Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange
Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange
ĞƚƚĂ WPƌroŽspƐekƉteĞt͟ŬͿƚ Ś;Ă͟ƌ ƵƉSäƉtraƌFöćrvƚaltƚninĂgsƚAƐB, orĂganǀis ationsnummer 559015-9298
;S͟ätra Förvaltning͟ ĞůBoůlaĞgetƌ͟ Ϳ͟ ŵĞĚ ĂŶůĞĚŶavŝsikŶt Őatt taĂuǀpp Bo laŽgeůts ĂobŐligĞatƚionƐer
;O͟bligationerna͟Ϳ ĞŵŝƚƚĞƌĂĚĞ ƵŶĚĞƌ Ob ligŽatůionĂslŐånĞet͟ƚ) Ɛtill haŽndďelůpŝå ŐNGĂMƚŝŽŶƐůĊ
Nordic Derivatives Exchange. DĞĚ ͟ ƵƌŽĐEuůroĞcleĂarƌSw͟e deĂn AǀBƐ, oĞrgaƐnisationsnummer 556585-
ϴϬϳϰ͘ ,ćŶǀŝƐŶŝŶŐ ƚŝůů ͟T͟^ Ă<ǀ͟Ɛ ĞĂƐǀ ƐƚĞƵƌƐ ĞƐŶǀ ĞŽŶĐƐŚŬ Ăŵ ĞŬĚƌ Ž͟ŶDŽ͟ƌ ͘Ă
Prospektet har upprättats i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av
ƵƌŽƉĂƉĂƌůĂŵĞŶƚĞƚƐ ŽĐŚ ƌPrĊospĚeĞktfƚörƐord ninĚgeŝn͟ƌͿĞ ŬƚƐŝĂǀŵ ƚ ϮϬ<ϬŽϯŵͬŵϳŝϭƐͬƐ ŝ'
delegerande förordning (EU) nr 406/2012 av den 30 mars 2012 om ändring av förordning (EG) nr 809/2004. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 § lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Utöver vad som framgår på sidorna 29 till 30 avseende finansiell information i Prospektet har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisor. Viss finansiell information i Prospektet har avrundats i Prospektet, varför vissa tabeller inte summerar korrekt. Prospektet och andra till Prospektet hänförliga handlingar får inte offentliggöras, publiceras eller distribueras i USA, Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland, Japan eller annat land där sådan åtgärd förutsätter registreringsåtgärder eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Obligationerna har inte registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i gällande lydelse, eller enligt tillämplig lag i Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland eller Japan och får därmed inte erbjudas eller överlåtas direkt eller indirekt, till personer med hemvist i något av dessa länder. Tvist i anledning av förestående Prospekt, innehåll i Prospektet och därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Svensk rätt är exklusivt tillämplig på Prospektet.
Prospektet innehåller framtidsinriktade uttalanden och antaganden om framtida marknadsförhållanden, verksamhet och resultat. Dessa uttalanden finns i flera avsnitt och inkluderar uttalanden rörande Bolagets
nuvarande avsikter, bedömningar och förväntnŝŶŐĂƌ͘ KƌĚĞŶ ͟ĂŶƐĞƌ͕͟ ͟ĂǀƐĞƌ͕͟
͟ĨƂƌƵƚƐĞƌ͕͟ ͟ƉůĂŶĞƌĂƌ͟ ĞůůĞƌ ůŝŬŶĂŶĚĞ ƵƚƚƌLJĐŬ ŝŶĚ
sådana uttalanden identifieras utifrån det aktuella sammanhanget. Faktiska händelser och resultatutfall kan komma att skilja sig avsevärt från vad som framgår av sådana uttalanden till följd av risker och andra faktorer som Bolagets verksamhet påverkas av.
Prospektet innehåller historisk och framtidsinriktad marknadsinformation. I det fall informationen har hämtats från tredje part ansvarar Xxxxxxx för att informationen har återgivits korrekt. Såvitt Xxxxxxx vet har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra informationen felaktig eller missvisande i förhållande till de ursprungliga källorna. Sätra Förvaltning har dock inte kontrollerat siffor, marknadsdata eller annan information som lämnats av tredje part, varför styrelsen i Sätra Förvaltning inte påtar sig något ansvar för fullständigheten eller riktigheten för sådan information som presenteras i Prospektet. Sådan information bör läsas med detta i åtanke. Ingen tredje part enligt ovan har, såvitt styrelsen känner till, väsentliga intressen i Sätra Förvaltning.
