Common use of Fastighetsmäklarnämndens bedömning Clause in Contracts

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren kontrollera blFastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. a. rättsliga belastningar på fastighetenEnligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande Enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 1994/95:14 s. 39)66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. Beträffande fastigheter I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder och tomt- rätter har att hennes försumlighet att i rätt tid erlägga den för registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften, visar att hon inte är lämplig som fastighetsmäklare. Hennes registrering skall därför återkallas. 2000-09-06:4 Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund Fastighetsmäklaren X förmedlade i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)oktober 1998 försäljningen av en lägenhet med bostadsrätt i Stockholm. En sådan undersökning är normalt till- räckligav säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande och uppgett bl.a. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarenföljande. Mäklaren bör vidare vara verksam för X marknadsförde bostaden utan något skriftligt uppdragsavtal. De frågade honom om skattekonsekvenserna av en försäljning och han upprättade två preliminära reavinst- beräkningar samt erbjöd sig att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.exhjälpa till med deklarationerna. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningenMäklaren X vidare- befordrade beräkningsunderlaget till en advokat utan att meddela dem. Han bör för återkom med uppgift om hur mycket de skulle betala i skatt. De krävs nu på ytterligare 322 593 kr då skattemyndigheten påfört dem en högre skatt än vad mäklaren Xs beräkningar utvisade. Mäklaren X har uppgett att han förmedlat försäljningen av bostadsrättslägenheten men att han inte upprättat något skriftligt uppdragsavtal. Mäklaren X har vidare anfört följande. Inför försäljningen gjorde han två stycken preliminära reavinstberäkningar. För detta ändamål anmoda säljaren använde han ett dataprogram från Svensk FastighetsData. Enligt de preliminära reavinstberäkningarna skulle lägenheten ha anskaffats den 12 december 1997 och avyttrats den 27 oktober 1998. Lägenheten har alltså förvärvats och avyttrats olika år. Uppgiften om anskaffningsdatum hade han fått från en av säljarna. Av den ekonomiska planen framgick att förete förrättningskarta upplåtelsen av lägenheterna beräknades ske under december 1997 och andra förrättnings- handlingar att tillträde då redan skett. Skattemyndigheten kom sommaren 1999 med sitt första beslut om att man ansåg att förhållandet den 31 december året före beskattningsåret skulle vara utgångspunkten. Var inte föreningen bildad och aktiv detta datum skulle bostadsrättsföreningen inte anses som denne inneharen äkta förening vilket i sin tur gav en dubbelt så hög beskattning. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren Detta nya synsätt av skattemyndigheten kunde ingen fastighetsmäklare känna till. Skatterättsnämnden har i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna ett förhandsbesked i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het maj 2000 ändrat på skattemyndighetens synsätt vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar tidpunkten för när en fastighetförening är äkta respektive oäkta. För Skatten för säljarna kommer därför att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta sänkas till hälften. Mäklaren X har vidare uppgett att säljarna var väl medvetna om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X han skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggninglämna deklarationsunderlaget vidare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § I förarbetena (prop.1994/95:14 s. 43 ff.) till fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bluttalas följande. a. rättsliga belastningar Lagstiftaren har öppnat möjligheten för oregistrerade medhjälpare att under mäklarens överinseende och på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå dennes ansvar utföra visst arbete som hör till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarenuppdraget. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således visserligen inom ramen för god fastighetsmäklarsed mäklarsed mot både säljare och köpare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Vad frågan i själva verket gäller är emellertid om säljare och andra sådana rättigheter köpare skall behöva acceptera att i olika skeden av en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett biträde som belastar i vart fall inte besitter den formella kompetens som är förutsättningen för rätten att yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet. Vidare sägs bl.a. att mäklaren säljer en fastighetkvalificerad yrkestjänst och att den som ingår ett uppdragsavtal med en mäklare därför har rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. I kontakterna utåt får mäklarens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Mäklaren X har haft Y som oregistrerad medhjälpare under en period senhösten 1999. Denne har enligt mäklaren X agerat på ett brottsligt och illojalt sätt genom att ingå ett uppdragsavtal utan att vara registrerad som fastighetsmäklare. Mäklaren X har upplyst att han haft semester 6 - 21 december 1999 och därför inte fått veta att Y ingått det aktuella uppdragsavtalet förrän strax före julen samma år. Av utredningen framgår att Y kvitterat ut mäklarprovisionen så sent som den 31 januari 2000 för den aktuella förmedlingen. Mäklaren X har således inte ens efter julen 1999, den tidpunkt då han uppgett sig vara informerad om saken, vidtagit erforderliga åtgärder för att förhindra Ys fortsatta agerande i samband med det aktuella uppdraget. För att Fastighetsmäklarnämnden detta skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdamäklaren X meddelas varning. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfylltÄrendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.2001-01-24:9

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men en fastighetsmäklare, i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagden mån god fastighetsmäklarsed kräver det, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter ge köpare och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om lagfart fastigheten och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana andra förhållanden som har tillskapats samband med överlåtelsen. Handpenning utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid fastighetsbildningenkontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke Fastighetsmäklarnämnden anser att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed får anses följa att en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut mäklare i princip bör avråda en spekulant från att göra någon betalning före det att ett köpekontrakt undertecknats av parterna. För det fall en spekulant överför pengar till en mäklare skall denne upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och andra sådana rättigheter som belastar att en sådan inbetalning inte heller kan medföra någon rätt att förvärva en fastighet. För När en mäklare förvaltar medel för spekulants räkning skall mäklaren med spekulanten reglera förutsättningarna för förvaltningen. Mäklaren X har lämnat en uppgift av innebörd att det skulle finnas möjlighet att säkerställa ett köp av en fastighet för det fall en spekulant betalade ett belopp före det fanns ett köpeavtal undertecknat av parterna. Mäklaren Xs uppgift strider mot grundläggande regler vad avser överlåtelse av fast egendom. Mäklaren X har genom sin uppgift inte på ett korrekt sätt fullgjort sin upplysningsplikt. Nämnden konstaterar vidare att mäklaren X inte reglerat förutsättningarna för förvaltningen av de medel som spekulanten överlämnat till henne. Denna underlåtenhet strider mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X agerat i strid mot god fastighets- mäklarsed i sådan grad att hon skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdameddelas varning. I förevarande ärende är flera det uppdragsavtal som upprättats har angetts att så länge fastighetsmäklaren har ensamrätt upphör uppdraget efter uppsägning av uppdragsgivaren endast om fastighetsmäklaren skriftligen godtar uppsägningen. Fastighetsmäklarnämnden får därför påpeka att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte under några omständigheter av den karak- tären gick att detta krav inte kan anses uppfylltfrånträda avtalet under ensamrättstiden. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.2000-04-26:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren fastighetsmäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Hur denna kontroll Enligt 2 § samma lag skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande vad som föreskrivs om fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnatillämpas också på bostadsrätter. En fastighetsmäklare måste kontrollera att en uppdragsgivare har rätt att förfoga över objektet. Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin kontroll- skyldighet genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse. Mäklaren X har uppgett att hon kontrollerat uppgiften om ägarförhållandet med ordföranden i bostadsrättsföreningen. Mot bakgrund av de uppgifter ägaren lämnat om att han trodde lägenheten var deras gemensamma och att föreningen inte haft någon erinran mot den överlåtelse där båda makarna angetts som säljare, saknar Fastighetsmäklar- nämnden anledning att ifrågasätta hennes uppgifter. Nämnden finner således inom ramen för god fastighetsmäklarsed inte att mäklaren X har åsidosatt sin kontrollskyldighet. Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får inte en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter mäklare företräda en köpare eller säljare som belastar en fastighetombud. För Mäklaren X har av anmälarna fått fullmakt att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdaförsälja bostadsrätten. I förevarande ärende är flera omständigheter fullmakten har texten om rätt att underteckna köpeavtal kryssats över. Mäklaren X har uppgett att villkoren i överlåtelseavtalet var färdigförhandlade när hon fick fullmakten. Hennes påstående styrks av den karak- tären att detta krav överlåtelseavtalet var under- tecknat av parterna då fullmakten utfärdades. Utredningen ger inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg stöd för att mäklare hävda att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen agerat som ombud. Fullmaktens utformning ger ändå Fastighets- mäklarnämnden anledning att erinra om att en fullmakt måste utformas så att den endast täcker det uppdrag som avses. Med det påpekande som gjorts finner nämnden Fastighetsmäklarnämnden att ärendet skall avskrivas kan skrivas av från vidare handläggning.. 2003-03-19:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagvem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar den. Av 7 kap. 5 § tredje stycket äktenskapsbalken framgår att en fastighetmake inte får utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. För Detta gäller dock inte om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att Fastighetsmäklarnämnden talan om äktenskapsskillnad väcktes. I mäklarens skyldigheter ingår att mäklaren skall kunna besluta kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Detta sker normalt genom utdrag från fastighetsregistret. Mäklaren skall även kontrollera bland annat om disciplinär påföljd det krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdasamtycke för överlåtelsen från make/sambo eller tidigare make/sambo. Detta kan ske genom kontroll med folkbokföringsregistret eller genom uppgift från säljaren. I förevarande ärende är flera omständigheter fall har säljaren uppgett att samtycke inte behövdes då ”allting var klart mellan makarna i det avseendet”. Mäklare X har även fått del av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfylltett äktenskapsförord och en anmälan om flyttning till Skatteverket. Enär utredningen inte ger belägg för Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X skulle därmed får anses ha åsidosatt sina skyldigheter fullgjort sin kontrollskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden fastighetsmäklarlagen. 2007-01-24:4 Mäklare X har mot bakgrund av den information han inhämtat bedömt att ärendet makesamtycke inte krävdes för överlåtelsen. Att denna bedömning inte överensstämmer med den bedömning som Inskrivningsmyndigheten senare gjort kan med hänsyn till omständigheterna i detta fall inte läggas mäklare X till last. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Inledningsvis kan konstateras att Mäklarsamfundet inte står under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn varför det endast är de anmälda fastighetsmäklarna som är föremål för nämndens tillsyn i detta ärende. Enligt 17 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blfastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. a. rättsliga belastningar på fastighetenEnligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men De bindningar som uppstått mellan mäklare och banker eller finansbolag uppmärksammades i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 1994/95:14 s. 39)46-47) till fastighetsmäklarlagen varvid det anförs bl.a. Beträffande fastigheter att banker och tomt- rätter finansbolag, som ägnar sig åt bostadsfinansiering, i betydande omfattning har träffat avtal med mäklare om ersättning för förmedling av lån till köpare eller erbjudit mäklare sådan ersättning. I propositionen anförs att det inte råder något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår betydande trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anförtrodda uppdrag utan att förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande hänsyn. Detta gäller särskilt om den ersättning mäklaren får är hög. Det sagda illustreras på följande sätt. För det första får det anses ligga i mäklarens omsorgsplikt att han, i arbetet med att anvisa köparen en lämplig finansiering av köpet, har att verka för att köparen får låna på bästa möjliga villkor. Den mäklare som får särskild ersättning för att hänvisa köpare till att finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har anledning att räkna med att hans vilja att föreslå andra finansieringsalternativ sätts i fråga. Att en mäklare får särskild ersättning för att förmedla en viss kreditgivares lån måste bedömas stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed, anförs det slutligen i propositionen. I författningskommentaren till 14 § (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade åt att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. De i första hand ärendet berörda mäklarna har samtliga uppgett att vända sig till inskrivningsmyndigheten de inte erhållit någon ersättning för att få upplys- ning förmedla lån och att de inte heller har något avtal som skulle kunna ge dem någon sådan ersättning. Fråga är då om lagfart någon av dessa mäklare ändå kan anses ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller anses ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare på grund av det samarbetsavtal som Mäklarsamfundet träffat med banken A och inteckningar (gravationsbevis)som, såvitt framkommit, kan ge vissa av samfundets medlemmar fördelar i form av utbildning, medverkan på Bodagar m.m. En sådan undersökning är normalt till- räckligeller om de på något sätt kan anses han handlat i strid med fastighetsmäklarlagen på grund av sin medverkan att utarbeta nämnda avtal. Någon gång Avtalet mellan Mäklarsamfundet och banken A ger visserligen anledning anta att kontakterna mellan de berörda mäklarna och banken på sikt kan komma att förbättras och fördjupas. Det kan inte anses strida mot 12 § fastighetsmäklarlagen eller mot god fastighetsmäklarsed såvida mäklaren emellertid bli tvungen inte underlåter att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam verka för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda köparen får låna på bästa möjliga villkor eller påverkar säljaren att förete förrättningskarta sälja till någon som är villig att låna i den aktuella banken. Att så skulle vara fallet har inte ens påståtts. På grund härav och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går då det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna heller i övrigt ger anledning till misstanke påvisats att det skulle föreligga några egentliga trovärdighetsproblem vad gäller de berörda mäklarnas förmåga att sköta sina mäklaruppdrag finns andra rättigheter det inte något stöd för att anse att någon av detta slag än dessa handlat i strid med 12 § fastighetsmäklarlagen på grund av det föreliggande avtalet eller att det samarbete som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare mäklarna enligt uppgift har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte med banken A kan anses uppfylltvara av sådan art att det innebär att någon av mäklarna ägnar sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare. Enär utredningen Vad som framkommit om de anmälda mäklarnas medverkan till avtalets uppkomst ger enligt Fastighetsmäklarnämnden mening inte ger belägg heller stöd för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt anse att de handlat i strid med fastighetsmäklarlagen finner nämnden eller anledning att ärendet skall avskrivas från vidare handläggninganse att de anmälda mäklarnas lämplighet kan ifrågasättas. 