Common use of Fastighetsmäklarnämndens bedömning Clause in Contracts

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 Av 8 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren Fastighetsmäklarnämnden skall verka återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § om det inte är en förseelse som är ringa eller det kan anses vara tillräckligt att köparen och säljaren träffar överenskommelse meddela varning. Bestämmelserna har i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenhuvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 33) anfördes bl.a. följande. Om inte annat mäklare har avtalatsbegått en brottslig gärning, kan omständligheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyl- dig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör länsstyrelsen kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet.‌ I förarbetena till nya lagen (prop. 1994/95:14 s. 69) anförs följande. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och ekonomisk brottslighet. Omständligheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren hjälpa köparen varit yrkesverksam och säljaren med att upprätta de handlingar hur han skött sina uppdrag under den tiden. Det förfarande som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har ligger bakom det brott som mäklare X enligt uppgift från anmälaren dömts för gör att hans redbarhet som mäklare kan ifrågasättas och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende aktualiserar frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenhans registrering skall återkallas. Utredningen Fastighetsmäklarnämnden finner dock med hänsyn till omständlig- heterna i övrigt visar därför ärendet och att det inte framkommit några uppgifter om att mäklare X handlat i strid misskött sina förmedlingsuppdrag att det kan stanna med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, fastighetsmäklaren ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten fastig- heten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen köpare före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Bestämmelsen har överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I 19 § samma lag framgår förarbetena (prop.1983/84:16 s. 37 ff.) sägs följande om mäklarens upplysningsskyldighet. ... en allmän upplysningsskyldighet som innebär att fastighetsmäklaren mäklaren måste informera köpare eller säl- jare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall verka för vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om mäklaren inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med rätt att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en okritiskt förmedla påståenden av säljaren ifylld frågelistarörande fastighetens skick. Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäkla- ren att upplysa köparen om fel som han känner till, vilken säljaren undertecknat i varje fall om felet inte är uppenbart för var och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och en som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om beser fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges Vid marknadsföring av sina förmedlingsobjekt har en mäklare en skyldighet att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de ange korrekta uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenobjektet. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att upprätta de handlingar intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid mark- nadsföringen innebär att fastighetsmäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har under den aktuella perioden förmedlat 41 objekt. Av dessa har i sex fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling uppgått till 40 procent och däröver (högst 53 procent). I 12 fall var skillnaden över 30 procent men under 40 procent, i 14 fall mellan 20 procent och 30 procent och i 8 fall mellan 10 procent och 20 procent. I ett fall understeg skillnaden 5 procent. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att köpeskillingen i samtliga fall överstiger ut- gångspriset och i ett stort antal fall väsentligt överstiger utgångspriset. Detta ger vid 2005-06-15:2 handen att mäklare X systematiskt använder sig av s.k. lockpriser. Omständigheterna i enskilda fall kan emellertid vara sådana att en mäklare saknar möjlighet att närmare förutse den slutliga köpeskillingen. Vad mäklare X anfört utgör inte medverkat några sådana om- ständigheter. Det förhållandet att uppdragsgivaren förklarat sig villig att sälja till ut- gångspriset utgör inte något ursäktligt skäl för att denna väsentliga fråga fick ange ett utgångspris som understi- ger marknadsvärdet. Det gör inte heller det förhållandet att en tillfredsställande utredning före köpetuppdragsgivare som förutsättning för att en mäklare skall få uppdraget kräver att mäklaren skall ange ett utgångspris som understiger marknadsvärdet. Vid sådant förhållande finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X genom att i en betydande omfattning ange utgångspriser som väsentligt avviker från köpeskillingen åsidosatt såväl omsorgsplikten som god fastighetsmäklarsed. För detta skall hon meddelas han med- delas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om Fastighetsmäklarnämnden finner ingen anledning att vidta någon ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen åtgärd i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen anges får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Enligt 4 kap. 3 § konkurslagen anses som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse. Även den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver är att betrakta som närstående. Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. I förarbetena till 14 § (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. 2001-05-16:1 Då mäklaren X i egenskap av fastighetsmäklare den 11 maj 1999 förmedlade ett köp till det kommanditbolag som han tidigare ägt stod han alltjämt registrerad som komplementär och firmatecknare för kommanditbolaget. Han har också själv tillsammans med två delägare i kommanditbolaget skrivit under köpebrevet för bolagets räkning. Mäklaren X kom således att förmedla ett köp till ett bolag i vilket han rent formellt och i allt iaktta juridiskt avseende hade ett bestämmande inflytande. Därigenom har han överträtt förbudet mot självinträde i 13 § fastighetsmäklarlagen. Överträdelsen motiverar en varning. Att mäklaren X möjligen var i god fastighetsmäklarsedtro och därför utgick från att registerändringen var genomförd medför inte annan bedömning. Rent principiellt bör en mäklare undvika att ens i begränsad omfattning företräda någon av parterna eftersom det är svårförenligt med mäklarrollen att agera för en parts räkning. Förevarande fall, där anmälningar faktiskt gjorts till tillsyns- myndigheten, visar att det typiskt sett rubbar förtroendet för en mäklare om omgivningen befarar att mäklaren agerar i visst eget intresse eller känner lojalitetsbindningar med köp- eller säljsidan. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseX hade vid tidpunkten för kommanditbolagets försäljning av fastigheten avvecklat sitt engagemang i det norska bolaget. I 16 § samma lag anges Dessvärre kände han tydligen inte till att fastighetsmäklaren skall, han alltjämt stod registrerad som styrelsemedlem i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenbolaget. Mäklaren skall verka Xs roll vid försäljningen innebar emellertid ingen förmedlingstjänst. Någon intressekollision av betydelse kan därför knappast ha varit aktuell. Fastighetsmäklarnämnden vill i ärendet mot bakgrund av stadgandet i 14 § fastighetsmäklarlagen särskilt framhålla att det hör till god mäklarsed att en mäklare agerar på ett sådant sätt att engagemang i olika företag inte rubbar förtroendet för honom som mäklare. Mäklaren X måste kritiseras för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara han inte skyndsamt vid avvecklandet av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband sina mellanhavanden med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat det norska aktiebolaget såg till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3han även avfördes ur det norska aktiebolagsregistret.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Inledningsvis kan konstateras att fastigheten såldes den 16 september 1997 och att anmälan inkom den 28 november 2000 till Fastighetsmäklarnämnden. Räknat från försäljningen har det således förflutit tre år och drygt två månader fram till tiden för anmälan. Nämnden beslutade den 26 augusti 1998 (protokoll FMN 12/98) att tillsynsärenden skall skrivas av utan utredning om ärendet rör ett förhållande som när ärendet anhängiggörs ligger mer än tre år tillbaka i tiden, om det inte finns särskilda skäl att utreda och pröva ärendet. Vad beträffar frågan om mäklaren X fullgjort sin upplysningsskyldighet beträffande ombyggnaden på grannfastigheten finner nämnden att det inte framkommit något som visar att det finns särskilda skäl till någon ytterligare åtgärd i ärendet. Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Denna s.k. objektsbeskrivning skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedinnehålla uppgift om bl.a. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar rättigheter som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka belastar fastigheten. I 19 § samma lag framgår den objektsbeskrivning som mäklaren X upprättat saknas uppgift om ett vägservitut. I anledning av vad mäklaren X anfört i denna del får Fastighetsmäklarnämnden framhålla att fastighetsmäklaren skall verka för skyldigheten att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband ta med över- låtelsenuppgifter om belastningar är ovillkorlig. Om inte annat har avtalatsmäklaren anser att det finns anledning att göra en bedömning av belastningens betydelse, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren får han ta upp det särskilt med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenparterna. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt således åsidosatt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering uttrycklig bestämmelse i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetfastighetsmäklarlagen. För detta skall hon han meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende Vad gäller frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen mäklaren X i övrigt visar därför erforderlig utsträckning biträtt anmälarna, när dessa gjort gällande att säljaren inte fullgjort sina kontraktsenliga skyldigheter finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning utredningen inte ger belägg för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Inledningsvis kan konstateras att Mäklarsamfundet inte står under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn varför det endast är de anmälda fastighetsmäklarna som är föremål för nämndens tillsyn i detta ärende. Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. De bindningar som uppstått mellan mäklare och köparens intressebanker eller finansbolag uppmärksammades i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 46-47) till fastighetsmäklarlagen varvid det anförs bl.a. att banker och finansbolag, som ägnar sig åt bostadsfinansiering, i betydande omfattning har träffat avtal med mäklare om ersättning för förmedling av lån till köpare eller erbjudit mäklare sådan ersättning. I 16 § samma lag anges propositionen anförs att fastighetsmäklaren skalldet inte råder något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår betydande trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anförtrodda uppdrag utan att förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande hänsyn. Detta gäller särskilt om den ersättning mäklaren får är hög. Det sagda illustreras på följande sätt. För det första får det anses ligga i mäklarens omsorgsplikt att han, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver detarbetet med att anvisa köparen en lämplig finansiering av köpet, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor får låna på bästa möjliga villkor. Den mäklare som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat får särskild ersättning för att hänvisa köpare till att finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren anledning att räkna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit hans vilja att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering föreslå andra finansieringsalternativ sätts i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- nafråga. Att utsätta ena parten en mäklare får särskild ersättning för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt att förmedla en viss kreditgivares lån måste bedömas stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed, anförs det slutligen i propositionen. Mäklare X I författningskommentaren till 14 § (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om det i det enskilda fallen inte medverkat skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetförena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade åt att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. För detta skall hon meddelas varningDe i ärendet berörda mäklarna har samtliga uppgett att de inte erhållit någon ersättning för att förmedla lån och att de inte heller har något avtal som skulle kunna ge dem någon sådan ersättning. Ord står mot ord mellan Fråga är då om någon av dessa mäklare X ändå kan anses ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller anses ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare på grund av det samarbetsavtal som Mäklarsamfundet träffat med banken A och köparen avseende frågan som, såvitt framkommit, kan ge vissa av samfundets medlemmar fördelar i form av utbildning, medverkan på Bodagar m.m. eller om ytterligare byggnation var möjlig de på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X något sätt kan anses han handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning på grund av sin medverkan att utarbeta nämnda avtal. Avtalet mellan Mäklarsamfundet och banken A ger visserligen anledning anta att kontakterna mellan de berörda mäklarna och banken på sikt kan komma att förbättras och fördjupas. Det kan inte anses strida mot 12 § fastighetsmäklarlagen eller mot god fastighetsmäklarsed såvida mäklaren inte underlåter att verka för att hon köparen får låna på bästa möjliga villkor eller påverkar säljaren att sälja till någon som är villig att låna i den aktuella banken. Att så skulle vara fallet har inte ens påståtts. På grund härav och då det inte heller i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat övrigt påvisats att det skulle föreligga några egentliga trovärdighetsproblem vad gäller de berörda mäklarnas förmåga att sköta sina mäklaruppdrag finns det inte något stöd för att köparna givits tillräckligt rådrum anse att någon av dessa handlat i strid med 12 § fastighetsmäklarlagen på grund av det föreliggande avtalet eller att det samarbete som mäklarna enligt uppgift har med banken A kan anses vara av sådan art att det innebär att någon av mäklarna ägnar sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare. Vad som framkommit om de anmälda mäklarnas medverkan till avtalets uppkomst ger enligt Fastighetsmäklarnämnden mening inte heller stöd för att utreda anse att de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandethandlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller anledning att anse att de anmälda mäklarnas lämplighet kan ifrågasättas. 20052001-0301-16:324:7 Det har inte heller framkommit något förhållande som ger Fastighetsmäklarnämnden underlag att anse att någon av de anmälda mäklarna ur konkurrensrättslig synvinkel agerat så att de brutit mot fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges krävs för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseövrigt lämplig som fastighetsmäklare. I 16 8 § samma lag anges stad- gas att fastighetsmäklaren skallFastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäk- lare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka stället för att säljaren före överlåtelsen lämnar återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s.66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de uppgifter om fastigheten krav som kan antas vara bör ställas på en mäklare mot bakgrund av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenden i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i frågor ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenfastig- hetsmäklare. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet genom Fastighetsmäklarnämndens beslut den 29 april 1998 uppmärk- sammats på att hans lämplighet som mäklare ifrågasatts på grund av att han vid ett köpeavtalflertal tillfällen varit restförd för skulder och att en återkallelse av hans registrering kan aktualiseras på nytt beroende på utvecklingen av hans ekonomiska åtaganden. Hon Han har därefter ånyo blivit restförd för skatteskulder till betydande belopp. Nämnden finner att de uppgifter som framkommit om mäklare Xs skuldsättning visar sådana brister avseende hans ekonomiska redbarhet att hans lämplighet som fastighetsmäk- lare kan ifrågasättas. 2004-01-21:4 Till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har kommer att Fastighetsmäklarnämnden i sitt beslut den 10 december 2003 (dnr ---) funnit anledning att meddela mäklare X enligt uppgift från anmälaren varning för allvarliga brister. Dess- utom har det vid den särskilda granskningen framkommit brister i det av mäklare X inlämnade materialet. Av 17 och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig den obligatoriska objektsbeskriv- ningen skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det förmedlade objek- tet. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se 2000-11-29:4 FMS:s årsbok för 2000) avseende objektsbeskrivningar accepterat att uppgift om ägare fram- går av till objektsbeskrivningen fogat utdrag från Lantmäteriverket. Sådana uppgifter måste redovisas i den särskilda skriftliga objektsbeskrivningen tillsammans med övriga uppgifter om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedI samtliga granskade förmedlingar saknas uppgift om ägare i objektsbeskrivningarna. Mäklare X har inte medverkat heller gjort gällande att han till objektsbeskrivningarna har fogat något utdrag, utan endast att denna väsentliga fråga fick han vid kontraktsskriv- ningen presenterat dylikt utdrag eller beträffande bostadsrätterna en tillfredsställande utredning före köpetårsredovisning. För detta skall hon meddelas varningBeträffande en av bostadsrätterna saknas även uppgift om pantsättning. Ord står mot ord mellan Mäklare X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Avseende bostadsrätten i H i S har mäklare X tecknat säljarens namn utan fullmakt vid likvidavräkningen. Fastighetsmäklarnämnden, som i och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför för sig inte finner an- ledning att betvivla att mäklare X handlat har haft muntligt fullmakt, ifrågasätter starkt lämp- ligheten i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen att såsom fastighetsmäklare slutföra en fastighetsaffär och företräda en från- varande part utan skriftlig fullmakt. Mäklare X skall meddelas varning för har, vad gäller förmedlingen av villan i H i S, uppgivit att hon inte han var med- veten om att fastigheten hade överlåtits till döttrarna. Trots detta har han i enlighet uppdrags- avtalet angivit dödsboet som uppdragsgivare och i köpekontraktet den avlidna perso- nen som säljare. Döttrarna har dock undertecknat båda avtalen. Mäklare X har således upprättat dokument med felaktig uppgift om vem som är ägare. Han har därigenom åsidosatt god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att fastighetsmäklaren skall låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedvisst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren skall därvid tillvarata ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använ- da sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren 2005-06-15:4 och upplysningar inte som dessa den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften ut- tryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har samband med överlåtelsentillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren skall verka måste ha kontroll över utförandet för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att med- hjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom är ansvarig mäk- lare och att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenhan själv är just bara medhjälpare (se prop. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen1994/95:14 s. 43-45). Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedfastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregi- strerad medhjälpare (se 2003-10-15:1 i FMNs årsbok för 2003, med hänvisning till 2002-11-06:2 i FMNs årsbok för 2002). Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han låtit mäklarassistenter utföra sådana moment som det ålegat honom att utföra själv. Vad angår marknadsföringen kan Fastighetsmäklarnämnden konstatera att den exponerat mäklarassistenter på ett vilseledande sätt. Mäklare X har inte medverkat till också medgivit att denna väsentliga fråga fick företagets direktreklam varit missvisande beträffande assistenternas arbetsuppgifter och ansvar. Nämnden anser att även uppdragsavtalen utformats på ett oklart sätt genom att assistenten nämns till- sammans med fastighetsmäklaren på ett sätt som kan vilseleda om assistentens roll. Vid en tillfredsställande utredning före köpetsamlad bedömning av hur mäklarassistenten exponerats finner nämnden att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta Han skall hon därför meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X Ordföranden, en ledamot och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenföredraganden är skiljaktiga och anför följande. Utredningen Vi instämmer i övrigt visar kritiken vad gäller den vilseledande exponeringen av mäklarassisten- ter i marknadsföringen och övriga handlingar men konstaterar att det i reklammedde- landet och i uppdragsavtalet ändå framgår att den angivna medhjälparen är mäklar- assistent. Förseelsen kan därför anses som ringa och motiverar inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3någon särskild påföljd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Enligt vad som framgår av utredningen har mäklare X haft en muntlig överenskommelse med båda säljarna om att fastighetsmäklaren deponera köpeskillingen på sitt klientmedelskonto i avvaktan på vidare anvisningar från säljarna om utbetalning. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid anföra följan- de. Om en fastighetsöverlåtelses fullbordan och bestånd är beroende av villkor skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt mäklaren verka för att köpare och säljare avtalar om deposition av handpenningen. Det kan däremot ifrågasättas att en mäklare åtar sig att hålla medel deponerade för ena partens räkning efter det att överlåtelsen är avslutad. Detta är inte en åtgärd i allt iaktta god fastighetsmäklarsedanledning av förmedlingsuppdraget som det åligger mäklaren att utföra. När mäklaren mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens därför se till att det finns en klar och köparens intressetydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. I 16 § samma lag anges Även om parterna är bundna av en muntlig överenskommelse får det anses höra till god fastighetsmäklarsed att fastighetsmäklaren skall, en så viktig överenskom- melse som en deposition av medel upprättas skriftligt och undertecknas av samtliga parter (jmf 2003-01-22:3 i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenFMN:s årsbok för 2003). Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag Av handlingarna framgår att fastighetsmäklaren skall verka för anmälaren i juni 2006 begärt att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenfå ut sin del av köpeskillingen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet således vid denna tidpunkt fått kännedom om att hon inte längre hade båda säljarnas uppdrag att inneha köpeskillingen på klientmedelskontot. I avsaknad av ett köpeavtaldeposi- tionsavtal där det reglerats under vilka förutsättningar mäklaren skulle utbetala de deponerade medlen har det ankommit på mäklaren att omgående antingen utbetala medlen till anmälaren enligt begäran eller nedsätta medlen hos länsstyrelsen. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte Av utredningen framgår att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3ansökt om nedsättning av pengar hos länsstyrelsen först den 19 november 2006.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedrubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseAnmälan aktualiserar frågan om mäklaren X ägnar sig åt sådan verksamhet. I 16 förarbetena (prop.1994/95:14 s. 80) till 14 § samma lag anges anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighets- mäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlings- uppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Fastighetsmäklarnämnden anser att när en mäklare förmedlar husbyggnadssatser i egenskap av agent, ägare eller styrelserepresentant i ett företag ägnar sig mäklaren åt en verksamhet som är ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Detta oavsett om fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge har eller inte har förmedlat några tomter. Det har heller ingen betydelse om fastighetsmäklaren inte låtit sin koppling till husfabrikanten påverka honom utan avgörande är hur köpare och säljare de råd och upplysningar uppfattar mäklaren. Det kan tilläggas att den omständigheten att mäklaren över huvud taget inte åtar sig förmed- lingsuppdrag inte leder till en annan bedömning så länge mäklaren har för avsikt att vara yrkesverksam som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenfastighetsmäklare. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara X förmedlade inte anmälarnas förvärv av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat Xxxxxxx har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har han uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov han sedan en längre tid tillbaka inte längre är representant för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångennågon husfabrikant. Detta förhållande har medfört Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren Xs tidigare agerande innebär att han ägnat sig åt en verksamhet som är ägnat att rubba förtroendet för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen honom som mäklare. Med hänsyn till att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället det inte tillräckligt rådrum är visat annat än att mäklaren X inte längre agerar som representant för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är husföretag finner nämnden inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till anledning att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står 2002-03-20:2 vidta någon åtgärd mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenhonom. Utredningen i övrigt visar därför i den del den rör anmälan ger inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning heller stöd för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3vidta någon åtgärd mot mäklaren X.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X Bestämmelsen i 16 § fastighetsmäklarlagen har bistått parterna med upprättandet överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att mäklaren är skyldig att informera köpa- re eller säljare om vad han själv vet som är av ett köpeavtalbetydelse i det aktuella fallet. Hon Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han fått av den ena med- kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har till detta bilagt en rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren ifylld frågelistarörande fastighetens skick. Vidare anges att mäklaren inte har någon skyl- dighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det ålig- ger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, vilken säljaren undertecknat i vart fall om felet inte är uppenbart för var och köparen tagit del en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträf- fande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av först på dagen för kontraktsskrivningenliknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. Köpekontraktet1983/84:16, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagens. 37 f). Mäklare X har uppgivit Av utredningen i ärendet framgår att frågan angående avsak- naden om eventuell förekomst av bygglov för isolering i passagens tak radon har diskuterats vid kontraktsskrivningen och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat därvid förevisat en s.k. radonriskkarta från E kommun. Det har inte framkommit något som ger anledning att anse att mäklare X borde ha ifrågasatt säljarens uppgifter eller utfört någon ytterligare undersökning avseende radonrisken. Något skäl att kritisera mäklare X i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen detta avseen- de har således inte framkommit. Mäklare X skall meddelas varning X, som även kritiserats av anmälaren för att hon inte informerade om möj- ligheten att skriva en s.x. xxxxxxxxxxxx, har anfört att anmälaren inte framfört något önskemål om en sådan klausul i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för köpekontraktet. Inte heller i detta avseende anser Fastighetsmäklarnämnden att köparna givits tillräckligt rådrum för det föreligger skäl att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3kritisera mäklare X. Mot bakgrund av det ovan sagda skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseDet är viktigt att uppdragsgivaren är införstådd med hur mäklaren kommer att utföra sitt förmedlingsuppdrag. Ansvaret för detta vilar på mäklaren. Det är oklart i vilken utsträckning uppdragsgivarna i detta fall blivit informerade om hur uppdraget skulle komma att utföras. Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I 16 § samma lag uppdragsavtalet som företetts Fastighetsmäklarnämnden anges dels att fastighetsmäklaren skallmäklaren X har ansvaret för uppdragets utförande, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka dels att mäklarföretaget A ansvarar för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med gällande lag och god fastighetsmäklarsed. Avtalets utformning ger Fastighetsmäklarnämnden anledning till följande uttalande. Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag för mäklaren. Det juridiska ansvaret åvilar den enskilde mäklaren och det är dennes ansvarsförsäkring som kan antas vara tas i anspråk vid en reglering av betydelse eventuella skadeståndsanspråk i anledning av förmedlingen. Om det företag där en mäklare är anställd vill lämna någon form av garanti för köparen, liksom den anställde bör det ske på ett sådant sätt att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetennågra tveksamheter inte uppstår om att det är mäklaren som enligt lagen svarar för hur arbetet utförs. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse Vad som i frågor som behöver lösas övrigt kommit fram i samband med över- låtelsenutredningen ger inte anledning till något uttalande från Fastighetsmäklarnämndens sida. Om inte annat har avtalats, Ärendet skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsendärför avskrivas från vidare handläggning. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052000-0304-16:326:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 6 § fastighetsmäklarlagen anges krävs för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registre- rad att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren Av 8 § framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseåterkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att åter- kalla registreringen meddela varning. Bestämmelserna har i huvudsak överförts från 1984-års lag om fastighetsmäklare. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallförarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33) anfördes bl.a. följande. Givetvis bör registreringen återkallas, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden mäklaren har gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som har samband med överlåtelsenbegåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Mäklaren Detsamma gäller beträffande allvarliga skattebrott. I förarbetena till nuvarande fastighetsmäklarlag (prop. 1994/95:14 s. 69) anförs bl.a. följande. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäk- larens yrkesverksamhet, skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av betydelse allvarligt slag. Som exempel kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Den brottslighet som mäklare X har dömts för köparenär av allvarligt slag och är direkt hän- förlig till hans fastighetsmäklarrörelse. Av skattemyndighetens beslut, liksom att köparen före förvärvet undersöker som inte har överklagats eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag ifrågasatts av mäklare X i hans yttrande till Fastighetsmäklarnämn- den, framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och lämnat oriktiga uppgifter beträffande bl.a. provisionsin- täkter. Nämnden finner med hänvisning till vad som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenframkommit att det finns an- ledning att ifrågasätta mäklare Xs lämplighet som fastighetsmäklare. Mäklare De omständlig- heter som föranledde tingsrätten att döma mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering till brott mot aktiebolagslagens låneförbud ligger emellertid nu nära sex år tillbaka i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedtiden. Mäklare X har inte medverkat heller under sin tid som registrerad fastighetsmäklare anmälts till nämnden och vid den 2004-04-21:3‌ särskilda granskningen har inte heller framkommit något som ger anledning till kritik. Nämnden stannar därför vid att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan meddela mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren (1995:400) skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I 19 § förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37-38) anförs bl.a. följande. Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick. Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma lag framgår bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare. --- I andra meningen har slagits fast en skyldighet för mäklaren att fastighetsmäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att mäklaren , som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. Det ligger i sakens natur att mäklarens verksamhet i detta hänseende främst inriktas på säljaren som ju är den som sitter inne med de största kunskaperna om fastigheten. Mäklaren bör givetvis också upplysa köparen och säljaren träffar överenskommelse om vikten av att denne själv undersöker fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att den objektsbeskrivning som mäklaren X tillsänt nämnden är identisk med den som anmälaren erhöll inför sitt köp. Den saknar information om såväl altangolv som att renoveringsbehov föreligger för badrummet. Av utredningen i frågor som behöver lösas ärendet framgår att mäklaren X uppmärksammats på att renove- ringsbehov förelåg för bl.a. badrummet. Enligt mäklaren Xs egen utsago lades detta därför till i samband med över- låtelsenobjektsbeskrivningen. Om Anmälarna har inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren fått ta del av före kontraktsdagenden ändrade objektsbeskrivningen. Mäklare Fastighetsmäklarnämnden saknar möjlighet att närmare utreda vilken information som köparna fått om fastighetens skick och om sin undersökningsplikt. De har dock gått igenom besiktningsprotokollet där det bl.a. anges att otätheter finns vid rör- genomgång i badrummet. Med anledning av de brister som påpekats av besikt- ningsmannen sänktes köpeskillingen. Fastighetsmäklarnämnden finner inte belägg för att mäklaren X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare fastighetsmäklarlagen. Mäklaren X skall meddelas varning har i objektsbeskrivningen och i uppdragsavtalet angivit ett utgångspris som är lägre än det pris han själv ansett vara troligt att säljaren skulle kunna få ut för huset. Utgångspriset ligger dessutom lägre än den summan som är förutsättningen för att hon inte han skulle erhålla provision överhuvudtaget. Fastighetsmäklarnämnden har i enlighet med ett tidigare beslut (dnr ---) påpekat att det strider mot god fastighetsmäk- larsed verkat för fastighetsmäklarsed att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandeti marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet. 2005-03-16:3Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 Enligt 13 § samma lag får fastighetsmäklaren inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Han får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan när- stående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14) anförs, vad gäller begrep- pet god fastighetsmäklarsed, att det ligger ett särskilt värde i att mäklaren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för (s. 51). Vidare uttalas att självinträde, förmedling till närstående och handel med egna fas- tigheter innebär att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade förvänt- ningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk mellanman (s. 53). 2006-02-22:2 Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning kan grunderna för förbudet i 13 § fastighetsmäklarlagen mot att förmedla en fastighet till närstående även tillämpas vid förmedling från närstående. Även vid en sådan förmedling finns det risk för att mäk- laren tar ovidkommande hänsyn och inte uppträder som en opartisk mellanman. Kammarrätten har i två domar meddelade den 21 september 2004 uttalat att det finns en risk för att en mäklare vid förmedling av en närståendes fastighet kan komma att påverkas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman härigenom kan komma att äventyras. Domstolen har konstaterat att förfarandet såle- des inte är lämpligt. I de två målen har emellertid respektive mäklare följt reglerna i Konsumentverkets riktlinjer (KOVFS 1996:4) för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden. I punkten 11.2 i riktlinjerna anges följande. Vid marknadsföring av eget och/eller närståendes objekt skall upplysning lämnas om att objektet överlåts från mäklaren eller från honom när- stående. I köpekontraktet skall anges att fastighetsmäklaren skalleller honom närstående är avtalspart. Kammarrätten har funnit att rättssäkerhetsskäl talar för att otydligheten i lagstiftning- en inte skall drabba en enskild mäklare som i övrigt följt fastighetsmäklarlagen och som agerat i enlighet med riktlinjerna. Av Fastighetsmäklarnämnden utfärdade var- ningar har därför undanröjts (Kammarrätten i Stockholm mål nr ---, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden se även mål nr ---). I förevarande fall framgår av objektsbeskrivningen - som har samband använts i marknadsfö- ringen - att mäklare X är gift med överlåtelsensäljaren. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara Enligt uppgift i köpekontraktet utgör objektsbeskrivningen en av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenbilagorna till kontraktet. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte får därmed anses ha agerat i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetKonsumentverkets riktlinjer. 2005-03-16:3Även om närståendeförmedling anses vara olämpligt skall mäklare enligt kammarrättens praxis inte varnas härför. Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Av 18 kap. 4 § första stycket ärvdabalken framgår att överenskommelse som någon i god tro slutit med dem som enligt bouppteckningen är dödsbodelägare, gäller även om det finns andra dödsbodelägare. Bouppteckningen fungerar således som legitimationshandling beträffande vilka som är dödsbodelägare. Tredje man har rätt att förlita sig på att de delägare som finns upp- tagna i en bouppteckning företräder dödsboet. Rättsläget synes dock oklart huruvida tredje man kan förlita sig på bouppteckningen i den form den ingivits till registrering eller om registreringen måste inväntas. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening bör en mäklare inte förutsätta att ett godtrosförvärv kan ske förrän bouppteckningen är registrerad. I sammanhanget förtjänar även att påpekas att det är viktigt att en fastighetsmäklare upplyser parterna om de skattemässiga konsekvenser och övriga följder som kan upp- stå om ett objekt försäljs innan bouppteckning upprättats. I förevarande fall tecknades köpeavtalet innan bouppteckning förrättats och registre- rats. Det finns inget som hindrar att så sker. Det kan många gånger vara angeläget, inte minst av ekonomiska skäl, för ett dödsbo att en överlåtelse av en i dödsboet in- gående fastighet sker snarast. Fastighetsmäklarnämnden anser dock att mäklare X har bistått hade bort uppmärksamma parterna på de risker som fanns med upprättandet av ett köpeavtalatt underteckna köpe- avtalet innan bouppteckningen var registrerad. Hon har till Det skulle med lätthet ha kunnat an- tecknas i köpeavtalet. Genom sin underlåtenhet i detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, avseende har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som brustit i sin omsorgsplikt. Hon kan därför inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas undgå varning. Ord står mot ord mellan Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäk- larnämndens sida. Nämnden vill dock framhålla vikten av att datum för slutreglering bestäms i samråd med parterna och att mäklaren inte gör ständiga ombokningar då detta kan innebära stort besvär för parterna. Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenvarning. Utredningen Bakgrund En delägare i övrigt visar därför inte ett dödsbo har kritiserat mäklare Xs sätt att förmedla dödsboets fastig- het. Anmälaren, som sagt upp förmedlingsuppdraget, har uppgett bl.a. att mäklare X handlat begärt 26 202 kr i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för arvode trots att hon fastigheten inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetsålts. 2005-03-16:3Till sin anmälan har dödsbodelägaren fogat en faktura jämte följebrev från mäklare

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Mäklaren Xs anställning upphörde under uppdragsavtalets ensamrättstid. Av mäkla- ren Xs yttrande framgår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt han ansett att även det förmedlingsuppdrag han åtagit sig gentemot anmälaren därmed upphört. Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedför mäklaren. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som När en mäklare åtar sig ett uppdrag har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka han ett ansvar för att säljaren före överlåtelsen lämnar det kan fullföljas. Att mäklarens anställning upphör innebär därför inte att hans åtaganden gentemot den som gett honom ett för- medlingsuppdrag också upphör. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren inte någon självklar rätt att säga upp avtalet eller på annat sätt avbryta det enbart därför att hans anställning upphör. Det beror helt på omständigheterna kring anställningens upphörande. Det kan tilläggas att det för en anställd mäklare kan vara lämpligt att redan i anställningsavtalet reglera vad som skall gälla om anställningen upphör så att mäklaren kan fullfölja de uppgifter om fastigheten förmedlingsuppdrag han åtar sig. För den som anlitar en mäklare kan antas det vara av betydelse för köparen, liksom vilket företag mäklaren arbetar i; som anställd eller egen företagare. Valet av mäklare kan ha baserats på det renommé ett visst företag har eller det koncept som mäklarna vid ett visst företag arbetar med. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenmäklaren skall underrätta uppdragsgivaren om mäklaren slutar vid det företag där han arbetade när förmed- lingsuppdraget ingicks. I 19 § samma lag Uppdragsgivaren skall då ges möjlighet att säga upp avtalet utan att mäklaren ställer något krav på ersättning på grund av uppsägningen. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att fastighetsmäklaren skall verka han inte tagit något ansvar för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsendet upp- drag han åtagit sig, dvs. Om att förmedla anmälarens fastighet, kunnat fullföljas trots att hans anställning upphört. Han har inte annat ens underrättat anmälaren om de ändrade förhållandena. Han har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren inte heller försäkrat sig om att anmälaren genom hans tidigare arbetsgivare fått hjälp med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenlösa den uppkomna situationen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av häri- genom på ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med flagrant sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas han med- delas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning (provision) för fastighetsmäklares uppdrag. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som inte är förenligt med bestämmelserna i 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och en mäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare, efter ensamrätts- tidens utgång, har rätt till provision om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden någon som har samband med överlåtelsenanvisats av mäklaren. Mäklaren skall verka för Det är utrett att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom mäklaren X haft ett uppdrag att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka förmedla den aktuella fastigheten. I 19 § samma lag framgår Mot bakgrund av de handlingar mäklaren X presenterat finner Fastighetsmäklar- nämnden att fastighetsmäklaren skall verka det är utrett att de slutliga köparna av fastigheten blivit anvisade av mäklaren under uppdragstiden. Nämnden finner därför att det saknas anledning att anmärka på att mäklaren X framställt krav på ersättning. Fastighetsmäklarnämnden vill dock påpeka vikten av att uppdragsgivaren är införstådd med det villkor som gäller för fastighetsmäklarens rätt till ersättning i anledning av en uppsägning. Nämnden anser därför att köparen mäklaren då han erhåller en uppsägning från uppdragsgivaren skriftligen bör bekräftar mottagandet av upp- sägningen och säljaren träffar överenskommelse då även klargöra vilka krav mäklaren kan, eller kan komma att, ställa i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenanledning av uppsägningen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med avser att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenkräva ersättning därför att fastigheten säljs till anvisad spekulant bör uppdragsgivaren få en spekulantlista. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet Med detta påpekande kan ärendet skrivas av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs, enligt 6 § fastighetsmäklarlagen anges första stycket 5 fastighetsmäklarlagen, att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren Det särskilda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen skall därvid tillvarata ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Sådana krav bör kunna ställas på mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som denne intar i förhållande till både säljarens uppdragsgivaren och köparens intressedennes motpart. I 16 Enligt 8 § samma lag skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Förutsättningarna för bedömningen är emellertid något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklar- yrket. Avregistrering bör, enligt lagens förarbeten, tillämpas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering. Som exempel på sådana omständigheter som är av så allvarligt slag att de skall kunna föranleda avregistrering eller varning anges att fastighetsmäklaren skallbedrägeribrott, i den mån tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av detta slag bör, enligt lagstiftaren, inte ses isolerade. I bedömningen får också vägas in andra faktorer framför allt hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under tiden. Det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare standard inom mäklarkåren (prop. 1994/95:14 s. 66 och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen69). Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten X registrerades som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenfastighetsmäklare i september 1998. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat Han har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas tidigare meddelats varning för att hon inte ha tillhandahållit en boendekostnadskalkyl. Beträffande den dokumenterade brottsligheten som mäklaren X lagförts för gör Fastighetsmäklarnämnden följande bedömning. Bokföringsbrotten ligger sex år tillbaka i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat tiden och har begåtts innan han registrerades som fastighetsmäklare. Övriga brott är visserligen av allvarlig art som normalt bör ge anledning att starkt ifrågasätta en fastighetsmäklares registrering. Den särskilda granskningen av förmedlingsupp- drag som mäklaren X haft under 2001 får dock anses visa att mäklaren X har förmåga 2002-04-17:6 att sköta sina uppgifter. Med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt anser nämnden att uppgifterna inte bör föranleda någon påföljd enligt fastighetsmäklar- lagen. Fastighetsmäklarnämnden kommer emellertid att följa upp mäklaren Xs förmed- lingsverksamhet för att köparna givits tillräckligt rådrum för kontrollera att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandethan uppfyller kravet på redbarhet och lämp- lighet. 2005-03-16:3Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseI förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 46) anges bl.a. följande. I 16 § samma lag anges enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren före överlåtelsen har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Om någon lämnar de namnuppgift och klargör en konkret vilja att gå vidare, kanske genom att förklara sig vilja tänka över saken, är han normalt att anse som spekulant. Motstridiga uppgifter om fastigheten har i ärendet lämnats beträffande vilka meddelanden som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas framförts till mäklaren X i samband med över- låtelsenbudgivningen. Om Några entydiga uppgifter som ger anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida har inte annat har avtalats, framkommit. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening skall en mäklare inhämta säljarens samtycke innan han låter en spekulant besöka ett förmedlingsobjekt på egen hand. I ärendet är utrett att mäklaren hjälpa köparen X lämnat ut nycklar till lägenheten till spekulanten och dennes maka utan att säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenlämnat sitt medgivande till detta. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet därigenom åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Med beaktande av ett köpeavtalomständigheterna, bl.a. Hon har till mäklaren X förklarat att han innan han lånade ut nycklarna hade visat lägenheten för spekulantens hustru och vid detta bilagt tillfälle skaffat sig en bild av säljaren ifylld frågelistahenne som en ansvarsfull person, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del kan förseelsen betraktas som ringa. Ärendet skall därmed såvitt avser mäklaren X skrivas av först på dagen från vidare handläggning. Några omständigheter som ger belägg för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och att mäklaren Y åsidosatt sina skyldigheter som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X fastighetsmäklare har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetframkommit. För detta Ärendet skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3även såvitt avser honom skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges Vid marknadsföringen av sina förmedlings- objekt har en mäklare en skyldighet att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de ange korrekta uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenobjektet. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att upprätta de handlingar intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid marknadsföringen innebär att fastighets- mäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat under den aktuella perioden förmedlat 37 objekt. Av dessa har i fyra fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling uppgått till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet50 procent och däröver (högst 58 procent). För detta skall hon meddelas varningI två fall var skillnaden över 39 procent men under 50 procent. Ord står mot ord I sju fall var skillnaden över 29 procent men under 40 procent. I nio fall var skillnaden mellan 20 och 29 procent. I åtta fall var skillnaden mellan tio och 19 procent och i fem fall mellan noll och nio procent. I två fall understeg köpeskil- lingen utgångspriset. Mäklare X har i ett stort antal förmedlingsuppdrag angett utgångspriser som väsent- ligt understiger köpeskillingen vilket aktualiserar frågan om mäklare X har åsidosatt såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av en mäklares agerande har Regeringsrätten uttalat att omständlig- heter som är graverande för mäklaren kan läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa omständigheter kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). Det kan konstateras att kraven är höga för att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna till- dela en mäklare en disciplinpåföljd. Med beaktande av de uppgifter som mäklare X har lämnat i ärendet finner nämnden att det inte är otvetydigt fastställt att han har an- gett utgångspriser på sina förmedlingsobjekt på sätt som står i strid med god fastig- hetsmäklarsed. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning. Två ledamöter anmäler skiljaktig mening och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenanför. En spekulant skall kunna utgå från att det pris till vilket ett objekt utbjuds inte klart avviker från en fackmannamässig bedömning av det marknadsmässiga värdet. Det är således inte acceptabelt att en fastighetsmäklare utbjuder objekt till belopp klart understigande förväntat försäljningspris. Utredningen i övrigt nu aktuellt ärende visar därför inte att det slutliga priset för utbjudna objekt i flertalet fall väsentligen överstiger det belopp som angetts vid annonseringen. De förklaringar som mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter hänvisat till kan enligt fastighetsmäklarlagen vår uppfattning inte anses utgöra sådana oförutsedda omständigheter som kan motivera avvikelserna. Mäklare X skall bör därför meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller pro- vision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersätt- ningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med fastighetsmäklarlagen; dels 22 § beträffande rätt till ersättning för kostnader efter särskild överenskommelse, dels 12 § fastighetsmäklarlagen anges om att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och mäklaren i allt iaktta skall ha iakttagit god fastighetsmäklarsed. Mäklaren Fastighetsmäklarnämnden noterar att det i uppdragsavtalet står att Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Meddelar uppdragsgivaren att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren och eventuella konsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till ersättning för kostnader eller skadestånd skall därvid tillvarata både säljarens han informera om detta och köparens intresseuppdragsgivaren skall få en rimlig chans att tänka över sitt beslut. I 16 § samma lag Det kan inte anses som god fastighets- mäklarsed att som enda reaktion på en uppsägning översända en faktura. Den klausul som Fastighetsmäklarnämnden har att bedöma har följande fullständiga lydelse. Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 5 % av blivande köpeskilling, inkl moms. Utöver arvodet skall uppdragsgivaren betala ersättning för fastighetsmäklarens utlägg för externa kostnader såsom ERA Köp & Säljförsäkring, besiktning o.dyl. Rabatt utgår med 3 500 :- (Kommentar: det kursiverade är handskrivet). Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpekontrakt eller annan därmed jämförlig överlåtelsehandling är påtecknad och utväxlad mellan parterna. Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Även om mäklare X tänkt sig att klausulen skall tillämpas på av honom angivet sätt torde det inte vara klart för uppdragsgivaren, vilket också visat sig i förevarande fall. Om mäklaren önskar kostnadsersättning skall detta avtalas på ett tydligt sätt i upp- dragsavtalet. Så är inte fallet här eftersom det anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån kommer bindande köp inte till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Det kan inte anses utgöra god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva fastig- hetsmäklarsed att mot bakgrund av denna formulering sända en faktura till uppdrags- givaren med begäran om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenersättning för kostnader. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3tilldelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Av 12 § fastighetsmäklarlagen anges framgår bland annat att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Av 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren mäklaren skall verka för att köparen köpare och säljaren säljare träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om överlåtelsen och, om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen köpare och säljaren säljare med att upprätta de handlingar som behövs be- hövs för överlåtelsen. Det är oklart hur det förhållit sig med säljarens tillstånd att lämna ut nycklarna till köparen och ett eventuellt förtida tillträde till fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte tillräckliga belägg för att mäklare X lämnat ut nyckeln i strid med instruktioner från anmälaren. Nämnden får dock påpeka att en överenskommelse om förtida tillträde är av så stor betydelse för parterna att det inte får finnas någon oklar- het i vad som överenskommits. Det är därför lämpligt att detta regleras skriftligen. Mäklare X har bistått medverkat till att parterna med upprättandet av ett köpeavtalundertecknat köpebrevet den 10 augusti och till att säljaren kvitterat köpeskillingen samma dag trots att inga pengar fanns att kvit- tera. Mäklare X var väl medveten om att säljaren inte mottagit köpeskillingen den dag som anges i köpebrevet. Hon har således medverkat till detta bilagt att köpebrevet kom att inne- hålla en av felaktig uppgift i ett väsentligt avseende och därigenom exponerat framför allt säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningenen risk. Köpekontraktet, utan bilagor, Det är viktigt att mäklaren medverkar till att upprätta hand- lingar som avspeglar de faktiska förhållandena. Det har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetgjort. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 7 § fastighetsmäklarlagen anges fastighetsmäklarförordningen stadgas att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges Fastighetsmäklarnämnden om den har anledning att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för anta att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med sina skyldigheter enligt vad som föreskrivs om registrering i fastighetsmäklarlagen Mäklare skall anmäla det till allmän åkla- gare. Av förarbeten till lagen (prop. 1994/95:14 s. 63 ff.) framgår bl.a. följande. Från lagens tillämpningsområde undantas sådana fall där förmedlingsupp- draget har en så svag anknytning till Sverige att det inte kan anses motiverat att uppdraget regleras av lagen. Tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart. Lagen är alltså tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess helhet när en mäklare marknadsför utländska objekt här och har kontakt med spekulanter här. Utanför lagens tillämpnings- område faller däremot den situationen att utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva köparna sedan är hänvisade till att kon- takta mäklaren på dennes hemort. Med hänvisning till den information som finns på webbplatsen och med hänvisning till att den till viss del är skriven delvis på svenska får det anses klarlagt att informa- tionen från företaget A åtminstone delvis är riktad till den svenska marknaden. Vidare framgår av dessa sidor att X skall meddelas varning för är kontaktperson i Sverige. Av X:s yttrande framgår att hon han anser att det är det spanska bolaget som förmedlar fastigheter till svenska köpare och att verksamheten därför inte omfattas av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Nämnden delar dock inte denna uppfattning utan finner i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för ovanstående att köparna givits tillräckligt rådrum för det finns anledning att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetanta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i fastig- hetsmäklarlagens mening. 2005Han skall därför anmälas till allmän åklagare. Den till Fastighetsmäklarnämnden inkomna anmälan från en i Sverige bosatt säljare föranleder inte någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. 2004-0301-16:321:7‌