Nord Fondkommission AB har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt. Samtliga uppgifter i Prospektet härrör från Bolaget, varmed Nord Fondkommission AB friskriver sig från allt ansvar i förhållande till obligationsägare i Bolaget och avseende andra direkta eller indirekta konsekvenser till följd av beslut om investering eller andra beslut som helt eller delvis grundas på uppgifterna i detta Prospekt.
Sammanfattning 4
Riskfaktorer 11
Bakgrund och motiv 16
Obligationerna i korthet 17
Verksamhetsbeskrivning 20
Värdeintyg 26
Marknadsöversikt 27
Finansiell översikt 29
Kommentarer till den finansiella utvecklingen 32
Övrig finansiell information 34
Styrelse, ledande befattningshavare och revisor 36
Aktien och ägarförhållanden 40
Legala frågor och kompletterande information 41
Ägar- och bolagsstyrning 44
Bolagsordning 45
Skattekonsekvenser i Sverige 47
Villkor för Obligationerna 49
Adresser 67
Sätra Förvaltning, Bolaget eller Emittenten: Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015- 9298, inklusive dotterbolag om inte annat framgår av sammanhanget.
Prospektet: Detta prospekt som närmare beskriver Sätra Förvaltning och Obligationerna.
Obligationen, Obligationerna eller Obligationslånet: Obligationslånet om 55 MSEK som närmare beskrivs i detta Prospekt.
Fordringshavare: Avser den som är registrerad på VP-konto som borgenär eller som är berättigad att i annat fall ta emot betalning i fråga om en Obligation enligt villkoren för Obligationerna.
Handelsplatsen eller NGM: Avser NGM Nordic Derivatives Exchange.
Bokslutskommuniké 2016 28 februari 2017
Offentliggörande av årsredovisning 2016 28 april 2017
Årsstämma 2017 19 maj 2017
Halvårsrapport januari-juni 2017 31 augusti 2017
^ĂŵŵĂŶĨĂƚƚŶŝŶŐĞŶ ďĞƐƚĊƌ Ăǀ ŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶƐŬƌĂǀ ƵƉƉ
numrerade i avsnitten A ʹE (A.1 ʹE.7). Denna sammanfattning innehåller alla de Punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa Punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt, kan det finnas luckor i numreringen av Punkterna. Även om det krävs att en viss Punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och aktuell emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande Punkten. Informationen har då ersatts
Ăǀ ĞŶ ŬŽƌƚ ďĞƐŬƌŝǀŶŝŶŐ Ăǀ WƵŶŬƚĞŶ ƚŝůůƐĂŵŵĂŶƐ ŵ
A.1 | Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till Prospektet. Varje beslut om att investera i värdepappren som erbjuds ska baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet från investerarens sida. Om yrkande avseende uppgifterna i Prospektet anförs vid domstol, kan den investerare som är kärande i enlighet med medlemsstaternas nationella lagstiftning bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet innan de rättsliga förfarandena inleds. Civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. | |
A.2 | Prospektet | värdepapper. |
B.1 | Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298. | |
B.2 | aktiebolagslagen (2005:551). | |
B.4b | Trender | Ränteläget, låga amorteringar, stigande disponibla inkomster och den ökande befolkningstillväxten har lett till en hög efterfrågan på bostäder i Sverige. Då aktörer på utbudssidan av bostadsmarknaden inte kunnat svara på den ökade efterfrågan har detta lett till ett bostadsunderskott på marknaden och brist på bostäder. Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara 710 000 och att majoriteten av dessa, 440 000, bedöms behövas redan år 2020. Detta innebär en genomsnittlig årstakt om 88 000 bostäder, mer än tre gånger så hög som dagens årstakt. |
B.5 | ||
B.9 | Ej tillämplig. Bolaget har ej upprättat någon resultatprognos. | |
B.10 | Årsredovisning 2015: Anmärkning Årsredovisningen har inte upprättats i sådan tid att det varit möjligt att, enligt 7 kap. 10 § aktiebolagslagen, hålla årsstämma inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. | |
B.12 | Finansiell information i sammandrag med kommentarer om väsentliga förändringar | Koncernens resultaträkning 2016-01-01- 2015-06-02- SEK 2016-08-31 2015-12-31 Intäkter 0 0 Rörelsekostnader Förvaltningskostnader -46 475 -8 000 Summa rörelsekostnader -46 475 -8 000 Avskrivning av anläggningstillgångar 0 0 Finansiella intäkter 0 0 Finansiella kostnader -737 980 0 Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Resultat före skatt -784 455 -8 000 Skatt 0 0 Periodens resultat -784 455 -8 000 |