2001-01-24:7 Det har inte heller framkommit något förhållande som ger Fastighetsmäklarnämnden underlag att anse att någon av de anmälda mäklarna ur konkurrensrättslig synvinkel agerat så att de brutit mot fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren kontrollera blhjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. a. rättsliga belastningar Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna Utredningen i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav visar därför inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden Mäklare X skall meddelas varning för att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.alag om fastighetsmäklare. följande Av dess för- arbeten (se prop. 1983/84:16 1983/1984:16 s. 39)37f) framgår att mäklaren har skyldighet att infor- mera om vad han själv känner till som är av betydelse i det aktuella fallet. Beträffande fastigheter och tomt- rätter Mäklaren har mäklaren i första hand vidare en skyldighet att vända sig till inskrivningsmyndigheten verka för att få upplys- ning säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om lagfart fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Mäklaren har inte någon egen undersökningsplikt beträffande rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll med plan- och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarenbyggnadsbestämmelser. Mäklaren bör vidare vara verksam klargöra för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana köpare och säljare vad som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta gäller enligt jordabalken och andra förrättnings- handlingar bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och andra oklarheter rörande fastig- heten. Mäklare X har uppgett att hon visat köparna bygglovshandlingarna före köpet och att byggloven också diskuterats med parterna. Några uppgifter som denne inneharmotsäger detta har inte framkommit. Går Som framgår av lagens förarbeten har det inte funnits någon skyl- dighet för henne för henne att få fram sådana handlingar, får mäklaren utreda huruvida de åtgärder som köparen gjort på fas- tigheten innebar att byggloven alltjämt gällde eller vilka möjligheter att de annars fanns att förnya dem. Hon har i stället kontakta den myndighet som ansvarar objektsbeskrivningarna för fastighetsregistreringentomterna emellertid läm- nat en reservationslös uppgift om att det fanns bygglov. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens Av hennes egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke framgår att hon var medveten om att den tidsfrist som gällde för byggloven kunde innebära att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnainte längre fanns bygglov. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för finner därför att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon i objektsbeskrivningar- na utan reservation uppgett att ärendet det fanns bygglov. För detta skall avskrivas från vidare handläggninghon varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen vad som framgår av utredningen har mäklare X haft en muntlig överenskommelse med båda säljarna om att deponera köpeskillingen på sitt klientmedelskonto i avvaktan på vidare anvisningar från säljarna om utbetalning. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid anföra följan- de. Om en fastighetsöverlåtelses fullbordan och bestånd är beroende av villkor skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten verka för att få upplys- ning köpare och säljare avtalar om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)deposition av handpenningen. En sådan undersökning Det kan däremot ifrågasättas att en mäklare åtar sig att hålla medel deponerade för ena partens räkning efter det att överlåtelsen är normalt till- räckligavslutad. Någon gång kan Detta är inte en åtgärd i anledning av förmedlingsuppdraget som det åligger mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarenutföra. När mäklaren mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning skall därför se till misstanke att det finns andra rättigheter en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Även om parterna är bundna av detta slag än en muntlig överenskommelse får det anses höra till god fastighetsmäklarsed att en så viktig överenskom- melse som en deposition av medel upprättas skriftligt och undertecknas av samtliga parter (jmf 2003-01-22:3 i FMN:s årsbok för 2003). Av handlingarna framgår att anmälaren i juni 2006 begärt att få ut sin del av förrättningshandlingarnaköpeskillingen. En fastighetsmäklare Mäklare X har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För vid denna tidpunkt fått kännedom om att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs hon inte längre hade båda säljarnas uppdrag att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdainneha köpeskillingen på klientmedelskontot. I förevarande ärende är flera omständigheter avsaknad av den karak- tären ett deposi- tionsavtal där det reglerats under vilka förutsättningar mäklaren skulle utbetala de deponerade medlen har det ankommit på mäklaren att detta krav inte kan anses uppfylltomgående antingen utbetala medlen till anmälaren enligt begäran eller nedsätta medlen hos länsstyrelsen. Enär Av utredningen inte ger belägg för framgår att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningansökt om nedsättning av pengar hos länsstyrelsen först den 19 november 2006.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blverka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. a. rättsliga belastningar på fastighetenOm inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighets- mäklare. Av förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande den lagen (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter 41) framgår att mäklaren har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats handlingsplikt vid fastighetsbildningenavtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. I det icke undertecknade tilläggsavtalet anges att säljaren före tillträdesdagen skall tillse och bekosta vissa specificerade åtgärder. Det saknas dock anvisning om vad som skall hända om inte åtgärderna genomförs före tillträdet. För denna brist kan inte mäklare X undgå att kritiseras. Återgångsklausulen har givits en alltför oklar innebörd. Inledningsvis ges köparen rätt att vid en sista tidpunkt låta besiktiga fastigheten och för detta ändamål anmoda det fall vissa fel med beräk- nad åtgärdskostnad överstigande 3 000 kr skulle uppdagas ges köparen rätt att låta köpet återgå. Emellertid anges även att ”Köparens rätt till återgång av köpet enligt ovan gäller inte om säljaren förbinder sig att förete förrättningskarta på tillträdesdagen erlägga kontant till 2005-06-15:5 köparen den del av åtgärdskostnaderna som överstiger 3 000 kr”. Klausulens lydelse är motsägelsefull och andra förrättnings- handlingar som denne inneharotydlig. Går Motsägelsefull i det att köparens rätt att låta köpet åter- gå återtas under vissa förhållanden och otydlig i det att det inte klart framgår när i tiden säljaren har att få fram sådana handlingar, får ge tillkänna sin förbindelse att stå för kostnaderna. Detta är otill- fredsställande. Vid villkorade köp åligger det mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning att klargöra köpevillkorets innebörd och se till misstanke att det finns andra rättigheter av blir tydligt utformat i köpehandlingen. Mäklare X har utformat återgångs- villkoret på ett sätt som medför dels att köparen i visst fall betas möjligheten till åter- gång, dels kan sväva i ovisshet om vilka tidsaspekter som gäller. Mäklaren skall ut- forma villkoren i kontraktet på sådant sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår. Så har inte skett i detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen fall och för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden det skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningvarnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 14 § första stycket förvaltningslagen (1986:223) föreskrivs att en part som vill lämna muntliga uppgifter i ett ärende som avser myndighetsutövning skall få tillfälle till det, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen andra stycket bestämmer myndigheten i andra fall om handläggningen skall vara muntlig. Myndig- heten skall särskilt beakta att muntlig handläggning kan underlätta för enskilda att ha med den att göra. Fastighetsmäklarnämnden anser att handläggningen av tillsyns- ärenden i nämnden i princip skall vara skriftlig; annat är knappast möjligt inom ramen för nämndens arbetsformer och resurser. Av fastighetsmäklare bör i regel kunna krävas att de skriftligen kan föra sin talan. Nämnden finner inte skäl att i detta fall frångå den angivna principen och avslår mäklaren kontrollera blXs framställan. a. rättsliga belastningar på fastighetenI ärendet företräds mäklaren X och anmälaren för övrigt av ombud. Hur denna kontroll skall gå till framgår I ärendet står uppgift mot uppgift. Med anledning härav och vad som i övrigt fram- kommit av utredningen finner Fastighetsmäklarnämnden att det inte finns belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i sin skyldighet att upplysa köparen om servitutets innebörd. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att vid marknadsföringen av regeln men fastigheten i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs tidningsannons har angivits ”Underbart f.d. fiskareboställe m brygga o sjöbod 250 m från husen”. I objektsbeskrivningen har bl.a. följande (propangivits ”Egen brygga vid havet” och ”Egen brygga och badstrand med sandbotten”. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter Vidare finns i beskrivningen uppgift om att förmånsservitut föreligger för brygga och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och vissa andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnaanläggningar. En fastighetsmäklare har således inom ramen ansvarar för god fastighetsmäklarsed de handlingar som upprättas i samband med en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar förmedling av en fastighet. För Fastighetsmäklarnämnden finner att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta fastigheten marknadsförts på ett sätt som kan skapa oklarhet om disciplinär påföljd krävs servitutets omfattning. Nämnden får därför påpeka att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdaen mäklare måste vinnlägga sig om att utforma sina handlingar på ett klart och entydigt sätt. I förevarande ärende är flera omständigheter Med detta påpekande kan ärendet skrivas av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.. En ledamot är skiljaktig och anför följande. Mäklaren X har i tidningsannonsen för fastigheten och i objektsbeskrivningen lämnat uppgifter om att en ”egen” brygga och en sjöbod ingick i fastigheten. Uppgifterna måste anses vara väsentliga för den aktuella fastigheten. Bryggan och sjöboden avsåg dock endast ett förmånsservitut, varför beskrivningen i detta avseende var vilse- ledande. Jag anser att förfarandet strider mot god mäklarsed och att det motiverar en varning. 2002-04-17:2

