Common use of Effetti Clause in Contracts

Effetti. In forza del contratto preliminare, nasce un’obbligazione assistita da un’azione personale, un mero diritto di credito non opponibile ai terzi la cui violazione farà sorgere un’azione risarcitoria e la pretesa volta ad ottenere una sentenza costitutiva (art. 2932 c.c.). È bene ricordare che in caso di fallimento del promittente l’art. 72 della legge fallimentare esclude che si possa chiedere al curatore la stipulazione definitiva, anche tramite una sentenza del giudice (art. 2932). Spetta a tale soggetto (il curatore) scegliere se dare esecuzione o sciogliere il contratto, inserendo così il promissario che avesse già anticipato parte del prezzo nella massa fallimentare. In linea generale, proprio le conseguenze negative derivanti nei con- fronti dei terzi, del curatore del fallimento e del promissario acquirente hanno indotto il legislatore ad intervenire con due normative di protezione del promissario stesso. La trascrizione del contratto preliminare e la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Vediamole da vicino. L’art. 2645-bis prevede la possibilità di trascrivere i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di uno dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 (anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione) con la conseguenza di prenotare gli effetti della trascrizione del contratto definitivo e di dare vita, in linea di massima, ad un blocco dell’efficacia di atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante209 . Tale effetto prenotativo ha carattere temporaneo: esso cessa e si considera come mai prodotto se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale. L’art. 2645-bis e la trascrizione del preliminare 209 L’art. 2645-bis c.c. è stato inserito con d.l. 669/1996, convertito con legge 30/1997. Al riguardo, in particolare, X. XXXXXXXX, X. XXXXXXX, La trascrizione del contratto preliminare, Padova, 1998; X. XXXXXXXXX, La pubblicità immobiliare del contratto preliminare, in Riv. dir. civ., 1997, I, p. 530; A. DI MAJO, La trascrizione del preliminare e regole di conflitto, in Corr. giur., 1997, p. 515. L’esigenza perseguita attraverso la codificazione dell’art. 2645-bis è dunque quella di tutelare il promissario acquirente dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile oggetto del preliminare. La riforma del 1996 ha altresì rafforzato il credito del contraente del preliminare trascritto vittima dell’inadempimento, mediante l’attribuzione – ex art. 2775-bis c.c. – del privilegio speciale sugli immobili oggetto del preliminare210. Il nuovo art. 2645-bis è assai significativo anche sul piano sistematico, ponendo il problema di quali ulteriori atti preparatori siano trascrivibili (contratto preliminare unilaterale; opzione e prelazione). Le tutele del promissario acquirente Il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 si propone di assicurare protezione alle persone fisiche che stipulano contratti aventi ad oggetto edifici da costruire, la cui costruzione – appunto – non sia stata iniziata o comunque completata211. In sintesi il provvedimento prevede le seguenti tutele:

Effetti. In forza Il d.lgs. n. 276 del contratto preliminare2003, nasce un’obbligazione assistita da un’azione personaleall’art. 79 (intitolato Efficacia giuridica della certificazione), un mero diritto non chiarisce quali siano esattamente gli effetti della certificazione. La disposizione di credito non opponibile legge si limita infatti a stabilire che, fatti salvi i provvedimenti cautelari, che costituiscono l’unico caso di sottrazione immediata agli effetti vincolanti della certificazione, tali effetti permangono, anche verso i terzi, fino al momento in cui sia stato accolto, con sentenza di merito, uno dei ricorsi giurisdizionali esperibili ai terzi la cui violazione farà sorgere un’azione risarcitoria e la pretesa volta ad ottenere una sentenza costitutiva (artsensi dell’art. 2932 c.c.)80. È bene ricordare Peraltro, vi è chi ha sostenuto che il ricorso cautelare sarebbe difficilmente esperibile di fronte al giudice ordinario, essendo più giustificato adire in via cautelare il giudice amministrativo, posto che il fumus boni iuris sarebbe rinvenibile, in caso di fallimento affermata violazione del promittente procedimento, in re ipsa, mentre nella giurisdizione ordinaria la prova sarebbe maggiormente complicata. Si può comunque facilmente desumere che la certificazione impedisce a chiunque di contestare la natura giuridica e la qualificazione del contratto stabilite dal provvedimento di certificazione prima di aver esperito con successo una delle azioni in giudizio previste dall’art. 80, d.lgs. n. 276 del 2003. Particolare rilievo ha poi assunto l’art. 72 27 del Testo Unico di salute e sicurezza (d.lgs. n. 81 del 2008, come modificato dal d.lgs. n. 106 del 2009), dal quale si può desumere che ogni modello organizzativo concernente l’impiego della manodopera possa essere sottoposto al vaglio delle competenti commissioni di certificazione. La