Koncernens balansräkning | |||
SEK 2016-08-31 2015-12-31 | |||
TILLGÅNGAR Finansiella tillgångar Deposition 14 500 000 5 000 000 Omsättningstillgångar Likvida medel 571 025 50 000 SUMMA TILLGÅNGAR 15 071 025 5 050 000 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 500 000 50 000 Balanserat resultat 992 000 0 Årets resultat -784 455 -8 000 Summa eget kapital 707 545 42 000 Skulder Obligationslån 11 000 000 0 Långfristiga räntebärande skulder 300 000 5 000 000 Övriga skulder 3 063 480 8 000 Summa skulder 14 363 480 5 008 000 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 071 025 5 050 000 Koncernens kassaflödesanalys 2016-01-01- 2015-06-02- SEK 2016-08-31 2015-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 Betald skatt 0 0 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 155 480 8 000 Kassaflöde från den löpande verksamheten -628 975 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 500 000 -5 000 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10 650 000 5 050 000 Periodens kassaflöde 521 025 50 000 Likvida medel vid periodens början 50 000 0 Likvida medel vid periodens slut 571 025 50 000 |
Nyckeltal per 2016-08-31 Nyckeltalen nedan har inte beräknats enligt IFRS. Soliditet, % 4,69% Räntetäckningsgrad, ggr neg. Skuldsättningsgrad, ggr 20,30 Avkastning på eget kapital, % neg. Räntebärande skuld, TSEK 14 363 Soliditet, %: Eget kapital dividerat med balansomslutning. Syftet med nyckeltalet är att visa hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Räntetäckningsgrad, ggr: Avser resultatet efter finansiella poster dividerat med finansiella kostnader. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger Bolaget kan täcka sina räntekostnader. Skuldsättningsgrad, ggr: Räntebärande skulder (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) dividerat med eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger det egna kapitalet som består av skuld. Avkastning på eget kapital, %: Årets resultat dividerat med totalt eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur bra Bolaget har presterat jämfört med mängden eget kapital i Bolaget. Räntebärande skuld, TSEK: Mängden räntebärande skuld (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) i balansräkningen. Syftet med nyckeltalet är att visa hur mycket räntebärande skuld som finns i balansräkningen. Ovanstående finansiella information i sammandrag är hämtad ur Bolagets räkenskaper. Kassaflödesanalysen för räkenskapsåret 2015 har upprättats till delårsrapporten för upplysningssyfte. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 Årsredovisning för mindre aktiebolag och är reviderad av Bolagets revisor. Delårsrapporten för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med IFRS (IAS 34) och är översiktligt granskad av Bolagets revisor. Bolaget har efter den 31 augusti 2016 förvärvat fastigheterna Högsätra 10 och Djursätra 3 för totalt cirka 145 MSEK. Bolaget har sålt fastigheten Djursätra 3 för cirka 46,5 MSEK. Bolaget har dessutom tagit upp Obligationslånet om 55 MSEK och beslutat om att ta upp Obligationerna till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Den 3 oktober 2016 höll Xxxxxxx sin årsstämma för 2016 och fastställde årsredovisningen för räkenskapsåret 2015. I övrigt har det inte skett några väsentliga händelser, negativa eller positiva, efter den 31 augusti 2016. | ||
B.13 | Emittentens solvens | |
B.14 | Bolaget är beroende av dotterbolaget Sätra Fastigheter 1 AB som är lagfaren ägare till fastigheten Xxxxxxxx 00 vilken står för Bolagets intäkter. |
B.15 | Emittentens huvudsakliga verksamhet | Bolaget ska äga och förvalta andelar och fastigheter samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget har som syfte att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 i Sätra stadsdel i Stockholms stad. |
B.16 | Förvaltning som kan medföra att kontrollen över Bolaget förändras. | |
B.17 | Ej tillämplig. Varken Bolaget eller Obligationerna har något kreditvärdighetsbetyg. | |
C.1 | erbjuds | Obligationer i Sätra Förvaltnings AB (ISIN-kod: SE0009155351). |
C.2 | Obligationerna är denominerade i svenska kronor, SEK. | |
C.5 | fria överlåtbarheten | Ej tillämplig. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta värdepapperen. |
