注册金额 不超过 25 亿元（含 25 亿元） 本期发行金额 不超过 10 亿元（含 10 亿元） 增信情况 无增信 发行人主体信用评级 AA+ 本期债券信用等级 AA+ 信用评级机构 中诚信国际信用评级有限责任公司

盐城东方投资开发集团有限公司

2024 年面向专业投资者公开发行公司债券

（第一期）募集说明书摘要

注册金额	不超过 25 亿元（含 25 亿元）
本期发行金额	不超过 10 亿元（含 10 亿元）
增信情况	无增信
发行人主体信用评级	AA+
本期债券信用等级	AA+
信用评级机构	中诚信国际信用评级有限责任公司

主承销商：东兴证券股份有限公司受托管理人：东兴证券股份有限公司簿记管理人：东兴证券股份有限公司

签署日期： 年 月‌

声明‌‌

发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。

发行人及其全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书信息披露真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏。

主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

中国证监会对公司债券发行的注册及上海证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。

发行人承诺根据法律法规和募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。

除发行人、主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在募集说明书中列明的信息和对募集说明书作任何说明。投资者若本募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑募集说明书第一节所述的各项风险因素。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书摘要中的“风险提示及说明”有关章节。

一、与发行人相关的重大事项‌

（一）本期债券发行前，发行人 2023 年 9 月末的净资产为 2,511,378.36 万元

（截至 2023 年 9 月末合并报表中所有者权益合计），合并报表口径的资产负债率为 67.11%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 76,769.45 万元

（2020-2022 年合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值）。

（二）截至 2023 年 9 月末，发行人有息债务金额为 4,719,682.74 万元，有息债务规模较大，未来财务费用将有所增长，对净利润产生一定影响，未来还款压力较大。但因发行人的信用记录较好，持有大量变现能力良好的流动资产且和银行等金融机构保持了良好的关系，必要时可以通过银行渠道继续融资和资本市场直接融资缓解发行人的债务风险。

（三）截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 9 月末，发行人应收账款科目期末净额分别为 671,252.59 万元、829,412.30 万元、914,413.18 万元和 1,035,666.32 万元， 占总资产比重分别为 12.11% 、 13.83% 、 13.61% 和 13.56%，金额较大且较为集中，主要欠款方为开发区财政局。开发区财政局应收账款未来发生坏账损失的可能性较小，但发行人应收账款回收周期较长，将影响公司整体资产的流动性，从而在一定程度上对公司的资金xx造成较大的压力。

（四）截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末及 2023 年 9 月末，发行人其他应收款期末余额分别为 1,231,266.15 万元、1,608,382.69 万元、1,932,572.15 万元和 2,012,058.05 万元， 占总资产比重分别为 22.21% 、26.82% 、28.77% 和 26.35%，发行人其他应收款余额大且占资产总额的比重较高。其他应收款的主要欠款方为开发区财政局，主要是开发区财政局因园区运营和建设向公司的临时借款及利息和往来款等，发生坏账准备的可能性较小。截至 2022 年末，发行人其他应收款中非经营性其他应收款金额合计 51,1212.36 万元，占总资产的 7.61%，

主要为与盐城成大城市建设发展有限公司和盐城经济技术开发区财政局发生的往来款。如果发行人对往来款项管理不当，或不能及时进行结算处理，可能影响公司资金xx，进而将对公司的经营产生不利影响。

（五）截至 2023 年 9 月末，发行人受限资产合计 167.66 亿元，占 2023 年 9月末总资产的比例为 21.96%，占净资产的比例为 66.76%，发行人受限资产占比较大，一定程度上影响发行人对于资产的运用，特别是在极端情况下银行等债权人享有抵押资产优先受偿的权利可能会影响债券持有人权利的行使。

（六）2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 92,882.50 万元、17,535.27 万元、11,100.34 万元和 42,944.98 万元，投资活动产生的现金流量净额分别为-33,772.33 万元、-97,968.63万元、-120,227.94 万元和-270,566.57 万元，投资活动现金净流出额较大。如果未来投资活动现金流入不佳，可能对偿还债务产生不利影响。

（七）2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-9 月，发行人分别获得政府补贴 26,643.89 万元、16,625.96 万元、20,795.43 万元和 503.94 万元，占当期净利润的比例分别为 32.76%、19.80%、26.63%和 1.35%，发行人净利润对补贴依赖程度较高。发行人获得的补助为园区公用设施和基础设施等的开发建设补助，后期具有一定的可持续性。但是如果上述情况发生变化，将对公司的偿债能力产生不利影响。

（八）发行人所处的盐城经济技术开发区是盐城市唯一的国家级经济技术开发区，是我国“一带一路”战略重要支点平台、中韩盐城产业园核心区。2015 年来，中韩自由贸易协定签署、中韩盐城产业园正式获批设立及江苏省外资提质增效相关意见的出台，均为经开区后续招商、建设创造了有利的政策环境，但 2017年受“萨德”事件影响，中xxx政治摩擦加剧，2018 年以来双边关系有所回温。未来若中韩贸易关系因政治摩擦恶化，可能会对发行人业务运营产生负面影响。

（九）近三年及一期，发行人营业毛利率分别为 20.84%、31.69%、31.47%和 35.02%，2021 年大幅上升，主要系租赁及物业管理、基建业务毛利率提高所致。未来受宏观环境及市场因素的影响，发行人仍存在毛利率下降的可能性，发

行人偿债能力可能因此受到不利影响。

（十）发行人从事大宗商品、矿产品、有色金属、化工原料、燃料油、建材物资等贸易业务，上下游供应商和客户均处于江苏、浙江、山东和上海等东部地区。报告期内，发行人前五大供应商交易金额占比分别为 91.28%、86.75%、 79.59%和 93.40%，前五大销售客户交易金额占比均为 100%。上下游集中度较高会使得发行人贸易业务容易受到上下游供应商和客户影响，若未来客户发生重大不利变化，可能会对发行人经营状况产生不利影响。

（十一）发行人承担了开发区内安置房的建设任务，按照管委会规划建设安置房并自行对外销售，项目土地通过公开市场“招拍挂”方式取得。而在土地按计划出让的管理体制下，出让计划存在一定的不确定性。未来如盐城经开区土地出让计划出现大幅度减少，可能会对发行人的正常经营产生不利影响。

（十二）近三年及一期，发行人现金及现金等价物净增加额分别为-72,770.88万元、-92,905.01 万元、74,168.96 万元和 120,673.45 万元。2020 年度及 2021 年度现金及现金等价物净增加额为负的原因主要系发行人因业务发展需要，持续进行资产投资活动，导致发行人投资活动产生的现金流量净额持续为负。若未来投资活动现金流入不佳，可能对偿还债务产生不利影响。

（ 十三） 近三年及一期， 发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为- 130,987.11 万元、-12,467.26 万元、182,668.93 万元和 348,487.00 万元。2020 年度

和 2021 年度筹资活动产生的现金流量净额为负的原因主要系发行人偿还到期债务所致。最近一年发行人现金流量净额由负转正，发行人债务结构得到明显改善，但如果未来资本市场环境出现不利变化，导致发行人的筹资能力下降，则将可能对发行人的偿债能力产生较大影响。

（十四）近年来，发行人基于城投企业市场化转型、提高市场化运营水平考虑，陆续开展股权投资业务。近三年及一期，发行人分别取得投资收益 76,818.22

万元、120,256.95 万元、47,450.35 万元和 57,149.06 万元。截至 2023 年 9 月末，

发行人长期股权投资账面价值合计 655,285.46 万元。虽然发行人已累积了一定的投资经验，但受外部宏观环境及市场因素的影响，存在投资亏损的风险。如果发行人未来存在重大股权投资亏损项目，将对发行人的偿债能力产生不利影响。

（十五）近三年及一期，发行人其他非流动金融资产账面价值分别为 0.00 万元、399,980.02 万元、406,312.85 万元和 420,808.40 万元，占当期末总资产的比例分别为 0.00%、6.67%、6.05%和 5.51%。其他非流动金融资产主要为发行人所投资基金，发行人主要以 LP 身份参与基金投资，退出机制主要包括业绩承诺、 IPO 或大股东回购等，受宏观经济环境、所投资行业景气程度、证券市场波动影响，发行人基金投资面临退出时间不确定、收益不稳定的风险。

（十六）发行人承担开发区内基础设施建设的任务，受开发区管委会的委托，建设的项目均采用代建模式，在规定时限内将竣工后的项目交付开发区管委会。经双方验收合格后，开发区财政局按照确认金额及代建协议约定的时间进行结算，结算金额按照代建项目实际总投资加上管委会给予的一定收益空间确认。以上业务产生的款项回收周期较长，可能会对发行人的经营状况、偿债能力以及现金流产生不利影响。

（十七）截至 2023 年 9 月末，发行人对外担保余额为 1,796,593.08 万元，占

2023 年 9 月末净资产的 71.54%，担保对象主要是江苏世纪新城投资控股集团有限公司、盐城市国有资产投资集团有限公司等国有企业，经营情况均良好。经营性担保业务主要由子公司东方担保开展，截至 2022 年末，东方担保应收代位追

偿款 0.36 亿元，东方担保已通过诉讼程序进行了追偿。尽管发行人在承保时会对客户还款能力和意愿进行调查评估、设置反担保措施进行风险控制，但如果反担保措施未能执行到位，可能导致担保公司业务开展及经营业绩受到不利影响。

（十八）截至 2023 年 9 月末，发行人一年内到期的债务余额为 156.55 亿元，占到当期有息负债余额的 33.17%。发行人一年内到期的债务余额在有息债务余额中的占比较高，一方面主要系发行人过往长期债务逐渐到期，将其计入一年内到期的非流动负债所致；另一方面主要系发行人综合考虑在手批文、资金成本及资金需求情况，增加了较多短期限债券，包括短期公司债与短期融资券等，计入其他流动负债所致。发行人存在一定的短期偿债压力。

（十九）2022 年公司将其持有的投资性房地产由成本模式转为公允价值计量模式，上述政策变更已经公司审议批准。该会计政策变更未对本公司财务状况和

经营成果产生重大影响。江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司采用收益法或市场法对发行人投资性房地产公允价值进行评估， 出具了xxx评报字

【2023】第 49 号追溯性资产评估报告和xxx评报字【2023】第 50 号资产评估

报告，评估基准日分别为 2021 年 12 月 31 日及 2022 年 12 月 31 日，评估基准日

投资性房地产公允价值分别为 1,243,025.51 万元及 1,310,229.13 万元。

（二十）截至 2023 年 9 月末，发行人资产总额为 7,636,502.13 万元，相比

2022 年末增长 13.70% ； 负债总额为 5,125,123.77 万元， 相比 2022 年末增长

20.65%；所有者权益合计为 2,511,378.36 万元，相比 2022 年末增长 1.74%；2023

年 1-9 月，发行人营业收入为 189,345.91 万元，比上年同期增长 10.02%；净利润

为 37,234.89 万元，比上年同期增长 4.64%。发行人 2023 年 1-9 月财务数据未发生重大不利变化。

二、与本期债券相关的重大事项‌

（一）本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。

（二）中诚信国际信用评级有限责任公司出具了编号为“CCXI-20240977D- 01”的《盐城东方投资开发集团有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，本期债券评级 AA+，表示债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。（三）本期债券分为 2 个品种。其中

品种一为 3 年期固定利率债券；品种二为 5 年期固定利率债券。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和主承销商将根据本期债券申购情况，在总发行规模内，由发行人和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，并确定最终发行规模。

（四）本期债券投资者保护条款以及《债券持有人会议规则》《债券受托管理协议》中对投资者权益影响较大的条款已在募集说明书“第十节 投资者保护机制”、“第十二节 持有人会议规则”和“第十三节 受托管理人”中进行相应

披露。

（五）本期债券违约事项及纠纷解决机制已在募集说明书“第十一节 违约、风险情形及处置”中进行相应披露。

（六）2021 年 7 月，xx评级将包含发行人在内的 14 家中资公共部门政府相关企业的长期外币和本币发行人违约评级置于负面评级观察状态。该项调整为惠誉对中资国企的大范围调整，主要系惠誉考虑中资国有企业的违约数量不断增加，但相对于国企发行人的数量而言仍处于较低水平，为遏制金融风险，中国政府继续将去杠杆作为其核心政策目标，且中国政府机构对企业（包括政府相关企业）违约的容忍度有所提升。鉴于国企所发挥的作用及其总债务规模，惠誉预期不会出现骤然激增的国企违约或大规模债务重组事件——这将破坏市场稳定并增加系统性金融风险。但是，政府相关企业之间的差异或将扩大，导致政府支持两极分化加剧。

发行人为惠誉评级在盐城地区的唯一评级主体，且近年来发行人主营业务日趋多元化，惠誉基于其《政府相关实体评级标准》，对地方政府在必要时提供支持的能力/意愿等进行重新评估，将发行人调整至负面观察清单。报告期内发行人未发生重大不利事项，日常经营及偿债均有序进行，上述调整系进行负面观察，未实质降低发行人国际评级。

（七）本期债券不符合债券通用质押式回购交易的条件。

（八）公司提请投资者注意，本期债券募集资金不与政府信用挂钩，地方政府对本期债券并不负有任何偿还责任、担保责任或者任何救助责任，相关举借债务由地方国有企业作为独立法人负责偿还。

（九）本期债券的交易场所为上海证券交易所，仅面向专业投资者公开发行。根据《公司债券发行与交易管理办法》，专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的资质条件。

目录‌

签署日期： 年 月 2

声明 1

重大事项提示 2

一、与发行人相关的重大事项 2

二、与本期债券相关的重大事项 6

目录 8

释义 10

第一节 风险提示及说明 12

一、与发行人相关的风险 12

二、与本期债券相关的投资风险 20

第二节 发行条款 22

一、本期债券的基本发行条款 22

二、本期债券的特殊发行条款 24

本期债券品种一和品种二均不设置特殊发行条款。 24

三、本期债券发行、登记结算及上市流通安排 24

第三节 募集资金运用 25

一、本期债券的募集资金规模 25

二、本期债券募集资金使用计划 25

三、募集资金的现金管理 25

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施 26

五、本期债券募集资金专项账户管理安排 26

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响 27

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺 28

八、前次公司债募集资金使用情况 29

第四节 发行人基本情况 31

一、发行人基本信息 31

二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况 31

三、发行人的股权结构 33

四、发行人的重要权益投资情况 35

五、发行人的治理结构等情况 39

六、发行人董事、监事及高级管理人员基本情况 49

七、发行人主营业务情况 56

八、其他与发行人主体相关的重要情况 111

第五节 发行人主要财务情况 113

一、发行人财务报告总体情况 113

二、发行人财务会计信息及主要财务指标 118

三、发行人财务状况分析 131

第六节 发行人信用状况 226

一、发行人及本期债券信用评级情况 226

二、发行人其他信用情况 228

第七节 增信情况 234

第八节 备查文件 235

一、备查文件 235

二、备查文件查阅时间及地点 235

释义‌

在本募集说明书摘要中除非文意另有所指，下列词语具有以下含义：

发行人、本公司、公司、东方集团、集团公司、盐城东 方	指	盐城东方投资开发集团有限公司
开发区管委会、管委会	指	盐城经济技术开发区管理委员会
本次债券	指	由股东和董事会同意、经证监会批复同意注册的面向专 业投资者公开发行不超过25亿元公司债券
本期债券	指	盐城东方投资开发集团有限公司2024年面向专业投资者 公开发行公司债券（第一期）
本期发行	指	本期公司债券的公开发行
控股股东、股东	指	盐城市人民政府
董事会	指	盐城东方投资开发集团有限公司董事会
监事会	指	盐城东方投资开发集团有限公司监事会
经济技术开发区、开发区、 经开区、园区	指	盐城经济技术开发区
开发区财政局、财政局	指	盐城经济技术开发区财政局
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》
《管理办法》	指	《公司债券发行与交易管理办法》
中国证监会、证监会	指	中国证券监督管理委员会
交易所、上交所	指	上海证券交易所
债券登记机构	指	中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
专业机构投资者	指	根据《证券法》、国务院证券监督管理机构规定的专业 机构投资者
债券持有人	指	根据证券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债 券的投资者
主承销商、东兴证券	指	东兴证券股份有限公司
副主承销商	指	国泰君安证券股份有限公司
分销商	指	华金证券股份有限公司
发行人律师、律师	指	江苏和兑律师事务所
审计机构、会计师事务所	指	xxx诚会计师事务所（特殊普通合伙）
最近三年及一期、报告期	指	2020年度、2021年度、2022年度、2023年1-9月

最近三年及一期末、报告期 末	指	2020年末、2021年末、2022年末、2023年9月末
募集说明书	指	《盐城东方投资开发集团有限公司2024年面向专业投资 者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》
募集说明书摘要	指	《盐城东方投资开发集团有限公司2024年面向专业投资 者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要》
《债券受托管理协议》、 《受托管理协议》、债券受托管理协议、受托管理协议	指	《盐城东方投资开发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券之受托管理协议》
《债券持有人会议规则》、 债券持有人会议规则、持有人会议规则	指	《盐城东方投资开发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券之持有人会议规则》
评级机构、中诚信	指	中诚信国际信用评级有限责任公司
东方建设	指	盐城东方建设投资股份有限公司
东方市政	指	江苏沿海东方市政建设股份有限公司
东方担保	指	盐城市东方融资担保有限公司
东方物业	指	盐城市东方物业管理有限公司
同创物资	指	盐城市同创物资贸易有限公司
东方新城	指	江苏东方新城建设投资有限公司
东方园林	指	盐城东方园林工程有限公司
永泰投资	指	盐城永泰投资发展有限公司
东方租赁	指	江苏东方融资租赁有限公司
东方搜好车	指	盐城东方搜好车汽车服务有限公司
津信置业	指	盐城津信东方置业有限公司
东方资本	指	ORIENTAL CAPITAL CO.,LTD
工作日	指	中华人民共和国商业银行的对公营业日
交易日	指	上海证券交易所的营业日
法定节假日或休息日	指	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定 节假日和/或休息日）
元、xx、万元、亿元	指	如无特别说明，分别为人民币元、人民币千元、人民币 万元、人民币亿元

注：本募集说明书摘要中除特别说明外，所有数值保留 2 位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符，均为四舍五入造成。

第一节 风险提示及说明‌

投资者在评价和投资本期债券时，除募集说明书提供的其他资料外，应特别认真地考虑下述各项风险因素。

一、与发行人相关的风险‌

（一）财务风险

1、有息债务规模较大的风险

截至 2023 年 9 月末，发行人合并报表口径有息负债为 4,719,682.74 万元，发行人有息债务规模较大，未来财务费用将有所增长，对净利润产生一定影响，未来还款压力较大。

2、投资活动现金流出较大的风险

近三年及一期末，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 92,882.50 万元、17,535.27 万元、11,100.34 万元和 42,944.98 万元，投资活动产生的现金流量净额分别为-33,772.33 万元、-97,968.63 万元、-120,227.94 万元和-270,566.57 万

元，投资活动现金净流出额较大。如果未来投资活动现金流入不佳，可能对偿还债务产生不利影响。

3、对外担保导致的或有负债风险

截至 2023 年 9 月末，发行人对外担保余额为 1,796,593.08 万元，占 2023 年

9 月末净资产的 71.54%，担保对象主要是江苏世纪新城投资控股集团有限公司、盐城市国有资产投资集团有限公司等国有企业，经营情况均良好。经营性担保业务主要由子公司东方担保开展，截至 2022 年末，东方担保应收代位追偿款 0.36亿元，东方担保已通过诉讼程序进行了追偿。尽管发行人在承保时会对客户还款能力和意愿进行调查评估、设置反担保措施进行风险控制，但如果反担保措施未能执行到位，可能导致担保公司业务开展及经营业绩受到不利影响。

4、应收账款占比较高的风险

近三年及一期末，发行人应收账款余额分别为 671,252.59 万元、829,412.30万元、914,413.18 万元和 1,035,666.32 万元， 占总资产比重分别为 12.11%、