certificazione, inoltre, non produce certamente tra le parti alcun effetto che già non derivi dal contratto di lavoro il quale ha, naturalmente, di per sé forza di legge fallimentare esclude tra le parti ex art. 1372 c.c. La forza giuridica della certificazione si può comunque meglio comprendere considerando gli effetti che si possa chiedere essa produce nei confronti dei soggetti terzi al curatore la stipulazione definitivacontratto, anche tramite posto che costoro, in assenza di tale provvedimento, non sarebbero in alcun modo vincolati da quanto statuito dalle parti all’interno del contratto. Ove vi sia invece un provvedimento di certificazione (o, ancor più precisamente, una procedura di certificazione aperta6), a meno che tali terzi (enti ispettivi, previdenziali e fiscali) non ottengano un provvedimento cautelare (essendo questo sottratto agli effetti della certificazione per espressa disposizione del già richiamato art. 79 del d.lgs. n. 276 del 2003), l’accertamento operato dalla commissione impedisce loro di adottare provvedimenti basati su una difforme qualificazione del contratto, e quindi risultano vincolati alle risultanze della certificazione, per lo meno fino a che non sopraggiunga una sentenza di merito che neghi la fondatezza dell’atto. Non vengono comunque compromessi i poteri di tali organi: rimane infatti la possibilità per gli enti ispettivi, previdenziali e fiscali di svolgere accertamenti ed ispezioni; è invece loro impedita la immediata contestazione di eventuali violazioni riscontrate e l’irrogazione delle relative sanzioni, qualora siano basate su una diversa ricostruzione giuridica del giudice (artrapporto rispetto a quella affermata dal provvedimento. 2932). Spetta a tale soggetto (Xxxx enti che vogliano recuperare la piena libertà d’azione sarà imposto, in concreto, di ricorrere in giudizio per ottenere, ope judicis, un accertamento che ripristini il curatore) scegliere se dare esecuzione o sciogliere il contratto, inserendo così il promissario che avesse già anticipato parte del prezzo nella massa fallimentare. In linea generale, proprio loro potere sanzionatorio rimuovendo le conseguenze negative derivanti nei con- fronti dei terzi, del curatore del fallimento e del promissario acquirente hanno indotto il legislatore ad intervenire con due normative di protezione del promissario stessoinibizioni imposte dalla certificazione. La trascrizione c.d. Xxxxxxxxx Xxxxxxx del contratto preliminare 18 settembre 2008 ha comunque statuito che il controllo - e la tutela successiva erogazione delle relative sanzioni - degli acquirenti di immobili da costruire. Vediamole da vicino. L’art. 2645-bis prevede la possibilità di trascrivere i enti ispettivi sui contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di uno dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 (anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire certificati o in corso di costruzione) con la conseguenza analisi da parte delle commissioni di prenotare gli effetti della trascrizione del contratto definitivo e di dare vita, in linea di massima, ad un blocco dell’efficacia di atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante209 . Tale effetto prenotativo ha carattere temporaneo: esso cessa e si considera come mai prodotto se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e certificazione potrà in ogni caso avvenire, tra l’altro, qualora si evinca, durante l’ispezione, con evidenza immediata e non controvertibile la palese incongruenza tra il contratto certificato e le modalità concrete di esecuzione del rapporto di lavoro. A sostegno dell’istituto della certificazione va menzionato poi un ulteriore effetto che l’atto di chiusura della procedura potrebbe avere, peraltro logica conseguenza della propria efficacia “persuasiva”. L’accertamento svolto da un organo competente e imparziale, infatti, potrebbe facilitare la decisione del giudice circa la qualificazione da attribuire al contratto sottoposto al 6 Cfr. la c.d. Xxxxxxxxx Xxxxxxx del 18 settembre 2008, cit. suo vaglio, soprattutto in caso di risultanze istruttorie contrastanti. Si aggiunga che la l. n. 183 del 2010, all’art. 30, co. 2, statuisce che nella “qualificazione del contratto di lavoro e nell’interpretazione delle relative clausole il giudice non può discostarsi dalle valutazioni delle parti, espresse in sede di certificazione dei contratti di lavoro di cui al titolo VIII del d.lgs. 10 settembre 2003, n. 276, e successive modificazioni, salvo il caso di erronea qualificazione del contratto, di vizi del consenso o di difformità tra il programma negoziale certificato e la sua successiva attuazione”. La certificazione, in tale rinnovata ottica, dovrebbe così contribuire all’arricchimento del materiale probatorio – a sostegno della genuinità del contratto o dell’atto di gestione del rapporto – poi eventualmente utile in caso di contestazioni, in quanto valutabile in sede giudiziale (o arbitrale) come materiale non certo meno attendibile rispetto ad altre