C.8 | Rättigheter relaterade till värdepappren inbegripet rangordning och begränsningar av rättigheter | Obligationerna är skuldförbindelser enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag. Obligationerna kommer att medföra rätt till återbetalning av nominellt belopp och betalning av ränta på respektive förfallodag. Obligationerna lyder under svensk rätt. |
C.9 | Ränteförfallodag: Avser 7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Räntan ackumuleras till och med den första ränteutbetalningen, som infaller den 7 januari 2017. Återbetalningsdag: den 7 april 2019. Amortering: Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske. Initial företrädare för obligationsinnehavarna är Nord Fondkommission AB. Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden. | |
C.10 | Om värdepappret har en derivatkomponent i räntebetalningen | Ej tillämplig. Räntan baseras ej på derivatinslag. |
C.11 | handel | Obligationerna beräknas vara den 25 november 2016. |
AVSNITT D ʹRISKER | ||
D.2 | Huvudsakliga risker som är specifika för Emittenten eller dess bransch | Investeringar i obligationer är förenat med risktagande. Ett antal faktorer utanför Sätra Förvaltnings kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Sätra Förvaltning kan påverka genom sitt agerande, kan komma att få en negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedömds kunna påverka Sätra Förvaltnings framtidsutsikter: - Makroekonomiska faktorer. Skift i det makroekonomiska klimatet kan ha påverkan på efterfrågan och utbud vilket kan påverka Bolaget negativt. Även ändringar i räntor och inflation kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. - Projektrisker. Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt vilka är i ett tidigt skede. Det finns en risk att projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas vilket kan ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. - Ränterisk. Förändringar i räntenivåer från banker kan påverka Bolagets räntekostnader. Skulle detta ske kan det ha en negativ påverkan på Bolagets resultat och finansiella ställning. - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Bolaget saknar tillräcklig likviditet för att fullfölja sina betalningsåtaganden. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. |
D.3 | Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedöms kunna påverka Obligationerna: - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Obligationerna inte har en likvid handel vilket kan ha en negativ inverkan på Obligationernas marknadspris. - Kreditrisk. Det finns en risk att Bolaget inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden enligt obligationsvillkoren och att investeraren inte får betalning. Om Bolaget inte kan skapa tillräckligt kassaflöde finns en risk att investerarnas ränteutbetalningar alternativt återbetalning uteblir. - Förmånsrätt. Obligationerna är en oprioriterad förpliktelse för Bolaget vilket innebär att innehavare av Obligationer i händelse av Bolagets likvidation, företagsrekonstruktion eller konkurs normalt erhåller betalning efter det att eventuella prioriterade fordringshavare, normalt sett med förmånsrätt till vissa tillgångar, har fått fullt betalt. | |
E.2b | Motiv till erbjudandet och användandet av behållningen | Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen. |
E.3 | former och villkor | Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen. |
E.4 | betydelse för erbjudandet | Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen. |
E.7 | åläggs investerare | Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen. |
Investeringar i företagsobligationer är alltid förenat med ett visst mått av risktagande. Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Sätra Förvaltnings resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. I detta avsnitt redovisas riskfaktorer. Både generella risker hänförliga till Sätra Förvaltnings verksamhet samt huvudsakliga risker förenade med Obligationslånet i egenskap av finansiellt instrument. Riskbeskrivningen syftar till att beskriva de risker som är förknippade med Sätra Förvaltnings verksamhet och därmed även Sätra Förvaltnings möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet. Faktorerna nedan är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara uttömmande.