13.83%、13.61%和 13.56%，金额较大且较为集中，主要欠款方为开发区财政局，未来发生坏账损失的可能性较小。但发行人应收账款回收周期较长，将影响公司整体资产的流动性，从而在一定程度上对公司的资金xx造成较大的压力。

5、其他应收款占比较高的风险

近三年及一期末， 发行人其他应收款净额分别为 1,231,266.15 万元、

1,608,382.69 万元、1,932,572.15 万元和 2,012,058.05 万元，占总资产比重分别为

22.21%、26.82%、28.77%和 26.35%，发行人其他应收款余额大且占资产总额的比重较高。其他应收款的主要欠款方为开发区财政局，主要是开发区财政局土地置换款、因园区运营和建设向公司的临时借款及利息和往来款等，发生坏账准备的可能性较小。截至 2022 年末，发行人其他应收款中非经营性其他应收款金额合计 51,1212.36 万元，占总资产的 7.61%，主要为与盐城成大城市建设发展有限公司和盐城经济技术开发区财政局发生的往来款。发行人其他应收款、非经营性其他应收款金额较大，如果发行人对往来款项管理不当，或不能及时进行结算处理，可能影响公司资金xx，进而将对公司的经营产生不利影响。

6、受限资产占比较高的风险

截至 2023 年 9 月末，发行人受限资产账面余额为 1,676,575.88 万元，占发行人净资产的比例为 66.76%。主要为发行人为取得银行贷款而向银行抵押的土地使用权和地上建筑物等。发行人受限资产占比较大，一定程度上影响发行人对于资产的运用，特别是在极端情况下银行等债权人享有抵押资产优先受偿的权利可能会影响债券持有人权利的行使。

7、存货价值波动风险

截至 2023 年 9 月末，发行人存货账面金额为 698,245.23 万元，占总资产的比重为 9.14%，受宏观经济、国家政策以及盐城市政府的政策影响，公司土地价值可能发生波动，同时由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处环境发生不利影响，如果未来土地价值发生减值，发行人将面临存货价值波动的风险。

8、投资性房地产价值波动风险

截至 2023 年 9 月末，发行人投资性房地产账面价值为 1,485,827.69 万元，占

总资产的比重为 19.46%。公司投资性房地产主要为公司用于对外租赁的商业地产和标准厂房，按照公允价值计量。房地产价格受宏观经济、国家政策的影响较大，如果未来投资性房地产公允价值发生变动，发行人将面临投资性房地产价值波动的风险。

9、未来经营支出较大的风险

公司作为开发区内最重要的建设主体，负责开发区内的基础设施建设、房屋建设和租赁及物业管理等业务，未来经营性投资支出较大。较大的投资支出，可能使公司债务水平和债务负担上升，增加公司的偿债压力。

10、发行人净利润依赖政府补贴的风险

近三年及一期，发行人分别获得政府补贴为 26,643.89 万元、16,625.96 万元、20,795.43 万元和 503.94 万元， 占当期净利润的比例分别为 32.76% 、 19.80%、26.63%和 1.35%，发行人净利润对补贴依赖程度较高。发行人获得的补助为园区公用设施和基础设施等的开发建设补助，后期具有一定的可持续性。但是如果上述情况发生变化，将对公司的偿债能力产生不利影响。

11、股权投资风险

近年来，发行人基于城投企业市场化转型、提高市场化运营水平考虑，陆续开展股权投资。近三年及一期， 发行人分别取得投资收益 76,818.22 万元、

120,256.95 万元、47,450.35 万元和 57,149.07 万元。截至 2023 年 9 月末，发行人

长期股权投资账面价值合计 655,285.46 万元。虽然发行人已累积了一定的投资经验，但受外部宏观环境及市场因素的影响，存在投资亏损的风险。如果发行人未来存在重大股权投资亏损项目，将对发行人的偿债能力产生不利影响。

12、基金投资风险

近三年及一期末，发行人其他非流动金融资产账面价值分别为 0.00 万元、

399,980.02 万元、406,312.85 万元和 420,808.40 万元，占当期末总资产的比例分别为 0.00%、6.67%、6.05%和 5.51%。其他非流动金融资产主要为发行人所投资基金，发行人主要以 LP 身份参与基金投资，退出机制主要包括业绩承诺、IPO或大股东回购等，受宏观经济环境、所投资行业景气程度、证券市场波动影响，发行人基金投资面临退出时间不确定、收益不稳定的风险。

13、基建业务回款周期较长的风险

发行人承担开发区内基础设施建设的任务，受开发区管委会的委托，建设的项目均采用代建模式，在规定时限内将竣工后的项目交付开发区管委会。经双方验收合格后，开发区财政局按照确认金额及代建协议约定的时间进行结算，结算金额按照代建项目实际总投资加上管委会给予的一定收益空间确认。以上业务产生的款项回收周期较长，可能会对发行人的经营状况、偿债能力以及现金流产生不利影响。

14、毛利率下降的风险

近三年及一期， 发行人营业毛利率分别为 20.84% 、31.69% 、31.47% 和 35.02%，2021 年大幅上升，主要系租赁及物业管理、基建业务毛利率提高所致。未来受宏观环境及市场因素的影响，发行人仍存在毛利率下降的可能性，发行人偿债能力可能因此受到不利影响。

15、应收账款和其他应收款的回款风险

近三年及一期末， 发行人合并口径下应收账款和其他应收款合计为

1,902,518.74 万元、2,437,794.99 万元、2,846,985.33 万元和 3,047,724.37 万元，占

资产总额比例分别为 34.32%、40.65%、42.39%和 39.91%。发行人应收款项占比较大，若应收款对手方发生重大不利变化，将造成应收款项不能如期回收，从而对发行人财务状况及经营状况产生不利影响。

（二）经营风险

1、经济周期风险

发行人主营业务涉及园区开发及安置房销售，其主营业务的发展与宏观经济政策密切相关。如果出现宏观经济增长放缓或衰退，发行人承建的基础设施建设开发业务和房屋销售业务量将会减少，业务的收益水平也将下降，从而影响发行人的盈利能力。发行人租赁及管理业务主要是对入园企业的租金收入，目前处于上升阶段，一旦宏观经济环境进入下行周期，可能造成已入园企业经营困难和新入园企业数量减少的局面，从而影响发行人的业务经营。

2、安全生产风险

发行人业务板块中，不论是基础设施建设开发、房屋建设还是租赁及物业的建设，都涉及到工程施工，因此施工安全就成了发行人正常运营的前提条件，也是公司取得经济利益的重要保障。发行人负责的建设任务具有投资规模大、建设周期长、验收要求高的特点，人为因素、设备因素、天气因素等都可能带来潜在的安全风险。如果在管理和技术等方面出现重大失误，发生安全生产的重大事故，将对发行人的经营带来不利影响。

3、市场竞争风险

盐城经济技术开发区是国家级经济技术开发区，是盐城对外开放的重要窗口和经济发展的重要阶梯，对盐城地区经济发展的意义重大。发行人作为开发区内主要的建设主体，在园区内各项代建业务及租赁业务中占据主导地位，具有较强的市场竞争能力。但是，发行人同时面临xx地区同类国家级开发区运营主体的激烈竞争，如果发行人不能在基础设施服务、人才吸引力等核心竞争因素上保持竞争力，则可能会产生园区内企业外流的风险。

4、合同定价风险

发行人租赁及物业业务涉及到物业租赁的定价风险。发行人与入园企业签订租赁合同，为了吸引企业，会给予一定的优惠政策，以提高园区吸引力，锁定潜在客户。发行人租赁价格可能会低于现有水平，从而造成租赁合同定价低于预期的风险。

5、合同履约风险

发行人基础设施建设开发业务需要与开发区管委会签订委托代建协议，由于开发区管委会履行合同的时效性取决于园区的政策以及园区财政实力，因此可能存在不按合同完工决算、确认收入和支付款项的情况，引起合同履约的风险。

6、建造成本上升风险

发行人基础设施建设开发业务、房屋建设业务以及租赁及物业的建设都涉及到原材料、人工等建设成本，如果通货膨胀等各种因素造成市场价格变动，建设成本增加，将大大影响发行人项目的工程造价，对发行人资金筹措造成压力，极端情况下还会造成无法完工的风险。虽然发行人项目可研预算时，一般都会计提预备费用，对建造成本的变化具备一定的抗风险能力，但发行人仍然面临建造成

本上升的风险。

7、园区发展前景不稳定的风险

盐城经济技术开发区目前处于发展壮大阶段，入园企业数量也正随着园区的发展而逐步增加，未来企业引入的情况将对区域经济发展产生重要影响。一旦入园企业达不到预期目标，将影响发行人租赁及物业业务的发展。此外，目前盐城经济技术开发区以汽车产业为主导，产业集中度过高，如果汽车产业不景气，也会间接对发行人经营产生不利影响。

8、资产被划转的风险

发行人受盐城市人民政府实际控制，如果盐城经济技术开发区未来发展规划、园区政策有所变化，可能出现通过行政权力划转企业资产、改变企业业务范围的行为，这些行为可能导致公司资产状况、收入结构发生重大变化，进而对公司的经营业绩和财务状况造成重大影响。

9、多元化业务经营风险

发行人主营业务包括基础设施建设开发、房屋销售、租赁及物业管理和贸易等，报告期内，担保业务、融资租赁及汽车销售业务逐步发展。发行人多元化的业务对现有业务收入起到很好的补充作用，有助于拓宽收入来源以及提升整体经营抗风险能力。然而，随着发行人业务板块的不断扩展和延伸，发行人在不同板块业务之间面临着资源分配和业务整合的困难，可能会对未来盈利能力产生不利影响。

10、中韩关系变化产生的经营风险

发行人所处的盐城经济技术开发区是盐城市唯一的国家级经济技术开发区，是我国“一带一路”战略重要支点平台、中韩盐城产业园核心区。2015 年来，中韩自由贸易协定签署、中韩盐城产业园正式获批设立及江苏省外资提质增效相关意见的出台，均为经开区后续招商、建设创造了有利的政策环境，但 2017 年受 “萨德”事件影响，中xxx政治摩擦加剧。2018 年以来双边关系有所回温，未来若中韩贸易关系因政治摩擦恶化，可能会对发行人业务运营产生负面影响。

11、贸易板块上下游集中度较高的风险

发行人从事大宗商品、矿产品、有色金属、化工原料、燃料油、建材物资等

的国内外贸易业务，上下游供应商和客户均处于江苏、浙江、山东和上海等东部地区。报告期内，发行人前五大供应商交易金额占比分别为 91.28%、86.75%、 79.59%和 93.40%，前五大销售客户交易金额占比均为 100%。上下游集中度较高会使得发行人贸易业务容易受到上下游客户影响，若未来客户发生重大不利变化，可能会对发行人经营状况产生不利影响。

12、土地出让计划不确定的风险

发行人承担了开发区内安置房的建设任务，按照管委会规划建设安置房并自行对外销售，项目土地通过公开市场“招拍挂”方式取得。而在土地按计划出让的管理体制下，出让计划存在一定的不确定性。未来如盐城经开区土地出让计划出现大幅度减少，可能会对发行人的正常经营产生不利影响。

13、担保代偿率增长的风险

截至 2020 年末、2021 年末、2022 年末、2023 年 9 月末，发行人经营性担保余额分别为 2.52 亿元、1.62 亿元、1.31 亿元和 0.95 亿元，代偿余额分别为 0.73亿元、0.56 亿元、0.45 亿元和 0.53 亿元，担保代偿率分别为 4.74%、13.04%、 6.35%和 8.94%。截至 2023 年 9 月末，发行人累计发生担保代偿金额 42,056.70 万

元，已收回 34,284.17 万元，尚未收回 7,772.53 万元。虽然发行人提供担保的单位信誉可靠，经营情况正常，具备良好的还款能力，反担保措施齐备，且截至 2023 年 9 月末发行人的累计代偿回收率已经达到了 81.52%，但由于发行人报告期内担保代偿率波动较大，仍存在担保代偿率增长的风险。

14、基建业务回款周期较长的风险

发行人承担开发区内基础设施建设的任务，受开发区管委会的委托，建设的项目均采用代建模式，在规定时限内将竣工后的项目交付开发区管委会。经双方验收合格后，开发区财政局按照确认金额及代建协议约定的时间进行结算，结算金额按照代建项目实际总投资加上管委会给予的一定收益空间确认。以上业务产生的款项回收周期较长，可能会对发行人的经营状况、偿债能力以及现金流产生不利影响。

15、贸易业务下游客户延迟付款的风险

发行人从事大宗商品、矿产品、有色金属、化工原料、燃料油、建材物资等贸易业务，贸易业务均根据取得的销售定单来确定采购量，相关采购合同与销售合同签订后，由发行人根据合同向供货商支付货款，供货商向发行人转移货权，若下游客户延迟付款，会造成发行人资金支付购货款而无法及时收回的风险，可能会对发行人的现金流产生不利影响。

16、评级负面观察的风险

2021 年 7 月，惠誉评级将包括发行人在内的数家中资公共部门政府相关企业的长期外币和本币发行人违约评级置于负面评级观察状态。发行人经营及偿债均有序进行，未发生重大不利事项，上述评级调整事项可能对发行人后续融资等造成不利影响，从而影响本期债券的偿付。

（三）管理风险

1、合同风险

发行人从事基础设施建设开发业务，在实际经营活动中需与中标单位和施工单位等参与方签订大量的合同，合同风险是工程风险、外界环境风险等的集中体现。合同的主观性风险是人为因素引起的，同时也能通过人为因素避免或控制。若发行人项目管理人员和施工人员缺少风险意识、缺少责任心或者缺乏经验，有可能产生合同纠纷，从而为公司经营带来一定风险。

2、下属公司管理风险

发行人作为控股型公司，其中不少建设项目通过下属子公司开展，对此，发行人已经制定了严格的内控管理制度。若发行人未能有效地贯彻内部控制管理制度，未能对子公司进行有效的管理，导致项目未能顺利执行，可能对发行人的经营业绩产生不利影响。

3、在建工程及项目管理风险

发行人一般多个代建项目同时开工建设，对发行人统筹管理、资金安排调度、工程进度管理、质量监督等方面均提出了较高要求，给发行人带来了一定的项目管理风险。

4、投融资管理风险

本公司所承担的部分基础设施建设开发项目建设期长，投入成本大，工程结算周期较长，成本回收慢，随着一些重点项目陆续开工建设，公司未来几年建设规模将可能进一步扩大，融资规模也可能随之上升，从而增加了公司投融资管理难度和风险。

（四）政策风险

1、宏观经济政策风险

基础设施建设开发项目投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，可能对发行人所从事的基础设施投资、建设、运营和管理业务产生影响。未来，若政府采取紧缩的货币政策，可能使得发行人通过信贷等工具融资难度增加，从而可能使发行人从事的项目建设受到不利影响。同时，若政府采取紧缩的财政政策，可能导致政府对基础设施投资力度下降，从而可能对发行人的业务规模和盈利能力产生不利影响。

2、产业政策风险

发行人主要从事城市基础设施建设开发项目的投资、建设、经营和管理，现阶段属于国家大力支持发展的行业。在我国国民经济发展的不同阶段，国家和地方产业政策会有不同程度的调整。国家宏观经济政策和产业政策的调整可能会影响发行人的经营管理活动，不排除在一定时期内对发行人经营环境和业绩产生不利影响的可能性。

3、环保政策风险

基础设施建设开发和运营会不同程度地破坏当地植被水土，产生废气、粉尘及噪音等环境污染，对生态环境造成破坏。尽管本公司不属于高污染行业，但随着国家环境治理力度的加大和环保政策的调整，将可能在一定程度上加大公司营运成本，进而影响本公司的收入水平和盈利能力。

二、与本期债券相关的投资风险‌

（一）利率风险

受国际金融环境变化、国内宏观经济运行状况、货币政策等因素的影响，市场利率存在一定的波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波

动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。

（二）流动性风险

本期债券发行结束后将申请在上交所上市交易。由于具体上市审批或核准事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在证券交易场所上市流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有持续活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券交易时出现困难。

（三）偿付风险

公司目前经营情况和财务状况良好。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的经营活动存在着一定的不确定性，这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公司难以如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资者面临一定的偿付风险。

（四）资信风险

发行人目前资信状况良好，近三年与银行、主要客户发生的重要业务往来中，未曾发生任何严重违约。在未来的业务经营中，发行人亦将秉承诚信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但是，在本期债券存续期内，如果由于发行人自身的相关风险或不可控因素导致发行人的财务状况发生重大不利变化，则发行人可能无法按期偿还贷款或无法履行与客户签订的业务合同，从而导致发行人资信状况恶化，进而影响本期债券本息的偿付。

（五）信用风险

本期债券为无担保债券。在本期债券发行时，发行人已根据实际情况安排了多项偿债保障措施来保障本期债券按时还本付息，但是在本期债券存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不完全充分或无法完全履行，进而影响本期债券持有人的利益。

第二节 发行条款

一、本期债券的基本发行条款‌

（一）发行人全称：盐城东方投资开发集团有限公司。

（二）债券全称：盐城东方投资开发集团有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）。

（三）注册文件：发行人于 2023 年 7 月 13 日获中国证券监督管理委员会出具的《关于同意盐城东方投资开发集团有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可〔2023〕1544 号），注册规模为不超过 25 亿元。

（四）发行金额：本期债券分为 2 个品种。本期债券品种一和品种二发行

规模合计不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和主承销商将根据本期债券申购情况，在总发行规模内，由发行人和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权，并确定最终发行规模。

（五）债券期限：本期债券分为 2 个品种。其中品种一为 3 年期固定利率

债券；品种二为 5 年期固定利率债券。

（六）票面金额及发行价格：本期债券面值为 100 元，按面值平价发行。

（七）债券利率及其确定方式：本期债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。

（八）发行对象：本期债券面向专业机构投资者公开发行。

（九）发行方式：本期债券发行方式为簿记建档发行。

（十）承销方式：本期债券由主承销商组建的承销团，以余额包销方式承销。

（十一）起息日期：本期债券的起息日为 2024 年 4 月 25 日。

（十二）付息方式：本期债券采用单利计息，付息频率为按年付息。

（十三）利息登记日：本期债券利息登记日为付息日的前 1 个交易日，在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得上一计息期间

的债券利息。

（十四）付息日期：本期债券品种一付息日为 2025 年至 2027 年每年的 4

月 25 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间

付息款项不另计利息）。本期债券品种二付息日为 2025 年至 2029 年每年的 4

月 25 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后 的第 1 个交易日，顺延期间付息款项不另计利息）。

（十五）兑付方式：本期债券的本息兑付将按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的相关规定办理。

（十六）兑付金额：本期债券到期一次性偿还本金。

（十七）兑付登记日：本期债券兑付登记日为兑付日的前 1 个交易日，在兑付登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权获得相应本金及利息。

（十八）本金兑付日期：本期债券品种一的兑付日期为 2027 年 4 月 25 日

（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计利

息）。本期债券品种二的兑付日期为 2029 年 4 月 25 日（如遇法定节假日或休息

日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间不另计利息）。

（十九）偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。

（二十）增信措施：本期债券不设定增信措施。

（二十一）信用评级机构及信用评级结果：经中诚信国际信用评级有限责任公司评定，发行人的主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定，本期债券评级 AA+，具体信用评级情况详见“第六节 发行人信用状况”。

（二十二）募集资金用途：本期债券的募集资金将用于偿还发行人到期及回售的公司债券本金，具体募集资金用途详见“第三节 募集资金运用”。

（二十三）债券通用质押式回购安排：本期公司债券发行结束后，认购人不可进行债券通用质押式回购。

二、本期债券的特殊发行条款‌

本期债券品种一和品种二均不设置特殊发行条款。‌

三、本期债券发行、登记结算及上市流通安排‌

（一）本期债券发行时间安排

1、发行公告日：2024 年 4 月 22 日。

2、发行首日：2024 年 4 月 24 日。

3、发行期限：2024 年 4 月 24 日至 2024 年 4 月 25 日。

（二）登记结算安排

本期公司债券以实名记账方式发行，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司进行登记存管。中国证券登记结算有限责任公司上海分公司为本期公司债券的法定债权登记人，并按照规则要求开展相关登记结算安排。

