判決の要旨. 裁判所は、次のとおり判示し、Ｘの請求を認容した。 盧 本件建物が一軒家であることは当事者間 に争いがないが、室内で犬猫等の小動物を飼育させるかどうかについては賃貸人、賃借人双方にとって重要な利害があることは常識の範囲に属するものであるところ、建物賃貸借契約書にも小動物の飼育が禁止されていることが明記されていることが明らかであること、Ｙ自身もその嘆願書において、契約時に口頭及び契約書でペット飼育が禁止されている旨告知されていたことを認め、契約違反であるのは確実であり、犬猫ではなく散歩の必要もないので大きな問題になることはないと考えてフェネックギツネの飼育を続けたことを自認していたこと、Ｘの本件飼育行為停止の要望を聞き入れずにフェネックギツネは家族同然であるとしてその後も本件飼育行為を継続したことが明らかであることなどを、信頼関係が破壊されていたことを窺わせる事情として指摘できる。 盪 他方、本件建物の賃借人募集パンフレットにはＹ主張どおり動物飼育禁止の条件は記載されていないことが認められる。しかしながら、Ｙが主張し、述べるところによっても、契約時に動物飼育禁止を伝えられ、本件賃貸借契約の締結を見送る機会もあったものの、既に相当額を仲介業者に支払済みであったので、特約を認識しつつも契約書にそのまま署名捺印したというのであるから、Ｙが本件飼育行為に及んだことを、Ｘや仲介業者に責任転嫁して、これを正当化することはできない。蘯 また、Ｙは、本件飼育行為が問題視される前にＸにフェネックギツネを見せたことがある旨主張しているが、フェネックギツネを見せたとされるのは本件飼育行為が判明した平成21年６月８日のことであり、Ｙが本件建物に住み始めたのは同月初旬のことであって、Ｘとはその際が初対面であったというのであるから、本件飼育行為についてＸに説明したことが信頼関係を維持する方向の事情と なるとはいえない。 盻 さらに、Ｙは、フェネックギツネの特徴や飼育状況等を縷々主張するが、本件における問題は、どのような動物であれば室内で飼育しても差し支えないかという点ではなく、動物飼育禁止特約の下で動物を室内で飼育することそのものの可否の点にある。Ｙが長年連れ添ってきたフェネックギツネに愛着を有すること自体は理解できるけれども、一連の Ｙの行動を全体としてみると、Ｘの指摘に耳を貸さずに、自己の都合のみを優先させることに終始してきたとみるほかはない。 眈 本件においては、Ｘが本件賃貸借契約の停止期限付解除の意思表示をした時点で、本件賃貸借契約における当事者間の信頼関係が破壊されているというべきであるから、Ｘの解除の意思表示は有効であり、よって、Ｘの請求には理由がある。
判決の要旨. 裁判所は、次のように判示し、Xの請求を認容した。
判決の要旨. 裁判所は次のように判示し、Ｘの請求を棄却した。
判決の要旨. 裁判所は、次のとおり判示し、Xの請求を 棄却した。 認定事実によれば、平成30年4月9日に発生した漏水については、本件排水管のひび割れが原因であることが強く推認され、ひび割れの原因としては、本件建物の建築時期やほかに原因となる要因も見当たらないことからすれば、経年劣化によるものであることが推認される。 もっとも、平成29年3月8日及び平成30年 2月22日頃の時点においては、通水検査の結果、本件排水管からの漏水が確認されなかったのであるから、同日の時点において、本件排水管に経年劣化によるひび割れが生じていたとは認められない。 そうすると、本件賃貸借契約が締結された同年1月11日時点において、本件排水管に何らかの経年劣化が生じていたものとしても、それによるひび割れ等が顕在化していたわけではなく、その潜在的な危険があるにとどまる状態であったというべきである。 宅地建物取引業者が建物の賃貸借契約の媒介を行う場合において、宅地建物取引業法に基づき、建物状況調査自体を行うべき義務を有しているものではない。このような同法の規定や、賃借人等の利益の保護と建物の流通の円滑化とを図るとの同法の目的（同法1条）に照らすと、宅地建物取引業者において、建物の賃貸借契約の媒介を行うに当たり、当該建物の躯体内排水管の経年劣化によるひび割れ等の潜在的な危険といった建物の外観から直ちに認識し得ない瑕疵を自ら調査すべき善管注意義務を負うと認めることはできないというべきである。 これを本件について見ると、前記のとおり、本件排水管に経年劣化によるひび割れ等の潜在的な危険があったにとどまる本件において、Yが、そのような建物の外観からは直ちに認識し得ない隠れた瑕疵を調査すべき善管 注意義務を有していたとは認められない。 また、本件賃貸借契約の当時、Yが上記瑕 疵の存在やその可能性を示唆する情報を認識していたと認めるに足りる証拠もないから、 Yが、Xに対し、当該瑕疵を告知すべき義務を有していたとも認められない。 なお、Xは、媒介業者に注意義務違反、告知義務違反等を認めた裁判例が多数存在する旨主張するが、Xが指摘する裁判例は、媒介業者が建物の物理的瑕疵によってその目的が実現できない可能性を示唆する情報を認識していた場合や、建物の外観から物理的瑕疵の存在を認識し得た場合等に関するものであり、いずれも本件とは事案を異にするものである。 したがって、Xの請求には理由がないことから、これを棄却する。
判決の要旨. 裁判所は、次のとおり判示し、原判決を取消し、Ｘらの請求を認容した。 盧 本件地盤の強度等
判決の要旨. 裁判所は次のとおり判示した。
判決の要旨. 裁判所は、下記の通り判示し、第一審同様 Xの請求を棄却した。
判決の要旨. 裁判所は以下のように判示し、本件契約における借地借家法32条１項の適用を肯定し、適正賃料を示した。 盧 本件契約書は「建物賃貸借契約書」と題する契約書である上、その内容はＸがＹから本件建物を賃借し、賃料を支払うほか、賃貸借期間、転貸借、保証金、敷金などの規定が置かれている。このことから、本件契約は賃借人が目的物を使用収益し、賃貸人に対してその対価を支払うという建物賃貸借契約としての性質を有することは明らかである。この点についてＹは不動産変換ローン事業の種々の事情を主張するが、それらをもって本件契約が賃貸借契約としての性質を有しないものとはいえず、借地借家法32条１項の適用を排除しなければならない事情があるとはいえない。 盪 Ｙは本件契約の賃料増額特約を根拠とし、Ｘは３年ごとに12パーセントずつ増額された賃料を支払う法的義務を負う旨主張するが、本件契約の条文をもって自動的に賃料が12パーセント増額されるという趣旨は読み取れない。本件契約が不動産変換ローン事業の一環であり、賃料が増額することによって収支が均衡することをＹが見込んでいたとしても、それをもってＸとＹの間で賃料増額特約が合意されたと認めることはできない。 蘯 したがって、借地借家法32条１項の規定は、本件契約について適用されるものであるから、これを前提として適正賃料を検討する。 当裁判所が選任した不動産鑑定士の鑑定結果によれば、「通常の賃貸借の場合における適正月額賃料」として１ヶ月10 億 1,673万円、「本件特有の事情を考慮した場 合の適正月額賃料」として１ヶ月10 億 8,728万円の２つが出ており、後者は実質賃料から保証金の運用益を控除していないものである。保証金の運用益の控除の当否について検討すると、不動産鑑定評価基準によれば「一時金が授受される場合の支払賃料は、実質賃料から、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額ならびに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする」とされている。当該保証金は無利息の一時的な預託金であり、ＸＹ双方とも保証金の運用益について敷金の運用益と同様に実質賃料に含まれることを前提に交渉していたことが認められる。したがって本件契約における保証金の運用益は、実質賃料に含まれるものと解するのが相当である。 盻 以上によれば、Ｘの請求する賃料減額については、上記の「通常の賃貸借の場合における適正月額賃料」に当裁判所が修正を加えたところの１ヶ月10億1,880万円を限度として理由があり、Ｙの請求はいずれも理由がなくこれを棄却することとする。
判決の要旨. 裁判所は、次のように判示して、Xの請求を全て棄却した。 （売買予約契約の効力） Yは、Yの妻は無権代理であるなどと主張 するが、Yの妻がYの使者として契約は締結されたというべきであり、平成24年11月3日、 XとYとの間では、本件契約書による売買予約契約が締結されたと認められる。 消費設備を撤去するには、基礎木部や外壁、台所収納ボックスの側面板材等を損壊しなければならず、本件建物と消費設備を分離・復旧することは、社会経済上著しく不利益である。また、ガス設備は、水道設備や電気設備と同様、日常生活を営む上で当然に住宅に整備される必要があり、その配管等もそれ自体で独立の経済価値を有するものではなく、機能的にも建物と一体のものととらえられる。
判決の要旨. 裁判所は、次の通り判示し、ⅩのYに対する請求認容した。 （本件請負契約の内容について） 本件建設会社は、本件ガス設備及び本件各給湯器を建築請負契約の内容とする意思がなかったこと、Yにおいても自らの資本で本件各給湯器を設置するのではないことを認識していたこと、本件請負契約の請負代金中に本件ガス設備及び本件各給湯器の調達及び設置の費用が含まれていなかったことに照らせば、本件ガス設備及び本件各給湯器については、本件請負契約の内容になかった。 （本件ガス設備及び本件各給湯器の所有権について） Yは、本件ガス設備及び本件各給湯器について、本件請負契約により本件建設会社から承継取得したと主張するが、前記の通り、本件請負契約の内容になっていないから、承継取得は認められない。