Potentiella investerare bör noggrant överväga nedanstående riskfaktorer liksom övrig information i Prospektet innan beslut fattas om förvärv av Obligationer. En investerare måste härutöver, ensam eller tillsammans med sina finansiella eller andra rådgivare, beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i Prospektet samt generell information om fastighetsmarknaden utifrån sin personliga situation. En investerare bör ha tillräckliga kunskaper för att kunna bedöma riskfaktorer samt tillräcklig finansiell styrka för att kunna bära dessa risker.
Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för tillfället inte anses vara betydande skulle också kunna påverka Sätra Förvaltnings framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning och därmed Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationerna.
Marknads-, bransch- och bolagsrelaterade risker
Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt och struktur-, inflations- och räntenivåer. Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden.
Högre räntor och ökade kostnader samt lägre efterfrågan kan få en negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt. Det är således en förutsättning för Bolagets fortsatta utveckling att sådana projekt kan genomföras med ekonomisk lönsamhet. Bolagets förestående projekt är i ett tidigt skede. Till fastighetsprojekt i tidiga skeden hänförs betydande risker och realisation av förväntade kassaflöden är beroende av ett lyckat genomförande av relevanta projekt. Till fastighetsutvecklingsprojekt hänförs risker exempelvis avseende detaljplan, bygglov, upphandling av entreprenad, vidareförsäljning och färdigställande av byggnation. Projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas. Skulle något av ovan realiseras kan detta ha en väsentlig negativ inverkan på Sätra Förvaltnings verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Ränterisken definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Bolagets räntekostnad. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av räntebärande skulder, främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Sätra Förvaltning väljer för bindningstiden på räntorna.
Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade reporänta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. Penningpolitiken i Sverige syftar till att genom justering av reporäntan försöka hålla inflationen på två procent. I tider av stigande inflationsförväntningar kan ränterisken väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Bolaget har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i Bolagets räntekostnader. Per datumet för Prospektets avgivande har vi en nollinflation och Riksbanken har satt en minusränta vilket kan påverka Bolagets räntekostnader negativt om den skulle öka.
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsat denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Det finns en risk att framtida refinansiering inte kan ske på skäliga villkor vilket kan ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att Bolaget ska kunna fullfölja sina betalningsåtaganden, vilka huvudsakligen kommer bestå av driftskostnader såsom el, renhållning, vatten och värme, avtalade underhållsutgifter och investeringar samt ränta på skulder. Även oförutsedda större betalningar kan uppkomma. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Operationell risk definieras som risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter eller interna eller externa händelser som förorsakar avbrott i verksamheten. Det finns en risk att brister i operationell säkerhet kan påverka Bolagets verksamhet negativt.
Sätra Förvaltning har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare och förmågan att i framtiden identifiera, anställa och bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner. Sätra Förvaltnings förmåga att anställa och bibehålla dessa personer är beroende av ett flertal faktorer, varav några ligger bortom Bolagets kontroll, bland annat konkurrensen på arbetsmarknaden. Förlusten av en lednings- eller nyckelperson på grund av att den anställde till exempel säger upp sig eller går i pension kan innebära att viktiga kunskaper går förlorade, att uppställda mål inte kan nås eller att genomförande av Bolagets affärsstrategi påverkas negativt. Om befintliga nyckelpersoner lämnar Bolaget eller om Sätra Förvaltning inte kan anställa eller bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och ställning i övrigt.
Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk definieras de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt.
Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra regler samt myndighetsbeslut avseende till exempel miljö, säkerhet och uthyrning. Nya lagar eller regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar eller regler som är tillämpliga på Sätra Förvaltnings verksamhet eller kundernas verksamhet kan påverka Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt.
Det finns en risk att Sätra Förvaltning kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som har eller haft betydande effekter på Bolagets resultat eller finansiella ställning. Resultatet av en sådan tvist kan få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.
En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatt. Förändringar i bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor samt bostads- och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Sätra Förvaltnings verksamhet. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagornas och bidragens storlek och förekomst, det finns en risk att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i de statliga och kommunala systemen som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebär exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Bolagets framtida skattesituation förändras negativt. Förändringar av bolags- och fastighetsskatt, övriga statliga och kommunala pålagor, samt bostads- och räntebidrag kan ha en negativ effekt på Bolagets resultat och finansiella ställning.