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 14 § första stycket förvaltningslagen (1986:223) föreskrivs att en part som vill lämna muntliga uppgifter i ett ärende som avser myndighetsutövning skall få tillfälle till det, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång. Enligt andra stycket bestämmer myndigheten i andra fall om handläggningen skall vara muntlig. Myndigheten skall särskilt beakta att muntlig handläggning kan underlätta för enskilda att ha med den att göra. Fastighetsmäklarnämnden anser att handläggningen av tillsynsärende i nämnden i princip skall vara skriftlig; annat är knappast möjligt inom ramen för nämndens arbetsformer och resurser. Av fastighetsmäklare bör i regel kunna krävas att de skriftligen kan föra sin talan. Nämnden finner inte skäl att i detta fall frångå den angivna principen och avslår mäklaren Xs begäran om muntlig förhandling. I detta ärende företräds mäklaren X för övrigt av ett ombud. Det faktum att Fastighetsmäklarnämnden tillskrivit regeringen angående en bestämmelse i fastighetsmäklarlagen innebär inte att den reglering som nu gäller inte skall tillämpas. Mäklaren Xs agerande skall således bedömas utifrån nu gällande reglering. Något skäl att avvakta regeringens ställningstagande finns därför inte. Mäklaren Xs begäran härom kan därför inte bifallas. I 14 § fastighetsmäklarlagen andra stycket anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och en mäklare inte får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 54) anges som ett exempel på detta en mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en typhustillverkare. I tidigare meddelade beslut har nämnden uttalat att en registrerad fastighetsmäklare vid sidan av sin yrkesmässiga förmedling av fastigheter i allt iaktta god fastighetsmäklarsedprincip inte kan sälja också husbyggnadssatser, utan att därigenom bryta mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens X är ägare till ett företag som bedriver fastighetsförmedling och köparens intressesom säljer hus från en typhustillverkare. I 16 § samma lag anges Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare betvivla mäklaren Xs uppgift om att han själv uteslutande arbetar som fastighets- mäklare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden att det är en anställd som har samband med överlåtelsensamtliga kontakter vad gäller hustillverkare och deras kunder. Som ägare och styrelseledamot, tillika firmatecknare har mäklaren X dock ett sådant inflytande över företaget att han därigenom måste anses också bedriva även den verksamhet som innefattar husförsäljning oaktat själva det arbetet utförs av en anställd. Företagets olika verksamhetsgrenar har marknadsförts i gemensamma annonser (se bilagorna 1 och 2). Annonserna framställer inte verksamheterna som åtskilda. Tvärtom ger de ett intryck av att mäklaren X kan bistå såväl vid fastighetsförmedling som vid avtal om nyproduktion. Företagets verksamhetsgrenar framstår således som tätt sammanlänkade. 2000-06-21:2 Mäklaren skall verka Xs inflytande i företaget och hans engagemang så som det kommit till uttryck bl.a. i annonserna innebär att han ägnar sig åt sådan verksamhet som enligt lagstiftarens mening är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Därigenom har han brutit mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Detta oaktat att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten det inte framkommit något som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom visat att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas han i samband med över- låtelsenfastighetsförmedling agerat som husagent eller låtit sin koppling till en husfabrikant påverka honom. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt brutit mot en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering uttrycklig bestämmelse i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetfastighetsmäklarlagen. För detta skall hon meddelas kan han inte undgå varning. Ord står En ledamot är skiljaktig och anför följande. Ett beslut från Fastighetsmäklarnämnden berör alltid fastighetsmäklaren personligen. Det är i ärendet inte visat att fastighetsmäklaren själv i sitt förmedlingsarbete i något fall försatt sig i en sådan situation, att han haft att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motpart. Inte heller är det visat att fastighetsmäklaren för en husfabrikants räkning sålt eller förmedlat några husbyggnadssatser. Enbart det förhållandet att han eventuellt har haft möjlighet att bryta mot ord mellan mäklare X god fastighetsmäklarsed skall inte läggas honom till last. Fastighetsmäklarnämnden har vidare, enligt min mening, felaktigt avvisat fastighetsmäklarens begäran om bordläggning av ärendet. Nämnden överlämnade den 26 januari i år en skrivelse som berör ärendet till regeringen. Trähusfabrikanterna och köparen avseende frågan mäklarorganisationerna hade i ett gemensamt PM begärt en översyn av lagen beträffande mäklarens möjlighet att vid sidan av förmedlingsverksamheten ägna sig år annan verksamhet. Nämnden uttalade att det med de argument som framförts i branschens skrivelse fanns anledning att ta upp denna fråga till förnyat övervägande från lagstiftarens sida. Nämndens agerande kan inte ses som annat än en signal att man förutser en sådan lagändring. Då bör en begäran om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3bordläggning beviljas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provi- sion för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersätt- ningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklarlagen anges fastighetsmäklarlagen; att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och mäklaren i allt iaktta skall iakttagit god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseFastighetsmäklarnämnden noterar att det i uppdragsavtalet inte ges någon annan information avseende ev. kostnader för uppdragsgivaren än att Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. I 16 § samma lag anges avtalet finns inte heller några villkor i fråga om uppsägning under ensamrättstiden. Skall ett uppdrag gälla under en viss tid är det av stor vikt att fastighetsmäklaren skalluppdragsgivaren infor- meras om att det kan sägas upp, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare villkoren för när så kan ske och säljare de råd vilka konsekvenser det kan medföra. Meddelar uppdragsgivaren att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenev. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenkonsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till skadestånd skall han informera om detta. Uppdragsgivare skall få en rimlig chans att tänka över sitt beslut. Det kan inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med anses utgöra god fastighetsmäklarsed att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenenda reaktion på en uppsägning översända en faktura. Mäklare Uppdragsavtalet saknar villkor beträffande uppsägning under ensamrättstiden. Mäkla- ren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtalinte heller visat att någon information om vad som gäller i fråga om upp- sägning lämnats till uppdragsgivaren på annat sätt. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistaFastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklaren X genom att begära ersättning från uppdragsgivaren, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts när avtalet sagts upp av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte varit förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare Mäklaren X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon därför meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052003-03-16:319:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges Fastighetsmäklarnämnden har tidigare uttalat att fastighetsmäklaren skall, i den mån det strider mot god fastighetsmäklar- sed kräver detatt vid marknadsföring av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet. Ett slutligt försäljningspris som väsentligt överstiger utgångspriset kan inte enskilt läggas till grund för bedömningen att utgångspriset varit satt för lågt i förhållande till det beräknade marknadsvärdet. Försäljningspriset kan påverkas av en rad faktorer såsom vilken tid som förflutit mellan annonsering och försäljning, ge köpare oväntade prisupp- gångar och säljare de råd och upplysningar som dessa intresset vid budgivningen. Dessa faktorer kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för således medföra att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som mäk- larens bedömning av marknadsvärdet i det enskilda fallet kan antas vara av betydelse för köparen, liksom skilja sig i större eller mindre grad från det slutliga försäljningspriset utan att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetendetta kan läggas mäklaren till last. I 19 § samma lag förevarande fall blev köpeskillingen 730 000 kr högre än det marknadsförda ut- gångspriset. Även med beaktande av vad som ovan sagts om faktorer som påverkar det slutliga priset finner nämnden att detta indikerar att utgångspriset väsentligt understigit det beräknade marknadsvärdet. Av mäklare Xs uttalande i TV-program- met framgår dessutom att fastighetsmäklaren skall verka för han bedömt att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenmarknadsvärdet på objektet skulle stiga väsentligt efter den s.k. Om inte annat homestylingen. Objektet har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med detta till trots marknadsförts till ett oförändrat utgångspris om 1 995 000 kr. Mot bakgrund av detta finner nämnden det visat att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare mäklare X har bistått parterna med upprättandet av marknadsfört objektet till ett köpeavtalutgångspris som väsentligt understigit det beräknade marknadsvärdet efter s.k. Hon homestyling. Han har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering därför handlat i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har Förseelsen kan inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetbedömas som ringa. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan Att, såsom mäklare X anfört, annonserna och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation övrigt material var möjlig på fastighetenfärdigställt innan den s.k. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen homestylingen var genomförd föran- leder ingen annan bedömning. Mäklare X skall därför meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandeten varning. 20052006-0304-16:319:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarseden mäklare innan fastigheten överlåts, vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsak- ligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boen- dekostnader. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens får inte själv ta initiativ till att köparna avstår från kalkylen. Detta gäller oavsett om köpet finansieras genom lån eller kontant betalning eftersom räntor och köparens intresseamorteringar endast är en del av boendekostnaden. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva Detta gäller vidare oav- sett om fastigheten är bebyggd eller inte. Fastighetsmäklarnämnden kan i och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för sig godta ett i efterhand skrivet intyg om att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom en boendekostnadskalkyl erbjudits vid köpet men att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenavstått från kalkylen. I 19 § samma lag framgår Något som styrker att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse mäklare X har erbjudit köparna en skriftlig boendekostnads- kalkyl innan fastigheten i frågor som behöver lösas fråga överläts har dock inte presenterats i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenärendet. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som således inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit visat att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning att tillhandahålla en boendekostnadskalkyl. Hon kan därför inte undgå att varnas. Det åligger en fastighetsmäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och att se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Fastighetsmäklaren har ett an- svar för att hon villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.‌ De återgångsvillkor som mäklare X använt sig av i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat tre av fem granskade förmedlings- uppdrag innehåller inte någon anvisning om hur köparna skall agera om de vill åbe- ropa de i köpekontrakten intagna återgångsvillkoren och saknar dessutom tidsfrister inom vilka återgång skall åberopas. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla vikten av att mäklaren verkar för att köparna givits tillräckligt rådrum eventuella återgångsvillkor innehåller anvis- ningar om hur köparen skall agera om denne vill åberopa villkoret samt inom vilka tidsfrister den i dylikt fall får åberopas. Mäklaren bör således verka för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetdet i köpe- kontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. 2005-03-16:3Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig samt framställas inom viss tidsram för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Nämnden anser inte att den skriftliga regleringen av sådana överenskommelser kan ersättas av muntliga överenskommelser eller av med- verkan vid villkorens uppfyllande.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Enligt 2 § samma lag anges skall vad som föreskrivs om fastigheter tillämpas också på bostadsrätter. En fastighetsmäklare måste kontrollera att fastighetsmäklaren skall, en uppdragsgivare har rätt att förfoga över objektet. Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin kontroll- skyldighet genom att kontakta någon i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenbostadsrättsföreningens styrelse. Mäklaren skall verka X har uppgett att hon kontrollerat uppgiften om ägarförhållandet med ordföranden i bostadsrättsföreningen. Mot bakgrund av de uppgifter ägaren lämnat om att han trodde lägenheten var deras gemensamma och att föreningen inte haft någon erinran mot den överlåtelse där båda makarna angetts som säljare, saknar Fastighetsmäklar- nämnden anledning att ifrågasätta hennes uppgifter. Nämnden finner således inte att mäklaren X har åsidosatt sin kontrollskyldighet. Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får inte en mäklare företräda en köpare eller säljare som ombud. Mäklaren X har av anmälarna fått fullmakt att försälja bostadsrätten. I fullmakten har texten om rätt att underteckna köpeavtal kryssats över. Mäklaren X har uppgett att villkoren i överlåtelseavtalet var färdigförhandlade när hon fick fullmakten. Hennes påstående styrks av att överlåtelseavtalet var under- tecknat av parterna då fullmakten utfärdades. Utredningen ger inte stöd för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter hävda att mäklaren X agerat som ombud. Fullmaktens utformning ger ändå Fastighets- mäklarnämnden anledning att erinra om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen fullmakt måste utformas så att bygglov saknades för viss del den endast täcker det uppdrag som avses. Med det påpekande som gjorts finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningenfrån vidare handläggning. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052003-03-16:319:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens säljaren och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Enligt 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall mäklaren verka för att köparen och säljaren parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om Även om det aktuella avtalet om miljövård inte annat är direkt knutet till innehavet av fastigheten har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen det ett sådant samband med innehavet att det påverkas av en överlåtel- se av fastigheten. Det får därför anses ligga i den omsorgsplikt som en mäklare har mot säljare och säljaren köpare att frågan om ett övertagande av avtalet tas upp i samband med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsendiskussionerna om överlåtelsen av fastigheten. Mäklare X har bistått parterna uppgett att över- låtelsen inte var villkorad av att köparen övertog det aktuella avtalet om miljövård utan att det skulle vara köparens fria val och att köparen blivit informerad om avtalet och erbjuden att överta det. Det finns inget som talar mot att så varit fallet. Mot denna bakgrund kan det inte anses ha varit nödvändigt att göra någon särskild anmärkning i köpekontraktet om att köparen inte övertagit ansvaret för avtalet. I och med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, att köparna inte övertagit avtalet har mäklare X enligt uppgift inte haft något ytterligare ansvar i fråga om avtalet mellan säljarna och Jordbruksverket, såvida han inte särskilt lovat säljarna att hjälpa dem med detta. Säljarna har inte påstått att han lämnat något sådant löfte. De synes endast ha utgått från anmälaren och att han skulle ombesörja de åtgärder som krävdes. Vid sådant förhållande kan mäklare X inte anses ha brustit i sina åtaganden gentemot säljarna. Fastighetsmäklarnämnden, som inte emotsagts av henneavgör tvister mellan säljare och köpare, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit anser att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället det inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment framkommit något som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare som mäklare i den aktuella förmedlingen. Det finns därför ingen anledning till kritik. 2006-06-07:4 Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X skall meddelas varning för en varning. Bakgrund I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X i anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har bland annat gjort gällande att hon inte mäklare X använt anmälarens namn i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3mäklarföretagets marknadsföring.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen anges får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedförmedla. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intressefår inte heller förmedla en fastighet till en närstående. I 16 § samma lag anges förarbetena till denna bestämmelse (prop. 1994/95 s. 77-78) sägs bl.a. följande. Förbudet mot att fastighetsmäklaren skallutnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rollen som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenliknande frågor. Mäklaren skall verka bör därför omedelbart redovisa skälen för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter han inte kan åta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens fastighet utan i alla situationer där han känner att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om fastigheten han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig. Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall förmedla, kan antas vara det naturligtvis av betydelse för köparenolika skäl inträffa att mäklaren, liksom först sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenförvärva fastig- heten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen en sådan situation har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget intresse och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare alternativet kan vara till nackdel för säljaren därför att köparna givits tillräckligt försäljningen fördröjs, med det kan också tänkas vara till gagn för sälja- ren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset. När en mäklare valt att säga upp förmedlingsuppdraget kan det inte godtas att han omedelbart tar upp regelrätta förhandlingar med säljaren om ett förvärv. Han skulle då utnyttja sin ställ- ning på ett otillbörligt sätt. Han måste ge säljaren skäligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandett.ex. 2005-03-16:3anlita en annan mäklare och först därefter agera i konkurrens med andra presumtiva köpare och på lika villkor. Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Fastighetsmäklarnämnden vill först framhålla följande. Om mäklaren X redan när han åtog sig uppdraget haft anledning anta att sonen var intresserad av lägenheten borde han, mot bakgrund av uttalandena ovan, överhuvudtaget inte åtagit sig upp- draget. Uppdragsavtalet tecknades den 9 december. Mäklaren X har anfört att han dagen därpå kontaktat svägerskan och sagt att han avsåg att frånträda uppdraget på grund av sonens intresse. Mäklaren X har vidare anfört att han sade upp uppdraget muntligt den 11 december och svägerskan har intygat detta. Uppdraget sades därefter upp skriftligt den 19 december. Fastighetsmäklarnämnden anser i princip att mäklaren X formellt borde sagt upp uppdraget skriftligt redan den 11 december eftersom det då stod klart att sonen var intresserad av att köpa. Mäklaren X har vidare genom att vid affärens genomförande ange företagets logotyp på dokument och genom att upprätta avstående från boendekostnadskalkyl samt ett depositionsavtal agerat som fastighetsmäklare fastän uppdraget sagts upp. Han har därför visat bristande insikter om vad som krävs av en fastighetsmäklare i den uppkomna situationen. Med hänsyn till omständigheterna i det aktuella fallet bedömer nämnden dock förseelsen som ringa. Påföljd kan därför underlåtas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelse. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet uppgett att han fått en bekräftelse på att anmälarna erhållit lån. Han har emellertid inte kunna prestera annat än en skivelse om lånelöfte som enligt Fastighetsmäklarnämndens mening inte säger annat än att löftet om lån är beroende av ett köpeavtalatt opartisk värderingsman kommer fram till en högre värdering av fastigheten än den som banken hade vid tidpunkten för bekräftelsen av lånelöftet. Hon Vidare har till detta bilagt mäklaren X själv uppgett att anmälarna blivit nekade lån i en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningenannan bank. Köpekontraktet, Enligt nämndens mening finns det därför inte något som ger anledning att anta att anmälarna erhållit erforderliga lån. Det tycks därför märkligt att mäklaren X utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit annan grund hävdar att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig anmälarnas uppgift om fastighetenatt de inte erhållit lån är felaktig och att han spekulerar i andra orsaker till anmälarnas hävning. Mäklaren X är den som har formulerat avtalet. Han har en skyldighet att klargöra vad de olika villkoren innebär. Han har även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av villkor i avtalet klargöra detta för parterna. Det är vidare önskvärt att det i avtalet regleras hur och till vem som hävningsförklaringen skall lämnas. Risken är annars stor för att köparna tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, nämligen även där man inte avtalat detta, vilket kan orsaka rättsförlust för köparna. Vad gäller den av köparna åberopade hävningsrätten kan konstateras att bygglov saknades det av avtalet inte framgår huruvida köparna har att prestera särskild bevisning om att de inte erhållit lån. I en sådan situation har det, med hänsyn till säljarnas inställning, ålegat mäklaren X att bistå köparna med råd om hur de skulle kunna gå till väga för viss del av byggnationenatt hävda sin rätt, uppdagades först vid kontraktsskrivningent.ex. Köparen gavs vid tillfället förete intyg från banken eller liknande. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening har mäklaren X inte tillräckligt rådrum agerat för att i tillräcklig grad tillvarata anmälarnas berättigade intresse. Nämnden anser såleds att mäklaren X brustit i sin omsorgsplikt på ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är sådant sätt att han inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till kan undgå att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord Med anledning av det ingivna uppdragsavtalets utformning vill Fastighetsmäklarnämnden påpeka att ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt inte kan delas av flera. Ett uppdrag att förmedla en fastighet kan inte heller överlåtas mellan olika fastighetsmäklare utan att uppdragsgivaren ger sitt samtycke därtill vilket i praktiken innebär att ett nytt avtal sluts med den nye mäklaren. För det fall flera skall inneha uppdraget bör separat uppdragsavtal med respektive mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenupprättas. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052001-0301-16:324:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen. I 12 3 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt lagen är tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag omsorgsfullt och utförs i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseSverige. I 16 förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14) uttalas vad gäller tillämp- ningen av 3 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar bland annat följande. De särskilda krav som dessa kan behöva lagen om fastigheten och andra förhållanden fastighetsmäk- lare ställer bör gälla all förmedlingsverksamhet som har samband med överlåtelsen. Mäklaren så stark anknytning till Sverige att mäklarens kund och dennes motpart har anledning att förvänta sig att de skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara skyddas av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenden svenska rättsordningen (s. 17). Om inte annat en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utomlands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen alltså tillämplig och det även om han har avtalatsfått uppdraget av en utländsk kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i Sverige som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäklaren själv skulle ha utfört i sin egenskap som mäklare, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta blir bedömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlingsarbete som medhjälparen utför (s. 64). Enligt vad som framgår av webbplatsen www.---.nl är X kontaktperson för de handlingar som behövs för överlåtelsenpå webbplatsen marknadsförda objekten. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat Med hänsyn till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpettexterna är på holländska torde webbplatsen huvudsakligen vända sig till holländska spekulanter. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord Som Fastig- hetsmäklarnämnden uppfattat saken förmedlar X kontakt mellan mäklare X holländska speku- lanter och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetende för objekten ansvariga fastighetsmäklarna. Utredningen i övrigt visar därför ärendet ger inte belägg för att mäklare X handlat utför förmedlingsuppdrag med väsent- lig anknytning till Sverige. Det saknas således skäl att anta att X yrkesmässigt för- medlar fastigheter i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäk- larlagen. Ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I 12 § fastighetsmäklarlagen förarbetena (prop.1994/95:14 s. 54 och 80) anges att fastighetsmäklaren det inte är möjligt att uttömmande ange vilka slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fastighetsmäkleri. Det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt tillämpas. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabri- kants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är där- för uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Vidare framhålls att även om det i allt iaktta god fastighetsmäklarsedde en- skilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Mäklaren Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges vara att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten någon annan verksamhet som kan antas vara ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av betydelse ovidkommande hänsyn till men för köparenköpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen. Mäklarföretaget A har tre verksamhetsgrenar; byggnation, liksom fastighetsförmedling och förvalt- ning. Mäklare X är delägare i det företag som äger mäklarföretaget A. Han är dessutom styrelseledamot i mäklarföretaget A och tillika firmatecknare. Enligt utdraget från bolagets webbplats är inte mäklare X ansvarig för försäljningen av bolagets nyproduktion. Mäklare X måste dock genom sitt inflytande i företaget även anses bedriva den verksamhet som inne- fattar byggnation. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning kan denna verksamhet ge anledning till misstanke om att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka mäklare X skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för att köparen säljare och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenköpare vid fullgörandet av förmedlingsuppdrag. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtalsåledes ägnat sig åt sådan verksamhet som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Hon Därigenom har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering han brutit mot förbudet i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet14 § andra stycket fastighetsmäk- larlagen. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan kan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3undgå varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Av 11 § fastighetsmäklarlagen framgår att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. I 12 § fastighetsmäklarlagen samma lag anges att fastighetsmäklaren mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedfas- tighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 Av 13 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall verka mäklaren inte får förmedla en fastighet till någon som är närstående till mäklaren. Även om en mäklare åtar sig att utanför sin yrkesverksamhet utföra moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag kan bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen bli tillämpliga på mäklarens agerande. Detta gäller oavsett om mäklaren erhåller ersättning eller inte för ut- förandet. Anmälaren har uppgett att köparen och mäklare X vid årsskiftet 2004/2005 värderat lägenheten till 400 000 kr, att hon i juni 2005 rekommenderat säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs sälja lägenheten för överlåtelsen450 000 kr samt att hon medverkat till att en tilläggsköpeskilling sedermera betalats. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av an- fört att hon ca ett köpeavtalår tidigare än vad anmälaren uppgett sagt till säljaren att lägenheten borde vara värd minst 400 000 kr, att hon inte haft något uppdrag att förmedla lägenheten samt att hon inte medverkat vid kontakten mellan hennes syster och säljaren. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för vidare anfört att hon inte medverkat vid överlåtelsen eller den uppgörelse om tilläggsköpeskilling som senare träffats mellan säljaren och köparen. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäk- laren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Mot mäklare Xs bestridande samt vid beaktande av vad som i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för övrigt fram- kommit i ärendet kan det inte anses visat att köparna givits tillräckligt rådrum för hon haft i uppdrag att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetförmedla den aktuella lägenheten eller att hon agerat i strid mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. 