation skett nära nog tio år efter det att tilläggsavtal och reversen upprättades har NN reklamerat för sent. Som en konse- kvens av detta har NN förlorat rätten att framställa anspråk om nedsättning av förmedlingsprovisionen. Av NN:s anmälan framstår det som att det var nödvändigt är höljt i dunkel varför betalning av reversen inte kommit att inhämta samtycke då infriats. Efter vissa efterforskningar har det dock fram- kommit att NN har väckt talan mot VV (bolaget är dotterbolag till Bolaget) vid X- stads tingsrätt i mål XXX. Av handlingarna i målet framgår även att advokatfirman Z biträder NN i denna tvist. Av handlingarna i målet framgår att svaranden, VV, inte motsätter sig betalning av reversen i och för sig, men att betalningstidpunkten ännu inte skulle ha inträtt. Vid genomgång av handlingarna framgår även att NN träffat inte mindre än tre tilläggsavtal där reversens förfallodag framflyttades. Vidare framgår det att NN träffat avtal om försäljning av del av fastigheterna X-köping 1:8 och 1:9. I samband med avtalet rörande 1:9 träffades en överenskommelse om att betal- ning av reversen avseende Fastigheten gjordes beroende av villkor i anledning av köpet av 1:9. Det verkliga skälet till att NN ännu inte erhållit betalning av reversen är således att han använde bilder själv och utan hans, Mäklarens, medverkan radikalt ändrat förutsättning- arna för reversens förfallodag. Om nämnden skulle anse att NN har reklamerat i rätt tid så har han, Mäklaren, i alla händelser inte agerat vårdslöst. Ett avtal om tilläggsköpeskilling i samband med ett fastighetsköp utgör inte någon sidolöpare enligt 4 kap. 1 § 2 st. jordabal- ken. Han har därför inte agerat vårdslöst i denna del. Som framgår av 19 § 2 st. i 1995 års fastighetsmäklarlag är fastighetsmäklaren inte ansvarig för handlingar som parterna själva upprättat. Mot bakgrund av att han inte upprättade vare sig tilläggsavtalet eller reversen, bär han inget ansvar för eventuella brister i dessa. Det förtjänar dock att nämnas att såväl hans ombud som han själv är av uppfatt- ningen att tilläggsavtalet inte utgör någon otillåten sidolöpare. Handlingen har inte haft till syfte att undanhålla skatt, vilket även framgår av NN:s reklamation där det angavs att NN betalat skatt för hela köpeskillingen. Det är även en allmän rättsgrundsats att parterna har full avtalsfrihet att avtala om andra villkor så snart ett formenligt avtal föreligger. I detta fall uppfyller det köpekontrakt som upprättats av Mäklaren de formkrav som ställs upp i jordabal- ken. Av rättsfallet NJA 2016 s. 689 framgår även att Högsta domstolen på balkong senare tid lagt större vikt vid köpekontraktets innehåll i förhållande till köpebrevet. Om det skulle förhålla sig på sådant sätt att tilläggsavtalet utgör en ogiltig sidolöpare, är det anmärkningsvärt att NN har framfört en helt annan uppfattning i samband med målet vid tingsrätten mot VV. Vad gäller reversen har denna upprättats av Bolaget och utsikt accepterats av NN som betalning för fastigheten. Mot bakgrund av att reversen är upprättad av köparen och dessutom är klart och koncist utformat, samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dagNN såvitt känt accepterat reversen som betalning utan invändningar, den 12 novemberkan han, fick han svar från NNMäklaren, inte anses ha age- rat vårdslöst i denna del. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade förnekar även att han skulle ta bort bildernaha ombetts av NN att lämna rådgivning i anledning av tilläggsavtalet, eller att han skulle ha lämnat nå- got lugnande besked avseende tilläggsavtalet eller reversen. Samma dag skrev NN Mäklaren gör gällande att han först inte kände till att Xxxxxxx erbjöd honom, XX, att få 2 475 000 kr som köpeskilling enligt köpeavtal och köpebrev och resterande belopp om 6 213 420 kr genom ett tilläggsavtal. Istället uppger Mäklaren att han fick kännedom om att Bolaget avsåg att betala en tilläggsköpeskilling först ”i samband med tillträdet”. För det första är det oklart och bör förtydligas vad Mäklaren avser när det anges att han fick kännedom om upplägget först ”i samband med tillträdet”. Om Mäkla- ren gör gällande att han fick information om upplägget med tilläggsköpeskillingen senare än den 1 mars 2008 bestrider han, NN, uppgiften. Mäklaren var införstådd med upplägget innan den 1 mars 2008. Han undertecknade tilläggsavtalet den 1 mars 2008 och Mäklaren var närvarande vid undertecknandet. Till stöd för detta lämnar han in en vittnesattest, Det är anmärkningsvärt att Mäklaren verkar påstå han inte önskade detta utan fann anledning att fråga honom varför han, NN, plötsligt gick med på en köpeskilling som var knappt en tredjedel av det pris som Mäklaren tillsammans med företrädare för Bolaget inledningsvis erbjudit honom och vilket han och Bolaget senare kom överens om i det första köpeavtalet. Mäklaren verkar alltså påstå att frågan aldrig lyftes trots att Mäklaren redan den 26 februari 2008 förmådde honom att skriva på den ”Bekräftelse av lämnad in- formation” som Mäklaren har lämnat in i ärendet. Det framstår som osannolikt, och måste därtill anses som ett åsidosättande av Mäklarens skyldigheter, att inte ta upp frågan om köpeskillingen inför Mäklarens upprättande av det senare köpeavtalet. Detta särskilt då det enligt Uppdragsavta- let angetts att utgångspriset för fastigheten var 8 688 420 kr. Enligt Xxxxxxxx upplyste han parterna om att han krävde en ersättning om 10 000 krinte kunde ta ansvar för till- äggsavtalet vid tillträdet den 5 maj 2009. Samma dagHan bestrider att Mäklaren lämnat nå- gon sådan upplysning. Det bör även anmärkas att Mäklaren inte angett att han skulle ha avrått honom från att ingå tilläggsavtalet. Det finns goda skäl att belysa att Mäklaren, den 13 november 2018enligt sin version av händelseförlop- pet, lät honom underteckna köpebrev och likvidavräkning vid tillträdet, trots Mäklarens insikt om upplägget med köpeskilling i tilläggsavtal. Som ovan nämnts gör Mäklaren gällande att han fotografera bal- kongen/utsikten upprättat och låtit honom un- derteckna handlingen benämnd ”Bekräftelse av lämnad information”. Det fram- står som att Mäklaren gör gällande att han tog fram handlingen för att han var av uppfattningen att han, NN, ”i praktiken skulle förlora cirka sex miljoner i köpeskil- ling”. Han bestrider att så var fallet. Det finns inte heller något i handlingen som i sig tyder på nyttMäklaren inte var insatt i upplägget. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer Det enda som han samarbetar med informerades om inför undertecknandet av handlingen be- nämnd ”Bekräftelse av lämnad information” var skattemässiga konsekvenser, fastighetsskatt och kommit fram till följande slutsatsrisken att kommunen skulle utnyttja sin förköpsrätt. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det Mäklaren tog inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krupp några andra risker angående tilläggsavtalet.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Samtliga spekulanter som deltog i budgivningarna i olika omgångar blev informe- rade via telefon om vilket befintligt bud som var aktuellt vid en viss tidpunkt. Den 11 november mot- tog Budgivarna som var med på sista omgången, och som senare ”indikerade” att de hade kunnat bjuda 200 000 kr över sista budet, var med och hade möjlighet att bjuda och köpa bostaden vid första tillfället de hade en förhandsvisning. Men då var de oseriösa. De kom på visningen och sedan kunde han inte få tag på dem. Senare, vid ett annat tillfälle, dök de upp på en reklamation bokad visning och skulle vara med och bjuda, vilket i hans värld är rätt oseriöst. Detta måste han ta i beaktande; hans jobb är att se till att säljarna får en seriös spekulant. Vid budgivningstillfället fick alla spekulanterna ett samtal från NNhonom för att han skulle kunna registrera deras första bud. Han besvarade reklamationen den 12 november har som rutin att alltid fråga alla spekulanterna om de har lånelöfte klart och uppgav vad beloppet ligger på. Anledningen är att veta om de har möjlighet eller råd för att köpa bostaden och att de inte sätter sig själva eller säljarna i en ekonomisk situation som leder till kontrakts- brott. När budgivningen var igång fick alla budgivarna ett samtal. Alla meddelade vad deras nivå låg på och han registrerade deras bud. Buden finns antecknade i bud- givningslistan. Han har samtalslistor med utgående samtal till spekulanterna. Det stämmer inte att säljarna eller budgivarna inte kunde följa budgivningen. Hans mäklarföretag har en online-tjänst som alla säljare har tillgång till dygnet runt via mobilt Bank-ID. Där står det tydligt vilka och hur många som har varit med och lagt bud vid olika tillfällen, samt hur många som har sett annonsen m.m. Spekulanterna följde budgivningen via honom. Det stämmer inte att han inte tyckte skulle ha tagit tillvara de spekulanter som visade intresse för bostaden. Alla 56 spekulanterna fick den informationen de behövde för att kunna ta beslut. Då han endast jobbar med bokade visningar går det inte att komma på visning om spekulanten inte varit i kontakt med honom. Även om en spekulant skulle komma spontant på visningen, tar han dennes kontaktuppgifter. Det stämmer inte att han inte skulle ha stämt av med kvarvarande spekulanter när budgivningen började närma sig sitt slut. Han hänvisar till en sms- konversation mellan honom och NN-YY, där det står att om han fick upp en viss spekulant till ett visst belopp så skulle affären stängas. Spekulanterna som köpte bostaden lade ett bud som de ville stänga affären med. Han anser att det är oskäligt att nedsätta arvodet till noll när det faktiskt har ut- förts ett tungt jobb. Mäklaren har skickat in kopior på sms-konversation med Budgivare 6 där det var- ken går att se avsändare eller datum, texten är även ändrad i sms- konversationen. Mäklaren ändrar också sin historia på flera punkter. Tidigare har han skrivit att det ska ha skickats ut ett automatiserat meddelande där budgivarna kunde följa budgivningen (detta skedde dock aldrig). Nu hävdar han att all korrespondens skulle ske via honom direkt. Mäklaren har även via sitt försäkringsbolag skrivit att det dolda bud som han hävdade låg bakom att han inte hörde av sig till resterande budgivare ska ha varit en felsägning. Alltså en felsägning till tre olika budgivare under tre enskilda sam- tal. Även om detta skedde i efterhand, känns det väldigt tydligt att Mäklaren för- söker hitta en anledning till att han inte lät de andra budgivarna vara med i slut- skedet av budgivningen. Det som de framfört är att Mäklaren inte framförde samtliga bud till dem. Budgi- varna som var med på sista omgången har senare indikerat att de hade kunnat buda/lägga 200 000 kr över sista budet. Men då var de ”oseriösa” enligt Mäkla- ren. Efter första budgivningen var budgivare 6 väldig tydliga med att de var intresse- rade, men att de inte hade klart med lånelöfte. När de såg att det skulle ske ytter- ligare en visning, skickade de ett sms till Mäklaren där de klargjorde att de nu hade klart med lånelöfte och vill komma på visning, varpå Mäklaren svarade att de är välkomna. Efter denna visning lade de ett bud på 2 550 000 kr, som är regi- strerat i anbudsförteckningen. Eftersom de inte hörde något från Mäklaren för- sökte de nå honom upprepade gånger via telefon och sms, men utan resultat. Budgivare 6 fick lägga ett första bud, men fick efter det inte tag på Mäklaren. Hur kan en mäklare inte vara kontaktbar under en budgivningsdag och inte heller ringa upp när han ser att det är en budgivare som ringer? Varken de eller budgivarna kunde följa budgivningen. I en sms-konversation mellan YY och Mäklaren står det att om Mäklaren fick upp budgivarna till ett visst belopp så stängs affären. De fick aldrig veta att det var nödvändigt fler budgivare kvar, utan fick information om att inhämta samtycke då det var en enda budgivare. Med detta som förutsättning bestämde de sig för att gå till avslut eftersom de redan köpt ny bostad. Svaret nedan har han använde bilder på balkong fått från sitt försäkringsbolag: ”Säljarna riktade också ett skadeståndskrav mot mig som hanterades av mitt an- svarsförsäkringsbolag. Genom ansvarsförsäkringen ingicks en förlikning och utsikt säljarna fick 50 000 kr i ersättning. Säljarna kan inte därutöver ha rätt till nedsättning av pro- visionen; om FRN skulle anse att det förekommit någon brist i förmedlingsuppdra- gets utförande, vilket jag bestrider, har säljarna redan kompenserats för det, d.v.s. försatts i samma situation som om förmedlingsuppdraget hade utförts korrekt. Säl- jarna har också accepterat ersättningen såsom full och slutlig ersättning samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes de inte kan framställa eller vidhålla några andra krav mot mig med anledning av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilderhur uppdraget utförts.” Han har både rådfrågat jurist inte förfalskat några sms. Överlåtelsehandlingarna undertecknades mellan 07:30-07:00 på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram morgonen. In- formation till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt spekulanterna om att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krbindande avtal hade skickats ut skickades un- der lunchen / eftermiddagen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Xxxxxxxx har i huvudsak anfört följande. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november XX och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes YY anlitade hennes kollega redan år 2018 för försäljning av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bildersamma som- marstuga. I samråd med en jurist det uppdragsavtal angavs ett utgångspris på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 495 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades samt ett arvode om 47 500 ar- vode på 49 000 kr upp till utgångspriset plus tio procent på den del av köpeskillingen eventuell översti- gande del, det vill säga samma som stod i deras uppdragsavtal år 2019. Stugan annonserades på Hemnet och visningar hölls, men eftersom det inte blev någon budgivning som översteg 5 850 utgångspriset ville XX och YY behålla stugan. 2019 återkom XX och YY för att testa ytterligare än gång, då med henne som mäklare. Hennes förslag var att börja med en "På Gång-annons" ganska direkt, eftersom de hade fina bilder och allting var klart från föregående år. Detta tyckte XX och YY lät bra. Hon postade uppdragsavtalet med samma utgångspris och arvode som året innan, vilket XX och YY skrev under och postade tillbaka. Hon annonserade ut stugan som ”På Gång” på mäklarföretagets hemsida och ganska direkt hörde en spekulant av sig. Hon ringde upp spekulanten och denne ville lägga ett förhandsbud om 600 000 kr, men budet var endast giltigt om han fick köpa stugan innan offentlig visning skulle hållas. Han meddelade också att om säljarna ville hålla en offentlig visning skulle budet återgå. Spekulanten skulle i så fall eventuellt vara med i en eventuell senare budgivning, men då med ett lägre startbud. Hon meddelade detta till XX och YY. Att hon skulle ha gett spekulanten löfte om att ingen visning skulle genomföras stämmer inte. XX och YY valde att lägga ett motbud om 680 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 Detta framförde hon till spekulanten som valde att höja sitt bud till 630 000 kr, vilket hon meddelade XX och YY. Efter betänketid accepterade XX och YY budet. XX och YY hade möjlighet att meddela henne om de hellre ville gå ut på mark- naden via Hemnet och ha öppna visningar. Detta var dock ingenting de gjorde utan tid bokades för kontraktsskrivning. XX och YY anser att utgångspriset var alldeles för lågt, trots att de hade testat marknaden året innan utan framgång. Hon ansåg att det inte var läge att höja utgångspriset inför 2019, vilket XX och YY också accepterade och skrev under på. Hon har förstått att XX och YY upplevde hennes besök i stugan som otrevligt och att de "fick en uppläxning", som de skriver. Det var självklart aldrig hennes me- ning och hon har också bett om ursäkt om det upplevdes så. Hon förklarade på ett rakt och tydligt sätt att man inte kan förvänta sig samma priser på ett arrende som på en friköpt tomt. Det är inte bara det att det är en annan ägandeform som påverkar, utan även det att man inte får låna till ett arrendeköp genom ett bo- stadslån, vilket man får göra till en friköpt tomt, som gör att spekulantkretsen smalnar avsevärt just för denna typ av försäljningar. Det är tråkigt om XX och YY anser att slutpriset blev för lågt; de fick trots allt 135 000 kr mer än utgångspriset. Att skriva ett korrekt köpekontrakt och att sätta in en annons i tidningen är vik- tigt, men inga större svårigheter att ordna själv. Att de var beredda att betala mer än 60 000 kr till en mäklare berodde på att de var ute efter det stöd, den erfaren- het och kunskap som borde finnas där. De räknade med att Mäklaren skulle ge dem kloka råd och genom hela processen driva deras intressen och inte köpa- rens. Det stämmer att försäljningen av stugan inleddes året före. De tog kontakt med mäklarföretaget någon gång i juni, men företaget vaknade först på hösten. De drog tillbaka försäljningen eftersom det började så fel. Redan då funderade de på att byta mäklare, men samtidigt kändes det inte renhårigt eftersom de ändå or- sakat en del arbete. Därför återvände de till mäklarföretaget nästa vår. Samma utgångspris om 495 000 kr. Det var någon slags kollektivt beslut i mäklargruppen fick de veta. De gjorde återigen misstaget att lita på mäklarföretaget när de gick med på det ut- gångspriset. Deras stuga såldes utan att Mäklaren använde de "verktyg" som rimligtvis fanns i mäklarföretagets arsenal och som rimligtvis borde ha använts för att serva dem på bästa sätt. Det blev ingen annonsering, förutom på mäklarföretagets lokala hemsida, ingen visning och ingen budgivning. Så här i efterhand undrar de vad de betalade 62 500 kr för. De fick i stort sett inget alls for pengarna. Mäklaren informerade dem om att det fanns en intressent. De fick också veta att intressenten bjöd 600 000 kr för stugan. Så långt är de överens med Mäklaren. De blev dock inte informerade om att intressenten fått löfte om att ingen visning skulle genomföras. De blev inte heller informerade om att mäklarföretaget planerade en stor vis- ningshelg med inriktning på fritidshus, varav många i det aktuella området. Varför förde inte Mäklaren ett resonemang med dem om vad det kunnat innebära i form av besök i stugan, fler intressenter och därmed en intressant budgivning och ett annat pris. Platsen är ju ett mycket attraktivt fritids- och besöksområde. Om utgångspriset: Mäklarföretaget var väldigt säkra på att 495 000 kr var rätt utgångspris. De anser och ansåg att det var för lågt. En enda spekulant släpptes fram, ingen försäljningsprocess och ingen budgivning, men ändå ett pris som låg 135 000 kr eller nästan 30 procent över utgångspriset. Det måste betyda att ut- gångspriset var för lågt.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från Han och NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade -YY kom överens om NN önskade att han skulle ta bort bildernaut en fast provision om 75 000 kr samt tillämpa en provisionstrappa. Samma dag skrev NN När de träffades första gången berättade han inte önskade detta utan om provisionstrappan och därefter träffade XX-XX flera andra mäklare. De ringde senare tillbaka till sa att de ville anlita honom, trots att han krävde sagt att i hans arvode ingick en ersättning provisionstrappa. Uppdragsavtalet skrevs under hemma hos XX-XX och han hade då två exemplar med sig. Alla skrev under båda exemplaren vid sittande bord och han vet att de var överens om 10 provisionen vid sittande bord. På NN-YY:s exemplar är det signaturer vid provisionstrappan och på hans exem- plar är det endast signatur av honom och det beror att det är hans exemplar. Från och med nu ska vara mer noggrann med att säkerställa att båda exemplaren signeras av alla parter. Han kan inte svara på hur det kommer sig att krysset i rutan framför provisions- trappan inte finns på det av NN-YY inskannade exemplaret. Det han vet är att det exemplaret hela tiden har funnits hemma hos NN-YY. Vidare vet han att hans ex- emplar skannades in i hans mäklarsystem den 21 maj 2021. Enligt hans mening står det klart att XX-XX var införstådda med att provisions- trappan skulle tillämpas på förmedlingsuppdraget. Dels hade de pratat om den vid hans besök och NN-YY valde sedan honom som mäklare trots, eller kanske tack vare, provisionstrappan. Varför skulle NN-YY skriva sina initialer bredvid överenskommelsen (i sitt exemplar) om de inte var överens om provisionstrap- pan? Det går inte ihop för honom. NN-YY har inte någon gång under processen påtalat att de känt sig osäkra kring deras överenskommelse, vilket de haft flera möjligheter till under både telefon- samtal samt mailväxlingar, utan deras missnöje visade sig först när arvodet skulle betalas. NN-YY har dessutom tidigare anlitat hans kollega för ett uppdrag där en provis- ionstrappa användes. Med anledning av det låter det osannolikt att de inte skulle veta hur en provisionstrappa fungerar. NN-YY anför i andra hand att provisionstrappan är felaktigt beräknad. Han anser att hans beräkning av provisionstrappan är helt korrekt då den är baserad på det bedömda marknadsvärdet. Som stöd för hans påstående ger han in statistik från tidigare försäljningar av de bostäder han förmedlat i fastigheten. Statistiken visar tydligt att slutpriset för liknande bostäder som han förmedlat innan den 20 maj 2021 låg en bra bit under 4 000 000 kr. Samma dagDet stämmer att han en månad innan försäljningen förmedlade en liknande bo- stad i fastigheten för 4 060 000 kr, men det var efter att de hade ingått förmed- lingsuppdraget. Att han lyckades förmedla den 13 november 2018aktuella bostaden för 4 300 000 kr var fantastiskt utifrån rådande marknad. Enligt hans mening är det en kombinat- ion av hans extremt hårda arbete samt ett mått av tur som ledde fram till det fina slutpriset. XX-XX hörde även av sig till hans chef och berättade hur nöjda de var med hans arbete och att de blev väldigt nöjda med priset. Det känns då lite trå- kigt att de hör av sig för första gången och klagar på hans arvode när det väl ska betalas. Med anledning av det ovan anförda bestrider han NN-YY:s yrkande på alla punk- ter. Han anser att det är klarlagt att de var överens om provisionstrappan när de träffades och skrev under förmedlingsuppdraget, lät vilket visas av att NN-YY har satt sina signaturer precis vid provisionstrappan. Vidare anser han fotografera bal- kongen/utsikten på nyttatt provisionstrap- pan är korrekt beräknad och de var också alla överens om hur den skulle se ut när de skrev under förmedlingsuppdraget. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa Saken med nya bilderprovisionstrappor är ju att de faktiskt slår in ibland, vilket ger honom som mäklare det där extra incitamentet att arbeta hårt. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han det här fallet slog den in och slutpriset överträffade både hans och NN-YY:s skadeståndskrav förväntningar. Det känns lite märkligt att en kund kan vara helt överens med följande motivering: ”Vi mäklaren om pro- visionen när man ingår avtalet och sedan när man märker att det blev dyrare än man hade räknat med, trots att man också fick väsentligen bättre betalt, så ska man kunna säga att arvodet är oskäligt. Det är som att man skulle gå på restau- rang och beställa det dyraste på menyn och när notan sedan kommer in så vill man inte betala för att man tycker att det blev för dyrt. Trots att man har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet ätit upp maten. Det är nog alla överens om att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då är så det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bildergår till.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Påståendet att hon skulle ha lämnat felaktig information om friskrivningsklausu- lens innebörd bestrids. Hon har inte uttalat ”att friskrivningsklausulen gäller oav- sett vad som står i dom andra paragraferna”. Dödsbodelägarna berättade i ett tidigt skede att de inte visste så mycket om fas- tigheten och att de ville att dödsboet skulle friskriva sig från dolda fel i fastighet- en. Hon minns att hon förklarade för dödsbodelägarna vad ett dolt fel är i jorda- balkens mening och att det inte fanns något hinder mot att dödsboet friskrev sig från sådana fel. En friskrivningsklausul togs in i § 14 i köpekontraktet och ett utkast på kontraktet skickades till parterna dagen före kontraktsdagen. Vad gäller § 8 i köpekontraktet så stämmer det att en diskussion fördes vid kontraktsskrivningen om formule- ringen ”garanterar”. Hon minns att den 6 november 2018ena dödsbodelägaren uttryckte att denne inte kände till att det skulle finnas något åläggande från miljö- och hälsoskydds- nämnd eller annan myndighet. Det framfördes inte heller något önskemål om att paragrafen skulle ändras eller tas bort, varför ingen ändring gjordes. Den 11 november mot- tog han aktuella friskrivningsklausulen gäller för dolda fel och det fördes aldrig på tal att dödsboet även ville friskriva sig från rådighetsfel, som köparna senare påstod att fastigheten var behäftad med. Oavsett om § 8 hade ändrats, på så sätt att dödsboet inte hade lämnat några garantier vad gäller ålägganden och myndig- hetsbeslut, hade köparna kunnat göra gällande det påstådda felet eftersom en reklamation säljare presumeras känna till sådana beslut. Av det följer att en köpare inte har någon undersökningsplikt gällande rådighetsfel. Avslutningsvis kan tilläggas att det inte visats att något åläggande från NNmiljö- eller hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet förelåg vid tidpunkten för överlåtelsen. Han besvarade reklamationen den 12 november De vidhåller att Mäklaren gav dem felaktig information i och uppgav med att han inte tyckte hon uttryck- ligen sa att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong friskrivningsklausulen som ytterst gällde, både till dem och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bildertill köparna. I samråd samband med detta upplyste hon köparna om vikten av undersök- ningsplikten. Mäklaren påstår att hon i ett tidigare skede informerade om vad om är ett dolt fel i jordabalkens mening. Ordet ”jordabalken” nämndes första gången när de gick igenom köpekontraktet med de blivande köparna och det är en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav osanning att hon skulle ha förklarat detta för dem i ett tidigt skede. Vid deras första möte med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet Xxxxxxxx informerade de om att de efter försäljning- en inte ville ha med fastigheten att göra, detta pga. den negativa relationen med deras far, och att de därför ville ha en fullständig friskrivningsklausul. Mäklaren påstod sig förstå vad de menade och visste exakt hur den skulle utformas. Mäkla- ren sa att det inte föreligger nå- gon grund var vanligt förekommande när dödsbon sålde fastigheter. Mäklaren medger att en diskussion fördes vid kontraktsskrivningen om formule- ringen "garanterar" och som de tidigare angett uppkom detta ämne tre gånger. Köparna var närvarande, vilket innebar att de försökte föra sig i diskussionen, men de framförde ändå sin oro för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetformuleringen. Det gäller är mycket märkligt att Mäklaren, när de vid tre tillfällen upprepade samma sak, ignorerade deras oro och svarade att ”det ska stå så, det är en formalitet, men ni har ju er friskrivningsklausul och det vet ni det är ju den som gäller”. I denna utsatta situation, tillsammans med blivande köparna, börjar man som säljare inte att "tjafsa" utan känner sig nödgad att förlita sig på mäklarens kun- skap och löfte om att friskrivningsklausulen ytterst personliga saker skulle gälla. Hur kan Mäklaren i efterhand omkonstruera hela denna konversation? Som mäk- lare är man väl skyldig att fullständigt dokumentera mötet med uppdragsgivarna och deras önskemål? Det stämmer inte att hon först på kontraktsdagen lämnade information om dolda fel. Som framförts tidigare lämnades information muntligen när dödsboet förkla- rade att det önskade friskriva sig från fel. Det är naturligt att sådan informationen lämnas när en friskrivning kommer på tal. Information om säljarens upplysnings- skyldighet och köparens skyldighet att reklamera fel lämnades även vid intaget. I objektsbeskrivningen finns också information om dolda fel. Det påstås att dödsboet skulle ha uttryckt att det ”ville ha en fullständig friskriv- ningsklausul” och en ”total friskrivningsklausul”. Det stämmer inte utan det var friskrivning från ansvar för dolda fel som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skadadiskuterades. Vidare är 10 000 kr det oklart vad dödsboet avser med ”fullständig” och ”total”. Xxxxxxxx tycks göra gällande att friskrivningen även borde ha gällt ansvar för sex bilder och städning rådighetsfel. En sådan friskrivning är mycket ovanlig vid överlåtelse av en balkong helt orimligtvillafastighet. Någon ekonomisk vinning för honom Hon uppfattade inte på något att dödsbodelägarna kände en ”oro” över formule- ringen i form av högre arvode kan § 8 i köpekontraktet – eller att någon ändring önskades. Dödsboets inställning har hela tiden varit att fastigheten inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krär behäftad med fel och att något åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndig- het inte fanns vid köptillfället, eller därefter.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Han inhämtade uppgifter från säljaren för att sätta samman dessa till en objekts- beskrivning. I motsats till vad XX och XX uppgett hade han inte tillgång till tomt- rättsavtalet före köpet. Innan annonsering skickade han objektsbeskrivningen till säljaren för godkännande. Säljaren påpekade inte att uppgiften om tomträttsav- gälden inte stämde eller att löptiden för avtalet var felaktig. På kontraktsdagen godkände säljaren återigen, denna gång skriftligen genom sin signatur, objektsbe- skrivningens innehåll. Med hänsyn till att objektsbeskrivningen godkändes av säl- jaren är det högst tveksamt om det föreligger ett ansvar för honom avseende upp- giften om avtalets löptid. Även om det inte kan uteslutas att han har ett ansvar, bör följande nämnas avse- ende den 6 november påstådda skadan och dess storlek. Köpekontraktet undertecknades den 29 mars 2016. Fastighetskontoret i Malmö stad informerade i en skrivelse daterad den 30 mars 2016, det vill säga dagen efter kontraktets undertecknande, om den nya tomträttsavgälden med löptid 2018-2028. Den 11 november mot- Informationen om det nya tomträttsavtalet, där tomträttsinnehavaren kunde välja en löptid på antingen 10 eller 20 år med start 2018, tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november del av samtidigt som NN och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetYY. Det gäller ytterst personliga saker skedde vid besiktningstillfället, det vill säga mellan kontrakt och tillträde. Vid besiktningen närvarade både han, NN och YY och säljaren. NN och XX informerades vid detta tillfälle av säljaren angående utskicket från Fastighetskon- toret och de två alternativ de som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknandeblivande tomträttsinnehavare hade att välja på. Avbildande Med anledning av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande diskussionen kring det nya tomträttsavtalet aktualiserades fel- skrivningen av den personliga integritetenlöptiden i objektsbeskrivningen. NN och YY valde dock att inte lyfta frågan att löptiden för det nya tomträttsavtalet började löpa redan 2018 istället för 2028 som uppgavs i objektsbeskrivningen. NN och YY valde det för dem billig- aste alternativet, en avgäld om 13 798 kr per år, ett val som sedermera säljaren lät meddelade Malmö stad genom undertecknade av tillägg till tomträttsavtal den 14 april 2016. Att NN och YY i slutet av 2017 reagerade med förvåning inför beloppet framstår som oförklarligt med hänvisning till att det var NN och YY själva som efter förfrågan från säljaren fick göra sitt val vad gäller tomträttsavgäldens storlek samt löptid. Vid tiden för besiktningen, och då NN och XX informerades om det nya tomträtts- avtalet, var inte köpet bindande för köparna i enlighet med det i kontraktet intagna besiktningsvillkoret. Besiktningsvillkoret löpte till och med kl. 12.00 den 7 april 2016. Trots att köpet vid tiden för besiktningen inte var bindande, påtalade NN och YY inte något problem med att uppgiften avvek från vad som framgick av objekts- beskrivningen eller att de sökte kompensation för detta. Genom besked till honom valde XX och XX att fullfölja köpet, detta trots att de av säljaren blivit uppmärk- sammade på att ny tomträttsavgäld skulle komma att gälla redan från 2018. Vid sådana förhållanden har NN och YY varit medvållande till sin skada varpå ett even- tuellt skadestånd rimligen bör jämkas till noll. Under förmedlingsuppdragets gång uttryckte NN och YY en vilja att friköpa tomten. Även det ger stöd för att storleken på tomträttsavgälden och avtalets löptid inte var avgörande för köpet. Det bör även poängteras att det med hänsyn till intresset för objektet är högst osannolikt att dess slutpris påverkats i den mån uppgiften om avtalets löptid varit korrekt angiven från början. Vid sådana förhållanden föreligger ingen skada varför NN och YY inte har rätt till skadestånd. När de fick första räkningen från Malmö stad, och där beloppet var 13 798 kr, kon- taktade de direkt mäklarkontoret. Där fick de information om att det nya tomrätts- avtalet fanns bland handlingar som Mäklaren hade tillgång till. Han hade tydligen papperna sparade hos sig, som de aldrig fick ta del av. Det stämmer inte alls att de fick kännedom om tomträttsavgälden under besikt- ningsfristen, utan det de då pratade om var huset och besiktningen. Varken Mäk- laren eller säljaren lämnade den informationen någon gång, vilket de nu känner sig lurade på. I varje fall tycker de inte att det är deras ansvar betala en krona mer än vad som står i objektbeskrivningen. Det stämmer inte att de fick välja någon löptid gällande tomträttsavgälden. De har yrkat på 51 980 kr för att det står i objektbeskrivningen att de kommer att betala 8 600 kr/år fram till 2028. Efter 2028 var det okänt vad det skulle bli för av- gift. Mellanskillnaden mellan 8 600 kr och 13 798 kr på tio år blir 51 980 kr. Han lät inte säljaren skriva under det nya tomträttsavtalet, men hindrade honom inte heller. Han kände emellertid inte till att säljaren undertecknade avtalet om ny tomträttsavgäld. Vid besiktningen pratade säljare och köpare om de två alternati- ven till nytt avtal som fanns. Han stannade inte kvar under hela besiktningen och vet därför inte vad parterna kom överens om vad gäller undertecknande av det nya avtalet. Det gamla tomträttsavtalet hade han inte tillgång till och har inte lidit utgjort underlag för förmedlingsuppdraget. Inte heller har någon ekonomisk skadakopia av det underskrivna nya av- talet funnits i hans akt. Vidare Var NN och YY fått detta från är 10 000 kr för sex bilder oklart. Det enda som funnits i akten är fotokopior av avtalsförslaget utan underskrift samt bilagorna med de två alternativen till ny överenskommelse med kommunen. Dessa fotograferade han hemma hos säljaren vid besiktningstillfället. Därefter lades dessa fotokopior till- sammans med övriga handlingar i akten. Det bör noteras att det nya avtalet skrevs under redan 14 april 2016, det vill säga två veckor innan tillträdet den 29 april 2016. Det är okänt varför säljaren valde att göra så då underskrivet avtal inte behövde vara kommunen tillhanda förrän 31 maj 2016, det vill säga en månad efter tillträdet. Detta förhållande var inte något som han kände till och städning än mindre rådde över. Angående det yrkade beloppet har NN och XX inte tagit hänsyn till det skattemäss- iga avdraget om 30 procent. För tomträttsavgäld föreligger rätt till ett avdrag om 30 procent av en balkong helt orimligtden årliga avgälden. Någon ekonomisk vinning för honom Det krävda beloppet bör därför reduceras i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krmot- svarande mån.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har anfört bland annat följande. Klippen ur programmen speglar endast någon minut av den 6 november 2018timme hon var på platsen. Hon har sagt det som visades i pro- grammet men man får en helt annan bild av situationen när redaktionen valt att klippa i hennes samtal samt mellan olika mäklare, uttalanden och situationer. Hon har inte använt sig av fejkade anbud och förutom det rent felaktiga med ett sådant förfarande tror hon inte heller att det skulle kunna vara en bra metod i sig. Hon hittar inte på spekulanter som inte finns. När reportern frågade om hon kunde lägga in bud själv svarade hon att hon absolut inte får göra detta. Vad hon i stället föreslog är såvitt hon vet korrekt och i enlighet med Fastighetsmäklarnämndens uttalanden om budgivning att säljaren själv har rätt att välja köpare och förhandla särskilt med denne. Hon tog upp det hypotetiska fallet att om det finns fyra spekulanter och hon känner att en spekulant verkligen vill ha våningen kan hon, efter avstämning med säljaren, säga till spekulanten att om denne lägger ett bud på den avstämda nivån accepterar säljaren ett avslut med spekulanten. Vad hon menar med att ”halvfula” är att frångå ordningen för budgivningen. Hon inser att hon och reportern talade förbi varandra när hon svarade att hon oftast uppger att det finns fler spekulanter även om så inte är fallet och att en spekulant aldrig får känna att denne är ensam om ett objekt. Hon talade om försäljningssituationen i början och reportern om avslutningen. Hade hon förstått missförståndet hade hon klargjort det felaktiga i att påstå annat än san- ningen och det affärsmässigt mycket riskabla med förfarandet då spekulanten kan ha kommit till sin slutnivå och förslaget blir rent kontraproduktivt. Hon har inte hållit på med eller medverkat till svartmäkleri med hyresrätter. Hon vill överhuvudtaget inte hålla på med hyresrätter då det talas så mycket om svarta pengar i samband med sådana. Det har förekommit att krav ställs på hyresrätter som byte vid villaförsäljningar och då har hon informerat om att ersättning inte får utgå. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNper- son hon hänvisade till i programmet är inte svartmäklare såvitt hon vet, vilket hon inte heller sade eller antydde i programmet. Han besvarade reklamationen den 12 november letar upp hyresrätter och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer andra bo- städer åt främst hyresvärdar som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst behöver evakueringslägenheter och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY Fastighetsmäklarnämnden har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den tagit del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krTV-programmet.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 11 november mot- tog han Hon medger att återgångsklausulen fick en reklamation från NNi vissa delar oklar ordalydelse men vill framhålla att villkoret noggrant diskuterats med parterna inför kontraktskrivningen. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte Anmälarna var således helt på det klara med att det var nödvändigt resultatet av be- siktningen de hade att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong bedöma och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade inom tidsfristen lämna besked om NN huruvida de önskade att han köpet skulle ta bort bildernaåtergå eller inte. Samma dag skrev NN han Vid de kontakter hon hade med anmälarna i anledning av be- siktningsresultatet gav anmälarna inte önskade detta intryck av att de misstolkat återgångsvillkoret utan tvisten som uppkommit har föranletts av att anmälarna åberopade villkoret efter tidsfristens utgång. Hon är inte säker på om hon redan vid kontakten med anmälarna den 18 november 2005 framhöll att tidsfristen löpt ut. Hon är dock säker på att det framfördes i anslutning till nästkommande samtal den 21 november 2005 då anmälarna hänvisade till återgångsvillkoret i 2007-03-28:2 syfte att förstärka sitt krav på prisreduktion. Hon bestrider att hon för säljarnas räkning eller för egen del skulle ha accepterat någon form av betänketid eller att en förlängning av tids- fristen för begäran om återgång därmed skulle ha skett. Hon anser för övrigt inte att hon självmant skall ge uttryck för sin uppfattning om parternas dispositioner är förenliga med villkoret eller inte. Hon gör i stället gällande att hon, som fastighetsmäklarlagen föreskriver, ograverat har att vidarebefordra bud och besked mellan parterna utan att han krävde en ersättning själv söka påverka parternas ståndpunkter. Hon bestrider anmälarnas uppgift att hon vid diskussionen om 10 000 kråtergångsvillkoret skulle ha uttalat att ”det inte var så noga med vilken tidsfrist som bestämdes”. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- Däremot framförde både hon och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd säljarna att tidsfristen kunde förlängas om anmälarna mot förmodan inte kunde etab- lera kontakt med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet besiktningsman inom den angivna tiden. Hon delar inte anmälarnas upp- fattning om tidsfristens längd. Hon kan av egen erfarenhet konstatera att det inte föreligger nå- gon grund i den region där hon är verksam sällan är något problem för ersättningköparen att såväl etablera kontakt med en besikt- ningsman, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hållfå besiktningen utförd och bedöma besiktningsresultat för att lämna besked till säljaren – allt inom en veckas tid. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna Vad gäller skrivningen i morse villkoret att besked kunde lämnas till säljaren/mäklaren var den överenskomna avsikten att besked kunde lämnas till endera säljaren eller mäklaren och lagt upp nya bilderatt inga särskilda formkrav uppställdes för detta.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Efter kontraktsskrivningen upptäcktes att byggnadens boarea avvek med dryga 50 kvm från den 6 november 2018information som Bolaget lämnat. Den 11 november mot- tog han Efter det fördes diskussioner mellan säljare och köpare som slutade med att parterna träffade en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav överens- kommelse om att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt köpet skulle hävas samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes säljaren skulle erlägga 50 000 kr i skadestånd till köparen. Hon fick i uppdrag att återbetala handpenningen och i samband med återbetalningen av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade handpenningen kvittade hon sin provision om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 87 000 kr. Samma dag, Bolaget reklamerade mot henne den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten 11 mars 2020. Av uppdragsavtalet framgår att rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella villkor är uppfyllda. Rätten till provision är oberoende av om det i överlåtelseavtalet föreskrivs att köpebrev ska utfärdas eller om överlåtelsen på nyttannat sätt görs beroende av att köpeskillingen erläggs. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- Provisionen är förfallen till betalning vid mäklarens anfordran då rätt till provision föreligger och balkongbilder köpekontrakt utväxlats mellan säljare och ersät- ter dessa med nya bilderköpare. Anfordran kan såväl enligt civilrättsliga regler som enligt god fastighetsmäklarsed ske formlöst. I samråd praktiken avräknas oftast provisionsfordran från inbetalad handpenning och kvittas mot denna. Bindande köpekontrakt har undertecknats och alla villkor i avtalet har varit upp- fyllda. Återgången skedde frivilligt genom en överenskommelse mellan parterna. Av Bolagets anmälan framgår att Xxxxxxx gick med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav att låta köpet återgå för att man var av uppfattningen att köparna med följande motivering: ”Vi framgång kunnat häva avtalet till följd av Bolagets felaktiga information. Detta har fått besked från våra jurister ingen inverkan på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon frågan om bin- dande köpekontrakt träffats eller inte. Den felaktiga informationen om byggna- dens storlek som låg till grund för ersättningatt parterna enades om att häva avtalet, då för att slippa framtida tvist, kom från säljaren. Sedan köparna riktat en reklamation mot Bolaget, tog Bolaget juridisk hjälp och förhandlade med köparna på egen hand. Hon meddelades via mejl att de hade träffat en överenskommelse. Att parterna valt att förhandla om eventuell hävning och träffa en överenskommelse om detta påverkar inte mäklarens rätt till provis- ion och innebär ingen brist i hennes uppdrag gentemot parterna. Hade parterna efterfrågat hjälp avseende upprättande av hävningssavtal, hade hon bistått i den delen. Hon frågade Bolaget flera gånger om uppgifterna i objektsbeskrivningen var kor- rekta. Bolagets företrädare bereddes även tillfälle att läsa igenom objektsbe- skrivningen och godkänna denna. Boareauppgiften kom från Bolaget, både genom att Bolaget angav arean men också genom att man överlämnade ritningar som visade byggnadens storlek. Bo- laget bekräftade även att byggnadens storlek stämde via sms. Hon informerade köparna om deras undersökningsplikt, både muntligt och skrift- ligt. Eftersom Xxxxxxx lämnat uppgift om arean är det inte föreligger något åsidosättande ovidkommande om köpar- na skulle kunnat upptäckt att storleken avvek från den uppgiften de fick om stor- leken. Hon erbjöd Bolagets företrädare att inför kontraktsskrivningen komma in till kon- toret tidigare och gå igenom kontraktet. Företrädarna kom flera timmar innan kontraktsskrivningen. Flera av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist hennes kollegor var på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga plats och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN intyga att hon under flera timmar beredde Xxxxxxxx företrädare att gå igenom avtalet och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krställa frågor.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Det har varit många turer i denna affär med påpekanden och klagomål från döds- boet. Den 11 november mot- tog han Hon har försökt att gå dödsboet till mötes och rättat till det som dödsbode- lägarna inte varit nöjda med. Ingen tydlighet i alla klagomål och många gånger ba- gateller då dödsboet har lagt ner mycket tid på att leta fel i affären. De hade en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte diskussion om energideklaration för fritidshus, att det generellt inte behövs. När de sedan pratade om att tidigare ägare bott där året runt, beslutade de sig för att beställa en energideklaration. Xxxxxxxx fick ett förhandsbud och köparen ville skriva kontrakt så snart som möj- ligt innan visningen. Dödsboet upplystes om förutsättningarna, budet och att kö- paren ville ha ett snabbt kontrakt. Dödsboet valde att tacka ja till budet och ställa in visningen. Eftersom hon var nödvändigt upptagen hjälpte hennes kollega till med kontrakts- skrivningen. Hon mejlade ut kontraktet för att inhämta samtycke parterna skulle läsa igenom det in- nan. Att dödsboet sedan klagar på att det står Centralorten, och inte Sjöbyn, och att det blev fel datum var ju olyckligt, men det rättades till. Att det gick snabbt var dödsbodelägarna medvetna om när de tackade ja till budet. Gällande städfirma så hjälpte hon till att få fram en städfirma enligt önskemål från dödsboet. Hon var också snäll och betalade röjning och städning då han använde bilder dödsboet inte kunde eller ville ligga ute med pengarna. Dessa pengar låg hon ute med fram till tillträdet. Att inte kunna skilja på balkong dödsboet efter NN och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenNN: Hon tycker klagomålet talar för sig själv. Samma dagDet står inte ”dödsboet” före namnet på en handling, den 12 november, fick han svar från NNdetta rättades till. Han besvarade detta den 13 november Likvidavräkningen mejlades innan tillträdet. En dödsbodelägare ringde dagen in- nan med frågor som reddes ut. Dödsboet mejlade även tidigt samma dag med frå- gor och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nyttändringar. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- tillträdet förklaras vad det är för handling och balkongbilder vilka uppgifter som framgår och ersät- ter dessa med nya bilderman ber även köpare och säljare läsa igenom handlingen innan påskrift. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande På redovisningen av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är provision hade hon tyvärr dragit 10 000 kr för sex bilder lite enligt hennes förmedlingsuppdrag, detta rättades till i likvidavräkningen. Så alla handlingar blev korrigerade och städning av allt förklarades. Enligt köpekontraktet skulle tillträdet vara tio dagar efter att bouppteckningen re- gistrerats. Köparen ville ha så snabbt tillträde som möjligt. Xxxxxxxx hade anlitat en balkong helt orimligtjurist som skulle hjälpa till med dödsbolagfarten, då köparens bank inte alltid är behjälplig. Någon ekonomisk vinning Nu erbjöd sig köparens bank att hjälpa till med detta så de skulle kunna få till ett bra avslut och ett snabbare tillträde och även kunna hålla det som avtalats i kontraktet. Hon förklarade för honom i form av högre arvode dödsboet att detta så klart även gynnade dödsboet som slipper drift med mera och snabbare får sin slutlikvid. För att dödsbodelägarna skulle gå med på detta så ville de avtala bort flyttstädning. Hon valde att inte ta någon diskussion då allt var så infekterat. Köparen fick därför en flyttstädning som hennes mäklarföretag betalade. Xxxxxxxx har uppgett att hon inte kommunicerat när hon dragit pengar från döds- boets konto. Hon förstår inte vad dödsboet menar. Hon har ingen fullmakt och kan inte heller påvi- sasdra pengar från något konto. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del Om det gäller kvittning av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krprovisionen så har det skett enligt standard hur man gör i branschen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Hon bestrider skadeståndskravet samt kravet på återbetalning av handpenning- en. Hon har inte agerat oaktsamt i samband med hanteringen av de deponerade medlen och det är inte visat att NN har drabbats av någon ersättningsgill skada. Fastigheten har varit aktuell hos Kronofogden då det funnits två beslut om ut- mätning. Uppdragsavtalet ingicks den 6 november 22 oktober 2018. Anledningen till att säljarna ville sälja var att de hade problem med att betala av lånen och säljarnas långivare, Handelsbanken, krävde betalning. Vid tidpunkten för uppdragsavtalets ingående fanns det inget beslut om utmätning av fastigheten. Fastigheten visade sig vara svårsåld och under förmedlingens gång beslutade Kronofogden att fastigheten skulle utmätas. Hon hade under hela förmed- lingsuppdraget tät kontakt med säljarnas borgenär Handelsbanken och Krono- fogden. Både Handelsbanken och Kronofogden gick med på att hon skulle försöka få fastigheten såld, detta eftersom det normalt betingar ett högre försäljningspris än om fastigheten säljs på exekutiv auktion genom Kronofogden. Till slut lyckades hon hitta en köpare och fastigheten såldes genom att säljarna skrev under köpekontrakt den 5 december 2019. Köpeskillingen var 1 200 000 kr och NN betalade en handpenning om 120 000 kr, vilken deponerades på hennes klientmedelskonto. NN informerades om säljarnas skulder och var väl medveten om att köpeskillingen skulle gå till att betala skulderna. Hon upplyste även NN om att om det inte blev någon affär skulle fastigheten troligen säljas av Kronofogden på exekutiv auktion. Anledningen till att handpenningen deponerades på hennes klientmedelskonto var att den ena säljaren var norsk medborgare och hade en god man (vergemål) utsedd i Norge. Köpet var beroende av att Fylkesmannen i Innlandet (Norges motsvarighet till Överförmyndarnämnden) godkände försäljningen. Tyvärr mis- sade hon att ta med ett villkor om detta i köpekontraktet. Oavsett denna brist så samtyckte Fylkesmannen till försäljningen den 26 februari 2020. När hon fick del av samtycket kontaktade hon Handelsbanken för att betala ut handpenningen. Handläggande tjänsteman på Handelsbanken uppgav då att det var bättre att vänta med utbetalningen av handpenningen tills på tillträdesdagen och att den kunde betalas tillsammans med köpeskillingen. Tillträdesdagen var avtalad till den 2 mars 2020, endast några dagar efter att Fylkesmannen lämnat sitt samtycke. Hon behöll därför handpenningen på sitt klientmedelskonto. På tillträdesdagen visade det sig att NN inte hade möjlighet att fullfölja köpet. NN hade inte fått lån och något tillträde kunde därför inte äga rum. Säljarna ansåg att XX hade begått ett kontraktsbrott och hävde därför köpet. Kort därefter, i början av juni 2020, såldes fastigheten på exekutiv auktion för drygt 600 000 kr. Med anledning av NN:s kontraktsbrott anser sig säljaren ha rätt till handpenning- en som finns deponerad på hennes klientmedelskonto för att delvis täcka den förlust som säljaren gjorde på grund av att fastigheten såldes till ett betydligt lägre pris än vad NN skulle ha betalat för fastigheten. I och med att både säljarna och NN gör anspråk på de deponerade medlen har hon inte betalat ut medlen till någon av parterna. Av villkoren i depositionsavtalet framgår det att om ”tvist mellan köpare och säljare avseende redovisningen upp- stå, får redovisning ske först sedan tvisten lösts genom förlikning eller dom som vunnit laga kraft. Redovisning kan dock alltid ske på och i enlighet med köpares och säljares gemensamma skriftliga begäran”. Eftersom parterna är oense om hur de deponerade medlen ska redovisas, har hon låtit medlen vara kvar på klient- medelskontot till dess att någon av parterna kan presentera en dom som visar vem som har rätt till medlen eller en handling som visar att de är överens. Mot bakgrund av det anförda anser hon att hon har agerat korrekt vid hantering- en av de deponerade medlen och hon kan inte anses ha agerat oaktsamt på ett sätt så att skadeståndsansvar har uppstått. Eftersom det i dagsläget är oklart vem av säljarna och NN som har rätt till de deponerade medlen är det heller inte styrkt att NN har drabbats av någon skada. Det stod i kontraktet att det inte fanns någon utmätning och det sades att det inte skulle vara några problem om hon köpte huset. Att hon inte kunde betala i tid stämmer inte. Hon hade klart med banken, men eftersom det var på gång med kronofogden ville banken inte betala ut det reste- rande beloppet. Den 11 november mot- tog han som hade hand om hennes lånelöfte ringde till och med till Handelsbanken och sa att lånet kunde utbetalas om bara utmätningen togs bort. Hon var medveten om att fastigheten var utmätt vid tidpunkten för kontrakts- skrivningen och hon medger att uppgiften i köpekontraktet att säljaren garante- rade att fastigheten inte belastades av någon utmätningsanteckning var felaktig. Hon vill emellertid understryka att hon innan köpet informerade NN om att fas- tigheten belastades av ett utmätningsbeslut och att den riskerades att säljas på exekutiv auktion om inte köpet genomfördes. Hon hade även en reklamation från tät kontakt med både säljarens bank och Kronofogden under hela förmedlingsprocessen. Dessa bekräftade flera gånger att det var OK att hon försökte förmedla fastigheten fram till mitten av mars 2020 och att den först därefter riskerade att säljas exekutivt. När det gäller NN:s uppgift att banken vägrade lån vill hon framhålla följande. Han besvarade reklamationen Innan och i samband med kontraktsskrivningen uppgav NN att köpet av fastig- heten skulle finansieras med befintliga medel. Det var alltså inte aktuellt för NN att ta något banklån för att kunna finansiera köpet. Det var först i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet som NN informerade om att hon behövde ta ett lån för att kunna fullfölja köpet. När hon, Mäklaren, senare fick reda på att den 12 november bank som NN sökt lån hos inte ville låna ut pengar på grund av utmätnings- beslutet, uppmanade hon NN att försöka lösa finansieringen på annat sätt ef- tersom hon, NN, annars riskerade att begå kontraktsbrott. Både hon och uppgav att han inte säljarnas bank tyckte att det var nödvändigt märkligt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister bank inte ville låna ut pengar på Mäklarsamfundet grund av utmätningsbeslutet. Tillträdet skulle ha ägt rum den 2 mars 2020 och fastigheten såldes på exekutiv auktion i början av juni 2020, så NN hade gott om tid på sig att det inte föreligger nå- gon grund för ersättningförsöka ordna finansieringen. Det stämmer att hon till viss del skulle betala kontant. Hon kan även informera om att en del pengar gick till att påbörja renovering, då det var en del att göra. Under tiden hann hon med att byta ut och laga saker, då hon faktiskt inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hålltrodde att detta kunde gå så galet. Samt ingen skada från ert hållHur som helst hade hon klart med lån, men problemet var att säljaren hade så mycket skulder. Jag tog bort bilderna i morse NN:s uppgift om att köpet endast delvis skulle finansieras med egna medel är ingenting som hon informerades om innan köpet. Den information som hon fick var att hela köpet skulle finansieras med egna medel och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det några lån inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetskulle behövas. Det gäller ytterst personliga saker var först senare, strax innan tillträdet, som direkt kan kopplas hon blev upplyst om att NN var i behov av lån för att kunna finansiera köpet. Det framgår även av NN:s yttrande att hon påbörjade renoveringsåtgärder innan hon tillträdde fastigheten och att ”en del pengar gick till en viss person så att påbörja renovering”. Det framstår därför som porträttbilder egen signerad konst att det är NN:s agerande som är orsaken till att hon be- hövde ansöka om lån för att kunna fullfölja köpet och liknandeatt denna situation uppstod på grund av att medel som skulle användas för att finansiera köpet istället an- vändes till renoveringsåtgärder mellan kontrakt och tillträde. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY Hon har inte lidit med- verkat till någon ekonomisk skadaöverenskommelse mellan parterna om att NN fick påbörja reno- veringsåtgärderna innan det avtalade tillträdet. Vidare är 10 000 kr Om hon hade vetat om detta hade hon avrått parterna från en sådan överenskommelse. Finansieringen hade inget med renoveringen av huset att göra. Hon hade lånet klart som säkerhet, men det betalades inte ut för sex bilder att fastigheten var utmätt. Ban- ken ringde till Mäklaren och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krbekräftade detta.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har anfört bl.a. följande. Hon har aldrig försökt få en kund att avstå från besiktning. I detta fall gav hon även råd om ett lämpligt företag som utfört el-besikt- ningar vid tidigare försäljningar genom henne. Säljaren accepterade att köparna före tillträdet fick ställa in en del kartonger och mindre saker i huset. På banken kom frå- gan upp om att säljaren motsatt sig detta och hon sade att hon måste ha missuppfattat saken. Hon har upplyst köparna om att säljaren accepterat att de fick ställa in saker men inte flytta in eller börja riva köket. Hon tror att säljaren kan erinra sig detta om hon tar upp saken igen. Hon tror att hon fick ett mail om detta men det har hon tyvärr inte kvar. Det var köparna som kontaktade henne och ville ha tillgång till huset före tillträdesdagen eftersom de sålt sin lägenhet. Att hon visat ointresse angående flyttstädningen är helt befängt. Hon har aldrig någonsin ringt så många samtal beträffande städning. Något krav om att innehålla köpeskillingen framfördes inte vid tillträdet. Hade detta gjorts skulle hon dock ha avrått eftersom det kan betraktas som ett kontraktsbrott som är väsentligt. Klagomål på flyttstädningen framfördes redan i september trots att tillträdet enligt kontraktet skulle ske den 1 december. Köparna ville att hon skulle framföra att säljaren fick städa bättre eller betala en ersättning med 6 november 2018000 kr. Den 11 november mot- tog Eftersom säljaren ansåg att han redan städat huset bestämde han sig för att göra en reklamation från NNkompletterande städning vid till- trädet. Han besvarade reklamationen Köparna har sedermera framfört att det var den 12 november och uppgav städningen som var bristfällig. Hon har haft ytterligare kontakter med säljaren angående städningen. Säljare erhåller alltid en skrift i kontraktsmappen om hur en flyttstädning skall utföras. Beträffande wc-stolen kontaktade hon säljaren som meddelade att han inte tyckte haft problem med denna. Säljaren har sedermera kontaktat en rörmokare som uppgett att det var nödvändigt finns en risk för att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong packningar torkar i vattenbehållaren när vattnet är avstängt vilket det varit sedan säljaren flyttade. Detta har hon meddelat köparna. Säljaren hade ensam lagfart och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografenhade fått detta genom övrigt fång år 2004. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november Eftersom hon sålt huset 1996 till säljaren och hans dåvarande sambo kontaktade hon inskriv- ningsmyndigheten och frågade om NN önskade en kopia av bodelningen behövdes vid lagfart för en ny köpare. Detta behövdes inte eftersom bodelningen redan registrerats då säljaren erhöll lagfart ensam. Det var banken som sökte lagfart åt köparna. Hon erbjöd sig att han skulle ta bort bildernaordna intyget från ambassaden men det ville banken ordna själv. Samma dag skrev NN han Beträffande boende- kostnadskalkylen är det märkligt att köparna inte önskade detta utan minns att han krävde de fick en ersättning om 10 000 krsådan kalkyl. Samma dagEftersom den inte arkiverades i datorsystemet när den upprättades, ändrades datumet till arkiveringsdatumet. Den bifogade kalkylen är dock den som köparna tog del av. Utifrån säljarens uppgifter angav hon en driftskostnad i beskrivningen vilken säljaren erhöll och godkände. Till yttrandet har fogats kopia av uppdragsavtal, objektsbeskrivning, boendekostnads- kalkyl daterad den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- oktober 2005 och balkongbilder och ersät- ter dessa köpekontrakt med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilderbilagor.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har anfört bland annat följande. Mäklarföretaget och det företag som tidigare haft verksamhet i lokalerna får ofta varandras post. Flera försändelser har försvunnit och tydligen även den 6 november 2018första avin avseende anmälarens rekommenderade försändelse. Den 11 november mot- tog När han en reklamation från NNfick kopia på anmälan som inkommit till Fastighetsmäklarnämnden fann han ingen anledning att hämta ut försändelsen vilket han annars tänkt göra några dagar senare. Detta var naturligtvis dumt eftersom han då hade kunnat bevisa att han hämtat ut den. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav vill även påpeka att mäklar- företaget får flera rekommenderade försändelser från Mäklarhuset centralt varför han inte tyckte har någon anledning att det inte hämta ut sådana försändelser. Uppgiften om kötid till garageplats hade han inhämtat från uppgiftslämnaren. 2007-04-25:6 Den ene uppdragsgivarens identitet var nödvändigt att inhämta samtycke känd då han använde bilder denne var ordförande i bostadsrättsföreningen och har även stått med på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NNregistreringsbevis. Han besvarade detta har haft kontakt med båda uppdragsgivarna ett antal gånger vid tidigare försäljningar. Xxxxxxxx bodde tidigare hans assistents mamma i fastigheten och kände uppdragsgivarna varför han angett ”identitet känd”. Eftersom han fick anmälarens så kallade cv gjordes ingen identitetskontroll avseende denne, vilket han naturligt- vis skulle ha gjort. Numera görs alltid identitetskontroll oavsett om köparen eller säljare är kända eller inte. Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat en skrivelse från säljarna, kopia av köpe- kontraktet samt ett mejl till mäklare X från en assistent på mäklarföretaget. Av mejlet, daterat den 13 november och frågade 17 oktober 2006, framgår att assistenten inhämtat uppgiften om NN önskade att han skulle ta bort bildernatillgång till garageplats från en person som ”numera” är ordförande i bostadsrättsföreningen. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi Enligt xxxxxx har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet ord- föranden uppgett att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hållär möjligt att ange en exakt väntetid men att han själv fick en garageplats efter ett år. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han Ordföranden har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer vidare uppgett att den person som han samarbetar med och kommit fram angett väntetiden till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och fem år kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krha gjort annat än gissat.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras I första hand bestrids yrkandet enligt följande. Det saknas orsakssamband mellan å ena sidan de åsidosättanden av mäklarens skyldigheter enligt fastighetsmäklar- lagen som makarna NN gör gällande och å andra sidan påstådd skada. I vart fall är ett eventuellt orsakssamband inte adekvat. Makarna NN har inte lidit den 6 skada som de gör gällande. Hon kan vitsorda att skadan avseende hennes underlåtelse att informera om markarrendet uppgår till 101 675 kr, men på grund av att jämk- ning ska ske – se nedan – medger hon endast att betala hälften av det beloppet. I andra hand bestrids yrkandet på den grunden att ett eventuellt skadestånd ska jämkas till hälften eller till det belopp som nämnden finner skäligt med hänsyn till att anmälarna inte har undersökt fastighetsgränserna samt omständigheterna i övrigt. I december 2018 fick hon i uppdrag att förmedla de aktuella fastigheterna. Inför försäljningen upprättade hon en objektsbeskrivning. Hon fick inte någon inform- ation från säljarna om markarrendet och ledningsrätten. Köpekontraktet ingicks den 13 juni 2019. Makarna NN tillträdde fastigheterna den 1 november 20182019. Den 11 november mot- tog han juni 2020 skickade makarna NN en reklamation från till henne. Hon begär att makarna NN ska ange när de fick kännedom om att delar av marken där ridbanan är förlagd inte tillhörde fastigheterna. JA på Småstadens kommun skickade den 11 april 2019 ett mejl till henne med information om markarrendet. Hon missade att läsa mejlet och tog del av inne- hållet i meddelandet först under skaderegleringen hos hennes försäkringsbolag. En möjlig förklaring till att hon inte läste mejlet är att hon kom åt radera-knappen på mobiltelefonen. Hon vitsordar att hon agerade oaktsamt genom att inte ta del av innehållet i meddelandet och vidarebefordra informationen till makarna NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav För att han inte tyckte betunga ärendet mer än nödvändigt har hon valt att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna medge yrkandet i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krdet avser ledningsrätten.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras 2020-06-21/22: NN kontaktade honom om fastigheten, som då en annan mäklare marknadsförde samt att NN själv annonserade på Blocket. Han svarade med in- tresse och undrade om han skulle sända mer information samt om ett ombud skulle komma. 2020-06-23: Återkoppling efter samtalet den 6 november 201822 juni. Den 11 november mot- tog Samtal om befintlig mäklares uppsägning samt diskussioner/förslag inför marknadsföring etc. NN arbetar på bank som rådgivare vid generationsväxling av jord- och skogsbruks- fastigheter. 2020-06-26: Efter hans ombuds besök på fastigheten rapporterade hon in fakta om fastigheten. Han önskade komma från Göteborg till fastigheten för att fotografera samt träffa NN personligen. NN avböjde besöket samt sade sig ha foton han en reklamation från kunde använda. Han ansåg att besöket kunde avvaktas då han helst följer Folkhälsoinstitutets re- gelverk samt hans branschförbunds rekommendationer att undvika onödiga per- sonkontakter. 2020-07-08: Bekräftelse på avtalet mejlades till NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav 2020-07-09: Hemnet-avtalet signerades samt registreringsavgiften till mäklarföre- taget betalades. Fastigheten annonserades utomlands, vilket är hans mäklarföretags specialitet. 2020-08-13: Det blev väldigt många ändringar, korrigeringar av objektsbeskriv- ningen samt av bilder under första månaden av uppdraget. Varierande information om att extra tomtmark kunde utökas på marknadsförd fastighet samt intilliggande fastighet. Kunder som frågade honom blev lite osäkra om vad som gällde. Även hans ombud blev osäker när det ständigt kom nya förslag etc. NN skrev själv i mejl att ”jag är nog en besvärlig kund”. 2020-08-25: NN sa sig vara tillgänglig för visningar. 2020-09-16: Blivande köparna kontaktade honom med frågor. 2020-09-20: Hans ombud bokade in de blivande köparna på visning. Vid ankoms- ten hade XX redan mött upp de blivande köparna samt tydligen kontaktat dem innan visningen, efter att ha fått deras namn via mäklarföretaget. NN diskuterade även ändringar beträffande granntomten 1:63 som han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt eventuellt kunde sälja samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografendiskuterade nytt pris med intressenten etc. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN2020-09-22: NN bokade eget möte med kunder. Han besvarade detta den 13 november frågade vilka kunder det var. NN föreslår/förmodar att överlåtelsebesiktning samt energibesiktning ingår i hans provision. 2020-09-29: NN ville avsluta förmedlingsuppdraget och frågade om själv genomföra affären. NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 erbjöd 50 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet kr samt påstod att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det fanns något giltigt uppdragsavtal. Han kontrollerade översänd bekräftelse från 2020-07-08 och upptäckte att avtalet han mejlet var ett exemplar som inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hållvar signerat. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer ett originalavtal som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integritetensig- nerat. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skadahade sänt två exemplar till honom, varav ett blev signerat. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr2020-10-07: Nytt ensamrättsavtal tecknas.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018. Den 11 november mot- Han tog han en reklamation från NNdel av det upplåtelseavtal som säljaren hade tecknat med bostadsrättsför- eningen. Han besvarade reklamationen den 12 november vitsordar att NN-YY hävt överlåtelseavtalet och uppgav att någon återbetal- ning av köpeskillingen, såvitt han känner till, inte har skett. Han bestrider att han agerat felaktigt på det sätt som XX-XX gör gällande. Han an- ser att säljaren genom upplåtelseavtalet förvärvade äganderätt och förfoganderätt till bostadsrätten och att han inte tyckte hade skäl att det var nödvändigt att inhämta samtycke ifrågasätta upplåtelseavtalet. Detta då han använde bilder på balkong och utsikt samt vid tidpunkten för förmedlingen inte hade någon som helst kännedom eller misstanke om att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes äganderätten var ifrågasatt eller att upplåtelseavtalet var ifråga- satt av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NNbostadsrättsföreningen eller riskerade sägas upp. Han besvarade detta den 13 november gör gällande att upplåtelseavtalet inte var hävt av bostadsrättsföreningen vid förmedlingstillfället eller då överlåtelseavtalet tecknades. Då upplåtelseavtal tecknats enligt gällande formkrav så gjorde han – och frågade om NN önskade gör alltjämt – bedömningen att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan säljaren var att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- anse som medlem i bostadsrättsför- eningen och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon fanns grund för ersättning, att förhindra en försäljning av bostadsrätten. Han hade inte skäl att avstå från förmedlingen och genomförandet av avtalet då det inte föreligger vid tillfället fanns några objektiva omständigheter som kunde anses med- för oklarheter eller osäkerhet på det sätt som NN-YY gör gällande. Det var först efter bostadsrättsföreningens hävning av upplåtelseavtalet som de förutsättningar som NN-YY gör gällande var för handen och han hade haft skäl att agera annorlunda. Det ålåg inte honom att kontrollera att betalning skett till bostadsrättsföreningen på det sätt som XX-XX gör gällande. Någon misstanke om att betalning inte hade skett fanns inte. NN-YY har inte visat på den påstådda skadan då kravet inte har bestritts av Xxxxxxx och då Bolagets ovilja och oförmåga att återbetala aktuellt belopp inte på något åsidosättande sätt kan anses vara styrkt. Bolaget har inte förvärvat vare sig äganderätten eller förfoganderätten endast ge- nom undertecknandet av regel upplåtelseavtalet. I upplåtelseavtalet angavs tydligt att Bolaget skulle ha erlagt en betalning om 9 500 000 kr till bostadsrättsföreningen senast fyra månader efter upplåtelseavtalets undertecknande. Därmed kan det inte anses att säljaren hade förfoganderätten över bostadsrätten vid underteck- nandet, då inte alla villkor var uppfyllda. Även om säljaren skulle anses haft förfoganderätten efter upplåtelseavtalets un- dertecknade, hade inte säljaren förfoganderätten vid tidpunkten för köpet ef- tersom det ägde rum den 1 april 2021, mer än ett halvår efter den 20 augusti 2020, när betalningen skulle ha erlagts enligt upplåtelseavtalet. I kommentaren till 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlagen (2021:516), som har näst intill identisk lydelse som 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) varför den kan ge väg- ledning även i det här fallet, framhålls att kontrollen av förfoganderätten innefat- tar även eventuella förfogandeinskränkningar, så som överlåtelseförbud och hem- budsvillkor, samt förekomsten av en make eller sambo vars samtycke till försälj- ningen krävs. Kontrollen ska ske i första hand med hjälp av att ställa frågor till säl- jaren samt lättillgängliga källor såsom fastighetsregistret. I vissa fall kan det dock bli aktuellt att därutöver kontakta berörda myndigheter för att bringa klarhet i en fråga. Mäklaren har i fråga om kontrollplikten inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter, utan måste göra en självständig kontroll. Det anförda innebär att Mäklaren inte skulle ha förlitat sig på upplåtelseavtalet utan skulle ha kontrollerat om säljaren hade fullföljt upplåtelseavtalet. Redan det förhållandet att Mäklaren marknadsförde bostadsrätten utan att ha ringt bostadsrättsföreningen och tagit reda på vem som hade förfoganderätten över den är oaktsamt och redan vid den här tidpunkten åsidosatte han sina skyl- digheter enligt lag. Det faktum att upplåtelseavtalet inte var uppsagt vid tidpunkten för köpet saknar betydelse då överträdelsen av upplåtelseavtalet skedde innan köpekontraktets un- dertecknande och Bolaget inte hade förfoganderätt när köpet ingicks. Bolaget var dessutom aldrig medlem i bostadsrättsföreningen, vilket Mäklaren enkelt hade kunnat kontrollera genom att kontakta bostadsrättsföreningen. Det kan därför inte påstås att endast undertecknande och uppvisande av upplåtelseavtalet skulle be- fria Mäklaren från mitt hållsin skyldighet att faktiskt kontrollera vem som hade förfogande- rätt. Samt ingen skada från ert hållUndertecknandet av upplåtelseavtalet innebär inte i sig att säljaren får förfo- ganderätten över bostadsrätten utan säljaren måste uppfylla de villkor som åter- finns i upplåtelseavtalet. Jag tog bort bilderna i morse Att inte betala och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist fullfölja upplåtelseavtalet är att anse som ett avtalsbrott som säljaren begick och som Mäklaren hade en skyldighet att undersöka närmare. Mäklaren skulle därmed inte endast ha litat på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen upplåtelseav- talet och säljaren har ingen rätt utan själv kontrollerat förfoganderätten och säkerställt den. Att det i upplåtelseavtalet fanns en skrivning om att stoppa betalning måste ske inom fyra månader från undertecknandet är en eventuell ompublicering, såvida sådan objektiv omständighet som Mäklaren skulle ha undersökt. Därmed måste det anses att Mäklaren haft skäl att undersöka förfoganderätten på ett grundligt sätt som krävs enligt lag samt avbryta för- medlingen när han hade insett att säljaren inte hade förfoganderätten. Vidare nämns det inte i något av ovan nämnda lagrum att mäklaren ska ha miss- tanke eller kännedom om att säljaren inte fullföljt sina förpliktelser enligt upplåtel- seavtalet för att kontrollera förfoganderätten. Däremot står det uttryckligen att mäklaren ska kontrollera vem som har förfoganderätt och då genom att ringa bo- stadsrättsföreningen, oavsett om någon misstanke finns något i bilden som kan kränka säljarens integriteteller inte. Därtill saknar påståendet om att Mäklaren inte kände till ifrågasättandet av upplåtelseavtalet betydelse eftersom det inte fritar honom från hans skyldighet att kontrollera för- foganderätten. Den 14 januari 2022 hävde de köpet och bad om återbetalning av köpeskillingen. Säljaren har än idag, åtta månader senare, inte betalat tillbaka köpeskillingen. Det gäller ytterst personliga saker visar att säljaren inte alls har någon avsikt, alternativt möjlighet, att återbetala kö- peskillingen. Han hade inte anledning att misstänka att upplåtelseavtalet var ifrågasatt, uppsagt eller ens riskerades att säga upp till upphörande. Detta beroende på uppgifterna från säljaren samt omständigheterna vid förmedlingen, då bostadsrättsföreningen var väl medveten av hans förmedlingsåtgärder och på intet sätt informerade ho- nom eller säljaren om de föreliggande förhållandena mellan säljaren samt bostads- rättsföreningen. Det får anses vara uppenbart att bostadsrättsföreningen, om de ansåg att ägande- rätten kunde ifrågasättas samt att det förelåg skäl att säga upp det tecknade upp- låtelseavtalet, skulle ha tagit kontakt med honom för att meddela honom denna information. Så skedde dock inte och han anser inte att det hade ålegat honom att ta en ytterligare kontakt med bostadsrättsföreningen för att kontrollera detta. Bolaget förvärvade enligt det tecknade upplåtelseavtalet de facto medlemskap i bostadsrättföreningen och hade därmed full äganderätt till bostadsrätten. Det var först efter bostadsrättsföreningens hävning av upplåtelseavtalet som direkt de förutsättningar som NN-YY gör gällande var för handen och han hade haft att agera annorlunda. Hävningen skedde såvitt känt först efter det att överlåtelseavtal teck- nats. Då detta förhållande inte var känt för honom, kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknandehan inte heller ha ett ansvar härför. Avbildande Det förhållandet att NN-YY enligt uppgift inte fått erlagd köpeskilling återbetald av möblersäljaren, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk utgöra full bevisning för påstådd skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom För att så skall vara fallet torde det krävas full bevisning i form av högre arvode Kronofogdens utredning av säljarens ekonomiska situation samt avsaknad av utmätningsbara tillgångar. Skyldigheten att kontrollera vem som får förfoga över bostadsrätten begränsas inte till att endast notera ett upplåtelseavtal framlagt av säljaren. En fastighets- mäklare ska inte förlita sig på säljarens uppgifter utan måste göra en egen kontroll. Upplåtelseavtalet är just säljarens uppgift, varför det inte kan anses tillräckligt att endast se ett upplåtelseavtal för att försäkra sig om förfoganderätten. Inte ens om säljaren uppvisat ett bostadsrättsbevis hade den kontrollen varit tillräcklig. Det framgår klart av såväl prop. 1983/84:16 s. 39 som prop. 2010/11:15 s. 57 att mäk- laren utöver bostadsrättsbevis ska ta kontakt med föreningens styrelse för att kon- trollera uppgifterna och om säljaren har förfoganderätt. Mäklaren kan få ut en så kallad mäklarbild där ett utdrag från lägenhetsförteckningen finns med. Mäklaren kan inte med befriande verkan göra gällande att han inte haft anledning att förutse eller ens misstänka att upplåtelseavtalet var ifrågasatt, uppsagt eller ens riskerade att sägas upp till upphörande. Enligt fastighetsmäklarlagen skulle Mäklaren ha kontrollerat Bolagets förfoganderätt hos föreningen, oavsett miss- tanke om upplåtelseavtalet. Xxxxxxx ska en mäklare inte förlita sig på uppgifter från säljaren, vilket Mäklaren i sin inlaga tydligt säger att han gjort. Mäklaren kan inte heller påvi- sasmed befriande verkan göra gällande att föreningen skulle ha kontaktat ho- nom och att han därför inte haft någon skyldighet att ta kontakt med föreningen. Av fastighetsmäklarlagen framgår inga skyldigheter för en bostadsrättsförening. Mäklaren borde ha kontaktat föreningen och kontrollerat om Bolaget hade fullföljt upplåtelseavtalet, var medlem och därmed hade förfoganderätt över bostadsrät- ten. Mäklaren har dock aldrig frågat föreningens styrelse om lägenhetsförteck- ningen. Bostadsrättsföreningens ordförande har uppgett att han inte kan utesluta att Mäklaren frågat om medlemskapet för säljaren, men att han i det fallet har informerat Xxxxxxxx om att säljaren inte beviljats medlemskap. Ordföranden kan inte minnas att Mäklaren har frågat honom om säljarens medlemskap. Hade han gjort det, hade han fått reda på att Bolaget inte var medlem och skulle då ha infor- merat dem om denna omständighet. Xxxxxxx ska även nämnas att Xxxxxxx inte kunde bli medlem i föreningen innan betalning i enlighet med upplåtelseavtalet skett. Orsaken till att en Mäklaren måste kontrollera förfoganderätten med bostadsrätts- föreningen är uppenbar. För det första behöver ett avtal benämnt ”upplåtelseav- tal” inte per automatik innebära att säljaren har förfoganderätt. För det andra kan en bedräglig säljare tillhandahålla ett förfalskat upplåtelseavtal. Därför är det vik- tigt att mäklaren inte förlitar sig enbart på upplåtelseavtalet utan faktiskt kontrol- lerar med föreningen om det stämmer att säljaren har förfoganderätt. Enligt uppdragsavtal avtalades 1 kap. 3 § bostadsrättslagen får upplåtelse av en bostadsrätt endast ske till den som är medlem i föreningen. Detta betyder dock inte att en köpare vid under- tecknandet av upplåtelseavtalet per automatik blir medlem i bostadsrättsför- eningen. Det är två olika processer. Dessutom framgår det av den aktuella före- ningens stadgar att upplåtelse inte får ske till juridiska personer, varför det hade krävts ett arvode styrelsebeslut för medlemskapet. Xxxxxxx begick Bolaget avtalsbrott mer än ett halvår innan (den 21 augusti 2020) överlåtelseavtalet undertecknades och hade i vart fall inte förfoganderätt över bo- stadsrätten när avtalet ingicks (den 1 april 2021). Därtill ska det även nämnas att det kan ifrågasättas om 47 500 kr plus tio procent Mäklaren ens granskade innehållet i upplåtelseavtalet. Hade han gjort det, hade han sett att upplåtelseav- talets giltighet var villkorat och att han måste kontrollera om villkoret uppfyllts och upplåtelseavtalet därmed gällde. I upplåtelseavtalet benämns säljaren som ”kom- mande medlem”, vilket indikerar att säljaren de facto inte var medlem. Det står klart att Mäklaren inte endast var skyldig att kontrollera förfoganderätten, utan han hade även en skyldighet att informera dem om förfoganderätten. Om Mäklaren hade kontaktat föreningen hade han fått informationen om att Xxxxxxx inte var medlem och skulle då meddelat dem detta. Om de hade fått information om att Xxxxxxx inte var medlem i föreningen, hade de inte köpt bostadsrätten. Därmed kan Mäklaren inte med befriande verkan påstå att skadan först uppstått efter att upplåtelseavtalet hävts och att han först därefter haft skyldighet att informera dem. Xxxx Xxxxxxxx fullföljt sin skyldighet vid för- medlingen så hade hävningen av upplåtelseavtalet inte varit ett problem. Därtill så ska det noteras att upplåtelseavtalet var ogiltigt redan den 20 augusti 2020 när Xxxxxxx senast skulle ha betalat insatsen till föreningen och blivit med- lem. Därmed kan Mäklaren inte påstå att hans skyldigheter först aktualiseras efter föreningens hävning. Därutöver ska det noteras att om Xxxxxxx hade varit medlem, hade föreningen inte haft någon anledning (eller möjlighet) att neka dem medlemskap, vilket hade in- neburit att de hade kunnat lägga beslag på bostadsrätten. Då hade ingen skada uppstått. De betalade ett marknadspris för bostadsrätten och skulle haft möjlighet att sälja den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 krtill marknadspris. Lägenheten såldes Mäklaren skulle ha kontrollerat om insatsen för 5 800 000 krbostadsrätten var betald och kon- taktat föreningen för att kontrollera förfoganderätten innan avtalet underteckna- des. När Xxxxxxxx fått reda på att Xxxxxxx inte var medlem i föreningen skulle han ha upphört med förmedlingen eller i vart fall informerat dem.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Den 3 juni fick hon ett mejl där NN-YY meddelade att de inte kunde fullfölja kö- pet. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd -YY hade diskuterat med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han och föreslog att parterna skulle lösa det genom att träffa ett avtal om återgång och skadestånd. NN-YY var angelägna om att snabbt nå en uppgörelse och kunna avsluta affären. Säljaren informerades och hon, Mäklaren, bad säljaren tänka över vilken ersätt- ning som kunde accepteras för att teckna ett återgångsavtal och samtidigt reglera skadeståndet förlikningsvis, då den totala skadan ännu inte var känd. Samtidigt kontaktade hon den budgivare som lagt det näst högsta budet (”Köpare 2”). Köpare 2 var villig att erbjuda 5 000 000 kr för fastigheten, dock önskade Kö- pare 2 att en försäljningsklausul skulle tas in i avtalet. Eftersom en sådan klausul skulle göra det svårt att skyndsamt reglera skadeståndet mellan NN-YY och sälja- ren, och eftersom säljaren inte ville hålla köpet svävande, frågade hon om Köpare 2 kunde tänka sig att avstå från försäljningsklausulen mot en ersättning. Köpare 2 svarade att de kunde tänka sig en ersättning om 20 000 kr. Hon framförde det till NN-YY, som accepterade förslaget. Säljaren ville ha ersättning för provision, överbryggnadslån som var nödvändigt på grund av att tillträdet försenades, den ersättning Köpare 2 skulle få för att av- stå försäljningsklausul, och ett belopp på 10 000 kr för ideell skada. Säljaren hade inte hunnit undersöka vad hennes faktiska kostnad för överbryggnadslånet skulle bli. Hon, Mäklaren, kontaktade därför Mellanbanken som uppgav att listräntan för överbryggnadslån varierade upp till cirka nio procent. Hon räknade med ut- gångspunkt i denna uppgift ut en uppskattad räntekostnad. Kontakten skedde muntligen, men hon har i efterhand bett om att få uppgiften skriftligen bekräftad av banken. Den 5 juni träffades parterna på mäklarföretagets kontor. Hon visade NN-YY Ska- deståndsavtalet och förklarade att det var ett förslag på avtal baserat på de krav säljaren hade för att träffa en förlikning avseende skadeståndsansvaret och att det var upp till NN-YY om de ville acceptera den föreslagna regleringen eller inte. Hon gick igenom de kostnadsposter som reglerades i avtalet. Både NN-YY och säljaren var medvetna om att beloppet avseende överbryggnadslån räknats ut efter en listränta och att det inte baserades på säljarens faktiska ränta. Senare samma dag tecknade säljaren ett nytt köpekontrakt med Köpare 2 med en köpesumma om 5 000 000 kr och tillträdesdag den 1 oktober 2020. Köpare 2 fick sedan ersättning med 20 000 kr för att avstå från sitt önskemål om en försälj- ningsklausul. Resultatet blev detsamma som om köpesumman i det nya kontrak- tet hade satts till 4 980 000 kr. I efterhand kan konstateras att säljarens faktiska ränta uppgick till 4,5 procent och att kostnaden för överbryggnadslånet därmed uppgick till 27 616 kr. Säljaren hade inga lån på fastigheten och skulle finansiera köpet av sin nya bostad kon- tant. Med beaktande av kostnaden för att ta ut pantbrev, som säljaren annars inte skulle ha haft, bedömde säljaren det billigare att ta ett blancolån. Av denna anledning är räntan något högre än de ränteuppgifter som NN-YY fått från sina banker. Hon bestrider att hon skulle ha agerat oaktsamt. NN-YY önskade reglera sitt ska- deståndsansvar mot säljaren genom ett förlikningsavtal innan skadans storlek var känd, för att kunna nå ett snabbt avslut på affären. Hon förklarade för NN-YY och säljaren att ränteberäkningen utgick från den uppgift om listränta hon fått från Mellanbanken och parterna var införstådda med att beräkningen inte grundades på säljarens faktiska ränta. Det är inte heller visat att ett annat agerande från hennes sida hade lett till en överenskommelse om ett lägre ersättningsbelopp avseende ränta för överbrygg- nadslån. Som nämnts var säljarens faktiska ränta vid tidpunkten inte känd och det är rimligt att anta att säljaren, för att tillmötesgå NN-YY:s skadeståndskrav önskemål om en snabb reglering, önskade att beräkningen tog höjd för denna osäkerhet. Hon bestrider under alla förhållanden att NN-YY skulle ha lidit en skada som över- stiger skillnaden mellan ränteberäkningen enligt förlikningsavtalet och säljarens faktiska ränta, dvs. 27 585 kr. Hon bestrider att den ombudskostnad NN-YY kräver ersättning för skulle ha ett adekvat samband med följande motiveringhennes påstått oaktsamma agerande. Det har inte fram- kommit vilket arbete ombudet utfört eller på vilket sätt det varit en nödvändig följd av den påstådda oaktsamheten. ”Det tycks ha träffats två avtal med anledning av hävningen. I det ena avtalet, häv- ningsavtalet, angavs att skadans storlek kunde fastställas sedan omförsäljning skett, men i det andra att [NN-YY] skulle ersätta säljaren med ett visst belopp. Hur hänger de båda avtalen ihop med avseende på det nu nämnda?” Avtalet som anger att XX-XX ska ersätta säljaren med visst belopp ska ses som en förlikningsvis reglering av skadeståndsansvaret enligt Hävningsavtalet och med anledning av den obefogade hävningen. De har inga invändningar mot Skadeståndsavtalet annat än att det ska följa svensk lagstiftning och god affärsmoral. Mäklaren har uppgett att rabatten på 20 000 kr framfördes till de nya köparna som accepterade förslaget. Så var det inte. Mäklaren ringde den 4 juni och sa att det andra paret från visningen var intresserade vid det nya priset och att de där- med släppt kravet på försäljningsklausul. Något belopp om 20 000 kr nämndes över huvud taget inte. Första gången de såg det var den 5 juni i samband med underskrift av Hävningsavtalet. Mäklaren har uppgett att Skadeståndsavtalet var ett förslag. Hävningsavtalet hade de fått översänt dagen innan och det kan därför anses som ett förslag inför deras möte. Varför översändes inte det viktigare Skadeståndsavtalet i förväg? Mäklaren uppger vidare att det var upp till dem om de ville acceptera den före- slagna regleringen eller inte. Men det var inga förslag som förevisades på mötet eftersom båda avtalen redan var underskrivna av säljaren. De bar på en tung skuldbörda eftersom de brutit avtalet utan saklig grund och var därmed öppna för att skadeståndet kunde bli stort. I synnerhet som ett samtal med Mäklarsamfundets jurist låtit oss förstå deras kostnadsansvar om återför- säljningen skulle dra ut på tiden. Mäklarens uttalande – ”om allt går väl” – när hon berättade att Köpare 2 skulle skriva på sitt köpeavtal samma kväll, vägde också tungt och de ville inte skapa något hinder för möjligheten till omförsäljning. De insåg inte att Skadeståndsavtalet inte alls var avhängigt omförsäljningen till Köpare 2, utan att det hade kunnat regleras efter att försäljningen gått igenom. Kunde någon ha nytta av att Skadeståndsavtalet forcerades fram på det sätt som skedde? Inte de i alla fall. De tycker att svaret på deras ifrågasättande av de nio procenten borde varit: ”Vi har fått besked från våra jurister tid. Kontakta er egen bank och hör om ni kan få en bättre ränta.” Mäklaren hade ju den möjligheten. Hon visste ju att återförsäljningen var en sak och Skade- ståndsavtalet en annan. Självklart skulle ersättningen till Säljaren för överbrygg- ningslånet blivit lägre efter att de talat med sina banker. De godtar dock att sälja- rens faktiska ränta blev 4,5 procent. De anlitade advokat för att utreda Mäklarens skyldighet att tillämpa Avtalslagen 2010, punkten 11.5.6 om skyldigheten att begränsa skadan samt punkten 11.5.2 om att skadeståndet innefattar endast sådan skada som kan fastställas med skälig säkerhet. Båda dessa lagtexter3 bortsåg Mäklaren från. Anledningen till att säljaren redan hade undertecknat Skadeståndsavtalet var för att tydliggöra att säljaren accepterade regleringen. Hon har aldrig har påstått el- ler på Mäklarsamfundet annat sätt antytt att NN-YY var tvungna att acceptera regleringen. Vad gäller säljarens ränta för överbryggnadslån ska också markeras att om NN-YY menar att säljaren hade kunnat ta överbryggnadslån till en lägre ränta än den ränta hon faktiskt haft, är det upp till dem att bevisa detta. Det är inte tillräckligt att peka på att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då finns banker som har en lägre listränta eftersom det inte föreligger säger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar om ifall säljaren faktiskt hade beviljats lån med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetlisträntan. Det gäller ytterst personliga saker bör noteras att Internetbanken, som direkt kan kopplas till NN-YY tagit upp som exempel på en viss person så bank som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.erbjuder

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 27 december 2001 fick han i uppdrag att med ensamrätt förmedla försäljningen av fastigheten S 2, ägd av anmälarnas bolag företaget A. Del av fastigheten överläts den 10 april 2002. Den 14 februari 2003 undertecknades köpebrevet för fastigheten S 11 november mot- tog han en reklamation från NNefter att avstyckning skett avseende fastigheten S 2. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen Den 6 juni 2002 överlät företaget B, vilket ägdes av fotografenanmälarna, bland annat rörelse- inventarier och lager till honom genom en s.k. Samma daginkråmsöverlåtelse. I anledning av överlåtelsen uppstod tvist mellan honom och anmälarna avseende lager, den 12 novemberhyra m.m. Anmälarna förde dessutom in frågan om provisionens storlek i tvisten. Parterna ingick ett förlikningsavtal i juli 2004. Det har inte funnits något ”internt avtal” mellan honom och anmälarna med innebörd att icke sedvanlig provision skulle utgå vid fas- tighetsförmedlingen. Provisionen reglerades i uppdragsavtalet och angavs där till 5 procent av köpeskillingen, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 vilket i det aktuella fallet motsvarade 75 000 kr. Samma dagHan mottog en postväxel på nämnda belopp vid likvidavräkningen. Vid förmedlingen utförde han sedvanliga uppgifter såsom annonsering, den 13 november 2018visning, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nyttupprättade köpehand- lingar och medverkade vid avstyckningen av fastigheten. På morgonen den 14 november tog anmälarnas initiativ angavs i förlikningsavtalet att 50 000 kr av vad han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilderskall utge till anmälarna avsåg återbetalning av mäklarprovision. I samråd med Då fråga var om att genom förlikningen nå en jurist på Mäklarsamfundet besvarade slutlig lösning av samtliga mellanhavanden ansåg han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande vara av regel från mitt hållalltför stor betydelse vad förlikningslikviden kallades. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna Att han förvärvade inkråmet i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och företaget B kan inte på något sätt anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning ha varit ägnat att rubba förtroendet för honom i form som mäk- lare. Dessutom var köpekontraktet vid tidpunkten för förvärvet undertecknat av högre arvode kan inte heller påvi- sassåväl köpare som säljare. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kruppdragsavtal, köpekontrakt, köpeavtal och postväxel. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.2006-05-10:1