Enligt miljöbalken (1998:808) har den som bedriver verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta erforderlig efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvariga. Det innebär således att en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skicks om följer av miljöbalken. Även krav på sanering av äldre byggnader på en fastighet kan komma att ställas mot Bolaget, exempelvis till följd av att olämpliga byggnadsmaterial använts vid tidigare konstruktioner eller ombyggnadsåtgärder. Skulle sådana krav riktas mot Sätra Förvaltning kan det få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Sätra Förvaltning verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Sätra Förvaltning kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. En ökad konkurrens kan påverka Sätra Förvaltnings resultat och verksamhet negativt.
Bolagets försäkringsskydd kan visa sig vara otillräckligt för att kompensera för förluster knutna till skador på Bolagets fastigheter. Oförsäkrade förluster, eller förluster överstigande försäkringsskyddet, kan få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Risker relaterade till Obligationslånet
Obligationslån kan innehålla element som medför särskilda risker för investerare. Risker som är specifika för Obligationslånet redogörs för nedan.
Det finns en risk att en likvid handel i Obligationerna inte uppstår och upprätthålls. Bolaget har ansökt om upptagande till handel av Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange. Även om ett värdepapper är upptaget till handel förekommer inte alltid efterfrågan och handel med Obligationerna. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina Obligationer vid önskad tidpunkt eller till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och likvid andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Obligationerna.
Investerare i Obligationerna har en kreditrisk. Investerarens möjlighet att erhålla betalning under Obligationslånets villkor är beroende av Bolagets möjligheter att infria sina betalningsåtaganden, vilket i sin tur i stor utsträckning är beroende av utvecklingen av Sätra Förvaltnings verksamhet och dess finansiella ställning. Kan inte Bolaget infria sina betalningsåtaganden under Obligationslånet finns en risk att investeraren inte erhåller ränta eller nominellt belopp enligt villkoren.
En ökad kreditrisk kan medföra att marknaden prissätter Obligationerna med högre riskpremie, vilket skulle kunna påverka Obligationernas värde negativt genom ett förhöjt marknadspris.
En annan aspekt av kreditrisken är att en försämrad finansiell ställning kan medföra att Sätra Förvaltnings kreditvärdighet minskar vilket skulle kunna innebära att Sätra Förvaltnings möjligheter till skuldfinansiering, och de villkor som skuldfinansieringen kan upptas till, vid slutet av Obligationslånets löptid, försämras.
Sätra Förvaltning har inom ramen för sin finansiering pantsatt aktier i Bolaget. Sådana lån utgör normalt en prioriterad fordran på Bolaget. Sätra Förvaltning avser även att fortsättningsvis söka en ändamålsenlig och förmånlig finansiering varför ytterligare pantsättning inom ramen får sådana, nya, lån kan komma att ske.
Varje investerare bör vara medveten om att det finns en risk att den som investerar i Obligationer kan förlora hela eller delar av, sin placering i händelse av Sätra Förvaltnings likvidation, konkurs eller en företagsrekonstruktion.
Obligationerna är anslutna till Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel med Obligationerna sker i Euroclears kontobaserade system liksom utbetalning av ränta och inlösen av kapitalbelopp. Det finns en risk att problem uppstår med Euroclears kontobaserade system vilket skulle innebära att avveckling och ränteutbetalningar i så fall kan fördröjas. Investerarna är därför beroende av funktionaliteten i Euroclears kontobaserade system.
Villkoren för Obligationslånet innehåller vissa bestämmelser avseende fordringshavarmöte som kan hållas i syfte att avgöra frågor som rör Fordringshavarens intressen. Dessa bestämmelser tillåter angivna majoriteter att binda alla innehavare av Obligationer, inklusive innehavare av Obligationer som inte har deltagit och röstat vid det aktuella mötet eller som har röstat på annat vis än krävs
majoritet, till beslut som är fattade vid ett i behörig ordning sammankallat och genomfört fordringshavarmöte. Detta kan vara till nackdel för investerare, då majoriteten på fordringshavarmötet kan ha andra intressen än investeraren.
Sätra Förvaltning har grundats av Xxxx Xxxxxxxx som har lång erfarenhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Genom Sätra Förvaltning har Xxxx i sitt senaste projekt förvärvat fastigheten Xxxxxxxx 00 som är Sätra Centrum i stadsdelen Sätra i Stockholms stad. För att förvärva fastigheten och för att i framtiden möjliggöra den potential som finns i fastigheten och projektet har Bolaget rest Obligationslånet. Utöver förvaltning av det befintliga centrumet finns dessutom planer på renovering, modernisering och tillbyggnad på fastigheten med nya bostadsrätter. Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:
1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara tunnelbaneanslutna centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.
