Bytové spoluvlastnictví. Ačkoliv je bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku upraveno pouze v šedesáti čtyřech paragrafech, dá se říci, že se jedná o jednu z nesložitějších a nejdiskutovanějších oblastí. Do nového kodexu bylo bytové spoluvlastnictví zařazeno až na podzim roku 2010 a oproti jiným oblastem bylo projednáváno jen v jednom připomínkovém řízení, přičemž oproti běžné tříměsíční lhůtě pro uplatnění připomínek pro první připomínkové řízení, zde byla zvolena jen lhůta měsíční.1 Bytové spoluvlastnictví bylo až do konce roku 2013 upraveno v předešlém zákoně o vlastnictví bytů a jeho komplikovaná úprava, jež byla na mnoha místech psána rukou veřejného práva, však neodpovídala požadavkům praxe a byla za to velmi kritizována. Zákonodárce se sice snažil několikrát na tuto kritiku zareagovat, ale ne vždy to vedlo ke zdárnému cíli, i když byl tento zákon třináctkrát novelizován.2 Proto tvůrci nového občanského zákoníku nepřevzali podobu ustanovení předešlého zákona, ale došlo k vytvoření zcela nové úpravy bytového spoluvlastnictví, které doznalo několika významných změn.
Bytové spoluvlastnictví. Až do roku 2010 se počítalo se vznikem nového samostatného zákona, který by upravoval problematiku bytového vlastnictví. Od této koncepce však bylo upuštěno a bylo rozhodnuto, že problematika vlastnictví bytů bude včleněna do návrhu nového občanského zákoníku.23 Institut bytového spoluvlastnictví byl tedy s účinností od 1. 1. 2014 začleněn do nového občanského zákoníku, a to do části třetí, hlavy II, dílu 4, oddílu 5, jenž nese název „Bytové spoluvlastnictví“. Jak je již z názvu patrné, tak se změnila i sama terminologie bytového vlastnictví a další již existující pojmy, jakými jsou například „jednotka či byt,“ nabyly nového právního významu. Samo bytové spoluvlastnictví je upraveno v § 1158 odst. 1 NOZ, které jej definuje, jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, přičemž může vzniknout jen v tom případě, že součástí nemovité věci je dům alespoň se dvěma byty. Následující ustanovení v odst. 2 nám pak říká, že co je stanoveno pro byt, platí také pro nebytový prostor, soubor bytů nebo nebytových prostorů. Z výše uvedeného lze vyvodit, že bytové spoluvlastnictví může být založeno pouze v domě, kde jsou alespoň dva byty nebo minimálně dva nebytové prostory. Co se ovšem novým občanským zákoníkem nezměnilo, je právní úprava, která je stále založena na dualistické koncepci, kdy je hlavní důraz kladen na byt a dům. Zásadním smyslem zavedeného bytového spoluvlastnictví je dle důvodové zprávy k NOZ „[…] především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky.“24 Nový občanský zákoník nám přinesl i řadu novinek, můžeme uvést například znovuzavedení superficiální zásady, podle které není stavba samostatnou věcí, ale
Bytové spoluvlastnictví. Smlouvu o výstavbě, jako v této rigorózní práci zkoumaný právní institut, nelze oddělit od komplexní právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Výstavba je jedním ze způsobů originárního vzniku jednotek.2 Smlouva o výstavbě je tak s bytovým spoluvlastnictvím přímo spojena jak svým účelem, tak i systematickým zařazením v zákonném textu. Bytovým spoluvlastnictvím se rozumí soubor právních vztahů upravujících spoluvlastnictví dělené nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek.3;4 Mimo literaturu lze tuto definici nalézt přímo v legislativě.5 Definice bytového spoluvlastnictví Xxxxxx Xxxxxxx pak vychází z roviny praktické, když uvádí, že jde o vlastnictví jednotek v takovém domě, kde jsou alespoň dva byty.6 To odpovídá mimo jiné zákonodárcově představě o možnosti vzniku bytového spoluvlastnictví.7 Základním prvkem bytového spoluvlastnictví je dělená nemovitost,8 kterou je nejčastěji (avšak nikoli vždy, jak je podáno ve výkladu níže) pozemek rozdělený na jednotky. Bytové spoluvlastnictví je vystavěno na spojení spoluvlastnického vztahu k dělené nemovitosti (jako k hlavnímu předmětu právních vztahů) a vlastnického vztahu k jednotce v ní vymezené (jako k vedlejšímu předmětu právních vztahů).9 Bytovým spoluvlastnictvím nikdy není podílové spoluvlastnictví nerozdělené nemovitosti, byť by se v ní nacházely byty. Samotný pojem bytové spoluvlastnictví a obsah, který představuje, je třeba odlišit od pojmu vlastnictví bytů.10 Druhý z uvedených je širší a jak uvádí Xxxxx Xxxx: „představuje souhrnné označení pro právní instituty umožňující vlastnit byt.“11 Naproti tomu bytovým 2 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.