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall mäklaren kontrollera blvara registre- rad hos Fastighetsmäklarnämnden. a. rättsliga belastningar Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyres- rätter samt advokater är dock undantagna från registreringsplikten. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på fastighetensådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Hur denna kontroll skall gå till Som närmare framgår inte av regeln men lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagfastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en närings- idkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.abör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. följande (1994/95:14 s. 63 jmf med prop. 1983/84:16 s. 3927 f.). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig Med hänvisning till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke Xs hemsida på Internet samt övriga webbsidor anser Fastighets- mäklarnämnden att det finns andra rättigheter av anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningförhållande till åklagaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blfastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i I förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande fastighetsmäklarlagen (prop. 1983/84:16 1994/95:14 s. 39)46) anges bl.a. Beträffande fastigheter och tomt- rätter har följande. I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att få upplys- ning om lagfart förvärva det aktuella objektet. Åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och inteckningar (gravationsbevis)bud som spekulanterna önskar. En sådan undersökning Om någon lämnar namnuppgift och klargör en konkret vilja att gå vidare, kanske genom att förklara sig vilja tänka över saken, är han normalt till- räckligatt anse som spekulant. Någon gång kan Motstridiga uppgifter har i ärendet lämnats beträffande vilka meddelanden som framförts till mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja X i samband med budgivningen. Några entydiga uppgifter som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnanågon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida har inte framkommit. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening skall en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar mäklare inhämta säljarens samtycke innan han låter en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdaspekulant besöka ett förmedlingsobjekt på egen hand. I förevarande ärende ärendet är flera utrett att mäklaren X lämnat ut nycklar till lägenheten till spekulanten och dennes maka utan att säljaren lämnat sitt medgivande till detta. Mäklaren X har därigenom åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Med beaktande av omständigheterna, bl.a. har mäklaren X förklarat att han innan han lånade ut nycklarna hade visat lägenheten för spekulantens hustru och vid detta tillfälle skaffat sig en bild av henne som en ansvarsfull person, kan förseelsen betraktas som ringa. Ärendet skall därmed såvitt avser mäklaren X skrivas av från vidare handläggning. Några omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte som ger belägg för att mäklare X skulle ha mäklaren Y åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet som fastighetsmäklare har inte framkommit. Ärendet skall avskrivas därför även såvitt avser honom skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 18 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blfastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. a. rättsliga belastningar på fastighetenBestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 39)41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Beträffande fastigheter Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och tomt- rätter kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Mäklaren X har i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen. Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)fastighetsmäklarlagen. En sådan undersökning är normalt till- räckligFörseelsen motiverar en varning. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja Vad som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare mäklaren X skulle ha i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningdet åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköp.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Enligt 15 § får en fastighetsmäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren X driver en juridisk byrå, mäklarföretaget A. Bolagets verksamhet är enligt aktiebolagsregistret att bedriva juridisk byrå med specialitet som familjerätt, fastighetsrätt och fastighetsförmedling. Mäklaren X är registrerad fastighetsmäklare sedan 1995. Att en fastighetsmäklare vid sidan av sin mäklarverksamhet åtar sig juridiska uppdrag inom olika rättsområden strider inte mot god fastighetsmäklarsed. I de fall mäklaren kontrollera blär praktiskt verksam jurist kan det emellertid uppstå lojalitetskonflikter, om mäklaren åtar sig förmedlingsuppdrag åt en klient som mäklaren lämnar eller har lämnat juridiskt biträde. a. rättsliga belastningar på fastighetenMäklarens neutrala mellanställning kan dessutom komma att ifrågasättas av spekulanter och andra intressenter. Hur denna kontroll skall gå till Vidare följer av 15 § fastighets- mäklarlagen att en mäklare inte får vara ombud för säljare eller köpare i samband med en fastighetsförsäljning. Detta gäller även om försäljningen aktualiserats i någon annan verksamhet som en mäklare bedriver vid sidan om verksamheten som mäklare. Mäklaren X har uppgett att hon arbetar kontinuerligt åt en av uppdragsgivarna och att det aktuella uppdraget utgjorde en del i ett juridiskt uppdrag. Uppdraget har rubricerats som ett försäljningsuppdrag och uppdragshandlingen innehåller inte några av det för en fastighetsförmedling gängse villkoren. Av annonsen för fastigheten framgår inte att försäljningen sker genom fastighetsmäklares förmedling. Referensen till mäklaren X anger henne endast som jur.kand. I ärendet finns inga uppgifter som visar att mäklaren X haft en ställning som ombud för sin uppdragsgivare. Omständigheterna ger emellertid intryck av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.aatt uppdraget mer haft karaktären av ett försäljningsuppdrag än ett sedvanligt förmedlingsuppdrag. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas Oavsett karaktären av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke uppdraget anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns andra rättigheter anledning att ifrågasätta om mäklaren X i samband med uppdragets utförande kunnat uppträda på det sätt som krävs av detta slag än som framgår en mäklare såsom opartisk mellanman. Det faktum att hon haft ett kontinuerligt samarbete med en av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed uppdragsgivarna och att uppdraget enligt hennes egna uppgifter utgjorde en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg del i ett juridiskt uppdrag talar för att mäklare hon inte kunnat ha en helt opartisk roll. Att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter förenat sin juridiska verksamhet med det aktuella uppdraget innebär därför enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden nämndens mening att ärendet skall avskrivas från vidare handläggninghon ägnat sig åt en verksamhet som varit ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare. Med hänsyn till omständigheterna kan dock påföljd underlåtas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blMed fastighetsförmedling avses det arbete som går ut på att sammanföra upp- dragsgivaren med en motpart som denne kan ingå avtal med. a. rättsliga belastningar på fastighetenDet är alltid upp- dragsgivaren som fattar beslutet om vem han vill sluta avtal med. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte Mäklaren får endast ge råd inför valet av regeln men i avtalspart. Mäklarens omsorgsplikt omfattar således en skyldig- het att för säljaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Av förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagfastighetsmäklarlagen (prop.1994/95:14 s. 46) framgår att det inte finns någon skyldighet för mäklaren att redovisa personer som varit i kontakt med mäklaren, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.amen som förklarat sig sakna intresse av att förvärva objektet. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har Situationen är dock annorlunda när mäklaren i första hand samband med att vända uppdraget upphör utan att någon överlåtelse kommit till stånd för uppdragsgivaren redovisar vilka personer som mäklaren anser sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)ha anvisat. En sådan undersökning spekulantlista är normalt till- räckligmer om- fattande och ligger till grund för de ersättnings- anspråk som mäklaren kan komma att rikta mot uppdragsgivaren i anledning av en senare överlåtelse. Någon gång kan Mäklarens rätt till ersättning regleras i 21 - 23 §§ i fastighetsmäklarlagen. Bestäm- melserna har med endast vissa språkliga justeringar överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena anförs följande (prop.1983/84:16 s. 45 - 46). Vidare förutsätts för provision att det är mäklaren emellertid bli tvungen som har anvisat uppdragsgivaren dennes medkontrahent. Det räcker inte att utreda en fångeskedja som inte mäklaren har blivit lagfarentagit kontakt med medkontrahenten, utan det fordras dessutom att överlåtelsen har kommit till stånd genom att mäklarens verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandling mellan parterna. Mäklaren bör vidare vara verksam för kan dock låta medkontra- henten själv ta kontakt med uppdragsgivaren. Det krävs inte att klarlägga om objektet belastas mäklaren har haft direkt kontakt med medkontrahenten. Avtalet behöver alltså inte ha upprättats av några icke inskrivna servitut, mäklaren. Det räcker att medkontrahenten t.ex. sådana på grund av en annons har satt sig i förbindelse med mäklarens upp- dragsgivare. T.o.m. en ännu mer indirekt anvisning har godtagits i praxis, nämligen när en av mäklaren anvisad spekulant i sin tur anvisar en person som har tillskapats vid fastighetsbildningenutan mäklarens vidare medverkan köper fastigheten. Han bör Däremot är kravet på anvisning som regel inte uppfyllt, om mäklaren hänvisar till en spekulant som uppdragsgivaren redan känner till eller som är allmänt känd. Av texten på spekulantlistan från den 17 januari 2001 framgår att den redovisar personer som mäklaren X haft som spekulanter och som hon anser sig ha anvisat i den bemärkelse som gäller för detta ändamål anmoda säljaren rätten till provision. Vilket intresse de personer vars namn redovisats för uppdragsgivaren haft av att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det förvärva den aktuella lägenheten går inte att få fram sådana handlingar, får av den utredning som presenterats. Fastighetsmäklarnämnden saknar dock anledning att ifrågasätta mäklaren i stället kontakta Xs uppgift om att de tagit kontakt med henne angående lägenheten. Nämnden finner att utredningen visar att avsikten med bägge listorna har varit att klargöra för uppdragsgivaren vilka personer hon inte kunde sälja till utan att det kunde aktualisera provisionskrav från mäklaren X. Det har därför inte varit fel av mäklaren X att för uppdragsgivaren redovisa dessa personer. Mot bakgrund av vad mäklaren X uppgett om den myndighet information som ansvarar för fastighetsregistreringendärutöver lämnats till uppdragsgivaren om resultatet av visningarna finner nämnden att de aktuella listorna inte innehållit oriktiga uppgifter. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, Huruvida dessa personers kontakt med mäklaren X innebär att hon anses ha rätt till provision om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna uppdragsgivaren säljer till någon av dem är en civilrättslig fråga som ligger utanför nämndens bedömning. Vad som i övrigt framkommit ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger heller belägg för att mäklare mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.eller mäklaren Y agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Ärendet kan därför skrivas av. 2002-03-20:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen föreskrivs att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillva- rata både köparens och säljarens intresse. Enligt 17 14 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blfår en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastig- heter. a. rättsliga belastningar på fastighetenMäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroen- det för honom som mäklare. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i Av förarbetena till 11 bestämmelsen i 12 § 1984 års fastighetsmäklarlagom god fastighetsmäklarsed framgår att paragrafen innehåller den övergripande handlingsnorm som en fastighetsmäklare skall följa vid utföran- det av ett förmedlingsuppdrag (prop. 1994/95:14 s. 40). I några anslutande bestämmelser, vilken regel överförts oförändrad bl.a. i 14 §, anges särskilt några mer grundläggande skyldigheter. En utgångspunkt för bestämmel- serna är att fastighetsmäklaren har ställning som opartisk mellanman. I förarbetena till 17 regleringen i 14 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, om förbud för s.k. förtroenderubbande verksamhet sägs bl.a. följande (a. prop. 1983/84:16 s. 3954 och 80). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren Vad regeln avser att förbjuda är att en mäklare i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kombi- nation med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställ- ning äventyras. Även om mäklarens dubbla lojaliteter inte leder till skada för köpare eller säljare i det finns andra rättigheter av detta slag än enskilda fallet har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som framgår av förrättningshandlingarnatypiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opar- tiska ställning. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet(Jfr. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdaRR:s dom 2006-12-01, målnr ---). I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för Det förhållandet att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter varit ledamot i styrelsen för företaget B från den 18 november 2005 till den 26 januari 2007, och enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden egen uppgift bokat in tre köpare under slutet av november 2005 samt att ärendet ytterligare två köpare bokats av byggbolagets representant efter att kunderna sett objekten på mäklare X mäklarbolags hemsida, medför att han ägnat sig åt för- troenderubbande verksamhet i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Mäklare X skall avskrivas från vidare handläggningdärför meddelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blen fysisk person som yrkesmässigt förmedlar bl.a. a. rättsliga belastningar på fastighetenfastigheter. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i I förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, lagen (prop. 1994/95:14 s. 45) sägs bl.a. följande att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Ett förmedlingsuppdrag är således ett personligt uppdrag för mäklaren. I 11 § fastighetsmäklarlagen stadgas att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Det sägs vidare i förarbetena (prop. 1983/84:16 1994/95:14 s. 39)74) att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren skall underteckna avtalet. Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand Från konsumentsynpunkt är det av stor vikt att vända en upp- dragsgivare får klart för sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet vilken mäklare som ansvarar för fastighetsregistreringenett uppdrag (prop. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna 1994/95 s. 38). På det uppdragsavtal som presenterats i övrigt ger anledning till misstanke ärendet anges Mäklar- företaget. Avtalet har inte undertecknats av mäklaren X och det anges inte heller att han är den mäklare som ansvarar för uppdraget. Mäklaren X har dock bekräftat att det finns var han som hade uppdraget. Uppdragsavtalet uppfyller inte kraven enligt 11 § fastighetsmäklarlagen eftersom det inte undertecknats av den för uppdraget ansvarige fastighetsmäklaren. Det kan inte heller på annat sätt av uppdragsavtalet utläsas vem som varit den ansvarige mäklaren. Av anmälan framgår att anmälaren haft svårigheter att förstå vem som haft mäklar- uppdraget. Det kan inte anses godtagbart att utforma ett uppdragsavtal på sådant sätt att det inte tydligt går att utläsa vem som är den ansvarige mäklaren. Eftersom denne måste vara en fysisk person skall namnet på mäklaren anges i uppdragsavtalet. Genom att inte ange sitt namn och underteckna uppdragsavtalet har mäklaren X allvarligt brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Även i andra rättigheter av detta slag än avseenden strider utformningen och innehållet i uppdragsavtalet mot de krav som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för kan ställas utifrån god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdafastighetsmäklarsed. I förevarande avtalet har angetts ”Förmedlingsuppdraget är delat med fler mäklare”. Det är således ett avtal utan ensamrätt. Mäklaren X har dock enligt avtalet förbehållit sig rätten till en ersättning om 2 500 kr plus moms om fastigheten skulle säljas utan förmedling av mäklare hos mäklarföretaget inom fyra månader eller om uppdraget återkallas inom samma tid. I avtalet har även angetts att mäklarföretaget B kräver ensamrätt på av dem anvisad köpare. Dessa villkor skapar inte bara oklarhet om vem som innehar förmedlings- uppdraget utan även oklarhet om huruvida det föreligger ett ensamrättsavtal. Villkoren är därigenom vilseledande beträffande uppdragets innebörd. I konsumentförhållanden skall mäklarens ersättning alltid anges inklusive moms. Nämnden har i ett tidigare ärende mot mäklaren X i ett beslut den 18 november 1998, konstaterat att han inte inkluderat moms i priset för sin mäklartjänst. Mäklaren X uppgav i det ärendet att han inte längre angav priset annat än med moms inkluderad. Det nu aktuella avtalet är flera omständigheter av daterat 30 mars 1999. Mäklaren X hade således inte då anpassat sig till de krav som han vid den karak- tären att tidpunkten var väl medveten om. Även detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare måste läggas mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningtill last.