2005-03-16:3Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallfastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av för- arbetena (prop. 1983/84:16 s. 37-38) framgår att mäklaren har en allmän upplys- ningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet och som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständligheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktig- heten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får inte okritiskt förmedla påståenden av säljaren. De uppgifter om lägenhetens area och om möjligheterna till ombyggnation av kök och tillträde till köksbalkong som mäklaren X lämnat i objektsbeskrivningen har han erhållit från en av säljarna. Denne var vid tidpunkten för försäljningen ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse. Dessutom har styrelsens vice ordförande i ett intyg med hänvisning till en ritning bekräftat att det fanns möjlighet att bygga ut köket. En mäklare skall givetvis inte i en objektsbeskrivning medvetet ta in felaktiga uppgifter eller i övrigt vidarebefordra sådana uppgifter. Mäklaren skall verka emellertid inte heller behöva utreda uppgifter som han inte har anledning att betvivla. Mäklaren X får, mot bakgrund av att uppgifterna kom från dels dåvarande ordföranden tillika säljaren, dels vice ordföranden, inte anses ha haft anledning att ytterligare utreda frågan om utbygg- nad av köket och tillträde till balkongen. Det har även sedermera visat sig att köket fick utvidgas mot viss ersättning till föreningen. Utredningen ger inte heller stöd för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter mäklaren X haft skäl att ifrågasätta uppgiften om fastigheten boarean. Det finns inte heller någon annan uppgift än köparnas påstående som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till visar att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetuppgift är felaktig. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Vad som kommit fram i övrigt visar ärendet ger därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför skrivas av.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Kritiken mot mäklare X Domen från Kammarrätten i Stockholm 2007-09-21, målnr --- till vilken mäklare X hänvisar, gällde frågan om en mäklare genom att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallförmedla en kommersiell fastighet till närstående, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka istället för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparensäga upp uppdraget och anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X hade handlat i strid med sina skyldigheter enligt 13 § fastighetsmäklarlagen Mäklare X och därför skulle meddelas varning. Fastighetsmäklarnämnden och länsrätten gjorde bedömningen att 13 § fastighetsmäklarlagen inte är dispositiv, och därmed tillämplig även i kommersiella förhål- landen, vilket medförde att mäklaren i fallet tilldelades en varning då han inte sagt upp upp- draget när det blev aktuellt att förmedla till en närstående (hans sambo) samt att någon anmä- lan till Fastighetsmäklarnämnden inte ägt rum. Kammarrätten ansåg i likhet med underinstan- serna att förbudet mot förmedling till närstående är klart, entydigt och förutsägbart till sin lydelse och att det inte råder något tvivel om att denna regel är tvingande i förhållande till konsument. Däremot fann kammarrätten att förbudet i 13 § dock föregås av den allmänna bestämmelsen i 4 § fastighetsmäklarlagen i vilken stadgas att bestämmelserna i denna lag inte får frångås till förmån för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Enligt kammarrättens mening utesluter inte den lagtekniska metod som har valts att även 13 § i fas- tighetsmäklarlagen är dispositiv då såväl köpare som säljare inte är konsumenter. Kammar- rätten anför vidare att det i förarbetena visserligen uttalas att förbudet mot förmedling är ”ovillkorligt” (se prop. 1995/95: 14 s. 77). Kammarrätten konstaterar att detta synsätt inte kommit till klart uttryck i vare sig 4 eller 13 §§ och att det därför finns utrymme för olika tolkningar. Detta medförde att kammarrätten upphävde varningen. Mot den bakgrunden skall meddelas varning förmedlingen inte föranleda någon Fastighetsmäklarnämndens vidare åtgärd. Kritiken mot mäklare Y Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla (förbudet mot s.k. självinträde). Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående. I andra stycket samma paragraf anges vidare att om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet haft i upp- drag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. Begreppet närstående definieras i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). Som närstående på grund av familjerättsliga band med mäklaren avses den som är gift med mäklaren eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till mäklaren eller är besvågrad med honom eller henne i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära. Uppräkningen i konkurslagen om vilka personer som skall betraktas som närstående är inte uttömmande. Till dem som ska anses stå mäklaren personligen särskilt nära utan att deras släktskap uttryckligen anges i lagtexten räknas i första hand den kvinna eller man som mäkla- ren sammanlever med i ett äktenskapsliknande förhållande samt fosterbarn (se prop. 1994/95:14 s. 78, se även förarbetena till bestämmelsen i konkurslagen prop. 1975:6 s. 199). Enligt förarbetena bör även förutvarande svågerlag normalt kunna anses grunda närstående- förhållande och detsamma gäller maka eller make i tidigare äktenskap. I praxis har förutva- rande make med hänsyn till omständigheterna bedömts vara närstående (NJA 1988:673). Förbuden mot självinträde och förmedling till närstående infördes genom 1995 års fastig- hetsmäklarlag och ansågs viktiga för tilltron till mäklarkåren som helhet. Den säljare som vänder sig till en mäklare för att hon få dennes sakkunniga hjälp med en förmedling skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och att mäklaren inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Mäklaren skall kunna leva upp till rollen som opartisk mel- lanman (prop. 1994/95:14 s 51 f.). Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning bör systern till mäklare Ys sambo betraktas som närstående till honom. Detta medför att han i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat det aktuella fallet borde ha sagt upp för- medlingsuppdraget och lämnat säljaren viss tid för att köparna givits tillräckligt rådrum för ta ställning till om denne önskade anlita en annan mäklare. Eftersom mäklare Ys sambos syster jämte annan kom att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetförvärva fastig- heten borde mäklare Y ha anmält förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. 2005-03-16:3Så har inte skett varför mäklare Y skall tilldelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren (1995:400) skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenöverlåtel- sen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag Bestämmelserna om mäklares omsorg- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Det framgår av förarbetena att fastighetsmäklaren skall verka mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för att köparen var och säljaren träffar överenskommelse i frågor en som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på beser fastigheten. Utredningen Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt visar därför har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16 s. 37-38). Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning att anta att mäklare X handlat skulle ha känt till bristerna beträffande takkuporna. Det har inte heller i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning övrigt kommit fram något som ger belägg för att hon inte i enlighet med mäklare X åsidosatt god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska fastighetsmäklarsed vid för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetmedlingen. 2005Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning. 2004-0302-16:325:2‌

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren fastighetsmäklarlagen anges: ”Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.” Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklare Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett sådant sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår (jfr prop. 1983/84:16 s. 41). Den i köpekontraktet intagna besiktningsklausulen ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Fastighetsmäklarnämnden finner att klausulen därmed i och för sig får anses oklart formulerad. Mäklaren X har bistått uppgett att man vid kontrakt- skrivningen diskuterade alternativa lösningar på hur besiktningsklausulen skulle utformas. Han har vidare uppgett att han beträffande den klausul som skrevs in i kontraktet förklarade för parterna med upprättandet att man skulle kunna komma att få söka ledning i bl.a. rättspraxis vid bedömningen av om ett köpeavtalav besiktningsmannen konstaterat fel var hävningsgrundande. Hon Mot bakgrund av mäklaren Xs uppgifter finner nämnden att något annat inte kan anses utrett än att mäklaren X innan parterna enades om att införa klausulen i kontraktet gjort parterna uppmärksamma på villkorets konstruktion och att alternativa formuleringar funnits. Beträffande det sätt varpå klausulen formulerats finner nämnden dock anledning påpeka att det är viktigt att det i besiktningsklausuler anges vem av parterna som har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit rätt att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3påkalla hävning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen anges skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad, att han eller hon är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall därvid tillvarata prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både säljarens uppdragsgivaren och köparens intressedennes motpart. I 16 kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Enligt 7 § samma lag anges andra stycket är en registrerad mäklare skyldig att fastighetsmäklaren skalllåta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare bokföring och säljare de råd och upplysningar övriga handlingar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 68 och s. 70) kan nämnden avregistrera mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3 om fastigheten mäklaren vägrar att lämna de uppgifter som kan antas vara begärs för tillsynen. När en mäklare vägrar att samarbeta skall som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av betydelse vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder, hennes försumlighet att i rätt tid erlägga den för köparen, liksom registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften och att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår ge in bevis om avgift för försäkring samt hennes underlåtenhet att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen besvara telefonsamtal och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt skrivelser visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetär lämplig som fastighetsmäklare. 2005-03-16:3Hennes registrering skall därför återkallas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges krävs, för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad, att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren Enligt lagens för- arbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall därvid tillvarata prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både säljarens uppdragsgivaren och köparens intressedennes motpart. I 16 kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge an- ledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Enligt 8 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i första stycket 2 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och fastighetsmäklare som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering uppfyller kraven i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat 6 § eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X lagen. En registrerad fastighetsmäklare är enligt 7 § skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande. Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäk- lares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett till- synsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall meddelas varning för ses mot bakgrund av att hon en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedri- vas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. --- Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i enlighet strid med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges stadgas att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar upplys- ningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Enligt 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, Mäklaren skall mäklaren också hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenöverlåtelsen om inte annat har avtalats. Mäklare Mäklaren skall inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakten mellan köpare och säljare (prop. 1994/95:14 s. 41). Det innebär att mäklaren inte kan åläggas krav på att påminna parter om eventuella tidsfrister eller på annat sätt agera aktivt och påverka överlåtelsen efter det att köpekontraktet undertecknats. Av utredningen i ärendet framgår att besiktningen utfördes den 10 oktober 2002. Köparna hade enligt köpekontraktet, under vissa omständigheter, rätt att bl.a. ”häva” köpet senast 14 dagar efter besiktningen. Fastighetsmäklarnämnden noterar här att det av villkoret framgår att det inte varit fråga om att reglera den hävningsrätt som före- ligger vid kontraktsbrott utan att parterna avsett att möjliggöra för köparna att under vissa förutsättningar begära en återgång av köpet. En sådan begäran om återgång av köpet skulle ske skriftligt till säljarna och till mäklaren. Det har inte gjorts gällande att köparna påkallat sin rätt enligt avtalet. Parterna har avtalat om att köparen fick ut- föra ytterligare undersökningar av fastigheten. Denna överenskommelse dokumen- terades efter det att en återgång enligt kontraktet varit möjlig. I en sådan situation bör mäklaren reagera och i vart fall diskutera förutsättningarna för en sådan undersökning med parterna. I det tillägg till köpekontrakt som mäklare X har bistått parterna med upprättandet upprättat saknas uppgift om när köparna senast skulle genomföra den kompletterande besiktningen och inte heller anges vilken betydelse resultatet av ett köpeavtalundersökningen skulle kunna få för köpet. Hon kan inte undgå kritik för detta. Vid avtalsslut har mäklaren en handlingsplikt. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som bör lösas. Mäklaren bör också lägga fram förslag till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningenöverenskommelse som kan tillfredsställa båda parter (jfr prop. Köpekontraktet, utan bilagor, 1983/84 16 s. 41). Enligt mäklare Xs egna uppgifter har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagensäljarna i samband med de efterföljande överläggningarna mellan parterna framfört ett erbjudande om att köparna hade rätt att ”häva” senast den 22 november 2002. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed borde ha verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum denna utfästelse dokumenterades och att förutsättningarna klargjordes mellan par- terna. Det har inte framkommit några uppgifter som visar att mäklare X verkat för detta. Nämnden anser dock att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetdet kan stanna vid detta påpekande. 2005-03-16:3Vad som i övrigt har framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Med dessa påpekanden kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges bl.a. att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighets- mäklare. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 Av 8 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren Fastighetsmäklarnämnden skall verka återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § om det inte rör en förseelse som är ringa eller det kan anses vara tillräckligt att köparen och säljaren träffar överenskommelse meddela varning. Bestämmelserna har i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenhuvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 33) anförs bl.a. följande. Om inte annat mäklare har avtalatsbegått en brottslig gärning, kan omständligheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom. I förarbetena till nya lagen (prop. 1994/95:14 s. 69) anges att det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkes- verksamhet, skall mäklaren hjälpa köparen kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständligheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenekonomisk brottslighet. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet utfört fastighetsvärderingar utan att ta upp inkomsterna till beskatt- ning. Han har därför handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Någon polisanmälan har dock inte gjorts av ett köpeavtalskattemyndigheten. Hon har till detta bilagt Med hänsyn härtill är varning en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3tillräcklig åtgärd.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment 6 § eller som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses till- räckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Bestämmelsen har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (se prop. 1983/84:16 s. 33) till denna lag anfördes bland annat följande. Om mäklaren har begått en brottslig gärning, kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyl- dig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. I förarbetena (se prop. 1994/95 s. 66) till fastighetsmäklarlagen anförs följande. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden. Mäklare X har godkänt ett strafföreläggande enligt vilket han gjort sig skyldig till bokföringsbrott. Brottsligheten är av allvarligt slag och är direkt hänförlig till hans fastighetsmäklarrörelse, varför hans lämplighet som fastighetsmäklare i och för sig skulle kunna ifrågasättas. Eftersom brottsligheten ligger långt tillbaka i tiden och den granskning som Fastighetsmäklarnämnden företagit inte givit anledning till någon anmärkning, finner nämnden att påföljd ändock kan underlåtas. Ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför avskrivas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallfastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenöverlåtel- sen. Mäklaren skall bl.a. verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Bestämmelserna om mäklares omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I 19 § samma lag framgår mäklarens upplysningsplikt ligger en skyldighet för mäklare att fastighetsmäklaren informera köpare och säljare om vad han själv känner till som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor vidarebefordra upp- gifter som behöver lösas i samband med över- låtelsenhan har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenNär omständlig- heterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana upp- gifter innan han vidarebefordrar dem (prop. 83/84:16 s. 37f). Mäklare X har bistått parterna med upprättandet uppgett att han fått uppgiften om att samfällighetsföreningen ansvara- de för taket från säljaren och att han inte hade någon anledning att ifrågasätta upp- giftens riktighet. Eftersom det av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistabesiktningsprotokollet framgick att taket hade gam- mal takpapp, vilken säljaren undertecknat sprickor och köparen tagit del av först på dagen blåsor var frågan om vem som ansvarade för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagentaket särskilt viktig. Mäklare X har uppgivit borde inte ha nöjt sig med säljarens uppgift, utan antingen själv tagit kontakt med eller uppmanat köparen att frågan angående avsak- naden av bygglov kontakta föreningen för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedutreda det faktiska ansvarsförhållandet. Mäklare X har inte medverkat till lämnade uppgiften om att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetsamfällighetsföre- ningen ansvarade för taket utan reservation att uppgiften kom från säljaren i objekts- beskrivningen. För detta skall hon meddelas han varnas. En ledamot är skiljaktig och anför följande. En fastighetsmäklare har rätt att förlita sig på de uppgifter han får från säljaren. Några omständigheter som har gett mäklare X anledning att ifrågasätta säljarens uppgifter har inte förelegat och därför finns ingen grund för att meddela honom varning. Ord står mot ord mellan Möj- ligen kan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning kritiseras för att hon han inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för objektsbeskrivningen uppgivit att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3upp- gifterna kom från säljaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Mäklaren X har kritiserats av en konkurrerande fastighetsmäklare för att hon under anmälarens ensamrättstid medverkat till försäljning av den fastighet som anmälaren hade i uppdrag att förmedla. Av utredningen framgår att säljarna riskerat att få betala dubbla provisioner. Fastighetsmäklarnämnden prövar inte ekonomiska tvister men kan, med utgångspunkt från fastighetsmäklarlagens bestämmelse om god fastighetsmäklarsed, göra en be- dömning av om en mäklare framställt ett oberättigat krav, vilket mäklaren i så fall kan kritiseras för. Ett uppdragsavtal med ensamrätt innebär enligt 21 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt en fas- tighetsmäklare har rätt till förmedlingsprovision oavsett om objektet under uppdrags- tiden försäljs genom mäklarens eller någon annans försorg. Det förhållandet att mäk- laren X - under den tid en annan mäklare haft förmedlingsuppdrag med ensamrätt av- seende den aktuella fastigheten - på säljarnas beställning upprättat ett köpekontrakt mellan säljarna och en spekulant som hon tidigare anvisat föranleder inte någon kritik. Vad som i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt kommit fram beträffande mäklaren Xs agerande föranleder inte hel- ler någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som Bakgrund Fastighetsmäklarnämnden har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet handläggningen av ett köpeavtaltillsynsärende beträffande en annan fastighetsmäklare uppmärksammats på mäklaren Xs agerande i en förmedling. Hon har i det ärendet i sammandrag lämnat följande uppgifter. Ägarna av en fastighet kontaktade henne i slutet av maj 2002. De hade tidigare anlitat en annan mäklare. Hon uppmanade dem då att säga upp uppdraget med den först anlita- de mäklaren. Uppdragsavtal tecknades mellan mäklaren X och uppdragsgivarna den 9 juli 2002 med ensamrätt till den 8 oktober 2002. Fastigheten såldes genom den först anlitade mäklarens försorg genom köpekontrakt som tecknades den 6 augusti 2002. Mäklaren X har begärt provision med hänvisning till att fastigheten sålts under hennes ensamrättstid. Beloppet har erlagts av uppdragsgivarna. Den först anlitade mäklaren har genom sin arbetsgivare framställt krav på ersättning från mäklaren X med motsvarande belopp sedan ärendet prövats i Mäklarsamfundets ansvarsnämnd. I de avtal om förmedlingsuppdrag som getts in av mäklaren X finns följande villkor om tidigare uppdrag. Uppdragsgivaren upplyser att annan fastighetsmäklare tidigare inte har anlitats för förmedling av objektet. De två fastighetsägarna har undertecknat var sitt likalydande uppdragsavtal. Den ene har dock på sitt avtal vid detta bilagt villkor gjort följande tillägg för hand Svensk Fastighetsförmedl har försökt!/ U… Beträffande förfallodag finns följande villkor i avtalen. Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till provision föreligger och överlåtelseavtal utväxlats mellan säljare och köpare. En kopia av en faktura daterad den 20 augusti 2002 och ställd till uppdrags-givarna har getts in av mäklaren X. Av fakturan framgår att kravet avser förmedlingsprovi- sion om 5 % på köpeskillingen. I fakturan anges vidare att Efter förfallodagen debiteras dröjsmålränta med diskonto + 20 %. --- Betalnings-/Förfallodag I det följebrev som mäklaren X skickade med fakturan finns bl.a. följande på- ståenden. Rätt till provision under min ensamrätt för försäljning av V --- Då ni har sålt fastigheten under min ensamrättstid har jag rätt till provision. Jag skickar fakturan på provisionen vi har kommit överens om enligt förmedlingsuppdraget.--- Ni var väl informerade av mig om risken om dubbla provisioner om ni skrev kontrakt med annan mäklare, ändå valde ni att göra det och dessutom utan att informera mig. Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med följande kompletterande uppgifter. Villkoret i uppdragsavtalet om att annan fastighetsmäklare inte anlitats för förmedling av objektet blev kvar av misstag då hennes mäklar- assistent, på hennes begäran, skrev ut nya förmedlingsuppdrag till säljarna. Hon informerade en av säljaren ifylld frågelistauppdragsgivarna om att det fanns risk för dubbla provisioner när två mäklare varit inblandade. Hon förklarade också att uppdragsgivaren skulle infor- mera henne (mäklaren X) om uppdragsgivaren blev kontaktad av mäklaren och att detta gällde även om uppdragsgivaren inte fått någon spekulantlista av tidigare mäk- lare vid hennes (mäklaren Xs) intag. På frågan från Fastighetsmäklarnämnden om på vilket sätt hon försäkrat sig om att uppdraget sagts upp med den tidigare anlitade mäklaren har mäklaren X svarat "Jag förlitade mig på min säljare. Det fanns ingen misstanke om annat". Hon har vidare uppgett att hon vid intaget frågat en av uppdragsgivarna om det fanns en spekulant- lista och att denna skulle ta reda på om den andre uppdragsgivaren hade fått någon spekulantlista. I så fall skulle listan skickas till henne. Hon har informerat denna upp- dragsgivare muntligt vid intaget om betydelsen av ensamrätten. Dessutom fanns skriftlig information i förmedlingsuppdragen med bilaga. Vid intaget fanns enligt samma uppdragsgivare inte någon spekulant från den tidigare mäklarens ensamrätt. Beträffande kravet på diskonto + 20 % har mäklaren X uppgett följande. Hon har i god tro använt sig av en standardblankett som fanns inlagd i programmet. Hon har själv inte lagt in uppgifterna om diskonto och ränta. Hon använder sällan denna 2003-05-07:4 xxxxxxxx och har inte reflekterat över formuleringen. Det måste vara en felskrivning. Hon har inte haft en tanke på att kräva ränta. Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd har i protokoll nr 3, vilken säljaren undertecknat 2000 fört vid sammanträde den 4 december 2000, i ett vägledande yttrande angående konkurrerande provi- sionsanspråk anfört bl.a. följande. Ansvarnämnden anser att risken för problem med dubbla provisionskrav i första hand skall undanröjas genom kontakter mellan mäklarna. Mot den bakgrunden anser Ansvarsnämnden att det föreligger en skyldighet för efterkommande fastighetsmäklare att begära en sådan spekulantförteckning som åsyftas i Riktlinjerna [Konsumentverkets Riktlinjer för tillhandahållande, utförande och köparen tagit del marknadsföring av först på dagen fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) som utarbetats efter överlägg- ningar med företrädare för kontraktsskrivningenberörda branschorganisationer] och en motsvarande skyldighet för den första mäklaren att lämna förteckning. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som --- Ansvarsnämnden anser inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt det överensstämmer med god fastighetsmäklarsedfastighetsmäklarsed att ingå ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt utan att ha beaktat en tidigare fastighetsmäklares eventuella provisionsanspråk. Mäklare X har inte medverkat till ---Efterkommande mäklare skall därför anses skyldig att denna väsentliga fråga fick skriftligen i uppdragsavtalet undanta dessa spekulanter från sin ensamrätt. --- Kan en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte spekulantför- teckning ej erhållas är alternativet för den efterkommande mäklaren att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3generellt undanta tidigare mäk- larens spekulanter från sin ensamrätt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X Enligt det aktuella villkoret i köpekontraktet ges köparna rätt att senast den 10 juni 2005 ”häva” avtalet om det vid besiktning framkommer fel eller brister utöver vad som angetts i frågelistan och de sammanlagda åtgärdskostnaderna för felen eller bristerna överstiger 40 000 kr. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att villkoret inte har bistått parterna med upprättandet varit avsett att reglera den hävningsrätt som föreligger vid kontraktsbrott utan att köparna genom villkoret getts en möjlighet att under vissa förutsättningar begära åter- gång av köpet. Av formuleringen framgår inte vem som skall bedöma huruvida kost- naderna för att åtgärda åberopade fel eller brister överstiger 40 000 kr. Fastighetsmäk- larnämnden vill härvid påpeka att ett köpeavtalbesiktningsuppdrag normalt inte omfattar beräk- ning av reparationskostnader för upptäckta fel. Hon Av utredningen i ärendet framgår att tvist uppstått avseende frågan om köparna har till detta bilagt en begärt återgång av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X köpet inom föreskriven tid enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenvillkoret. Mäklare X har uppgivit uppgett att frågan angående avsak- naden av bygglov han påtalat för isolering i passagens tak köparna att begäran om återgång skall vara skriftlig och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenställd till mäklarföretaget. Detta förhållande formkrav finns dock inte dokumenterat i avtalsvillkoret. Det ankommer på mäklaren att verka för att eventuella återgångsvillkor innehåller anvis- ning om till vem köparna skall meddela att de vill utnyttja sin rätt till återgång och på vilket sätt. Detta får anses vara av synnerlig vikt om parterna överenskommit om sådana formkrav som i det aktuella fallet. Av utredningen i ärendet framgår att i anledning av besiktningen har medfört att parterna inlett förhandlingar om en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del eventuell nedsättning av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X köpeskillingen och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat har medverkat till detta. Om sådana förhandlingar inleds – i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning synnerhet när tidpunkten för att hon senast begära återgång av köpet är nära förestående – bör mäklaren klargöra för parterna att en möjlighet till nedsättning av köpeskillingen inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat ges enligt avtalsvillko- ret och uppmärksamma parterna på vad följderna kan bli om en överenskommelse inte nås. Mäklaren bör därvid vara observant på om parterna kan behöva reglera förutsättningarna för fortsatta förhandlingar och verka för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3överenskommelser dokumenteras.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen (1995:400) krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han eller hon är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt 8 § skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. I 12 § fastighetsmäklarlagen förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14) anges att fastighetsmäklaren i kravet på redbarhet ligger ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare (s. 66-67). Av förarbetena framgår vidare att betydelsen av misskötsel av ekonomiska angelägenheter bör ha den generella utgångspunkten att avregistrering skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå från att mäklaren kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare (s. 69). - De uppgifter som kronofogdemyndigheten lämnat dels om mäklaren Xs nuvarande restförda skulder, dels om hennes tidigare återkommande skuldsättning och engagemang i allt iaktta god fastighetsmäklarsedflera företag som försatts i konkurs eller haft restförda skulder, visar att mäklaren X inte är lämplig som fastighetsmäklare. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseUtöver mäklaren Xs ekonomiska förhållanden finns det anledning att vid en bedömning av hennes lämplighet som mäklare även beakta hur hon skött sina upp- drag. I 16 § samma lag anges fråga om den värdering som mäklaren X gjort är det visserligen möjligt att fastighetsmäklaren skallhennes bedömning av fastighetens värde inte i sig är orimlig. Fastighetsmäklarnämnden anser emellertid att hon måste kritiseras för att hon värderat fastigheten utan att över huvud taget ha besökt den. Stockholms tingsrätt, har som framgår ovan, i en lagakraftvunnen dom funnit att mäklaren X varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndskyldighet enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden delar tingsrättens bedömning att mäklaren X varit oaktsam då hon utfört förmedlingsuppdraget. 2000-03-22:6 Kammarrätten fann i sitt avgörande den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för 2 juli 1998 (se ovan) att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X men att förseelsen fick betraktas som ringa. Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning skall meddelas varning för förseelsen, även om den som enstaka händelse får betraktas som ringa förseelse, vägas in i bedömningen av om mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare. I bedömningen av mäklaren Xs redbarhet och lämplighet anser Fastighetsmäklar- nämnden att det även bör beaktas att hon tidigare fått sin registrering återkallad vid två tillfällen. Detta på grund av att hon underlåtit dels att betala årsavgift till nämnden dels att i rätt tid ge in bevis till nämnden om ansvarsförsäkring. Sammantaget finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren X inte längre uppfyller kraven enligt 6 § fastighetsmäklarlagen. Någon annan påföljd än en återkallelse av hennes registrering kan inte komma i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3fråga.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen bl.a. släkting i rätt upp eller nedstigande led. I andra stycket samma paragraf anges att fastighetsmäklaren om mäklaren eller honom närstående för- värvar en fastighet som mäklaren före förvärvet haft i uppdrag att förmedla, skall utföra mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. I författningskommentaren till denna bestämmelse (prop. 1994/95:14 s. 77-78) anges bl.a. följande. Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rol- len som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäkla- ren, innan han gett till känna sitt uppdrag omsorgsfullt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedlik- nande frågor. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges bör därför omedelbart redovisa skälen för att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa han inte kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenåta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säl- jarens fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig. Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall verka för förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara mäklaren, först sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka förvärva fastigheten. I 19 § samma lag framgår en sådan situa- tion har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare alter- nativet kan vara till nackdel för säljaren därför att fastighetsmäklaren försäljningen fördröjs, men det kan också tänkas vara till gagn för säljaren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset. Frågan hur en mäklare praktiskt skall verka för förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjligen kan det i närstående- fallen oftare förekomma att köparen mäklaren först sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom om att någon som omfattas av när- ståendebegreppet är intresserad av att köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och säljaren träffar överenskommelse i frågor kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenköpare. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet upplyst att en närstående till honom, nämligen hans far, redan 3 oktober 2003 varit intresserad av ett köpeavtalatt förvärva fastigheten och att han då meddelat en representant för bolaget att förmedlingsuppdraget måste sägas upp från hans sida. Hon har till detta bilagt en Fastighetsmäklarnämnden anser att det av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har förarbetena framgår att mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som redan på detta stadium skulle ha avsagt sig förmedlingsuppdraget eftersom en honom när- stående visade intresse för fastigheten. Någon uppsägning av förmedlingsuppdraget gjordes emellertid inte. Att så inte emotsagts skedde kan möjligen ursäktas av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenföretagets reak- tion på mäklare Xs information om att han måste säga upp uppdraget. Mäklare X har uppgivit emellertid inte heller i samband med att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering köpet genomfördes och köpebrevet utfär- dades den 15 januari sagt upp det aktuella förmedlingsuppdraget. Någon anmälan till nämnden i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenenlighet med vad som föreskrivs ovan har inte heller kommit in till nämn- den genom mäklare Xs försorg. Detta förhållande har medfört Information om att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss närstående till mäklare X 2005-02-23:2 förvärvat fastigheten kom nämnden till del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment genom den anmälan som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedgetts in. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat således agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen uttryckliga föreskrifter i fastighetsmäklar- lagen. Förseelsen kan inte betraktas som ringa. Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför tilldelas varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenkontrollera bl. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig a. rättsliga belastningar på fastigheten. Utredningen Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt visar därför ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X handlat i strid med skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X finner nämnden att ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Även om det finns ett villkor om att fastighetsmäklaren uppdraget skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt gälla under viss angiven tid kan det sägas upp i förtid av såväl mäklaren som uppdragsgivaren. Om det inte finns acceptabla skäl för en uppsägning kan mäklaren vara berättigad till skadestånd. En mäklare har alltså ingen rätt att kräva att få fullfölja uppdraget om det sagts upp av uppdragsgivaren men kan ha rätt till ersättning om uppsägningen varit ogrundad. Er- sättningen kan avse faktiska kostnader som mäklaren haft, t.ex. för annonsering. Vid en uppsägning från uppdragsgivarens sida åligger det mäklaren att ge denne besked om sin inställning till uppsägningen. Mäklaren skall då också ge uppdrags- givaren besked om vilka krav som ställs eller kan komma att ställas i anledning av uppsägningen. Enligt Fastighetsmäklarnämnden skall mäklaren skriftligen bekräfta mottagandet av uppsägningen och ge besked om sina eventuella krav. Om mäklaren avser att kräva ersättning för den händelse fastigheten blir såld till någon köpare som mäklaren anser sig ha anvisat skall uppdragsgivaren även få en spekulantlista. Mäklare X har uppgett att uppdragsgivaren sagt upp förmedlingsuppdraget men att de inte kom överens om vilken ersättning uppdragsgivaren skulle erlägga. Detta jämte det förhållandet att mäklaren inte skriftligen bekräftat uppsägningen, ger stöd för anmälarens uppfattning att hon förvägrats att säga upp avtalet i allt iaktta förtid. Ett sådant be- teende strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intressehar också förvägrat upp- dragsgivaren en spekulantlista före ensamrättstidens utgång. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, Även i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, avseende har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering agerat i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet strid med god fastighetsmäk- larsed verkat för fastighetsmäklarsed förvägrat uppdragsgivaren att köparna givits tillräckligt rådrum för säga upp uppdragsavtalet i förtid samt underlåtit att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet överlämna en spekulantlista före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3ensamrättstidens utgång.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighets- mäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. I det icke undertecknade tilläggsavtalet anges att säljaren före tillträdesdagen skall tillse och bekosta vissa specificerade åtgärder. Det saknas dock anvisning om vad som skall hända om inte åtgärderna genomförs före tillträdet. För denna brist kan inte mäklare X undgå att kritiseras. Återgångsklausulen har bistått parterna givits en alltför oklar innebörd. Inledningsvis ges köparen rätt att vid en sista tidpunkt låta besiktiga fastigheten och för det fall vissa fel med upprättandet beräk- nad åtgärdskostnad överstigande 3 000 kr skulle uppdagas ges köparen rätt att låta köpet återgå. Emellertid anges även att ”Köparens rätt till återgång av ett köpeavtal. Hon har köpet enligt ovan gäller inte om säljaren förbinder sig att på tillträdesdagen erlägga kontant till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och 2005-06-15:5 köparen tagit den del av först på dagen åtgärdskostnaderna som överstiger 3 000 kr”. Klausulens lydelse är motsägelsefull och otydlig. Motsägelsefull i det att köparens rätt att låta köpet åter- gå återtas under vissa förhållanden och otydlig i det att det inte klart framgår när i tiden säljaren har att ge tillkänna sin förbindelse att stå för kontraktsskrivningenkostnaderna. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren Detta är otill- fredsställande. Vid villkorade köp åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagense till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. Mäklare X har uppgivit utformat återgångs- villkoret på ett sätt som medför dels att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering köparen i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenvisst fall betas möjligheten till åter- gång, dels kan sväva i ovisshet om vilka tidsaspekter som gäller. Detta förhållande har medfört Mäklaren skall ut- forma villkoren i kontraktet på sådant sätt att en för köparen väsentlig uppgift onödiga tvister om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningendess tolkning inte uppstår. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X Så har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För skett i detta fall och för det skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges krävs för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseövrigt lämplig som fastighetsmäklare. I 16 8 § samma lag anges stadgas att fastighetsmäklaren skallFastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka stället för att säljaren före överlåtelsen lämnar återkalla registreringen meddela varning. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fas- tighetsmäklare. Enligt 7 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en mäklare skyldig att lämna Fastighetsmäklarnämnden de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse begärs för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetentillsynen. I 19 Enligt 8 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren första stycket 3 skall verka nämnden återkalla registreringen för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor den fastighetsmäklare som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat hand- lar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen lagen. I prop. 1994/95:14 s. 70 anförs bl.a. följande. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsyns- myndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utred- ningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. 2006-01-25:3 Möjligheten till en kraftig reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka re- spekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får näm- ligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed. --- Det bör inte komma ifråga att en mäklare avregistreras utan att ha fått en upplysning om att han kan avregistreras för det fall han inte besvarar ett föreläggande från nämnden. Fastighetsmäklarnämnden har skickat sammanlagt sex förelägganden till mäklare X (den 4 maj, den 30 juni, den 19 september, den 21 oktober samt två stycken den 6 december 2005). I tre förelägganden har nämnden upplyst honom om att han kan komma att avregistreras om nämndens förelägganden inte besvaras. Mäklare X skall meddelas varning har besvarat Fastighetsmäklarnämndens föreläggande avseende skuld- sättningen men inte beträffande förteckningen och anmälan. Han har vid fyra tillfällen kontaktat Fastighetsmäklarnämnden, vid två av dem för att hon begära anstånd. Någon förteckning över förmedlingsuppdrag har inte ingivits och inte heller har mäklare X svarat på föreläggandet i enlighet anledning av den anmälan som gjorts till nämnden. Vad först angår skuldsättningen kan nämnden konstatera att redan mäklare Xs skuld- sättning om nära 200 000 kr ger anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastig- hetsmäklare. Vad härefter angår mäklare Xs hantering av ärendena hos Fastighetsmäklarnämnden har han informerats om vikten av att nämndens förlägganden besvaras och följden av att så inte sker. Mäklare Xs agerande har medfört att han förhindrat nämndens möj- ligheter till en granskning av hans verksamhet. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X på ett allvarligt sätt försvårat nämndens möjligheter att utöva tillsyn över honom och hans verksamhet som mäklare. Detta är en så allvarlig förseelse att den i sig motiverar en avregistrering. Till detta kommer mäklare Xs uppträdande i samband med god fastighetsmäk- larsed verkat förmedlingen av en bo- stadsrätt. Av handlingarna i akten framgår att han vid två tillfällen kvitterat samma handpenning och att han har förmedlat en bostadsrätt som visade sig vara fortsatt pantsatt för säljarens skuld. Mäklare X måste ha haft kännedom om att köparna givits tillräckligt rådrum för bostadsrätten var pantsatt eftersom han först bevittnade låntagarens/säljarens namnteckning på skuldebrev och därefter skulle meddelandet om pantsättning av bostadsrätt återsändas från föreningen till den mäklarfirma där mäklare X arbetade. Detta ägde rum i oktober- november 2004, dvs. samtidigt med den anmälda affären. Genom att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetinte ombesörja att säljarens skuld med panträtt i bostadsrätten inte kvarstod vid försäljningen till anmäla- ren den 3 januari 2005 har mäklare X så grovt åsidosatt sin skyldighet att bistå parterna och undvika svårigheter att även det handlandet torde kunna leda till avregistrering. 2005-03-16:3Under alla omständigheter skall vad som nu lagts mäklare X till last – skulder, ohör- samhet och bristande ärendehantering – sammantaget föranleda att mäklare X bedöms vara olämplig som fastighetsmäklare. Hans registrering skall därför återkallas. Beslutet gäller omedelbart.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 13 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och inte får förmedla en fas- tighet till någon närstående som avses i allt iaktta god fastighetsmäklarsed4 kap. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse3 § konkurslagen. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar Om någon mäklaren närstående förvärvar en fastighet som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen mäklaren före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår har haft i uppdrag att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalatsförmedla, skall mäklaren hjälpa köparen genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s 78f) framgår att om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en honom närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt 13 § andra stycket anmäla sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten. Det handlar om känsliga situationer som ovillkorligen bör kom- ma till tillsynsmyndighetens kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås. Av utredningen och säljaren av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han haft i uppdrag att förmedla fastigheten men också att han avsagt sig uppdraget några dagar före kon- traktsskrivningen, vilken enligt uppgift – som Fastighetsmäklarnämnden inte finner anledning att ifrågasätta – skedde med att upprätta de handlingar som behövs hjälp av Sparbankens jurist. Någon anmälan enligt 13 § fastighetsmäklarlagen gjorde mäklare X emellertid inte och för överlåtelsendetta skall han varnas. Mäklare X Y har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtalenligt utredningen inte haft något förmedlingsuppdrag eller på något annat sätt medverkat i förmedlingen. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift Ärendet skall därför avskrivas från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen vidare hand- läggning avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandethonom. 2005-0308-16:324:3 I ärende 2 har varken mäklare X eller mäklare Y enligt egna uppgifter haft något för- medlingsuppdrag. Fastighetsmäklarnämnden finner ingen anledning att ifrågasätta deras uppgifter. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen anges fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges anta att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om överlåtelse av objektet. Som närmare fram- går av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkom- mande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina skyldigheter enligt tjänster som fastighetsför- medlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid 2007-06-20:10 något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 27 f.). Det bör särskilt framhållas att fastighetsmäklarlagen Mäklare är tillämplig vid förmedling av fastigheter och andra objekt belägna utomlands om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige. Även viss hyresförmedling kräver registrering. Fastighetsmäklarnämnden anser att utredningen i ärendet tyder på att X skall meddelas varning bedrivit fastighetsför- medling. Vid en samlad bedömning och med särskild hänsyn till att det – efter det att nämn- den tillskrivit X – inte uppmärksammats någon ytterligare marknadsföring där han angivits som ansvarig mäklare finner nämnden att ärendet kan avskrivas. Nämnden vill dock erinra om vikten av att medarbetares behörighet och arbetsuppgifter presenteras tydligt i mäklarföre- tagets marknadsföring så att det inte föreligger risk för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för uppdragsgivare och andra kunder felaktigt får uppfattningen att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3mäklares oregistrerade medhjälpare är fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseavses med fastighetsmäklare enligt lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I 16 5 § samma lag anges bland annat att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om fastigheten och andra förhållanden som nämnden har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för anledning att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom anta att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen. Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen an- förs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver affärs- mässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidka- re som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16 s. 27 f.). Vid beaktande av vad som framkommit genom de handlingar och utskrifter från webbplatsen www---.se som inkommit i ärendena finner Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X skall meddelas varning för yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3anmäla detta förhållande till allmän åklagare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 18 § samma lag anges stadgas att när en förmedling avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsentillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Mäklaren Beskrivningen skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de innehålla uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparenbl.a. fastighetens areal, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetentaxeringsvärde och benämning. I 19 § samma lag framgår stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet haft i uppdrag att förmedla överlåtelser av ett köpeavtalfastigheter som förutsatte att fastighetsreglering och avstyckning skulle komma att ske. Hon Det har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit därför ålegat honom att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat se till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetdet av all information och dokumentation i samband med för- medlingarna klart framgått de speciella förutsättningar för överlåtelserna som därvid förelegat. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte Det har också ålegat honom att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning verka för att hon inte försäljningarna reglerats med beaktande av dessa särskilda förutsättningar. Handlingarna i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetärendet visar avsevärda brister härvidlag. 2005-0301-16:319:1 Av uppdragsavtalet framgår inte att förmedlingen endast avsåg del av fastigheten. Det torde ha varit klarlagt vid avtalets ingående att säljarens avsikt inte varit att avyttra hela fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden får påpeka att det har åvilat mäklare X att upprätta uppdragsavtal som överensstämmer med de verkliga förhållandena.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 17 § samma lag fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar skall kontrollera vem som dessa kan behöva om har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut, och andra förhållanden rättigheter som belastar den. Av 7 kap. 5 § tredje stycket äktenskapsbalken framgår att en make inte får utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. Detta gäller dock inte om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes. I mäklarens skyldigheter ingår att mäklaren skall kontrollera vem som har samband med överlåtelsenrätt att förfoga över fastigheten. Detta sker normalt genom utdrag från fastighetsregistret. Mäklaren skall verka även kontrollera bland annat om det krävs samtycke för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som från make/sambo eller tidigare make/sambo. Detta kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker ske genom kontroll med folkbokföringsregistret eller låter undersöka fastighetengenom uppgift från säljaren. I 19 § samma lag framgår förevarande fall har säljaren uppgett att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse samtycke inte behövdes då ”allting var klart mellan makarna i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsendet avseendet”. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet även fått del av ett köpeavtaläktenskapsförord och en anmälan om flyttning till Skatteverket. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X därmed får anses ha fullgjort sin kontrollskyldighet enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenfastighetsmäklarlagen. 2007-01-24:4 Mäklare X har uppgivit mot bakgrund av den information han inhämtat bedömt att frågan angående avsak- naden av bygglov makesamtycke inte krävdes för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- naöverlåtelsen. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment denna bedömning inte överensstämmer med den bedömning som Inskrivningsmyndigheten senare gjort kan med hänsyn till omständigheterna i detta så sent som vid kontraktstecknandet är fall inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan läggas mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetentill last. Utredningen i övrigt visar Ärendet skall därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens säljaren och köparens intresse. I 16 Enligt 13 § samma lag anges får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenförmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter och att mäklaren inte heller får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom. I lagens förarbeten (prop. 1994/95:14) anförs att det ligger ett särskilt värde i att mäk- laren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för. I mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om både säljarens och köparens intresse iakttas (s. 51). Vidare betonas med avseende på 14 § att den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom inte räknar med - och inte heller skall behöva räkna med - att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenmäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen (s. 79). I 19 4 kap. 3 § samma lag framgår konkurslagen anges att fastighetsmäklaren skall verka som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära. Det är enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte förenligt med fastighets- mäklarlagen att en mäklare förmedlar försäljningen av en fastighet eller bostadsrätt som ägs av en till honom närstående i konkurslagens mening. Det finns en risk för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor den som behöver lösas i samband med över- låtelsenhar ett uppdrag från en närstående kan komma att åsidosätta den opartiskhet han skall iaktta som mäklare. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, I det aktuella fallet har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenförmedlat sin dotters bostadsrätt. Mäklare Även om mäklare X har uppgivit varit omedveten om det olämpliga i sitt agerande och även om han inte har låtit sig påverkas så att frågan angående avsak- naden av bygglov hans ställning som opartisk mellanman har åsidosatts måste ändå, objektivt sett, det förhållandet att hans uppdragsgivare tillhör kretsen närstående, i sig vara ägnat att rubba förtroendet för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenhonom som mäklare. Detta förhållande har medfört Fastighetsmäklarnämnden 2004-02-25:7‌ finner att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen mäklare X genom att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med förmedla den aktuella bostadsrätten åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3han varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges får fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresserubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. I 16 förarbetena (prop.1994/95:14 s. 80) till 14 § samma lag anges anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att fastighetsmäklaren skalltillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det18 februari 1998, ge köpare dnr ---, uttalat att sidoverksamhet i form av förmedling av husbyggnadssatser inte kan kombineras med förmedling av fastigheter i enskilda fall och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för därvid konstaterat att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom det alltså inte är tillåtet att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenförmedling av en obebyggd tomt också förmedla försäljning av en byggsats till den som köper tomten. Om I ett beslut den 21 juni 2000, dnr ---, fann Fastighetsmäklarnämnden att en mäklare som var ägare och styrelseledamot i ett företag som förmedlade husbyggnadssatser ägnat sig åt verksamhet som var ägnad att rubba förtroendet för honom som 2001-02-14:5 fastighetsmäklare. Detta oaktat att det inte annat framkommit något som visat att han i samband med förmedling agerat som husagent eller låtit sin koppling till en husfabrikant påverka honom. Arbetet med förmedling av husbyggnadssatser utfördes av en i det bolaget anställd men i en annons gavs ett intryck av att mäklaren kunde bistå såväl vid fastighetsförmedling som vid avtal om nyproduktion. I förevarande ärende har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med X själv uppgett att upprätta de handlingar han bedriver verksamhet som behövs agent för överlåtelsenen husfirma. Mäklare Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening måste mäklaren Xs verksamhet som agent för husfirman i fråga anses vara en sådan verksamhet som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat således brutit mot 14 § fastighetsmäklarlagen och köparen tagit del av först på dagen skall för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon det meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna Det ansvar som enligt lagen åläggs fastighetsmäklaren innebär bland annat att denne skall vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som måste lösas i samband med upprättandet av överlåtelsen. Han bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan till- fredställa båda parter. Om endera parten önskar ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit särskilt avtalsvillkor åligger det mäklaren att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört klargöra villkorets innebörd samt att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat se till att denna väsentliga fråga fick det blir tydligt formulerat i köpekontraktet (jfr prop. 1983/84:16, s. 41). I nu aktuellt avtalsvillkor har angetts att tillträde skall ske enligt överenskommelse, preliminärt senast den 1 september 2005. Vidare har angetts att säljaren skall lämna besked om definitiv inflyttningsdag senast tre månader före preliminär tillträdesdag. I villkoret finns ingen definitivt senaste tillträdesdag angiven. Enligt ordalydelsen skulle således tidpunkten för tillträdet kunna inträffa under en tillfredsställande utredning obegränsad tidsperiod framåt i tiden under förutsättning att säljaren lämnat besked om detta senast tre måna- der före köpetden 1 september 2005. För detta Det är vidare säljaren som ges en ensidig rätt att be- stämma definitiv tillträdesdag. Avtalsvillkorets utformning medför en obalans mellan säljarens och köparens rättigheter och oklarheten om avtalad tillträdesdag har, oavsett de speciella omständigheterna i förevarande fall, kunnat innebära en stor nackdel för köparen. Enligt vad som framgått av anmälan synes avtalsvillkorets utformning inte heller överensstämma med anmälarens uppfattning om vad som diskuterats vid av- talstillfället. Det kan vidare anmärkas att det inte framgår till vem säljaren skall hon meddelas varninglämna beskedet om definitiv tillträdesdag eller på vilket sätt. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X handlat har brustit i strid sin skyldighet att med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits omsorg om både köpare och säljare upprätta ett tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandettydligt avtalsvillkor. 