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras NN och YY förvärvade fastigheterna ZZ 1:37 och 1:55 (”Fastigheterna”) den 6 november 2018. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 5 juni 2016 för 5 375 000 kr. Samma dagAnsvarig för förmedlingen enligt uppdragsavtal med säljaren var fastighetsmäklaren XX. Hon skötte delar av uppdraget, bland annat kontrakts- skrivningen. XX ansvarade för all informationsinsamling och hon upprättade ob- jektsbeskrivningen på grundval av det underlag hon fått från XX. Av underlaget framgick att det fanns ett avtalsservitut för brunn, vilket också skrevs in i objekts- beskrivning och köpekontrakt. Det framgick dock inte att det även fanns ett väg- servitut till förmån för grannfastigheten ZZ 1:61 som belastade ZZ 1:37 (nedan ”Servitutet”). Hon kände inte till Servitutet. Hon kände inte till att detaljplanen angav marken som vägmark och hade inte heller någon skyldighet att kontrollera områdets detaljplaner. Innan annonseringen påbörjades översände hon objekts- beskrivningen till säljaren, som godkände densamma. Hon förnekar mot denna bakgrund att hon skulle ha agerat oaktsamt. Som framgår av bland annat bifogat värderingsutlåtande står bostadshuset på den 13 november 2018strandnära tomten ZZ 1:55. Söder om 1:55 sträcker sig 1:37 som består av en väg från X-vägen ned till X-sjön. Förhållandena på Fastigheterna beskrivs närmare i vär- deringsutlåtandet. Insynen från 1:37 mot bostadshuset är begränsad. 1:37 omfat- tas med största sannolikhet av allemansrätten och är därför fri för var och en att beträda, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nyttoavsett om det föreligger något servitut eller inte. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- Redan utformningen av ZZ 1:37 vittnar om att det är mycket sannolikt att fastig- heten är belastad med någon typ av servitut. Marken är i objektsbeskrivningen be- nämnd som väg och balkongbilder är delvis grusad. Om det varit av avgörande vikt för NN och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NNYY:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet beslut att förvärva fastigheterna kunde det förväntas att de själva hade kon- trollerat fastighetsutdraget för att förvissa sig om vilka servitut som belastade 1:37. Det bör också noteras att NN och XX menar att de upptäckte Servitutet först under våren 2018. Enligt köpekontraktet tillträddes fastigheten den 2 september 2016. Enligt XX och XX dröjde det således cirka 1,5 år innan de noterade att grannfastig- heten hade rätt att nyttja vägen över 1:37. Av det kan man dra slutsatsen att det knappast förekommer trafik i sådan omfattning att det uppfattats som störande av NN och YY. Deras påstående om att grannen använder vägen regelmässigt kan så- ledes inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt hållstämma. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt Om så var fallet måste de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integritetenha uppmärksammat servitutet långt tidigare än 1,5 år efter tillträdet. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skadaäven bott på en grannfastighet i 14 år innan de förvärvade Fastigheterna, och de borde därför ha varit medvetna om ifall det förekom trafik i störande omfattning över 1:37. Vidare Hon har låtit den auktoriserade fastighetsvärderaren EE bedöma Servitutets inver- kan på Fastigheternas värde. EE har gjort en grundlig bedömning med hänsyn ta- gen till bland annat insyn mot bostadshuset på ZZ 1:55 från 1:37 och den insyn som finns från X-vägen och från närliggande fastigheter, samt den trafik som kan för- väntas över 1:37. EE:s bedömning är 10 000 kr för sex bilder och städning av att Servitutet har en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode negativ marknadsvärde- påverkan om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 cirka 25 000 kr. Lägenheten såldes NN och YY har tidigare anlitat PP för 5 800 värderingsutlå- tande till stöd för det krav som prövats i domstol. Kravet gällde i vilken mån avsak- nad av ett markområde vid strandlinjen påverkade fastighetens marknadsvärde. Enligt PPs värdering uppgick skillnaden till 750 000 kr. EE gjorde bedömningen att skillnaden var 100 000 kr. Enligt tingsrättens dom ska värdeskillnaden anses uppgå till 200 000 kr. PP:s värderingsutlåtande är, likt i det tidigare fallet, kortfattat och generellt och tar inte hänsyn till de särskilda förhållandena på fastigheterna. PP har även utgått från att marken ”skulle ha varit trädgårdstomt”, vilket är felaktigt. Det framgår tydligt av objektsbeskrivningen att den ena tomten består av en väg ned till sjön. Hon förnekar mot bakgrund av det ovan nämnda att kännedom om Xxxxxxxxxx hade påverkat NN och YY:s köpbeslut och att de således skulle ha lidit någon skada. I andra hand bestrids att skadan skulle överstiga 25 000 kr. Om hon trots allt skulle anses ha ett skadeståndsansvar har NN och YY varit med- vållande i sådan grad att ansvaret ska sättas ned till noll kr. Att kontrollera vilka servitut som belastar en fastighet omfattas av en fastighetsköpares undersök- ningsplikt. NN och YY har, mot bakgrund av att det framgår tydligt av objektsbe- skrivningen, av förhållandena på marken och av sträckningen av ZZ 1:37 att marken är avsedd för väg, haft särskild anledning att kontrollera eventuella belastande ser- vitut. En fastighetsköpare ska under sådana förhållanden inte kunna övervältra sitt köprättsliga ansvar på mäklaren. Hon anser vidare att NN och YY inte har reklamerat förhållandet inom skälig tid från att de insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. NN och YY påstår att grannen nyttjar vägen regelmässigt och att de är up- penbart störda av trafik intill sin terrass och fönster åt söder. Om så är fallet borde de i nära anslutning till tillträdet hösten 2016 ha ifrågasatt nyttjandet och då fått kännedom om Servitutets existens. Reklamation skedde först i maj 2018.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Den 11 november mot- tog han Mäklarföretaget A fick år 2004 i uppdrag att ”försälja” ett antal lägenheter från bostadsrätts- föreningen M. Försäljningarna gick bra med undantag för en reklamation från NNlägenhet. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det Skicket var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder för dåligt. Högsta bud stannade på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 900 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten Han berättade då att de hade en intressent på nyttföretaget. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- Föreningen kom med ett förslag och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist kontrakt skrevs på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 950 000 kr. Köparen renoverade lägenheten och ”gav oss” sedan i uppdrag att ”sälja” lägenheten då en flytt till S inte längre var aktuell. Lägenheten såldes för 5 800 annonserades ut och han hade tillsammans med assistenten ett tiotal förhandsvisningar. Kontrakt skrevs på 1 530 000 kr. Han vill påpeka att assistenten enbart meddelat säljarens önskemål till köparen. Assistenten har en tvåårig utbildning. Han tror på att ett biträde måste känna att man vågar lägga ett ansvar hos dem för att de skall kunna ut- vecklas och trivas i sitt arbete. Han gör därför en mycket noggrann genomgång av beskriv- ningar och samtliga förutsättningar för försäljningen så att assistenten kan utföra så mycket arbete som möjligt. Han går dock alltid igenom och kontrollerar alla handlingar och arbetet sker aldrig självständigt av assistenten utan alltid genom hans uppdrag. Självklart är det han som alltid deponerar handpenning och kvitterar därför. Efter den 24 augusti 2005 har han alltid uppgift om ägare och pantsättning i objektsbeskrivningarna. Till yttrandet har mäklare X fogat bland annat följande handlingar. I uppdragsavtal med ensamrätt avseende bostadsrätten A ges uppdraget med ensamrätt till mäklare X ”(fastighetsmäklaren)” och ytterligare en person. Avtalet är undertecknat den 16 september 2004 av en person som anges som ”partner” och mäklare X som ”reg. Fastig- hetsmäklare”. I objektsbeskrivning avseende bostadsrätten B anges mäklare X/ML som handläggare. Mäklare X har i föreläggande den 8 februari 2006 anmodats att inkomma med yttrande och ytterligare handlingar. Mäklare X har i huvudsak anfört följande. Han deltar som regel alltid själv vid kontraktskrivning och vet att han ändrade i kontraktet (avseende lägenhet A) eftersom det blev fel i depositionsavtalet. Han hade flera förmedlings- uppdrag från den aktuella bostadsrättsföreningen och var engagerad i dessa. Om det finns tid får en assistent alltid hjälpa till med att ”lägga in” objekt. Uppdragsavtalet avseende A är läm- nat till en registrerad mäklare. Uppgift om assistentens namn är en uppskattad service till uppdragsgivarna. Det har aldrig varit någon tvekan om vem som är ansvarig mäklare. Pris- ökningen avseende bostadsrätten A förklaras med att den blev ombyggd från en 1:a med gammalt kök till en 2:a i toppskick. Mäklare X har på begäran inkommit med handlingar avseende ytterligare två förmedlings- uppdrag i den aktuella bostadsrättsföreningen. I två uppdragsavtal med ensamrätt anges mäk- lare X tillsammans med en oregistrerad medhjälpare som uppdragstagare.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNI samband med intaget diskuterades frågan om eventuell radonproblematik kring fastigheten. Han besvarade reklamationen den 12 november och Diskussionen rörde då enbart markradon eftersom det konstaterades att fastigheten inte var uppförd med blåbetong eller något annat material som gav anledning till misstanke att det skulle förekomma problem med materialradon. Säljaren uppgav då att han inte tyckte hade känne- dom om någon radonproblematik, vare sig i det egna huset eller i området. Hon såg ingen anledning att betvivla säljarens uppgifter, särskilt som de föreföll att stämma överens med en s.k. radonriskkarta som hon några år tidigare fått från E kommun. Hennes uppfattning var att fastigheten låg i ett normalriskområde, på gränsen till ett lågriskområde. Inför kontraktsskrivningen gick hon igenom samtliga handlingar med parterna. I samband härmed uppkom frågan om eventuell radonproblematik. Säljaren redovisade samma uppgifter som han lämnat till henne vid intaget. Hon visade radon- riskkartan och de kom gemensamt fram till att fastigheten syntes ligga i ett lågriskom- råde. Det framgick klart att anmälaren var införstådd med att man som köpare hade skäl att vara vaksam på förekomst av radon och att detta omfattades av köparens undersökningsplikt men att anmälaren mot bakgrund av säljarens uppgifter och radonriskkartan inte såg någon anledning att undersöka förhållandena ytterligare. Hon medverkade till att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna infördes en besiktningsklausul i köpekontraktet enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet2006-05-10:2 anmälarens önskemål. Det gäller ytterst personliga saker hade självfallet funnits utrymme att införa motsvarande klausul avseende undersökning av eventuell förekomst av markradon men hon upp- fattade att anmälaren var nöjd med den information som direkt kan kopplas framkommit och att anmä- laren inte ansåg att behov fanns för en sådan klausul. Hon tillstår att kommunen, vid kontakt som nu tagits i anledning av ärendet, har lämnat besked att fastigheten ligger i ett normalriskområde. Hon vitsordar att den mätning anmälaren sedermera låtit göra utvisar en radongashalt som överstiger riktvärdet för utrymmen där människor stadig- varande vistas. Av det besiktningsprotokoll som presenterades för anmälaren vid visningen framgår att presumtiva köpare har en kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar som inte omfattas av besiktningen, däribland radon. Hon lämnade även ett informa- tionsblad om undersökningspliktens innehåll och betydelse vid visningen och gick igenom frågan muntligen vid kontraktsskrivningen. Mäklare X har till yttrandet fogat en viss person så som porträttbilder egen signerad konst radonriskkarta över E kommun, kopia av köpe- kontrakt, frågelista och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krbesiktningsprotokoll.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. För att undvika onödigt dröjsmål bokade han besiktning fem dagar före kontraktskriv- ningen. Dagen efter besiktningen, dvs. den 6 november 201819 oktober 2005 meddelande köparen per fax att det vid besiktningen konstaterats fukt- och sättningsskador på källarmuren som måste åtgärdas. Den 11 november mot- tog Besiktningsprotokoll förväntades i slutet av veckan och köparen skulle så snart som möjligt söka en lämplig byggentreprenör för att få kostnadsförslag på det reparationsarbete som behövde utföras. Köparen ”fick naturligtvis den respit han en reklamation från NNbehövde”. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav avtalade med köparen om att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och diskutera vad entreprenören kommit fram till följande slutsatstvå dagar senare men köparen hade då inte några besked. Detsamma gällde ytterligare två dagar senare. Köparen angav att han kanske skulle få offert efter den 30 oktober. Detta kändes inte tillfredsställande. Han tog därför kontakt med besikt- ningsmannen för att höra vad som framkommit vid besiktningen. Besiktningsmannen redogjorde då för sina iakttagelser rörande lokalt fuktgenomslag och inbuktning i källarmur. Med hänsyn till att byggnaden var 70 år var felen inte att anse som all- varliga utan hade upptagits mer som påpekanden. Enligt besiktningsmannen skulle det kosta mellan 15 000 och 30 000 kr att avhjälpa dem. Den 29 oktober skickade han sms och mail till köparen om att han senast den 31 oktober behövde besked om huruvida köparen avsåg att fullfölja köpet eller ej. Den 31 oktober mottog han via fax en offert från entreprenören avseende dränering av hela byggnaden. Den uppgick till 93 500 kr. Köparen hörde inte av sig och var inte samarbetsvillig. Först sex dagar senare återsände köparen ett undertecknat återgångsavtal. De bilder fotografen tar i köpekontraktet angivna tidsfristerna kan verka snålt tilltagna men har i praktiken tillämpats synnerligen liberalt. Det kan vara praktiskt och ekonomiskt att besiktnings- mannen inte bara uttalar sig om eventuella skadors art och omfattning utan även om det är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och lönt att avhjälpa fel. Besiktningsmannen är väl kvalificerad för detta. I mer komplicerade situationer måste en entreprenör anlitas. Så skedde också i detta fall – utan hinder av köpekontraktets lydelse. Problemet var skilda meningar om vad som behövde åtgärdas. Vid kontraktstillfället diskuterades det faktum att träbyggnader uppförda på 1930-talet inte i alla avseenden kan vara perfekta idag. En köpare måste acceptera vissa brister. Hänvisningen i kontraktet till en tidigare genomförd besiktning har emellertid fått en oklar formulering. Dessutom anges fel datum. En besiktning utfördes den 14 april 2005 i samband med tecknande av trygghetsavtal. En sådan besiktning kan inte utgöra underlag vid en försäljning men protokollet har ändå intresse för bedömningen av byggnadens skick. Vid prissättningen har hänsyn tagits till att objektet utgör en tomträtt. Mäklare X har inkommit med ett undertecknat avtal om återgång avseende den aktuella överlåtelsen. Avtalet är daterat den 1 november 2005. En företrädare för säljaren har ingen rätt att stoppa inkommit med en eventuell ompubliceringskrivelse i ärendet. Hon har bland annat anfört följande. Köparen önskade kompensation för dräneringsarbete runt hela huset, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 93 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes Detta var ett arbete som köparen rimligen måste ha förstått att det snart måste utföras. Säl- jaren var beredd att stå för 5 800 000 krarbetskostnaden avseende de skadade partierna. De hade mycket god kontakt med mäklaren men tyckte att affären drog ut på tiden. Köparen erbjöds två alternativ; antingen betala köpeskillingen eller häva köpet. Köparen hävde köpet vilket säljaren accepterade. De önskade att mäklaren ”skulle sköta affären” och ville inte själva förhandla med köparen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Hon träffade paret ZZ och XX i januari 2018 då de hade planer på att sälja fastig- heterna på nr 5 och nr 7. XX ägde, utöver de två fastigheterna, även en anslutande fastighet med adress nr 16, på vilken de bodde. Då bostadshuset på nr 5 var under renovering kom tomten på nr 7 att annonseras ut till försäljning först. Detta var i början av februari 2018. Intresset för tomten var svalt. Det bud som mottogs var 750 000 kr under begärt pris, varför någon försäljning inte kom till stånd. Under senare delen av april 2018 blev huset på nr 5 färdigt varpå hon och säljarna kom överens om att försöka sälja den 6 november fastigheten. De kom överens om ett utgångspris för bostadsfastigheten och i samband härmed lät säljarna meddela att de inte längre ville sälja tomten på nr 7, detta då de inte hade fått något bud som var i närheten av begärt pris. I stället, berättade XX för henne, planerade de att riva den mur som fanns mellan nr 16 och nr 7, för att på så sätt få en större trädgård samt bättre parkeringsmöjligheter då uppfarten på nr 16 är mycket liten. Annonseringen av tomten på nr 7 togs därför bort från Hemnet och den egna hemsidan. Det bestrids att syftet var att undanhålla en planerad för- säljning. Bostadsfastigheten på nr 5 annonserades ut till försäljning i maj 2018 och vid vis- ningarna den 26 och 28 maj 2018 kom det endast en spekulant. Samma dag som sista visningen hölls ringde NN till henne och önskade en privat visning. Visningen bokades till 30 maj. Under denna visning kom utsikten mot havet, vad som skulle komma att förändras om granntomten såldes och bebyggdes, att diskuteras. Hon berättade då för NN och XX vad säljarna berättat för henne, att säljarna ville behålla tomten som trädgård. Hon poängterade för NN och YY att några garantier avse- ende säljarnas planer för tomten givetvis inte kunde ges. Hon berättade också vid detta tillfälle att tomten varit ute till försäljning, men att någon försäljning inte kom till stånd eftersom budet de fick var alldeles för lågt. Efter visningen bad NN och YY om att få träffa säljarna samt att få titta på fastig- heten en gång till. Hon arrangerade därför så att parterna fick träffa varandra da- gen efter visningen, först i huset och sen hemma hos säljarna. Vid denna träff be- rättade säljarna själva för NN och YY att de beslutat att inte sälja tomten. Efter köpeförhandlingar mellan säljarna och NN och YY träffade de avtal om köp. Köpekontrakt härom undertecknades den 1 juni 2018 och tillträdet bestämdes till den 26 juli 2018. Den 11 november mot- tog han 25 juni 2018 träffade hon ZZ av en reklamation händelse. ZZ berättade att de anlitat annan mäklare, PK, för försäljning av deras bostadsfastighet på nr 16 och tomten på nr 7. Dagen efter, den 26 juni 2018, ringde hon till NN och XX och berättade för dem vad hon fått veta från NNZZ. Han besvarade reklamationen Hon förnekar att hon agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt brustit vid utförandet av sitt uppdrag. Hon har under försäljningsuppdraget fått uppgift från säljarna att de inte hade några planer på att sälja tomten på nr 7. Det var först efter undertecknandet av köpekontraktet som hon fick vetskap om säljar- nas ändrade planer avseende tomten. I mejl den 12 november 27 juni 2018 skrev XX följande till säljaren XX: ”Although we knew that it was a risk that the plot could come out for sale, you have told us that you didn’t want to sell it and that you had already moved so much lately […]” Meddelandet är enligt hennes uppfattning ett klart medgivande från NN och uppgav YY dels att han de var medvetna om risken att tomten skulle säljas, dels att uppgiften att säljarna inte tyckte hade några planer på att sälja tomten härrörde från säljarna själva. När ingen försäljning av nr 7 kom till stånd och bostadshuset på nr 5 blev färdigt, förklarade säljarna för henne att de inte längre önskade sälja tomten utan att de i stället ville sälja nr 5. Hon uppfattade detta som en muntlig uppsägning av uppdra- get att förmedla försäljning av fastigheten på nr 7. Hon förnekar således att det förelåg ett pågående försäljningsuppdrag avseende nr 7 efter april 2018 när bo- stadsfastigheten nr 5 bjöds ut till försäljning. Då hon hade uppdraget att förmedla försäljning av bostadsfastigheten på nr 5 och då ensamrätten (tre månader) till försäljningsuppdraget av nr 7 hade löpt ut (upp- hörde 2018-04-16) kom den muntliga uppsägningen av uppdraget att skriftligen bekräftas av Mäklaren först i och med att uppdragsgivarna kontaktat annan mäk- lare för försäljning av fastigheten. Det stod helt klart för såväl henne som uppdragsgivarna, men även för NN och YY, att hon inte hade uppdraget att förmedla försäljning av fastigheten nr 7 från det att bostadsfastigheten nr 5 bjöds ut till försäljning. Att även NN och YY förstod att någon försäljning av fastigheten nr 7 inte var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dagaktuell, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet det vill säga att det inte föreligger nå- gon grund fö- relåg något uppdragsavtal avseende denna fastighet, bekräftas av det mejl som NN skickade till XX den 27 juni 2018. Skulle FRN finna att hon dröjde för ersättninglänge med att skriftligen bekräfta uppsägningen av uppdragsavtalet, då görs det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse gällande att samband saknas mellan försummelsen och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN XX och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligtXxxxxxxx has replied to FRN’s question as to why she did not end the “förmedling- suppdrag” regarding the plot located at nr 7. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sasMäklaren denies that there was a valid “förmedlingsuppdrag” running after April 2018, at the time of the marketing and selling of the house at nr 5. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 krHowever, no evidence is provided that the “förmedlingsuppdrag” was in fact ended at the time in question. Lägenheten såldes för 5 800 000 krEven if the “förmedlingsuppdrag” was ended as claimed by Xxxxxxxx, it would be normal practice for her to recuperate her costs (e.g. marketing and advertising) from the sellers or to provide the sellers with a so-called “spekulant- lista”. However, no evidence has been provided of any practices that accompany the termination of a sales contract. In fact, information from “Hemnet” shows that the plot at nr 7 was advertized by [mäklarföretaget] until 4th May 2018. This is thus after April 2018, the time at which Xxxxxxxx claims the “förmedlingsuppdrag” was terminated. Why would Mäklaren advertise a property for which she has no valid “förmedlingsuppdrag”? Further, Xxxxxxxx offers two explanations as to why she did not confirm the claimed termination of the “förmedlingsuppdrag”. Although they do not consider the “förmedlingsuppdrag” terminated (as no evidence has been provided), they will discuss these explanations briefly.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Xxxxxxxx har i huvudsak anfört följande. Vid påskrift av förmedlingsuppdraget kan inte mäklaren känna till den 6 november 2018exakta om- fattningen av uppdraget, tar det en månad eller en vecka att förmedla objektet, en, många eller ingen visning. Detta är en del av den affärsrisk som förmed- lingsuppdraget innebär och inga utfästelser, varken muntliga eller skriftliga, har gjorts där den specifika arbetsinsatsen på något sätt ska kompenseras, varken till fördel för säljaren eller för mäklaren. Den 11 november mot- tog han överenskomna kompensationen för för- medlingsuppdraget utgörs av den avtalade provisionen. Som fastighetsmäklare har hon gått igenom förmedlingsuppdraget och allmänna villkor med uppdragsgivarna. Som en reklamation från NNbekräftelse av att båda uppdragsgivarna har tagit del av och förstått innehållet har de signerat samtliga sidor både förmed- lingsuppdraget och allmänna villkor. Han besvarade reklamationen den 12 november Uppdragsavtalet är utformat för att skydda båda parter i samband med en fastig- hetsaffär samt säkerställa att kraven i fastighetsmäklarlagen uppfylls. Antydan om att avtalet är ensidigt och uppgav att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder oskäligt måste anses som helt ogrundat och bygga på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilderbristande kunskap. I samråd detta fall har [mäklarkedjans] standardavtal från Mäklarsam- fundet använts, vilket följer marknadens praxis. När budet diskuterades mellan henne och makarna NN upplyste hon om möjlig- heten att avvisa budet och fortsätta med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet förmedlingen. Makarna NN valde att det inte föreligger nå- gon grund ac- ceptera budet. Att i efterhand begära att uppdraget utförs för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande mindre än 46 procent av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte den över- enskomna provisionen måste anses som kränkande orimligt samt oskäligt och dessutom i en efterhandskonstruktion koppla ersättningen till arbetsinsatsen är att i grunden modifiera det ingångna avtalet. Om säljaren endast behövde en skrivartjänst, vilket får betraktas som ett förring- ande av den personliga integriteten. en hel yrkeskår med universitetsutbildning, framgår det tydligt att ma- karna NN och YY hade möjlighet att säga upp avtalet men så har inte lidit någon ekonomisk skadaskett. Vidare är 10 000 kr för sex bilder Makarna XX har fortsatt att förlita sig på hennes tjänster inklusive kontraktsskrivning med ge- nomgång med säljare och städning köpare, tillträdet, upprättande av likvidavräkning, lösen av lån etc. Provisionen utgör 1,28 procent av försäljningsbeloppet, vilket får be- traktas som marknadsmässigt. Hon erbjöd sig att kostnadsfritt låta en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form fotograf fotografera huset både invändigt och utvändig och ta fram ett prospekt som dokumentation av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del uppdraget, men detta förkastades av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krmakarna NN.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Det finns inte skäl att sätta ned förmedlingsprovisionen eftersom hon inte åsido- satt sina skyldigheter mot säljaren i samband med förmedlingen. Om nämnden skulle finna att hon åsidosatt sina skyldigheter mot säljaren i något avseende, måste åsidosättandet betraktas som ringa varför nedsättning inte ska ske. Hon vill understryka att hon var ansvarig fastighetsmäklare avseende denna affär. Fastighetsmäklaren YY har dock assisterat henne, och NN har kommunicerat även med YY. Vad avser frågan om ränteskillnadsersättning föreligger det inget krav på att ”ti- digt” ta reda på om säljaren kan komma att drabbas av ränteskillnadsersättning. I det aktuella fallet gjorde YY en sedvanlig kontroll av lösenuppgifterna inför tillträ- det, vilket är det normala förfarandet. Vid den 6 november kontrollen, som skedde den 24 april 2018, framkom det att ränteskillnadsersättning blev aktuell. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNDet kan framhållas att varken XX eller dennes föräldrar (vilka även var medfinan- siärer) framförde att de övervägde att göra ett säkerhetsbyte för att undgå rän- teskillnadsersättning. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte Hade detta varit känt hade kontroll naturligtvis skett i ett ti- digt skede. Vad gäller ränteskillnadsersättning får det understrykas att det inte åligger fastig- hetsmäklaren något särskilt kontrollansvar avseende säljarens ekonomiska förhål- landen. Mäklarens upplysningsskyldighet gentemot säljaren enligt 16 § FML innebär att in- formation ska lämnas om konsekvenserna av att köparen inte övertar ansvaret för lån, det vill säga att säljaren tvingas lösa lånen i förtid. En sådan upplysning ska lämnas i god tid så att säljaren har en chans att ta ställning till konsekvenserna, Mäklaren är skyldig att ersätta den skada som hon vållat då denna information inte lämnades till honom i god tid. Först efter att likvidavräkningen var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma daggjord, den 12 november24 april 2018, fick han svar från information om ränteskillnadsersättningen. Tillträdesdag var den 30 april 2018. Ingen tid fanns att diskutera en lösning för att undgå att betala ränteskillnadsersättningen. Hans föräldrar var medfinansiärer och hade lån på sin fastighet i samma bank och hade kunnat överta banklånen innan likvidavräkningen var gjord. Det som han vill understryka än en gång är att den 19 april 2018 hade hans mor mejlkontakt med YY och ställde en tydlig fråga om han, NN, själv skulle kontakta banken. YY svarade ”nej, behövs inte”. Hade YY inte svarat så, hade han kontaktat banken och fått besked om ränteskillnadsersättningskravet innan likvidavräk- ningen var gjord, det vill säga innan det var för sent för dem att ta över lånen. Han besvarade detta den 13 november anser att det som framgår av 12 § FML väger tungt: fastighetsmäklaren ska ut- föra sitt uppdrag omsorgsfullt och frågade om NN önskade i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Att som ansvarig fastighetsmäklare inte överlåta centrala delar i förmedlingsuppdraget och att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilderfrångå kontrollen över uppdraget. I samråd ett dokument, objektsbeskrivningen, anges att båda mäklarna är ansvariga, i andra dokument beskrivs att YY är assiste- rande och biträde. Uppdragsavtalet ändrades inte när han fick information om att YY skulle träda in som biträde/assistera. Han motsatte sig inte att de båda skulle arbeta med uppdraget, men med facit i hand kan det bedömas som en jurist nackdel. Hon agerade inte oaktsamt då kontroll av lösenuppgifter alltid sker i nära anslut- ning till tillträdet. Hon fick inte heller några särskilda instruktioner att inhämta lö- senuppgifter på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet ett tidigt stadium och som tidigare anförts upplyste NN aldrig henne (eller hennes kollega YY) om att det inte föreligger nå- gon grund fanns en avsikt att genomföra så kallat säkerhetsbyte i syfte att undvika ränteskillnadsersättning. Vidare framgår det av överlåtelseavtalets 7 § att säljaren svarar för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande kostnader för lösen av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integritetenlån. NN borde således ha uppmärksammat detta i samband med överlå- telseavtalets tecknande, och YY har inte lidit någon ekonomisk skadavid den tidpunkten informerat henne om avsikten att genomföra säkerhetsbyte i syfte att undvika ränteskillnadsersättning. Vidare är 10 000 kr Slutligen torde det vara allmänt känt att ränteskillnadsersättning alltid kan komma att utgå för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent det fall det finns bundna lån som ska lösas på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krtillträdesdagen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Säljare A hade påbörjat en renovering av bostadsbyggnaden på fastigheten. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NN. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav att han inte tyckte att det Bland annat var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund material för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning färdigställande av en balkong helt orimligtinköpt av Säljare A. Vid det s.k. Någon ekonomisk vinning intaget var det klart uttalat mellan Säljare A och honom att balkongen skulle monteras av Säljare A innan tillträdet. I frågelistan hade Säljare A uppgivit ”balkong kommer 2021”. Säljare A har även uppgett för honom besiktningsmannen P-NZ att balkongen skulle fär- digställas innan försäljning, vilket besiktningsmannen noterade i form överlåtelsebe- siktningsprotokollet under rubriken ”Nuvarande ägares upplysningar”. Samtidigt med uppdraget åt Säljare A hade han uppdrag åt Säljare B att förmedla dennes fastighet. Vid tidpunkten för köpeförhandlingarna mellan NN-YY och Säl- jare A, hade Säljare A tecknat köpekontrakt med Säljare B. Vid tidpunkten för undertecknande av högre arvode kan köpekontraktet mellan NN-YY och Säljare A, uppgav Säljare A plötsligt att de inte heller påvi- sashade för avsikt att låta materialet till den fortfarande omonterade balkongen ingå i köpet. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode För att lösa den uppkomna situationen kontaktade han Säljare B med förfrågan om 47 500 de kunde godta en reduktion av köpeskillingen om 20 000 kr plus tio procent motsvarande värdet på den del omonterade balkongen. Detta godtog Säljare B, vilket han informe- rade NN-YY och Säljare A om. Säljare A kom på detta sätt att kompenseras för värdet på materialet till balkongen. (Nämndens anmärkning: på fråga från nämn- den har Mäklaren förtydligat att Säljare A hade rätt till återgång i köpet med Säl- jare B enligt en klausul i det köpekontraktet. Säljare A hotade med att begära återgång om han inte fick 20 000 kr i prisavdrag.) Lösningen accepterades av köpeskillingen NN-YY och Säljare A, varefter köpekontraktet kunde undertecknas. Vid tillträdet visade det sig att Säljare A, i strid mot det muntliga avtal som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krträf- fats mellan parterna, inte hade lämnat kvar materialet till balkongen.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Då NN bor i USA och brodern på annan ort i Sverige kom de gemensamt överens om att hon skulle ta en utvändig titt på fastigheten och göra en första bedömning av marknadsvärdet. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNHon konstaterade då att underhållet var mycket eftersatt och att taket i ena ändan av huset var skadat. Han besvarade reklamationen den 12 november Även tomten var misskött med mycket växlighet som skymde havsutsikten. Hon kontaktade kommunen som meddelade att fastigheten låg inom både strandskydd och uppgav att han inte tyckte naturreservat och att det var nödvändigt därmed krävdes dispens för att inhämta samtycke då han använde bilder förändra befintliga byggnader och för nybyggnation. Base- rat på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 huset kunde räddas uppskattade hon marknadsvärdet till 5 000 000 kr +/- 500 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa När hon vid ett senare tillfälle besökte fastigheten tillsammans med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked bror kunde hon konstatera, att huset var i miserabelt skick; bjälklaget mellan ovanvåning och entréplan höll på att rasa in och svartmögel fanns överallt. Efter detta besök lämnade hon en ny offert där marknadsvärdet angavs till 3 600 000 kr +/- 100 000 kr på grund av de omfattande invändiga skadorna och att kommande spekulanter får utgå från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse riva och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetbygga nytt. Det gäller ytterst personliga saker senare kräver dispens från länsstyrelsen. Uppdragsgivarna informerade henne om att de tre år tidigare blivit kontaktade av spekulanter som direkt kan kopplas framfört konkreta bud på 2 600 000 kr; bud som inte ligger alltför långt bort från det marknadsvärde hon satte. Det marknadsvärde som sattes inför försäljningen var rimligt utifrån de viktigaste aspekterna som vägdes in, nämligen fastighetens skick, dess läge, att den omfattas av natur- och strandskydd samt osäkerheten för en kund om möjligheten till lov att bygga nytt bostadshus eller inte. I offerten presenterades två alternativ för arvode – en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknanderak procent på köpeskil- lingen samt en trappmodell. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt Hon utgick från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. att NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skadabrodern förstod hur en trappmodell fungerar och de valde trappmodellen. Vidare är 10 Att slutpriset skulle nå en nivå på 6 100 000 kr var aldrig någonsin tänkbart för sex bilder hen- nes del. Totalt var det närmare 40 spekulanter. När budgivningen nått 5 300 000 kr rekommenderade hon NN och städning av brodern att trygga affären och utse en balkong helt orimligtköpare. Någon ekonomisk vinning NN:s bror har xxxxx uttryck för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kratt han är nöjd med hennes prestation.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Han och XX skrev ett förmedlingsuppdrag den 6 november 201819 juni 2019 där provisionen angavs tydligt. Den 11 november mot- tog De villkor om provision som angivits i förmedlingsavtalet har NN själv öns- kat och han en reklamation accepterat. Här följer citat från NNNN från två mejl: ”Undrar om du skulle acceptera 45000 + 10% (över 1.6 MSEK)?” och ”Personligen tycker jag att 45 TSEK plus 10% över 1.6 MSEK är rimligt”. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav anser att han har fullföljt sina skyldigheter i enlighet med det avtal de har in- gått. Han har haft bostaden utannonserad sedan tidig sommar på sin hemsida som en kommande försäljning. NN har hävdat att han inte tyckte har rätt till provision på grund av att köparen är hans granne och att han, Mäklaren, inte har anvisat grannen. Det är korrekt att köparen, tillika grannen, kontaktade NN angående bostaden. Huruvida köparen hade sett hans annonsering eller inte framgår inte. NN gav honom grannens kontaktuppgif- ter och bad honom ringa grannen och gå på avslut till det var nödvändigt pris NN önskade. Det hör till saken att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NNgrannen har en planlösningsmässigt identisk lägenhet. Han besvarade detta den 13 november ringde upp grannen, förhandlade om priset, tillträdet och frågade om NN önskade övriga villkor och de bokade sedan tid för att han skulle ta bort bildernaskriva överlåtelseavtal. Samma dag skrev NN Det händer då och då att säljare stöter på eller blir kontaktade av spekulanter/pre- sumtiva köpare, varpå säljarna hänvisar dessa till mäklaren. Det är viktigt att fram- hålla att man som mäklare inte bara tar betalt för ett resultat, utan också för det övergripande juridiska ansvaret. Till det kommer naturligtvis det administrativa ar- betet med bland annat insamling av information och mäklarbild, upprättande av objektsbeskrivning, förhandling, kontraktsskrivning och tillträde. Alla dessa mo- ment ingick även i denna försäljning. På samma sätt som han inte önskade detta utan att tar mer betalt när en försäljning tar längre tid, kan han krävde inte heller ta mindre betalt när en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten försälj- ning sker på nyttförhand. På morgonen frågan om anvisning föreligger så vågar han inte säga om köparen fick känne- dom om att lägenheten var till salu genom hans verksamhet eller på annat sätt. Det han kan säga är att den 14 november tog var annonserad på hans hemsida samt tydligt markerad med hjälp av till salu-skyltar i området. Det är sannolikt att köparen sett antingen skyltarna eller annonsen på hans hemsida och därefter valt att ställa frågor till säl- jaren gällande grannens försäljning. Då han bort utsikts- gjorde digitala utskick till de som söker liknande lägenheter i området är det även möjligt att köparen via någon annan fått informationen gällande försäljningen. Säljaren ringde honom och balkongbilder sa att en granne eventuellt var intresserad av lägen- heten. Säljaren bad honom därefter ringa grannen och ersät- ter dessa med nya bilderförhandla priset. I samråd samband med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet detta sa säljaren ingenting om att det inte föreligger nå- gon grund för ersättningförändra deras avtal, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetreducera hans arvode eller reducera hans tjänst. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så hänt i detta fall är att säljaren fått den kom- pletta tjänst som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möblerinnefattar marknadsföring på hans hemsida, växterhans digitala xxxx- xxx, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom marknadsföring i form av högre arvode kan inte heller påvi- sasskyltmaterial, upprättande och skrivning av kontrakt, fullt ansvar för förmedlingen, upprättande av likvidavräkningar samt hantering av tillträdet. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på ”Uppdragsavtalet är daterat den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr19 juni 2019. Lägenheten I uppdragsavtalet anges att uppdraget gällde med ensamrätt från den 18 maj 2019 (det vill säga mer än en månad innan det är daterat) till den 17 augusti 2019. Av handlingarna framgår vidare att bostadsrätten såldes för 5 800 000 krden 13 september 2019.