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklaren X har grundat sitt uppdragsförhållande på innehållet i testamentet där det förordnats att mäklarföretaget A skall ombesörja bouppteckning, försäljning av fastighet och lösöre, förvalta boet och upprätta arvskifte. Som angetts inledningsvis har en av testamentstagarna riktat kritik mot mäklaren X för dennes sätt att handa avvecklingen av boet och försäljningen av fastigheten. Kritik mot och uppgifter om en fastighetsmäklare som kommer till Fastighetsmäklar- nämndens kännedom kan ge nämnden anledning att agera även om dessa uppgifter inte har något samband med fastighetsförmedling (se FMN:s beslut den 20 oktober 1999, dnr ---). Av reglerna i 19 kap. ÄB framgår det att den som genom testamente blivit utsedd att i fråga om förvaltningen träda i arvingars och universella testamentstagares ställe, är testamentsexekutor. Ett sådant förordnande innefattar i sig – även om det inte särskilt har räknas upp i testamentet – ett bemyndigande att vidta alla för boets utredning erforderliga åtgärder. Exekutorn är utan särskilt förordnande även skiftesman. Han äger företräda boet utåt och föra talan i mål som rör boet. Om en exekutor för boets räkning ingår ett överlåtelseavtal gällande fast egendom blir dödsboet bundet därav. En testamentsexekutor har således rätt att sälja även fast egendom (19 kap.20 § ÄB). I det avseendet har en exekutor en mer vidträckt rätt än vad en boutredningsman har (19 kap. 13 § ÄB). Då samtliga dödsbodelägare har godkänt testamentet vinner det laga kraft. Enligt 17 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 14 § får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I 15 § stadgas att en fastighetsmäklare inte får företräda köpare och säljare som ombud. Som redan nämnts ger ett förordnande som testamentsexekutor i sig en behörighet och en befogenhet att även försälja boets fasta egendom. Genom att verkställa förordnandet befäste mäklaren kontrollera blX sin roll som ställföreträdare för dödsboet. a. rättsliga belastningar på Det ligger i sakens natur att en person som av en testator har förordnats till testamentsexekutor åtnjutit ett särskilt förtroende. Så långt det är möjligt skall den avlidnes vilja respekteras. Att den som testator har utsett också är verksam som fastighetsmäklare, står enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte i strid med förbud i 14 § fastighetsmäklarlagen och hindrar därför inte vederbörande att åta sig uppdraget som sådant. Om vederbörande däremot skall se till att fast egendom säljs (eller annan egendom som omnämns i 1 § fastighetsmäklarlagen, exempelvis bostadsrätt) kan försäljningen emellertid komma i konflikt med bestämmelserna i 12 och 15 §§. Nämndens ståndpunkt är därför att om en fastighetsmäklare säljer fast egendom i kraft av sitt testamentsförordnande, kan och får han inte samtidigt i något avseende agera som fastighetsmäklare. Mäklaren X har uppgett att de uppdrag han erhöll vid sidan av mäklaruppdraget omfattade sådant arbete som normalt inte ingår i ett mäklaruppdrag men att han, då det gäller fastighetsavyttringen, gentemot spekulanterna agerade som fastighets- mäklare. Mäklaren X hade inte erhållit något förmedlingsuppdrag från dödsboet. Som testa- mentsexekutor valde han att inte anlita någon fastighetsmäklare utan han gav sig själv uppdraget att förmedla fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till Att han agerat som fastighetsmäklare framgår av att han faktiskt debiterat boet med ett mäklararvode. Då han agerade som mäklare var han, såvitt det kan bedömas, mån om att inte uppfattas av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten köparna som ombud för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarendödsboet. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare X har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut varit medveten om och andra sådana rättigheter som belastar en fastighetförsökt att hålla 2002-02-27:1 isär de två rollerna. För att Fastighetsmäklarnämnden en fastighetsmäklare skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs åta sig ett uppdrag som testamentsexekutor, eller som boutredningsman på grund av förordnande i ett testamente, är det enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning nödvändigt att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdahan så länge förordnandet består agerar endast i denna sin egenskap och inte till någon del som fastighets- mäklare. Mäklaren X skulle således för boets räkning ha anlitat en fristående fastig- hetsmäklare men det gjorde han inte. Hans åtagande som mäklare – med krav på opartiskhet – får typiskt sett anses stå i konflikt med den lojalitetsbindning som grundläggs genom ett åtagande som exekutor. I förevarande ärende och med att mäklaren X accepterat att i enlighet med testators vilja åta sig att vara testamentsexekutor har han också åtagit sig att tillvarata dödsboets intressen. Den lojalitetsplikt som uppdraget som testamentsexekutor innebär är flera omständigheter av den karak- tären att detta inte förenligt med det krav på opartiskhet som ligger i mäklarrollen. Att mäklaren X enligt egen uppgift inte kan anses uppfylltvid tillfället företrädde dödsboet som säljare ändrar inte nämndens bedömning. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningAgerandet motiverar en varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 13 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blfår en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. a. rättsliga belastningar Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Enligt 4 kap. 3 § konkurslagen anses som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på fastighetenandelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse. Hur denna kontroll skall gå till framgår Även den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver är att betrakta som närstående. Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklare inte av regeln men i ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. I förarbetena till 11 14 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande (propföljande. 1983/84:16 s. 39)En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Beträffande fastigheter och tomt- rätter Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. 2001-05-16:1 Då mäklaren X i första hand egenskap av fastighetsmäklare den 11 maj 1999 förmedlade ett köp till det kommanditbolag som han tidigare ägt stod han alltjämt registrerad som komplementär och firmatecknare för kommanditbolaget. Han har också själv tillsammans med två delägare i kommanditbolaget skrivit under köpebrevet för bolagets räkning. Mäklaren X kom således att vända sig förmedla ett köp till inskrivningsmyndigheten ett bolag i vilket han rent formellt och i juridiskt avseende hade ett bestämmande inflytande. Därigenom har han överträtt förbudet mot självinträde i 13 § fastighetsmäklarlagen. Överträdelsen motiverar en varning. Att mäklaren X möjligen var i god tro och därför utgick från att registerändringen var genomförd medför inte annan bedömning. Rent principiellt bör en mäklare undvika att ens i begränsad omfattning företräda någon av parterna eftersom det är svårförenligt med mäklarrollen att agera för en parts räkning. Förevarande fall, där anmälningar faktiskt gjorts till tillsyns- myndigheten, visar att det typiskt sett rubbar förtroendet för en mäklare om omgivningen befarar att mäklaren agerar i visst eget intresse eller känner lojalitetsbindningar med köp- eller säljsidan. Mäklaren X hade vid tidpunkten för kommanditbolagets försäljning av fastigheten avvecklat sitt engagemang i det norska bolaget. Dessvärre kände han tydligen inte till att han alltjämt stod registrerad som styrelsemedlem i bolaget. Mäklaren Xs roll vid försäljningen innebar emellertid ingen förmedlingstjänst. Någon intressekollision av betydelse kan därför knappast ha varit aktuell. Fastighetsmäklarnämnden vill i ärendet mot bakgrund av stadgandet i 14 § fastighetsmäklarlagen särskilt framhålla att det hör till god mäklarsed att en mäklare agerar på ett sådant sätt att engagemang i olika företag inte rubbar förtroendet för honom som mäklare. Mäklaren X måste kritiseras för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen han inte skyndsamt vid avvecklandet av sina mellanhavanden med det norska aktiebolaget såg till att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går han även avfördes ur det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningnorska aktiebolagsregistret.