（三）本期债券上市交易安排

1、上市交易流通场所：上海证券交易所。

2、发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。

3、本期公司债券发行结束后，认购人可按照有关主管机构的规定进行公司债券的交易、质押。

第三节 募集资金运用‌

一、本期债券的募集资金规模‌

经发行人董事会审议通过并经发行人股东出具股东决定，并经中国证券监督管理委员会注册（证监许可【2023】1544 号），本期债券注册总额不超过 25 亿元，本期债券发行金额不超过 10 亿元。

二、本期债券募集资金使用计划‌

本期公司债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期及回售的公司债券本金，具体明细如下：

单位：亿元

序号	债务人	债券简称	证券类别	发 行金额	余额	回售规模	起息日	回售支付日	到期日	拟 使 用募 集 资金
1	东方集团	21 盐投 01	一般公司债	5.00	5.00	5.00	2021-05-07	2024-05-07	2026-05-07	5.00
2	东方集团	21 盐投 02	一般公司债	5.00	5.00	——	2021-07-20	——	2024-07-20	5.00
合计										10.00

21 盐投 01 已于 2024 年 4 月 9 日完成回售登记，发行人于 2024 年 4 月 11 日

发布了回售结果公告，21 盐投 01 回售规模为【50,000.00】万元，以上回售为 21

盐投 01 的最终回售结果，发行人承诺不对回售的 21 盐投 01 进行转售，已经回售债券将进行注销。

发行人承诺，本期债券募集资金不涉及地方政府隐性债务，募集说明书中列式的拟偿还的有息负债不涉及地方政府隐性债务，未来如调整拟偿还的有息负债，亦不会涉及地方政府隐性债务。

三、募集资金的现金管理‌

在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购

等。

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施‌

因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，若公司无法直接以本期债券募集资金于上述公司债券到期日进行偿还，公司将本着有利于优化公司债务结构、尽可能节省财务费用的原则通过自筹资金方式先偿还上述公司债券，待本期债券募集资金到位后予以替换。

上述借款若无法实行还款，将灵活替换为其他拟偿还有息负债。若发行人在债券存续期间变更偿还借款明细，发行人将根据本期债券股东决定的授权，由公司法定代表人签字确认并披露临时公告。

五、本期债券募集资金专项账户管理安排‌

（一）设置募集资金专项账户

本期债券通过设置募集资金专项账户来保证发行人按照《募集说明书》的要求合法合规使用募集资金并确保及时足额支付到期应偿还的本金及利息。本期债券发行前，发行人将开设专项账户，该账户仅用于本期债券募集资金的储存、划转等。

（二）引入第三方机构监管

本期债券委托银行对募集资金使用进行严格监管，发行人、受托管理人和资金监管银行将签署三方的《资金监管协议》，对募集资金的使用进行严格的规定，确保其仅限发行人用于募集说明书约定用途。

（三）制定债券受托管理人制度

本期债券制定了债券受托管理人制度，由东兴证券担任本期债券的受托管理人，债券受托管理人将代表债券持有人对本期债券募集资金的使用情况进行监督，保护债券持有人的正当利益。

（四）严格履行信息披露义务

债券受托管理人和发行人将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则，

按中国证监会、上海证券交易所等有关规定对募集资金使用情况进行定期披露。本期债券存续期内，发行人将就本期债券相关信息向投资人进行披露，发行人在每个会计年度结束之日起 4 个月内或者每个会计年度的上半年结束之日起 2 个月内，分别向上海证券交易所提交并披露上一年度报告或者本年度中期报告。定期报告应就募集资金使用情况进行专项说明，使得本期债券募集资金使用等情况受到债券持有人的监督，防范风险。

（五）制定募集资金使用计划

本期债券发行前，发行人将制定专门的债券募集资金使用计划，财务部对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据股东批复并按照募集说明书披露的用途使用。

发行人已成立专门的团队负责募集资金监管工作。此外，发行人将为本期债券的发行和偿付设立了专门的募集资金监管账户。

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响‌

（一）对发行人负债结构的影响

本期公司债券发行完成后，将引起公司资产负债结构发生变化，假设公司的资产负债结构在以下假设基础上产生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2023 年 9 月 30 日；

2、假设本期债券的募集资金净额为 100,000.00 万元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；

3 、假设本期债券募集资金 50,000.00 万元全部用于偿还非流动负债、

50,000.00 万元全部用于偿还流动负债;

4、假设公司债券于 2023 年 9 月 30 日完成发行；

5、假设财务数据基准日与本期公司债券发行完成日之间不发生重大资产、负债、权益变化。

基于上述假设，本期债券发行对发行人资产负债结构的影响如下：

对合并口径资产负债结构的影响

单位：万元

项目	2023 年 9 月 30 日 （原合并报表）	2023 年 9 月 3 日 （模拟合并报表）	变动额
存货	698,245.23	698,245.23	-
流动资产	4,552,255.40	4,552,255.40	-
非流动资产	3,084,246.73	3,084,246.73	-
资产合计	7,636,502.13	7,636,502.13	-
流动负债	1,891,450.84	1,841,450.84	-50000.00
非流动负债	3,233,672.93	3,283,672.93	50000.00
负债合计	5,125,123.77	5,125,123.77	-
流动负债/总负债 （%）	36.91	35.93	-0.98
资产负债率（%）	67.11	67.11	-
流动比率（倍）	2.41	2.47	0.07
速动比率（倍）	2.04	2.09	0.06

以 2023 年 9 月 30 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，在不考虑融资过程中所产生相关费用的情况下，合并财务报表的资产负债率仍为 63.25%，未发生变化；其次，发行人合并财务报表的流动负债占负债总额比例由 36.91%下降至 35.93%。

（二）对于发行人短期偿债能力的影响

本期债券发行完成后，按照 2023 年 9 月末的财务数据模拟计算，在不考虑融资过程中所产生相关费用的情况下，公司合并报表的流动比率、速动比率将得到提高。

综上所述，本期债券将有效地拓宽公司融资渠道，锁定公司的财务成本，满足公司对营运资金的需求，有助于提高公司盈利能力，促进公司健康发展。

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺‌

发行人承诺将严格按照募集说明书约定的用途使用本期债券的募集资金，不

用于弥补亏损和非生产性支出。

发行人承诺，如在存续期间变更募集资金用途，将及时披露有关信息。

发行人将严格按照募集说明书的约定使用本期公开发行公司债券的募集资金，并做出以下承诺：

（一）本期债券的发行不涉及新增地方政府债务，本期债券发行后形成的债务不会纳入到政府性债务，地方政府对本期债券不承担任何偿债责任；

（二）本期债券的募集资金将按照发行募集说明书中的约定用途依法合规使用，不会用于偿还地方政府债务，不违规用于公益性项目建设，不会用于购置土地，不用于地方政府融资平台；

（三）本期债券募集资金不用于货币化安置，不用于住宅房地产业务，不涉及地方政府隐性债务。

八、前次公司债募集资金使用情况‌

2023 年 3 月 3 日，发行人向专业投资者非公开发行不超过 31.2 亿元公司债券获上海证券交易所上证函【2023】578 号无异议函，截至本募集说明书摘要签署日，该批文项下公司债券已发行 23.20 亿元。前次公司债券募集资金与募集说明书披露的用途一致，具体使用情况如下：

（一）“23盐投01”募集资金使用情况

发行人于 2023 年 3 月 14 日完成发行的 盐城东方投资开发集团有限公司

2023 年面向专业投资者非公开发行公司债券( 第一期)（ 债券简称“ 23 盐投

01”），发行规模 11.20 亿元人民币，期限 3 年。“23 盐投 01”募集资金扣除发行费用后全部用于偿还“22 盐投 D1”。截至本募集说明书摘要出具之日，募集资金已使用完毕，募集资金用途与募集说明书约定一致。

（二）“23盐投02”募集资金使用情况

发行人于 2023 年 7 月 25 日完成发行的盐城东方投资开发集团有限公司 2023年面向专业投资者非公开发行公司债券(第二期)（债券简称“23 盐投 02”），发行规模 6.00 亿元人民币，期限 3 年。“23 盐投 02”募集资金扣除发行费用后全

部用于偿还“22 盐投 D2”。截至本募集说明书摘要出具之日，募集资金已使用完毕，募集资金用途与募集说明书约定一致。

（三）“24盐投01”募集资金使用情况

发行人于 2024 年 1 月 29 日完成发行的盐城东方投资开发集团有限公司 2024年面向专业投资者非公开发行公司债券(第一期)（债券简称“24 盐投 01”），发行规模 6.00 亿元人民币，期限 3 年。“24 盐投 01”募集资金扣除发行费用后全部用于偿还“22 盐投 02”。截至 2024 年 3 月末，募集资金尚未使用。

第四节 发行人基本情况‌

一、发行人基本信息‌

中文名称	盐城东方投资开发集团有限公司
法定代表人	xxx
注册资本	95.00 亿元人民币
实缴资本	95.00 亿元人民币
成立日期	2003 年 8 月 5 日
注册地址	xxxxxxxxxxxxxxx 0 x 0 x
办公地址	xxxxxxxxxxxxxxx 0 xxxx 0 xx
邮政编码	224007
信息披露事务负责人及 其职位	xxx，董事、总会计师
信息披露事务负责人联 系电话/公司联系电话	0000-00000000
公司传真	0515-68029364
所属行业	综合（S90）
经营范围	授权范围内的国有资产投资、经营、管理；产业投资；基础设施建设及市政公用事业项目的投资、运营、管理；土地开发、整理；会议及展览服务；信息咨询服务；金属材料、建筑材料（除砂石）销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 一般项目：股权投资；企业管理；酒店管理；住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照 依法自主开展经营活动）
营业执照统一社会信用 代码	913209917520470982

二、发行人的历史沿革及重大资产重组情况‌

（一）发行人设立情况

盐城东方投资开发集团有限公司原名盐城市东方投资开发有限公司，于 2003

年 8 月经盐城市人民政府批准，由盐城经济技术开发区管理委员会（原名为江苏省盐城经济开发区管理委员会）根据盐开管[2003]111 号文全额出资成立，设立登记时注册资本 1.5 亿元。上述实收资本业经江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司

暨xxx会验﹝2003﹞68 号验资报告验证。企业性质为有限责任公司。

（二）发行人历史沿革

发行人历史沿革事件主要如下：

发行人历史沿革信息
序号	发生时间	事件类型	基本情况
1	2003 年 8 月 5 日	设立	盐城东方投资开发集团有限公司原名盐城市东方投资开发有限公司，于 2003 年 8 月经盐城市人民政府批准，由盐城经济技术开发区管理委员会（原名为江苏省盐城经济开发区管理委员会）根据盐开管[2003]111 号文全额出资成立，设立登记时注册资本 1.5 亿元。上述实收资本业经江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司暨xxx会验﹝2003﹞68 号验资报告验证。企业性质为有限责任公司。
2	2014 年 5 月 27 日	负责人变更	公司法定代表人由xxx变更为xxx。
3	2016 年 6 月 1 日	负责人变更	公司法定代表人由xxx变更为xxx。
4	2018 年 6 月 22 日	股东变更	公司股东江苏省盐城经济开发区管理委员会更名为盐城经济技术开发区管理委员会。
5	2019 年 5 月 23 日	经营范围变更	2019 年 5 月 23 日， 公司变更后经营范围为：授权范围内的国有资产投资、经营、管理；产业投资：基础设施建设及市政公用事业项目的投资、运营、管理：土地开发、整理；会议及展览服务；信息咨询服务；金属材料、建筑材料（除砂石）销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
6	2019 年 8 月 9 日	增资	经股东批复， 增加注册资本 100,000.00 万元。增资后， 发行人注册资本增至人民币 950,000.00 万元。
7	2019 年 8 月 19 日	股东变更	根据《盐城市人民政府常务会议纪要》（第 9 号）及盐城市人民政府出具的《关于同意变更盐城东方投资开发集团有限公司出资人的批复》，同意将公司出资人由市开发区管委会变更为盐城市人民政府。本次变更后，盐城市人民政府持有公司 100%股权，为公司控股股东和实际控制人。公司已于 2019 年 8 月 19 日完成相关工商变更登记手续。
8	2021 年 8 月 31 日	负责人变更	公司法定代表人由xxx变更为xxx。

9
2022 年 1 月 18 日
经营范围变更、地址变更 2022 年 1 月 18 日，公司变更经营范围增加一般项目，变更后经营范围为：授权范围内的国有资产投资、经营、管理；产业投资；基础设施建设及市政公用事业项目的投资、运营、管理；土地开发、整理；会议及展览服务；信息咨询服务；金属材料、建筑材料 （除砂石）销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 一般项目： 股权投资； 企业管理； 酒店管理；住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。同时，发行人变更其住所，由“xxxxxxxxx 00 x”变更为“盐城经济xxxxxxxxxxx 0 x 0 x”。

（三）重大资产重组情况

报告期内发行人未发生导致主营业务实质变更的重大资产购买、出售和置换的情况。

三、发行人的股权结构‌

（一）发行人的股权结构

截至本募集说明书摘要签署之日，公司注册资本为 95.00 亿元，实收资本为

95.00 亿元。公司股东名称、出资金额和出资比例情况如下：

股东名称	出资金额（元）	出资比例（%）
盐城市人民政府	9,500,000,000.00	100.00
合计	9,500,000,000.00	100.00

截至本募集说明书摘要签署日，公司股权结构图如下：

盐城市人民政府

100.00%

盐城东方投资开发集团有限公司

（二）发行人控股股东及实际控制人情况

截至本募集说明书摘要签署之日，发行人为国有独资公司，控股股东和实际控制人为盐城市人民政府，出资额占公司注册资本的 100.00%。

截至本募集说明书摘要出具日，盐城市人民政府所持有的发行人股份不存在质押情况。

四、发行人的重要权益投资情况‌

（一）主要子公司情况

截至 2023 年 9 月末，发行人主要子公司共 12 家，情况如下：

单位：万元、%

序号	企业名称	主要营业收入板块	持股比例		2022 年末经审计财务数据					是否存在重大增减变动
			直接	间接	资产	负债	净资产	收入	净利润
1	盐城东方建设投资股份有限公司	各类工程建设活动；房地产开发经营。	79.41	0.80	1,712,907.03	794,464.70	918,442.33	46,701.16	28,001.99	是
2	江苏沿海东方市政建设股份有限公司	市政公用工程、公路工程、桥梁工程、水利水电工程、市政养护维修工程施工。	95.00	5.00	270,707.75	194,160.32	76,547.43	15,181.59	597.91	否
3	盐城市东方融资担保有限公司	贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保、信用证担保。	90.00	10.00	49,874.89	8,046.05	41,828.84	1,271.64	696.76	否
4	盐城市东方物业管理有限公司	物业管理；路灯管理、维修；房屋中介；建筑装饰装潢、土石方工 程、水电安装、绿化工程施工。	100.00	-	12,663.88	4,174.87	8,489.01	4,808.40	578.97	否

序号	企业名称	主要营业收入板块	持股比例		2022 年末经审计财务数据					是否存在重大增减变动
			直接	间接	资产	负债	净资产	收入	净利润
5	盐城市同创物资贸易有限公司	金属材料、矿产品、金属制品、电子产品、化工原料及产品（除农 药、危险化学品），自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。	99.50	-	123,769.84	79,488.48	44,281.37	86,151.56	7,260.83	是
6	江苏东方新城建设投资有限公司	房地产开发经营。房屋建筑工程施工；基础设施建设；市政公用事业项目的投资、运营、管理；实业投资。	-	70.00	28,984.25	25,639.84	3,344.41	1,614.22	0.41	否
7	盐城东方园林工程有限公司	园林工程、景观工程设计、施工、养护；苗木、花卉、草坪、盆景培育、销售；园林技术咨询；相关信息服务；环境卫生清洁服务；房屋租赁。	100.00	-	39,015.38	25,671.33	13,344.05	3,833.90	585.72	否
8	盐城永泰投资发展有限公司	政府授权的国有资产和国有股权的投资、经营、管理；对银行、证 券、保险、信托、基金、租赁、典当、担保、创投、xx技术、新能源及医疗行业的投资；对旅游、文化和教育行业的投资；交通、水 利、市政基础设施、水源建设公共	53.70	-	255,493.07	124,543.53	130,949.54	3,070.32	9,483.64	否

序号	企业名称	主要营业收入板块	持股比例		2022 年末经审计财务数据					是否存在重大增减变动
			直接	间接	资产	负债	净资产	收入	净利润
		项目投资；房屋租赁；建材（除砂石）销售。
9	江苏东方融资租赁有限公司	融资租赁业务；租赁业务；向国内外购买租赁财产；租赁财产的残值处理及维修；租赁交易咨询。	-	100.00	237,602.47	80,837.42	156,765.05	4,578.20	4,581.21	是
10	盐城东方搜好车汽车服务有限公司	汽车及汽车零部件销售；汽车租 赁；汽车技术开发、转让、咨询、服务；汽车维修服务（凭许可证经营）；二手车经纪业务；车辆信息咨询服务；代办汽车上牌、过户、年检、贷款手续服务；商品展示展览服务；代理、发布国内户外广 告。	-	60.00	851.06	764.99	86.07	3,528.06	27.45	否
11	盐城市东儒置业有限公司	房地产开发经营；建设工程施工；住宅室内装饰装修	-	100.00	-	-	-	-	-	否
12	盐城东投新能源科技有限公司	供电业务；发电业务、输电业务、供（配）电业务；建设工程施工	-	100.00	-	-	-	-	-	否

上述东方建设、同创物资及东方租赁三家主要子公司相关财务数据存在重大增减变动，具体情况或原因如下：

截至 2022 年末，东方建设的资产总额同比上年末增长 38.82%，净资产同比上年末增长 87.92%，主要由于公司增资引起；2022 年度，东方建设净利润同比上年增长 1,595.54%，主要由于营业成本和财务费用减少所致，营业成本减少主要由于投资性房地产按照公允价值模式计量后折旧减少所致。

截至 2022 年末，同创物资的资产总额同比上年减少 50.61%，负债总额同比上年末减少 62.78%，资产和负债减少主要由于其他应收款和其他应付款减少所致。2022 年度，同创物资的营业收入同比上年增长 28.91%，主要由于公司镍铁贸易业务规模增加所致； 2022 年， 同创物资的净利润同比上年增长 110,414.92%，主要由于上年度的净利润过小。

截至 2022 年末，东方租赁的净资产同比上年末减少 29.32%，主要由于公司减资引起。2022 年度，东方租赁的营业收入同比上年减少 68.67%，净利润同比上年减少 42.65%，主要由于公司回收租赁资金并收缩业务规模所致。

（二）参股公司情况

截至 2023 年 9 月末，公司联营企业共 20 家，基本情况如下表所示：

序号	联营公司名称	注册地	持股比例（%）		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
			直接	间接
1	东方赛普物联网产业研究有限公司1	盐城市		58.00	权益法
2	盐城云杉光伏发电有限公司	盐城市		20.00	权益法
3	盐城京师置业有限公司	盐城市		20.00	权益法
4	盐城浦上燕舞智能装备有限公司	盐城市		29.63	权益法
5	江苏燕舞腾华基金管理有限公司	盐城市		20.00	权益法
6	江苏中韩盐城产业园投资有限公司	盐城市		25.00	权益法
7	江苏悦达东方汽车部件有限公司	盐城市	40.00		权益法
8	盐城东南创业投资有限公司	盐城市	49.00		权益法
9	盐城漕河泾园区开发有限公司	盐城市	40.00		权益法

序号	联营公司名称	注册地	持股比例（%）		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
			直接	间接
10	上海临港东方君和股权投资管理有限 公司	上海	24.19		权益法
11	江苏悦达东方智慧能源有限公司	盐城市	20.00		权益法
12	盐城津信东方置业有限公司	盐城市	20.00		权益法
13	山南嘉实弘盛创业投资合伙企业（有 限合伙）2	山南市	99.88		权益法
14	江苏立霸实业股份有限公司	无锡市	22.08		权益法
15	盐城东新能源有限公司	盐城市	47.62		权益法
16	盐城悦善产业投资基金（有限合伙）2	盐城市	99.99		权益法
17	盐城悦达智创新能源汽车有限公司	盐城市	13.52		权益法
18	上海摩登股权投资基金中心（有限合 伙）2	上海	79.68		权益法
19	盐城市东清净水有限公司	盐城市	49.00		权益法
20	盐城濮东房地产开发有限公司	盐城市		20.00	权益法

