房地产业务. 上市公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，凭借其在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，从事房地产的租赁和销售，产品主要包括住宅类房地产的销售以及商业房地产的租赁及转让。上市公司拥有的经营性物业包括办公物业、商铺物业、酒店物业、会展物业、住宅物业五大类，具体如下： 上市公司在营的主要办公物业包括两大类，分别为甲级写字楼和高品质研发楼。
房地产业务. （1）行业概况及行业前景 当前中国的房地产迅速发展，促成房地产经济不断发展。在城镇化背景下，当前农村人口不断向城市转移，国民对房子的购买需求越来越大，很大程度上促进了房地产投资的积极性，大量的其他行业也加入到房地产行业中，大量的资金汇聚在房地产业上，产生了一个完整的房地产产业链。但是在当前的中国，房价在快速增长，很多地区的房价甚至发生了暴涨。这也促进了我国房地产商进行大量开发。自改革开放以来，房地产业迅猛发展，显然房地产经济已经成为了国民经济一个新的增长点。 房地产行业在国民经济中具有重要地位，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。继一系列房地产调控政策出台带来房地产业景气度呈现持续震荡趋势，2018 年 12 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 101.85，较上年同期上升 0.08 点。2019 年 6 月份国房景气指数为 100.89，比 5 月份提高 0.04 点。 从房地产投资情况看，2019 年 1-6 月份，住宅投资 45,167 亿元，增长 15.8%，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.3%；办公楼投资 2,815 亿元，增长为
房地产业务. 上市公司地产业务由全资子公司淄博置业负责经营，旗下“淄博·华侨城”地产项目位于淄博市高新区，是集住宅、商业、酒店、别墅为一体的综合性城市公园小区。另外，上市公司持有合计约 13 万平方米的房产作为自有商业性用房用于出租，主要包括上市公司持有的威海市文登区师范学校（地块）00 栋房产、威海市文登区珠海路孵化器、济南中润世纪城西段商业物业、淄博置业的持有型物业等。
房地产业务. 2021 年发行人房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但发行人坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到的冲击小于整个行业。2021 年发行人合同销售金额 1,973.7 亿元，销售面积 1,468.7 万平方米，同比分别减少 11.8%和 12.9%，低于行业 17.8%和 15.6%的降幅。平均销售价格 13,439 元/平方米，同比上升 1.2%。在销售金额中一、二线城市占比 42%，同比略有上升。 针对市场调整，发行人逐步放慢了投资和施工。2021 年发行人新增项目 45个，规划建筑面积合计 752.0 万平方米，同比减少 50.6%。新增项目平均地价约 3,837 元/平方米，比同比下降 23.5%。2021 年发行人实现新开工面积 989.3 万平方米，同比减少 27.1%，完成竣工面积 1,020.4 万平方米，同比减少 24.4%。 虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，发行人 2021 年房地产业务结算收入 560.4 亿元，同比减少 4.3%，降幅明显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，发行人加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了发行人的盈利。全年发行人房地产业务结算毛利率 10.69%，同比减少 8.45 个百分点。 截止 2021 年末，发行人全部开发项目 503 个，其中在建项目规划建筑面积 合计约 2,974.4 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约 1,160.5 万平方米， 可竣工资源总面积 4,134.9 万平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线 城市面积占比约 64%。期末发行人合并报表范围内已售未结算资源 1,344.6 亿元，是 2021 年结算收入的 2.40 倍。