2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.
Bolaget har rest 55 MSEK före emissionskostnader genom ett obligationslån för att förvärva fastigheten och styrelsen beslutade den 10 oktober 2016 att notera Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange för att erhålla en omsättningsbar tillgång och samtidigt öka transparensen gentemot intressenter och långivare. Emissionskostnaderna uppgick till totalt cirka 3,7 MSEK, vilket betyder att Bolaget netto tillfördes cirka 51,3 MSEK.
Styrelsen för Sätra Förvaltning är ansvarig för informationen i Prospektet och härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, är riktiga och överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.
Stockholm den 14 november 2016
Sätra Förvaltnings AB
Detta avsnitt innehåller en allmän och översiktlig beskrivning av Obligationerna och utgör inte en fullständig beskrivning av Obligationerna. Ett beslut att investera i Obligationerna ska därför baseras på en bedömning från investerarnas sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som
införlivas genom hänvisning. Fullständiga villkor för Obligationerna ĨƌĂŵŐĊƌ Ăǀ ĂǀƐŶŝƚƚĞ
Obligationerna͟ ůćŶŐƐƚ ďĂŬ ŝ WƌŽƐƉĞŬƚĞƚ͘
Sammanfattande beskrivning av Obligationerna
Emittent
Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298.
Bolaget är ett fastighetsbolag med syfte att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 i Sätra stadsdel i Stockholms stad.
Obligationerna är fritt överlåtbara.
ISIN-kod
SE0009155351.
Lånebeloppet uppgår till högst 55 MSEK.
7 oktober 2016.
Bolaget har ansökt för att Obligationerna ska noteras på NGM Nordic Derivatives Exchange. Första dag för handel med Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange beräknas vara den 25 november 2016.
Valör, nominellt belopp och handelpost
Vardera Obligation har ett nominellt belopp om 50 000 SEK vilket även är minsta handelspost. Obligationslånet är denominerat i svenska kronor.
Tio (10) procent per år.
7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Den första ränteutbetalningen kommer att ackumuleras från emissionsdagen och ske den 7 januari 2017 och den sista den 7 april 2019.
Maximalt 1 100 Obligationer. Samtliga Obligationer är tecknade, betalda, emitterade och utgivna.
Amortering
Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske.
Återbetalningsdag
Den 7 april 2019. Euroclear ombesörjer återbetalningen av det investerade beloppet.
Förtida inlösen på Emittentens begäran
Kan göras, se punkt 7.8 i avsniƚƚĞƚ ͟sOŝbligůatůioŬneŽrnaƌ͟ ͘ĨƂƌ
Förlängning
<ĂŶ ŐƂƌĂƐ͕ ƐĞ ƉƵŶŬƚ ϳ͘ϳ ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟sŝůůŬŽƌ ĨƂƌ
De uppsägningsgrunder som finns tillgängliga under villkoren framgår av punkt 14 ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟s
för Obligationerna͘͟
Bolaget eller Obligationerna har inga kreditvärderingsbetyg.
Obligationerna är för obligationsinnehavarnas räkning registrerade på VP-konto, varför inga fysiska värdepapper utfärdats. Begäran om viss registreringsåtgärd avseende Obligationerna ska riktas till kontoförande institut. Euroclear eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för skatt på utbetald ränta för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Svensk källskatt (kupongskatt) utgår inte på räntebetalningar och något avdrag för detta kommer således ej att ske. Det finns inga inskränkningar i att fritt överlåta Obligationerna.
Bolaget har ej engagerat någon likviditetsgarant för det fall Obligationerna tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange.