注：

（1）本公司子公司东方兴宇软件产业有限公司出资 58,000,000.00 元持有东方赛普物联网产业研究有限公司 58%股权，根据投资合同将其中的 18,000,000.00 元作为股权激励，公司不再享有对应的收益权及其表决权，不再对其实施控制。

（2）根据合伙协议，公司作为有限合伙人，不执行合伙事务，不对外代表合伙企业，不能对合伙企业实施控制。

五、发行人的治理结构等情况‌

发行人由盐城经济技术开发区管理委员会出资设立，控股股东为盐城市人民政府，具有独立的企业法人资格，在国家宏观调控和行业监管下，自主经营，独立核算，自负盈亏，自主作出业务经营、战略规划和投资等方面的决策。作为国有独资企业，发行人不断完善公司治理结构，规范公司运作，确保国有资产保值增值。

（一）治理结构、组织架构设置及运行情况

1、发行人的治理结构

为维护盐城东方以及股东的合法权益，规范公司的组织和行为，公司制定了

《盐城东方投资开发集团有限公司章程》。章程明确了股东、董事会、监事会和总经理的权责范围和工作程序。根据章程规定，发行人设立董事会、监事会、经理层。董事会是公司的决策机构，负责处理公司重大事项；监事会处于监督评价的核心地位；经理层负责公司的日常经营管理。另外，公司建立了完善的岗位责任制度和岗位规范管理措施，各业务部门、各级分支机构在规定的业务、财务、人事等授权范围内行使相应的经营管理职能。

（1）股东

盐城市人民政府为公司的股东，根据《盐城东方投资开发集团有限公司章程》，股东享有以下权利：

1）决定公司的经营方针和投资计划；

2）委派和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

3）审议批准董事会的报告；

4）审议批准监事会的报告；

5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；

7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；

8）对发行公司债券作出决定；

9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；

10）修改公司章程；

11）公司章程规定的其他职权。

（2）董事会

根据《中华人民共和国公司法》和《公司章程》设立了董事会，董事会是经营管理的决策机构，对股东负责，决定公司的重大事项。董事会由 7 名董事组

成。其中设董事长 1 人，由股东委派。董事长为公司的法定代表人；设职工董事

2 人，职工董事由公司职工代表大会选举产生。董事任期 3 年。

根据《公司章程》规定，董事会行使的职权包括：

1）向股东报告工作；

2）执行股东的决定；

3）决定公司的经营计划和投资方案；

4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；

7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

8）决定公司内部管理机构的设置；

9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

10）制定公司的基本管理制度；

11）在发生战争、特大自然灾害等紧急情况下，对公司事务行使特别裁决权和处置权，但这类裁决权和处置权须符合公司利益，并在事后向股东报告。

（3）监事会

公司设监事会，监事会为公司的监督机构。监事会由 5 名监事组成。其中：

职工代表 2 人，由职工代表大会选举产生；其他监事会成员由股东委派。监事任

期 3 年。

根据《公司章程》规定，监事会行使的职权包括：

1）检查公司财务；

2）对公司董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或股东决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；

4）向股东提出提案；

5）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。

（4）经营管理机构

根据公司章程，发行人设总经理 1 名，总经理由董事会聘任，总经理对董事会负责。

根据《公司章程》规定，总经理行使的职权包括：

1）主持公司的经营管理工作，组织实施董事会决议；

2）组织实施企业年度经营计划和投资方案；

3）拟订公司内部管理机构设置方案；

4）制定公司的基本管理规章、制度；

5）提请聘任或者解聘公司副经理、财务部门负责人；

6）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的负责管理人员；

7）提出所聘人员报酬增减的方案报董事会批准后执行；

8）参与融资工作；

9）公司章程和董事会授予的其它职权。

报告期内，发行人在信息披露中不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。

2、组织机构

截至本募集说明书摘要签署之日，发行人组织结构示意图如下所示：

根据公司改革发展需要，决定将公司部门设置为集团办公室、财务部、融资部、工程管理部、审计部、投资发展部、招投标部、人力资源部、资产管理部、企业管理部、法务部等十一个部门，其主要职能分别如下：

（1）集团办公室

负责集团公司部署的各项工作执行情况的检查、督办、协调；协助集团公司领导处理有关重大事项和突发事件；负责集团公司各种文字材料的起草、印发和以集团公司名义下发文件的审核、印发，负责上级机关文件的收发、转发、传阅、催办、归档等工作；负责集团公司全局性会议和活动的组织安排；负责集团公司对外宣传和新闻报道工作；负责集团公司接待、后勤服务、安全保卫、考勤考绩等工作；承办集团公司和上级有关部门交办的其他工作事项。

（2）财务部

贯彻、执行国有企业的财务政策及公司章程制度；协助建立健全并严格执行财务管理制度，履行财务监督职能，接受公司监事会及财政、税务、审计等部门的检查；编制调整公司年、季、月度财务计划，填报各类财务报表，建立财会档案，履行财务汇报职能；协助公司各部门进行投资项目的评估和立项论证，协助公司各部门做好各类经济、技术合同的履约工作；负责资金管理，保障资金使用准确，运行安全；负责公司重点项目的财务管理工作；负责向各子公司委派财务会计，编制合并报表，对子公司进行必要的财务监督；完成领导交办的其他工作。

（3）融资部

负责集团公司融资渠道的建立、拓展与维护，融资成本控制；根据集团公司战略规划，负责资本市场及相关金融工具的分析、研究；结合集团公司资源与能力现状，进行资本运作及项目运作相关研究，推进集团公司上市工作前期的调研与准备工作；领导交办的其他工作。

（4）工程管理部

负责集团公司年度重点工程计划编制、报建、施工管理工作；协助对工程招投标、施工队伍资格、合同文本进行预审；负责项目工程竣工验收、预决算初审

工作；定期对工程的进度、质量、投资及工程有关情况向公司领导汇报；负责工程技术资料的管理，及相关资料收集、整理、归档；完成领导交办的其它工作。

（5）审计部

负责公司财务审计、工程审计、制度审计、经济责任审计；负责建立完善公司及下属公司的审计制度和相关工作规范；负责组织对公司及下属公司的项目运作及内部控制制度进行审计；负责对公司和下属公司的财务收支及经济活动进行内部审计和监督。

（6）投资发展部

负责制定集团公司年度投资与发展计划，建立有效的投资管理机制，规范集团公司对外投资行为；制定公司投资管理制度，通过严格的工作标准和流程，保障资金投资的安全性和收益性，提高集团的盈利能力和抗风险能力；选择投资合作项目，建立项目库，起草市场调研报告、合作意向书、合作协议等文件；负责对外投资项目的投后跟踪管理。

（7）招投标部

负责按照招投标有关规定，组织基建工程各种形式的招投标活动，并审查招投标文件，搜集潜在招投标人信息；在相关部门的配合下，负责编制招标程序文件及招投标书工作；负责到政府或有关部门办理工程招投标登记手续，发布工程招投标通告；受理投标单位的报名工作，负责对拟投标单位进行资质审查，按照相关办法和程序确定邀标单位；负责全部招投标资料及过程文件的整理、归档及招标信息的统计、公示。

（8）人力资源部

负责建立、健全公司人力资源管理系统；制订公司用工制度、人力资源管理制度、劳动工资制度、人事档案管理制度等规章制度；公司人员的档案进行统一管理；依据公司的人力资源需求计划，组织各种形式的招聘工作；员工薪酬方案的制定、实施和修订；建立公司的培训体系，制定公司的年度培训计划；负责劳动合同的签定与管理工作；负责员工日常劳动纪律、考勤、绩效考核工作，并办理员工晋升、奖惩等人事手续；同时兼负公司工会职能。

（9）资产管理部

负责制定对集团公司所有国有资产的总量、结构、分布进行登记、统计、评价和动态管理，建立管理台帐，保管档案资料；负责经营、保管、维护集团公司资产，实现保值、增值；组织实施集团公司资产清查、统计、产权登记、年度普查等管理工作。

（10）企业管理部

负责公司及下属子公司各项经营指标的统计、分析、发布、跟踪、评价；负责公司现代企业制度和集团架构完善，组织编制机构设置、调整方案等工作；负责跟踪和指导出资企业的投后管理工作；负责对外投资公司组建方案的制订及具体实施工作，规范出资企业的法人治理体系；负责行使出资人权利，通过参与董、监事会对投资企业进行指导、监督、管理和协调工作；协助其它职能部门对所出资企业进行监督审计及负债性融资工作；梳理整合集团业务板块、建立健全集团各条线及子公司经营目标分解及预算指标考核、集团经营活动及财务管理等方面的实时监控及纠偏等。

（11）法务部

主要负责公司各种业务合同的审查；代表公司处理各类诉讼或非诉讼法律事务；负责保持公司与外聘法律顾问之间的日常联络及其他法律事务。

（二）内部管理制度

发行人已建立了较为完善合理的内部管理制度，并得到了一贯有效的遵循和执行，能够对发行人各项业务活动的健康运行及执行国家有关法律法规提供保证。同时，发行人将根据业务发展和内部机构调整的需要，及时修订并补充内部管理制度，提高内部管理制度的有效性和可操作性，有效地控制经营风险和财务风险，准确提供发行人的管理及财务信息，保证发行人生产经营持续、稳健、快速发展。

1、财务管理制度

发行人具体的财务管理制度有：《会计基础工作规范》、《工程类资金支付管理办法》、《费用报销管理制度》、《差旅费管理办法》等，发行人不断完善

财务管理体系，通过严谨、规范、细致的财务管理制度，约束企业的财务行为，增强财务控制力，促进企业财务管理水平的提升。

2、货币资金管理制度

发行人的货币资金包括库存现金、银行存款及其他货币资金。发行人制定了严格的货币资金管理制度，严格执行中国人民银行关于现金收付、库存管理的相关规定，同时对于公司银行存款账户的开立、使用、建账等做了详细规定，确保货币资金的安全、银行账户的独立。对于违反货币资金管理办法的行为，建立了一系列汇报、处罚机制。

3、融资管理制度

为了规范发行人的融资行为，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效防范财务风险，维护公司整体利益，发行人制定了《融资管理制度》，确立融资活动应遵循的原则和内部控制目标，明确有关部门和岗位的职责、权限，明确授权批准方式、程序和相关控制措施。此外，发行人融资管理制度对融资活动的实施及执行，内审部门对融资活动的监督检查做出了规定。

4、预算管理制度

发行人建立了预算工作岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限，确保预算工作中的不相容岗位相互分离、制约和监督。发行人设立预算委员会、预算工作小组等专门机构（以下统称预算管理部门）具体负责本企业预算管理工作。财务总监协助总经理加强对企业预算管理工作的领导与业务指导，相关业务部门的主要负责人参与企业预算管理工作。预算管理部门主要负责拟订预算目标和预算政策；制定预算管理的具体措施和办法；组织编制、审议、平衡年度等预算草案；组织下达经批准的年度等预算；协调、解决预算编制和执行中的具体问题；考核预算执行情况，督促完成预算目标。

5、对控股子公司管控制度

发行人建立了对控股子公司控制的架构，确定控股子公司章程的主要条款，明确向控股子公司委派董事、监事及重要管理人员的选任方式和职责权限等；依据发行人战略规划，协调控股子公司的经营策略和风险管理策略，督促控股子公

司制定相关业务经营计划和风险管理程序；制定控股子公司的业绩考核与激励约束制度；制定控股子公司重大事项报告制度。要求控股子公司及时向发行人报告重大业务事项、重大财务事项及其他重大事项；要求控股子公司定期向发行人提供财务报告和管理报告；要求控股子公司及时报送其董事会决议、股东会决议等重要文件。

6、关联交易管理制度

发行人关联交易应遵循平等、自愿、等价、有偿、公平、公开、公允的原则，不得损害股东的合法权益。发行人在审议关联交易事项时，确保做到：符合国家法律法规及有关规定；详细了解交易标的的真实状况；充分论证此项交易的合法性、合规性、必要性和可行性；根据充分的定价依据确定交易价格；发行人与关联方之间的交易应签订书面协议，明确交易双方的权利义务及法律责任。发行人发生因关联方占用或转移发行人资金、资产或其他资源而给发行人造成损失或可能造成损失的，应及时采取保护性措施避免或减少损失。

7、对外投资管理制度

发行人对外投资遵循合法、审慎、安全、有效的原则，控制投资风险、注重投资效益。发行人制定了对外投资管理制度，明确对外投资项目的运作和管理程序、对外投资的转让与收回、对外投资的监督与检查等事项。资产管理部负责发行人对外投资项目的可行性、投资风险、投资回报等事宜的研究和评估，负责对外投资项目的制度建设和归口管理工作；财务部负责对外投资的会计核算和会计监督；审计部负责项目执行进展情况的监督。

8、对外担保制度

发行人制定了对外担保管理制度。发行人有权拒绝来自任何方面的强制命令而为他人提供担保。发行人严格控制为他人提供担保，必须提供担保的事项需按照决策权限由董事会审议批准。发行人对外担保制度明确了对外提供担保的基本原则、程序、担保风险控制以及责任追究等事项。

9、人力资源管理制度

发行人制定了人力资源管理制度，使发行人在人才培养、人才管理和人才激

励方面具有较为完善的管理模式。先进务实的人力资源管理模式，使发行人在业内拥有一批高素质的管理团队，是发行人在行业内长期保持竞争优势的核心因素。

10、安全生产制度

发行人制定了安全管理制度，包含生产安全、消防安全、资产安全、健康安全等，并制定了安全应急预案，建立了安全教育机制，对指导公司安全管理、提高安全生产效益起到了重要的作用。

11、信息披露管理制度

为确保公司信息披露的及时、准确、充分、完整，保护投资者合法权益，加强公司信息披露事务管理，促进公司依法规范运作，维护本期债券投资者的合法权益，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规及公司章程的有关规定，结合公司的实际情况，发行人制定了信息披露事务管理制度。

发行人信息披露工作由公司董事会统一领导和管理，信息披露负责人负责公司信息披露工作的具体事宜。信息披露负责人负责处理投资者关系、准备上交所要求的信息披露文件，并通过上交所认可的网站或其他指定渠道公布相关信息。信息披露制度包括不限于以下内容：总则、信息披露原则、信息披露流程、公司各部门及下属公司信息披露事务管理、信息披露事务管理职责、信息披露的保密措施、信息披露的责任追究、财务信息披露管理的内部控制及监督机制、信息披露相关文件资料的档案管理、公司信息披露常设机构和联系方式及附则。

（三）与控股股东及实际控制人之间的相互独立情况

发行人具有独立的企业法人资格，在国家宏观调控和行业监管下，自主经营，独立核算，自负盈亏，自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。出资人仅以出资额为限承担有限责任，相关举借债务由发行人作为独立法人负责偿还。

1、资产方面

发行人资产完整，与控股股东产权关系明确，资产界定清晰，拥有独立、完整的生产经营所需作业系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关资产的所有权或使用权。发行人对其资产拥有完全的控制权和支配权，不存在控股股东占用公

司资产或干预资产经营管理的情况。

2、人员方面

发行人设有独立的劳动、人事管理体系，与控股股东完全分离。公司的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定产生，履行了合法的程序。

3、机构方面

公司设立了健全的组织机构体系，与政府主管部门不存在从属关系；公司严格按照《公司法》等有关规定，制订了公司章程，并根据公司章程设立了包括董事会、监事会和经理层在内的法人治理结构，形成决策、监督和执行相分离的管理体系。

4、财务方面

发行人实行独立核算，拥有独立的银行账户，依法独立纳税，拥有独立的财务部门、完善的会计核算体系及财务管理制度，配备了独立的财务人员，履行公司自有的资金管理、资金筹集、会计核算、会计监督及财务管理职能，不存在控股股东干预财务管理的情况。

5、业务方面

发行人拥有独立、完整的自主经营能力，在工商行政管理部门核准的经营范围内开展各项经营业务。公司配备了专业经营和管理人员，独立开展经营业务活动。在业务洽谈、合同签订及履行各项业务活动中，均由发行人以公司名义办理相关事宜，公司相对于控股股东在业务方面相互独立。

六、发行人董事、监事及高级管理人员基本情况‌

（一）董事、监事及高管人员基本情况

截至募集说明书出具日，公司董监高人员基本情况。

机构名称	姓名	现任职务	任职起止时间	持有发行人股 权或债权情况	是否公 务员
董事会	王旭东	董事长	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	吴将	董事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否

机构名称	姓名	现任职务	任职起止时间	持有发行人股 权或债权情况	是否公 务员
	孙成冰	外部董事	2023 年 11 月-至今	无	否
	王卫东	外部董事	2023 年 11 月-至今	无	否
	张志军	外部董事	2023 年 11 月-至今	无	否
	唐晓丽	职工董事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	王顺	外部董事	2023 年 11 月-至今	无	否
监事会	徐根成	监事会主席	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	王雷	监事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	刘加军	监事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	陈海滨	职工监事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	蒋石秀	职工监事	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
高级管理人员	王旭东	总经理	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	吴将	副总经理	2021 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	王成林	副总经理	2022 年 8 月-2023 年 9 月	无	否
	孙为军	副总经理	2022 年 8 月-2024 年 8 月	无	否
	聂伟虎	总会计师	2022 年 8 月-2024 年 8 月	无	否

截至本募集说明书摘要签署日，公司董事、监事及高级管理人员均未持有本公司股权及债券，且最近三年不存在违法违规的情况。

报告期内，发行人董事、监事、高级管理人员不存在变动频繁或变动人数比例较大的情况。

2023 年 11 月 10 日，根据《盐城市国资委关于同意盐城东方投资开发集团有限公司调整董事会成员的通知》（盐国资〔2023〕70 号），盐城东方投资开发集团有限公司董事会成员由王旭东、吴将、王成林、孙为军、聂伟虎、唐晓丽和荣义仿调整为王旭东、吴将、唐晓丽、孙成冰、王卫东、张志军和王顺，上述变更已于 2023 年 11 月 13 日完成工商变更登记，并于 2023 年 11 月 14 日发布了《盐城东方投资开发集团有限公司关于公司三分之一以上董事发生变动的公告》。本次人员变动符合《公司法》等相关法律法规及公司章程规定，对发行人组织机构运行无重大不利影响。

（二）发行人现任董事、监事及高管人员从业经历

1、董事会成员

王旭东先生，研究生学历。曾任亭湖区黄尖镇办公室科员；射阳县委组织部组织员、科长；射阳县洋马镇镇长；射阳县黄沙港镇镇长；射阳县耦耕镇党委书记；射阳县河海镇党委书记；射阳港经济区主任、书记；射阳县商务局局长；盐城东方投资开发集团有限公司副董事长、总经理。现任盐城东方投资开发集团有限公司董事长、总经理。

吴将先生，研究生学历。曾任响水县七套中学教师；响水县陈港镇办公室文书、组织干事；响水县双港乡监察干事、兴太村党支部书记；响水县机关党委秘书、组织部组织员、企工委科长；盐城经济开发区组织科科长、行政审批中心副主任、汽车产业发展办公室副主任、新能源汽车及汽车零部件产业园管理办副主任、软件园和国际服务外包基地管理办主任。现任盐城东方投资开发集团有限公司董事、副总经理。

孙成冰，研究生学历。曾任盐城经济开发区新城建设指挥部办公室主任助理兼规划建设部主任；盐城经济开发区软件及服务外包园区管理办公室科员；盐城经济开发区住房保障和建设局科员。现任江苏世纪新城投资控股集团有限公司党委委员、副总经理，盐城东方投资开发集团有限公司外部董事。