risultanze. La l. n. 183 del 2010, ha introdotto una serie di novità significative: in particolare ha ampliato l’ambito delle competenze e dei poteri attribuiti alle commissioni di certificazione, ma ha anche incrementato il valore giuridico delle procedure a esse affidate, avvicinandosi sempre più alla originaria idea di volontà assistita e derogabilità, entro tre anni dalla trascrizione del preliminarelimiti predeterminati, della normativa di legge e contratto collettivo. In questa sede ci si concentrerà, sulle sole disposizioni che vanno a incidere sull’istituto della certificazione, non senza riservare gli opportuni cenni alle materie della conciliazione e dell’arbitrato, entrate, proprio in virtù delle nuove norme, tra le competenze delle commissioni. Una tra le modifiche più rilevanti contenuta nella l. n. 183 del 2010 riguarda, come anticipato, l’art. 75, d.lgs. n. 276 del 2003. Quest’ultimo, nella nuova formulazione, precisa che finalità della certificazione è la riduzione del contenzioso in materia “di lavoro”, e non semplicemente “di qualificazione dei contratti di lavoro”. Inoltre, i contratti oggetto di attenzione da parte delle commissioni potranno essere, al di là di ogni dubbio interpretativo precedentemente formulato, tutti quelli “in cui sia eseguita dedotta, direttamente o indirettamente, una prestazione di lavoro”. La nuova formulazione ha permesso di chiarire definitivamente la trascrizione questione circa la possibilità di sottoporre a procedura di certificazione pattuizioni differenti quali, ad esempio, quella tra agenzia di somministrazione ed utilizzatore, che sta alla base del rapporto trilaterale che coinvolge anche il lavoratore (con il quale viene stipulato un “ordinario” contratto definitivo di lavoro), o di altro atto ancora quella, ancor più peculiare, che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale. L’art. 2645-bis e la trascrizione del preliminare 209 L’art. 2645-bis c.c. è stato inserito con d.l. 669/1996caratterizza il distacco: queste ultime, convertito con legge 30/1997. Al riguardoinfatti, in particolare, X. XXXXXXXX, X. XXXXXXX, La trascrizione del contratto preliminare, Padova, 1998; X. XXXXXXXXX, La pubblicità immobiliare del contratto preliminare, in Riv. dir. civ., 1997, I, p. 530; A. DI MAJO, La trascrizione del preliminare e regole di conflitto, in Corr. giur., 1997, p. 515. L’esigenza perseguita attraverso la codificazione virtù dell’originario contenuto dell’art. 2645-bis è dunque 75, secondo le interpretazioni più restrittive della norma non avrebbero potuto essere sottoposte ad esame da parte delle commissioni di certificazione, pur essendo spesso fonte di contenzioso. Qualche dubbio sorge in merito alla possibilità di richiedere alle commissioni di pronunciarsi, altresì, sui regimi civili, amministrativi, previdenziali e fiscali in concreto applicabili al caso che di volta in volta sarà sottoposto al loro esame. Posto che ove le parti non specifichino, all’interno del documento sottoposto alla commissione, quale sia il regime civile, amministrativo, previdenziale e fiscale che ritengono di voler applicare, il provvedimento della commissione non potrà certamente contenere alcun riferimento sul punto. Si ritiene, piuttosto, che ogni determinazione in merito a tali profili dovrebbe più correttamente rientrare nella attività di assistenza e consulenza che viene svolta preliminarmente rispetto alla vera e propria apertura di una procedura di certificazione. Oltre a quella relativa all’art. 75, importanti modifiche sono state previste con riferimento alla competenza in materia di tutelare il promissario acquirente dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile oggetto del preliminare. La riforma del 1996 ha altresì rafforzato il credito del contraente del preliminare trascritto vittima dell’inadempimento, mediante l’attribuzione – ex certificazione delle rinunzie e transazioni (art. 2775-bis c.c82, d.lgs. – n. 276 del privilegio speciale sugli immobili oggetto del preliminare210. Il nuovo 2003) e dei regolamenti di cooperative (art. 2645-bis è assai significativo anche sul piano sistematico83, ponendo il problema di quali ulteriori atti preparatori siano trascrivibili (contratto preliminare unilaterale; opzione e prelazione). Le tutele del promissario acquirente Il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 si propone di assicurare protezione alle persone fisiche che stipulano contratti aventi ad oggetto edifici da costruire276 del 2003), la cui costruzione – appunto – non quale è stata estesa per entrambe le fattispecie a tutte le commissioni, qualunque sia stata iniziata o comunque completata211l’ente di appartenenza7, con la sola esclusione delle commissioni istituite presso i Consigli provinciali degli Ordini dei consulenti del lavoro, che, come anticipato, paiono mantenere una competenza circoscritta ai soli contratti di lavoro. In sintesi il provvedimento prevede le seguenti tutele:Sul punto ci si riservano, ad ogni modo, ulteriori specifiche nel prosieguo.

