Immobilienrisiken. Der LBBW-Konzern ist Immobilienrisiken ausgesetzt. Immobilienrisiken sind definiert als potenzielle negative Wertveränderungen unternehmenseigener Immobilien bzw. Anschubfinanzierungen für Immobilienfonds, welche von der LBBW Immobilien gemanagt werden, durch eine Verschlechterung der allgemeinen Immobilienmarktsituation oder eine Verschlechterung der speziellen Eigenschaften der einzelnen Immobilie (Nutzungsmöglichkeiten, Leerstände, Mindereinnahmen, Bauschäden etc.). Davon abzugrenzen sind Developmentrisiken aus dem wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Projektentwicklungsgeschäft (siehe hierzu den vorausgehenden Abschnitt unter der Überschrift "5. Developmentrisiken") sowie Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft. Letztere werden im LBBW- Konzern im Rahmen des Geschäftsrisikos betrachtet. Das Risiko einer negativen Wertentwicklung der Gewerbeobjekte wird zum einen beeinflusst von marktseitigen Risikofaktoren wie dem Angebot und der Nachfrage an Immobilien am jeweiligen Standort, die sich in der Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmieten niederschlagen. Ein Überangebot an Flächen kann beispielsweise zu Druck auf die Mietpreise, längeren Vermarktungszeiten oder erhöhtem Leerstand führen. Darüber hinaus ist die Wertentwicklung abhängig von objektspezifischen Risikofaktoren, insbesondere dem Zustand und der Ausstattung der einzelnen Immobilie sowie der Bonität der Mieter (Forderungsausfall). Das Eintreten dieser Risikofaktoren wirkt sich mindernd auf den Objekt-Cashflow (Geldfluss aus dem Objekt) und damit auf den Fair Value (Marktwert) des Objekts aus. Das Gewerbeportfolio unterscheidet sich nach Nutzungsarten, insbesondere in Büro und Einzelhandel, sowie nach Größenklassen. Es erfolgt eine laufende Überprüfung und ggf. eine Optimierung des Immobilienportfolios durch Zukäufe und Abverkäufe von Einzelimmobilien oder (Teil-)Portfolios. Die Gliederung des Anlagebestands erfolgt nach Risikoklassen in Core-, Core-Plus- und Value Add- Immobilien anhand festgelegter Kriterien (Lagequalität, Mietvertragslaufzeiten, Wertsteigerungspotenzial) und geplanter Haltedauer. Der Anlagebestand ist weiterhin überwiegend in Stuttgart gelegen. Durch die Zukäufe der letzten Jahre an den Standorten München, Frankfurt am Main und Hamburg konnte ein gewisses Maß an Makrostandort-Diversifikation erreicht werden. Regionale wirtschaftliche Probleme in den beschriebenen Kernmärkten können zu verstärkten negativen Wertentwicklungen im unternehmenseigenen Immobilienbestand führen....
Immobilienrisiken. Immobilienrisiken sind definiert als potenzielle negative Wertveränderungen des unternehmenseigenen Immobilienbestands durch eine Verschlechterung der allgemeinen Immobiliensituation oder eine Verschlechterung der speziellen Eigenschaften der einzelnen Immobilien (wie z.B. Markteinflüsse, Planungsgegebenheiten oder sonstige öffentlich-rechtliche Anforderungen, etc.). Davon abzugrenzen sind Developmentrisiken aus dem wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Projektentwicklungsgeschäft, die eine eigene Risikoart bilden, sowie Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft. Letztere werden im LBBW-Konzern im Rahmen des Geschäftsrisikos betrachtet. Das Risiko einer negativen Wertentwicklung der Gewerbeobjekte wird zum einen beeinflusst von marktseitigen Risikofaktoren wie dem Angebot und der Nachfrage an Immobilien am jeweiligen Standort, die sich in der Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmieten niederschlagen. Ein Überangebot an Flächen kann beispielsweise zu Druck auf die Mietpreise, längeren Vermarktungszeiten oder erhöhtem Leerstand führen. Darüber hinaus ist die Wertentwicklung abhängig von objektspezifischen Risikofaktoren, insbesondere dem Zustand und der Ausstattung der einzelnen Immobilie sowie der Bonität der Mieter (Forderungsausfall). Das Eintreten dieser Risikofaktoren wirkt sich mindernd auf den Objekt-Cashflow und damit auf den Fair Value des Objekts aus. Das Gewerbeportfolio ist diversifiziert nach Nutzungsarten, insbesondere in Büro und Einzelhandel, sowie nach Größenklassen. Die makrostandortspezifische Diversifikation ist begrenzt, da der Gewerbebestand überwiegend am Standort Stuttgart gelegen ist.