Initial företrädare för fordringshavare
Nord Fondkommission AB, organisationsnummer 556832-1342 ;͟EŽ. ƌGĚen͟omͿ att en
Fordringshavare tecknar sig för Obligationer utser även Fordringshavaren Nord att agera som företrädare åt Fordringshavaren i vissa avseenden som är hänförliga till Obligationerna och Villkoren. Nord har rätten att representera Fordringshavarna i enlighet med villkoren inklusive, men inte begränsat till, förvaring av säkerheterna för Fordringshavarnas räkning i enlighet med pantavtalen och, om tillämpligt, verkställandet av en realisation av säkerheterna. Nord är dock inte ansvarig för fullgörandet eller verkställandet av säkerheterna. Xxxx har ingen skyldighet att bevaka Fordringshavarnas rättigheter, att företräda Fordringshavarna vid domstol, exekutiv myndighet eller andra situationer, bevaka fullgörandet av Bolagets åtaganden enligt villkoren eller undersöka eventuella uppsägningsgrunder. Xxxxx rätt att företräda Fordringshavarna framgår i sin helhet av
ƉƵŶŬƚ ϭϲ ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟sŝůůŬŽƌ ĨƂƌ KďůŝŐĂƚŝŽŶĞƌŶĂ
Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden. Representationen stipuleras i Villkor för Obligationerna som är en del av detta Prospekt. Inget avtal har ingåtts avseende representationen.
Fordringshavarmöte/Skriftligt beslutsfarande
Bestämmelserna för sammankallande och genomförande av ett fordringshavarmöte eller ett skriftligt
beslutsförfarande framgår av punkt 13 i avsnittet ͟sŝůůOŬblŽigaƌtio neĨrnƂa͟ƌ.
Rätten att motta återbetalning av Obligationernas lånebelopp ska preskriberas tio (10) år från inlösendagen. Rätten att erhålla räntebetalning ska preskriberas tre (3) år från relevant förfallodag för betalning under förutsättning att något preskriptionsavbrott inte gjorts.
Obligationerna är upprättande enligt svensk lag.
Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag.
Det förekommer inte några intressekonflikter mellan, å ena sidan, nedanstående styrelseledamöters eller ledande befattningshavares skyldigheter gentemot Bolaget och, å andra sidan, deras privata intressen och/eller andra förpliktelser.
Nord Fondkommission AB har agerat distributör för Obligationsemissionen och har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt.
Som säkerhet för Fordringshavarna avses samtliga aktier i Memmingsborg Ett AB och Sätra Förvaltnings AB ställas samt 15 000 aktier (motsvarande 30 procent) i A4 Invest i Stockholm AB. Dessutom har Fordringshavarna säkerhet i form av andrahandspantsättning efter bottenfinansieringen från Xxxx Xxxxxx Bank AB (publ) i samtliga aktier i Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB.
Placeringshorisont och andrahandsmarknad
Investering i Obligationerna skall i första hand ses som en investering på två och ett halvt (2,5) års sikt. Obligationerna är dock fritt överlåtbara och avses att tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Innehavare skall vända sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att genomföra köp och försäljning.
Om Sätra Förvaltning
Sätra Förvaltning är ett projektbolag grundat av Xxxx Xxxxxxxx med syftet att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 som utgör Sätra Centrum, beläget i Sätra stadsdel i Stockholms stad. Bolaget ska förvalta det befintliga centrumet och dess kassaflöden samtidigt som det parallella arbetet med att renovera och modernisera centrumet pågår.
Sätra Förvaltning har förvärvat bolaget Sätra Fastigheter 1 AB med organisationsnummer 559077-8659 som är lagfaren ägare av fastigheten Xxxxxxxx 00. Sätra Centrum har en egen tunnelbaneförbindelse vilket gör att det endast tar cirka 20 minuter till de centrala delarna av Stockholm och är en del av Stockholm stads plan för Skärholmenområdet där många nya bostäder ska byggas under de kommande åren.
Bolaget har djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på tomterna, fördelat på cirka 350 nya lägenheter. För tillfället pågår endast diskussioner och ingen detaljplan har vunnit laga kraft.
Utöver tillbyggnationerna på fastigheten är även planen att renovera, modernisera och utveckla det befintliga centrumet. Diskussioner pågår med flera av butikerna för att förbättra flödet genom centrumet och öka tillgängligheten till butikerna. Dessutom så planeras invändiga renoveringar för att förbättra och öka trivseln inne i centrumet, bland annat genom att ta upp fasaderna för att öka visibiliteten in i butikerna. Standarden på fastigheten är god men inte moderniserad för år 2016 och hyrorna är satta därefter.
Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:
1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.
2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.