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 I 14 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blanges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i 2006-02-22:3 Av förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande lagen (prop. 1983/84:16 1994/95:14) framgår att bakgrunden till förbudet bland annat är att vid handel med egna fastigheter kan mäklaren inte motsvara spe- kulanternas berättigade förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som en opartisk mellanman (s. 3953). Beträffande fastigheter Vidare anges att en mäklare givetvis har rätt att själv sälja sin privatbostad men att han inte får göra det som ett led i sin mäklarverksamhet (s. 79). Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att försäljningen skett genom mäklar- företaget. Fastighetsmäklarnämnden har emellertid uppmärksammat att det i köpe- kontraktet anges att köpare och tomt- rätter har mäklaren säljare är informerade om sin undersöknings- res- pektive upplysningsplikt samt att kontraktet är upprättat i första hand tre exemplar varav det tredje exemplaret utgör fastighetsmäklarens arkivexemplar. Dessa formuleringar ger intryck av att vända sig till inskrivningsmyndigheten en fastighetsmäklare medverkat vid försäljningen av fastigheten. Mäk- lare X kan inte undgå kritik för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)han underlåtit att anpassa köpekontraktet till de aktuella förhållandena. En Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att köpekontraktet undertecknats på mäklar- företagets kontor. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening finns det i en sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam situation risk för att klarlägga om objektet belastas köparen får intryck av några icke inskrivna servitut, t.exatt försäljningen sker som ett led i mäk- larens näringsverksamhet. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningenKontraktsskrivning på mäklarens kontor i samband med överlåtelse av mäklarens egen fastighet bör därför undvikas. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden Med dessa påpekanden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, 2001-04-11:7 tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall mäklaren kontrollera blvara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. a. rättsliga belastningar Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registreringstvånget. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Eftersom X och Y inte är registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden inställer sig frågan om det finns anledning att anta att de förmedlar fastigheter i strid med fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på fastighetensådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlings- objektet. Hur denna kontroll skall gå till Som närmare framgår inte av regeln men lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagfastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.abör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle. följande (Prop. 1994/95:14 s. 72 jmf med prop. 1983/84:16 s. 3927 f). Beträffande fastigheter Med hänvisning främst till innehållet i bilagda kopior på annonser (dnr---), tomtbank på Internet (dnr---), förmedlings- och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar samarbetsavtal (gravationsbevis)dnr---) samt bekräftelse ang. En sådan undersökning är normalt till- räckligmarknadsföring m.m. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke (dnr---) anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns andra rättigheter anledning att anta att X och Y har förmedlat fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden anmäler nu detta förhållande till åklagaren. Till anmälan bifogas kopior av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnanämndens akter i ärendet. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav Bilagorna bifogas inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggninghär.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provi- sion för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersätt- ningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har fastighetsmäklarlagen; att mäklaren i första hand allt skall iakttagit god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden noterar att vända det i uppdragsavtalet inte ges någon annan information avseende ev. kostnader för uppdragsgivaren än att Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. I avtalet finns inte heller några villkor i fråga om uppsägning under ensamrättstiden. Skall ett uppdrag gälla under en viss tid är det av stor vikt att uppdragsgivaren infor- meras om att det kan sägas upp, villkoren för när så kan ske och vilka konsekvenser det kan medföra. Meddelar uppdragsgivaren att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren och ev. konsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till inskrivningsmyndigheten för skadestånd skall han informera om detta. Uppdragsgivare skall få en rimlig chans att få upplys- ning tänka över sitt beslut. Det kan inte anses utgöra god fastighetsmäklarsed att som enda reaktion på en uppsägning översända en faktura. Uppdragsavtalet saknar villkor beträffande uppsägning under ensamrättstiden. Mäkla- ren X har inte heller visat att någon information om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)vad som gäller i fråga om upp- sägning lämnats till uppdragsgivaren på annat sätt. En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklaren emellertid bli tvungen X genom att utreda en fångeskedja som begära ersättning från uppdragsgivaren, när avtalet sagts upp av henne, inte har blivit lagfarenvarit förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.exX skall därför meddelas varning. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.2003-03-19:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har således en skyldighet att iaktta god mäklarsed inte bara vid fullgörandet av enskilda förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang där mäklaren kontrollera bluppträder i sin yrkesroll. a. rättsliga belastningar Oavsett om mäklaren har ett ordinärt förmedlingsuppdrag eller inte har mäklaren ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen för de uppgifter han eller hon utför om dessa har ett samband med mäklarens roll att bistå en köpare och säljare vid deras mellanhavanden vid en fastighetsaffär. När en fastighetsmäklare medverkar vid kontraktsskrivning har således parterna rätt att kräva att kontraktet utformas på fastighetenett riktigt sätt. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs I detta ligger bl.a. följande ett krav på att förslag till handlingar skall återspegla det verkliga förhållandet som råder i en fastighetsaffär. Av uppgifterna i ärendet framgår att mäklaren X uppdrag varit begränsat till att slutföra de av parterna inledda köpeförhandlingarna. Det har varit fråga om att medverka till utformningen av ett köpekontrakt och för detta skulle mäklaren X erhålla en ersättning om 5 000 kr. Ersättningen till mäklaren X betecknas dock i förslaget till köpekontrakt som en förmedlingsprovision (prop. 1983/84:16 s. 39§§ 8 och 9). Beträffande fastigheter Det föranleder Fastighetsmäklarnämnden att påpeka att detta skapar oklarheter vad gäller uppdragets art och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig X rätt till inskrivningsmyndigheten ersättning för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis)uppdraget. En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja Vad som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Med det finns andra rättigheter av detta slag än påpekande som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen gjorts finner nämnden att ärendet skall avskrivas kan skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 14 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl(1995:400) får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. a. rättsliga belastningar på fastighetenMäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i Av förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande lagen (prop. 1983/84:16 s. 39)1994/95:14 s 79) framgår bland annat följande. Beträffande fastigheter Förbudet mot fastighetshandel bygger på att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Att saluhålla egna objekt är oförenligt med mäklarens ställning. I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlings- verksamheten med handel med egna fastigheter. Den köpare som är intresserad av en salu- bjuden fastighet och tomt- rätter som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i första hand att vända sig själva verket är ägare till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart fastigheten och inteckningar (gravationsbevis)därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen mäklare har givetvis rätt att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningensjälv sälja sin privatbostad. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. Mäklare X har marknadsfört sin egen fastighet på sitt bolags webbplats samt på webbplatsen Hemnet. Av informationen på webbplatsen Hemnet framgår att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar de objekt som denne inneharmarknadsförs på webbplatsen är objekt ”som är till försäljning genom landets fastighetsmäklare”. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter Mot bak- grund av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att finner Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för det visat att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden marknadsfört sin fas- tighet som ett led i sin mäklarverksamhet. Mäklare X har därigenom agerat i strid med en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Att de personer som kom att ärendet köpa fastigheten blev informerade om att mäklare X ägde fastigheten saknar härvid betydelse. Det faktum att mark- nadsföringen enbart gällt ett objekt utgör inte heller tillräckliga skäl för att underlåta påföljd. Mäklare X skall avskrivas från vidare handläggningdärför meddelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 1 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera blavses med fastighetsmäklare enligt lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 Av 1 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte styckena förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling framgår att få fram sådana handlingar, ersättning av hyressökande för förmedling av bo- stadslägenhet får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, tas ut endast om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning förmedlingen leder till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnaträffas ett hyresavtal. En fastighetsmäklare har således inom ramen Det är i ärendet ostridigt att den ersättning hyressökande erlägger för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighetden aktuella tjänsten inte återbetalas även om hyresavtal inte träffas. För att bedöma om för- farandet strider mot bestämmelsen i 1 § förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling, måste nämnden först ta ställning till om den tjänst mäklare X erbjuder genom webbplatsen www.---.com utgör förmedling. Enligt vad som framgår i ärendet är www.---.com en webbplats där uthyrare kan lägga ut objekt för uthyrning. Vidare kan hyressökande mot en avgift annonsera efter hyresobjekt samt söka bland annonserade objekt. Hyresavtal träffas genom att parter- na tar kontakt med varandra utifrån uppgifterna på webbplatsen. Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagdahar i ett tidigare avgörande bedömt ett s.k. annonspaket som ett företag marknadsförde. I förevarande ärende företaget var flera fastighetsmäklare verksamma. Den anmälde mäklaren anförde att företaget tillhandahöll en webbplats där köpare och säljare själva kunde ta kontakt med varandra och att företaget inte sammanförde parterna. Nämnden fann avseende det s.k. annonspaketet att det inte var fråga om förmedling utan tillhandahållande av annonsplats och att de bestämmelser som reglerar hur en fastighetsmäklare skall förfara vid ett förmedlingsuppdrag inte var tillämpliga (2000-12-20:4 i FMN:s årsbok för 2000, jfr SOU 1999:35, s. 62). Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning är flera omständigheter av den karak- tären webbplatsen www.---.com att detta krav inte betrakta som en annonsplats som kan anses uppfylltjämföras med andra annonswebbplatser på Internet eller en dagstidning. Enär utredningen inte ger belägg för Det finns inget i ärendet som tyder på att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden på annat sätt än genom att ärendet tillhandahålla annonsplatsen medverkar till sammanförandet av parterna. Verksamheten kan därför inte anses utgöra förmedling och bestämmel- serna i förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling är inte tillämpliga. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska per- soner som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall mäklaren kontrollera blvara regi- strerad hos Fastighetsmäklarnämnden. a. rättsliga belastningar Advokater är dock undantagna från registre- ringstvånget. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på fastighetensådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Hur denna kontroll skall gå till Som närmare framgår inte av regeln men lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlagfastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsid- kare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.abör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. följande (1994/95:14 s. 72 jmf prop. 1983/84:16 s. 3928). Beträffande fastigheter Med hänvisning till den information som framkommit genom tillsynsärendet med dnr --- och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas vid granskningen av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke mäklarfirmans annonsering på Internet finner Fastighets- mäklarnämnden att det finns andra rättigheter av anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta slag än som framgår av förrättningshandlingarnaförhållande till åklagaren. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter 2005-05-18:5 Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningnärvara vid tillträde m.m.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av dess förarbeten (se prop. 1983/1984:16 s. 35f) framgår att mäklaren, i vad avser god fastighetsmäklarsed, i olika hänseende skall tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen. Vidare anges att begreppet god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och för- ändras från tid till annan. Enligt 14 § andra stycket får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut prövat frågan om fastighetsmäklares förmedling av objekt i den förening där mäklaren kontrollera blsjälv är medlem och ingår i styrel- sen, se bl.a. a. rättsliga belastningar på 2003-01-22:1 i FMNs årsbok för 2003. I det beslutet anges följande. Mäklaren X har enligt egen uppgift förmedlat lägenheter i den bostadsförening där hon är medlem och tillika ordförande. Att inneha rollen som ordförande i en bostads- eller bostadsrättsförening och samtidigt vara verksam som fastighetsmäklare är enligt Fastig- hetsmäklarnämndens uppfattning inte något som i sig är ägnat att rubba förtroendet för mäklaren. Fråga är däremot om det kan anses förenligt med fastighetsmäklarlagens grundsyn att mäklaren skall vara en neutral mellanman att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att för- medla lägenheter i den förening där hon är medlem och har sin bostad. Den som förvärvar en lägenhet i en bostads- eller bostadsrättsförening blir inte bara granne med de övrig som bor i fastigheten utan även medlem i föreningen. För flertalet människor är det inte oväsentligt vem de har som granne. För den som är medlem i en förening har det en betydelse vilka de övriga medlemmarna är, eftersom man genom medlemskapet har en särskild intressegemenskap inte minst av ekonomisk art. Det finns en risk att mäklaren X vid förmedling av lägenheter i den förening där hon är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman. Att så kan vara fallet styrks också av det faktum att hon i samband med förmedlingsuppdrag underlåtit att informera om vattenskador i fastigheten. Hur denna kontroll Att inte informera om sådana skador som kan få ekonomiska konsekvenser för köpare eller på annat sätt kan vara av betydelse för dennes förvärv strider mot mäklarens upplysningsplikt och är i sig varningsgrundande. Att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där hon är medlem innebär således att hon agerat i strid med kravet på att mäklaren måste vara en neutral mellanman, något som också är ägnat att rubba förtroendet för henne som mäklare. För detta skall gå till hon meddelas varning. Länsrätten ändrade inte Fastighetsmäklarnämndes beslut. I ett annat ärende anförde länsrätten i dom den 31 mars 2004, mål nr 6112-03, följande. För att såväl säljare som köpare skall kunna ha ett orubbat förtroende för mäklaren ligger det ett särskilt värde i att mäklaren upprätthåller en opartisk ställning. De skall inte på någon grund behöva befara att mäklaren har egna intressen avseende överlåtelsen. Mot bakgrund av att [mäklaren] förmedlat lägenhet i den förening där han själv är medlem finner länsrätten att han inte kan anses ha agerat som en sådan opartisk mellanman som krävs enligt FML. Han har således handlat i strid med 12 § FML och förseelsen i sig motiverar varning. Kammarrätten meddelade inte prövningstillstånd. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han förmedlat bostadsrätter i den förening där han ingår i styrelsen och är bosatt. Härigenom har han åsidosatt god fastighets- mäklarsed. För detta skall han varnas. Beträffande kritiken mot mäklare X avseende hans biträde vid bildandet av bostads- rättsföreningen, vid värderingen av bostadsrättlägenheterna samt i övrigt finner Fastighetsmäklarnämnden att utredningen inte ger vid handen att mäklare X agerat i strid mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser. 2005-02-23:6 Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om brister i objektsbeskrivning samt uppställda villkor m.m. Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Fastighetsmäklarnämnden har initierat en granskning av regeln men mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare med anledning av att han flera år underlåtit att betala årsavgiften i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § tid. Nämnden har begärt in kopior av samtliga handlingar i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs tre förmedlingsuppdrag som mäklare X har genomfört under år 2003. Vid granskningen av dessa har bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggningframkommit.