Common use of 经营风险 Clause in Contracts

经营风险. 1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响。 2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响。 3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等， 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。 5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制。

经营风险. （1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响） 市场竞争风险 在目前公司所处新材料行业中，国外厂商凭借其技术优势在行业竞争中处于优势地位，特别是在高端领域，国内厂商由于技术积累相对薄弱，包括公司在内的国内功能膜企业长期以来面临着较为严峻的市场竞争形势。同时功能膜领域近 年来呈现快速扩张趋势，可能使行业内现有企业增加投资，维持或提升竞争实力和市场占有率，亦可能吸引更多看好本行业发展的潜在竞争者进入，从而导致行业竞争的加剧。如果公司不能保持技术和服务的创新，不能充分适应行业竞争环境，则会面临客户资源流失、市场竞争力下降的风险。 （2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响） 未来经营业绩波动的风险 近年来，公司产品种类、产能及经营规模不断扩大，主营业务收入和利润水平快速增长。公司的持续快速发展与国家宏观经济环境、产业政策、行业竞争格局、下游需求等外部因素及公司发展战略、技术研发、新产品开发、市场开拓、产品竞争力等内部因素密切相关，如果上述因素发生重大不利变化，公司生产经营将受到影响或出现大幅波动的风险。 （3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等， 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险） 原材料价格波动和集中采购的风险 公司生产主要原材料是聚酯切片，聚酯切片属于石油加工的下游产品，受原油价格的影响较大。近年来，石油价格波动幅度较大，加大了公司对企业成本及库存控制的难度，对主要产品毛利率和生产经营的稳定带来一定的不利影响。 报告期内，公司主要原材料聚酯切片采购集中度较高，生产所需的聚酯切片主要从中国石化仪征化纤有限责任公司、江苏恒力化纤股份有限公司等公司采购。聚酯切片作为一种石油化工产品，国内产业集中度相对较高，能够提供符合公司产品技术、品质要求的聚酯切片的供应商相对较少，因此存在聚酯切片供应商集中的情形。国内市场聚酯切片产能丰富、供应充足。但若公司与主要供应商的合作关系集中发生变化，或者公司主要供应商经营或财务状况普遍出现不利变化，可能导致聚酯切片不能及时、足量、保质的供应，从而对公司的生产经营活动造成一定的影响。 5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制。（4） 经营季节性波动的风险 公司生产的产品主要应用在电视、电脑、手机等各种消费类电子产品领域，因此公司销售收入与终端产品市场销售情况密切相关。受到消费习惯等因素影响，消费类电子产品一般在每年的国庆节、圣诞节、元旦和春节等节日期间的销量占比较大。通常情况下，终端生产厂商会提前备货，使得公司每年第三季度和

经营风险. 1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响经济周期风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响深远重大。近年来，我国全社会固定资产投资规模持续保持快速增长，受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，这为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，这些因素使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临下行的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应地调整经营行为，则将会对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。 2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响。 3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，房地产开发业务经营风险 公司普通住宅项目以科技节能建筑为主，具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能 力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房的销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。 5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制土地价格及土地储备风险 公司为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于宏观经济与行业市场变化，公司储备用地的价值可能发生波动，同时由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，进而给公司的经营带来风险。 此外，在目前土地公开出让制度下，要求房地产企业地价支付的周期进一步缩短。如若公司未来土地拓展过于集中，或将在短期内面临一定的资金支付压力，进而影响其短期流动性。

经营风险. 1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响宏观经济周期波动风险 发行人下属企业所在的钢铁、能源、制造、房地产等产业的盈利能力均与经济周期的相关性比较明显。2008 年以来，国际金融市场动荡加剧，已严重波及欧美等国的实体经济，而相关国家的经济遇冷，可能会影响到我国经济的平稳运行。在经济景气下行的情况下，发行人及下属企业的经营业绩将可能受到不利影响。具体来看，发行人下属企业所处主要行业面临的经济景气风险如下：钢铁行业的盈利能力与经济周期的相关性比较明显，如果未来经济增长放缓或出现衰退，钢材产品需求可能减少，市场竞争可能加剧，将对企业的盈利能力产生不利影响。电力、煤炭等能源行业与宏观经济的运行状况和经济周期相关性较高，如果未来经济增长放缓或出现衰退，电力、煤炭等能源的需求可能减少，从而影响企业的盈利水平。制造行业与经济周期状况息息相关，行业增长率与固定资产投资增长率相关度较高，宏观经济增长的放缓将导致社会固定资产投资增长的放缓，同时消费需求下滑可能增加产品滞销的风险，从而将对行业增长率和企业盈利水平产生不利影响。房地产行业具有较深广的产业关联度，且对宏观经济景气的变化高度敏感。一方面，国内房地产建设投资规模的增加，能带动对钢铁、能源等基础材料的消费需求，促进我国经济增长，另一方面，如果宏观经济走势由强转弱，将在一定程度上抑制居民购房需求、减缓房地产行业的增长速度，并影响到相关产业的稳健发展，进一步加深经济形势的恶化程度。因此，如果未来国内宏观经济走势起伏较大，可能会影响企业的盈利水平。 此外，发行人为实现北京市委、市政府战略意图进行产业投资，北京市的经济发展水平及未来变化趋势也会对发行人及下属子公司的经济效益产生影响。 2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响原燃料供应风险 发行人涉及的钢铁、电力、煤炭等产业企业在生产过程中需要消耗大量的原料和燃料，主要包括铁矿石、焦炭、煤、合金和废钢等。原料和燃料的市场价格随市场供需变化波动较为频繁，如果发行人与上游供应商就降低原料和燃料的采购价格与供应商出现较大的分歧，将可能对发行人原燃料供应的稳定性造成不利影响。 3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等， 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。 5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制。

经营风险. （1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响） 项目开发、建设风险 物业开发项目周期长、投资额大、涉及上下游行业广、配套合作单位多。房地产项目通常需要经过项目论证、土地“招拍挂”、整体规划、建筑设计、施工、营销、售后服务等阶段，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监 管，这使得大悦城地产对项目开发控制的难度增大。如果项目在某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、不符合政府最新出台政策、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。此外，房地产项目建设周期较长，一般通常需要 1-2 年建设期，在项目施工过程中，容易受到各种不确定因素影响，从而导致项目延迟完成、降低资源使用效率。 （2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响） 区域扩张风险 为实现可持续发展，大悦城地产必须向新市场寻求发展机会。房地产行业具有较明显的地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力水平及消费偏好各有差异，区域的产业构成及发展各有差异，房地产开发企业面对的供应商、政府机构、金融机构、合作单位会出现不同，因此大悦城地产在进入新的区域时，会面临当地具有更成熟经验或较高市场占有率的开发商的激烈竞争，可能处于不利地位。 （3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等， 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险） 购物中心结构性过剩风险 大悦城地产在全国拥有多家综合性购物中心。目前，购物中心在经过近十年的快速扩张后，正面临结构性过剩的情况；同时“互联网+”对商业零售模式的冲击，使购物中心运营压力日趋加大。未来竞争中，大悦城地产需不断丰富优质资源、提升团队专业化水平、完善差异化市场定位、深入精细化运营才能在购物中心结构性过剩的市场中处于有利地位。 （4） 物业租赁及管理收入下降风险 投资物业组合的物业租赁及管理收入是构成大悦城地产营业额的重要部分，而当市场租金水平波动、持续保养维修费用以及因租户破产、无力偿债、陷入财务困境或其他原因而未能向租户收取租金或与其续订租约，上述所有因素及其他潜在风险均可能对标的公司的业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。 （5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制） 土地、原材料及劳动力成本上升风险 近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。由于物业开发项目的开发周期通常较长，在项目开发过程中，存在土地价格、原材料价格、劳动力成本大幅上升的风险，进而可能将对大悦城地的经营业绩产生负面影响。 （6） 运营成本大幅增加风险 物业租赁及酒店业务等商业地产相关业务需使用大量公共事业服务，如燃气、水电，任何相关服务的价格上涨或定价结构变动均可能对企业运营成本造成不利影响；同时经营投资物业及其他相关设施涉及大量固定成本，包括维护、保养、雇员薪金开支等，可能出现维护成本及经营成本大幅增加的情况，对企业经营造成不利影响。 （7） 大悦城地产未来盈利水平不稳定的风险 大悦城地产未来盈利水平受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业租赁及管理收入波动的多种因素影响。尤其是大悦城地产所持有的销售型物业建设进展及出售价格等因素将直接影响到大悦城地产未来利润水平，造成大悦城地产盈利水平的波动。 （8） 标的公司的资产存在权属瑕疵的风险 截至本预案出具日，大悦城地产及其子公司尚有部分房产未能取得完整的权属证书而存在权属瑕疵情况或大悦城地产及其子公司的资产存在划拨土地使用权的情况，具体如下：

经营风险. 1、 经济周期性和阶段性风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响经济周期风险 公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。近年来，国内全社会固定资产投资规模持续快速增长，受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着 宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临下行压力。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。 2、 房地产价格波动风险 房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响房地产开发是公司核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，对公司业绩造成不利影响。 3、 房地产项目开发业务经营风险 房地产行业具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、与政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，房地产开发业务经营风险 公司普通住宅项目以“整体开发”模式取得的大面积土地为开发载体，因此其住宅项目具有开发面积大、开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，以致项目预期经营目标难以如期实现，其由此承担了房地产业开发业务的经营风险。 4、 房地产开发项目收益不确定的风险 房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建安成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳 下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。 5、 业务区域集中度高的风险 公司盈利水平对上海地区的经济发展依赖程度较高。报告期内，公司主营 业务主要位于上海地区。上海地区的未来发展规划和经济运行情况对公司持续 盈利能力具有较大影响。近年来，上海 GDP 总量以及人均 GDP 排名始终位居 全国前列，城市规划和建设速度稳步推进，为公司提供了较为充分的发展空间。但是公司较高的业务区域集中度也对自身的持续发展带来了一定的不确定性， 面临着区域经济放缓影响业务开展的潜在风险。近年来，虽然公司逐步加大了 对上海地区以外区域的布局与投资，但国内房地产市场已显现出一定程度的区 域分割和人为的市场准入壁垒，地方保护主义等非经济因素影响持续存在，这 些因素增加了公司跨区域业务的开拓难度，公司如不能适应各地市场的开拓风 格，则可能对自身未来市场空间的拓展造成一定限制土地价格及房地产开发用地储备风险 公司为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的房地产开发用地储备。公司房地产开发用地储备分布于国内主要东部及中部地区，规模较大，以上海地区及部分二、三线城市为主。截至 2020 年 9 月 30 日，公司房地产开发用地储备面积达 372.52 万平方米。其中，一、二线城市房地产开发用地储备面积占比 81.16%，三线城市房地产开发用地储备占比 18.84%。根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于宏观经济与行业市场变化，公司储备用地的价值可能发生波动，同时由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使公司储备用地所处的环境发生不利变化，由此导致公司面临土地价格及房地产开发用地储备相关风险。 6、 “城中村”项目面临的房地产开发用地储备风险 截至 2020 年 9 月 30 日，发行人作为被引入合作方，开发改造 4 个上海市 “城中村”项目，已基本完成动拆迁及部分商品房、安置房土地的摘取，其中联东村和康家村首期项目已于 2019 年开盘销售，已基本去化完毕，累计签约销售额 约 54 亿元，二期项目已于 2020 年 12 月开盘销售；顾村首期项目已于 2020 年开 盘销售，累计签约销售额约 15 亿元，二期项目已进入开工建设阶段，预计将与 场中村首期项目同时于 2021 年内实现销售。 根据上海市城乡建设和管理委员会、上海市发展和改革委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局等十一部门于 2014 年 3 月 26日联合发布的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号），大华集团通过与集体经济组织合资设立联合开发公司的形式参与“城中村”改造地块的土地平整及动、拆迁等前期开发业务，联合开发公司可在经营性土地形成“净地”后，以“定向挂牌”的形式获得相应地块的使用权与开发权，并在该地块之范围内开发房地产相关业务。因此发行人参与的上海市“城中村”开发改造项目使其承担了土地价格及房地产开发用地储备相关风险。 7、 土地开发成本无法及时得到补偿的风险 发行人以“整体开发”下的公开“招、拍、挂”模式获取土地使用权，首先接受政府委托进行土地平整及动、拆迁等前期开发工作，待完成土地前期开发工作后，再通过公开的“招、拍、挂”程序取得该地块的土地使用权并在其上开展房地产的开发业务。在此模式下，发行人需先行支付一定规模的配套费用。同时，根据相应的协议约定，在其所开展前期土地开发的经营性土地形成“净地”后，发行人需要通过公开“招、拍、挂”的形式获取土地的开发、使用权。如若发行人未中标该块土地使用权，则由当地政府退还其在前期土地开发过程中已支付的全部配套费用，同时加计补偿其同期银行贷款利息。由此，发行人对所开发土地之使用权的获取存在不确定性，一旦未能在公开“招、拍、挂”程序中中标，其前期土地开发所投入的成本将面临无法及时得到补偿的风险。