安置房业务. 发行人安置房业务主要为诸暨市的安置房项目建设，承载实体为子公司诸暨城乡集团和诸暨城东公司。其中，诸暨城东公司和诸暨城乡集团及城乡集团下属子公司诸暨新城集团通过建设安置房取得安置房开发收入。报告期内，发行人安置房业务形成的营业收入分别为45,610.12万元、60,499.92万元、75,934.57万元和 0万元，占发行人主营业务收入的比例分别为14.09%、13.78%、12.03%和0.00%；形成的毛利润分别为5,628.91万元、9,301.21万元、7,545.84万元和0万元，占发行 人毛利润的比例分别为63.12%、33.41%、16.55 %和0.00%。
安置房业务. 根据国家统计局发布的数据，衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”从2019年1月至2019年12月，处于平稳上升的趋势。至2019年末“国房景气指数”为101.13，比上年回落0.74点。 2019年，全国房地产开发投资额132,194.00亿元，比上年增长9.9%；房屋施工面积893,821.00万平方米，比上年增长8.7%，其中住宅施工面积627,673.00万平方米，比上年增长10.1%；房屋新开工面积227,154.00万平方米，同比增长 8.5%，其中住宅新开工面积167,463.00万平方米，比上年增长9.2%；房屋竣工面积95,942.00万平方米，增长2.6%，其中住宅竣工面积68,011.00万平方米，比上年增长3.0%。 2019年，浙江省全年房地产开发投资额7,727.11亿元，比上年增长7.97%。房屋施工面积49,604.61 万平方米， 比上年增长11.37%，其中住宅施工面积 13,175.94万平方米，比上年增长13.63%；房屋竣工面积5,738.82万平方米，比上年增长10.58%,其中住宅竣工面积3,551.11万平方米，比上年增长16.51%；商品房销售额14,352.11亿元，比上年增长1.86%。 长期以来，我国房地产行业进入门槛较低，市场参与主体结构较为分散，开 发商规模普遍较小。随着国家宏观调控力度的加大，房地产行业集中度逐年提升。从行业产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占比明 显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，以供应中低档房源为主、采取 标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的企业销售业绩较好。预计未来在行 业集中度上升的前提下，有着良好产品定位的大型房地产企业实力将继续增强。 同时，保障房建设发展较快。中央政府加大保障性住房的建设力度，“十二 五”期间计划新建各类保障性住房3,600万套，解决供需矛盾。国家城市化和经济快速发展的大背景下，预计未来居民自住型住房需求依然强烈，商品住宅的市场空间依然广阔，国内房地产行业仍存在诸多结构性机会。 房地产行业周期性明显，对政策具有较强的敏感性。在全球经济发展仍存在诸多不确定因素、国家坚决抑制房地产价格过快上涨的背景下，我国房地产市场面临较多的不确定性。 土地开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整）、“五通一平”（通电、通路、通水、通讯、通排水和土地平整）或 “七通一平”（通电、通路、通水、通讯、通排水、热力、燃气和土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。 与其他行业不同，土地开发行业是一个开放性很低的行业，国家政策对该行 业的发展起着主导作用。我国1999年1月开始施行《中华人民共和国土地管理 法》，从加强土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地， 促进社会经济的可持续发展等多个方面详细规定了土地开发中的各项要点。2011 年1月，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，完善了土地拆迁补 偿制度，进一步规范土地开发行业，促进了行业水平的整体提高。近年来，全国 多个市县均已建立土地拆迁补偿、一级开发和招标、拍卖、挂牌出让等相关制度，用以规范地方土地一级开发行为，提高土地利用率，满足供应和调控城市各类建 设用地的需求。 我国城镇化进程的不断加快和城市建设的迅速发展，对土地产生了巨大需求，而紧缺的土地资源也给城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大压力。在这 种背景下，“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”这一滚动发展的经营理念，有力地促进土地市场繁荣发展，成为经济发展 中的一支重要力量。2008年以前，我国土地市场延续了长时间的增长态势。随着国家在2008年初开始对房地产市场进行调控，当年全国土地出让收入出现温和下降。然而，在城镇化高速发展的大背景下，2009年我国土地市场旋即出现迅速反弹，并于2010年攀升至高位。2011年虽然增速大幅下降，但仍然处于稳定增长之势，保持了高位运行。2012年国家对房地产继续原有的调控方向，房地产市场处于向合理方向回归的态势，但土地开发市场整体前景依然向好，宏观政策的调控引导市场向更加协调的方向发展，以适应于城市化进程快速发展的生产力发展要求。在目前的土地开发业务中，各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，将收益分配给企业，让企业用于区域内的土地开发及基础设施项目建设。城投企业的政府背景使其在进行土地开发的同时在资金、资产支持方面得到地方政府的大力支持，甚至可以获得财政贴息对于对外融资的政策支持。 未来，随着我国城镇化步伐的加快，土地用于城市基础设施建设的比例也将越来越大，我国土地开发行业仍将处于快速发展期。