Immobilienrisiken. Direkte und indirekte Anlagen in Immobilien unterliegen spezifischen Risiken, welche beispielhaft wie folgt beschrieben werden können:
Immobilienrisiken. Das Immobilienrisiko ist definiert als das Risiko negativer Wertveränderungen unternehmenseigener Immobilien bzw. Immobilienfonds, die von der LBBW Immobilien gemanagt und durch Anschubfinanzierungen der LBBW unterstützt werden, durch eine Verschlechterung der allgemeinen Immobilienmarktsituation oder eine Verschlechterung der speziellen Eigenschaften der einzelnen Immobilie (Nutzungsmöglichkeiten, Leerstände, Mindereinnahmen, Bauschäden etc.). Davon abzugrenzen sind Developmentrisiken aus dem wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Projektentwicklungsgeschäft, die eine eigene Risikoart bilden, sowie Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft. Letztere werden im LBBW-Konzern im Rahmen des Geschäftsrisikos betrachtet. Das Risiko einer negativen Wertentwicklung der Gewerbeobjekte wird zum einen beeinflusst von marktseitigen Risikofaktoren wie dem Angebot und der Nachfrage an Immobilien am jeweiligen Standort, die sich in der Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmieten niederschlagen. Ein Überangebot an Flächen kann beispielsweise zu Druck auf die Mietpreise, längeren Vermarktungszeiten oder erhöhtem Leerstand führen. Darüber hinaus ist die Wertentwicklung abhängig von objektspezifischen Risikofaktoren, insbesondere dem Zustand und der Ausstattung der einzelnen Immobilie sowie der Bonität der Mieter (Forderungsausfall). Das Eintreten dieser Risikofaktoren wirkt sich mindernd auf den Objekt-Cashflow und damit auf den Fair Value des Objekts aus. Das Gewerbeportfolio ist diversifiziert nach Nutzungsarten, insbesondere in Büro und Einzelhandel, sowie nach Größenklassen. Die strategischen Bestände sind überwiegend am Standort Stuttgart gelegen. Zur makrostandortspezifischen Diversifikation tragen die Bestände zur Wertentwicklung, die überwiegend außerhalb Stuttgarts – derzeit in München, Frankfurt am Main, Hamburg und Berlin - gelegen sind, bei. Es handelt sich hierbei um zugekaufte Einzelimmobilien bzw. (Teil-)Portfolios, die durch ein aktives Asset Management kontinuierlich weiter- bzw. vollvermietet werden. Anschließend sollen die Objekte (mittelfristig) wieder veräußert werden.
Immobilienrisiken. Das Marktpreisrisiko aus Immobilien wird definiert als die Gefahr einer negativen Abweichung vom Erwartungswert einer bilanziellen oder außerbilanziellen Position, welche sich aus der Veränderung von Immobilienpreisen ergibt. Hier werden ausschließlich Immobilieninvestitionen betrachtet. Immobilieninvestitionen umfassen sowohl Direktinvestitionen als auch indirekte Investitionen. Das Marktpreisrisiko aus Immobilien resultiert in unserem Haus im Wesentlichen aus Immobilienfonds. Der Risikomanagementprozess umfasst folgende wesentliche Elemente: • Die regelmäßige Ermittlung der Marktpreisrisiken aus Immobilienfondsinvesti- tionen erfolgt nach dem Benchmarkportfolioansatz. • Die Messung des Immobilienrisikos basiert auf einer Value-at-Risk-Berechnung mittels historischer Simulation und einem Konfidenzniveau von 95,0 %. • Bei der Ermittlung des unerwarteten Verlusts werden GuV-Reserven des Wertpapier-spezialfonds risikoreduzierend angesetzt. • Es erfolgt eine Anrechnung der ermittelten Risiken auf das bestehende Risiko- limit. • Regelmäßige Berichterstattung an den Vorstand durch die Abteilung Gesamtbank-steuerung/Risikocontrolling. Die Immobilienrisiken stellen eine Risikokonzentration dar. Mögliche Auswirkungen dieser Risikokonzentration werden mit entsprechenden Szenarioberechnungen ge- würdigt und im Rahmen der vierteljährlichen Stresstests berücksichtigt.
Immobilienrisiken a. Immobilien-Investmenttrusts („REITs“)