Common use of Rättsliga utgångspunkter Clause in Contracts

Rättsliga utgångspunkter. Enligt 3 kap. 24 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Det är fråga om en objektiv bedömning utan koppling till om mäklaren varit oakt- sam eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal. Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 §). Mäklarens allmänna skyldighet är att utföra uppdraget med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 kap. 1 §). Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är bland annat att mäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Vidare att mäklaren ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet (3 kap. 12 §). Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast att mäklaren ska verka för att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning. Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §). Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknats.

Rättsliga utgångspunkter. Köpet mellan parterna är ett s.k. distansavtal som omfattas av lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (distansavtalslagen). Enligt 3 den lagen har en konsument rätt att frånträda (ångra) ett avtal om köp av en vara genom att lämna ett meddelande om detta till näringsidkaren inom 14 dagar från den dag då konsumenten får varan i sin besittning (2 kap. 24 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Det är fråga om en objektiv bedömning utan koppling till om mäklaren varit oakt- sam eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal. Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget 10 och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 12 §§). Mäklarens allmänna skyldighet Följden av att konsumenten utövar sin ångerrätt är att utföra uppdraget med omsorg och avtalet inte längre gäller. Om konsumenten ångrar avtalet först sedan någon eller båda parter har fullgjort sin prestation ska avtalsförhållandet avvecklas på så sätt att prestationerna återgår. Bestämmelser om parternas förpliktelser i allt iaktta god fastighetsmäklarsedförhållande till varandra (s.k. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 restitutionsförpliktelser) finns i 2 kap. 1 13–15 §§. Huvudregeln är att konsumenten utan onödigt dröjsmål och senast inom 14 dagar på egen bekostnad ska lämna eller sända tillbaka varan till näringsidkaren. 14-dagars-fristen räknas från den dag då konsumenten utövade sin ångerrätt, dvs. den dag då han eller hon lämnade eller sände sitt ångermeddelande till näringsidkaren. Näringsidkaren ska betala tillbaka vad konsumenten har betalat till näringsidkaren, utan onödigt dröjsmål och senast inom 14 dagar från den dag då näringsidkaren tog emot konsumentens meddelande om att avtalet frånträtts. Vid avtal om överlåtelse eller upplåtelse av en vara behöver återbetalning dock inte göras förrän näringsidkaren tagit emot varan från konsumenten eller konsumenten visar att varan sänts tillbaka. Den omständigheten att en konsument inte skickar tillbaka varan eller skickar tillbaka varan senare än vad som framgår av lagen innebär inte att konsumentens ångermeddelande förlorar sin verkan. I ett sådant fall kan näringsidkaren kräva att konsumenten fullgör sin skyldighet att återlämna varan. Näringsidkaren kan även ha rätt till ersättning (värdeminskningsavdrag) om varan inte alls lämnas tillbaka eller om den har minskat i värde när den väl lämnas tillbaka (2 kap. 15 § 2). Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig En rätt till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är bland annat att mäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de skadestånd kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Vidare att mäklaren ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet (3 kap. 12 §). Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast att mäklaren ska verka för att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning. Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande även följa av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §). Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknatsallmänna avtalsrättsliga principer.

Rättsliga utgångspunkter. Uppdragsavtalet ingicks före den 1 juli 2021 och det är därför 2011 års fastig- hetsmäklarlag som är tillämplig. Enligt 3 kap9 § 1 st. 24 § fastighetsmäklarlagen (2021:5162011:666) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och undertecknas av parterna. Enligt samma bestämmelse får en mäk- lare, till skillnad från en uppdragsgivare, inte åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Med andra ord: även om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljarenkan bevisa bortom allt rimligt tvivel att det finns ett muntligt avtalsvillkor som avviker från det skriftliga avtalet, gäller ändå det skriftliga avtalet. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelseI förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 38, motiverades skriftlighetskravet på följande sätt. ”Ett skriftlighetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är fråga ett skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privat- person kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumen- ten ges incitament att bättre än annars överväga avtalets innehåll.” I 32 § 1 st. avtalslagen finns en regel om s.k. förklaringsmisstag. Om någon har avgett en objektiv bedömning utan koppling till viljeförklaring som på grund av felskrivning eller liknande har fått ett annat innehåll än som avsetts, är den som lämnade viljeförklaringen inte bunden av den, om den som mottog viljeförklaringen insåg eller borde ha insett missta- get. Enligt nämndens mening gäller regeln om förklaringsmisstag i 32 § avtalslagen framför fastighetsmäklarlagens skriftlighetskrav, om dessa båda normer skulle anses kollidera med varandra. Med andra ord: om mäklaren varit oakt- sam kan bevisa dels att det skriftliga uppdragsavtalet fick ett innehåll som inte avspeglade mäklarens av- sikt, dels att uppdragsgivaren insåg eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om borde ha insett detta, bör mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal. Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring vara bunden av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 §). Mäklarens allmänna skyldighet är att utföra uppdraget med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 kap. 1 §). Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är bland annat att mäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Vidare att mäklaren ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet (3 kap. 12 §). Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast att mäklaren ska verka för att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning. Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §). Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknatsavtalet.