王卫东，本科学历。曾任江苏江动集团有限公司财务部责 任会计、成本会计、总帐会计、成本项目组组长、内部核算中心负责 人；盐城市纺织机械厂副厂长、副总经理兼财务总监；江苏江动集团 有限公司财务部经理；盐城博尔福机电科技发展有限公司副总经理兼 财务总监；大丰海港港口有限责任公司财务总监；江苏龙杰汽车实业 有限公司总经理；盐城市交通控股集团公司集团副总会计师兼财务部 部长；盐城市交通投资集团有限公司财务总监。现任江苏世纪新城投资控股集团有限公司党委委员、总会计师，盐城东方投资开发集团有限公司外部董事。

张志军，本科学历。曾任东台市港务管理处办事员；东台市交通局铁路办公室会计；东台市港务有限公司总账会计；盐城市盐都区交通局综合计划科、省道

231 工程指挥办公室办事员；盐城市农业水利发展投资集团有限公司财务审计部

委派盐城市亭湖区顺泰农村小额贷款有限公司综合财务部副经理；盐城市农业水利发展投资集团有限公司综合部副经理、投资发展部副部长、计划财务部副部长； 盐城市农业水利发展投资集团有限公司企业管理处副处长；盐城市中小企业服务有限公司总经理；盐城经济技术开发区中小企业融资担保有限公司副总经理。现任职盐城经开城建投资集团有限公司副总经理，盐城东方投资开发集团有限公司外部董事。

王顺，本科学历。曾任盐城经济技术开发区住房保障和建设局建管处办事员；江苏沿海东方置业股份有限公司工程管理部办事员；江苏东方水务有限公司综合管理部副经理；江苏燕舞东方房地产开发有限公司办公室副主任。现任盐城经开城建投资集团有限公司综合管理部副部长，盐城东方投资开发集团有限公司外部董事。

唐晓丽女士，研究生学历。曾任连云港市灌南民政局工作办公室文员；发行人办公室副主任（主持工作）、主任、党群办（纪检组）负责人。现任盐城东方投资开发集团有限公司人力资源管理部（党群工作部）部长兼公司董事。

2、监事会成员

徐根成先生，本科学历。曾任射阳县耦耕镇教师；射阳县耦耕镇政府报道员、文书；射阳县新闻信息中心（射阳报社）记者、编辑、副主任（副总编）；射阳县兴桥镇党委副书记、政法委书记。现任盐城东方投资开发集团有限公司办公室主任、监事。

王雷先生，本科学历。曾任中厦集团华城房地产开发有限公司技术员、工程开发部经理；苏州华正工程管理有限公司建设方代表；盐城市苏嘉房地产开发有限公司工程开发部经理；盐城市浩安房地产开发有限公司副总经理；盐城市海兴投资有限公司华世置业副总经理；现任盐城东方投资开发集团有限公司监事兼盐城东方建设投资股份有限公司副总经理。

刘加军先生，本科学历。曾任中铁四局集团财务科科员；中铁四局集团房地产公司财务负责人；东方集团融资部科员；东方集团财务部部长；现任盐城东方投资开发集团有限公司监事兼资产管理部部长。

陈海滨先生，本科学历。曾任江苏八菱集团有限公司下属公司-盐城电煤公司

财务科会计、副科长、科长；悦达集团香港公司-云南项目公司-保山飞龙公司总会计师；悦达集团香港公司-昆明管理总部-市场部副部长；悦达集团香港公司-云南项目公司-腾冲瑞土公司总会计师；中汽中心盐城汽车试验场有限公司财务总监兼财务部部长。现任盐城东方投资开发集团有限公司财务部副部长兼公司职工监事。

蒋石秀先生，本科学历。曾任江苏天虹建设集团有限公司经营部预算员；盐城城南区管委会审计室科员；盐城市中南世纪房地产公司成本核算部主管。现任盐城东方投资开发集团有限公司审计部部长兼公司职工监事。

3、高级管理人员

王旭东先生任发行人总经理，简历详见本节“现任董事、监事、高级管理人员简历”中董事会成员。

吴将先生任本公司副总经理，简历详见本节“现任董事、监事、高级管理人员简历”中董事会成员。

王成林先生，研究生学历。曾任盐城经济开发区财政局预算科办事员、会计中心副主任、财监科科长、综合科科长；盐城市东南创业投资有限公司总经理；盐城东方投资开发集团有限公司总经理助理；盐城国际软件园管理办副主任；盐城经济技术开发区软件招商局副局长。现任盐城东方投资开发集团有限公司董事、副总经理。

孙为军先生，本科学历，注册会计师。曾任江苏天虹建设集团办事员、副总经理；盐城方天园会计师事务所审计经理；布雷维尼（盐城）流体动力有限公司财务总监；江苏高精机电装备有限公司财务总监；江苏盐城东方投资开发集团有限公司总会计师。现任盐城东方投资开发集团有限公司董事、副总经理。

聂伟虎先生，本科学历。曾任盐城经济开发区财政局资金运营科科员。现任盐城东方投资开发集团有限公司董事、总会计师。

公司董事、监事、高级管理人员中，不存在政府公务员兼职情形，符合《公司法》和《公务员法》关于公务员在公司兼职的相关规定。

（三）董事、监事及高级管理人员的兼职情况

截至 2023 年 9 月末，发行人董事、监事及高级管理人员在发行人合并范围外公司兼职情况如下：

姓名	现任职务	兼职单位	兼职职务
王旭东	董事长、总经理	盐城京师置业有限公司	董事
		盐城津信东方置业有限公司	董事
		盐城热电有限责任公司	董事
		江苏悦达东方智慧能源有限公司	董事
		江苏悦达东方汽车部件有限公司	副董事长
		江苏大丰港疏港高速公路有限公司	监事
吴将	董事、副总经理	盐城漕河泾园区开发有限公司	董事、总经理、法定代表人
		汉中东投贸易发展有限公司	副董事长
		盐城东南创业投资有限公司	董事
		江苏悦达东方智慧能源有限公司	监事
王卫东	外部董事	悦达地产集团有限公司	董事
		美唐科技（江苏）有限公司	董事
		盐城星展房地产开发有限公司	董事
		盐城宝城商业发展有限公司	董事
张志军	外部董事	盐城经开城建投资集团有限公司	董事
		盐城新汇村镇建设发展有限公司	法定代表人、执行董事、总经理
		江苏银宝高新农业有限公司	董事
		盐城市盐南高新区顺泰农村小额贷款股份有限公司	总经理
		盐城市中小企业服务有限公司	法定代表人、总经理
王成林	董事、副总经理	盐城市国能投资有限公司	董事
		江苏世纪新城投资控股集团有限公司	董事
孙为军	董事、副总经理	江苏立霸实业股份有限公司	董事
		江苏世纪新城投资控股集团有限公司	董事
		盐城悦达东方置业有限公司	董事

姓名	现任职务	兼职单位	兼职职务
		江苏悦达东方汽车部件有限公司	董事
		上海临港东方君和股权投资管理有限公司	董事
		盐城津信东方置业有限公司	监事
聂伟虎	董事、总会计师	江苏立霸实业股份有限公司	监事
		盐城经开土地储备管理有限公司	执行董事
荣义仿	职工董事	盐城热电有限责任公司	监事
		盐城云杉光伏发电有限公司	监事
		盐城悦达东方置业有限公司	监事
		上海新生股权投资基金管理有限公司	董事
徐根成	监事会主席	盐城鹤鸣亭传媒股份有限公司	董事
王雷	监事	盐城市方达置业有限公司	董事
刘加军	监事	盐城漕河泾园区开发有限公司	董事
		盐城东南创业投资有限公司	监事
		江苏悦达东方汽车销售服务有限公司	监事
		江苏世纪新城投资控股集团有限公司	董事
		江苏中韩盐城产业园建设发展有限公司	董事
		盐城新汇村镇建设发展有限公司	监事
		盐城怡乐商贸有限公司	执行董事兼总经理
		盐城河东新城物资贸易有限公司	法定代表人、执行董事、总经理
		盐城曦恒城市更新有限公司	法定代表人、执行董事
		江苏新霖建设发展有限公司	监事
		盐城苏盛实业投资发展有限公司	法定代表人、执行董事
		盐城开投贸易有限公司	法定代表人、执行董事
陈海滨	职工监事	盐城东南创业投资有限公司	监事
		盐城伯乐高新技术有限公司	监事

姓名	现任职务	兼职单位	兼职职务
		盐城成大城市建设发展有限公司	监事
		江苏悦达东方汽车部件有限公司	监事
		盐城东新能源有限公司	董事长、法定代表人
		铜川旌臻贸易有限公司	执行董事、法定代表人
		江苏新能源汽车研究院有限公司	董事
		盐城悦达智创新能源汽车有限公司	董事
		盐城临港投资股份有限公司	董事
		盐城市东清净水有限公司	总经理、董事
蒋石秀	职工监事	盐城京师置业有限公司	监事

七、发行人主营业务情况‌

（一）发行人营业总体情况

公司的经营范围为：授权范围内的国有资产投资、经营、管理；产业投资；基础设施建设及市政公用事业项目的投资、运营、管理；土地开发、整理；会议及展览服务；信息咨询服务；金属材料、建筑材料（除砂石）销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

一般项目：股权投资；企业管理；酒店管理；住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）发行人所属行业：发行人属于“综合（S90）”。

目前发行人的主营业务主要分为四大板块：基础设施建设开发、房屋销售、租赁及物业管理和贸易。其概况如下：

业务板块	概要介绍
基础设施建设开发	发行人作为盐城经济技术开发区基础设施建设的主要投资和运营主体，承担了开发区内大部分基础设施的建设工作。项目工程一般采取政府委托发行人代建的方式运作，项目立项后，公司负责筹集其余建设资金并组织对外发包及施工建设，待项目建成验收后， 开发区管委会对该项目安排回款。
房屋销售	报告期内，公司房屋销售业务仍主要以安置房为主。由于盐城

业务板块	概要介绍
	经济技术开发区土地整治开发涉及原有居民的拆迁、安置工作，提供拆迁安置房、保障性住房关系到开发区的土地整治开发能否顺利进行。公司承担了开发区内安置房的建设任务，按照管委会规划建设安置房并自行对外销售。公司不负责前期土地整理工作，项目土地通过公开市场“招拍挂”方式取得，建成后面向符合一定条件的 业主按照区管委会核定的价格销售。
租赁及物业管理	发行人租赁及物业管理业务主要包括母公司负责的物业租赁业 务、子公司盐城东方建设投资股份有限公司负责的物业租赁业务、子公司盐城市东方物业管理有限公司负责的物业管理业务等。
贸易	贸易业务主要由子公司盐城市同创物资贸易有限公司负责运营。公司贸易业务主要利用经开区内国家级综合保税区的优势，目前从事有色金属电解铜的国内贸易，化工原料、矿产品等产品的贸易正在逐步推进中。公司贸易业务上下游供应商和客户均处于江苏、浙江、山东和上海等东部地区，交易方式以现货交易为主。根 据公司规划，贸易业务将打造为公司主要业务板块之一。

（二）发行人最近三年及一期主营业务收入、毛利润及毛利率情

况

发行人最近三年及一期营业收入、成本构成及占比情况如下：

单位：万元、%

项目	2023 年 1-9 月		2022 年度		2021 年度		2020 年度
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
营业收入合计	189,345.91	100.00	253,984.38	100.00	224,798.60	100.00	214,941.21	100.00
基础设施建设开发	15,970.11	8.43	16,010.28	6.30	20,643.18	9.18	13,158.03	6.12
房产销售	27,522.94	14.54	49,443.48	19.47	7,106.15	3.16	42,398.18	19.73
租赁及物业管理	57,363.85	30.30	78,188.37	30.78	99,201.61	44.13	58,488.55	27.21
担保	57.58	0.03	318.41	0.13	573.71	0.26	470.92	0.22
资金占用费	2,256.32	1.19	6,003.61	2.36	9,814.95	4.37	7,209.40	3.35
贸易	75,059.72	39.64	85,551.90	33.68	66,362.56	29.52	63,274.19	29.44
汽车销售及服务	627.64	0.33	4,137.05	1.63	3,366.03	1.50	7,632.82	3.55
融资租赁收入	855.18	0.45	3,466.05	1.36	7,475.92	3.33	12,633.68	5.88
土地使用权转让	-	-	-	-	1,000.74	0.45	3,103.55	1.44

项目	2023 年 1-9 月		2022 年度		2021 年度		2020 年度
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
劳务派遣服务	128.10	0.07	58.96	0.02	97.95	0.04	1,533.47	0.71
污水处理	5,691.07	3.01	7,355.30	2.90	6,371.82	2.83	4,045.84	1.88
酒店收入	1,551.98	0.82	1,170.10	0.46	1,306.71	0.58	424.61	0.20
环境清洁	-	-	1,411.30	0.56	-	-	-
其他	2,261.42	1.19	869.57	0.34	1,477.26	0.66	567.96	0.26
营业成本合计	123,035.02	100.00	174,043.08	100.00	153,567.42	100.00	170,155.32	100.00
基础设施建设开发	14,106.65	11.47	13,401.21	7.70	14,080.38	9.17	11,820.85	6.95
房产销售	17,955.71	14.59	47,465.74	27.27	6,079.91	3.96	32,800.43	19.28
租赁及物业管理	11,169.23	9.08	17,110.13	9.83	56,151.01	36.56	40,824.82	23.99
担保	-	-	-	-	-	-	-	-
资金占用费	-	-	-	-	1,318.07	0.86	548.08	0.32
贸易	73,903.94	60.07	84,762.21	48.70	65,804.24	42.85	62,758.54	36.88
汽车销售及服务	611.41	0.50	4,079.97	2.34	3,244.60	2.11	7,576.76	4.45
融资租赁收入	905.65	0.74	2,200.39	1.26	3,188.36	2.08	7,577.10	4.45
土地使用权转让	-	-	-	-	674.88	0.44	2,275.69	1.34
劳务派遣服务	-	-	-	-	-	-	1,521.31	0.89
污水处理	1,534.67	1.25	1,916.04	1.10	1,659.61	1.08	1,442.33	0.85
酒店收入	1,052.61	0.86	968.09	0.56	822.69	0.54	532.14	0.31
环境清洁	-	-	1,321.13	0.76	-	-	-
其他	1,795.14	1.46	818.16	0.47	543.66	0.35	477.28	0.28

发行人最近三年及一期毛利润构成及占比情况如下：

单位：万元、%

项目	2023 年 1-9 月		2022 年度		2021 年度		2020 年度
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
毛利润合计	66,310.90	100.00	79,941.31	100.00	71,231.18	100.00	44,785.89	100.00
基础设施建设开发	1,863.46	2.81	2,609.07	3.26	6,562.80	9.21	1,337.18	2.99

项目	2023 年 1-9 月		2022 年度		2021 年度		2020 年度
	金额	占比	金额	占比	金额	占比	金额	占比
房产销售	9,567.23	14.43	1,977.74	2.47	1,026.24	1.44	9,597.75	21.43
租赁及物业管理	46,194.62	69.66	61,078.24	76.40	43,050.60	60.44	17,663.73	39.44
担保	57.58	0.09	318.41	0.40	573.71	0.81	470.92	1.05
资金占用费	2,256.32	3.40	6,003.61	7.51	8,496.88	11.93	6,661.32	14.87
贸易	1,155.78	1.74	789.69	0.99	558.32	0.78	515.65	1.15
汽车销售及服务	16.23	0.02	57.08	0.07	121.43	0.17	56.06	0.13
融资租赁收入	-50.47	-0.08	1,265.66	1.58	4,287.56	6.02	5,056.58	11.29
土地使用权转让	-	-	0.00	0.00	325.86	0.46	827.86	1.85
劳务派遣服务	128.10	0.19	58.96	0.07	97.95	0.14	12.16	0.03
污水处理	4,156.40	6.27	5,439.26	6.80	4,712.21	6.62	2,603.51	5.81
酒店收入	499.37	0.75	202.01	0.25	484.02	0.68	-107.53	-0.24
环境清洁	-	-	90.17	0.11	-		-	-
其他	466.28	0.70	51.41	0.06	933.60	1.31	90.68	0.20

发行人最近三年及一期毛利率情况如下：

单位：%

项目	2023 年 1-9 月	2022 年度	2021 年度	2020 年度
综合毛利率	35.02	31.47	31.69	20.84
基础设施建设开发	11.67	16.30	31.79	10.16
房产销售	34.76	4.00	14.44	22.64
租赁及物业管理	80.53	78.12	43.40	30.20
担保	100.00	100.00	100.00	100.00
资金占用费	100.00	100.00	86.57	92.40
贸易	1.54	0.92	0.84	0.81
汽车销售及服务	2.59	1.38	3.61	0.73
融资租赁收入	-5.90	36.52	57.35	40.02
土地使用权转让	-	-	32.56	26.67

项目	2023 年 1-9 月	2022 年度	2021 年度	2020 年度
劳务派遣服务	100.00	100.00	100.00	0.79
污水处理	73.03	73.95	73.95	64.35
酒店收入	32.18	17.26	37.04	-25.33
环境清洁	-	6.39	-	-
其他	20.62	5.91	63.20	15.97

发行人 2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月实现营业收入分别为 214,941.21 万元、224,798.60 万元、253,984.38 万元和 189,345.91 万元，近三

年及一期发行人营业收入保持在稳步增长的状态。营业收入结构方面，房屋销售、租赁及物业管理、贸易以及基础设施建设开发是营业收入的四个主要构成部分。发行人主营业务清晰，在盐城经济技术开发区建设中保持重要地位。

与公司业务结构转变相对应，公司营业成本构成也向多元化方向发展。发行人 2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月营业成本分别为 170,155.32万元、153,567.42 万元、174,043.08 万元和 123,035.02 万元。房产销售、租赁及物业管理及贸易业务的成本是最主要的营业成本构成。

2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月，发行人营业毛利总额分别为 44,785.89 万元、71,231.18 万元、79,941.31 万元和 66,310.90 万元，2021 年

度发行人营业毛利总体较上一年有所上升。从营业毛利看，发行人营业毛利主要来自于房产销售、租赁及物业管理、资金占用费、污水处理及融资租赁业务。

2020 年度、2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月，发行人营业毛利率分别为 20.84%、31.69%、31.47%和 35.02%，2021 年度较 2020 年度上升，主要系基建业务和租赁及物业管理业务等的毛利率有一定程度的上升所致。2022 年度较 2021 年度小幅下降，主要系基础设施建设开发业务、融资租赁业务及房产销售业

务毛利率下降所致。2023 年 1-9 月较 2022 年 1-9 月的 24.45%有较大幅度的上升，主要系房产销售业务和租赁及物业管理业毛利率大幅上升所致。

（三）主要业务板块

1、基础设施建设开发

发行人受开发区管委会委托建设的项目均采用代建模式，开展基础设施建设开发业务。主要由其全资子公司江苏沿海东方市政建设股份有限公司负责实施。

（1）代建项目的运作模式

根据发行人已签订的项目代建协议，发行人首先与开发区管委会签订委托代建协议，由发行人负责项目的融资、建设（建设主要由发行人将工程承包给建筑公司，发行人工程部负责工程管理、验收等），并在规定时限内将竣工后的项目交付开发区管委会。经双方验收合格后，开发区财政局按照确认金额及代建协议约定的时间进行结算，结算金额按照代建项目实际总投资加上管委会给予的一定收益空间确认，一般加成比例维持在 20.00%左右。2020 年度、2021 年度、2022年度及 2023 年 1-9 月，发行人基础设施建设开发业务收入分别为 13,158.03 万元、20,643.18 万元、16,010.28 万元及 15,970.11 万元，毛利润分别为 1,337.18 万元、6,562.80 万元、2,609.07 万元及 1,863.46 万元， 毛利率分别为 10.16% 、 31.79%、16.30%及 11.67%，呈波动的趋势，主要是由于公司除与开发区管委会结算的代建项目外还存在部分市场化建设项目，该部分项目毛利率波动较大，从而导致发行人基础设施建设业务整体毛利率呈现下降趋势。。

在收入确认方面，基础设施建设开发业务由于多以片区为项目单位，每个片区项目中涉及到多个道路、桥梁等子工程，因此这些子工程具备单独竣工结算的条件，发行人在项目建设过程中会对已完工的单个道路、桥梁工程进行验收交付，确认收入。因此发行人基础设施建设开发项目可能在整个项目未完工前，部分工程已确认收入，当工程项目确认收入时，形成对开发区财政局的应收款项，在资产负债表上归入“应收账款”科目。

（2）代建项目的会计核算方法

资产负债表项目会计处理：代建项目建设过程中，以工程合同、工程监理报告、工程款支付审批单、发票等原始凭证为依据作为工程建设成本核算，列入会计科目“开发成本”，并以各工程项目对象设立明细账予以核算，在资产负债表上归入“存货”科目。当整个代建项目建成并审计完毕后，按工程审定金额，由 “开发成本”转为“开发产品”，同样在资产负债表上归入“存货”科目。当工程项目确认收入时，形成对开发区财政局的应收款项，在资产负债表上归入“应

收账款”科目。

损益表项目会计处理：发行人代建项目一般在完工交付后，根据审计结果确认收入，计入“营业收入”科目；计提缴纳各项税金，计入“税金及附加”科目；同时将“存货”结转为相应的工程成本，计入“营业成本”科目。

现金流量表项目会计处理：发行人根据审批的工程请款单支付工程建设款项，在进行会计核算的同时，按资金支出的性质，在现金流量表上形成“经营活动现金流出”，在支付工程建设款时，归入“购买商品、接收劳务支付的现金”科目；在收到管委会拨付的代建项目结算款项时，按资金的性质，在现金流量表上形成“经营活动现金流入”，归入“销售商品、提供劳务收到的现金”科目。

发行人作为盐城经济技术开发区基础设施建设的主要投资和运营主体，承担了开发区内大部分基础设施的建设工作。基础设施建设开发业务主要以“代建项目”的模式，与盐城经济技术开发区管委会签订委托代建协议，对开发区范围内的市政、道路、桥梁、污水管网及绿化工程等基础设施及公共配套设施开展建设，代建项目竣工后由开发区管委会在项目经审计的建设成本上加付一定利润的方式结算确认，形成发行人的营业收入。

（3）发行人基础设施建设开发业务中主要已完工项目情况如下表所示：

发行人截至 2023 年 9 月末确认收入的主要已完工项目情况

单位：万元

序号	施工单位	项目名称	开工时间	竣工决算时间	投资总额	已确认收入金额（截至 2023 年 9 月末）	是否签订 委托代建协议
1	江苏宝丰建设有限公司盐城开 发区分公司	福汇纺织新建污水管道工程	2018-12-01	2021-12-31	764.01	771.65	是
2	江苏驰合环境建设有限公司盐 城开发区分公司	潮中河（东环路-中心河）生态护坡工程	2018-10-25	2021-12-31	544.81	122.08	是
3	常州市市政建设工程有限公司 盐城开发区分公司	黄山路（盐渎路-漓江路）大修工程	2019-10-26	2021-12-31	1,122.73	1,133.98	是
4	江苏双德环境建设有限公司盐 城开发区分公司	五台山路（盐渎路-南环路）人行道完善工程	2019-08-16	2021-12-31	682.43	689.27	是
5	江苏纵横园林建设有限公司盐 城开发区分公司	盐渎路（东环路—五台山路）绿化工程	2017-06-03	2021-12-31	314.38	214.99	是
6	江苏燎原园林建设有限公司	天山路（南环路-西潮河）绿化工程	2018-09-01	2021-12-31	351.20	354.72	是
7	江苏英锐半导体有限公司	赣江路（天山路-希望大道）改造及地下通道工程英 锐公司气站迁移	2020-12-01	2021-02-05	160.00	176.15	是
8	江苏建和建设工程有限公司盐 城开发区分公司	盐渎路（希望大道-东环路）绿化工程	2018-03-10	2021-12-31	260.12	262.73	是
9	江苏鑫华园林建设有限公司	五台山路（赣江路-景观轴）西侧道路绿化工程	2012-11-18	2021-12-31	191.30	210.61	是
10	江苏盛达园林绿化有限公司	崂山路（赣江路—湘江路）绿化工程	2017-02-18	2021-12-31	712.44	208.47	是
11	盐城市市政建设集团有限公司 开发区分公司	赣江路（希望大道-嵩山路）完善工程	2020-04-16	2022-12-31	2,962.52	2,992.19	是
12	江苏新景源建设集团有限责任 公司、盐城市新景市政工程有	东区盐渎路等十三条道路 BT 建设项目	2011-09-17	2022-12-31	2,168.88	2,190.60	是

序号	施工单位	项目名称	开工时间	竣工决算时间	投资总额	已确认收入金额（截至 2023 年 9 月末）	是否签订 委托代建协议
	限公司
13	南通丰汇建设有限公司盐城分 公司	盐渎路（希望大道-天山路）改造工程	2020-03-01	2022-12-31	2,386.37	2,410.27	是
14	盐城市兴水水务集团有限公司 开发区分公司、江苏利通建设管理咨询有限公司	跃进河（珠江路-漓江路）、兴西河（东环路-峨眉山 路）、中心河（珠江路-漓江路）等河道整治工程施工	2020-02-24	2022-12-31	832.39	840.37	是
-		合计	-	-	13,453.58	12,578.08	-

（4）发行人基础设施建设开发业务中主要在建项目情况如下表所示：

发行人截至 2023 年 9 月末确认收入的主要在建项目情况

单位：万元

序号	施工单位	在建项目名称	开工时间	预计完工时间	预计总投资	实际已投资 （截至 2023 年 9 月末）	已确认收入金额（截至 2023 年 9 月末）	是否签订委托代建协议
1	广州市第三市政工程有 限公司盐城分公司等	赣江路（ 天山路- 希望大 道）改造及地下通道工程	2020-11-30	2024-12-31	10,412.01	6,634.00	4,020.27	是
2	江苏荣森建设工程有限 公司	漓江路（ 五台山路- 污水 厂）污水主管道工程	2021-01-13	2024-12-31	1,580.26	1,236.00	1,596.96	是
3	江苏水通建设工程有限 公司	黄浦江路（ 东环路- 黄山 路）道路工程	2020-10-28	2022-10-01	621.73	456.82	276.84	是
4	江苏东通建筑工程有限 公司盐城分公司	峨眉山路（ 兴西河- 南环路）绿化工程	2019-04-03	2022-12-31	691.33	768.30	776.00	是
5	大丰宏源市政工程有限 公司盐城开发区分公司	东环路（ 南环路- 嘉陵江 路）两侧绿化工程	2019-09-09	2022-11-19	520.99	464.37	469.02	是
6	江苏三联环境建设有限公司盐城开发区分公司	五台山路（ 南环路- 嘉陵 江路）两侧绿化工程（一标段）	2018-04-09	2024-06-01	1,271.85	444.29	244.56	是
7	盐城市禾钧建设有限公 司	黄山路（ 南环路- 嘉陵江 路）道路建设工程	2022-07-01	2022-12-31	1,331.80	804.00	406.03	是
8	江苏圆方建设工程有限 公司	SK 二期东门出入口桥梁 工程	2022-07-01	2022-12-31	316.14	203.79	102.93	是
9	江苏苑艺园林建设有限 公司	乌江路滨河公园	2022-04-19	2022-10-31	2,261.21	1,317.15	665.17	是

序号	施工单位	在建项目名称	开工时间	预计完工时间	预计总投资	实际已投资 （截至 2023 年 9 月末）	已确认收入金额（截至 2023 年 9 月末）	是否签订委托代建协议
10	江苏慧应项目管理有限 公司	黄浦江路（ 峨眉山路- 九 华山路）道路工程等项目	2023-03-06	2023-06-06	1,311.99	373.00	188.37	是
11	江苏哲茂建设有限公司	九华山路（ 嘉陵江路- 钱 塘江路）道路工程项目	2023-03-11	2023-06-08	710.93	184.00	92.92	是
12	江苏金旺建设工程有限 公司	通威项目出入口桥梁工程	2023-03-27	2023-05-26	1,012.97	281.94	142.38	是
13	盐城聚双建设工程有限 公司	嵩山路（ 南环路- 黄浦江 路）道路工程	2023-04-01	2023-09-11	713.30	134.00	67.67	是
14	盐城市玖阳建设发展有 限公司	通威项目河道水系连通应 急工程	2023-04-18	2023-06-28	236.36	112.85	56.99	是
15	盐城东方园林工程有限 公司	通威项目周边绿化工程	2023-01-01	2023-03-31	207.27	150.00	-	是
16	-	2022 年进区项目红线外供电配套及供电线路迁移、 改造	-	2022-12-31	3,700.00	3,700.00	-	是
17	-	2022 年区内市政给水管道 新建及完善	-	2022-12-31	1,500.00	1,500.00	-	是
18	-	2022 年区内市政供热管网 建设，进区项目红线外供热配套	-	2022-12-31	800.00	800.00	-	是
19	-	高荣变电站至天合 16GW 电池及 10GW 组建项目 220 千伏供电外线工程	-	2022-12-31	6,000.00	5,000.00		是
合计					35,200.14	24,564.51	9,106.11

注：发行人受经开区管委会委托，代建经开区内基础设施建设项目，并按照发行人竣工决算成本的 20%结算委托建设管理费。相关项目回款由经开区管委会根据当年财政整体情况在开发建设资金预算中统一安排拨付。2020 年、2021 年、2022 年及 2023 年 1-9 月，发行人分别收到委托代建项目回款

1.11 亿元、0.04 亿元、5.63 亿元和 0.73 亿元。发行人代建项目回款周期较长，目前尚有一定比例回款未到位，将在后续年度由经开区管委会根据财政情况逐步安排回款。注 2：部分工程超过建设期仍未完工，主要原因是项目相关建设因流程预算时间不足，如项目审批流程、项目工程款的支付审查环节延误导致。

（5）发行人基础设施建设开发业务中拟建项目情况如下表所示：截至 2023 年 9 月末，发行人主要拟建项目如下所示：

单位：万元

序号	施工单位	项目名称	计划投资总额	预计开工时间	未来拟投资计划
					2023 年 10-12 月	2024 年
1	江苏瀚宇建设发 展有限公司	黄山路（南环路-黄浦 江路）拓宽改造工程	680.01	2023 年	680.01
合计			680.01	-	680.01	-

（6）发行人说明

发行人相关主营业务符合《预算法》《政府投资条例》《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》（国发〔2014〕43 号）《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50 号）及《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕5 号）等关于地方政府债务管理的相关规定，不存在替政府垫资的情形，本期债券发行不涉及新增地方政府隐性债务。具体情况说明如下：

①符合《预算法》相关规定

《预算法》规定：地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，除本法另有规定外，不列赤字。经国务院批准的省、自治区、直辖市的预算中必需的建设投资的部分资金，可以在国务院确定的限额内，通过发行地方政府债券举借债务的方式筹措。举借债务的规模，由国务院报全国人民代表大会或者全国人民代表大会常务委员会批准。省、自治区、直辖市依照国务院下达的限额举借的债务，列入本级预算调整方案，报本级人民代表大会常务委员会批准。举借的债务应当有偿还计划和稳定的偿还资金来源，只能用于公益性资本支出，不得用于经常性支出。除前款规定外，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务。除法律另有规定外，地方政府及其所属部门不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。国务院建立地方政府债务风险评估和预警机制、应急处置机制以及责任追究制度。国务院财政部门对地方政府债务实施监督。发行人主要从事盐城

市经开区内的基础设施建设开发业务，相关主营业务不涉及新增地方政府债务，不存在由地方政府及其所属部门提供担保的情况，符合《预算法》的规定。

②符合《政府投资条例》相关规定

《政府投资条例》规定：政府投资应当与经济社会发展水平和财政收支状况相适应。国家加强对政府投资资金的预算约束。政府及其有关部门不得违法违规举借债务筹措政府投资资金。政府投资项目所需资金应当按照国家有关规定确保落实到位。政府投资项目不得由施工单位垫资建设。

发行人相关主营业务为发行人根据业务需要及协议约定进行投资建设，不涉及政府投资行为，不存在政府及其有关部门违法违规举借债务筹措政府投资资金的情形，不存在政府投资项目由发行人垫资建设的情形。发行人相关主营业务符合《政府投资条例》关于地方政府债务管理的相关规定。

③符合《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》（国发〔2014〕43 号）相关规定

根据《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号），经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。明确划清政府与企业界限，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。对企业的注资、财政补贴等行为必须依法合规，不得违法为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

发行人开展的相关主营业务不存在为地方政府举借债务的情形，不存在新增政府债务的情况。发行人承诺本期债券不涉及新增地方政府债务，本期债券募集资金不用于偿还地方政府债务或违规用于公益性项目建设。地方政府对本期债券不承担任何偿债责任。发行人债务融资不存在由地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体为发行人融资提供保证担保或承诺承担偿债责任的情形，也不存在以机关事业单位及社会团体的国有资产为发行人融资进行抵质押担保的情形。发行人相关主营业务及融资行为符合《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》

（国发〔2014〕43 号）关于地方政府债务管理的相关规定。

④符合《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）相关规定

根据《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号），推动融资平台公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资，地方政府及其所属部门不得干预融资平台公司日常运营和市场化融资。地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保。地方政府举债一律采取在国务院批准的限额内发行地方政府债券方式，除此以外地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务。地方政府及其所属部门不得以文件、会议纪要、领导批示等任何形式，要求或决定企业为政府举债或变相为政府举债。

发行人已根据市场化要求，建立起较为完善的公司法人治理结构和决策机制，并严格按照《公司法》、《公司章程》的规定开展市场化融资，不存在地方政府及其所属部门干预公司日常运营和市场化融资的情形。地方政府不存在以公益性资产、储备土地对发行人进行注资的情形。发行人本期债券偿还资金主要来源于发行人开展业务所形成的盈利积累，不存在地方政府承诺将储备土地预期出让收入作为本期债券还款来源的情形。发行人承诺本期债券不涉及新增地方政府债务，本期债券募集资金不用于偿还地方政府债务或违规用于公益性项目建设。地方政府对本期债券不承担任何偿债责任。地方政府及其所属部门未通过出具担保函、承诺函、安慰函等形式为发行人进行担保。地方政府及其所属部门未以文件、会议纪要、领导批示等任何形式，要求或决定发行人为政府举债或变相为政府举债。

⑤符合《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕

5 号）相关规定

根据《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕5号），严禁地方政府以企业债务形式增加隐性债务。严禁地方政府通过金融机构

违规融资或变相举债。金融机构要审慎合规经营，尽职调查、严格把关，严禁要求或接受地方党委、人大、政府及其部门出具担保性质文件或者签署担保性质协议。清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。

发行人相关主营业务不存在地方政府及其有关部门举借债务筹措资金以及增加地方政府隐性债务的情形，发行人对外融资不存在地方党委、人大、政府及其部门出具担保性质文件或者签署担保性质协议的情形。

2、房屋销售

由于盐城经济技术开发区土地整治开发涉及原有居民的拆迁、安置工作，提供拆迁安置房、保障性住房关系到开发区土地整治开发能否顺利进行，发行人承担了开发区内安置房的建设任务，主要由其全资孙公司盐城东泰房地产开发有限公司负责实施。安置房房屋销售业务分政府回购方式和自行销售方式。

（1）政府回购方式

①业务模式

政府回购方式安置房项目的建设，是 2012 年以前承建的园区安置房项目建设，发行人通过与开发区管委会签订代建协议，在盐城经济技术开发区内按照管委会规划建设安置房，建成后由管委会回购并负责销售，发行人不承担安置房销售，而是通过将安置房回售给开发区管委会来实现收益。

②会计核算方式

资产负债表项目会计处理：项目建设过程中，以工程合同、工程监理报告、工程款支付审批单、发票等原始凭证为依据作为工程建设成本核算，列入会计科目“开发成本”，并以各工程项目对象设立明细账予以核算，在资产负债表上归入“存货”项目。当整个安置房建成并审计完毕后，按工程审定金额，由“开发成本”转为“开发产品”，同样在资产负债表上归入“存货”项目。当安置房项目确认收入时，形成对开发区管委会的应收款项，在资产负债表上归入“应收账款”项目。

损益表项目会计处理：发行人安置房项目一般在完工交付后，根据审计结果

确认收入，计入“营业收入”科目；计提缴纳各项税金，计入“营业税金及附加”项目；同时将“存货”结转为相应的工程成本，计入“营业成本”项目。

现金流量表项目会计处理：发行人根据审批的工程请款单支付工程建设款项，在进行会计核算的同时，按资金支出的性质，在现金流量表上形成“经营活动现金流出”，在支付工程建设款时，归入“购买商品、接收劳务支付的现金”项目；在收到管委会拨付的安置房项目回购款项时，按资金的性质，在现金流量表上形成“经营活动现金流入”，归入“销售商品、提供劳务收到的现金”项目。

③经营情况

发行人已完工回购安置房项目为中舍花园一期安置房小区。该项目均已于

2011 年交付。截至 2023 年 9 月末，发行人已收到全部应收政府安置房回购款，

合计为 9.12 亿元。

截至 2023 年 9 月末，发行人无在建政府回购安置房项目。

发行人已经完工回购安置房项目情况表

单位：亿元

项目名称	交付时间	总投资	总回购金额	实际已收到 的回购款
中舍花园一期安置房小区	2011.10	8.05	9.12	9.12
合计		8.05	9.12	9.12

（2）自行销售方式

①业务模式

自行销售方式主要是发行人通过公开市场“招拍挂”方式取得土地，按照管委会规划建设并对外销售，项目建设完工后，通过与业主签订协议，将安置房直接销售给业主获取收益。2012 年以后发行人承建的安置房项目均依照此模式进行。

②会计核算方式

发行人在进行安置房开发时的会计处理：资产负债表会计处理方式为，根据项目的进度，以土地购买合同、工程合同、工程款支付单据、发票等原始凭证为

依据作为开发成本核算，列入会计科目“开发成本”，并以各工程项目为对象设

立明细账予以核算，当项目完工后时，将完工项目按成本单价结转产成品，由 “开发成本”转为“开发产品”科目，确认收入时候，由“预收账款/合同负债”转为“营业收入”，同时按销售面积结转销售成本，由“开发产品”转为“营业成本”。相应的现金流出计入“购买商品、接受劳务支付的现金”。相应的现金流入计入“销售商品、提供劳务收到的现金”。

③经营情况

安置房建设主要由发行人全资孙公司盐城东泰房地产开发有限公司负责实施。近两年发行人房屋销售收入主要来自中舍花园三期悦欣花园项目销售收入。中舍花园项目是发行人通过公开市场“招拍挂”方式取得土地，按照管委会规划建设并对外销售，项目建设完工后，通过与业主签订协议，将安置房直接销售给业主获取收益。

报告期内，发行人形成收入的已完工安置房项目 1 项，具体情况如下：

截至 2023 年 9 月末发行人已完工自售安置房项目

单位：亿元、%

							是否存在
项目名称	批复	建设工期	总投资	累计确认收入	商品房户数占比	预计商品 房销售收入	安置房转 性商品房销售的情
							况
	立项（盐开经审（2016）
	106 号）
	土地证（苏（2017）盐城
中舍花园三期 （悦欣花园）	不动产权第 0021971 号）	2017.01- 2020.07	8.55	11.75	-	-	否
	环评（盐开环表复 （2016）94 号）
	建设用地规划许可证（地 字第 320901201330015
	号）
	建设施工许可证
	（320904201710130101）

截至 2023 年 9 月末发行人在建自行销售安置房项目 2 项，均由盐城东泰房

地产开发有限公司负责实施，总投 33 亿元，具体情况如下：

截至 2023 年 9 月末发行人在建自行销售安置房项目情况表

单位：亿元

序号	项目名称	建设工期	总投资	已投入金额	建设内容	已确认销售 收 入 （ 截 至 2023 年 9 月末）	商品房户数占比	预计商品房销售收入	是否存在安置房转性商品房销售的情 况
1	中舍花 园四期	2020-2024	18.00	7.23	安置房及 商品房	3.95	40.62	7.05	否
2	阳光水 岸花苑	2021-2023	15.00	7.87	安置房	4.14	-	-	否
	合计		33.00	15.10		8.09	-	7.05	-

截至 2023 年 9 月末发行人在建自行销售安置房项目情况表

序 号	项目名称	立项文号	土地证	建设施工 许可证	建设用地规 划许可证	环境影响登 记表
1	中舍花园四期	盐开行审经审 [2019]63 号	苏（2020）盐城市不动产权第 0014700 号	320904202 101280201	地字第 3209002020 00004 号	2019320900 0100000094
2	阳光水岸花苑	立项盐开行审经审〔2020〕 50 号	苏（2020）盐城市不动产权第 0151135 号	320904202 108130101	地字第 3209002020 00094 号	2020320900 0100000084

截至 2023 年 9 月末，发行人无拟建安置房项目。

发行人安置房房屋销售业务的业务模式、会计处理等均合法合规，符合国家的相关政策规定。

3、租赁及物业管理

（1）租赁业务模式

发行人及下属多家子公司均从事租赁及物业管理业务。发行人租赁业务主要包括工业地产出租和商业地产出租。发行人公开“摘牌”的形式获得土地资源，具体为国土资源局发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让的宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布，竞买人向国土资源局提交申请，获取挂牌出让文件，提供材料及报价单，并缴纳保证金，国土资源局审核材料及报价单，确定竞得人，签订成交确认书及国有土地使用权出让合同，付清土地价款后办理土地使用

权证。然后一方面根据政府规划，一方面根据自身发展要求，建设园区配套物业。在建成后租赁方面，开发区管委会给予了发行人一定的保护政策，目前主要采取开发区管委会包租的形式，即发行人建成的物业主要由开发区管委会负责整体包租，给予稳定合理的租金价格，之后由管委会负责对外招租，开发区管委会可能在招租过程中给予入园企业一定的优惠政策，但发行人能从管委会获得稳定的租金收入以保证盈利。

商业地产出租主要为发行人购买的上海三处写字楼，将其对外出租，实现租赁收益。未来公司将把租赁及物业管理业务作为主营业务大力发展，随着发行人逐步改变经营方式，通过建设或购买物业收取租金的方式获得稳定长期的经营性收入，并计划改变目前管委会的包租模式，采用直接与入园企业签订租赁协议的市场化运作模式，租赁价格仍保持目前水平并逐步提高，而由开发区管委会另行给予入园企业一定的补贴优惠政策，使租赁及物业管理业务将进一步走上市场化轨道。未来该部分收入将明显增长，成为发行人主要收入来源之一。

发行人在进行租赁及物业管理业务时的会计处理：资产负债表项目会计处理方式为按照租赁合同确认租赁收入：借：应收账款，贷：营业收入、应交税费-增值税；收到租赁款项：借：银行存款，贷：应收账款。

根据已签订的包租协议，发行人物业租赁期限均为三年，即每三年签约一次，租赁单价根据物业形态不同而不等，包租项目交付使用后，分别在每年的 6

月 25 日和 12 月 25 日前结算两次租金。

截至 2023 年 9 月末，发行人在建的工业物业项目主要为韩国动力电池项目二期标准厂房项目、双晶项目及第三污水处理厂项目，上述项目概算总投资额合计为 79.77 亿元，累计已投资合计为 32.65 亿元。项目建成后计划对外出售和出租。

截至 2023 年 9 月末公司主要在建工业物业情况

单位：万平方米、亿元

物业名称	可租赁物业面积	概算总投资额	累计已投资额
韩国动力电池项目二期标准厂房	46.99	69.00	30.11

双晶项目	12.23	3.00	1.83
第三污水处理厂	2.00	7.77	0.71
合计	61.22	79.77	32.65

截至 2023 年 9 月末，发行人无拟建的工业物业项目。

发行人在建的商业物业项目主要为未来科技城北区、未来科技城西区项目、会展中心改扩建工程及科技绿洲工业邻里中心人才公寓项目，在建商业物业项目概算总投资额合计为 24.50 亿元，截至 2023 年 9 月末累计已投资 14.15 亿元，总体来看，公司商业物业项目后续仍有一定的投入规模，未来面临一定的资本支出压力。

截至 2023 年 9 月末公司主要在建商业物业项目

单位：亿元

项目名称	概算总投资额	累计已收投资额
未来科技城北区	6.00	2.97
未来科技城西区	9.50	6.13
会展中心改扩建工程	6.00	4.13
科技绿洲工业邻里中心人才公寓项目	3.00	0.92
在建项目合计	24.50	14.15

截至 2023 年 9 月末，公司无拟建商业物业项目。

（2）发行人目前租赁业务经营情况

2022 年及 2023 年 1-9 月，发行人主要租赁物业的具体情况见下表：

单位：万元、万平方米、%

物业名称	物业面积	2023 年 1-9 月			物业面积	2022 年度
		租金收入	出租率	租金水平 （元/平方米/月）		租金收入	出租率	租金水平 （元/平方米/月）
招商大厦	4.04	1475.04	100.00	44.00	4.04	1,966.72	100.00	44.00
会展中心	4.20	3,509.27	100.00	96.00	4.20	4,660.71	100.00	96.00
软件园 1#4#办公楼	6.09	823.50	100.00	30.00	6.09	1,217.15	100.00	30.00
韩资工业园	45.6 6	10,877.40	100.00	18.00/30.00	45.6 6	13,818.88	100.00	18.00/30.00
综合保税区	36.3 3	8,653.67	100.00	18.00/65.00	36.3 3	15,186.06	100.00	18.00/65.00
光电产业园	3.84	497.46	100.00	18.00/42.00	3.84	957.90	100.00	18.00/42.00
新能源汽车产业园	7.25	926.74	100.00	18.00/32.00	7.25	1,694.54	100.00	18.00/32.00
软件园 2 期	3.95	849.28	95.00	30.00	3.95	660.26	95.00	30.00
步凤镇汽车零部件产业园	2.40	488.74	100.00	10.00	2.40	1,954.97	100.00	10.00
中舍花园物管综合楼	1.63	410.76	100.00	28.00	1.63	518.20	100.00	28.00
上海中信广场	1.53	1022.08	50.20	310.25	1.53	824.04	32.00	310.25
上海金融街静安中心	2.47	2,771.06	69.30	186.15/370.17	2.47	2,902.05	83.90	186.15/370.17
上海保利绿地广场	2.71	2387.07	81.80	201.36/223.87	2.71	4,438.97	88.10	201.36/223.87
新嘉源	2.10	273.08	93.00	10.00	2.10	233.20	93.00	10.00

物业名称	物业面积	2023 年 1-9 月			物业面积	2022 年度
		租金收入	出租率	租金水平 （元/平方米/月）		租金收入	出租率	租金水平 （元/平方米/月）
中韩盐城产业园东方之洲	14.7 5	2,568.72	59.66	32.25	14.7 5	6,869.85	59.66	32.25
未来科技城	20.5 6	3,510.87	97.57	30.00	20.5 6	4,733.43	71.57	30.00
原江东厂房及库房	6.30	3,631.85	100.00	34.44	6.30	416.18	100.00	34.44
原东国厂房	1.56	533.04	100.00	43.00	1.56	447.07	100.00	43.00
原实联长宜厂房	1.96	832.36	100.00	31.35	1.96	574.35	100.00	31.35
北师大附属学校	18.2 4	6,186.61	100.00	28.30/40.00	18.2 4	7,208.97	100.00	28.30/40.00
其他零星项目	-	1322.29	-	-	-	758.52	-	-
合计	187.57	53,550.89			187.57	72,042.02

注：同一个园区内会同时存在工业物业和商业物业，两个价格分别对应工业和商业。

盐城经济技术开发区招商大厦、国际会展中心、软件园办公楼、韩资工业园、综合保税区等物业，主要由开发区管委会承租后转租给入驻园区的企业以及会展场地出租。

盐城软件园：是盐城市发展软件和服务外包产业的重要载体，园区集聚了国家物联网产业研究院、软通动力、宝信软件、东华软件、华生恒业、艾克玛特等国内外软件行业知名企业，世纪龙科技、华恒兄弟动漫等本土企业也得到快速发展。园区工业互联网、生物信息产业得到快速发展，物联网类和文化创意类企业也稳健发展。盐城软件园先后被授予“江苏省科技企业孵化器”、 “江苏省软件和信息服务产业园”、“江苏省国际服务外包示范区”、“江苏省现代服务业集聚区”、“江苏省重点文化产业园”、“江苏省物联网产业基地”、“国家级科技企业孵化器”、“国家级软件特色产业基地”等称号。

截至 2022 年末，软件园 1#4#6#楼对外出租情况如下：

序号	承租单位	位置
软件园 1#楼
1	汽车智慧产业园展示馆	1 层 101、102
2	新韩银行	1 层 103
3	孙士亮	3 层、9 层
4	盐城人才金港教育科技有限公司	401-403
5	盐城泓程信息技术有限公司	407
6	教室等配套房间	4 层其余
7	驾驶人安全教育学校	502、503
8	会议室、仓库	501、504
9	融和（盐城）置业有限公司	601
10	盐城市康居物业管理有限公司	602、603
11	盐城穗宇商贸有限公司	604
12	盐城诚邦地产开发有限公司	702、703-1

序号	承租单位	位置
13	艾克玛特（盐城）信息技术有限公司	701、703-2、704
14	江苏利优家具科技有限公司	8 层
15	仲裁委	8 层其余、1202-1、1202-2
16	中铁建工集团有限公司	9 层部分
17	金刚化工（昆山）有限公司	1001-1
18	中晟全过程咨询设计有限公司	1001-2
19	江苏旭生物流有限公司	1003-1
20	江苏天鼎网络科技有限公司	1003-2
21	江苏悦达康产业有限公司	1004-1
22	盐城市疾病预防控制中心开发区中心	1101
23	中建安装集团有限公司	1102
24	盐城市盐开设备安装工程有限公司	1103
25	盐城市妇幼保健计划生育服务中心开发区分中心	1104 北
26	盐城市疾病预防控制中心开发区中心	1104 南
27	江苏豪鑫建设工程有限公司	1201、1204-2
28	南京环盛建筑设计有限责任公司	1203-1
29	江苏异博科技发展有限公司	1203-2（1204、1205）
30	苏州榕森商业管理有限公司盐城分公司	1301 室
31	江苏衡鼎（盐城）律师事务所	1302、1303
32	紫金财产保险股份有限公司盐城中心支公司	1304
33	纳路汽车涂料商贸（上海）有限公司	1401 西
34	盐城派纳人力资源有限公司	1401 东
35	盐城睿祥数码科技有限公司	1403 北
36	中辉设计集团有限公司	1404 北
37	江苏麦锝斯医疗科技有限公司	1404 南

序号	承租单位	位置
38	江苏世纪龙科技有限公司	1503、1504
39	中国移动通信集团江苏有限公司盐城分公司	1#楼楼顶信号塔
软件园 4#楼
40	中国农业银行股份有限公司盐城分行	101
41	东方物业	104
42	交通银行股份有限公司盐城分行	106
43	江苏世纪新城投资控股集团有限公司	2 层部分 3 层
44	美唐科技（江苏）有限公司	403-405 室，407-416 室
45	盐城世纪城市建设有限公司	4003、4005-4011
46	中波动光工业通信（江苏）有限公司	501
47	江苏零磊技术信息有限公司	502
48	江苏沪欧实业有限公司	503
49	盐城蓝领汇才人力资源有限公司	504 南
50	江苏图码信息科技有限公司	504 北
51	盐城赛博盈科物联网科技有限公司	601
52	大唐大丰风电开发有限公司	602 北（原 604 北）、604 （原 602）
53	江苏云创纷享信息科技有限公司	603
54	中安能（江苏）科技发展有限公司	701、702、703、704
55	江苏联宏创能信息科技有限公司	801
56	江苏尚匠文化传播有限公司、江苏环影动漫文化有限公司、 江苏匠韵文化传媒有限公司	802 西
57	盐城市东亭中小企业咨询服务有限公司、中泉、普勒菲	803
58	华能海上风电科学技术研究有限公司	9 层
59	盐城格跃智能科技有限公司	10 层

序号	承租单位	位置
60	盐城鹤鸣亭传媒股份有限公司	1102（现 1104）
61	中电盐城信息港发展有限公司	1201-1、1201-2、1201-3
62	盐城市金榜供应链管理有限公司	1204
63	江苏贝英康生物科技有限公司	1301-1
64	江苏康极生物医药科技有限公司	1301-2、1302-1
65	江苏所罗门兄弟医学科技有限公司	1304 部分（现 1302）
66	盐城经济技术开发区新城职业培训学校	1304（原（1302）
67	盐城新城人力资源有限公司	4#13 层中庭
68	北京第一创客企业管理有限公司	1401
69	盐城市经纬测绘科技有限公司	1401-1
70	英科新创医疗科技（盐城）有限公司、科潮诊断技术（盐城）有限公司	1401 东
71	盐城市天达网络科技有限公司	1403
72	盐城高创企业服务有限公司	1404 北
73	南环盐城环保科技有限公司	15 层
软件园 6#
74	盐城市东方转贷服务有限公司	103 室 1-2 层
75	盐城市东方融资担保有限公司	105 室 1 层
76	盐城市东方融资担保有限公司	106 室 2 层
77	江苏东方融资租赁有限公司	B 座 106 室 1-2 层
78	严春香	101 室
79	张永艳	107
80	江苏鸿誉永昌商业保理有限公司	7 层
81	黄理军	6#A 座 201、307
82	黄理军	6#A 座 307

序号	承租单位	位置
83	东方	6#B 座 601-603
84	中盾视高科技有限公司	6#B 座 505 室
85	盐城东拓会展服务有限公司	6#B 座 506 室
86	中国人寿财产保险股份有限公司盐城市中心支公司	6#裙楼 109 室
87	盐城华乐轩商贸有限公司	6#裙楼 108 室
88	盐城华乐轩商贸有限公司	6#裙楼 202 室
89	盐城津信东方置业有限公司	6#504
90	盐城燕舞酒店管理有限公司	6#A#4-15 层
91	东方公司	1、2、3、4、6 层
92	东方公司	7、9、10、11 层
93	盐城经开城建投资集团有限公司	6#12 层
94	盐城经开城建投资集团有限公司	6#13 层

新能源汽车产业园：本项目规划面积 20 平方公里，起步区面积 2.21 平方公里，位于东环路以东、五台山路以西、赣江路以南、漓江路以北。目前，已完成汽车产业园区“四纵四横”主次道路和 800 米园区景观轴建设，建成 4 幢共约 1.3 万平方米研发中心，全国首家新能源汽车主题规划展示馆，12 幢共

5.52 万平方米的孵化中心，园区绿化、供水、供电、蒸汽、排污、通讯等配套设施全部到位。该园区是江苏省首家新能源汽车产业基地、中国汽车零部件特色产业基地、中国产学研合作创新示范基地、江苏省新型工业化示范基地和江苏省特色产业园。

截至 2022 年末，新能源汽车产业园对外出租情况如下：

序 号	物业名称	租赁单位
一、新能源标准厂房
1	1#标准厂房	江苏鸿凌达科技有限公司

序 号	物业名称	租赁单位
2	2#标准厂房	盐城立德塑业有限公司
3	5#标准厂房	盐城市康泰安装工程有限公司
4	4#6#标准厂房	培奇爱汽车配件（盐城）有限公司
5	4#与 6#厂房之间搭建	平和精工汽车配件（盐城）有限公司
6	7#标准厂房	光电园百佳年代
7	9#标准厂房	光电园百佳年代
8	11#标准厂房	光电园百佳年代
9	8#标准厂房	光电园百佳年代
10	10#标准厂房	光电园百佳年代
11	12#标准厂房	光电园百佳年代
二、研发楼、展示馆
12	研发楼 1#、2#楼	新能源园区管理办
13	研发楼 3#楼	新能源园区管理办
14	研发楼 4#楼	新能源园区管理办
15	展示馆	新能源园区管理办
16	展示馆	长三角新能源汽车研究院有限公司
三、东方之洲 C4（东方汽车电子产业园）
1.新能源项目
17	东方之洲 C4 标准厂房 B 幢一、二层（左侧）	上电智联科技（江苏）有限公司（一、二层）
18	东方之洲 C4 标准厂房 B 幢一、二层（右侧）	添唯检验检测（江苏）有限公司
19	东方之洲 C4 标准厂房 C 幢	新保泰电子科技（盐城）有限公司
20	东方之洲 C4 标准厂房 D 幢一、二层	江苏共展电子科技有限公司

序 号	物业名称	租赁单位
21	地下车库	盐城市鹏城湾餐饮管理有限公司
2.韩资园项目
22	东方之洲 C7 一、二层	韩资园爱微（江苏）电力电子有限公司
四、东方机械电子厂房（新能源汽车三电产业园）
1.新能源项目
23	东方机械电子厂房 1#机械厂房	汉思科特（盐城）减震技术有限公司
24	东方机械电子厂房 2#机械厂房	江苏稻弓环境科技有限公司
25	东方机械电子厂房 4#机械厂房	艾电动力电源（江苏）有限公司
26	东方机械电子厂房 5#机械厂房	添唯检验检测（江苏）有限公司
27	东方机械电子厂房 6#机械厂房	佛吉亚（盐城）汽车部件系统有限公司
28	东方机械电子厂房 8#机械厂房	盐城市维特加智能装备科技有限公司
29	东方机械电子厂房 8#机械厂房	江苏驰鼎电子科技有限公司
30	东方机械电子厂房 8#机械厂房	中粤智能科技（盐城）有限公司
31	东方机械电子厂房 10#电子厂房 （4 层）	仙龙智造科技（盐城）有限公司（一层）
2.原综保区项目
32	东方机械电子厂房 9#电子厂房（4 层）	综保区江苏孚乐瑞新材料科技有限公司
五、光电园研发楼、展示馆
33	1#孵化中心厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
34	2#标准厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
35	3#标准厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
36	光电园规划馆展厅 7 幢	江苏新能源汽车研究院有限公司
六、江动地块
37	希望大道南路 58 号 1 幢、2 幢	摩登汽车（盐城）有限公司

韩资工业园：该园区起步区总规划面积 3 平方公里，建于峨眉山路以东、盐渎路以南，沿海高速以西、赣江路以北，该园区是全省首家韩资工业主题园区，是江苏省韩国产业转移集聚和示范区，中韩产业园地方合作推荐城市，并连续三年全省 144 家省级特色园区考核中位居第一。2021 年度韩资工业园租金收入为 18,669.10 万元，2022 年度租金收入为 13,748.83 万元，2023 年 1-9 月租

金收入为 10,877.40 万元。

截至 2022 年末，韩资工业园对外出租情况如下：

序号	物业名称	租赁单位
（1）韩资园一期
1	一期 2#（A2）厂房	东方物业办公用房
2	一期 2#（A2）厂房	盐城景鸿汽车部件有限公司
3	一期 2#（A2）厂房东南侧	卞冬梅
4	一期 4#（A4）厂房	公用配电房
5	一期 4#（A4）厂房	盐城新岩汽车配件有限公司
6	一期 6#（A6）厂房	江苏炫利新材料科技有限公司
7	一期 7#厂房	伟巴斯特车顶系统（盐城）有限公司
8	一期 7#-2 厂房	伟巴斯特车顶系统（盐城）有限公司
（2）韩资园二期
9	二期 8#厂房	盐城拓福汽车零部件有限公司
10	二期 8#-2 厂房	盐城景鸿汽车部件有限公司
11	二期 9#（B9）厂房	盐城奔达齿轮有限公司
12	二期 10#（B10）厂房	盐城市禾望电气有限公司
13	二期 11#（B11）厂房	盐城新岩汽车配件有限公司
14	二期 12#（B15）厂房	江苏鑫瑞晟智能科技有限公司
15	二期 15#（B17）厂房	盐城东威空压设备有限公司
16	二期 16#（B19）厂房	盐城君盈科技有限公司