2005-03-16:3Detta motiverar en varning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden fastigheten. Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av dess för- arbeten (se prop. 1983/1984:16 s. 37f) framgår att mäklaren har skyldighet att infor- mera om vad han själv känner till som har samband med överlåtelsenär av betydelse i det aktuella fallet. Mäklaren skall har vidare en skyldighet att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom . Mäklaren har inte någon egen undersökningsplikt beträffande rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll med plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för köpare och säljare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen undanröja missförstånd och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenandra oklarheter rörande fastig- heten. Mäklare X har bistått parterna uppgett att hon visat köparna bygglovshandlingarna före köpet och att byggloven också diskuterats med upprättandet parterna. Några uppgifter som motsäger detta har inte framkommit. Som framgår av ett köpeavtallagens förarbeten har det inte funnits någon skyl- dighet för henne för henne att utreda huruvida de åtgärder som köparen gjort på fas- tigheten innebar att byggloven alltjämt gällde eller vilka möjligheter att de annars fanns att förnya dem. Hon har till detta bilagt i objektsbeskrivningarna för tomterna emellertid läm- nat en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen reservationslös uppgift om att det fanns bygglov. Av hennes egna uppgifter framgår att hon var medveten om att den tidsfrist som gällde för kontraktsskrivningenbyggloven kunde innebära att det inte längre fanns bygglov. Köpekontraktet, utan bilagor, har Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering agerat i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till fastighetsmäklarsed när hon i objektsbeskrivningar- na utan reservation uppgett att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetdet fanns bygglov. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 6 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar eller som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen lagen. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66 – 67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökan- des allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäk- laren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet även i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan visser- ligen ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare men vad gäller en redan registrerad fastighetsmäklare bör möjligheten att återkalla en registrering användas med något större försiktighet än vad som är motiverat när det är fråga om att vägra registre- ring. Den skuldsättning som det är fråga om i förevarande fall är i och för sig av allvarlig art efter- som den uppgår till betydande belopp. Mäklare X är också tidigare varnad för sin skuldsät- tning. Det kan även konstateras att den restförda skulden ökat från tidigare granskningstill- fälle. Skulderna är emellertid att hänföra till förhållanden som ligger långt bak i tiden och dessutom har de förelegat redan när mäklare X registrerades som fastighetsmäklare i augusti 2001. Skulderna var dock inte restförda hos kronofogden vid tiden för registrering. Fastighets- mäklarnämnden finner för närvarande inte skäl till ytterligare åtgärd. Ärendet skall meddelas varning för därför avskrivas. Fastighetsmäklarnämnden kommer även fortsättningsvis att hon inte hålla sig underrättad om i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda vad mån mäklare X lyckas reglera sin skuld och i övrigt kontrollera om han uppfyller de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3krav på lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som En fastighetsmäklare har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka inte något självständigt ansvar för att köparen verkligen erlägger handpenningen. Det åligger dock en mäklare, som åtagit sig att förvalta pengarna på sitt klientmedelskonto, att kontrollera om betalning influtit vid sista betalningsdag och att vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren. Mäkla- re X har först när köparen den 14 augusti 2003 meddelade honom att han inte kunde erhålla lån, kontrollerat om handpenningen - som skulle ha betalats senast den 23 juli - hade inkommit eller inte. Fastighetsmäklarnämnden anser att den kontrollen borde ha skett tidigare, i nära anslutning till sista betalningsdag. Nämnden anser att mäklare X har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att dröja till dess att säljaren träffar överenskommelse hörde av sig i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om mitten av augusti.‌ Mäklare X har uppgett att köparen den 18 juli 2003 meddelade honom att han inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenfått lån ännu utan behövde mer tid. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet således uppmärksammats på att det kunde finnas risk för att köparen inte kunde få något lån och därför kunde tänkas vilja åberopa sin rätt till återgång av ett köpeavtalköpet. Hon har till detta bilagt en av Vid sådant förhållande borde han ha erinrat köparen att om lån inte erhållits senast den 22 juli kunde köpet gå åter utan skade- ståndsanspråk, men att skriftlig begäran därom i så fall måste vara säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningentillhanda senast den 28 juli. Köpekontraktet, utan bilagor, har Det e-postbrev som mäklare X enligt uppgift från anmälaren och uppgett att köparen skickat den 14 augusti om att de inte avsåg att köpa huset utgör därför inte grund för återgång av köpet med stöd av köpekontraktet vilket mäklare X borde ha informerat parterna om. Det finns inga uppgifter om att så skett. Snarare framgår det av mäklare Xs egna upp- gifter att han synes vara av den uppfattning att köparna hade rätt att frånträda köpet. Han har dock inte presenterat någon överenskommelse som visar att parterna har för- längt tiden för återgångsrätten. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte emotsagts ge parterna erforderlig information om vad som gällde i fråga om rätten till återgång av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varninghan varnas. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Vad som i övrigt visar därför framkommit i ärendet föranleder inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed(1995:400) får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intressefår inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s 79) framgår bland annat följande. Förbudet mot fastighetshandel bygger på att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Att saluhålla egna objekt är oförenligt med mäklarens ställning. I 16 14 § samma lag anges fastighetsmäklarlagen föreskrivs därför uttryckligen att fastighetsmäklaren skall, mäklaren inte får förena förmedlings- verksamheten med handel med egna fastigheter. Den köpare som är intresserad av en salu- bjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra förhållanden intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse ett led i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsensin mäklarverksamhet. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet marknadsfört sin egen fastighet på sitt bolags webbplats samt på webbplatsen Hemnet. Av informationen på webbplatsen Hemnet framgår att de objekt som marknadsförs på webbplatsen är objekt ”som är till försäljning genom landets fastighetsmäklare”. Mot bak- grund av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har finner Fastighetsmäklarnämnden det visat att mäklare X enligt uppgift från anmälaren och marknadsfört sin fas- tighet som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenett led i sin mäklarverksamhet. Mäklare X har uppgivit därigenom agerat i strid med en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Att de personer som kom att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- nablev informerade om att mäklare X ägde fastigheten saknar härvid betydelse. Att utsätta ena parten Det faktum att mark- nadsföringen enbart gällt ett objekt utgör inte heller tillräckliga skäl för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedatt underlåta påföljd. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon därför meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av dess förarbeten (se prop. 1983/1984:16 s. 35f) framgår att mäklaren, i vad avser god fastighetsmäklarsed, i olika hänseende skall tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen. Vidare anges att fastighetsmäklaren skall, begreppet god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och för- ändras från tid till annan. Enligt 14 § andra stycket får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut prövat frågan om fastighetsmäklares förmedling av objekt i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver detförening där mäklaren själv är medlem och ingår i styrel- sen, ge köpare se bl.a. 2003-01-22:1 i FMNs årsbok för 2003. I det beslutet anges följande. Mäklaren X har enligt egen uppgift förmedlat lägenheter i den bostadsförening där hon är medlem och säljare tillika ordförande. Att inneha rollen som ordförande i en bostads- eller bostadsrättsförening och samtidigt vara verksam som fastighetsmäklare är enligt Fastig- hetsmäklarnämndens uppfattning inte något som i sig är ägnat att rubba förtroendet för mäklaren. Fråga är däremot om det kan anses förenligt med fastighetsmäklarlagens grundsyn att mäklaren skall vara en neutral mellanman att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att för- medla lägenheter i den förening där hon är medlem och har sin bostad. Den som förvärvar en lägenhet i en bostads- eller bostadsrättsförening blir inte bara granne med de råd övrig som bor i fastigheten utan även medlem i föreningen. För flertalet människor är det inte oväsentligt vem de har som granne. För den som är medlem i en förening har det en betydelse vilka de övriga medlemmarna är, eftersom man genom medlemskapet har en särskild intressegemenskap inte minst av ekonomisk art. Det finns en risk att mäklaren X vid förmedling av lägenheter i den förening där hon är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och upplysningar därigenom frångår sin ställning som dessa neutral mellanman. Att så kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har vara fallet styrks också av det faktum att hon i samband med överlåtelsenförmedlingsuppdrag underlåtit att informera om vattenskador i fastigheten. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter Att inte informera om fastigheten sådana skador som kan antas få ekonomiska konsekvenser för köpare eller på annat sätt kan vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetendennes förvärv strider mot mäklarens upplysningsplikt och är i sig varningsgrundande. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall Att mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där hon är medlem innebär således att hon agerat i strid med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt kravet på att mäklaren måste vara en av säljaren ifylld frågelistaneutral mellanman, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen något som också är ägnat att rubba förtroendet för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och henne som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetmäklare. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen Länsrätten ändrade inte Fastighetsmäklarnämndes beslut. I ett annat ärende anförde länsrätten i dom den 31 mars 2004, mål nr 6112-03, följande. För att såväl säljare som köpare skall kunna ha ett orubbat förtroende för mäklaren ligger det ett särskilt värde i att mäklaren upprätthåller en opartisk ställning. De skall inte på någon grund behöva befara att mäklaren har egna intressen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenöverlåtelsen. Utredningen Mot bakgrund av att [mäklaren] förmedlat lägenhet i övrigt visar därför den förening där han själv är medlem finner länsrätten att han inte att mäklare X kan anses ha agerat som en sådan opartisk mellanman som krävs enligt FML. Han har således handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare 12 § FML och förseelsen i sig motiverar varning. Kammarrätten meddelade inte prövningstillstånd. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han förmedlat bostadsrätter i den förening där han ingår i styrelsen och är bosatt. Härigenom har han åsidosatt god fastighets- mäklarsed. För detta skall han varnas. Beträffande kritiken mot mäklare X skall meddelas varning för avseende hans biträde vid bildandet av bostads- rättsföreningen, vid värderingen av bostadsrättlägenheterna samt i övrigt finner Fastighetsmäklarnämnden att hon utredningen inte ger vid handen att mäklare X agerat i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetstrid mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser. 2005-0302-16:323:6 Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om brister i objektsbeskrivning samt uppställda villkor m.m. Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Fastighetsmäklarnämnden har initierat en granskning av mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare med anledning av att han flera år underlåtit att betala årsavgiften i tid. Nämnden har begärt in kopior av samtliga handlingar i tre förmedlingsuppdrag som mäklare X har genomfört under år 2003. Vid granskningen av dessa har bl.a. följande framkommit.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § förarbetena (prop.1994/95:14 s. 43 ff.) till fastighetsmäklarlagen anges uttalas följande. Lagstiftaren har öppnat möjligheten för oregistrerade medhjälpare att fastighetsmäklaren skall under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedvisst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot både säljare och köpare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Vad frågan i själva verket gäller är emellertid om säljare och köpare skall därvid tillvarata både säljarens behöva acceptera att i olika skeden av en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett biträde som i vart fall inte besitter den formella kompetens som är förutsättningen för rätten att yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet. Vidare sägs bl.a. att mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och köparens intresseatt den som ingår ett uppdragsavtal med en mäklare därför har rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i kontakterna utåt får mäklarens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare som utför och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Mäklaren skall verka X har haft Y som oregistrerad medhjälpare under en period senhösten 1999. Denne har enligt mäklaren X agerat på ett brottsligt och illojalt sätt genom att ingå ett uppdragsavtal utan att vara registrerad som fastighetsmäklare. Mäklaren X har upplyst att han haft semester 6 - 21 december 1999 och därför inte fått veta att Y ingått det aktuella uppdragsavtalet förrän strax före julen samma år. Av utredningen framgår att Y kvitterat ut mäklarprovisionen så sent som den 31 januari 2000 för den aktuella förmedlingen. Mäklaren X har således inte ens efter julen 1999, den tidpunkt då han uppgett sig vara informerad om saken, vidtagit erforderliga åtgärder för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas förhindra Ys fortsatta agerande i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetdet aktuella uppdraget. För detta skall hon mäklaren X meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om Ärendet föranleder ingen ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenåtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052001-0301-16:324:9

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallen fastighetsmäklare, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren Handpenning utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare i princip bör avråda en spekulant från att göra någon betalning före det att ett köpekontrakt undertecknats av parterna. För det fall en spekulant överför pengar till en mäklare skall verka denne upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller kan medföra någon rätt att förvärva en fastighet. När en mäklare förvaltar medel för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, spekulants räkning skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs spekulanten reglera förutsättningarna för överlåtelsenförvaltningen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet lämnat en uppgift av innebörd att det skulle finnas möjlighet att säkerställa ett köpeavtalköp av en fastighet för det fall en spekulant betalade ett belopp före det fanns ett köpeavtal undertecknat av parterna. Hon har till detta bilagt en Mäklaren Xs uppgift strider mot grundläggande regler vad avser överlåtelse av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningenfast egendom. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare Mäklaren X har uppgivit genom sin uppgift inte på ett korrekt sätt fullgjort sin upplysningsplikt. Nämnden konstaterar vidare att frågan angående avsak- naden mäklaren X inte reglerat förutsättningarna för förvaltningen av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångende medel som spekulanten överlämnat till henne. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med Denna underlåtenhet strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklare Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X har inte medverkat till agerat i strid mot god fastighets- mäklarsed i sådan grad att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta hon skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan I det uppdragsavtal som upprättats har angetts att så länge fastighetsmäklaren har ensamrätt upphör uppdraget efter uppsägning av uppdragsgivaren endast om ytterligare byggnation var möjlig på fastighetenfastighetsmäklaren skriftligen godtar uppsägningen. Utredningen i övrigt visar Fastighetsmäklarnämnden får därför påpeka att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte under några omständigheter gick att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetfrånträda avtalet under ensamrättstiden. 20052000-0304-16:326:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen har mäklaren rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. I 12 § uppdragsavtalet mellan anmälaren och mäklaren X anges bl.a. följande. ”Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 15 000 kr. Om förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.” Något annat har inte avtalats i fråga om mäklaren Xs rätt till ersättning. Ett avtal om köp av en bostadsrättslägenhet är inte bindande förrän det har upprättats skriftligt och skrivits under av såväl köpare som säljare. Det måste mäklaren X i sin egenskap av fastighetsförmedlare vara medveten om. Eftersom ett muntligt avtal således inte är juridiskt bindande kan man inte heller begära att ett muntligt löfte om försäljning skall hållas. Något avtalsbrott är det i en sådan situation således inte fråga om. Att påstå något annat strider mot god fastighetsmäklarsed oavsett om det beror på okunskap om rättsläget eller någon annan orsak. Det framgår av fastighetsmäklarlagen att en mäklare har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling med någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren uppdraget med ensamrätt har han rätt till provision om avtal om överlåtelse träffas inom ensamrättstiden även om avtalet inte förmedlats av honom. Av utredningen i ärendet framgår dock att överlåtelseavtalet träffats efter det att tiden för mäklaren Xs ensamrätt gått ut. En mäklare kan även ha rätt till ersättning för sina kostnader om det särskilt har avtalats. I det aktuella uppdragsavtalet anges dock att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedom förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har begärt ersättning trots att det måste ha stått klart för honom att han inte haft någon rätt till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från provision eftersom något avtal inte träffats mellan anmälaren och någon som mäklaren X anvisat och avtal om överlåtelse inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenheller träffats inom den tid som ensamrätten gällde. Mäklare Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det uppenbart att mäklaren X har uppgivit inte haft någon rätt till provision. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp begära ersättning vid kontrakts- genomgångensådant förhållande. Detta förhållande har medfört Förseelsen motiverar varning. Fastighetsmäklarnämnden får även erinra om att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del mäklare snarast skall återlämna nycklar som han erhållit av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningensin uppdragsgivare när denne begär det. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052001-0301-16:324:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 41) anges att mäklaren så långt som möjligt skall inta en neutral roll som mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna. Enligt 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår köpekontraktet har parterna avtalat om rätt för köparen att fastighetsmäklaren skall verka besiktiga fastigheten förenat med en möjlighet för denne att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenunder vissa närmare angivna förutsättningar häva köpet. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet Fastighetsmäklarnämnden är av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört den åsikten att en mäklare i vissa fall bör påtala för köparen väsentlig uppgift om fastighetenhan anser att besiktningsmannen vid utförandet av besiktningen har brustit i omsorg, nämligen exempelvis genom att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningenvara otydlig. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum Mäklaren får i sådant fall tala om på vilket sätt han anser att besiktningsmannen brustit i omsorg och uppmana köparen att vända sig till besiktningsmannen för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- nabemötande av kritiken. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är Fastighetsmäklarnämnden anser dock att det inte kan anses förenligt med god fastighetsmäklarseden mäklares opartiska ställning som mellanman att, på sätt som skett i detta fall, på egen hand anlita en besiktningsman som utför en fuktmätning vars resultat köparen har att väga mot vad köparens anlitade besiktningsman presenterat. Mäklare Genom sitt agerande lämnade mäklaren X har sin ställning som opartisk mellanman. Förseelsen kan inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetanses som ringa. För detta Mäklaren X skall hon därför meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3avgöra ekonomiska tvister.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt första stycket i 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid där- vid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 76) framhålls bl.a. följande angående ovanstående bestämmelse. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighets- mäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen andra stycket är en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. I 16 § samma lag förarbeten till lagen (prop. 1994/95:14 s. 27) anges bl. a följande. I bokföringslagen (1976:125) finns bestämmelser bl.a. om näringsidkares skyldighet att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver förvara handlingar. Denna skyldighet torde innefatta de handlingar som kan vara av intresse vid Fastig- hetsmäklarnämndens granskning I förevarande fall har det, ge köpare enligt mäklare X, inte förelegat något förmedlingsuppdrag då hon endast har hjälpt till med upprättande av överlåtelsehandlingar och säljare de råd och upplysningar därvid hörande aktiviteter. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar i anledning av påståendet att inget hin- der föreligger för en fastighetsmäklare som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara vill åta sig uppdrag i form av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas upprättande av köpehandlingar i samband med över- låtelsenen fastighetsförsäljning. Om Det är dock viktigt att det klart framgår för säljare och köpare att det är fråga om ett i förhållande till ett förmedlings- uppdrag begränsat uppdrag. Nämnden finner dock inte annat skäl att ifrågasätta mäklare Xs uppgifter om att hon haft ett begränsat uppdrag. Emellertid har avtalats, fastighetsmäklare att även i begränsade uppdrag iaktta god fastighetsmäklarsed. Det får anses höra till god fastighetsmäklarsed att ett uppdrag dokumenteras på ett sådant sätt att de olika momenten kan följas. Överföring av pengar skall mäklaren hjälpa köparen dokumente- ras och kvitteras. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att så inte har skett i detta fall. Det finns många oklarheter om den ekonomiska hanteringen i mellan säljaren med att upprätta de handlingar som behövs och mäklare X. Hon har inte kunnat redogöra för överlåtelsennär olika transaktioner skett. Hon saknar även kvitton och annan dokumentation beträffande sin redovisning av köpe- skillingen till säljaren. Mäklare X har bistått parterna i stället för att överföra pengar den traditionella vägen genom sedvanlig betalningsöverföring eller insättning på bankkonto tagit personlig befattning med upprättandet av penningmedel på ett köpeavtalsätt som har gett säljaren och henne 2004-05-12:3‌ utrymme för och möjlighet till ekonomiska oegentligheter. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen Det är också besvärande för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift att hon inte har kunnat uppvisa kvitton varken på försäljningen av den motorcykel hon erhållit från anmälaren säljaren eller på köpet av den andra motorcykeln. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare Xs hantering av köpeskillingen och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering motorcykeltransaktionerna på ett allvarligt sätt står i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick fastighetsmäklar- sed och de krav som ställs på en tillfredsställande utredning före köpetmäklares hantering av ekonomiska angelägenheter. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallfastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma förarbetena till 1984 års lag (prop. 1983/84:16) anförs att mäklaren har en allmän upplys- ningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklare skall vidarebefordra upp- gifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem (s. 37). Vidare anförs att mäklaren inte har någon skyldighet att mera ingående undersöka fastigheten storlek och faktiska skick (s. 38). Fråga i ärendet är om mäklare X hade anledning att ifrågasätta att de aktuella områdena inte kunde tillhöra fastigheten. En utgångspunkt för denna bedömning är områdenas sammanlagda 2007-08-29:4 storlek i jämförelse med uppgiften om fastighetens storlek. Av betydelse i sammanhanget är också, enligt vad som framgår av tingsrättens dom, att mäklare X skulle ha uppgivit att om- rådena lånades av grannen och att säljaren skulle be grannen som lånade områdena att ta ner ett staket. Av tingsrättens bedömning framgår att fastighetsmäklaren skall verka för de två områdena har en sammanlagd areal av ca 1 269 kvm och att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband fastighetens areal uppgår till 1 836 kvm. Områdena motsvarar således ca 40 procent av arealen på de två områdena tillsammans med över- låtelsenfastigheten. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt Områdena utgör en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit betydande del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift den ”fastighet” som köparna utgått från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenförvärvet. Detta förhållande har medfört till- sammans med de uppgifter som lämnades till säljaren angående områdena och staketet med- för att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del mäklare X borde ha kontrollerat huruvida de aktuella områdena omfattades av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedfastig- heten. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetgjort detta. För detta denna underlåtenhet skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3han varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Enligt 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall mäklaren verka för att köparen och säljaren parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att det, i samband med överens- kommelser om att säljaren skall avhjälpa fel i fastigheten före eller efter köparens till- träde, kan föreligga risk för oenighet mellan parterna. Båda parter har bistått ett berättigat intresse av att tvist inte uppstår i efterhand. Det har visserligen inte gjorts gällande att överenskommelsen om säljarens åtgärder som införts i köpekontraktet skulle vara oklart utformad. Villkoret innehåller datum för när arbetet skulle vara slutfört men saknar närmare uppgifter om arbetets utföran- de och eventuella begränsningar av åtagandet. Fastighetsmäklarnämnden vill därför i detta sammanhang framhålla att det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet så att onödiga tvister om dess tolkning inte upp- står. Reparationsåtagandet är utformat så att säljaren förbinder sig att åtgärda och bekosta felaktigheter i yttertakets konstruktion samt lägga nytt yttertak med plåtpannor. I ut- redningen finns inte någon uppgift om den beräknade kostnaden för dessa åtgärder. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att enbart materialkostnaderna bör väsentligt överskrida det belopp som blev över från försäljningen sedan säljaren löst lånen i fastigheten och erlagt mäklararvodet. Uppgifterna i ärendet om utfallet av över- låtelsen ger inte stöd för mäklare Xs påstående att säljaren vid tidpunkten för förmed- lingen hade ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet. Det har inte heller fram- kommit något i övrigt som visar att så varit fallet. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han inte fört någon särskild diskussion med parterna om riskerna med upprättandet 2004-02-25:1‌‌ åtagandet eller om möjligheten att säkerställa köparens rättigheter beträffande eventuella framtida krav. Med hänsyn till åtagandets omfattning och vikten av att åtgärderna utförs på ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har fack- mässigt sätt är det anmärkningsvärt att mäklare X enligt uppgift från anmälaren inte närmare diskuterat förutsätt- ningarna för överenskommelsen med parterna. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X brustit i sin omsorgsplikt genom att underlåta att uppmärksamma parterna på den risk som förelåg med säljarens åtagande och som genom att inte emotsagts av henne, låtit verka för att köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetrens rätt säkerställdes. För detta skall hon meddelas kan han inte undgå varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallfastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för Bestämmelsen har över- förts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 37 – 38) framgår att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter mäklaren har en upplysningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om fastigheten vad han själv vet och som kan antas vara är av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångendet aktuella fallet. Detta förhållande innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningensådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Köparen gavs vid tillfället Mäklaren får inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- naokritiskt förmedla påståenden av säljaren. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X Det har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte framkommit annat än att mäklare X handlat genom säljarens uppgifter i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare frågelistan och om vedåtgången haft rätt att utgå från att kakelugnarna gick att elda. Vad som antecknats i det besiktningsprotokoll från sotaren som anmälaren gett in visar inte heller att kakelugnarnas bristande skick varit så uppenbara att mäklare X skall meddelas varning för haft anledning ifrågasätta säljarnas uppgifter. Xxxxx har inte heller framkommit än att hon han informerat köparen om hennes undersökningsplikt inte minst vad gällde eldstäderna. I frågelistan finns dessutom en uppgift om att skorstenen inte har kontrollerats. Någon anmärkning vad gäller vedspisens funktion har anmälaren inte framfört. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att utredningen i enlighet med ärendet inte visar att mäklare X skulle ha brustit vad gäller den information han lämnat till köparen om eldstäderna. Vad som övrigt framkommit i ärendet har inte heller visat att mäklare X skulle ha åsidosatt god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetfastighetsmäklarsed vid förmedlingen. 2005-03-16:3Anmälan föranleder därför inte någon ytterligare åtgärd.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. 2004-02-25:3 Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I 19 § förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37 - 38) anförs följande. Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahen- ten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.‌ Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäkla- ren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma lag bostadsområde eller genom den allmänna sak- kunskap och erfarenhet han har som mäklare. Av mäklare Xs yttrande framgår att fastighetsmäklaren skall verka för han fått vetskap om att det fanns en fuktskada på övre plan. Följaktligen borde han ha informerat köparen om detta. Genom att inte göra detta har han brustit i sin upplysningsskyldighet och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband därmed inte utfört sitt upp- drag omsorgsfullt och med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet iakttagande av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat Med hänsyn till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X omständigheterna i ärendet och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning dessutom har vidtagit åtgärder för att hon rätta till misstaget får förseelsen dock anses ringa. Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetanledning till någon åtgärd från Fas- tighetsmäklarnämndens sida. 2005-03-16:3Ärendet skall därför skrivas av från vidare handlägg- ning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I Enligt 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallfastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten fastighe- ten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden vill i detta sammanhang påpeka att det är ovanligt att en bostads- rättförening är ställd under tvångsförvaltning. I 19 § samma lag framgår en sådan situation ställs det därför stora krav på mäklaren att fastighetsmäklaren skall verka denne förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats och att mäklaren uppmanar köparen att noga undersöka med föreningen vad detta innebär för föreningens medlemmar. Att en bostadsrättsförening är ställd under tvångsförvaltning kan få stor ekonomisk betydelse för köparen. Det hade därför varit lämpligt att redan i objektsbe- skrivningen upplysa om att bostadsrättsföreningen var ställd under tvångsförvaltning. I ärendet står uppgift mot uppgift om vilken information mäklare X lämnat om att bostads- rättsföreningen var ställd under tvångsförvaltning och om risken för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenmedlemmarna skulle bli tvungna att tillskjuta medel till föreningen samt även om när denna information lämnats. Om Det kan således inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med anses otvetydigt fastlagt att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med avseende skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetÄrendet skall med ovanstående påpekande därför avskrivas från vidare handläggning. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Vad som i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Av 12 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen anges 3 stycket jordabalken framgår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar med bostadslägenhet avses lägenhet som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka upplåtits för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten helt eller till en inte oväsentlig del användas som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenbostad. I 19 Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Av 12 kap 23 § samma lag 2 stycket framgår att fastighetsmäklaren lokalhyresgästen inte får använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall verka lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor motsätta sig den. Enligt 12 kap. 65 § är det straffbart att kräva särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet. Av 65 a § framgår att den ersättning som behöver lösas får tas ut vid yrkesmässig förmedling av bostadslägenheter är begränsad till viss taxa. Det finns inte några motsvarande begränsningar vad gäller ersättning i samband med över- låtelsenöverlåtel- se av hyresrätter till andra lägenheter än bostadslägenheter. Om Av uppgifterna i ärendet framgår att den aktuella förmedlingen avsåg en hyresrätt till en affärslokal. Det har således inte annat förelegat några hinder för mäklaren X att med- verka till att hyresrätten till lokalen överläts mot ersättning samt att betinga sig 2003-03-19:2 provision utöver den taxa som gäller för bostadslägenheter. Lokalen har avtalats, skall dock mark- nadsförts som om det varit fråga om en bostad. Enligt marknadsföringen har den också inretts för att användas som bostad. Som framgår av 12 kap. 23 § 2 stycket måste en ändrad användning av lokalen god- kännas av hyresnämnden. Enligt de uppgifter mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs X lämnat finns det inte något sådant godkännande. Hade sådant funnits hade överlåtelsen för överlåtelsenövrigt stridit mot 12 kap. Mäklare 65 § jordabalken. Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtalgenom att marknadsföra en lokal som bostadslägenhet vilselett ev. Hon spekulanter om möjligheten att utnyttja lokalen som bostad. Det har till detta bilagt därigenom före- legat en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen risk för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen överlåtelse kunnat komma att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetske på felaktiga grunder. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3han varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen anges (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad, att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens X har i två tidigare beslut åren 1999 och köparens intresse2000 blivit uppmärksammad på att hans skuldsättning kan medföra att hans registrering kan komma att återkallas. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som Trots detta har samband med överlåtelsenhan ånyo blivit restförd för skulder till ett avsevärt belopp. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052003-03-16:319:8 sedan Fastighetsmäklarnämndens granskning inleddes i ärendet i oktober 2001 inte förmått nedbringa sin skuldsättning. Det är av stor vikt att en fastighetsmäklare, som har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållande till uppdragsgivare och motparter, är skötsam avseende ekonomiska angelägenheter och att det inte finns anledning att ifrågasätta hans integritet. Vid den redbarhetsbedömning som nämnden har att göra måste dock beaktas det förhållandet att nämnden vid den genomförda granskningen av förmedlingsuppdrag inte funnit något som gett anledning till anmärkning. Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarnämnden därför - om än med största tvekan - att det får anses tillräckligt att nu meddela mäklaren X varning. Nämnden kommer dock att fortlöpande hålla sig underrättad om i vad mån mäklaren X lyckats reglera sin skuld samt i övrigt kontrollera om han uppfyller de krav på lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 14 § fastighetsmäklarlagen anges första stycket förvaltningslagen (1986:223) föreskrivs att fastighetsmäklaren en part som vill lämna muntliga uppgifter i ett ärende som avser myndighetsutövning skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt få tillfälle till det, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång. Enligt andra stycket bestämmer myndigheten i andra fall om handläggningen skall vara muntlig. Myndig- heten skall särskilt beakta att muntlig handläggning kan underlätta för enskilda att ha med den att göra. Fastighetsmäklarnämnden anser att handläggningen av tillsyns- ärenden i nämnden i princip skall vara skriftlig; annat är knappast möjligt inom ramen för nämndens arbetsformer och resurser. Av fastighetsmäklare bör i allt iaktta god fastighetsmäklarsedregel kunna krävas att de skriftligen kan föra sin talan. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens Nämnden finner inte skäl att i detta fall frångå den angivna principen och köparens intresseavslår mäklaren Xs framställan. I 16 § samma lag anges ärendet företräds mäklaren X och anmälaren för övrigt av ombud. I ärendet står uppgift mot uppgift. Med anledning härav och vad som i övrigt fram- kommit av utredningen finner Fastighetsmäklarnämnden att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka det inte finns belägg för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter mäklaren X skulle ha brustit i sin skyldighet att upplysa köparen om servitutets innebörd. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att vid marknadsföringen av fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheteni tidningsannons har angivits ”Underbart f.d. fiskareboställe m brygga o sjöbod 250 m från husen”. I 19 § samma lag framgår objektsbeskrivningen har bl.a. angivits ”Egen brygga vid havet” och ”Egen brygga och badstrand med sandbotten”. Vidare finns i beskrivningen uppgift om att fastighetsmäklaren skall verka förmånsservitut föreligger för att köparen brygga och säljaren träffar överenskommelse i frågor vissa andra anläggningar. En fastighetsmäklare ansvarar för de handlingar som behöver lösas upprättas i samband med över- låtelsenen förmedling av en fastighet. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen Fastighetsmäklarnämnden finner att fastigheten marknadsförts på ett sätt som kan skapa oklarhet om servitutets omfattning. Nämnden får därför påpeka att en mäklare måste vinnlägga sig om att utforma sina handlingar på ett klart och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenentydigt sätt. Mäklare Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning. En ledamot är skiljaktig och anför följande. Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat i tidningsannonsen för fastigheten och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört objektsbeskrivningen lämnat uppgifter om att en ”egen” brygga och en sjöbod ingick i fastigheten. Uppgifterna måste anses vara väsentliga för köparen väsentlig uppgift om den aktuella fastigheten. Bryggan och sjöboden avsåg dock endast ett förmånsservitut, nämligen varför beskrivningen i detta avseende var vilse- ledande. Jag anser att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med förfarandet strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till mäklarsed och att denna väsentliga fråga fick det motiverar en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052002-0304-16:317:2

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen anges är en registrerad mäklare skyldig att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt låta Fastighetsmäklar- nämnden granska akter, bokföring och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenbegärs för tillsynen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 Av 8 § första stycket 3 samma lag framgår att fastighetsmäklaren Fastighetsmäklarnämnden skall verka återkalla registre- ringen för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor den fastighetsmäklare som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning denna lag. I andra stycket anges att om det kan anses vara tillräckligt får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att hon återkalla registreringen meddela varning. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande. Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för tillsyns- ärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att köparna givits tillräckligt rådrum för besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetsamarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. 2005-03-16:3Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utred- ningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklaren X inkommit med nya uppgifter och därmed kompletterat utredningen i väsentliga delar. Nämnden finner med hänsyn till mäklaren Xs uppgifter - som det inte finns anledning att ifrågasätta - att det inte finns skäl för varning på de grunder nämnden anfört. Nämnden anser dock att mäklaren Xs hantering av den aktuella nyttjanderätten uppvisar brister. Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarseden fastighetsmäklare tillhandahålla köpare en skriftlig beskrivning av fastigheten vid förmedling till en konsument som köper fastigheten huvudsakligen för enskilt bruk. Mäklaren Denna objektsbeskrivning skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseinnehålla bl.a. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar uppgift om rättigheter som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka belastar fastigheten. I Av 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren mäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med Uppgifterna i de olika handlingar som mäklaren upprättar skall givetvis vara korrekta och återge de faktiska förhållandena vid tiden för upprättandet av ett köpeavtalrespektive dokument. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig Den aktuella objektbeskrivningen saknar emellertid uppgift om fastigheten, nämligen nyttjanderätten. Vidare förutsätter säljarens försäkran i köpekontraktet att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först denna nyttjanderätt tagits bort vid kontraktsskrivningenöverlåtelsetillfället. Köparen gavs vid tillfället Så har inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- naskett. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med Fastighetsmäklar- nämnden finner därför att mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Mäklare Med hänsyn till omständigheterna i ärendet kan mäklaren Xs förseelser anses som ringa. Beslutet att meddela mäklaren X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetvarning skall därför upphävas. För detta Därmed förfaller mäklaren Xs överklagande och ärendet skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen anges avses med fastighetsmäklare enligt lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Av 1 § första och andra styckena förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling framgår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och ersättning av hyressökande för förmedling av bo- stadslägenhet får tas ut endast om förmedlingen leder till att det träffas ett hyresavtal. Det är i allt iaktta god fastighetsmäklarsedärendet ostridigt att den ersättning hyressökande erlägger för den aktuella tjänsten inte återbetalas även om hyresavtal inte träffas. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseFör att bedöma om för- farandet strider mot bestämmelsen i 1 § förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling, måste nämnden först ta ställning till om den tjänst mäklare X erbjuder genom webbplatsen www.---.com utgör förmedling. Enligt vad som framgår i ärendet är www.---.com en webbplats där uthyrare kan lägga ut objekt för uthyrning. Vidare kan hyressökande mot en avgift annonsera efter hyresobjekt samt söka bland annonserade objekt. Hyresavtal träffas genom att parter- na tar kontakt med varandra utifrån uppgifterna på webbplatsen. Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare avgörande bedömt ett s.k. annonspaket som ett företag marknadsförde. I 16 § samma lag anges företaget var flera fastighetsmäklare verksamma. Den anmälde mäklaren anförde att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge företaget tillhandahöll en webbplats där köpare och säljare själva kunde ta kontakt med varandra och att företaget inte sammanförde parterna. Nämnden fann avseende det s.k. annonspaketet att det inte var fråga om förmedling utan tillhandahållande av annonsplats och att de råd och upplysningar bestämmelser som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden reglerar hur en fastighetsmäklare skall förfara vid ett förmedlingsuppdrag inte var tillämpliga (2000-12-20:4 i FMN:s årsbok för 2000, jfr SOU 1999:35, s. 62). Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning är webbplatsen www.---.com att betrakta som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten en annonsplats som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker jämföras med andra annonswebbplatser på Internet eller låter undersöka fastighetenen dagstidning. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse Det finns inget i frågor ärendet som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först tyder på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat på annat sätt än genom att tillhandahålla annonsplatsen medverkar till sammanförandet av parterna. Verksamheten kan därför inte anses utgöra förmedling och bestämmel- serna i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X förordningen om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling är inte tillämpliga. Ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att skall fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseParagrafen motsvarar 9 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I 16 § samma lag anges förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 36) anförs följande. Innebörden av den föreskrivna omsorgsplikten kan variera allt efter arten av det aktuella uppdraget. Beträffande det normala förmedlingsuppdraget förutsätts att fastighetsmäklaren skallmäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Detta betyder i första hand att mäklaren skall fullgöra de förpliktelser som följer av lagens bestämmelser. Härtill kommer att det enskilda uppdraget kan innebära en skyldighet för mäklaren att utföra också andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller på grund av särskilda förhållanden får anses ligga i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenuppdraget. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Enligt 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Paragrafen motsvarar 13 § i 1984 års lag. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 41) anförs bl.a. följande. Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parterna. Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtalvarit medveten om att köparna och säljaren hade en muntlig överenskommelse. Hon Han har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen inte verkat för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- nadenna överenskommelse dokumen- terades. Att utsätta ena parten ingen av parterna uttryckligen bad om hjälp att upprätta en skriftlig överenskommelse fråntar inte mäklaren ansvar eftersom han bör vara ”aktiv och observant”. Genom att inte verka för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med att köparnas och säljarens överenskommelse dokumenterats har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat Med hänsyn till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen om- ständigheterna i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3förevarande ärende kan förseelsen dock anses som ringa.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provision för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid 2004-01-21:3 avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren fastighetsmäklar- lagen. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastig- hetsmäklarsed. Av 11 och 21 §§ andra stycket fastighetsmäklarlagen följer att om mäklaren i ett konsumentförhållande vill betinga sig annan ersättning än provision måste detta avtalas skriftligt. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se bl.a. 2002-09-18:6 och 2002-11-06:6 i FMN:s årsbok för 2002) uttalat att en fastighetsmäklare vid avtal med en konsument inte bör vara tillförsäkrad samma vinst som om mäklaren hade fullgjort och genomfört ett förmedlingsuppdrag. Att ingå ett sådant avtal med en konsument står i strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseXxxxxxxx har uppgetts ha svårigheter att själv till fullo ta tillvara sina intressen. I 16 § samma lag anges Xxxxx har inte framkommit än att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva mäklare X informerats om fastigheten och andra förhållanden som detta. Säljaren har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara dock på grund av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsensina svårigheter biträtts av sin sambo. Mäklare X har bistått parterna därför kunnat utgå från att säljaren genom henne fått det stöd som han kan ha behövt i samband med upprättandet försälj- ningen. Enligt uppdragsavtalet skulle mäklare Xs ersättning utgå med en viss provision på köpeskillingen. Ett provisionsavtal är ett riskavtal. En mäklare bör därför inte i konsumentförhållanden vara tillförsäkrad samma vinst vid en utebliven försäljning som om en försäljning kommit till stånd. Det har visserligen här varit fråga om för- säljning av en näringsfastighet. Säljarens situation har dock varit jämförbar med en konsuments och samma synsätt som skulle gällt i ett köpeavtalkonsumentförhållande kan här läggas på överenskommelsen mellan säljaren och mäklare X. Om fastigheten sålts till det lägsta anbudet som lämnats, 2,3 miljoner kronor, skulle provisionen ha uppgått till 103 500 kr. Hon har Hade den sålts till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistadet högsta anbudet, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet2,6 miljoner kronor, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenhade provisionen uppgått till 146 250 kr. Mäklare X har uppgivit ansett sig berättigad till att frågan angående avsak- naden av bygglov i enlighet med avtalet erhålla en ersättning 139 474 kr , dvs. nära nog lika mycket som den högsta provisionsersättning han kunnat erhålla och högre än vad han fått vid en försäljning till det lägsta anbudet. För att ett avtal som kan få en sådan konsekvens inte skall anses strida mot god fastighetsmäklarsed måste upp- dragsgivaren ha varit helt klar över och införstådd med avtalets innebörd. Enligt de riktlinjer för isolering fastighetsmäklartjänster i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenkonsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) som Konsumentverket utarbetat efter överläggningar med mäklarbranschens företrädare bör mäklaren innan uppdragsavtalet ingås informera om de ungefärliga belopp i kronor som mäklaren bedömer att uppdraget kan komma att kosta över- låtaren. Detta förhållande Något utgångspris eller beräknat försäljningspris har medfört att en för köparen väsentlig inte angetts i uppdragsavtalet. Där finns ingen uppgift om fastigheten, nämligen de antal arbetstimmar och de kostnader som mäklare X kunde förväntas lägga ner på uppdraget. Det har inte heller framkommit att bygglov saknades några sådana uppgifter skulle ha lämnats muntligen. Därtill kommer att något högsta belopp för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället ersättningen inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedhar avtalats. Mäklare X har borde därför, och inte medverkat minst mot bak- grund av att han kände till att denna väsentliga fråga fick säljaren tidigare anlitat en tillfredsställande utredning före köpetmäklare och att det avtalet 2004-01-21:4‌ upphört utan att det uppkommit någon kostnad för säljaren, ha diskuterat villkoret om ersättning närmare med säljaren. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X agerat i strid med god fastighets- mäklarsed när han ingått det aktuella avtalet med säljaren utan att ge honom något underlag för att bedöma dess konsekvenser eller informera honom om att mäklare X även om det inte blev någon försäljning skulle kunna ha rätt till en ersättning som t.o.m. kunde komma att överstiga en försäljningsprovision. För detta skall hon meddelas han med- delas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Med ett sådant krav uppnås bl.a. att uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats och uppdragets innehåll. Av 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges framgår vidare att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop.1994/95:14 s. 76) anges att fastighetsmäklaren skall, formuleringen i allt iaktta god fastighetsmäklarsed är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att hon inte erhållit något uppdragsavtal beträffande den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare aktuella bostadsrätten. Hon har dock undertecknat ett uppdragsavtal och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsenöversänt detta till anmälaren för underskrift. Mäklaren skall verka X får för sin del därför anses ha förbundit sig att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten ombesörja förmedlingsuppdraget. Detta medför att hon får ta ett ansvar för utförandet av åtgärder som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas äger rum i samband med över- låtelsensin hantering av ärendet, fastän hon inte hade ett förmedlingsuppdrag i egentlig mening. Om en mäklare påbörjar föreberedande åtgärder, i tron att hon skall erhålla ett uppdrag, är det särskilt viktigt att hon ser till att annonsering inte annat sker förrän hon erhållit uppdraget. Fastighetsmäklarnämnden anser att varje mäklare ansvarar för att de rutiner mäklaren tillämpar i sin yrkesutövning är säkerställda. Genom mäklaren Xs bristande rutiner i sin yrkesutövning har avtalats, skall ett objekt felaktigt kommit att marknadsföras via Internet och i tidningsannons. Vad mäklaren hjälpa köparen X anfört om orsaken till att uppgifterna hamnat på Internet ändrar inte nämndens bedömning. Det har således inte någon avgörande betydelse vem på kontoret som satt in annonsen i tidningen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenpå Internet. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med Mäklaren Xs agerande strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har Förseelsen kan inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta anses ringa och hon skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3varnas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren (1995:400) skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I Enligt 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen överlåtelse lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår Fastighetsmäklarnämnden finner att fastighetsmäklaren skall verka uppgift står mot uppgift. Det är dock utrett att anmälaren före kontraktskrivningen varken fick information om besiktnings- protokollet från 1998 eller om tidigare funna fel och brister i fastigheten. Hon fick inte heller ta del av den av säljaren ifyllda frågelistan före kontraktskrivningen. Frågelistan är daterad efter det att köparen skrivit under köpekontraktet. Mot bakgrund av informationen i besiktningsprotokollet borde mäklaren X ha verkat för att få klarhet i huruvida de fel och brister som upptagits i protokollet blivit åtgärdade. Hon borde även ha varit tydligare i sin information till köparen om fastighetens skick samt innebörden av den skrivna informationen om köpares undersökningsplikt. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X inte har, såsom god fastighets- mäklarsed kräver, givit köparen de råd och upplysningar som denna behövde om fastigheten. Hon har inte heller verkat för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, före förevärvet undersökt eller låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om undersöka fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varningvarnas. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Vad som i övrigt visar därför framkommit i ärendet ger inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenöverlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med Det ligger i mäklarens uppdrag att upprätta överlåtelsehandlingarna. De förslag till villkor som han presenterar för parterna måste vara klara och tydliga samt anpassade efter de handlingar aktuella förhållandena. Mäklaren skall därvid diskutera innebörden av de olika villkoren med parterna. Han har även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av olika avtalsvillkor förklara innebörden av villkoren. Villkor som behövs ger köparen rätt att begära återgång av köpet bör innehålla uppgift om hur och till vem en begäran om återgång av köpet skall riktas. Utan sådana uppgifter finns det risk för överlåtelsenatt köparen tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, även där man inte avtalat om detta. Mäklare Detta kan leda till att köparen missar sin rätt till återgång. I det av mäklaren X upprättade köpeavtalet finns en rätt för köparen att senast den 20 maj 2002 begära återgång av köpet om det vid besiktning skulle visa sig att fastig- heten var belastad med fukt- eller mögelskador eller andra allvarliga fel och brister. Det kan konstateras att klausulen saknar erforderliga preciseringar. Det är också anmärkningsvärt att den angivna sista dagen för rätten att begära återgång av köpet är en helgdag. Anxxx xar dock inte framkommit än att köparen var införstådd med denna tidsfrist. Enligt mäklaren X har bistått parterna säljaren och köparen före tidfristens utgång kommit överens om åtgärder i anledning av framkomna skador. Nämnden har ingen anledning att ifrågasätta denna uppgift. Mäklaren X har upprättat ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Avsikten med upprättandet tilläggs- avtalet var enligt honom endast att få en bekräftelse på de arbeten som utförts på fastig- heten. Att ge en sådan bekräftelse formen av ett köpeavtalavtal är dock inte lämpligt, särskilt när det endast kommit att undertecknas av säljaren. Hon har till detta bilagt en Fastighetsmäklarnämnden vill därför framhålla vikten av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för upprättar dokument som beskriver de verkliga för- hållandena. Med de påpekanden som gjorts anser Fastighetsmäklarnämnden att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att fastighetsmäklaren skall låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedvisst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren skall därvid tillvarata ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använ- da sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och upplysningar inte som dessa den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften ut- tryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har samband med överlåtelsentillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren skall verka måste ha kontroll över utförandet för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att med- hjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom är ansvarig mäk- lare och att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenhan själv är just bara medhjälpare (se prop. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen1994/95:14 s. 43-45). Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsedfastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregi- strerad medhjälpare (se 2003-10-15:1 i FMNs årsbok för 2003, med hänvisning till 2002-11-06:2 i FMNs årsbok för 2002). Det är ostridigt att A medverkat i samband med förmedlingsuppdraget. Anmälarens uppgifter i ärendet ger anledning att allvarligt ifrågasätta om Mäklare X har inte medverkat låtit A utföra sådana moment som det ålegat henne att utföra själv. I väsentliga delar står emellertid ord mot ord om på vilket sätt förmedlingen genomförts varför Fastighetsmäklarnämn- den stannar vid att erinra mäklare X om vikten av att mäklaren själv utför de centrala momenten i förmedlingsarbetet såsom budgivning, kontraktskrivning och riktade 2005-05-18:2 visningar. Om mäklaren låter sig representeras av en oregistrerad medhjälpare så skall mäklaren se till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetmedhjälparens roll klart framgår. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Vad som i övrigt visar kommit fram i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida. Ärendet skall därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen anges (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att fastighetsmäklaren en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad, att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder och att hennes försumlighet att i rätt tid erlägga den för registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften, visar att hon inte är lämplig som fastighetsmäklare. Hennes registrering skall därför återkallas. 2000-09-06:4 Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund Fastighetsmäklaren X förmedlade i oktober 1998 försäljningen av en lägenhet med bostadsrätt i Stockholm. En av säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande och uppgett bl.a. följande. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens X marknadsförde bostaden utan något skriftligt uppdragsavtal. De frågade honom om skattekonsekvenserna av en försäljning och köparens intresse. I 16 § samma lag anges han upprättade två preliminära reavinst- beräkningar samt erbjöd sig att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband hjälpa till med överlåtelsendeklarationerna. Mäklaren skall verka för X vidare- befordrade beräkningsunderlaget till en advokat utan att säljaren före överlåtelsen lämnar meddela dem. Han återkom med uppgift om hur mycket de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenskulle betala i skatt. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsenDe krävs nu på ytterligare 322 593 kr då skattemyndigheten påfört dem en högre skatt än vad mäklaren Xs beräkningar utvisade. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet uppgett att han förmedlat försäljningen av ett köpeavtalbostadsrättslägenheten men att han inte upprättat något skriftligt uppdragsavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare Mäklaren X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgångenvidare anfört följande. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetInför försäljningen gjorde han två stycken preliminära reavinstberäkningar. För detta skall hon meddelas varningändamål använde han ett dataprogram från Svensk FastighetsData. Ord står mot ord mellan mäklare Enligt de preliminära reavinstberäkningarna skulle lägenheten ha anskaffats den 12 december 1997 och avyttrats den 27 oktober 1998. Lägenheten har alltså förvärvats och avyttrats olika år. Uppgiften om anskaffningsdatum hade han fått från en av säljarna. Av den ekonomiska planen framgick att upplåtelsen av lägenheterna beräknades ske under december 1997 och att tillträde då redan skett. Skattemyndigheten kom sommaren 1999 med sitt första beslut om att man ansåg att förhållandet den 31 december året före beskattningsåret skulle vara utgångspunkten. Var inte föreningen bildad och aktiv detta datum skulle bostadsrättsföreningen inte anses som en äkta förening vilket i sin tur gav en dubbelt så hög beskattning. Detta nya synsätt av skattemyndigheten kunde ingen fastighetsmäklare känna till. Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked i maj 2000 ändrat på skattemyndighetens synsätt vad avser tidpunkten för när en förening är äkta respektive oäkta. Skatten för säljarna kommer därför att sänkas till hälften. Mäklaren X och köparen avseende frågan har vidare uppgett att säljarna var väl medvetna om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3han skulle lämna deklarationsunderlaget vidare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skallmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 Bestämmelserna om mäklares omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Det framgår av förarbetena att mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare (prop. 1983/84:16 s. 37-38). Enligt 18 § samma lag framgår att skall den objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt tillhandahåller en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig konsument innehålla uppgift om fastigheten, nämligen byggnadens storlek. I förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s.40) anges att bygglov saknades byggnadens storlek lämpligen preciseras genom en uppgift om bostadsyta och antalet rum. De aktuella fastigheterna har marknadsförts med information om totalarea. I objekts- beskrivningarna för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningende aktuella fastigheterna har angivits totalarea alternativt en fel- aktig fördelning mellan bo- och biarea. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen Av handlingarna i övrigt visar därför inte ärendet framgår att mäklare X handlat har haft tillgång till ritningar över de aktuella fastigheterna. På ritningarna anges att bruksarean för de två våningsplanen är 78 kvm respektive 76,6 kvm, dvs. totalt 154,6 kvm. Bruksarea är den yta av en nytt- jandeenhet som begränsas av omslutande byggnadsdelars insida. För uppmätning av bruksarea fordras en uppdelning av varje våningsplan i strid sammanhörande utrymmen. Bruksarean omfattar såväl bo- som biarea. Mätreglerna i svensk standard SS 02 10 53 har i princip gällt sedan 1989. Enligt dessa är boarean i en sluttningsvåning i ett småhus den area som ligger inom 6,00 meter från en yttervägg mot det fria där den omgivande marken är i nivå med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning eller under golvnivå. Övriga delar av våningsplanet är biarea. Eftersom de aktuella husen är av souterrängtyp borde det vara uppenbart för den som är insatt i hur ett hus mäts upp att hon boarean inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3kan vara densamma som bruksarea.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han skall uppfylla vissa krav enligt 6 § fastighetsmäklarlagen anges fastighetsmäklarlagen. Ett av dessa krav är att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 § första stycket 5). Mäklaren Fastighetsmäklarnämnden skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseenligt 8 § återkalla registreringen för den mäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. I 16 § samma lag anges förarbetena till lagen (prop. 1994/95):14 s. 66) uttalas bl.a. följande. Liksom tidigare är inte avsikten att fastighetsmäklaren skallprövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhets- rekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Uppgifter om en mäklare som kommer till Fastighetsmäklarnämndens kännedom genom en anmälan eller på annat sätt kan således ge köpare och säljare de råd och upplysningar som nämnden anledning att agera även om dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som uppgifter inte har något samband med överlåtelsenfastighetsförmedling. Mäklaren skall verka Det ligger dock utanför nämndens tillsynsroll att närmare granska och utreda hur en mäklare utfört andra uppdrag än fastighetsförmedlingsuppdrag. Endast om det finns ett klart och entydigt material som utvisar att uppdraget misskötts eller att mäklaren på annat sätt agerat klandervärt vid det uppdragets utförande kan det läggas till grund för en bedömning av mäklarens allmänna lämplighet. Uppgifterna i anmälan ger inga belägg för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten mäklaren X agerat på något sätt som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom ger anledning att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastighetenifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren Ärendet skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsendärför avskrivas. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 20052002-03-16:320:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Av 16 § fastighetsmäklarlagen anges framgår att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I Av 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen köpare och säljaren säljare träffar överenskommelse överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistaenligt egen uppgift, vilken inte finns anledning att ifrågasätta, för säljaren undertecknat och köparen tagit del framhållit vikten av först på dagen att hon lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av be- tydelse för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagenköparna. Mäklare X har uppgivit vidare informerat anmälaren om dennes undersöknings- plikt. Härigenom får mäklare X anses ha fullgjort sina åligganden enligt 16 § fastighetsmäk- larlagen. Härtill kommer emellertid att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetåtergångsklausul införts i kontraktets § 17 med bland annat följande innehåll. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig ”Köparen äger rätt att senast den 7 oktober 2002 på egen bekostnad låta utföra en överlåtelsebesiktning på fastigheten. Utredningen Om det vid denna framkommer allvarliga fel eller allvarliga brister… ”. Fastighetsmäklarnämnden har i övrigt visar därför ett flertal ärenden gjort bedömningen att besiktningsklausuler som saknar anvisning om vad som avses med allvarliga fel är oklart formulerade. Det aktuella villkoret ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarliga fel eller brister. Avtals- villkoret måste därmed anses vara otydligt. Med detta påpekande finner nämnden att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3ärendet kan avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseavses med fastighetsmäklare fysiska personer som yrkes- mässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I 16 5 § samma lag anges bland annat att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om fastigheten och andra förhållanden som nämnden har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för anledning att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom anta att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen anförs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa upp- dragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av förmedlings- objektet. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina skyldigheter tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16 s. 27 f.). För ansvar enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare bestämmelsen krävs endast att verksamheten går ut på att handlägga för- medlingsuppdrag. Det kan då vara tillräckligt att någon genom annonser eller på annat sätt marknadsför objekt till salu eller bjuder ut sina tjänster och efterfrågar uppdrag. Bestämmel- sen är inte avsedd att tillämpas på oregistrerade medhjälpare som inom ramen för ett anställ- ningsförhållande utför vissa beordrade arbetsmoment som i och för sig är sådana att de får utföras endast av den som är registrerad som fastighetsmäklare. Den som med arbetsgivarens 2007-06-20:11 goda minne självständigt åtar sig förmedlingsuppdrag bör dock träffas av straffansvaret (prop. 1994/95:14 s. 72 f.). En fastighetsmäklare kan i sin förmedlingsverksamhet ta hjälp av s.k. mäklarassistenter. Dessa skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget kan överlämnas till en sådan oregistrerad medhjälpare. I marknadsföring av objekt skall det tydligt framgå om en medverkande är assistent. X skall meddelas varning har angivits som ansvarig mäklare för flertalet objekt på mäklarföretaget As webbplats. Med utgångspunkt från uppgifterna på webbplatsen framgår inte annat än att hon X yrkesmässigt ägnat sig åt fastighetsförmedling i betydande omfattning. X har gjort gällande att fastighets- mäklaren TJ har förmedlingsuppdrag för objekten. I det uppdragsavtal som skickats till Fas- tighetsmäklarnämnden anges båda som uppdragstagare och X som ”fastighetsmäklare”. Någon ytterligare dokumentation som visar att TJ eller annan mäklare anlitats för respektive förmedlingsuppdrag har inte inkommit till nämnden. Det finns därför anledning att anta att X förmedlat objekt i enlighet strid med god fastighetsmäk- larsed verkat för vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena anmäla detta förhållande till åklagaren. Kopia av beslut i tillsynsärenden avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3tidigare registrerade fastighetsmäklaren TJ bifogas anmälan (dnr ---, dnr ---).

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Mäklare X har uppgett att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedatt han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas försäkringen förrän i samband med över- låtelsenanmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte annat kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsendet uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Mäklare Med hänsyn till vad mäklare X har bistått parterna uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med upprättandet av ett köpeavtalde på- pekanden som gjorts. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat Två ledamöter är skiljaktiga och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- naanför följande. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment inte hålla sig underrättad om erbjudanden som detta så sent presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som vid kontraktstecknandet är inte förenligt fastighetsmäklare står i strid med god fastighetsmäklarsedmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte följd av att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakta som ringa. Mäklare X skall meddelas varning borde därför ha tilldelats en varning. 2004-01-21:2‌ Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund Mäklare X har av en säljare vars fastighet han hade i uppdrag att förmedla kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen. Kritiken går ut på att mäklare X annonserat ut fastigheten på Internet till ett utgångspris som översteg det överens- komna priset med en miljon konor, att han presenterat objektet på Internet på ett ofullständigt sätt och inte kompletterat informationen trots löfte härom. Anmälaren har vidare uppgett bl.a. följande. Hon har sagt upp avtalet med mäklare X eftersom hon förlorat förtroendet för honom och erbjudit honom ersättning för de kostnader han har haft. Sedan han förklarat att han inte gjort något fel och att de har ett avtal har hon skrivit till honom och bett honom häva avtalet. Av det uppdragsavtal som fogats till anmälan framgår att avtalet gällde med ensam- rätt för perioden från den 3 juli t.o.m. den 2 oktober 2003 och utgångspriset angavs vara 2 990 000 kr. Av ett utdrag från Internet den 17 augusti 2003 framgår att den fastighet som avses i anmälan annonserats ut för 3 950 000 kr eller högstbjudande. Där anges vidare bl.a. att Mer information kommer i början av augusti. Mäklare X har i huvudsak anfört följande med anledning av kritiken. Han har muntligen upplyst anmälaren om att han tagit emot uppsägningen men att han inte kunde godta den på grund av att den saknade saklig grund. Av samma skäl har han inte heller överlämnat någon spekulantlista till anmälaren utan föredrar att lämna den efter det formella uppdragsavtalets utgång. Det gick inte att lägga ut någon komplett beskrivning på Internet, eftersom anmälaren muntligen sa upp uppdrags- avtalet den 31 juli och då krävde tillbaka relevant underlag för den tekniska beskriv- ningen samt förvägrade honom tillträde till villan. När uppdragsavtalet träffades angav anmälaren ramarna för försäljningen. Hon skulle inte godta något bud under 3 500 000 kr. Han uppfattade att han hade mandat att sätta vilket utgångspris han ville om anmälaren fick det önskade priset. Anmälaren upp- lyste att hon varit i kontakt med en annan mäklare som ansåg att man skulle gå ut med 2 900 000. Han påpekade att det föreföll vara ett för lågt utgångspris mot bak- grund av taxeringsvärdet som var 2 775 000 kr. De enades om att han skulle sätta utgångspriset till 2 990 000 kr men att han skulle fundera över priset och marknads- föringen. Det pris han gick ut med bedömde han vara det pris man rimligen skulle få för fastigheten. De var också ense om att det före juli månads utgång inte var me- ningsfullt att agera i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för någon egentlig utsträckning och om att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandetförsäljningen skulle starta i början av augusti 2003. 20052004-0301-16:321:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen anges (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att han inte är lämplig som fastighets- mäklare. Hans registrering skall därför återkallas. 2000-01-26:2 Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund Fastighetsmäklarnämnden har i två anonyma anmälningar informerats om att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedX blivit dömd av Ljungby tingsrätt den 28 oktober 1998. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresseGöta Hovrätt har emellertid den 30 november 1999 med ändring av tingsrättens dom ogillat åtalet. Hovrättens dom har vunnit laga kraft. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som en av anmälningarna har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka kritik även riktats mot mäklaren X för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas hans agerande i samband med över- låtelsenförmedlingen av en fastighet 1996. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistaefter föreläggande från Fastighetsmäklarnämnden upplyst att det inte finns något skriftligt uppdrags- avtal, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3objektsbeskrivning eller boendekostnadskalkyl vad gäller den kritiserade förmedlingen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen anges (1995:400) krävs, för att fastighetsmäklaren en fastig- hetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt bli registrerad, att han är redbar och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedövrigt lämplig som fastig- hetsmäklare. Mäklaren Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall därvid tillvarata prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlig- het, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både säljarens uppdragsgivaren och köparens intressedennes motpart. I 16 kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anled- ning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Enligt 8 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i första stycket 3 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och fastighetsmäklare som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering uppfyller kraven i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat 6 § eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X lagen. En registrerad fastighetsmäklare är enligt 7 § skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. I prop. 1994/95:14 s. 70 anförs följande. Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndig- hetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall meddelas varning för ses mot bakgrund av att hon en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsyns- ärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.--- Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i enlighet strid med god fastighetsmäk- larsed verkat för fastighetsmäklarsed. Mäklaren Xx skuldsättning hos kronofogdemyndigheten och ovilja att köparna givits tillräckligt rådrum för efterkomma Fastighetsmäklarnämndens förelägganden gör att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3annan påföljd än avregistrering inte kan komma ifråga.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 § fastighetsmäklarlagen anges Inledningsvis konstaterar Fastighetsmäklarnämnden att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka inget hinder finns för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara en fastighetsmäklare åtar sig begränsade uppdrag i form av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas upprättande av köpehand- lingar i samband med över- låtelsenen fastighetsförsäljning. Om Det är dock viktigt att detta klart framgår för den som kommer i kontakt med mäklaren i samband med försäljningen. Mäklaren måste för köparen klargöra uppdragets omfattning och att hans skyldigheter inte annat är densamma som vid ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarnämnden har avtalats, skall ingen anledning att ifrågasätta mäklaren hjälpa köparen och säljaren med Xs egna uppgifter om att hans avsikt endast varit att åta sig att upprätta de handlingar köpehandlingarna vid en försäljning av fastigheten. Detta har även bekräftats av säljarna. Av hans, säljarnas och anmälarens uppgifter framgår att han inte deltagit i köpeförhandlingarna mellan anmälarna och säljarna. Av utredningen framgår dock att mäklaren X medverkat till att marknadsföra fastigheten på Internet. Detta har skett på Hemnet som behövs enligt informationen på hemsidan är en databas för överlåtelsenlandets mäklare. Mäklare Utformningen av den aktuella marknadsföring har på intet sätt skilt sig från övriga annonser på Hemnet. De dokument som mäklaren X har bistått parterna med upprättandet tagit fram för säljarnas räkning har haft en sådan utformning och ett sådant innehåll att de ger intryck av att han medverkat vid försäljningen som om det varit en sedvanlig fastighetsförmedling. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren X genom utformningen av marknadsföringen och de aktuella dokumenten gått vida utöver det begränsade uppdraget och agerat som fastighetsmäklare trots att han inte haft något 2002-02-27:11 förmedlingsuppdrag. Det har inneburit ett köpeavtalvilseledande beträffande hans roll. Hon Han har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering därigenom agerat i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt strid med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har Förseelsen är inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpetringa. För detta Han skall hon därför meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I 12 11 § första stycket fastighetsmäklarlagen anges stadgas att fastighetsmäklaren ett uppdragsavtal skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsedupprät- tas skriftligen. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens får inte till nackdel för en uppdragsgivare som är konsument åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmed- lingsobjektets pris och köparens intresseandra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. I 16 § samma lag anges det aktuella uppdragsavtalet står att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare det mäklarföretag där mäklare X arbetar skall teckna en försäkring som övertar säljarens ansvar mot dolda fel enligt försäkringsvill- kor och säljare att mäklaren skall erlägga försäkringspremien. Att försäkringen förutsätter att det sker en besiktning framgår av de råd och upplysningar villkor för försäkringen som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden uppdragsgivaren fått del av. Det framgår inte av uppdragsavtalet eller försäkringsvillkoren vem som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenombesörja/bekosta besiktningen. Mäklare X har bistått parterna dock i uppdragsavtalet åtagit sig att teckna försäkringen och att betala premien för den. Om hans åtagande inte skulle omfatta besiktningen skulle detta uttryckligen ha angetts i uppdragsavtalet i enlighet med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och vad som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagensägs i 11 § fastighetsmäklarlagen. Mäklare X har uppgivit hävdat att frågan angående avsak- naden av bygglov han vid ett flertal tillfällen påpekat för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört anmälaren att försäk- ringen gäller under förutsättning att en godkänd besiktning genomförs. Han har munt- ligt före kontraktsskrivning påpekat för anmälaren att köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningeninte önskade genom- föra en besiktning. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X Anmälaren har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte uppgett att mäklare X handlat först sedan köpekontraktet upprättats meddelat honom detta. Oavsett när den muntliga information ägde rum, anser nämnden att mäklare X agerat i strid med sina skyldigheter god fastighetsmäklarsed genom att åta sig att tillhandahålla försäkringen utan att i uppdragsavtalet ta med de skyldighe- ter som enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X skall meddelas varning honom åvilade uppdragsgivaren för att hon inte försäkringen skulle kunna teck- nas. Han har också agerat i enlighet strid med god fastighetsmäk- larsed verkat fastighetsmäklarsed när han åberopat dessa villkor som inte finns i något skriftligt avtal mellan honom och uppdragsgivaren. Dessutom anser Fastighetsmäklarnämnden, med hänvisning till att s.k. säljarförsäk- ringar används för att köparna givits tillräckligt rådrum för marknadsföra förmedlingstjänsten och att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3den kan vara en vik- tig faktor när en kund väljer fastighetsmäklare, att det är av största vikt att väsentliga villkor som är förenade med erbjudandet tydligt framgår i såväl avtal som annonser.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. I Fastighetsmäklaren skall enligt 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § samma lag anges enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att fastighetsmäklaren skall, för säljaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Fastighetsmäklarnämnden vill särskilt framhålla mäklarens ansvar för att samtliga bud redovisas för uppdragsgivaren och betydelsen av att en spekulantlista upprättas. Om det finns överenskommelser om att även spekulanter skall erhålla sådan information har mäklaren motsvarande skyldighet i förhållande till dem. Den information som lämnas skall givetvis innehålla korrekta uppgifter. En mäklare som försöker uppnå ett högre pris genom påhittade eller på annat sätt manipulerade bud bryter mot god fastighetsmäklarsed på ett mycket allvarligt sätt. I en sådan situation kan mäklarens registrering allvarligt sättas i fråga. Detsamma gäller den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden mäklare som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse sådana brister i frågor som behöver lösas sina rutiner i samband med över- låtelsenmottagandet av bud från spekulanter att han inte kan tillvarata säljarens och köparens intresse i samband med budgivning. Om Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande 2002-02-18:1 för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Mot denna bakgrund gör Fastighetsmäklarnämnden följande bedömning. Det finns inte någon utredning som klart kan utvisa huruvida det funnits eller inte funnits grund för mäklaren X att till anmälaren uppge att den aktuelle spekulanten lämnat ett bud av viss storlek. Fastighetsmäklarnämndens arbetsformer medger inte heller att någon sådan utredning görs. Nämnden saknar i och för sig anledning att ifrågasätta anmälarens och mäklaren Xs egna uppgifter i ärendet. Av deras uppgifter framgår dock inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med än att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsenspekulanten på fråga från dem uppgett att han inte lämnat något bud. Mäklare Mäklaren X har bistått parterna med upprättandet av visserligen uppgett att han inte betvivlar denna uppgift, men har samtidigt framhållit att han inte kan hitta någon förklaring till hur han kunnat begå ett köpeavtalmisstag beträffande budgivningen. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelistaEnligt nämndens mening innebär det faktum att mäklaren X accepterat spekulantens påstående om att denne inte lämnat något bud, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen inte att det därmed är otvetydigt fastslaget att denne verkligen inte lämnat något bud eller att mäklaren Xs anteckning om lämnade bud varit ogrundad. Nämnden finner således att utredningen inte ger tillräckligt underlag för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare att hävda att mäklaren X har uppgivit arbetat med konstruerade uppgifter om intressenter och budgivning, något som i så fall skulle vara att frågan angående avsak- naden betrakta som ett så allvarligt åsidosättande av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört god fastighetsmäklarsed att en återkallelse av hans registrering skulle komma i fråga. Hans arbetssätt med öppen redovisning och den ”intressent- /budlista” som presenterats i ärendet talar snarare för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades så inte är fallet. Enligt Fastighetsmäklarnämnden saknas grund för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare att finna att mäklaren X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning. Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen Mäklare X i samband med budgivningen. Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet. 2005-03-16:3därför avskrivas från vidare handläggning.