Rättsliga utgångspunkter. Uppdragsavtalet ingicks före den 1 juli 2021 och det är därför 2011 års fastig- hetsmäklarlag som är tillämplig. Enligt 3 kap9 § 1 st. 24 § fastighetsmäklarlagen (2021:5162011:666) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Enligt samma bestämmelse får en mäk- lare, till skillnad från en uppdragsgivare, inte åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Även om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljarenbortom allt rimligt tvivel kan bevisa att det finns ett muntligt avtalsvillkor som avviker från det skriftliga avtalet, gäller ändå det skriftliga avta- let. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelseI förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 38, motiverades skriftlighetskravet på följande sätt. ”Ett skriftlighetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är fråga ett skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privat- person kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumen- ten ges incitament att bättre än annars överväga avtalets innehåll.” I 32 § 1 st. avtalslagen finns en regel om s.k. förklaringsmisstag. Om någon har avgett en objektiv bedömning utan koppling till viljeförklaring som på grund av felskrivning eller liknande har fått ett annat innehåll än som avsetts, är den som lämnade viljeförklaringen inte bunden av den, om den som mottog viljeförklaringen insåg eller borde ha insett missta- get. Enligt nämndens mening gäller regeln om förklaringsmisstag i 32 § avtalslagen framför fastighetsmäklarlagens skriftlighetskrav, om dessa båda normer skulle anses kollidera med varandra. Med andra ord: om mäklaren varit oakt- sam kan bevisa dels att det skriftliga uppdragsavtalet fick ett innehåll som inte avspeglade mäklarens av- sikt, dels att uppdragsgivaren insåg eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om borde ha insett detta, bör mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal. Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring vara bunden av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 §). Mäklarens allmänna skyldighet är att utföra uppdraget med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 kap. 1 §). Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är bland annat att mäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Vidare att mäklaren ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet (3 kap. 12 §). Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast att mäklaren ska verka för att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning. Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §). Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknatsavtalet.

Rättsliga utgångspunkter. Enligt 3 Med tredjepartsersättningar avses ersättningar och förmåner som tas emot eller betalas ut till någon annan än kunden i samband med att investeringstjänster tillhandahålls. Tredjepartsersättningar innebär typiskt sett att den som säljer eller på annat sätt distribuerar ett finansiellt instrument till investerare får ersättning från en produktleverantör (till exempel en emittent). Beroende på ersättningens utformning kan den skapa ett incitament för exempelvis ett värdepappersbolag som tillhandahåller investeringsrådgivning att rekommendera en produkt till en kund trots att produkten inte är lämplig för den kunden. Det innebär en konflikt mellan kundens och bolagets intressen. Reglerna om tredjepartsersättning syftar till att reglera intressekonflikter för att säkerställa att förekomsten av en sådan ersättning inte påverkar vilka produkter som en rådgivare rekommenderar sina kunder. Av dessa bestämmelser framgår bland annat följande. Av 9 kap. 24 21 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse. Det är fråga om en objektiv bedömning utan koppling till om mäklaren varit oakt- sam eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal. Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 §). Mäklarens allmänna skyldighet är att utföra uppdraget med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 kap. 1 §). Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är första stycket LV följer bland annat att mäklaren ett värdepappersbolag som tillhandahåller en investeringstjänst eller sidotjänst till en kund får ta emot en ersättning eller en förmån från någon annan än kunden bara om 1. ersättningen eller förmånen a) är utformad för att höja kvaliteten på tjänsten till kunden, och b) inte försämrar bolagets förutsättningar att uppfylla sina skyldigheter att agera hederligt, rättvist och professionellt i enlighet med kundens intressen, och 2. kunden, innan tjänsten tillhandahålls, på ett heltäckande, korrekt och begripligt sätt har informerats om ersättningens eller förmånens förekomst, art och belopp eller, om beloppet inte kan fastställas, om metoden för beräkning av beloppet samt, i förekommande fall, om hur ersättningen eller förmånen överförs till kunden. Av paragrafens andra stycke framgår att första stycket inte gäller ersättningar eller förmåner som är nödvändiga för att tillhandahålla tjänsten och som är av sådan art att de inte kan anses stå i strid med värdepappersinstitutets skyldighet att agera hederligt, rättvist och professionellt i enlighet med kundens intressen. Exempel på sådana kostnader är depåkostnader, avvecklingskostnader, börsavgifter samt rättsliga avgifter och arvoden (se prop. 2016/17:162 s. 438). I 7 kap. 2–5 §§ i Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2017:2) om värdepappersrörelse5 (värdepappersföreskrifterna) finns närmare bestämmelser om hur värdepappersbolaget ska ge tilltänkta köpare hantera tredjepartsersättningar för att uppfylla kraven i 9 kap. 21 § LV. Av 7 kap. 2 § värdepappersföreskrifterna framgår att ett värdepappersbolag ska kunna visa att alla ersättningar eller förmåner som tillhandahålls eller tas emot av bolaget är utformade för att höja kvaliteten på investeringstjänsten eller sidotjänsten till kunden genom att 1. föra en intern förteckning över alla ersättningar och säljare de råd och upplysningar förmåner som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har bolaget tillhandahåller eller tar emot av en tredjepart i samband med överlåtelsentjänsterna, och 2. Vidare dokumentera hur de ersättningar och förmåner som bolaget tillhandahåller eller tar emot, höjer kvaliteten på de tjänster som tillhandahålls kunden. Av samma paragrafs andra stycke framgår att mäklaren bolaget även ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om dokumentera de åtgärder som det ansvar som denne har vidtar för att undersöka objektet (3 kap. 12 §). Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast se till att mäklaren ska verka för dess förutsättningar att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning. Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §). Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknats.uppfylla sina