序号	物业名称	租赁单位
17	二期 17#（B16）厂房	盐城宝高汽车配件有限公司
18	二期 17#（B16）厂房	江苏亿尊新材料科技有限公司
19	二期 18#（B18）厂房一层西	盐城泰欧昌机械有限公司
20	二期 18#（B18）厂房一层东	盐城市凯烁汽车配件有限公司
21	二期 19#（B20）厂房一层	科聚力光电新材料（江苏）有限公司
22	二期 20#（B12）厂房	盐城顶力高分子材料有限公司
23	二期 20#（B12）厂房	江苏麦吉尔自动化技术有限公司
24	二期 20#（B12）厂房	江苏一优智能制造有限公司
25	二期 21#（B13）厂房	盐城万泰克机电设备有限公司
26	二期 22#（B14）厂房	江苏星光俊海汽车配件有限公司
27	二期 22#（B14）厂房	盐城申乾泰克汽车配件有限公司
28	崂山南路 9 幢厂房一层	江苏阿现特传感器有限公司
（3）韩资园三期
29	三期 1#（ C21）厂房	江苏真择汽车配件有限公司
30	三期 2#（C24）厂房	江苏真择汽车配件有限公司
31	三期 2#（C24）厂房	公共配电房
32	三期 3#（C27）厂房	盐城动益汽车配件有限公司
33	三期 4#（C22）厂房	江苏斗天汽车配件有限公司
34	三期 5#（C25）厂房东	盐城现山设备科技有限公司
35	三期 5#（C25）厂房西	盐城动益汽车配件有限公司
36	三期 6#（C28）厂房	合隆新材料科技（江苏）有限公司
37	三期 7#（C23）厂房	江苏斗天汽车配件有限公司
38	三期 8#（C26）厂房	盐城启悦汽车部件有限公司
39	三期 8#（C26）厂房西侧	盐城经济技术开发区住房建设和保障局
40	三期 9#（C29）厂房东侧	进永尔恩斯汽车零部件（盐城）有限公司

序号	物业名称	租赁单位
41	三期 9#（C29）厂房西北侧	东方市政小仓库
（4）韩资园四期
42	四期 1#（D1）厂房	江苏翼英航空科技有限公司
43	四期 2#（D2）厂房	江苏亨昌电气有限公司
44	四期 3#（D3）厂房	盐城三松汽车部件有限公司
45	四期 4#（D4）厂房	江苏高特汽车配件有限公司
46	四期 4#（D4）厂房	江苏信至成智造科技有限公司
47	四期 5#（D5）厂房	江苏正鑫汽车部件有限公司
48	四期 6#（D6）厂房	盐城升韩汽车配件有限公司
49	四期 7#（D7）厂房	盐城瑞荣机械有限公司
50	四期 8#（D8） 厂房	盐城蓝天汽车科技有限公司
（5）电子厂房
51	1#电子厂房东	盐城冰天美帝食品有限公司
52	1#电子厂房西	江苏质莱供应链有限公司
53	2#电子厂房	盐城永源放心早餐工程有限责任公司
54	2#电子厂房	汉思科特（盐城）减震技术有限公司
55	3#电子厂房一层部分	宝牙科技发展有限公司
56	3#电子厂房一层	皓圣（江苏）口腔医疗科技有限公司
57	3#电子厂房二层	盐城范麦迪斯医疗器械有限公司
58	3#电子厂房二层	江苏驰轩智能科技有限公司
59	3#电子厂房三层东侧部分	宝牙科技发展有限公司
60	3#电子厂房三层西侧部分	江苏天仪医学检验有限公司
61	4#电子厂房一层	江苏恩艾斯成新能源创新科技有限公司
62	5#电子厂房一层	江苏宇信安全系统有限公司
63	5#电子厂房一层	江苏固镁通讯科技有限公司

序号	物业名称	租赁单位
64	5#电子厂房二层	江苏宇信安全系统有限公司
65	6#电子厂房一层	江苏安蒲光学科技有限公司
66	6#电子厂房三层	江苏安蒲光学科技有限公司
（6）东方之洲
67	东方之洲 C7 一、二层	爱微（江苏）电力电子有限公司
（7）邻里中心
68	韩资园邻里中心	韩资园管理办
69	韩国社区公寓楼	韩资园管理办
70	韩国社区后勤楼	韩资园管理办
（8）其他
71	三期原物业用房	盐城经济技术开发区程晓超市(裔小花)
72	原东国厂房	爱思开新能源（盐城）有限公司

综合保税区：2012 年 6 月 16 日，盐城综合保税区经国务院批准为国家级

综合保税区，规划面积 2.28 平方公里，项目东至阀门项目西界址、希望大道、摩比斯项目西界址，南至湘江路，西至天山路，北至盐渎路。盐城综合保税区是集保税加工、保税物流、进出口贸易、国际采购、分销和配送、国际中转、金融服务、检测维修、研发制造、展示展览等 10 项功能于一体的特殊监管区域，是具有口岸作业、保税物流、保税加工、国际贸易等多种功能、配套服务完善的综合保税区，为上海海港和空港及大丰国际深水港、盐城南洋国际空港在内陆地区的喂给、疏散港，最终将发展成为长三角地区制造集群的生产服务业基地和重要的国际货物集散地。2021 年度，综合保税区租金收入为 18,681.39万元；2022 年度，综合保税区租金收入为 15,186.06 万元；2023 年 1-9 月，综合保税区租金收入为 8,653.67 万元。

截至 2022 年末，综合保税区对外出租情况如下：

序号 物业名称 租赁单位

序号	物业名称	租赁单位
	一、综保区一期
	1.标准厂房
1	1#标准厂房	耀威光电（盐城）有限公司
2	3#标准厂房一层	耀威光电（盐城）有限公司
3	7#标准厂房	耀威光电（盐城）有限公司
4	5#标准厂房	江苏友立智能设备有限公司
5	5#标准厂房	江苏友立办公设备有限公司
6	4#标厂	江苏方政科技集团有限公司
7	6#标厂	江苏友立办公设备有限公司
8	9#标厂第一层及南楼跃层	奥夫食品股份有限公司
9	10#标准厂房一层及二楼南侧	健之伴（江苏）生物科技有限公司
10	11#标准厂房	盐城晶美应用材料有限公司（空置）
11	12#标准厂房	江苏恒瀛新能源有限公司
	2.仓库
12	1#保税仓库	盐城市悦海保税仓储有限公司
13	2#保税仓库	盐城华棉纺织品有限公司
14	3#保税仓库	格兰美供应链（江苏）有限公司
15	4#保税仓库南	江苏菲斯腾智能装备有限公司
16	5#保税仓库	江苏盛维供应链管理有限公司
17	6#保税仓库	盐城华印万达纺织有限公司
18	7#保税仓库（东侧）	盐城悦达成大进出口服务有限公司
10	9#保税仓库西侧	盐城畅联进出口贸易有限公司
20	9#保税仓库	盐城市翔宇物流有限公司
21	10#保税仓库	盐城市翔宇物流有限公司
22	11#保税仓库	江苏悦禾供应链管理有限公司

序号	物业名称	租赁单位
	3.电子厂房
23	3#电子厂房	迈科芯半导体（江苏）有限公司
24	1#电子厂房	江苏飞亚同创科技有限公司
25	希望大道南路 18-12 号 1 幢北侧的 2、3、4 层	江苏兆威达存储科技有限公司
	4.商检楼、监管仓库（海关、国检承担/财政）
26	商检楼	综保区园区办（海关、国检）
27	监管仓库	综保区园区办（海关、国检）
28	查验仓库	综保区园区办（海关、国检）
	5.商务楼
29	商务楼	综保区园区办
	二、综保区二期
	1.标准厂房
30	赣江路 3 号 1 幢 1、2 层	江苏固得沃克微电子有限公司
31	赣江路 3 号 2 幢 1、2 层	江苏天基电子科技有限公司
32	赣江路 3 号 3 幢	江苏天基电子科技有限公司
33	4 幢 2、3、4 层及 1 层配电房	江苏煜昇科技有限公司
34	赣江路 3 号 7 幢	盐城晶宇显光电有限公司
35	赣江路 3 号 8 幢 1、2 层	江苏智牛科技有限公司
36	赣江路 3 号 8 幢 3 层一半（东）	金通汽车科技（江苏）有限公司（杭州金通电器有限公司）
	2.仓库
37	赣江路 1 号 1 幢	江苏茂盛供应链有限公司
38	赣江路 1 号 2 幢	江苏茂盛供应链有限公司
39	赣江路 1 号 3 幢	江苏茂盛供应链有限公司

序号	物业名称	租赁单位
40	赣江路 1 号 4 幢（北侧）	盐城市虹泰物流有限公司
41	赣江路 1 号 5 幢	盐城综通科技服务有限公司
42	赣江路 1 号 6 幢	萨玛瑞汽车配件（盐城）有限公司
43	赣江路 1 号 6 幢	江苏阿特维尔电子商务有限公司
44	赣江路 1 号 7 幢北半边	盐城全民医疗器械有限公司（盐城市贺特佳贸易有限公司）
45	赣江路 1 号 7 幢南半边	邦瓷电子科技（盐城）有限责任公司
46	赣江路 1 号 8 幢北	盐城顺天物流有限公司
47	赣江路 1 号 9 幢北半边	盐城中煜汽车配件有限公司
48	赣江路 1 号 9 幢南半边	江苏荣辉包装技术有限公司
	三、东方机械电子厂房
49	9#及 10#电子厂房一层（原 31944.08）	江苏孚乐瑞新材料科技有限公司

光电产业园：园区规划面积 11.2 平方公里，建设光伏产业基地、LED 产业基地、光显示产业基地、科技研发区、生产性服务区和生活配套区等六大功能区。目前，科技研发区一期建成，一期工程包括规划展示馆、孵化中心，建设标准厂房 6 栋、展示馆 1 栋。

截至 2022 年末，光电产业园对外出租情况如下：

序号	物业名称	租赁单位
	一、光电园厂房
	1、光电园项目
1	4#孵化中心厂房一楼（北侧）	江苏华祥电子有限公司
2	4#孵化中心厂房一楼（南侧）	江苏亚龙电子科技有限公司
3	4#孵化中心厂房二楼（东侧）	盐城经济技术开发区新城街道正丰村村民委员会
4	5#孵化中心厂房一层	江苏弘润包装制品有限责任公司

序号	物业名称	租赁单位
5	5#孵化中心厂房二楼东侧	盐城东紫光电科技有限公司
6	5#孵化中心厂房二楼西侧	特来电新能源股份有限公司
7	6#孵化中心厂房一层	江苏贝尔光电有限公司
8	6#孵化中心厂房二层	嘉里大通物流有限公司天津分公司
	2、新能源项目
9	1#孵化中心厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
10	2#孵化中心厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
11	3#孵化中心厂房	江苏新能源汽车研究院有限公司
	二、新能源厂房
12	新能源 7#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
13	新能源 8#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
14	新能源 9#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
15	新能源 10#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
16	新能源 11#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
17	新能源 12#厂房	盐城百佳年代薄膜科技有限公司
	三、其他
18	6#孵化中心厂房	江苏贝尔光电有限公司

上海中信广场：中信广场位于虹口区四川北路 859 号（四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A 标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。发行人持有中信广场 36、37、38、41、42、50 层。2021 年度实现收入约 2,143.63 万元， 2022 年度实现收入 824.04 万元， 2023 年 1-9 月实现收入

1,022.08 万元。

步凤镇汽车零部件产业园位于盐城经济技术开发区下辖唯一的乡镇步凤镇。汽车零部件产业园一期 2.4 万平方米标准厂房已全部建成，其中前进座

椅、星知塑料、东远模具、金圣汽配 4 家入园企业全部投产；汽车零部件产业园二期工程正处于建设过程中。

中舍花园物管综合楼为中舍花园一期安置小区的配套设施。中舍花园一期安置小区占地面积为 208.73 亩，建筑面积 19.22 万平方米， 绿化面积 77.23

亩。小区建有 29 幢小高层安置楼，2 座配电房、一所 10 轨制幼儿园、一幢社

区综合楼、一幢农贸市场、两间监控机房、两个值班室、车位 1,000 位左右。目前该综合楼的承租单位主要为开发区人民法院。

上海金融街静安中心位于静安区核心区域，万航渡路 800 号，近康定路。

项目毗邻静安寺，南京西路，中山公园三大商圈，共由 4 栋主体建筑组成，包含 2 栋高端办公，1 栋国际公寓，1 栋墅级公馆。发行人持有其中 2 栋高端办公楼，小面积标准层设计，2021 年度实现收入 3,739.12 万元，2022 年度实现收入 2,902.05 万元，2023 年 1-9 月实现收入 2,771.06 万元。

保利绿地广场位于杨浦区长阳路 668 号，商办部分接近 22 万平米，为 B1- B4 及 A1-A2 六栋办公楼和 C1-C7 七栋商业。发行人持有其中 2 栋办公楼和 1栋商业，2021 年度实现收入 8,418.20 万元，2022 年度实现收入 4,438.97 万元， 2023 年 1-9 月实现收入 2,387.07 万元。

北师大附属学校位于盐城经济技术开发区内，附属学校包含幼儿部、小学部、初中部及高中部，其中幼儿及小学部总用地面积 76,407 平方米，初中部及

高中部总用地面积 140,541 平方米，该项目 2021 年度实现出租收入 17,662.58

万元，2022 年度实现出租收入 7,208.71 万元，2023 年 1-9 月实现收入 6,186.61

万元。

4、贸易

公司贸易业务主要由子公司盐城市同创物资贸易有限公司负责。贸易业务主要利用区内国家级综合保税区的优势，从事大宗商品、矿产品、有色金属、化工原料、燃料油、建材物资等的国内外贸易，未来该部分业务收入将保持稳定增长，成为公司业务收入主要板块之一。公司贸易业务上下游供应商和客户均处于江苏、浙江、山东和上海等东部地区，交易方式以现货交易为主。根据

公司规划，贸易业务将打造为公司主要业务板块之一。

（1）主要商品

目前公司开展的主要是业务风险低的供应链业务，公司主要为工厂客户的生产，做一些生产原材料的储备，从事有色金属电解铜的国内贸易，以及 2017年下半年逐步开展电解镍板、红土镍矿等产品的贸易。2020 年度、2021 年度、 2022 年度和 2023 年 1-9 月， 发行人贸易业务收入分别为 63,274.19 万元、

66,362.56 万元、85,551.90 万元和 75,059.72 万元。

报告期内发行人的贸易业务经营情况如下：

单位：万元/吨、万元、吨、%

产品	年份	平均采购单价	采购金额	采购规模	平均销售单价	销售金额	销售规模	毛利率
红土镍矿	2023 年 1-9 月
	2022 年	-	-	-	-	-	-	-
	2021 年	0.05	5,111.21	107,530.00	0.05	5,151.57	107,530.00	0.78
	2020 年	-	-	-	-	-	-	-
电解镍板	2023 年 1-9 月
	2022 年	20.34	5,483.97	269.61	20.49	5,524.60	269.61	0.74
	2021 年	11.97	3,785.48	316.18	12.05	3,810.27	316.18	0.65
	2020 年	9.05	2,411.35	266.45	9.13	2,431.53	266.45	0.83
镍豆	2023 年 1-9 月
	2022 年	-	-	-	-	-	-	-
	2021 年	12.73	4,913.70	1,988.00	12.82	4,948.68	1,988.00	0.71
	2020 年	9.02	17,925.53	386.13	9.11	18,112.40	386.13	1.03
镍铁	2023 年 1-9 月	1.41	73,903.94	52,535.00	1.43	75,059.72	52,535.00	1.56
	2022 年	1.38	61,749.57	44,820.00	1.39	62,329.57	44,820.00	0.93
	2021 年	1.21	32,009.78	26,515.00	1.22	32,276.54	26,515.00	0.83

	2020 年	1.71	42,421.65	24,839.00	1.72	42,730.26	24,839.00	0.72
高碳铬铁	2023 年 1-9 月
	2022 年	0.94	17,528.67	18,650.00	0.95	17,697.73	18,650.00	0.96
	2021 年	0.82	19,984.07	24,300.00	0.83	20,175.50	24,300.00	0.95
	2020 年	-	-	-	-	-	-	-

（2）主要业务模式

发行人贸易业务均根据其取得的销售定单来确定采购量，相关采购合同与销售合同签订后，由发行人根据合同向供货商支付货款，供货商向发行人转移货权。发行人取得货权后委托物流公司持提货单到供应商指定仓库提货，发行人委托物流公司将货物送到下游客户指定的地点进行交货或送到仓库进行存储，由下游客户在约定的时间内根据生产需要向发行人付款提货。

（3）结算模式

在商品贸易业务中，发行人与上游厂商的成交价是在市场价格的基础上商定的。发行人会以预付款的形式通过电汇或银行承兑汇票方式向上游供应商支付货款。发行人同下游客户进行贸易的交易价格主要是根据市场行情确定的。与下游客户结算时，下游客户需要以现金或银行承兑汇票方式交付全款。

发行人贸易业务主要通过赚取贸易差价来取得利润。发行人的商品贸易业务采用传统的批发兼零售销售模式，利用略低于市场价格的优势获取大额的销售量，通过大额订单增加其向供应方的议价能力从而降低购买价格，通过买卖差价赚取收入和利润。

（4）上下游情况

报告期内发行人前五名供应商情况如下：

单位：万元、%

期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2023	欧冶国际电商有限公司	镍铁	6,462.32	8.74

年 1- 9月	上海攀亚实业发展有限公司	镍铁	9,567.08	12.95
	上海豫信实业发展有限公司	镍铁	21,053.45	28.49
	浙商中拓集团（湖南）有限公 司	镍铁	19,013.63	25.73
	浙商中拓集团股份有限公司	镍铁	12,932.81	17.50
合计			69,029.28	93.40
期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2022 年	上海豫信实业发展有限公司	高碳铬铁	20,837.12	24.58
	青岛中垠瑞丰国际贸易有限公司	镍铁	18,588.28	21.93
	上海攀亚实业发展有限公司	镍铁	12,126.55	14.31
	江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限 公司	镍铁	9,445.84	11.14
	浙商中拓集团（湖南）有限公司	镍铁	6,461.50	7.62
合计			67,459.30	79.59
期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2021 年度	上海豫信实业发展有限公司	镍铁、高碳铬 铁、红土镍矿	22,396.52	34.04
	一重集团国际资源有限公司	镍铁	13,308.63	20.22
	青岛中垠瑞丰国际贸易有限公司	镍铁、高碳铬 铁	9,826.11	14.93
	上海正宁国际贸易有限公司	电解镍板、镍 豆	6,302.67	9.58
	江苏德龙镍业有限公司	高碳铬铁	3,410.62	5.18
合计			55,244.55	83.95
期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2020 年度	上海攀亚实业发展有限公司	镍铁	16,503.12	26.30
	无锡市不锈钢电子交易中心有限公司	电解镍板、镍 豆	12,022.98	19.16
	上海豫信实业发展有限公司	镍铁	10,915.93	17.39
	青岛中垠瑞丰国际贸易有限公司	镍铁	7,803.05	12.43
	福建兴大进出口贸易有限公司	镍豆	7,199.56	11.47

合计 54,444.63 86.75

报告期内，发行人前五名客户情况如下：

单位：万元、%

期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2023 年 1-9 月	江苏德龙镍业有限公司	镍铁	19,593.33	26.10
	响水康阳贸易有限公司	镍铁	55,466.40	73.90
合计			75,059.72	100.00
期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2022 年 度	响水恒生不锈钢铸造有限公司	电解镍、高碳铬铁、镍铁	66,802.04	78.08
	江苏德龙镍业有限公司	镍铁	18,749.86	21.92
合计			85,551.90	100.00
期间	公司名称	产品名称	金额	占比
2021 年 度	响水康阳贸易有限公司	镍铁、电解镍、镍豆、高碳铬铁、红土镍矿	39,828.74	60.02
	响水恒生不锈钢铸造有限公司	镍铁、电解镍、镍豆、高碳铬铁	26,533.83	39.98
合计			66,362.56	100.00
期 间	公司名称	产品名称	金额	占比
2020 年 度	响水康阳贸易有限公司	电解镍板、镍豆、镍铁	63,274.19	100
合计			63,274.19	100.00

2020 年与 2022 年，发行人均不存在上游供应商及下游客户重复或互相存在关联关系的情形。

2021 年发行人下游客户响水恒生不锈钢铸造有限公司（简称“响水不锈钢”）之控股股东及实际控制人黄荷琴（持股比例 60%）持有发行人供应商江