房地产业务. 上市公司目前的房地产开发业务主要是商品住宅类、商业类。房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发、销售运营等，公司经营模式以自主开发、销售为主。 上市公司开发的住宅地产项目有济南天业翠苑、新东方花园、盛世花城、章丘盛世国际、潍坊中央丽景、威海乳山将军滨海花园、东营天业·盛世龙城、天业·盛世豪庭、烟台天业·盛世景苑等项目，在山东市场具有较高的知名度；商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营管理，曾成功开发山大路创展中心、济南国际会展中心、章丘绣水·如意国际商都、永安大厦、天业国际、天业·龙奥天街等项目。商品类住宅、商业项目均取得了良好的经济效益和社会效益。
房地产业务. 房地产业务主要是发行人为了使自身经营业务多元化而最早于 1994 年涉足的业务，目前该业务板块主要由宁波环球置业有限公司、宁波北仑环球置业有限公司及舟山市兴港置业有限公司经营，上述三家企业均拥有三级开发资质。 近三年，发行人分别实现房地产收入 375,729.78 万元、8,024.52 万元和 41,867.44 万元，分别占当期营业收入的比重为 10.66%、0.27%和 1.27%。
房地产业务. 发行人房地产板块的主要经营实体为金隅股份、首开集团和北辰集团。其中金隅股份对发行人房地产板块收入和利润的贡献度最大。主要经营实体均属诚信合法经营企业，不存在违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）的行为，不存在违法违规取得土地使用权的情况，未发生拖欠土地款的情形，土地权属不存在问题，不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的案件;所有项目用地不存在违反闲置用地规定的情况，所开发项目合法合规性。
房地产业务. 报告期内，公司主要营业收入仍为房地产业务。2020 年 12 月 4 日，公司召开第八届董事会第二十二次会议审议通过了《关于签订日常经营重大合同的议案》，同意公司控股子公司天津亿城山水房地产有限公司（以下简称“天津亿城”）与百年人寿签订《亿城堂庭项目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议》，约定由百年人寿保险股份有限公司（以下简称“百年人寿”）购买天津亿城开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积 102,964.89 平米及车位 1149 个，合同总金额 1,272,743,160 元人民币。 2020 年 12 月 18 日，公司及公司控股子公司天津亿城与百年人寿三方于签订了《股权回购协议》，约定按时、足额向百年人寿支付股权转让价款 1,090,196,292.19 元，回购百年人寿所持有的天津亿城山水 48.94%股权份额； 2020 年 12 月 30 日，三方签署《支付协议》，协议主要内容为天津亿城同意用 应收百年人寿不动产交易款尾款 1,090,196,292.19 元代公司向百年人寿支付股权回购款。 公司已经收到百年人寿发来的《确认函回执》。截至 2020 年 12 月 31 日，海航投资已按照《股权回购协议》的约定按时、足额向百年人寿支付了股权转让价款 1,090,196,292.19 元，公司已履行完毕《股权回购协议》项下所有义务，双方基于原协议的债权债务已经结清。截至目前，就本次回购事项的工商变更已完成，百年人寿不再持有天津亿城股权。
房地产业务. 2018-2020年及2021年1-6月，发行人房地产毛利润分别为61,515.38万元、29,275.95万元、 57,306.52万元和12,918.24万元，毛利率分别为26.26%、33.31%、25.46%和14.95%。公司房地产业务受到宏观政策影响较大，2017年房地产市场较好，房地产保持较高的毛利率，2018年度，随着国家对于房地产宏观市场调控的加强，公司在售房地产单价出现一定调整，导致毛利率下降，2019年度受房地产政策影响，毛利率略有提高。
房地产业务. 根据发行人提供的资料并经本所律师核查，发行人不属于房地产行业的企业。 根据发行人提供的资料并经本所律师核查，发行人存在的房地产业务为利用发行人自有的土地资源建设科技产业园区，房产用于租赁及部分出售，不涉及商业地产开发的情形。 经本所律师核查，发行人不存在违反《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17 号）规定的重大违法违规行为或经自然资源部查处且尚未按规定整改之情形，不存在再重点调控热点城市竞拍 “地王”、哄抬地价等行为，亦不存在因扰乱房地产市场秩序被有关主管部门查处的情形。 根据《募集说明书》及发行人确认，本次发行募集资金用途为偿还存量有息负债、补充流动资金、项目建设、股权投资、基金出资及其他合法合规的用途。发行人不会将本次债券募集资金用于购置土地。