Effetti. Il contratto preliminare ha effetti solo obbligatori (Cass. SS.UU. 27.3.2008 n. 7930). In forza conseguenza della stipula del contratto preliminare, nasce un’obbligazione assistita da un’azione personalepertanto, il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligazione di stipulare un mero diritto de- terminato contratto definitivo, del quale hanno già definito alcuni elementi. Il contratto preliminare di credito compravendita, quindi, non opponibile ai terzi produce alcun effetto trasla- tivo: il promissario acquirente non acquista la proprietà del bene oggetto di con- tratto, ma solo si impegna ad acquistarlo in futuro, mentre il promittente venditore non perde, al momento del preliminare, la proprietà del bene, ma solo si obbliga a venderlo in futuro. Nel caso in cui violazione farà sorgere un’azione risarcitoria e la pretesa volta ad ottenere una sentenza costitutiva (artdelle parti non adempia gli obblighi assunti con il contratto preliminare, è possibile ottenerne l’esecuzione in forma specifica. L’art. 2932 c.c.), infatti, prevede che, in tal caso, il contraente adempiente possa ottenere una sen- tenza che produce gli effetti del contratto non concluso. È bene ricordare che in caso di fallimento del promittente l’art. 72 della legge fallimentare esclude che si possa In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al curatore giudice la stipulazione definitiva, anche tramite una sentenza del giudice (art. 2932). Spetta a tale soggetto (il curatore) scegliere se dare esecuzione o sciogliere il contratto, inserendo così il promissario che avesse già anticipato parte del prezzo nella massa fallimentare. In linea generale, proprio le conseguenze negative derivanti nei con- fronti dei terzi, del curatore del fallimento e del promissario acquirente hanno indotto il legislatore ad intervenire con due normative di protezione del promissario stesso. La trascrizione risoluzione del contratto preliminare e la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Vediamole da vicino. L’art. 2645-bis prevede la possibilità di trascrivere i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di uno ed il risarcimento dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 (anche se sottoposti danni subiti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione) con la conseguenza di prenotare gli effetti causa della trascrizione del contratto definitivo e di dare vita, in linea di massima, ad un blocco dell’efficacia di atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante209 . Tale effetto prenotativo ha carattere temporaneo: esso cessa e si considera come mai prodotto se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la mancata conclusione del contratto definitivo. Infine, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria (si veda il successivo § 4.1.1), la parte non inadempiente potrà avvalersi del preliminarediritto di recedere dal contratto trattenendo la caparra (o esigendone il doppio). In tal caso, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale. L’art. 2645-bis e la trascrizione del preliminare 209 L’art. 2645-bis c.c. è stato inserito con d.l. 669/1996, convertito con legge 30/1997. Al riguardone- cessario provare il danno subito, in particolarequanto la caparra confirmatoria assolve la fun- zione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento. Secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. 14.1.2009 n. 553), X. XXXXXXXXse ci si avvale del diritto di recesso con ritenzione dalla caparra, X. XXXXXXX, La trascrizione del contratto preliminare, Padova, 1998; X. XXXXXXXXX, La pubblicità immobiliare del contratto preliminarenon si può agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni, in Riv. dir. civquanto le due azioni sono alternative e non cumulabili., 1997, I, p. 530; A. DI MAJO, La trascrizione del preliminare e regole di conflitto, in Corr. giur., 1997, p. 515. L’esigenza perseguita attraverso la codificazione dell’art. 2645-bis è dunque quella di tutelare il promissario acquirente dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile oggetto del preliminare. La riforma del 1996 ha altresì rafforzato il credito del contraente del preliminare trascritto vittima dell’inadempimento, mediante l’attribuzione – ex art. 2775-bis c.c. – del privilegio speciale sugli immobili oggetto del preliminare210. Il nuovo art. 2645-bis è assai significativo anche sul piano sistematico, ponendo il problema di quali ulteriori atti preparatori siano trascrivibili (contratto preliminare unilaterale; opzione e prelazione). Le tutele del promissario acquirente Il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 si propone di assicurare protezione alle persone fisiche che stipulano contratti aventi ad oggetto edifici da costruire, la cui costruzione – appunto – non sia stata iniziata o comunque completata211. In sintesi il provvedimento prevede le seguenti tutele:

Effetti. In forza del contratto preliminarevirtù dell’avvenuta cancellazione, nasce un’obbligazione assistita da un’azione personale, un mero diritto di credito non opponibile ai terzi è facoltà richiedere la cui violazione farà sorgere un’azione risarcitoria e la pretesa volta ad ottenere una sentenza costitutiva restituzione dei contributi soggettivi versati qualora ne ricorrano le condizioni (artvedi capitolo “Rapporto Contri- butivo” – par. 2932 c.c.Restituzione dei contributi soggettivi). È bene ricordare che • Regolamento Unitario (vedi pag. 87) – Art. 4 Cessazione dall’iscrizione Dal 2007 la continuità dell’esercizio professionale ai fini previdenziali è riconosciu- ta - per ogni anno - in caso presenza di fallimento un volume di affari IVA almeno pari a quello di riferimento del promittente l’art. 72 della legge fallimentare esclude che si possa chiedere al curatore la stipulazione definitiva, anche tramite una sentenza del giudice (art. 2932). Spetta a tale soggetto (il curatore) scegliere se dare esecuzione o sciogliere il contratto, inserendo così il promissario che avesse già anticipato parte del prezzo nella massa fallimentare. In linea generale, proprio le conseguenze negative derivanti nei con- fronti dei terzi, del curatore del fallimento e del promissario acquirente hanno indotto il legislatore ad intervenire con due normative di protezione del promissario stesso. La trascrizione del contratto preliminare e la tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Vediamole da vicino. L’art. 2645-bis prevede la possibilità di trascrivere i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di uno dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3 e 4 dell’art. 2643 (anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione) con la conseguenza di prenotare gli effetti della trascrizione del contratto definitivo e di dare vita, in linea di massima, ad un blocco dell’efficacia di atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante209 contributo minimo integrativo relativo allo stesso anno. Tale effetto prenotativo ha carattere temporaneo: esso cessa volume di affari IVA - ai soli fini di verifica della continuità dell’esercizio professionale - e si considera come mai prodotto se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in- tende in ogni caso entro tre anni sussistere in presenza di avvenuto versamento della contribuzione minima integrativa dovuta nell’anno. • Regolamento Unitario (vedi pag. 87) – Art. 5 Continuità dell’esercizio professionale ai fini previdenziali La Cassa effettua la verifica di condizioni di incompatibilità con l’esercizio della pro- fessione di Dottore Commercialista, con il coinvolgimento – ove necessario – dell’Or- dine professionale. Tale analisi può concludersi con: La verifica viene avviata dalla trascrizione Cassa d’ufficio prima dell’attribuzione di prestazioni previdenziali e assistenziali o su richiesta dell’iscritto. Fino alla conclusione del preliminare, procedimento la Cassa non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale. L’art. 2645-bis e la trascrizione del preliminare 209 L’art. 2645-bis c.c. è stato inserito con d.l. 669/1996, convertito con legge 30/1997. Al riguardo, in particolare, X. XXXXXXXX, X. XXXXXXX, La trascrizione del contratto preliminare, Padova, 1998; X. XXXXXXXXX, La pubblicità immobiliare del contratto preliminare, in Riv. dir. civprocede all’erogazione dei tratta- menti previdenziali/assistenziali., 1997, I, p. 530; A. DI MAJO, La trascrizione del preliminare e regole di conflitto, in Corr. giur., 1997, p. 515. L’esigenza perseguita attraverso la codificazione dell’art. 2645-bis è dunque quella di tutelare il promissario acquirente dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile oggetto del preliminare. La riforma del 1996 ha altresì rafforzato il credito del contraente del preliminare trascritto vittima dell’inadempimento, mediante l’attribuzione – ex art. 2775-bis c.c. – del privilegio speciale sugli immobili oggetto del preliminare210. Il nuovo art. 2645-bis è assai significativo anche sul piano sistematico, ponendo il problema di quali ulteriori atti preparatori siano trascrivibili (contratto preliminare unilaterale; opzione e prelazione). Le tutele del promissario acquirente Il d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 si propone di assicurare protezione alle persone fisiche che stipulano contratti aventi ad oggetto edifici da costruire, la cui costruzione – appunto – non sia stata iniziata o comunque completata211. In sintesi il provvedimento prevede le seguenti tutele: