NATURA DEL CONTRATTO PRELIMINARE. Il contratto preliminare è il contratto che ha ad oggetto l'obbligo di perfezionare un successivo contratto, comunque previsto nei suoi elementi essenziali. Il codice civile non contempla una definizione del contratto preliminare, ma disciplina soltanto alcuni aspetti, quali la forma (art. 1351 c.c.), la trascrizione (art. 2652, n. 2, c.c.) e l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.)1. L'articolo 1351 disciplina la forma del preliminare, stabilendo che il contratto preliminare deve essere fatto nella stessa forma del definitivo, pena la nullità del primo (cd. forma per relationem). Il legislatore è, successivamente, tornato a regolamentare il contratto preliminare, con il D.L. 31 669/96 che ha introdotto l’art. 2645 bis c.c., il quale prevede la trascrivibilità di talune categorie di contratti preliminari; con l’art. 2775 bis c.c., che riconosce al promissario acquirente un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare nel caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto; con l’art. 2825 bis c.c. che prevede la prevalenza dell’ipoteca, iscritta a garanzia di finanziamento relativo alla costruzione di edifici, sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollato con il preliminare2. In ultimo, il D.Lgs.122/05 è intervenuto a regolamentare il preliminare di vendita avente ad oggetto immobili da costruire, prevedendo una serie di norme a garanzia del promissario acquirente nei confronti dei rischi di insolvenza del costruttore3.