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Hon bestrider att han haft någon som helst illojal taktik med att redovisa buden via sin hemsida. Så fort hon fått del av konkreta bud har dessa muntligen redovisats till säljaren och budgivarna. Buden har redovisats via sms och telefon. Xxxxx har även redovisats löpande via hennes hemsida. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNfaktiska budgivningslistan har dock hanterats löpande av henne. Han besvarade reklamationen den 12 november Det stämmer att budgivningslistan inte redovisades vid tiden för köpekontraktets undertecknande. Något sådant krav föreligger inte enligt gällande lagstiftning. Budgivningslistan ska redovisas senast då förmedlingsuppdraget slutförts, vilket normalt är då tillträde sker samt likvider växlas mellan parterna. Xxxxxx detta så har hon via mejl redovisat budlistan till makarna NY innan det avtalade tillträdet och uppgav att han inte tyckte att uppdragets upphörande. Den aktuella fastigheten hade inledningsvis marknadsförts till det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 begärda priset 3 400 000 kr. Samma dagDet visade sig ganska omgående i samband med de inledande för- handsvisningarna att hon missbedömt marknadsintresset för fastigheten då hon redan vid de första visningarna av fastigheten fick ta emot ett flertal bud på fastig- heten. Som framgår av budgivningslistan bjöd åtta intressenter på fastigheten fram till på kvällen den 3 maj 2016, då högsta budet var 4 550 000 kr. Den budgivare som lade budet om 4 550 000 kr har antecknats som nr 2 i budgiv- ningslistan. Det visade sig senare under kvällen den 13 november 20183 maj 2016 att budgivare 2 hoppade av som köpare och intressent varvid Mäklaren på uppdrag av säljarna tog kontakt med de övriga tidigare budgivarna i syfte att efterhöra deras inställning till köp av fastigheten till tidigare lagt bud. Både budgivare nr 3 (makarna NY, lät han fotografera bal- kongen/utsikten nämndens anmärkning) och nr 5 förklarade sig vid dessa kontakter vara fortsatt intresserade av att köpa fastigheten till det belopp som tidigare hade lämnats under den 3 maj 2016, det vill säga budgivare nr 3 stod kvar vid sitt bud om 4 450 000 kr samt budgivare nr 5 vid sitt bud om 4 400 000 kr. Dessa kontakter skedde under förmiddagen den 4 maj 2016. Som framgår av bud- givningslistan hade de övriga intressenterna lämnat besked om att de inte var in- tresserade att gå vidare med ett köp. Innan lunch den 4 maj 2016 tog hon kontakt med säljarna som fått beskedet om intresset och budnivåerna från budgivare nr 3 respektive budgivare nr 5. Säljarna har vid denna kontakt meddelat att de ville gå vidare med budgivare nr 3, det vill säga makarna NY. Hon har därefter meddelat budgivare nr 3 samt nr 5 säljarnas beslut och tid har via telefon bokats för kommande avtalsskrivning med budgivare 3. Något återkallande av bud från budgivare nr 5 har inte lämnats till Mäklaren vid kontakterna via tele- fon med budgivare nr 5. Efter det att tid för avtalsskrivning bokats med budgivare nr 3 hade budgivare nr 5 via sms den 4 maj kl. 13.45 återkallat sitt tidigare bud om 4 400 000 kr. Hon har hanterat budgivningslistan korrekt med följande fakta: anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, budet samt tidpunkten för budet och i förekommande fall villkoret för budet ifråga. Det finns inga skäl eller grunder för att kritisera henne för det sätt på nyttvilket hon upprättat och hanterat budgivningslistan. På morgonen Det stämmer att hon inte muntligen redovisade till makarna NY att budgivare nr 5 återtagit sitt bud. Någon sådan skyldighet föreligger inte heller enligt gällande lag- stiftning samt Fastighetsmäklarinspektionens faktablad, och makarna NY har inte heller ställt någon fråga i detta avseende. Av Fastighetsmäklarinspektionens egna utfärdade faktablad om budgivning så framgår uttryckligen att fastighetsmäklaren inte är skyldig att föra fram vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som disku- terats med andra budgivare. Hon har således agerat enligt inspektionens riktlinjer. Det får anses ligga i sakens natur att de bud som redovisas löpande av en fastig- hetsmäklare på intet sätt kan tas till intäkt för att dessa bud ligger fast eller har någon rättslig innebörd. Detta då buden inte är legalt bindande. Det får anses ligga i sakens natur att en slutlig köpare aldrig kan utgå ifrån att de övriga spekulanterna står kvar vid sina tidigare lämnade bud som redovisas av en fastighetsmäklare i anbudslistan. Hon har i de förnyade kontakterna med de övriga budgivarna i anledning av den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NNhögstbjudande budgivaren nr 2:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi avhopp redovisat avhoppet och informerat om möjligheterna till ett köp och om man stod kvar vid sitt tidigare redovisade intresse och tidigare lämnat bud. Budgivare nr 3 har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet i dessa kontakter angivit att man var fortsatt intresserad och stod kvar sitt bud utan någon som helst reservation eller önskan om redovisning av övriga budgivares ställningstagande. Budgivare nr 5 meddelade inledningsvis samma inställning som i ett betydligt senare skede, efter det att säljarna och klaganden muntligen kommit överens om överlåtelse samt tid för undertecknande av avtal. Hon ansåg inte att hon hade skyldighet att meddela makarna NY om budgivare nr 5:s ändrade inställning och återkallelse av bud. Hon kan inte se att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt skulle finnas någon uttrycklig skyldighet att redovisa tidigare budgivares inställning till fortsatt köp med mindre än att de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa övriga budgivarna öns- kade en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritetsådan redogörelse. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till är korrekt att Fastighetsmäklarinspektionen meddelat henne en viss person varning för hennes bedömning och agerande gällande redovisningen av budgivningen. Hon delar inte inspektionens bedömning och har överklagat beslutet. Mot ovan angiven bakgrund så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är anser hon inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit att hon agerat i strid mot gällande lag eller god mäklarsed samt än mindre att hon skulle orsakat någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning Gällande påstådd skada bestrids att makarna NY drabbats av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades skada, detta då det får anses som uteslutet att säljaren skulle acceptera ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen så lågt bud som översteg 5 850 4 200 000 kr. Lägenheten såldes Hon hade tillsammans med säljarna planerat framtida allmänna visningar och fastigheten hade enbart marknadsförts och förevisats en kortare tid och det fanns mer obearbetade spekulanter som visat intresse för 5 800 000 krfastigheten fråga.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Mäklare X har anfört bland annat följande. Budgivningen avslutades den 6 november 201822 mars 2006 med anmälarna som avgivare av det högsta budet. Den 11 november mot- tog Anmälarna önskade få be- kräftat att deras bud var antaget. I anledning därav meddelade han en reklamation från NNatt ett köp av fast egendom kräver skriftlig form för att vara bindande och att man inte kan vara säker på ett köp förrän kontrakt är tecknat men han skickade ett e-postmeddelande där det tydligt framgick att säljarna muntligen sålt fastigheten till anmälarna. Vidare begärde han in personuppgifter och fullmakt i anledning av den kommande kontraktsskriv- ningen. Vid tidpunkten förelåg således inget bindande avtal vilket anmälarna inte heller trodde eller hade fog att tro. Då säljarna ändrade sin tidigare åsikt och inte längre ville införa någon besiktningsklausul i köpekontraktet, önskade de att han skulle kontakta den spekulant som lagt det näst högsta budet. Kontrakt skrevs på fredagskvällen den 24 mars 2006. Påföljande arbetsdag, måndagen den 27 mars 2006, kontaktade han anmälarna och meddelade att huset sålts till någon annan. Han besvarade reklamationen har med den 12 november skyndsamhet som kan krävas kontaktat anmälarna och uppgav informerat dem om det förändrade läget. Han kan inte yttra sig över uppgiften om att anmälarna kontaktat säljarna då han inte känner till vad som eventuellt har sagts eller huruvida det är sant att telefonkontakten förevarit. Anledningen till att han har utförde identitetskontrollen avseende uppdragsgivaren först vid kontraktsskrivningen var att han använde sig av datasystemet Svensk Fastig- hetsData. I datasystemet fanns en blankett för identitetskontroll samt information om att fastighetsmäklaren omfattas av lagen om åtgärder mot penningtvätt med skyldig- het att kontrollera bland annat uppdragsgivarens identitet. Vidare angavs att mäklaren kunde avvakta med att skapa dokumentet till dess att det var dags för köpekontrakt för att få parterna ifyllda automatiskt. I själva dokumentet angavs under rubriken ID- kontroll; ”I enlighet med lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt samt fastig- hetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) har identitetskontroll utförts innan avtal om köp träffats mellan nedanstående parter”. Av informationen och texten i blanket- ten fick han uppfattningen att identitetskontrollen mycket väl kunde ske i samband med eller precis före undertecknandet av köpekontraktet. Han är nu uppmärksammad på att identitetskontrollen avseende uppdragsgivare bör ske i samband med under- tecknandet av uppdragsavtalet. Underlåtenheten att göra så i detta enskilda fall och det faktum att det av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd framgår att kontrollen bör (och inte skall) ske i samband med uppdragsavtalets tecknande medför att han inte tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong skall varnas i detta ärende. Under alla omständigheter måste denna förseelse betraktas såsom ringa och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande varning bör av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kranledningen underlåtas.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras Den 10 oktober 2019 träffade hon NN:s barn YY och ZZ i NN:s hus i Småstad, i syfte att ingå förmedlingsuppdrag och påbörja en försäljning av NN:s fastighet. Då XX var inflyttad på äldreboende upprättade han en fullmakt till sina barn för att underlätta den 6 kommande försäljningsprocessen. Hon utformade tillsammans med barnen en tidsplan för försäljningen och man kom överens om ett utgångspris om 3 475 000 kr. Alltsedan det mötet informe- rade hon båda barnen kontinuerligt via mejl och sms. Fastigheten visades vid inte mindre än fem olika tillfällen, den 7, 10, 12, 13 och 15 november, detta för att tillmötesgå samtliga 52 spekulanters önskemål om tid och dag. Budgivningen påbörjades redan den 11 november, innan samtliga visningar var genomförda och det var totalt nio budgivare som deltog. Samtliga bud vidarebe- fordrades löpande via sms till både YY och ZZ. Inledningsvis var budintervallerna så stora som 100 000 kr per bud, men runt den 14 - 15 november 2018saktade det in och budintervallen sjönk till 10 000 kr per bud, och vid den tidpunkten fanns det inga nya budgivare som visade något intresse. Bland de befintliga budgivarna efterfrågades ett slutdatum för budgivningen. Hon bedömde då att det kunde vara rimligt för samtliga budgivare att få den kom- mande helgen på sig att fundera. Den 11 15 november mot- tog han en reklamation från NNberättade hon om sina funderingar för YY och ZZ via mejl. Han besvarade reklamationen den 12 november och uppgav XX svarade att han inte hon tyckte att det var nödvändigt att inhämta samtycke då han använde bilder kändes fullt rimligt med ett avslut. YY uteblev dock med respons. På måndagen den 18 november inkom de sista buden och budgiv- ningen stannade på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografen. Samma dag, den 12 november, fick han svar från NN. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta utan att han krävde en ersättning om 10 4 370 000 kr. Samma dagHon skickade då på nytt ett mejl till YY och ZZ där hon beskrev de tre högsta buden samt och villkor för buden och uppmanade dem samtidigt att återkomma snarast. ZZ svarade, den 13 november 2018liksom tidigare, lät han fotografera bal- kongen/utsikten ganska omgå- ende att hon ansåg att försäljning skulle ske till budgivare 6 som dels hade det högsta budet, dels inga krav på nyttvillkor för köpet. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- Det näst högsta budet låg 10 000 kr under det högsta budet och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilder. I samråd var villkorat med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav med följande motivering: ”Vi har fått besked försäljning av budgivarens nuvarande bostad samt önskemål om ett senare tillträde. Först efter en påstöt- ning från våra jurister på Mäklarsamfundet sin syster återkopplade XX och menade att det inte föreligger nå- gon grund för ersättningvar någon brådska och att det nog gick att ”mjölka kon” lite till. Hon svarade YY att hon avrådde från ett sådant agerande då det tvärtom förelåg stor risk att förlora någon eller några av intressenterna och då kanske få börja om från en lägre budnivå. Informationen till budgivarna om att man avsåg att avsluta budgivningen den 18 november gick ut innan YY hade godkänt detta, helt i linje med hur andra löpande åtgärder hade vidtagit utan hans godkännande och utan invändningar från ho- nom. Det bestämdes till slut att fastigheten skulle säljas till budgivare 6 som uttryckte önskemål om att skriva kontrakt den 20 november kl. 17:30. Såväl hon som ZZ gjorde bedömningen att YY då skulle ha gott om utrymme att ge respons på om affären skulle fullföljas. YY meddelade den 19 november via sms att ZZ skulle un- derteckna köpekontrakt med budgivaren som lagt det högsta budet. Tillträde genomfördes i enlighet med vad som avtalats i köpekontraktet den 3 januari 2020, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilderYY via fullmakt undertecknade samtliga handlingar.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sas. Enligt uppdragsavtal avtalades ett arvode om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 kr.

Mäklaren. Bostaden började marknadsföras den 6 november 2018Mäklare X har anfört bland annat följande. Den 11 november mot- tog han en reklamation från NNSpekulanterna, som bodde i samma hus som sälja- ren, kom på visningen och bad honom om att titta på deras lägenhet efter visningen. Han besvarade reklamationen tittade på lägenheten snabbt då han var tvungen att åka iväg på en annan visning. Han fick inget uppdrag att sälja deras lägenhet och detta diskuterades inte heller. Han informerade alla spekulanter om att han tog emot bud per telefon eller sms och att samtliga spekulanter fick buden redovisade samtidigt genom sms. Anmälaren har påstått att de inte kunde bjuda på 2007-06-20:5 lägenheten av den 12 november och uppgav anledningen att han inte tyckte hörde av sig. Detta är inte sant. Han behandlade anmälaren på samma sätt som andra spekulanter men anmälaren ville tydligen inte ta till sig informationen. Anmälaren har inte vid ett enda tillfälle ringt honom på kontoret vilket fram- går av bifogad telefonlista. Ingen annan spekulant har klagat på att de inte kunnat få tag i honom per telefon. Anmälaren (spekulanten) lämnade ett bud efter det att lägenheten var såld och ville att säljarens ombud skulle bryta avtalet, vilket denne inte accepterade. Efter en vecka utmynnade budgivningen i ett slutbud som han rekommenderade säljarens ombud att ta. Han förklarade för henne att det alltid är lika svårt att rekommendera en säljare att ta ett bud men när man gör det så har man bedömt att budet är det högsta som man just vid det tillfället kan få. Det var nödvändigt fyra personer som bjöd på lägenheten varav två personer endast lämnade ett bud vardera. Lägenheten var i renoveringsbehov och efter renovering kan priset komma upp i den nivå som renoverade lägenheter i föreningen sålts för. Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat en lista över inkomna telefonsamtal och doku- mentation av identitetskontroll. I anledning av dokumentationen av identitetskontroll förelade Fastighetsmäklarnämnden mäklaren att inhämta samtycke då han använde bilder på balkong och utsikt samt att bilderna enligt upphovsrättsla- gen ägdes av fotografensenast den 30 oktober 2006 besvara en kompletteran- de fråga. Samma dag, den 12 november, fick han Något svar från NNinkom inte. Han besvarade detta den 13 november och frågade om NN önskade att han skulle ta bort bilderna. Samma dag skrev NN han inte önskade detta Nämnden sände ytterligare två förelägganden till mäklare X utan att han krävde en ersättning om 10 000 kr. Samma dag, den 13 november 2018, lät han fotografera bal- kongen/utsikten på nytt. På morgonen den 14 november tog han bort utsikts- och balkongbilder och ersät- ter dessa med nya bilderdenne avhördes. I samråd det senare föreläggandet erinrades mäklare X även om att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller vägrar låta nämnden ta del av handlingar i ett tillsynsärende riskerar avregistrering. Den 28 december 2006 sändes ett nytt föreläggande som rekommenderad försändelse med en jurist på Mäklarsamfundet besvarade han NN:s skadeståndskrav mottagningsbevis men försändelsen löstes inte ut av mäklare X. Den 5 mars 2007 sände nämnden ett nytt föreläggande, adresserat till mäklare Xs arbetsplats, som rekommenderad försändelse med följande motivering: ”Vi har fått besked från våra jurister på Mäklarsamfundet att det inte föreligger nå- gon grund för ersättning, då det inte föreligger något åsidosättande av regel från mitt håll. Samt ingen skada från ert håll. Jag tog bort bilderna i morse och lagt upp nya bilder.” Han har både rådfrågat jurist på Mäklarsamfundet samt de fotografer som han samarbetar med och kommit fram till följande slutsats. De bilder fotografen tar är fotografiska verk enligt upphovsrättslagen och säljaren har ingen rätt att stoppa en eventuell ompublicering, såvida det inte finns något i bilden som kan kränka säljarens integritet. Det gäller ytterst personliga saker som direkt kan kopplas till en viss person så som porträttbilder egen signerad konst och liknande. Avbildande av möbler, växter, tapeter, inredningsprylar, textilier, utsikt från föns- ter och balkong osv. är inte personliga och kan inte anses som kränkande av den personliga integriteten. NN och YY har inte lidit någon ekonomisk skada. Vidare är 10 000 kr för sex bilder och städning av en balkong helt orimligt. Någon ekonomisk vinning för honom i form av högre arvode kan inte heller påvi- sasmottagningsbevis. Enligt uppdragsavtal avtalades föreläggandet skulle mäklaren inkomma med yttrande senast två veckor efter delfåendet av försändelsen. Mäklare X erinrades åter om att den som inte efterkommer nämndens förelägganden riskerar avregistrering. Enligt mottagningsbeviset tog mäklare X emot den rekommenderade försän- delsen den 21 mars 2007. Senaste dag att inkomma med yttrande var därmed den 4 april 2007. Den 12 april 2007 inkom mäklare X med ett arvode yttrande. Yttrandet föranledde ytterligare en kompletterande fråga från nämnden vilken besvarades inom föreskriven tid. Fastighetsmäklarnämnden har handlagt ärendena 1 och 2 gemensamt. Nämnden har förelagt mäklare X att yttra sig i båda ärendena vid samma tillfällen och i samma handling. Frågan om 47 500 kr plus tio procent på den del av köpeskillingen som översteg 5 850 000 kr. Lägenheten såldes för 5 800 000 krmäklarens underlåtenhet att besvara nämndens förelägganden behandlas därför endast i ärende 2.